Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (11) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - skärpta åtgärder, objektsbeskrivning, journal och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren innan affärsförbindelsen etablerades. Uppdragsgivaren har varit ett dödsbo och två av dödsbodelägarna har befunnit sig på distans när uppdragsavtalet ingicks. Uppgifterna om driftskostnader och gemensamhetsanläggningar i objektsbeskrivningen har också ingått i granskningen, liksom dokumentationen i journalen över förmedlingsuppdraget. I ärendet har även frågan om mäklaren har upplyst tilltänkta köpare om att fastigheten såldes med friskrivningsklausul berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande vid förmedlingen av en fastighet. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt in yttranden från NN samt kopior av följande handlingar från det aktuella förmedlingsuppdraget. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (11) Dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna Uppdragsavtalet Objektsbeskrivningen Köpekontraktet Journalen NN har lämnat in de begärda handlingarna och fyra yttranden i ärendet. Anmälan Anmälaren, som var en spekulant, har bland annat uppgett följande. NN har marknadsfört fastigheten på ett vilseledande sätt. I annonsen på internet saknades det bland annat information om att fastigheten såldes med en friskrivningsklausul. Det fanns inte heller information om att en eventuell besiktning måste ske innan ett visst datum. Av annonsen framgick att fastigheten var exklusiv och i mycket gott skick, trots att flera brister konstaterades vid visningen av fastigheten. Några av bristerna på fastigheten var bland annat att taken på två av byggnaderna måste bytas omgående och att det saknades jordfelsbrytare. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Dokumentationen över åtgärderna för att uppnå kundkännedom Säljaren av fastigheten var ett dödsbo med tre dödsbodelägare. Den dokumentation som NN har lämnat in om hur han har uppnått kundkännedom om uppdragsgivarna (dödsbodelägarna) och köparen består bland annat av följande. Kopior av de tre uppdragsgivarnas och köparens identitetshandlingar. Kopiorna innehåller en anteckning om att de är vidimerade av en kollega till NN den 12 juli 2013.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (11) Anteckningar om utförda identitetskontroller beträffande uppdragsgivarna och köparen. Av dessa handlingar framgår att uppdragsgivarnas identitetshandlingar kopierades den 12 juli NN har även skrivit under anteckningarna om de utförda identitetskontrollerna samma dag. I journalen finns en anteckning om att NN har uppnått kundkännedom om säljaren den 12 juli Bredvid anteckningen finns datumet 19 juni 2013 noterat för hand. I journalen finns en anteckning om att NN har uppnått kundkännedom om köparen den 12 juli Även bredvid anteckningen finns detta datum noterat för hand. Objektsbeskrivningen I en allmän beskrivning av fastigheten i objektsbeskrivningen anges bland annat följande. Omfattande renoverad fastighet med ett flertal byggnader i mycket gott skick. Idylliskt naturläge med å, ängar och skog i gräns. Huvudbyggnad med exklusivt dusch/relax/bastu rum, nyare kök, bergvärme. Under rubriken Driftkostnad anges följande. Driftkostnaden är ca kr/år och fördelas enligt följande:. Under rubriken Servitut, planbestämmelser mm finns 25 stycken gemensamhetsanläggningar uppräknade med angivande av beteckning. Köpekontraktet I köpekontraktets 18 finns följande klausul intagen. Köparen förklarar sig godta fastighetens skick och med bindande verkan avstå från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten. Journalen I journalen saknas anteckningar om följande Att uppdragsgivaren har lämnat väsentliga instruktioner som mäklaren ska följa (att fastigheten skulle säljas med en friskrivningsklausul). Att mäklaren har följt upp återgångsklausulen.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (11) 3. Att handpenningen har överlämnats till säljaren. I journalen är datumen, för när en viss åtgärd är utförd, justerade genom att ett annat datum har antecknats för hand. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden uppgett bland annat följande. Åtgärderna för att uppnå kundkännedom Det var hans kollega som träffade dödsbodelägaren AA vid ett första möte på fastigheten den 19 juni Eftersom han kände den avlidne och hans familj kom han överens med sin kollega om att han skulle ta förmedlingsuppdraget. Uppdragsavtalet skrevs under den 24 juni 2013 av dödsbodelägaren AA. Dödsbodelägarna BB och CC bodde på en annan ort och skulle inte närvara under resten av förmedlingsuppdraget. Han hade kontakt med dödsbodelägarna BB och CC per telefon och mejl. De uppgav att de ville att dödsbodelägare AA skulle företräda dödsboet. Fullmakterna upprättades skriftligen vid en senare tidpunkt genom att han skickade dessa till döds-bodelägarnas hemadresser för underskrifter. Identitetskontrollen av dödsbodelägare AA gjordes vid intaget den 19 juni 2013, men dokumenterades inte förrän vid kontraktsskrivningen den 12 juli Han genomförde identitetskontrollen av köparen och kopierade dennes körkort vid denna kontraktsskrivning. Identitetskontrollerna av dödsbodelägarna BB och CC är gjorda på distans genom att de har fotograferat sina identitetshandlingar. Fotografierna skrevs ut på kontraktsdagen. Utskrifterna och kopiorna av identitetshandlingarna är gjorda av hans kollega, som bistod honom vid kontraktsskrivningen. Objektsbeskrivningen Byggnaderna är från slutet av 1800-talet och början av 1900-talet. De har genomgått omfattande renoveringar de senaste tio åren. Han anser att byggnaderna är i mycket gott skick, vilket även framgår av de bilder som använts i marknadsföringen på internet och i objektsbeskrivningen. Han anser att objektet är exklusivt på grund av sitt lantliga läge och på grund av att det är ont om liknande objekt.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (11) Uppgiften om driftskostnader i objektsbeskrivningen Det var svårt att få fram några exakta uppgifter om driftskostnaderna eftersom säljaren var ett dödsbo. Dödsbodelägarna har gjort en ungefärlig beräkning som har redovisats för spekulanterna av fastigheten muntligen enligt följande. - Vatten, cirka kr per år. - Uppvärmning/hushållsel/varmvatten cirka kr per år. - Sophantering och sotning, cirka kr per år. - Villaförsäkring, cirka kr per år. Uppgifterna om gemensamhetsanläggningar i objektsbeskrivningen Han har angett de gemensamhetsanläggningar som fastigheten har del i. På fastigheten, liksom på många andra fastigheter på landsbygden som har avstyckats från större fastigheter, finns det en mängd olika gemensamhetsanläggningar och samfälligheter. Det framgår inte av fastighetsregistret vad dessa avser. Det skulle vara mycket betungande om man som mäklare skulle vara tvungen att beställa alla akter för att reda ut vilka samfälligheter som avses. Någon sådan praxis finns inte heller. Friskrivningsklausulen i köpekontraktet Säljaren var ett dödsbo och företrädarna för dödsboet ville till en början inte ha någon friskrivningsklausul. När dödsbodelsägarna ändrade sig och ville ha en friskrivningsklausul informerade han samtliga spekulanter om detta vid visningen. Journalen Alla spekulanter har varit informerade om säljarens krav på friskrivning. Villkoret om att bouppteckningen var registrerad har kontrollerats innan tillträdet. Handpenningen är utbetald till säljarna. Av misstag har dessa uppgifter inte kommit med i journalen. Vissa datum i journalen har angetts fel. Alla åtgärder som är angivna är utförda i rätt tid. För att redogöra för Fastighetsmäklarinspektionen när

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (11) åtgärderna faktiskt utfördes har han skrivit det rätta datumet för hand bredvid åtgärden. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Åtgärderna för att uppnå kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. I förarbetena till bestämmelsen anges det att även om en kund är känd sedan tidigare, räcker det inte att endast förlita sig på kundkännedom vid identitetskontrollen (prop. 2008/09:70 s.73). Av 2 kap. 6 penningtvättslagen framgår bland annat att verksamhetsutövare alltid ska vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om risken för penningtvätt och finansiering är hög. Risken för penningtvätt och finansiering ska alltid anses hög när en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs med någon på distans. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller en enstaka transaktion utförs. Av 2 kap. 11 penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats enligt 2 kap. 9 samma lag ska den avslutas. Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen, ska en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (11) Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna, om än något annorlunda formulerade. Av 11 penningtvättsföreskrifterna följer bland annat att identitetskontroll av en kund på distans innebär att fastighetsmäklaren ska inhämta uppgifter om kundens adress och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling eller registreringsbevis. Om det utifrån riskbedömningen finns anledning till det ska mäklaren även kontrollera uppgifterna mot externa register, annan dokumentation såsom bankintyg, intyg från notarius publicus eller motsvarande eller ha kontakt med kunden genom att skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress. Av 17 penningtvättsföreskrifterna följer bland annat att mäklaren ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar m.m. som har använts för att kontrollera kundens identitet ska kopieras. Dokumentationen ska oavsett om det sker elektroniskt eller i pappersformat bevaras på ett säkert sätt. Innan NN ingick uppdragsavtalet med dödsboet den 24 juni 2013 skulle han ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren och dess företrädare. Dödsbodelägarna BB och CC har befunnit sig på distans. Det har därför ålegat NN att vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om dödsbodelägarna BB och CC. Dessa har fotograferat sina identitetshandlingar och mejlat över dem till NN. Fotografierna har NN skrivit ut på kontraktsdagen den 12 juli Fotografierna av identitetshandlingarna har emellertid inte varit vidimerade när de skickades till NN. På utskrifterna har NNs kollega skrivit sin signatur tillsammans med ordet vidimeras. En vidimering innebär att en person, genom en underskrift direkt på kopian, intygar att den stämmer överens med originalet. Det framstår som osannolikt, och det har heller inte påståtts, att NNs kollega har bevittnat dödsbodelägarna BB:s och CC:s identitetshandlingar i original innan denne har vidimerat handlingarna. Identitetshandlingarna kan därför inte anses vara vidimerade på ett korrekt sätt. Det innebär att NN har uppnått kundkännedom om endast en av dödsbodelägarna innan uppdragsavtalet ingicks och affärsförbindelsen etablerades.

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (11) Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att penningtvättlagstiftningens krav på att en fastighetsmäklare ska vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom innan en affärsförbindelse etableras med någon på distans inte har uppfyllts av NN beträffande två av dödsbodelägarna. Förseelsen motiverar en varning. Uppgiften om driftskostnader i objektsbeskrivningen Enligt 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om driftskostnader. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 58) anges bland annat följande. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det framgår inte av objektsbeskrivningen vad driftskostnaderna avser för enskilda poster. För att köparna ska kunna bedöma hur köpet kommer att påverka deras ekonomi behöver de veta vilka kostnader som de kan påverka och vilka kostnader som är desamma oberoende av hur fastigheten används. Genom att NN i objektsbeskrivningen har angett driftskostnaderna sammanräknade, ger inte informationen den vägledning för bedöm ningen av hur driftskostnaderna kommer att påverka köparnas ekonomi som lagstiftaren har avsett. Fastighetsmäklarinspektionens finner att NN därför inte kan anses ha lämnat uppgiften om driftskostnaderna i enlighet med vad lagstift-aren åsyftat med bestämmelsen i 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen. Att han muntligen har lämnat information om de enskilda posterna till spekulanterna ändrar inte inspektionens bedömning. Förseelsen motiverar en erinran. Uppgifterna om gemensamhetsanläggningar i objektsbeskrivningen I 18 fastighetsmäklarlagen anges det bland annat att det i objektsbeskrivningen ska finnas uppgifter om gemensamhetsanläggningar.

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (11) I förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 31) anges bland annat följande avseende gemensamhetsanläggningar. Till en fastighet kan det ibland höra anläggningar som är gemen-samma med andra fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Det kan t.ex. vara en väg, en parkering eller en småbåtshamn. Med andelar i gemensamhetsanläggningar följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Uppgifter om sådana finns hos Lantmäteriet. Som utredningen föreslår bör mäklaren vara skyldig att kontrollera om det finns några gemensamhetsanläggningar och i så fall ange detta i objektsbeskrivningen. NN har i objektsbeskrivningen noterat att det finns 25 gemensamhetsanläggningar, utan att ange något om anläggningarnas art, omfattning eller förvaltning. Av ingivna handlingar i ärendet framgår emellertid att det endast rör sig om en gemensamhetsanläggning, medan resten utgörs av samfälligheter. Genom att i objektsbeskrivningen endast ange beteckningen på gemensamhetsanläggningen, utan att informera om vad denna består av, har NN inte tillgodosett spekulanternas intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning kan NN därför inte anses ha lämnat uppgiften om gemensamhetsanläggningen på ett sådant sätt som lagstiftaren har åsyftat med bestämmelsen i 18 fastighetsmäklarlagen. Förseelsen ger grund för en erinran. Friskrivningsklausulen i köpekontraktet Av 16 fastighetsmäklarlagen första stycket framgår att fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. NN har därmed varit skyldig att informera tilltänkta köpare om att fastigheten skulle säljas med en friskrivningsklausul. Det är inte närmare reglerat hur denna information ska framföras till de tilltänkta köparna. I ärendet har det inte kommit fram något annat än att NN har informerat

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (11) tilltänkta köpare om friskrivningsklausulen i samband med visningen av fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN har gjort vad som ålegat honom enligt fastighetsmäklarlagen i detta avseende. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en s.k. journal. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges bland annat följande. Ett dokumentationskrav bör emellertid inte i onödan belasta mäklarna. Skyldigheten bör i princip begränsas till de uppgifter som en mäklare måste utföra enligt lagen och god fastighetsmäklarsed. En mäklare bör alltså vara skyldig att dokumentera t.ex. att han eller hon informerat köparen om undersökningsplikten och vad den innebär. Även väsentliga instruktioner som uppdragsgivaren lämnar, som ju mäklaren ska följa, bör dokumenteras (prop. 2010/11:15 s. 35). Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ) (prop. 2010/11:15 s. 61). I journalen saknas notering om följande uppgifter, som NN har uppgett att han utfört under förmedlingsuppdraget. 1. Att uppdragsgivaren har lämnat väsentliga instruktioner som han ska följa (att fastigheten skulle säljas med en friskrivningsklausul). 2. Att han har följt upp återgångsklausulen. 3. Att handpenningen har överlämnats till säljaren. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN inte har fullgjort sina skyldigheter att föra journal över förmedlingsuppdraget enligt 20 fastighetsmäklarlagen. Bristerna är inte av sådan karaktär att de kan bedömas som ringa, men är heller inte av så allvarligt slag att en varning bör komma i fråga. Förseelserna motiverar en erinran. Övrigt

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (11) Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han har etablerat en affärsförbindelse utan att först ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren. I denna varning ingår erinringar för att NN har lämnat bristfälliga uppgifter om driftskostnaderna och gemensamhetsanläggningen i objektsbeskrivningen samt för att han brustit i sin dokumentation av förmedlingsuppdraget i journalen.