Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om journal och anbudsförteckning. Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att dokumentera förmedlingsuppdraget i en journal och att upprätta en anbudsförteckning. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har ett par spekulanter på en fastighet riktat kritik mot NN. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt att NN ska yttra sig och skicka in uppdragsavtalet, köpekontraktet, anbudsförteckningen, likvidavräkningen i förhållande till säljaren samt sin journal. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet och likvidavräkningen. Han har även lämnat in ifyllda blanketter med benämningarna frågelista, kundkännedom säljare, id-kontroll av köpare, intagsblankett och avstående från boendekostnadskalkyl. Dessutom har han lämnat in bankkvittenser, avräkningar, mejlkorrespondens med köparens bank och ett dokument med handskrivna noteringar om bland annat telefonnummer till säljaren och till POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) spekulanter som visat intresse, kontaktuppgifter till en banktjänsteman samt uppgifter om två bud från köparen. Handläggningen av detta ärende har varit vilande i avvaktan på utgången av en domstolsprocess med anledning av mäklarens överklagande av inspektionens beslut i ett annat ärende. Anmälan Anmälarna har i huvudsak uppgett följande. Via internet såg de att fastigheten var till salu. Vid en kontakt med mäklaren fick de informationen att det fanns ett bud om kr. Med hjälp av mäklaren fick de kontakt med säljarens sambo, som visade dem fastigheten. De var även på den allmänna visningen några dagar senare. De lade ett bud om kr och NN lovade att återkomma snarast. Två dagar senare hade han inte återkommit, så de tog själva kontakt med mäklaren. De fick då reda på att ytterligare en visning var inplanerad och mäklaren lovade att återkomma till dem direkt efter visningen, vilket inte skedde. De kontaktade mäklaren och klargjorde att de hade fått ett positivt besked från banken och att de behövde komma till ett avgörande eftersom de skulle återvända till sitt permanenta boende utomlands. Mäklaren lovade att återkomma, men så skedde inte. När de själva tog kontakt fick de veta att ett tredje bud hade inkommit om kr, varpå de bjöd kr. Mäklaren uppgav att säljaren inte var tillgänglig för att bestämma sig förrän två dagar senare och mäklaren lovade att återkomma till dem. Annonsen togs sedan bort från internet. När de tog kontakt med mäklaren fick de veta att huset var sålt utan att de hade fått en möjlighet att förhandla ytterligare. På mäklarens hemsida uppgavs att försäljningspriset var kr. Vid en kontakt med säljarens sambo kom det fram att fastighetsägaren hade fått kr och att mäklaren hade fått kr i ersättning. De träffade aldrig säljaren men de fick en mycket bra kontakt med säljarens sambo, som var förvånad över att de inte hade fått chansen att fullfölja ett köp av fastigheten.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Deras uppfattning är att NN har agerat oseriöst och oprofessionellt och att han har styrt säljprocessen så att han kunnat få en tredjedel av sitt mäklararvode svart. Hans svar har varit luddiga och han har inte hållit sina löften. Fastighetsmäklarens yttranden NN har uppgett följande. Fastigheten hade varit på marknaden en längre tid och säljaren hade initialt en förhoppning om ett högre pris än det som kom att bli köpeskillingen. Anmälarna blev upprörda när säljaren valde en annan budgivare som köpare. Anmälarna valde att åka utomlands, trots att han informerade dem om att säljaren ville göra klart affären. Säljarens särbo hade inte med affären att göra. Hon var i fastigheten enbart för att hålla den i fint skick. Den information som anmälarna påstår sig ha fått från henne stämmer inte. Deras påstående att han skulle ha tagit pengar vid sidan av affären upplever han som kränkande. Påståendet grundar sig förmodligen på att säljarens sambo kan ha sagt att de fick kr för huset. Fastigheten såldes för kr och hans arvode var kr. Det stämmer att annonseringen på internet togs ner innan köpekontraktet var skrivet. Det gjordes i samförstånd med säljaren. Han har framfört alla bud till sin uppdragsgivare. Han har däremot inte upprättat någon anbudsförteckning. Han har fört vissa noteringar i förmedlingsuppdraget på olika anteckningsblad, t.ex. på blanketten för kundkännedom, men han har inte sammanställt någon journal. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de inlämnade handlingarna. Uppdragsavtalet har ingåtts den 25 februari Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 1 augusti 2013 och anger köpeskillingen till 3

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) kr. Dokumentet Kvittens arvode anger förmedlingsprovisionen till kr. Det odaterade dokument med handskrivna noteringar, som NN har lämnat in, innehåller bland annat fastighetens beteckning och kontaktuppgifter till säljaren. Det innehåller även en notering om köparens namn, adress och telefonnummer. Vid köparens namn är antecknat 3,4 respektive 3,5 utan någon notering om vad som avses eller något datum för anteckningen. Också anmälarnas namn, telefonnummer och e-postadress finns noterade. Vid anmälarnas namn finns det inte någon uppgift om mottagna bud. Utöver anmälarnas och köparens namn finns det även andra namn och telefonnummer noterade. Övrig information NN har varit registrerad som fastighetsmäklare sedan den 24 mars Han är inte dömd för något brott och han har inget skuldsaldo hos Kronofogdemyndigheten. Fastighetsmäklarinspektionen har under de fem senaste åren meddelat NN en disciplinär påföljd vid två tillfällen. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade att meddela NN en disciplinär påföljd den 15 maj Med anledning av att NN överklagade beslutet beslöt Förvaltningsrätten i Stockholm i en dom den 16 december 2013 att meddela NN en varning för följande förseelser. Han hade i ett förmedlingsuppdrag underlåtit att upprätta en journal över förmedlingsuppdraget och en anbudsförteckning. Han hade inte heller uppnått kundkännedom avseende uppdragsgivaren och köparen. Dessutom hade han deponerat handpenningen utan ett depositionsavtal och dröjt med att betala ut deponerade medel och en resterande del av köpeskillingen. Han hade undertecknat likvidavräkningen med säljarens namn utan att ha en skriftlig fullmakt. Domen har vunnit laga kraft.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Ärendet Den 22 oktober 2014 meddelade Fastighetsmäklarinspektionen NN en varning för att han hade brustit i sin omsorgsplikt vid utförandet av sitt åtagande att hantera dödandet av ett förkommet pantbrev och att ansöka om ett nytt pantbrev. Beslutet har inte vunnit laga kraft vid tidpunkten för beslutet i detta ärende. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnats på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för budet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att veta vilka åtgärder som mäklaren har vidtagit ska kunna få en dokumentation över uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar bland annat upp gifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, till exempel utförandet av rådgiv nings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivnings-förhållanden samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (prop. 2010/11:15, s.60f). Enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening kan det ingivna odaterade dokumentet med handskrivna noteringar inte betraktas som en journal eller en anbudsförteckning i fastighetsmäklarlagens mening. Enligt NNs egen uppgift har han inte heller upprättat några andra dokument som motsvarar en anbudsförteckning eller en journal över förmedlingsuppdraget. Han har alltså inte heller kunnat överlämna den lagstadgade dokumentationen till

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) uppdragsgivaren eller köparen. NN har därmed åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN har åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen om att dokumentera förmedlingsuppdraget i en journal och upprätta en anbudförteckning. Med hänsyn till att han tidigare har meddelats en disciplinär påföljd för samma typ av förseelser är det med tvekan som Fastighetsmäklarinspektionen låter påföljden stanna vid en varning.