Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (12) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, kundkännedom - skärpta åtgärder, objektsbeskrivning, anbudsförteckning och journal. I ärendet har fastighetsmäklarens skyldighet att informera köparna av en fastighet om att det inte har funnits något makesamtycke behandlats. Dessutom har frågan om mäklaren har medverkat till en transaktion utan att ha uppnått kundkännedom om köparna, som befann sig på distans, prövats. Uppgifterna i objektsbeskrivningen om en gemensamhetsanläggning har också granskats. Slutligen har journalen och anbudsförteckningen berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i ett förmedlingsuppdrag. Kritiken handlar bland annat om att NN har underlåtit att informera köparna av en fastighet om att det saknades ett makesamtycke. NN har förelagts att yttra sig över anmälan. Fastighetsmäklarinspektionen har i ärendet även granskat följande handlingar. Det första uppdragsavtalet POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (12) Dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter utfärdade med stöd av denna lag Objektsbeskrivningen Informationen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten Köpekontraktet Tilläggsavtalet Anbudsförteckningen Journalen Det andra uppdragsavtalet Anmälan Anmälarna har i huvudsak uppgett följande. I mitten av februari 2013 såg de annonsen avseende fastigheten och kontaktade fastighetsmäklaren NN. Efter en förhandsbudgivning hade de det vinnande budet. De berättade för mäklaren att de var intresserade av ett snabbt tillträde, eftersom de redan hade sålt och flyttat ifrån sitt tidigare boende. De skrev kontrakt och tillträdet sattes till den 15 juli De hörde sedan inte av NN förrän den 9 juli 2013, sex dagar före tillträdet. Han ringde då upp dem för att, som han uttryckte det, informera om en teoretisk detalj som egentligen inte berörde dem. Mäklaren berättade att säljaren låg i skilsmässa. Eftersom den inte var klar, kunde de inte få lagfart. Han upprepade att detta bara var en detalj, som inte hade någon större inverkan än att de skulle få en vilande lagfart. De fick inget svar på vad en vilande lagfart innebar, så de tog själva reda på det. De begärde sedan ett möte med mäklaren eftersom de kände sig tveksamma. Vid mötet hade mäklaren svängt. Det var inte längre aktuellt att bara köra på. De diskuterade olika alternativ, bland annat möjligheten att hyra fastigheten tills frågan var löst. Det slutade med att tillträdet sköts upp en månad och att köpeskillingen sattes ned. Mäklaren var enligt dem väldigt passiv och sa vid upprepade tillfällen att det löser sig utan att vara tydligare än så. Mäklaren har uppgett till dem att han hela tiden har känt till att säljaren har varit gift, men att han trodde att saker skulle hinna lösa sig. Det visade sig sedan skilsmässan var klar, att varken någon bodelning eller makemedgivande var ordnat efter en månad. Det gjorde att de vidtog

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (12) åtgärder för att häva köpet. Den 15 augusti sex månader efter att de hade skrivit kontrakt och upplyst mäklaren om att de var i behov av bostad så snart som möjligt stod de utan boende. Handlingar I ärendet har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande i de inlämnade handlingarna. Objektsbeskrivningen Objektsbeskrivningen anger att det finns en gemensamhetsanläggning på följande sätt. Andel i samfällighet/ga: Namn GA:10. Det finns ingen information om anläggningens art, omfattning eller förvaltning. Kundkännedom Köparna företräddes vid kontraktskrivningen av ett ombud. NN har lämnat in en kopia av ombudets identitetshandling och en ID-kontrollblankett. Förelagd att ange vilka skärpta åtgärder han vidtagit med anledning av att transaktionen genomfördes på distans, har han kommit in med ett e- postmeddelande från köparna. I meddelandet finns fotografier på deras identitetshandlingar och deras namnteckningar. Fotografierna är inte vidimerade. Kvaliten på bilden gör att inte mycket mer kan utläsas än signaturerna, vilken typ av identitetshandling det rör sig om och vilken den utfärdande myndigheten är. Anbudsförteckningen I anbudsförteckningen saknas kontaktuppgifter till den vinnande budgivaren. Journal I journalen finns det inte några anteckningar om följande åtgärder.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (12) 1. Att fastighetsmäklaren har upplyst den tilltänkta uppdragsgivaren om eventuell sidoverksamhet och ersättning för den. 2. Att fastighetsmäklaren har tillhandahållit en tilltänkt köpare en objektsbeskrivning. 3. Att fastighetsmäklaren har upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avsåg att genomföra försäljningen. 4. Att fastighetsmäklaren har erbjudit köparen en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. 5. Att fastighetsmäklaren har verkat för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen och klargjort innebörden av dessa. 6. Att parterna har ingått ett tilläggsavtal. 7. Att fastighetsmäklaren har återbetalat handpenningen till köparen. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 56) anges bland annat följande om den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten. Skriftlighetskravet är avsett att underlätta för köparen att ta till sig upplysningen. Köparen ska få del av informationen i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att han eller hon har möjlighet att låta undersöka fastigheten. I journalen finns en notering om att NN har informerat köparna skriftligt om deras undersökningsplikt den 14 februari 2014, samma dag som köpekontraktet undertecknades. NN har förelagts att kommentera detta. Fastighetsmäklarens yttrande NN har yttrat sig i ärendet och i huvudsak uppgett följande. Makemedgivande Han kontrollerade ägarförhållandena den 14 januari 2013 och av Lantmäteriets fastighetsinformation framgick att säljaren hade tilldelats fastigheten genom en bodelning Han förklarade för säljaren att det krävs samtycke av en maka eller sambo eller en tidigare maka eller sambo vid en försäljning. Han informerade också säljaren om att inskrivningsmyndigheten normalt kräver att få in bodelningsavtalet eller ett samtycke innan de beviljar lagfart för köparen. Ett medgivande från den före detta makan måste därför inskaffas till kontraktskrivningen. Vid detta

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (12) tillfälle fann han ingen anledning att fråga säljaren om han varit gift ytterligare en gång. Säljaren nämnde heller inte att han hade varit gift en andra gång. Detta fick han veta ett par dagar efter kontraktskrivningen. Han och säljaren diskuterade saken och säljaren uppgav att skilsmässan skulle vara klar inom några veckor och att varken han eller köparna behövde vara oroliga. Eftersom detta var cirka fem månader före tillträdet nöjde han sig med detta besked. Han kände inte att det fanns någon anledning att oroa köparna i det skedet. Den 23 april 2013 kom domen. Han förklarade för säljaren att detta inte innebar att bodelningen var klar och att fastigheten fortfarande var giftorättsgods. Han förklarade också att om inte bodelningen blev klar i tid, skulle det krävas ett samtycke eller rättens tillstånd till försäljningen. Detta fick säljaren att påbörja ett intensivt arbete med att försöka få tag på den före detta makan, men något samtycke erhölls inte. I detta skede funderade han självklart på om och hur detta kunde påverka försäljningen. Eftersom säljaren fortfarande hävdade att allt skulle lösa sig till tillträdet, litade han på det. Det var trots allt nästan tre månader tills dess. Vid denna tid fick han fortlöpande information om att säljaren sökte den före detta makan. Han fick även flera gånger besked om att säljaren hade fått tag på henne och att hon sagt att hon skulle skriva under. Därför kände han inte heller då att han behövde informera och oroa köparna. Sex dagar före tillträdet, kände han att han måste informera köparna om situationen. Han förklarade för dem att det är nödvändigt med ett makesamtycke. Men om ett makesamtycke inte finns, innebär inte det att köpet per automatik är ogiltigt. Han informerade vidare om att köparna får en vilande lagfart om det saknas medgivande från exmakan. I detta fall skulle det med stor sannolikhet bli så. Han förklarade också att flera av varandra oberoende källor intygade att det bara var en tidsfråga innan köpet gick igenom. Köparna ville ha ett möte, vilket de hade. De diskuterade då flera möjligheter, bland annat att hyra huset. Det slutade med att de sköt på tillträdet en månad och sänkte köpeskillingen med kr. Vid den nya tillträdesdagen den 15 augusti 2013 var bodelningen fortfarande inte klar och köparna ville inte längre stå fast vid köpet. Han har full förståelse för anmälarnas besvikelse, men anser att han har gjort allt med en förhoppning om att det skulle bli bra för alla parter. Att han inte berättade något för köparna när han fick veta att säljaren varit gift en andra gång berodde inte på att han struntade i det. Han var för godtrogen mot

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (12) säljaren, som hela tiden lovade att allt skulle vara klart i god tid före tillträdet. Problemet var att han hela tiden fick svaret av säljaren att ingenting hade hänt, men att den tidigare makan skulle lämna ett medgivande. Det gjorde att han inte hade någon information att förmedla till köparna. Objektsbeskrivningen Information om samfälligheten/gemensamhetsanläggningens art, omfattning och förvaltning lämnades muntligen till spekulanterna. Kundkännedom Fullmakten till köparnas ombud är bevittnad. Han utförde även en identitetskontroll avseende ombudet och köparna. Han litade på ombudet angående att det var köparna som hade lämnat fullmakt. Han anser därför att han har uppnått kundkännedom. Anbudsförteckningen Han befann sig inte på kontoret när han tog emot buden, vilket är anledningen till att anbudsförteckningen saknar uppgifterna. Journalen Åtgärderna är utförda, han har dock missat att anteckna dem. Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten lämnades ut till samtliga visningsdeltagare. Han minns inte säkert om köparnas ombud var närvarande vid visningstillfället, men han har uppmanat köparna att undersöka fastigheten i god tid före köpet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (12) Makesamtycke I 17 fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare. Skyldigheten har överförts från fastighetsmäklarlagen (1995:400) och dessförinnan lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den äldre lagen anges att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Det innebär att fastighetsmäklaren ska vidarebefordra uppgifter som han har fått från den ena kontrahenten eller från annat håll (jämför prop. 1983/84:16 s. 37). Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att det är av stor vikt att mäklaren ser till att såväl köpare som säljare får tillgång till all information av vikt inför ett fastighetsköp. Av 7 kap. 5 första stycket 1 äktenskapsbalken (1987:230) framgår att en make, inte utan den andre makens samtycke får avhända sig, låta inteckna, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. I fastighetsmäklarens skyldigheter ingår att kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Mäklaren ska även kontrollera om det krävs samtycke för överlåtelsen från en make eller sambo eller en tidigare make eller sambo. Detta kan ske bland annat genom en kontroll i folkbokföringsregistret. För det fall ett äkta makesamtycke saknas, kan det komma att få konsekvenser för såväl köpare som säljare. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det ligger i en mäklares omsorgsplikt att alltid ställa frågan om samtycke krävs och i samband med detta också förklara vilka konsekvenser ett uteblivet samtycke kan få. NN har uppgett att han kontrollerade uppgifterna om ägarförhållandena i Lantmäteriets fastighetsinformation. Han har vidare uppgett att han informerade säljaren om innebörden av ett samtycke och att han inte fick

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (12) kännedom om förhållandet förrän efter kontraktskrivningen. Vid det tillfället låg det emellertid såväl i NN:s rådgivnings- och upplysningsskyldighet som i hans omsorgsplikt att vidarebefordra den information han hade till köparna. Huruvida köparen kommer att kunna få lagfart eller inte, och inom vilken tid detta kan ske, får anses vara en uppgift av betydelse för en köpare. Det borde därför ha stått klart för NN att köparna skulle ha haft intresse av uppgiften om att det krävdes makesamtycke om bodelningen inte blev klar före tillträdet. Denna information borde ha lämnats till köparna så snart som NN fick kännedom om den och inte nästan fem månader senare. Att mäklaren inte har velat oroa köparna leder inte till någon annan bedömning. Agerandet är varningsgrundande. Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. I objektsbeskrivningen ska det bland annat finnas uppgifter om gemensamhetsanläggningar. I förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s.31) anges bland annat följande. Till en fastighet kan det ibland höra anläggningar som är gemensamma med andra fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Det kan t.ex. vara en väg, en parkering eller en småbåtshamn. Med andelar i gemensamhetsanläggningar följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Uppgifter om sådana finns hos Lantmäteriet. Som utredningen föreslår bör mäklaren vara skyldig att kontrollera om det finns några gemensamhetsanläggningar och i så fall ange detta i objektsbeskrivningen. NN har noterat i objektsbeskrivningen att det finns en gemensamhetsanläggning, men inte angett vad detta innebar. Genom att endast ange beteckningen på gemensamhetsanläggningen utan att informera om anläggningens art, omfattning och förvaltning har NN inte tillgodosett spekulanternas intresse av att i objektsbeskrivningen få tillräckliga uppgifter om gemensamhetsanläggningen. NN kan därför inte anses ha lämnat uppgifter om gemensamhetsanläggningen på ett sådant sätt

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (12) som lagstiftaren har åsyftat med bestämmelsen i 18 fastighetsmäklarlagen. Förseelsen ger grund för en erinran. Kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Enligt 2 kap. 6 ska fastighetsmäklaren alltid vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom, om risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är hög. Sådana åtgärder ska vara mer omfattande än åtgärderna i 3. Om omständigheterna i det enskilda fallet inte visar motsatsen anses hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism finnas när en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs med någon på distans. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transaktionen utförs. Av 2 kap. 11 penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats enligt 9 ska den avslutas. Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna (KAMFS 2009:2 FMN 2009:1), om än något annorlunda formulerade.

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (12) Av 11 penningtvättsföreskrifterna följer bland annat att vid en identitetskontroll av en kund på distans ska fastighetsmäklaren inhämta uppgifter om kundens adress samt en vidimerad kopia av kundens identitetshandling. Fastighetsmäklaren ska jämföra kundens namnteckning mot den vidimerade kopian. Om det utifrån riskbedömningen finns anledning till det ska mäklaren även kontrollera uppgifterna mot externa register, annan dokumentation såsom bankintyg, intyg från notarius publicus eller motsvarande eller ha kontakt med kunden genom att skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress eller motsvarande. I det aktuella förmedlingsuppdraget befann sig köparna på distans och företräddes av ett ombud. NN har medverkat till transaktionen utan att först ha uppnått kundkännedom om köparna genom att vidta de skärpta åtgärder som lagen kräver. Agerandet är grund för en varning. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas med angivande av anbudsgivarens namn och kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. NN har upprättat en anbudsförteckning där det saknas kontaktuppgifter till den vinnande anbudsgivaren. Förseelserna motiverar en erinran. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en s.k. journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande.

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (12) Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). En av de åtgärder som ska dokumenteras i journalen är att mäklaren skriftligen har upplyst en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning (16 andra stycket). I journalen har NN angett att köparna fick del av informationen om undersökningsplikten vid kontraktskrivningen. Detta uppfyller inte kravet på att köparen ska få del av informationen i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att han eller hon har möjlighet att låta undersöka fastigheten (prop. 2010/11:15 s. 56). NN har i sitt yttrande uppgett att detta dokument lämnades till samtliga deltagare på visningen av fastigheten och att han i god tid före köpet har uppmanat köparna att undersöka fastigheten. Han minns dock inte säkert om köparnas ombud var närvarande vid visningstillfället. Det är alltså oklart om köparna har fått del av den skriftliga informationen om undersökningsplikten även i samband med visningen. Fastighetsmäklarinspektionen släpper därför denna frågeställning. Inspektionen anser dock att det borde ha framgått av journalen att skriftlig information om en köpares ansvar för att undersöka fastigheten har lämnats på visningen och för avsaknaden av denna anteckning får NN kritik. Fastighetsmäklarinspektionen finner att journalen saknar noteringar om sju åtgärder som NN uppger att han har utfört. Det gäller punkterna 1-7 i uppräkningen av brister i journalen som finns under rubriken Handlingar. Dessutom saknas det en anteckning i journalen om att den skriftliga informationen om en köpares ansvar för att undersöka fastigheten har lämnats på visningen. Bristerna i journalen ger grund för en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (12) Påföljd NN meddelas en varning för att han har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet då han har underlåtit att upplysa köparna om att ett makesamtycke saknades i samband med att han fick denna information från säljaren och att han har medverkat till en affärsförbindelse utan att först ha uppnått kundkännedom om köparna som befann sig på distans. I denna varning ingår en erinran för att den objektsbeskrivning som han har upprättat saknar tillräckliga uppgifter om en gemensamhetsanläggning, att den anbudsförteckning som han har upprättat innehåller brister och för att han har upprättat en ofullständig journal.