Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar

Transkript

1 PM 1(6) Lotta Westerberg Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar Tillsynsprojektet I september 2014 beslutade Fastighetsmäklarinspektionen att inleda en tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar. Fastighetsmäklarinspektionen hade i det löpande tillsynsarbetet uppmärksammat att det förekom brister i objektsbeskrivningar som fastighetsmäklare hade upprättat. Dessutom hade inspektionen i några fall haft anledning att ifrågasätta när en objektsbeskrivning hade tillhandahållits och till vilken krets av personer. Mot bakgrund av detta ansåg inspektionen att det fanns anledning att genomföra en särskild granskning av objektsbeskrivningar. Syftet med tillsynsprojektet har varit att tydliggöra vilka krav som ställs på objektsbeskrivningar enligt lag och god fastighetsmäklarsed. Projektet ska också ge fler praxisbildande beslut till vägledning för såväl fastighetsmäklare som konsumenter. Dessutom har förhoppningen varit att ge enskilda mäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament till att kvalitetsgranska sina mallar och att vidta de eventuella andra egenåtgärder som behövs. Tillsynsprojektets huvudsakliga mål har varit att verka för att alla tilltänkta köpare (spekulanter) som är konsumenter får tillgång till en skriftlig beskrivning av förmedlingsobjektet objektsbeskrivning som innehåller de obligatoriska uppgifter som framgår av 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666). Uppgifterna i objektsbeskrivningen ska vara fullständiga och korrekta utifrån den information som fastighetsmäklaren har haft tillgång till från säljaren, genom sin kontrollskyldighet av inskrivningsförhållandena, eventuella egna iakttagelser eller annan kännedom om förmedlingsobjektet. Avsikten med objektsbeskrivningen är att spekulanter ska kunna bilda sig en uppfattning om förmedlingsobjektet och fatta välgrundade beslut inför budgivningen och kontraktskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen beslutade att tillsynsprojektet skulle omfatta tjugofyra mäklare från olika orter över hela landet. De utvalda mäklarna skulle inte tidigare ha meddelats någon disciplinär påföljd och urvalet skulle omfatta både kvinnor och män i olika åldrar. Dessutom skulle de under det första halvåret 2014 ha avslutat ett förmedlingsuppdrag riktat till en konsument i vilket de hade upprättat en objektsbeskrivning. POSTADRESS TELEFON E-POST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20, Stockholm

2 Fastighetsmäklarinspektionen PM 2(6) Mäklarna som valdes ut för att ingå i projektet fick ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som de hade avslutat under perioden den 1 januari juni De skulle i förteckningen ange förmedlingsobjektets beteckning, vilket datum uppdragsavtalet hade ingåtts, datumet för köpekontraktets undertecknande och om det hade upprättats någon objektsbeskrivning. Utifrån förteckningen valde inspektionen sedan ut två förmedlingsuppdrag per mäklare i möjligaste mån en bostadsrätt och en fastighet för en granskning av objektsbeskrivningen. Granskningen I projektet initierade Fastighetsmäklarinspektionen sammanlagt 24 tillsynsärenden avseende lika många fastighetsmäklare. Av dessa skrevs tre ärenden av på grund av att fastighetsmäklaren inte hade haft några förmedlingsuppdrag under den efterfrågade tiden eller för att mäklaren inte hade haft något förmedlingsuppdrag där en objektsbeskrivning hade upprättats. I 21 av de 24 initierade ärendena genomfördes granskningar av objektsbeskrivningarna. Av de 21 ärenden där en objektsbeskrivning har granskats avskrevs två ärenden på tjänstemannanivå därför att Fastighetsmäklarinspektionen inte uppmärksammade några brister i de granskade objektsbeskrivningarna som gav anledning till någon prövning av inspektionens disciplinnämnd. Övriga 19 ärenden har avgjorts av disciplinnämnden. På nämndens sammanträde i december 2014 avgjordes 15 ärenden och fyra ärenden avgjordes på sammanträdet den 4 februari I nio av ärendena meddelandes en disciplinär påföljd, medan tio ärenden avskrevs. I fyra ärenden fick mäklaren en varning och i fem ärenden den mildare påföljden erinran. Samtliga av de sammanlagt 24 besluten som har ingått i den tematiska granskningen har vunnit laga kraft vid tidpunkten för denna promemoria. Inget av besluten har överklagats. Slutsatser Utfallet av tillsynsprojektet är att påföljder har meddelats i nio av de initierade ärendena. I flera av de ärenden som har resulterat i en avskrivning, har Fastighetsmäklarinspektionen tagit ställning i principiella frågor. Även avskrivningarna har i denna tematiska tillsyn motiverats relativt utförligt, för att få ett så användbart resultat som möjligt. Fastighetsmäklarinspektionen avser att på inspektionens webbplats lämna information om vad som har bedömts vara god fastighetsmäklarsed vid tillämpningen av bestämmelsen i 18

3 Fastighetsmäklarinspektionen PM 3(6) fastighetsmäklarlagen om att en fastighetsmäklare ska tillhandahålla en objektsbeskrivning som innehåller vissa uppgifter. Projektet har resulterat i följande generella uttalanden av Fastighetsmäklarinspektionen. Tillhandahållandet av en objektsbeskrivning Att tillhandahålla en tilltänkt köpare spekulant som är konsument en objektsbeskrivning utgör ett obligatoriskt moment i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Med tilltänkta köpare avses personer som överväger att lägga ett bud på objektet och alltså inte enbart den slutlige köparen (prop. 2010/11:15 s. 55). En objektsbeskrivning ska lämnas till alla tilltänkta köpare (samma prop. s. 60). Mäklare måste överlämna all väsentlig information, bland annat objektsbeskrivningen, i god tid före köpet. I två av de granskade förmedlingsuppdragen som har ingått i den tematiska granskningen hade objektsbeskrivningen inte tillhandahållits i samband med en visning. I det ena fallet hade mäklaren erbjudit den tilltänkta köparen en objektsbeskrivning, men denne uppgav att han redan hade hämtat uppgifterna från mäklarföretagets hemsida och dessutom fått information från säljaren. Uppgifterna överensstämde med den objektsbeskrivning som köparen fick på kontraktsdagen. I det andra fallet hade spekulanten bestämt sig för att köpa fastigheten före de ordinarie visningarna och fastighetsmäklaren hade inte hunnit färdigställa säljmaterialet då. Den tilltänkta köparen hade uttryckligen accepterat att ta del av den information med bilagor som fanns på internet, vilka överensstämde med den senare upprättade objektsbeskrivningen. På grund av de speciella omständigheterna ansåg Fastighetsmäklarinspektionen att objektsbeskrivningen hade tillhandahållits på ett godtagbart sätt i dessa två beslut. Objektsbeskrivningens innehåll De uppgifter som räknas upp i 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) är obligatoriska uppgifter i en objektsbeskrivning. Uppgifter som inte är obligatoriska, men som ändå har förts in i beskrivningen, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Objektsbeskrivningen ska presenteras som en sammanhållen skriftlig beskrivning av det förmedlade objektet. Det är inte tillräckligt att

4 Fastighetsmäklarinspektionen PM 4(6) redovisa uppgifter om förmedlingsobjektet genom att hänvisa till andra handlingar. Upplåten mark Pantsättning En objektsbeskrivning av en bostadsrätt ska innehålla uppgifter om upplåten mark och dess storlek. Om marknadsföringen innehåller beskrivningar av en egen uteplats, terrass, trädgård, täppa eller liknade bör det av information framgå vilken rätt bostadsrättsinnehavaren har till den beskrivna uteplatsen eller marken utanför bostaden. Om fastighetsmäklaren inte får information om förutsättningarna för en sådan uteplats från sin uppdragsgivare eller bostadsrättsföreningen, bör objektsbeskrivningen innehålla en allmän reservation om detta. Uppgifter om pantsättning är en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning för en bostadsrätt. Det ingår i fastighetsmäklarens skyldigheter att kontrollera bland annat om en bostadsrätt är pantsatt. Med hänsyn till den betydelse för tilltänkta köpare som pantsättningsförhållandena utgör, och att det inte finns något offentligt register med sådana uppgifter beträffande bostadsrätter, anser Fastighetsmäklarinspektionen att bestämmelsen även omfattar den omständigheten att en bostadsrätt inte är pantsatt. Bostadsrättens andelstal Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen enligt 18 fastighetsmäklarlagen innehålla uppgifter om andelstal. I förarbetena till lagen (prop. 2010/11:15 s. 59) anges bland annat att man med andelstal avser en beskrivning av bostadsrätten i två avseenden. För det första ska ägarandelen i föreningen anges, dvs. hur stor insats den aktuella bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. För det andra ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättshavaren. Mäklaren ska i objektsbeskrivningen ange andelstalet i båda dessa avseenden. Att inte föra in uppgifterna om andelstalen som mäklaren har tillgång till i objektsbeskrivningen eller att inte ange vilken andel som avses har ansetts vara påföljdsgrundande. Har fastighetsmäklaren, trots en förfrågan hos föreningen, endast fått uppgift om ett andelstal anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är tillräckligt att ange uppgifter om det andelstal som denne har fått.

5 Fastighetsmäklarinspektionen PM 5(6) Bostadens storlek Boarean är ofta av stor betydelse för parterna i en bostadsaffär. En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek eller faktiska skick i samband med förmedlingsuppdraget. Det är därför viktigt att en mäklare är särskilt noggrann när han eller hon vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadens storlek som lämnas av säljaren är korrekta. Om fastighetsmäklaren anger en cirkauppgift bör mäklaren förklara anledningen till det. Om det är en uppskattad uppgift bör det anges tydligt och det bör också framgå vem som har gjort uppskattningen. Driftskostnader En objektsbeskrivning avseende en bostadsrätt ska innehålla uppgifter om driftskostnader i den utsträckning sådana förekommer. Kostnader för sophämtning samt för vatten och avlopp brukar normalt utgöra driftskostnader för bostadsrättsföreningens fastighet, men inte för den enskilda bostadsrättslägenheten (prop. 2010/11:15 s. 59). Om det inte finns några driftskostnader, behöver sådana uppgifter inte finnas med i objektsbeskrivningen. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 58) anges att det som avses med driftskostnader är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Beträffande fastigheter kan det exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgälder samt avgifter för samfällighetsföreningar. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att en uppgift om tomträttsavgäld, eller i vart fall en tydlig hänvisning till en sådan uppgift i en annan del av objektsbeskrivningen, ska redovisas i avsnittet om driftskostnader. Hushållsström och hemförsäkring utgör inte sådana kostnader som enligt 18 fastighetsmäklarlagen utgör driftskostnader. Gemensamhetsanläggningar En objektsbeskrivning avseende en fastighet ska innehålla uppgifter om eventuella gemensamhetsanläggningar. Enbart en beteckning har i beslut från Fastighetsmäklarinspektionen inte ansetts tillgodose spekulanters intresse av att få kännedom om sådana anläggningar på ett sådant sätt som lagstiftaren har åsyftat. Enligt inspektionens bedömningar ska beskrivningen innehålla en kortfattad information

6 Fastighetsmäklarinspektionen PM 6(6) om anläggningens art, omfattning och förvaltning för att spekulanterna skulle kunna få en allmän uppfattning om vilka förpliktelser som är kopplade till gemensamhetsanläggningen.