Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (11) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - skärpta åtgärder, budgivning och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har utfört skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna och köparna. I ärendet har även mäklarens hantering av budgivningen prövats. Avsaknaden av uppgifter i journalen har också ingått i bedömningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren N.N. en varning. Ärendena I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har dels säljarna av en fastighet, dels köparna av samma fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren N.N. Säljarna har tillsammans med sin anmälan gett in kopior av uppdragsavtalet, en blankett för kundkännedom om uppdragsgivaren, den skriftliga informationen En trygg bostadsaffär fastighet och e-postkorrespondens med N.N. N.N. har lämnat in sex yttranden, tre i varje ärende. Hon har gett in kopior av uppdragsavtalet, dokumentationen om kundkännedom, e-postkorrespondens, objektsbeskrivningen, journalen, anbudsförteckningen, köpekontraktet med bilagor, ett avtal om ändring av köpekontraktet, en beställning till Lantmäteriet, informationsmaterial om en trygg bostadsaffär, informationsmaterial om budgivning, ett utdrag från företagets webbtjänst, POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (11) informationsmaterial om tre steg till en lyckad affär, kvittens på in- och utbetalningar av handpenningen och likvidavräkningen. Anmälningarna Säljarna Säljarna (uppdragsgivarna) har i huvudsak uppgett följande. N.N. informerade uppdragsgivarna om att budgivningen skulle ske mellan kl och den 18 maj Strax efter kl ringde hon och meddelade att det högsta budet var kronor. Dagen efter ringde N:N: igen och meddelade att ytterliga ett bud hade kommit in. Uppdragsgivarna undrade hur detta var möjligt då budgivningen var avslutad. N.N. uppgav att hon hade en skyldighet att framföra alla bud till uppdragsgivarna och att detta bud har kommit in kvällen innan. Denna budgivare hade därefter kontaktat en av uppdragsgivarna direkt och framfört sitt bud. Ett av dessa bud hade de som uppdragsgivare därefter accepterat. Köparna Köparna har i huvudsak uppgett följande. Köparna hade fått information om att budgivningen enbart skulle ske under en timme. Varken hon eller hennes man kunde lämna ett bud under denna timme och hon meddelande N.N. detta. De fick då ett löfte om att de kunde få lämna bud senare. De lämnade därefter ett bud samma kväll. Mäklaren återkom till dem dagen efter och meddelande att uppdragsgivarna hade valt att sälja till en annan spekulant. De kontaktade en av säljarna direkt och förklarade skälet till att deras bud hade lämnats senare än övriga bud. Säljaren berättade att de inte hade valt att ha budgivningen under endast en timme, utan att det var N.N. som informerat dem om att budgivningen skulle ske på detta sätt. Säljarna accepterade därefter deras bud. Vid kontraktsskrivningen och tillträdet var N.N. inte närvarande.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (11) Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Uppdragsavtalet N.N. undertecknade uppdragsavtalet den 6 april och uppdragsgivarna undertecknade avtalet den 10 april Dokumentationen för att uppnå kundkännedom Dokumentationen om uppdragsgivarna På blanketten Kundkännedom uppdragsgivare (ID-kontroll) har uppgifterna om uppdragsgivarnas namn varit ifyllda i förväg. För hand är numret på identitetskortet för respektive uppdragsgivare ifyllt. Blanketten är inte undertecknad. Uppdragsgivarnas identitetshandlingar är kopierade. Kopian är signerad och daterad av N.N. den 25 maj Dokumentationen om köparna Köparnas identitetshandlingar är kopierade och bifogade ett e- postmeddelande från dem själva till N.N. den 23 maj De finns också i en separat handling som är daterad och signerad av N.N. den 23 maj Anbudsförteckningen I anbudsförteckningen är budgivarnas namn, telefonnummer, bud och tidpunkten för buden antecknade. Det finns totalt 17 bud antecknade och av dessa har köparna lämnat två bud. Ett av dessa två bud är antecknat den 18 maj 2015 kl om kronor och ett den 19 maj 2015 om kronor. Därefter har ytterligare ett bud lämnats den 20 maj kl om kronor.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (11) Köpekontraktet Köpekontraktet är undertecknat den 24 maj 2015 av säljarna och köparna. Journalen I journalen saknas följande uppgifter. 1. Uppgift om en eventuell handpenning och utbetalning av handpenningen. 2. Uppgift om att en likvidavräkning har upprättats. I journalen är det antecknat att kundkännedom om uppdragsgivarna uppnåddes den 2 april och att kundkännedom om köparna uppnåddes den 23 maj Fastighetsmäklarens yttranden N.N. har i sina yttranden bland annat uppgett följande. Anmälningarna Vid det första mötet med uppdragsgivarna, som skedde på fastigheten den 2 april 2015, diskuterade de en ungefärlig tidsplan för affären. De kom då överens om att målet var att affären skulle avslutas ungefär en vecka efter de planerade visningstillfällena. Säljaren hade ett önskemål att budgivningen skulle ske den 18 maj. Detta berodde på att de var svåra att nå dagen efter. Något förslag på hur länge budgivningen skulle pågå eller något givet klockslag när den skulle avslutas har aldrig framförts, varken av henne eller av uppdragsgivarna. Uppdragsgivarna har fått både muntlig och skriftlig information av henne om hur mäklarföretaget arbetar med budgivning och mäklarens lagstadgade skyldighet att redovisa samtliga bud. Spekulanterna, och även köparna, har vid flera tillfällen fått både muntlig som skriftlig information om hur budgivningen skulle gå till och om mäklarens skyldighet att redovisa samtliga bud till uppdragsgivarna. Hon informerade först budgivaren med det högsta budet om att inget var klart förrän ett köpekontrakt hade undertecknats. Därefter mottog hon

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (11) ytterligare ett bud från den som sedermera köpte fastigheten. Hon framförde samtliga bud till uppdragsgivarna. Hon har aldrig framfört att ett bud kom in för sent. Hon har en skyldighet att framföra alla bud till uppdragsgivarna. Det är uppdragsgivarna som avgör till vem de ska sälja och att inget är klart förrän köpekontraktet är undertecknat. Hon har inte haft någon överenskommelse med köparna om tidpunkten för att få lägga bud. Hon skulle aldrig hindra någon från att lägga bud. Det är beklagligt att uppdragsgivarna inte hänvisade budgivarna till henne, utan valde att själva ta emot buden. Detta har försvårat slutförandet av uppdraget och bidrog till att flera problem uppstod, inte minst i samband med tillträdet. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet undertecknades på distans efter det att hon hade besökt fastigheten tillsammans med uppdragsgivarna. Uppdragsgivarna bor på en annan ort än där fastigheten är belägen. Hon skickade avtalet till dem. Dokumentationen för att uppnå kundkännedom Vid besöket på fastigheten, tillsammans med uppdragsgivarna, fanns det ingen möjlighet för henne att kopiera deras identitetshandlingar. Blanketten för att uppnå kundkännedom skickade hon tillsammans med uppdragsavtalet till uppdragsgivarna. Hon har inte skrivit under blanketten eftersom hon inte själv har fyllt i uppgifterna. Avsikten var att kopiera uppdragsgivarnas identitetshandlingar vid nästa fysiska möte. Detta borde ha varit i samband med kontraktsskrivningen. Uppdragsgivarna kontaktade henne och meddelade att parterna själva hade bestämt tid och plats för undertecknandet av köpekontraktet och att kontraktsskrivningen skulle ske utan hennes medverkan. Denna information fick hon någon dag innan det planerade mötet. Eftersom parterna bestämde tid och plats för kontraktsskrivningen, och därigenom uteslöt henne från kontraktstillfället, fick hon inte möjlighet att på ett korrekt sätt uppnå kundkännedom. Innan kontraktsskrivningen begärde hon via e-post till uppdragsgivarna och köparna, dels samtliga köpehandlingar i original, dels kopior av deras respektive identitetshandlingar. Hon genomförde därefter

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (11) identitetskontrollerna genom att jämföra säljarnas namnunderskrifter på IDhandlingarna och köpekontraktet. En av säljarna var sedan tidigare känd av henne och av hennes kollegor på fastighetsföretaget. Hon medger att hon inte har fullföljt föreskrifterna som krävs när parterna är på distans, eftersom hon endast hade begärt att få kopior av identitetshandlingarna. Säljarna ville inte närvara vid tillträdet, varvid köpehandlingarna skickades till dem. Handlingarna kom inte i retur i tid till tillträdesdatumet, vilket innebar att tillträdet fick flyttas fram. Köparna blev arga och krävde att tillträdet skulle ske i deras hemstad. Mäklarföretagets kontor i denna stad tog hand om tillträdet och på plats var endast köparna. Köparna hade till detta kontor skickat kopior av sina identitetshandlingar innan tillträdet. Journalen Hon medger att det saknades en uppgift i journalen om likvidavräkningen. Den har upprättats och undertecknats av parterna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intresse. Kundkännedomen Det riskbaserade förhållningssättet I enlighet med 2 kap. 1 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), jämfört med 1 kap. 2 8 samma lag, ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Omfattningen av dessa åtgärder ska anpassas efter risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Av propositionen 2008/09:70 framgår bland annat följande på s. 185.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (11) Av första stycket framgår att omfattningen av de åtgärder för att uppnå kundkännedom som vidtas ska anpassas efter risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. För att återspegla detta har paragrafen placerats först i kapitlet. En bedömning av risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism krävs alltså alltid. Utgångspunkten för denna bedömning är bl.a. typen av kund, affärsförbindelse, produkt och transaktion. Av samma proposition s. 70 framkommer bland annat följande. Om man tillämpar principen på ett fall där en kund vill etablera en affärsförbindelse med en verksamhetsutövare ska således, i ett första steg, en bedömning av risken för penningtvätt och finansiering av terrorism göras för att kunna avgöra vilken grad av kundkännedom som behövs; grundläggande åtgärder eller skärpta åtgärder. Därefter fordras en bedömning av hur omfattande de aktuella åtgärderna ska vara och, såvitt avser skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom, även vilka ytterligare åtgärder som ska vidtas på grundval av den aktuella risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det riskbaserade förhållningssättet kräver en kontinuerlig bedömning av riskerna genom hela förmedlingsuppdraget i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Skyldigheten att vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom Enligt 2 kap. 1 3, 9 och 11 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska en fastighetsmäklare vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till minst euro. Kontrollen av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transaktionen utförs. En verksamhetsutövare får inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (11) eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Det följer av 2 kap. 6 8 penningtvättslagen att när risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism är hög ska fastighetsmäklaren, utöver de grundläggande åtgärderna för kundkännedom, vidta mer omfattande åtgärder. Om omständigheterna i det enskilda fallet inte visar motsatsen, ska en hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism anses finnas bland annat när en affärsförbindelse etableras med någon på distans. Det framgår av 11 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) att när kunden befinner sig på distans ingår det bland de obligatoriska åtgärderna att inhämta uppgifter om adressen och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling. I enlighet med 2 kap. 13 penningtvättslagen och 17 penningtvättsföreskrifterna ska en fastighetsmäklare dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Av dokumentationen ska det framgå vilket datum respektive åtgärd har vidtagits. De identitetshandlingar m.m. som har använts för att kontrollera identiteten ska kopieras. Handlingarna och uppgifterna ska bevaras på ett säkert sätt i minst fem år från det att från det att affärsförbindelsen upphörde eller annars från det att åtgärderna utfördes. Att inte följa penningtvättslagstiftningen strider mot god fastighetsmäklarsed. Kundkännedomen om uppdragsgivarna Enligt journalen uppnådde N.N. kundkännedom om uppdragsgivarna den 2 april Detta var den dag då N.N. och uppdragsgivarna besökte fastigheten. N.N. har uppgett att hon inte hade möjlighet att kopiera deras identitetshandlingar då. Blanketten för att uppnå kundkännedom skickade hon till uppdragsgivarna senare tillsammans med uppdragsavtalet. Hon har inte skrivit under blanketten eftersom hon inte själv har fyllt i uppgifterna. Uppdragsavtalet är undertecknat av N.N. den 6 april och av uppdragsgivarna den 10 april 2015.

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (11) Det var först när det undertecknade uppdragsavtalet kom tillbaka till N.N. som affärsförbindelsen etablerades. När ett uppdragsavtal undertecknas på distans är den lagstadgade presumtionen för en hög risk tillämplig. N.N. har uppgett att hennes avsikt var att vid nästa möte med uppdragsgivarna kopiera deras identitetshandlingar och att detta möte borde ha varit i samband med kontraktsskrivningen. Parterna uteslöt dock henne från kontraktstillfället och då hade hon inte heller möjlighet att fullfölja de planerade åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Hon jämförde därefter namnteckningarna på köpekontraktet med de kopior av identitetshandlingarna som hon hade fått via e-post. N.N. har medgett att hon inte har följt föreskrifterna om att uppnå kundkännedom på distans. Vid en samlad bedömning finner Fastighetsmäklarinspektionen att N.N. visserligen hade träffat uppdragsgivarna innan affärsförbindelse etablerades, men att åtgärderna för att uppnå kundkännedom inte hade slutförts då. Eftersom uppdragsgivarna befann sig på distans när kundkännedomsåtgärderna slutfördes uppstod en skyldighet för henne att uppfylla kraven på att vidta skärpta åtgärder. Det är visat att kopiorna av uppdragsgivarnas identitetshandlingar inte har varit vidimerade. Det förhållandet att en av uppdragsgivarna är känd för fastighetsmäklaren förtar inte skyldigheten att uppnå kundkännedom. Det leder inte heller till någon annan bedömning att hennes intention var att vid nästa möte kopiera identitetshandlingarna. Inspektionen finner att förseelsen är varningsgrundande. Kundkännedom om köparna I journalen är det antecknat att kundkännedom om köparna uppnåddes den 23 maj Det framgår av de ingivna handlingarna att köparna hade kopierat sina identitetshandlingar och skickat dem som en bilaga till ett e- postmeddelande daterat den 23 maj Enligt N.N.s yttrande hade, inför tillträdet, kopia av köparnas identitetshandlingar skickats till mäklarföretagets kontor i den stad där tillträdet ägde rum. Varken N.N. eller säljarna var närvarande vid tillträdet. Kopiorna av köparnas identitetshandlingar finns också i en separat handling som är daterad och signerad av N.N. den 23 maj N.N. har alltså inte själv varit närvarande vid den transaktion i form av

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (11) överlåtelsen av fastigheten från säljaren till köparen som tillträdet innebär. Fastighetsmäklare ingår inte heller i uppräkningen av utomstående som en verksamhetsutövare får förlita sig på vid utförandet av åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt 2 kap. 3 fjärde stycket och 4 penningtvättslagen. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det vid tillämpningen av penningtvättslagen har varit fråga om en distanstransaktion med en presumerad hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Fastighetsmäklarinspektionen finner att N.N. genom att inte genomföra skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparna har brustit i sin skyldighet att följa penningtvättslagstiftningen och god fastighetsmäklarsed. En jämförelse av namnteckningarna på köpekontraktet och dokumentet som innehöll de kopior av identitetshandlingar som hade översänts via e-post är inte tillräckligt. Inspektionen finner att förseelsen är varningsgrundande. Budgivningen N.N. har i sina yttranden bemött anmälarnas kritik beträffande hennes hantering av budgivningen. I vissa delar står ord mot ord, bland annat om hur länge budgivningen skulle pågå. Av utredningen framkommer dock att samtliga bud har framförts till uppdragsgivarna. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det inte med tillräcklig säkerhet är utrett att N.N. skulle ha handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed i denna del. Detta leder därför inte till någon åtgärd av inspektionen. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en s.k. journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks,

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (11) när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna får också en möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (samma prop. s. 35). N.N. har medgett att hon i journalen inte antecknat att en likvidavräkning har upprättats. Med hänsyn till att det har handlat om en enstaka brist av mindre betydelse bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen är att anses som ringa och inte leder till någon påföljd. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden N.N. meddelas dels en varning för att hon inte har uppnått kundkännedom om uppdragsgivarna och dels en varning för att hon inte har uppnått kundkännedom om köparna.