Beslutet har inte vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om uppdragsavtal. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att ingå ett skriftligt uppdragsavtal med en konsument innan förmedlingsåtgärder har vidtagits. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning i ärendet Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren MM en varning i ärendet Ärendena Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en släkting till en bostadsinnehavare framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Enligt anmälaren har NN tillsammans med MM hållit visningar och tagit in bud utan att ta reda på vem som företrädde säljaren och utan att ha haft ett skriftligt uppdragsavtal. Till anmälan har fogats e-postkonversationer mellan anmälaren och NN. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in kopior av följande handlingar. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) Ett uppdragsavtal utan underskrifter En fullmakt (Fullmakt Säljare) utan underskrift SMS och e-postkonversationer mellan henne och anmälaren samt dennes bror En offert En utskrift från internet av en annan mäklares marknadsföring av bostaden En mäklarjournal Fastighetsmäklarinspektionens granskning av de ingivna dokumenten har begränsats till den anmälda kritiken. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har på eget initiativ startat ett tillsynsärende avseende fastighetsmäklaren MMs delaktighet i förmedlingsåtgärderna för den aktuella bostaden. MM har yttrat sig i ärendet. Anmälan Anmälaren i ärendet mot NN har i huvudsak uppgett följande. Hans gamla moster skulle flytta till ett äldreboende och hennes lägenhet skulle säljas. Hon och anmälarens två bröder var överens om att anmälaren skulle sköta försäljningen. På grund av hälsoskäl blev det nödvändigt att skynda på processen vid en tidpunkt när anmälaren befann sig på en utlandsresa. Den ena brodern kontaktade då flera fastighetsmäklare. Avsikten var dock inte att något uppdragsavtal skulle ingås. Någon fullmakt från mostern fanns inte. Den 5 januari 2015 lämnade NN en offert som var mycket ofullständig, troligtvis i syfte att locka till sig uppdraget. Hon föreslog att städning skulle ske redan nästa dag och fotografering veckan därpå. Anmälarens bror tackade ja till erbjudandet. Det var dock inte självklart att NN skulle få förmedlingsuppdraget. Mostern skulle betala för de två tjänsterna, som kom

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) att utföras enligt planen. Den 9 januari 2015 hade NN telefonkontakt med mostern. Mäklaren ansåg sig då ha förankrat att säljaren kände sig trygg med henne som mäklare, med värderingen och med upplägget i övrigt. Den 13 januari fick anmälarens bror veta att en visning skulle genomföras dagen därpå. Den 20 januari 2015 kom anmälaren hem från sin resa och fick då ett telefonsamtal från MM. Han presenterade deras offert och därefter presenterade han ett bud om kr från den förste köparen. Enligt MM var det ett bra bud och anmälaren uppmanades att acceptera budet. Han avböjde eftersom de ville sälja på den öppna marknaden. Strax därefter ringde NN med samma budskap, men hon var betydligt mer påstridig. Anmälaren meddelade att han inte tyckte att deras tillvägagångssätt kändes korrekt och ville ha ett möte för att stämma av var de stod. Den 22 januari 2015 träffade anmälaren båda fastighetsmäklarna. Han förklarade sitt missnöje och poängterade att de arbetade utan uppdrag. NN ansåg att de hade fått uppdraget dels på grund av ett mejl, dels för att de hade fått nycklarna för städningen. De enades om att anmälaren skulle få en ny offert och att han skulle hämta in offerter även från andra mäklare. Om NN inte fick uppdraget skulle de ändå få köpa bilderna från fotograferingen för kr. Efter det att han hade tecknat ett förmedlingsuppdrag med en annan fastighetsmäklare fick han en faktura om kr för fotona, som han bestred. Detta medförde att NN hotade med att ta bort bilderna från annonsen. Eftersom annonseringen pågick kändes det mycket besvärande. Lägenheten kom sedan att säljas för kr. Att NN snabbt ville sälja lägenheten för kr utan att ens annonsera lägenheten framstår som bedrägligt enligt anmälaren. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har vid sin granskning uppmärksammat följande. Uppdragsavtalet Det uppdragsavtal som NN har lämnat in är daterat den 21 januari Vid

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) rubriken Fastighetsmäklarens underskrift anges MM. Uppdragsavtalet är inte undertecknat vare sig av säljaren, henne själv eller MM. Journalen I den journal som NN har lämnat in anges MM som mäklare. Bland annat finns följande anteckningar. Datum Information Mäklare Lagt upp som intagsförsök NN & MM Fick uppdraget Bekräftelse via [MM] på mejl NN & MM Genomfört visning för en spekulant Informerat säljaren om budgivnings processen Informerat om att spekulant vill lägga bud men att han var i behov av mer underlag NN & MM NN & MM [..] samt informerar om respons från annan spekulant som inte hade möjlighet att kika på våningen. [..] Vi förklarar då även att hans bror [..] önskade en skyndsam process [..]. [Anmälaren] uttalade även missnöje över att NN & MM NN

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) [NN] nyttjat sin privata Facebook för att samla in spekulanter. [NN] hade dock stämt av detta med [anmälarens bror]. [..] [NN] nämnde även att det eventuellt kunde vara möjligt för dem att använda bilderna med en annan mäklare men att detta givetvis behövde stämmas av med övriga delägare först. [Anmälaren] frågade vad fotograferingen kostar oss och [NN] svarade ca kr. Fastighetsmäklarnas yttranden Yttrandena från fastighetsmäklaren NN NN har i huvudsak anfört följande. Många av hennes förmedlingsobjekt säljs innan de har nått den öppna marknaden, vilket bland annat är möjligt genom ett väl uppbyggt spekulantregister. Av offerten som hon lämnade framgick att hon arbetar med Facebook och andra nätverk. Det framgick även att en betydande del av förmedlingarna sker utan att objekten når den öppna marknaden. Objektet var en andelsrätt. Det var inte fråga om en bostadsrättsförening och lägenheterna var inte belåningsbara. MM skulle vara ansvarig fastighetsmäklare eftersom han hade mer erfarenhet av andelsrätter. Det finns få referensobjekt på marknaden, men de gjorde en grundlig research på sålda objekt i liknande storlek i området. Hon kom även i kontakt med en granne i huset och fick information om försäljningspriset för lägenheten högst upp, som hade sålts några månader tidigare. Med det underlaget, sammantaget med specifika uppgifter om lägenheten som hon hade fått från anmälarens bror, gjorde hon sedan sin värdering.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) Säljaren befann sig på en annan ort, vilket innebar att det tog lite tid innan hon kunde underteckna originalhandlingarna. Via e-post hade NN kontakt med anmälarens bror, som utifrån offerten bekräftade vilket arvodesalternativ de valde. Hon hade telefonkontakt med säljaren, som bekräftade att hon kände sig nöjd med arvodet, utgångspriset och att MM skulle vara ansvarig fastighetsmäklare. I flertalet mejl meddelade hon att det fanns spekulanter som ville se lägenheten. Anmälarens bror kom aldrig med några invändningar mot deras visningsplaner. Han lämnade nycklarna till dem för att de skulle sätta igång. De uppfattade det som att lägenheten skulle städas, fotograferas och visas. Hon lade ut en mening på Facebook, som i grova drag förklarade att de hade en våning på gång i innerstaden och att de som var intresserade kunde mejla till hennes e-postadress på mäklarkontoret. En spekulant kom för att titta på våningen samma dag som fotograferingen ägde rum den 14 januari Hon medger att de borde ha avvaktat med dessa åtgärder, men mot bakgrund av familjens önskan om en försäljning omgående gjorde de allt de kunde för att få till en snabb process. De var införstådda med familjens gemensamma önskan om att anmälaren skulle företräda säljaren. Det var också till anmälaren som de framförde det lagda budet. Den 21 januari 2015 träffade hon och MM anmälaren för att diskutera processens gång. Anmälaren ifrågasatte deras sätt att arbeta. De framförde att de inte hade för avsikt att hålla fast vid uppdraget, som hade bekräftats av säljaren per telefon den 9 januari 2015 och via e-post av anmälarens bror den 7 januari På en fråga från anmälaren svarade hon att de eventuellt önskade få betalt för den fasta kostnaden avseende fotograferingen om anmälaren skulle gå vidare med en annan fastighetsmäklare. Det skulle kosta cirka kr. Hon skulle dock behöva stämma av med övriga delägare på firman om det skulle vara möjligt för anmälaren att få använda bilderna. Den 30 januari 2015 såg hon att bostaden låg ute till försäljning på nätet med deras bilder. Anmälaren hade då lämnat bilderna vidare till en annan mäklare utan att först ha fått bekräftat att det var okej, och i så fall till vilken kostnad. Här går deras uppfattning isär i fråga om vilken överenskommelse som hade

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) träffats. Anmälaren fakturerades beloppet kr och han betalade kr. Yttrandet från MM Fastighetsmäklarinspektionen har begärt att MM skulle yttra sig bland annat över det som anmälaren i ärendet har påstått, dvs. att han har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal. Inspektionen har även begärt att han skulle yttra sig över anteckningarna i journalen från den 7 respektive den 14 januari Han har i huvudsak uppgett följande. NN var på väg att få in en andelsrätt. Hon hade aldrig förmedlat andelsrätter. Hon bad därför honom vara med på affären, eftersom han hade förmedlat ett antal andelsrätter tidigare. Han var inte med på de initiala kontakterna, men han kan styrka att de fick bekräftat från anmälarens bror att de ville anlita dem. Sedan påbörjade han och NN processen med att ta reda på vem som skulle underteckna uppdragsavtalet. I fråga om marknadsföringsåtgärder hann de knappt påbörja några. Vad han vet lade NN ut lägenheten på Facebook. Vid mötet med anmälaren uppkom en viss personfriktion mellan anmälaren och NN. Anmälaren meddelade senare sin önskan att de skulle backa i processen medan anmälaren lyssnade med andra fastighetsmäklare. Fotografering ingår alltid i deras förmedlingsuppdrag. Han kan inte påminna sig att han någonsin har debiterat en säljare för det. Nyttjanderätten av bilderna tillfaller dock alltid mäklarföretaget eller i vissa fall fotografen. Han kan bekräfta att någon ekonomisk uppgörelse avseende bilderna inte kom till stånd vid deras möte med anmälaren. Vad gäller dokumenten i ärendet har han hänvisat till NN, eftersom det var hon som skötte detta.

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Av 8 första stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) följer att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Enligt 9 första stycket fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Kravet på att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligt motsvaras av 11 i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den bestämmelsen anges att det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren undertecknar avtalet och att parterna tar var sitt exemplar (prop. 1994/95:14 s. 74). Ärendet Av NNs egna uppgifter framgår att hon har marknadsfört den aktuella bostadslägenheten och att hon har hållit en visning utan att uppdragsgivaren hade undertecknat uppdragsavtalet. Hon har alltså vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha haft ett skriftligt uppdragsavtal. Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta utgör grund för en varning. I frågan om faktureringen för fotograferingen finner inspektionen att ord står mot ord om vilken överenskommelse som hade träffats. Det är därmed inte otvetydigt fastställt att NNs har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed i denna fråga. Ärendet Av utredningen i ärendet framgår att MM har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal. Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta utgör grund för en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendena ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9)