Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om mäklarens kontrollskyldighet, kundkännedom - grundläggande åtgärder och omsorgsplikt. Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin kontrollskyldighet avseende vem som har haft rätt att förfoga över den aktuella bostaden som delvis ingått i ett dödsbo. Även fråga om fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom om samtliga delägare i dödsboet. Mäklarens skyldighet att vidarebefordra bud har också prövats i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har två dödsbodelägare framfört kritik mot NN. NN har inkommit med ett yttrande där han bemöter kritiken samt kopior på uppdragsavtal, överlåtelseavtal och mäklarjournal. Anmälan Anmälarna har i huvudsak uppgett följande. Deras far dog i december 2016 och lämnade efter sig två döttrar (anmälarna) POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) samt sin änka. Änkan och döttrarna var delägare i dödsboet efter den avlidne. Till dödsboet ingick en bostadsrättslägenhet. Anmälarna fick via ett ombud veta att lägenheten lagts ut till försäljning. Anmälarna motsätter sig inte försäljningen i sig, men riktar kritik mot hur mäklaren hanterade uppdraget. Lägenheten lades ut till försäljning utan anmälarnas medgivande. När detta upptäcktes den 6 september 2017 försökte en av anmälarna nå ansvarig mäklare, NN, utan framgång. Det visade sig senare att ett uppdragsavtal ingåtts med änkan den 16 augusti 2017 utan anmälarnas vetskap eller godkännande. Vid kontraktsskrivningen upplevde anmälarna att NN hade svårt att förklara hur han varit medveten om att det varit ett dödsbo med fler delägare samtidigt som han hade accepterat ett uppdragsavtal med endast en uppdragsgivare. I ett mail den 7 september 2017 angav mäklaren sig vara av uppfattningen att anmälarna velat få till en snabb försäljning. Anmälarna ställde sig frågande till hur han kunde vara av den uppfattningen om han inte känt till att de också var delägare av dödsboet. Mäklaren skrev vidare i mailet att han hade stor erfarenhet och försäkrade att allt skulle gå rätt till samt att försäljningen kunde ske via fullmakt från anmälarna. Anmälarna svarade att det inte var aktuellt med försäljning via fullmakt och att de ville ha löpande information om försäljningen samt budgivningen. De angav också att tiden för försäljningen inte passade, då de båda skulle vistas utomlands under den perioden. Om de hade varit med och fått säga till om försäljningen från början hade det kunnat se annorlunda ut. Natten till den 28 september mottog anmälarna ett mail från mäklaren med besked om att det var stopp i budgivningen. Anmälarna hade dittills inte fått tagit del av eller ställning till något av de inkomna buden. Mäklaren hade i mailet bifogat ett köpekontrakt och informerade om att detta skulle skrivas på nästföljande dag. Ingen av anmälarna hade möjlighet att närvara vid en kontraktsskrivning med så kort varsel.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Vid kontraktsskrivningen hade en ny klausul lagts till, som inte funnits i den versionen som tidigare mailats ut. Anmälarna hade inte fått någon information om detta. Det datum som i överlåtelseavtalet hade bestämts för tillträde passade inte för anmälarna. En mer lämplig dag hade kunnat väljas om de fått vara delaktiga i processen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har anfört följande i sitt yttrande. Dödsbodelägarna var allt annat än överens vilket påverkade förmedlingsuppdraget. På det första mötet med änkan efter den avlidne, den 6 juli 2017, var hon mycket känslosam och han hade svårt att få klara besked gällande dödsboet. Då det rörde sig om ett värderingsuppdrag såg han ingen anledning att pressa änkan på mer information kring ägarförhållandet. När det senare bestämdes att han skulle få uppdraget bad han änkan ordna fram en delägarförteckning. De träffades den 16 augusti 2017 och ett förmedlingsuppdrag ingicks. Änkan hade vid den tidpunkten inte fått fram någon bouppteckning och inte heller nämnt något om särkullbarn. Vidare utgav hon sig ha rätt att skriva på för dödsboet och gjorde följaktligen så. Han ville, med tanke på hennes sköra tillstånd, inte pressa änkan för hårt utan hade för avsikt att själv ta reda på ägarförhållandet. Han fick numret till den jurist som skötte bouppteckningen och änkan hänvisade dit för att få den information som saknades. Senare samma dag, den 16 augusti, fick han bekräftat av juristen att det fanns två särkullbarn som var delägare i dödsboet. Han frågade om det fanns någon fullmakt från särkullbarnen avseende försäljningen och bad att i så fall få både dem och bouppteckningen skickat till sig. Juristen skulle skicka över papper men försäkrade att det var ok att sälja och att det var särkullbarnen som ville få till försäljningen. Han fick då uppfattningen att alla var överens om försäljningen. Den 21 augusti 2017 mottog han bouppteckningen men fann det oklart vilka

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) andelar särkullbarnen hade i dödsboet. Samma dag fick han även del av första mäklarbilden från förvaltaren. Det stod då klart att änkan samt de två särkullbarnen var de som förfogade över bostadsrätten. Som svar på kritiken rörande kontroll av ägarförhållandet menar han att en sådan kontroll inte kan utföras förrän uppdragsavtal tecknats. Änkan angav att ingen annan behövde medge till försäljning då hon trodde sig kunna skriva under för dödsboet. Efter samtal med juristen hade han fått indikation på att det varit okej att påbörja försäljningen. Bostadsannonsen lades ut den 2 september 2017 och därmed hade han kontrollerat ägarförhållandena innan försäljningen påbörjades. Vad gäller budgivningen så ställer han sig frågande till hur anmälarna hade kunnat vara mer delaktiga. Han hade meddelat dem vid första budet att allt skulle läggas ut öppet i annonsen. Han undrar vad för information de saknat. Efter att en av budgivarna till slut gett upp kvällen den 27 september 2017 skickade han samma natt, vid 00:42, en uppdatering till anmälarna att kontrakt behövde skrivas samma dag samt bifogade överlåtelseavtalet. En av anmälarna återkom den 28 september och tackade för info samt meddelade att de inte hann komma till kontraktsskrivning samma dag men skulle återkomma med en tid som passade veckan efter. Hon skrev inget om att de hade något emot kontraktet. Angående den tillagda klausulen i kontraktet var detta en låneklausul som gav köparna möjlighet att häva avtalet fram till den 5 oktober Då köparna hade kontaktat honom redan den 29 september och meddelat att de fått okej från banken och inte längre var i behov av klausulen fann han ingen anledning att i förväg meddela anmälarna om dess förekomst. Vad gällde datum för tillträde ansåg han att änkan, sett till hennes ålder och känslorna kring flytten, inte skulle behöva anpassa sig efter anmälarnas inplanerade semestrar. Han upplevde det som att anmälarna medvetet ville försvåra det hela för änkan. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) Uppdragsavtalet Förmedlingsuppdraget ingicks den 16 augusti Som uppdragsgivare står änkan och dödsboet efter hennes make avseende en halv andel vardera. Änkan har undertecknat för båda. Överlåtelseavtalet Som säljare på första sidan i överlåtelseavtalet står änkan och dödsboet efter hennes make avseende en halv andel vardera. I 16 har angetts att bouppteckning efter den avlidne är upprättad och registrerad den 2 maj Vidare anges att överlåtelsens giltighet är beroende av att samtliga delägare undertecknar avtalet. Överlåtelseavtalet är undertecknat av änkan den 29 september, samt de två anmälarna den 2 oktober Journalen I journalen har NN bland annat angett följande. - 6 juli: Första besök bostaden, vill endast ha skriftlig värdering nu Make dog dec 2016, svårt få info om dödsbo, vill inte ge ut bouppteckning (ej klar) Uppdragsgivare 80 år, känslosamt, oense värde med särkullbarn Orimlig värdering tvingar fram försäljning, inte råd att lösa ut - 16 augusti: Fick uppdraget, förmedlingsuppdrag ingånget Uppnått kundkännedom, ID-kontroll närvarande uppdragsgivare Påstod rätt att teckna dödsboet ( men oense?), KOLLA. Tel uppdragsgivares jurist, ok att sälja (allt infoflöde jurist till jurist), begärde bouppteckning - 21 augusti: Kontrollerat vem som har rätt att förfoga över bostaden, fick bouppteckning inkl testamente SAKNAR fullmakt 2 särkullbarn [Ort A]+[Ort B], OSÄKER andelar - 28 september: Uppnått kundkännedom köparen (ID-kontroll m m)

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Kontrollskyldigheten Fastighetsmäklaren har enligt 17 fastighetsmäklarlagen en skyldighet att kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. I 18 kap. 1 ärvdabalken (1958:637) anges att ett dödsbo förvaltas gemensamt av dödsbodelägarna. Vid förmedling av en fastighet som ägs av ett dödsbo ska mäklaren erhålla uppdraget från samtliga dödsbodelägare. NN har haft en skyldighet att kontrollera vem som hade rätt att förfoga över fastigheten. Det framkommer av utredningen att den förmedlade lägenheten delvis ägts av ett dödsbo. Enligt överlåtelseavtalet registrerades bouppteckningen den 2 maj 2017, flera månader innan uppdragsavtalet ingicks. I journalen har NN angett att han redan i samband med värderingsuppdraget den 7 juli 2017 fått information om att det fanns oenigheter mellan änkan och särkullbarn. NN har ingått uppdragsavtal med endast änkan trots förekomst av ytterligare dödsbodelägare och därmed inte fullgjort sin kontrollskyldighet enligt 17 fastighetsmäklarlagen. Förseelsen är varningsgrundande. Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 29) till fastighetsmäklarlagen uttalas bland annat att det är säljaren som bestämmer över budgivningen och att en spekulant inte har någon rätt att få bjuda över ett lämnat bud. Mäklaren är enligt god fastighetsmäklarsed skyldig att ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det är säljaren som bestämmer över budgivningen. Det är också säljaren som tar ställning till spekulanters villkor och bud samt hur sådana meddelanden ska få påverka budgivningen.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) Anmälarna har skrivit på överlåtelseavtalet i egenskap av säljare av sina respektive andelar i dödsboet. Anmälarna anger att de inte har fått ta ställning till inkomna bud, vara delaktiga i valet av köpare eller välja dag för tillträde. NN har anfört i sitt yttrande att buden endast redovisats öppet i annonsen för anmälarna att ta del av. Fastighetsmäklarinspektionen anser att agerandet strider mot god fastighetsmäklarsed vad gäller att se till säljarens intresse samt skyldigheten att framföra alla bud till säljaren. Förseelsen motiverar en varning. Kundkännedom I enlighet med 2 kap. 1 lagen om (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och 1 kap samma lag ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en s.k. allmän riskbedömning. Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklararens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil. Med åtgärder för kundkännedom avses enligt 3 kap. 7 penningtvättslagen bl.a. att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden och kontrollera kundens identitet genom t.ex. identitetshandlingar. Detta ska enligt 3 kap. 4 penningtvättslagen ske vid etableringen av en affärsförbindelse. Föreligger ingen affärsförbindelse ska åtgärden för kundkännedom enligt samma lagrum bl.a. vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande euro eller mer. Att inte följa penningtvättslagen strider mot god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren ska ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Av utredningen framgår att NN skrivit uppdragsavtal med enbart änkan och inte med de två dödsbodelägarna som även de är delägare i lägenheten. I journalen kan utläsas att ID-kontroll gjorts avseende ena uppdragsgivaren i

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) samband med uppdragsavtalet samt avseende köparen inför kontraktsskrivningen. Det framgår inte att någon åtgärd vidtagits vad gäller ID-kontroll avseende övriga dödsbodelägare, varken vid ingåendet av uppdragsavtal eller i samband med kontraktsskrivning. Fastighetsmäklaren har en skyldighet att kontrollera samtliga dödsbodelägares identiteter. NN har etablerat en affärsförbindelse avseende en bostadsrätt som delvis ägts av ett dödsbo utan att ha uppnått kundkännedom om samtliga delägare. Förseelsen är varningsgrundande. Påföljden NN ska meddelas en varning för att han inte har kontrollerat vem som hade rätt att förfoga över fastigheten, att han i strid med omsorgsplikten har underlåtit att vidarebefordra bud samt för att han har etablerat en affärsförbindelse med ett dödsbo och medverkat till en transaktion utan att ha uppnått kundkännedom om samtliga av dödsboets företrädare. Förseelserna motiverar en varning även sett var för sig.