Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om närståendeförmedling, mäklarens kontrollskyldighet och objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklaren förmedlat en bostadsrätt från en närstående när mäklaren förmedlat en bostadsrätt från en av hennes chefers bror. Prövning av om mäklaren fullgjort sin kontrollskyldighet och om mäklaren fullgjort sina skyldigheter att upprätta en korrekt objektsbeskrivning avseende avgift. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare till en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har bland annat kritiserat att det fanns en intressekonflikt på grund av att det var mäklarföretagets ägares bror som sålde lägenheten samt att NN inte kontrollerat avgiften och vem som hade rätt att förfoga över bostadsrätten. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig i ärendet och gett in köpekontrakt, depositionsavtal, objektsbeskrivning, anbudsförteckning, mätbevis och mejlkonversation med en av säljarna. Anmälan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. När anmälaren fick första avin för betalning av månadsavgift noterade anmälaren att den var på kr och inte kr, som var den marknadsförda avgiften för bostadsrätten inför köpet. I samband med att anmälaren kontrollerade att det inte förelåg något missförstånd fick han uppgift om att NN inte tagit ut någon mäklarbild. Det fanns en intressekonflikt avseende förmedlingsuppdraget eftersom NN arbetade på det mäklarföretag som ägs av brodern till en av säljarna av bostadsrätten. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen under avsnittet Ekonomi, rubriken Avg. till BRF. har avgiften kr/månad angetts. Under rubriken Känd avgiftsföränd. i samma avsnitt saknas information. Mejlkonversation I e-post den 28 september 2017 kl skrev NN: Hej [säljares namn]! Här kommer annonskorr, [länk till annons] Hoppas ni gillar det [glad emoji] kika igenom allt - återkom om ni vill ändra/lägg till något. Inväntar årsredovisningen, men när jag har fått den och ni godkänt är jag redo att lägga ut. Visning nästa helg? [glad emoji] I e-post den 28 september 2017 skrev en av säljarna:

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Superfint!!! Nu kör vi! När ligger den live? När kan jag länka :) Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Bostadsrätten hade redan förmedlats av mäklarföretaget där hon arbetade när säljarna köpte lägenheten. Hon kopierade därför uppgifterna om bostadsrätten i systemet och hade ingen anledning att tro att uppgifterna inte stämde. Hon gjorde inte någon kontroll av uppgifter om bostadsrätten, t.ex. av vem som hade rätt att förfoga över bostadsrätten och om den var pantsatt, utöver den i företagets egna mäklarsystem. Hon borde givetvis ha kontrollerat uppgifterna men allt gick så snabbt. När hon gjort annonsen skickade hon en länk till säljarna för godkännande av samtliga uppgifter. Hon vet inte när avgiftsförändringen genomfördes. Köparna fick ingen annan information om någon avgiftsförändring än vad som framgick av objektsbeskrivningen. Det fanns ingen anknytning mellan henne och säljarna på något plan och hon har agerat opartiskt genom hela processen. Hon hade två chefer på mäklarföretaget, XX och YY. YY, som är ZZ:s bror, anställde henne på rekommendationer. Hon har träffat YY två gånger, en gång vid intervjun för att börja jobba på företaget och en gång när han var på besök i Sverige. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Närståendeförmedling Av 12 fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från 1. sin make eller sambo, 2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) 4. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 konkurslagen (1987:672). Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Av 4 kap. 3 konkurslagen framgår att som närstående anses dessutom den vara som på något annat sätt står gäldenären (i det här sammanhanget mäklaren) personligen särskilt nära. Som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person anses även 1. den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse, 2. den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1, 3. den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver, 4. den som är närstående till någon som enligt 1-3 är närstående. Mot bakgrund av vad som står i 12 första stycket 4 fastighetsmäklarlagen och 4 kap. 3 andra stycket 3 och 4 konkurslagen, finner Fastighetsmäklarinspektionen att säljaren ZZ, YY:s bror, vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget var att anse som en närstående till NN. Eftersom förmedlingsuppdraget avsåg förmedling från en närstående har NN därmed brustit i sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Mäklarens kontrollskyldighet Av 17 andra stycket fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) I ärendet är det utrett att NN inte gjort någon kontroll av vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt. Enligt hennes egna uppgifter har hon istället utgått från den information som sedan tidigare fanns i systemet på mäklarföretaget. NN har därmed brustit i sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader (18 tredje stycket). Det är utrett att den i objektsbeskrivningen angivna månadsavgiften, kr/mån, inte är densamma som den avgift som gällde när köparna fick sin första betalningsavi. Det är också utrett att information om en kommande avgiftsförändring saknas i objektsbeskrivningen. Enligt NN:s egna uppgifter hade hon inhämtat uppgifterna om avgiften från företagets eget system där uppgifter från tidigare överlåtelse fanns registrerade. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har brustit i sin skyldighet att upprätta en korrekt objektsbeskrivning med avseende på avgiften och genom sitt agerande handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Att säljaren godkänt publiceringen av annonsen avseende bostadsrätten i sin helhet påverkar inte bedömningen. Förseelsen motiverar en varning Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN ska meddelas en varning för att hon har förmedlat från en närstående, underlåtit att kontrollera vem som hade rätt att förfoga över bostadsrätten och om den var pantsatt samt för att hon inte upprättat en korrekt objektsbeskrivning med avseende på avgiften. Förseelserna motiverar en varning var för sig.