Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (12) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, objektsbeskrivning, journal och kundkännedom - dokumentation och bevarande. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att informera köparna av en fastighet om en obetald detaljplaneavgift. Dessutom har frågan om mäklaren lämnat uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt samt fastighetens driftskostnader i objektsbeskrivningen ingått i bedömningen. I beslutet har även prövats om mäklaren fullgjort sin dokumentationsskyldighet av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna. Att mäklarens anteckningar i journalen har innehållit korrekta datum för när åtgärderna vidtagits har också omfattats av granskningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning i ärendet Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet avseende fastighetsmäklaren MM. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklarna NN och MM med anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har bifogat objektsbeskrivningen, köpekontraktet, köpebrevet, journalen, en beskrivning till en POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (12) nybyggnadskarta, planbeskrivningen till en detaljplan, en marknadsvärdering och en e-postkonversation. NN och MM har genom ombudet yttrat sig i respektive ärende. De har gett in kopior av uppdragsavtalet, dokumentationen över de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen och journalen. Anmälan Anmälarna har sammanfattningsvis uppgett följande. De har köpt en fastighet som NN hade i uppdrag att förmedla. NN kunde inte närvara vid kontraktsskrivningen den 22 december Han överlät i stället uppdraget till sin kollega MM. Vid kontraktsskrivningen gick de noga igenom överlåtelsehandlingarna. De visste om att säljarna hade planerat att bygga ett nytt hus på fastigheten, men att de ändrat sig och i stället valt att sälja fastigheten. I samband med att de efter köpet ansökte om en nybyggnadskarta hos kommunen fick de reda på att det fanns en obetald detaljplaneavgift som var kopplad till fastigheten. Avgiften uppgick till kr. De trodde att någonting hade blivit fel, eftersom det stod i objektsbeskrivningen att detaljplanen tillåter ett bygge av en huvudbyggnad på 250 kvadratmeter på fastigheten. De kontaktade MM, som uppgav att hon aldrig hade hört talas om avgiften. Hon skulle kontakta säljarna och rätta till det som eventuellt hade blivit fel. Hon återkom senare och berättade att hon som mäklare inte har någon skyldighet att upplysa dem om detaljplaneavgiften. Hon sa också att säljaren inte visste någonting om detta och att det var köparnas ansvar att ta reda på om detaljplaneavgiften var betald. En tjänsteman på kommunen har uppgett att många fastighetsmäklare kontaktar kommunen för att ta reda på om det finns några avgifter som inte är betalda kopplade till fastigheter som de har i uppdrag att förmedla. De tycker att det är dåligt att varken NN eller MM har kontrollerat detta. De anser att de inte har fått det de har betalat för. Mäklarna visste om att de

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (12) skulle bebygga tomten, men det de har köpt är en tomt som det inte går att bygga på förrän de har betalat detaljplaneavgiften. Handlingarna Uppdragsavtalet Av uppdragsavtalet framgår att det är NN som har varit ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingen. Avtalet är upprättat den 23 maj Köpekontraktet Köpekontraktet är underskrivet av parterna den 22 december Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen finns det bland annat följande uppgifter. BYGGNADSSÄTT Övrigt: Här finns möjlighet att bygga ett vackert och idylliskt boende. Friköpt tomt om 1706 kvm med ett skyddat läge och en härlig utsikt över skog och öppen mark. ÖVRIGT Detaljplan tillåter: En huvudbyggnad med en boyta om maximalt 250 kvm, 1 våningsplan med inredd vind samt en taklutning om maximalt 45 grader. Två komplementsbyggnader om totalt 60 kvm tillsammans. Idag står en äldre sommarstuga på fastigheten i dåligt skick. Det finns inga uppgifter om byggnadens storlek, ålder och byggnadssätt eller fastighetens driftskostnader. Detaljplanen I planbeskrivningen till detaljplanen finns det inga uppgifter angående planavgiften. Av beskrivningen framgår det att detaljplanen tillåter att det byggs en huvudbyggnad på maximalt 250 kvadratmeter på den aktuella fastigheten.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (12) Beskrivningen till nybyggnadskartan Nybyggnadskartans beskrivning avser den aktuella fastigheten. Den är upprättad den 19 februari 2015 av stadsbyggnadskontoret i den kommun där fastigheten finns. Av beskrivningen framgår det bland annat följande. Planavgift är inte reglerad Kommunen tar ut en avgift för kostnader i samband med detaljplanearbete. Normalt betalas avgiften av den som beställt detaljplanen i samband med att planen görs. Avgiften regleras då i ett så kallat planavtal. Har planavgift inte reglerats i planavtal faktureras planavgiften i samband med bygglov. Det innebär att du som söke bygglov kan bli skyldig att betala en planavgift utöver bygglovs- och mätavgifter. För en vill är avgiften för närvarande kr (enligt taxa 2015). Dokumentationen av kundkännedom I dokumentationen över de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna har NN antecknat och signerat att identitetskontrollerna genomfördes den 22 december Journalen Anteckningar i journalen är beträffande 33 av 45 åtgärder daterade den 15 januari 2015, vilket är samma dag som uppdraget upphörde. Det är antecknat att objektsbeskrivningen upprättades den 22 december 2014, men tillhandahölls tilltänkta köpare den 21 december I journalen finns det även en anteckning om att parterna skrev under köpekontraktet den 21 december Fastighetsmäklarnas yttranden NN och MM har i ett yttrande gemensamt uppgett bland annat följande. De bestrider att de skulle ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed i samband med den aktuella förmedlingen.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (12) Uppdragsavtalet Som framgår av uppdragsavtalet var NN ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingen. NN fick tillfälliga förhinder och kunde inte delta vid kontraktsskrivningen samt tillträdet. I stället var MM närvarande när parterna skrev under köpekontraktet och vid tillträdet. Både säljarna och köparna hade informerats om och godkänt att MM skulle hjälpa till med förmedlingen vid dessa tillfällen. Detaljplaneavgiften Detaljplaneavgiften var en total överraskning för dem. Det är inte konstigt med tanke på att det är väldigt ovanligt att avgiften tas ut. De kände naturligtvis till att det finns en legal möjlighet för kommunen att ta ut en sådan avgift, men det är oerhört ovanligt att det sker. Avgiften faller inte under den lagstadgade kontrollskyldigheten i 17 fastighetsmäklarlagen. Det finns därför ingen skyldighet för en mäklare att efterforska förekomsten av en eventuell detaljplaneavgift. NN var visserligen i kontakt med kommunens bygglovsenhet, men det var endast för att kontrollera att säljarnas uppgifter om möjligheten att bebygga tomten var korrekta. Objektsbeskrivningen NN bland annat uppgett följande. Om fastighetsägaren hade haft några driftskostnader för fastigheten skulle dessa ha angetts i objektsbeskrivningen under en egen rubrik. Fastigheten har inte haft några driftskostnader för vatten, avlopp, el, renhållning, sotning eller liknande kostnader. Fastigheten är taxerad som en småhusenhet med ett byggnadsvärde under kr. Lantmäteriet har inte haft några uppgifter om byggnadssätt, byggnadens ålder eller storlek. Säljaren hade inte heller uppgifter om detta. Byggnaden var en äldre sommarbostad i ett mycket dåligt skick.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (12) Dokumentationen av kundkännedom NN har bland annat uppgett följande. Eftersom han inte kunde närvara vid kontraktsskrivningen var det MM som gjorde identitetskontrollen av köparna, som är daterad den 22 december Dokumentationen var utskriven med underskrift för hans namn. Vid ett senare tillfälle kontrollerade han att identitetskontrollen var gjord och signerade dokumentet. Journalen NN har bland annat uppgett följande. Samma dag som tillträdet den 15 januari 2015 gick han igenom den digitala journalen för att kontrollera att han hade genomfört alla nödvändiga åtgärder i förmedlingen. Han har konstaterat att dateringen av åtta anteckningar i journalen skiljer sig åt från resten av anteckningarna. Detta beror troligtvis på att dessa anteckningar hade registrerats automatiskt i hans mäklarsystem när åtgärderna utfördes. Datumen har sedan varit låsta och inte påverkats av den genomgång av journalen som han gjorde på tillträdesdagen. Han är säker på att han har överlämnat en tryckt version av objektsbeskrivning till köparna den 21 december Den version av objektsbeskrivningen som utgör en bilaga till köpeavtalet har skrivits ut direkt från mäklarsystemet. I samband med att den skrivits ut har det automatiskt registrerats en anteckning i journalen. Eftersom objektsbeskrivningen skrevs ut som en bilaga till köpeavtalet på kontraktsdagen den 22 december 2014 har detta datum registrerats i journalen. Han har upprättat köpeavtalet med bilagorna den 21 december 2014 i samband med att han förberedde inför tillträdet den 22 december Även vid detta tillfälle har det skett en automatisk registrering i journalen. För att det ska bli rätt datum i journalen skulle han ha öppnat upp köpeavtalet i mäklarsystemet på tillträdesdagen. Han valde i stället att vara förberedd och gå igenom köpeavtalet dagen innan tillträdet.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (12) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Ansvaret för förmedlingsuppdraget En fastighetsmäklare ansvarar personligen för sitt förmedlingsuppdrag. NN är enligt förmedlingsuppdraget ansvarig fastighetsmäklare och har det fulla ansvaret för hur uppdraget har genomförts, även i de delar som har utförts av mäklarkollegan MM. Genom kravet på att en fastighetsmäklare i allt ska iaktta god fastighetsmäklarsed har MM visserligen ett eget ansvar för sina handlingar. Men i det här fallet anser Fastighetsmäklarinspektionen inte att det finns anledning att vidta några åtgärder mot henne. Tillsynsärendet mot MM avskrivs därför. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Av 16 fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att uppgiften om att en planavgift är betald eller inte, är en sådan uppgift som kan antas ha betydelse för en köpare. Frågan som inspektionen har att ta ställning till är därför om NN har

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (12) känt till eller haft anledning att misstänka att planavgiften inte var betald. En fastighetsmäklare har inte någon generell skyldighet att kontrollera planbestämmelser, bygglov och liknande. Regeringsrätten har i en dom uttalat följande (se RÅ 2006 ref. 53). Innehållet i de planbestämmelser som gäller för det område inom vilket en till försäljning utbjuden fastighet är belägen och för närliggande områden liksom planerade ändringar i sådana bestämmelser är enligt Regeringsrättens uppfattning av sådan karaktär att information härom kan antas ha betydelse för en köpare. Någon skyldighet för mäklaren att på egen hand inhämta sådan information föreligger dock inte. Men om mäklaren har tillgång till den bör han, oavsett på vilket sätt den kommit till hans kännedom, också vidarebefordra den till köparen. Hur långt denna upplysningsskyldighet sträcker sig måste bedömas från fall till fall beroende på vilken faktisk inverkan som t.ex. en enligt planen tillåten byggnation eller markanvändning eller en planerad ändring i planens byggföreskrifter eller dess bestämmelser om markanvändningen kan komma att få på boende- eller verksamhetsförhållandena på den aktuella fastigheten. Vid bedömningen av en mäklares agerande får omständigheter som är graverande för fastighetsmäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat om hans kännedom om detaljplaneavgiften, anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan fastställas otvetydigt att han har känt till eller haft anledning att misstänka att avgiften inte var betald. Det finns ingen grund för kritik mot NN i denna fråga. Objektsbeskrivningen Av 18 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (12) belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt Skyldigheten att ange byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt i objektsbeskrivningen infördes i samband med att fastighetsmäklarlagen (1984:81) trädde ikraft. Av förarbetena till 1984 års lag (prop. 1983/84:16 s. 40) framgår att en byggnads ålder ibland kan vara okänd. I sådana fall är det tillräckligt att objektsbeskrivningen innehåller en ungefärlig uppgift om åldern. Det framgår också att byggnadssättet i de flesta fall kan anges genom en mer allmän beskrivning. Av denna bör framgå byggnadens grundförhållanden, väggarnas ytterbeklädnad, takbeklädnad, uppvärmningsoch VVS-förhållanden samt annat som i det särskilda fallet är av intresse. Det är utrett att det har funnits en äldre byggnad i dåligt skick på fastigheten. Objektsbeskrivningen saknar uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. NN har uppgett att varken säljaren eller Lantmäteriet hade dessa uppgifter. De uppgifter som ska anges för att beskriva byggnadssättet kan mäklaren enkelt ta reda på genom en ytlig undersökning av byggnaden. Mot bakgrund av att byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt är obligatoriska uppgifter som ska finnas med i en objektsbeskrivning, anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN i vart fall borde ha infört noteringar i beskrivningen om anledningen till varför uppgifterna saknades. Eftersom sådana noteringar saknas är objektsbeskrivningen bristfällig. Bristerna är grund för varning. Driftskostnaderna Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15, s. 58 f.) följer att det som avses med driftskostnader är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp samt sotning. Andra exempel är tomträttsavgälder och avgifter till samfällighetsföreningar. Mäklaren ska göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köparen kan göra en

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (12) bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. NN har uppgett att det inte fanns några driftskostnader för fastigheten. Mot bakgrund av mäklarens beskrivning av byggnadens enkla standard har Fastighetsmäklarinspektionen inte någon grund för att ifrågasätta dessa uppgifter. Detaljplaneavgiften De uppgifter som är obligatoriska och som måste finnas med i objektsbeskrivningen framgår av 18 fastighetsmäklarlagen. Någon skyldighet för mäklaren att informera om eventuella detaljplaneavgifter i objektsbeskrivningen finns inte. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att få veta vilka åtgärder som mäklaren har vidtagit ska kunna få en dokumentation av uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelse som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållandena samt tillhandahållande av en objektsbeskrivning. Skälen till att mäklaren ska föra en journal är att anteckningarna kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (12) möjlighet att kontrollera om uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35 och 60 f.). Det är utrett att flera anteckningar om åtgärder som NN har vidtagit i förmedlingen är felaktigt daterade i journalen. Bland annat har datumen för när objektsbeskrivningen upprättades och när parterna skrev under köpeavtalet angetts felaktigt. Dessutom är det uppenbart att ett flertal av de åtgärder som enligt anteckningarna i journalen är utförda den 15 januari 2015 är feldaterade. Journalen är därmed bristfällig. Förseelsen förtjänar en erinran. Det som NN har uppgett om begränsningarna i hans mäklarsystem förändrar inte bedömningen. Kundkännedomen Att inte följa lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) strider mot god fastighetsmäklarsed. Det riskbaserade förhållningssättet I enlighet med 2 kap. 1 penningtvättslagen, jämfört med 1 kap. 2 8 samma lag, ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Omfattningen av dessa åtgärder ska anpassas efter risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det riskbaserade förhållningssättet kräver en kontinuerlig bedömning av riskerna genom hela förmedlingsuppdraget i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom Det följer av 2 kap. 13 penningtvättslagen och 17 penningtvättsföreskrifterna att en fastighetsmäklare ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Av dokumentationen ska det framgå vilket datum respektive åtgärd har vidtagits. De identitetshandlingar m.m. som har använts för att kontrollera identiteten ska kopieras.

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (12) Handlingarna och uppgifterna ska bevaras på ett säkert sätt i minst fem år från det att affärsförbindelsen upphörde eller annars från det att åtgärderna utfördes. NN har uppgett att det var hans kollega MM som genomförde identitetskontrollen av köparna eftersom han inte kunde närvara vid kontraktsskrivningen den 22 december Han har därefter gjort en egen identitetskontroll utifrån den dokumentation som MM upprättade. Detta framgår emellertid inte av den dokumentation som NN har gett in. Av dokumentationen ser det ut som om det är NN som har gjort identitetskontrollen den 22 december Att det i själva verket var MM som först hade kontrollerat köparnas identitet framgår inte. Fastighetsmäklarinspektionen anser att dokumentationen av hur NN har uppnått kundkännedom om köparna är bristfällig. Förseelsen är grund för en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendena medför inte någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden NN meddelas en varning för att han har upprättat en objektsbeskrivning som saknar uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. I denna varning ingår en erinran för bristerna i journalen och för att dokumentationen om hur han har uppnått kundkännedom om köparna har varit bristfällig.