Beslutet/domen har överklagats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning och budgivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Frågan om budgivningen har hanterats på ett korrekt sätt har också berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna som var uppdragsgivare, har ifrågasatt NN:s hantering av budgivningen. Anmälarna har gett in mejlväxling mellan mäklaren och en spekulant, mejl från mäklaren till anmälarna och journalen. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och lämnat in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen avseende det första budet (anbudsförteckningen 1), anbudsförteckningen avseende förhandsbuden (anbudsförteckningen 2), överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, journalen, en mejlkonversation mellan honom och en spekulant och en radonmätning. Anmälan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Anmälarna har, så som det får förstås, uppgett i huvudsak följande. Fastigheten lades ut till försäljning den 9 augusti. Några dagar senare, den 11 augusti kontaktade en spekulant (spekulanten 1) mäklaren och en mejlkonversation inleddes. Spekulanten 1 hörde sig för om möjligheten att komma på förhandsvisning och önskade att mäklaren skulle meddela dem om någon annan intressent agerade. Spekulanten 1 ville även veta när det skulle vara möjligt att tillträda fastigheten. Mäklaren meddelade spekulanten 1 att möjlighet borde finnas att tillträda fastigheten i början av oktober, ett löfte som de i egenskap av säljare inte hade lämnat. Mäklaren informerade inte dem om att spekulanten 1 hade visat intresse för deras fastighet. Den 15 augusti förmedlade mäklaren ett bud från en annan spekulant (spekulanten 2), den blivande köparen. De accepterade inte budet. Mäklaren kontaktade inte spekulanten 1 i anledning av att ett bud hade lagts på fastigheten. Följande dag den 16 augusti förmedlade mäklaren ett nytt bud från spekulanten 2. De förkastade budet men lämnade ett motbud som spekulanten 2 accepterade. Efter att mäklaren hade informerat spekulanten 1 om att huset var sålt kontaktades de direkt av spekulanten 1 med frågan om varför de inte fick möjlighet att buda på fastigheten. Vid en första kontakt med mäklaren i anledning av frågan från spekulanten 1, fick de svaret att det var en dold budgivning. De begärde då information från mäklaren om vad ett dolt bud innebar. Vid en senare kontakt med mäklaren ändrades historien med budgivningen. Mäklaren uppgav då att han inte ansåg att spekulanten 1 var en potentiell köpare. Enligt journalen startade konversationen med spekulanten 2 den 26 juni. Mäklaren informerade dem inte om det intresse spekulanten 2 hade för fastigheten förrän förhandsbudgivningen påbörjades den 15 augusti. Mäklaren höll även informationen om det intresse som spekulanten 1 hade för fastigheten helt dolt för dem, han hindrade spekulanten 1 från att delta i budgivningen och gynnade därigenom spekulanten 2 i budgivningen. Mäklaren har påstått att annan intressent inte får möjlighet att lägga bud när det är en dold budgivning. Mäklaren har inte uppfyllt sin upplysningsskyldighet vilket har medfört ekonomisk skada för dem. Handlingarna

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Anbudsförteckningen 1 I anbudsförteckningen anges att det är sidan 1(1). I anbudsförteckningen finns ett (1) bud antecknat. Budet är lämnat av budgivaren 1. Budet var på kr och lämnades kl. 17:42 den 13 juni Anbudsförteckningen innehåller även en notering Annullerat bud :40. Anbudsförteckningen 2 I anbudsförteckningen anges att det är sidan 1(1). I anbudsförteckningen finns tre (3) bud antecknade. Samtliga bud är lämnade av budgivaren 1, som är en annan budgivaren 1 än i anbudsförteckningen 1. Buden lämnades den 15 augusti, den 16 augusti respektive den 17 augusti. Vid alla tre buden finns noteringen Bud innan visning. Mäklarens yttrande NN har yttrat sig och uppgett i huvudsak följande. Den 19 april 2018 kontaktade anmälarna honom för att boka in ett möte angående försäljning av deras fastighet. Den 25 april träffades de på plats i bostaden. Med anledning av att anmälarna hade köpt en nyproducerad lägenhet som de beräknades få tillträde till under sensommaren/hösten 2018, kom de överens om att köra igång försäljningen så fort som möjligt. Utgångspriset bestämdes till kr. Den 16 maj godkände säljarna objektsbeskrivningen och fastigheten publicerades på en webbplats för bostadsannonser. Efter publiceringen, under en period av cirka en och en halv månad, genomfördes tre visningar med totalt 14 intressenter. Den 13 juni lämnades ett bud på kr som annullerades av budgivaren den 18 juni Eftersom ingen av intressenterna som hade varit på visningarna hade velat lägga bud, bestämdes att försäljningen skulle pausas inför semestern i juli Fastigheten skulle sedan annonseras ut på nytt i augusti. Den 9 augusti 2018 publicerades fastigheten på nytt på webbplatsen för bostadsannonser. Den 11 augusti kontaktade en spekulant (spekulanten 1) honom med förfrågan om det fanns ett besiktningsprotokoll för fastigheten och om det fanns möjlighet till förhandsvisning. Han besvarade frågan och medgav

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) möjlighet till förhandsvisning om intresse fanns och skickade över information och besiktningsprotokoll till spekulanten 1. Den 13 augusti återkom spekulanten 1 och uppgav tydligt i mejlet att de valde att avvakta in ordinarie visningar. De valde alltså att inte framställa något förhandsbud till anmälarna utan planerade att komma på den planerade visningen. Det fanns inte någon mer information för honom att framföra till säljarna än att spekulanten 1, precis som de andra spekulanterna som också hade anmält sig till visningen, självklart var intresserade och planerade att komma på utsatt tid. Spekulanten 1 kontaktade sedan själv säljarna efter att köpekontrakt hade ingåtts mellan säljarna och spekulanten 2. Den 14 augusti kontaktade de blivande köparna (spekulanten 2) honom. De hade varit på visning av fastigheten den 29 maj 2018, men då meddelat att de inte var intresserade då de själva höll på att sälja sin bostad. Från det att spekulanten 2 meddelande detta till det att de tog kontakt med honom igen i augusti, hade han ingen kontakt med dem alls i ärendet. Han har inte medvetet dolt eller undanhållit någon information för säljarna angående spekulanten 2 eller deras kommunikation. Han ser varje spekulant som en tänkbar köpare. Han lämnar så tydlig information som möjligt till alla spekulanter som kommer på visning och noterar också i journalen att han informerat tilltänkt köpare. Många av noteringarna i journalen har alltså inget specifikt med spekulanten 2, de slutliga köparna, att göra. Vid kontakten i augusti hade spekulanten 2 sålt sin bostad och ville köpa den aktuella fastigheten. Han frågade om de ville komma och titta på fastigheten en gång till på den planerade visningen men spekulanten 2 bad om att få återkomma. Den 15 augusti 2018 återkom spekulanten 2 och ville lägga ett bud. De framställde ett dolt förhandsbud till säljarna, som inte fick kommuniceras till några andra spekulanter med förutsättning att köpekontrakt skulle skrivas innan den planerade visningen. Förhandsbudet var på kr. Budet framfördes till säljarna som direkt tackade nej, vilket han framförde till budgivaren. Dagen efter, den 16 augusti framställde spekulanten 2 ett nytt förhandsbud på kr med samma förutsättningar som tidigare. Han framställde budet och säljarna tackade nej, men lämnade ett motbud på kr som han framställde till spekulanten 2. Efterföljande dag, den 17 augusti ringde spekulanten 2 till honom och accepterade motbudet från säljarna genom att lämna ett bud i nivå med motbudet, kr. Han gick noggrant igenom förhandsbuden med säljarna, innebörden av dem och risken med vad som skulle kunna bli.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Han informerade säljarna om antalet inbokade spekulanter till den planerade visningen vid flera tillfällen och påtalade också möjligheten till att det skulle kunna bli både ett högre och ett lägre pris om det gick till visning. Han förklarade att buden inte fick kommuniceras med någon och att de skulle sluta att gälla om de kommunicerades. Detta i enlighet med de instruktioner som spekulanten 2 hade lämnat. Eftersom säljarna hade fått information om hur förhandsbuden var utformade, så visste de också att han inte kunde prata med någon annan intressent om dem. Säljarna valde att presentera ett motbud till ett av förhandsbuden vilket visar att de var medvetna om buden och förutsättningarna för dem och de var villiga att göra ett avslut innan den planerade visningen. Kontraktsskrivningen bokades till den 22 augusti Dagen innan kontraktsskrivningen ringde han upp säljarna för att säkerställa att de kände att de hade fattat rätt beslut, att sälja på förhand. Under perioden då förhandsbudet diskuterades mellan säljarna och spekulanten 2 och under hela processen, redovisade han tydligt och regelbundet antalet inbokade spekulanter/tänkbara köpare till säljarna. Spekulanten 1 räknades hela tiden in som en tänkbar köpare, precis som alla de andra spekulanterna som bokade in sig till den planerade visningen. Han ville härigenom säkerställa att säljarna kände att de fattade rätt beslut. Han utelämnade inte spekulanten 1 vid redovisningen och han hindrade inte heller spekulanten 1 från att delta i budgivningen. Av mejlkonversationen mellan honom och spekulanten 1 framgår att han tillgodosåg dem med nödvändig information för att de skulle kunna göra en så korrekt bedömning som möjligt av bostaden just för att ge dem bästa möjliga förutsättningar till ett så rimligt eventuellt förhandsbud som möjligt och han ställde frågor för att säkerställa att de hade möjlighet att lägga bud. Under hela tiden fram till dess att bostaden såldes på förhand fanns han tillgänglig för att besvara frågor, vägleda och ta emot bud om någon av de sex spekulanterna/tänkbara köparna som hade anmält sig till visning hade velat. Ingen hörde av sig till honom om det, inte heller spekulanten 1. Men de hade möjlighet hela tiden, han har aldrig nekat någon att lägga ett bud eller att komma i kontakt med honom. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Budgivningen Anmälarna har bland annat anfört att de inte har fått information om att det fanns fler intresserade spekulanter och att mäklaren inte har informerat dem om vad ett dolt bud innebär. Detta har motsagts av fastighetsmäklaren. Anmälarnas påståenden stöds inte heller av annan utredning i ärendet. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns grund för någon disciplinpåföljd i dessa avseenden. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften,

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (HFD 2016 ref 2 I). En anbudsförteckning ska enligt Fastighetsmäklarinspektionen uppfattning vara ett sammanhållet dokument där alla anbud redovisas. Det framgår också tydligt av förarbetena till bestämmelsen. Det har inte framgått annat än att samtliga de lämnade buden härrör från ett och samma förmedlingsuppdrag. Inspektionen anser att det kan vara svårt för mottagaren att ta till sig en anbudsförteckning som består av flera olika dokument med samma benämning, Budförteckning. Det är inte möjligt för uppdragsgivaren och dennes motpart att veta att de verkligen har fått del av förteckningen i sin helhet om det består av fler än ett sammanhållet dokument och där det också saknas information om hur många dokument som förteckningen faktiskt består av. Det skapar också en otydlighet att numreringen av nya budgivare startades om i anbudsförteckningen 2. Fastighetsmäklarinspektionen menar att de nya buden som inkom i augusti 2018 borde ha lagts till på anbudsförteckningen som påbörjades vid det först lämnade budet den 13 juni 2018, anbudsförteckningen 1. Av NN:s yttrande framgår att buden som lämnades den 15 augusti respektive den 16 augusti 2018 var dolda bud som inte fick kommuniceras till några andra spekulanter med förutsättning att köpekontrakt skulle skrivas innan den planerade visningen. Anbudsförteckningen 2 innehåller inte något villkor med den i yttrandet angivna innebörden. Sammantaget är anbudsförteckningen som NN har upprättat bristfällig och ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela honom en varning.