Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om omsorgsplikt, kundkännedom - grundläggande åtgärder och kundkännedom - dokumentation och bevarande. Prövning av om fastighetsmäklaren brustit i sin omsorgsplikt i kommunikationen med två spekulanter. Prövning av om mäklaren bevarat journalen. Frågan om fastighetsmäklaren har fullgjort sina skyldigheter enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism avseende åtgärderna för att uppnå grundläggande kundkännedom och bevarande av handlingar för detta har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare av en fastighet riktat kritik mot dig. Anmälaren har bifogat utskrift av ett inlägg på [socialt medium], en meddelandekonversation, ett intyg från en spekulant, mejlkonversation med köparen, ett antal mejlkonversationer med dig, mejlkonversation med representant för ett mäklarföretag, mejlkonversation med ditt ombud, och POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) skrivelse från ditt ombud. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har du, genom ombud, yttrat dig i ärendet och gett in uppdragsavtalet (sida 1-3 och 7), objektsbeskrivningen, fastighetsutdraget, visningslistan, anbudsförteckningen, köpekontraktet, dokument med rättelser till objektbeskrivningen, sammanfattning av energideklaration depositionsavtalet, journal, beskrivning av åtgärder utförda efter överlåtelsebesiktning, mejl från Stadsbyggnadskontoret, och mejlkonversation med fastighetsmäklarassistent. Fastighetmäklarinspektionen har även efterfrågat dokumentation av åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter utfärdade med stöd av denna lag. Någon sådan dokumentation har du dock inte kommit in med. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Hon var den ena av två säljare till en fastighet som du hade i uppdrag att förmedla. Du återkopplade inte till en spekulant som du lovat att skaffa ytterligare information till. Detta framkom på [namn på mäklarföretag]s [socialt medium]-sida den 8 mars Först nekade du till att ha haft kontakt med den aktuella spekulanten men medgav senare att du glömt att kontakta honom. Informationen avsåg till/nybyggnation på den fastighet som förmedlingsuppdraget avsåg. Du uppgav att det inte gick att få tillstånd men när säljarna själva kontaktade byggnadsnämnden fick de beskedet att det inte

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) var så. Fastigheten ligger vid strandskyddat område men eftersom det redan finns flera byggnader finns det grund för eventuell dispens. Inget av detta delgavs spekulanten, som avvaktade ditt besked för att kunna gå in i budgivningen. När säljarna såg kommentaren på [socialt medium] var köpekontraktet redan underskrivet. Efter samtal med dig erbjöd du dig att halvera ditt mäklararvode. De ansåg inte att det var tillräckligt och kom med ett annat förslag som du dock inte var intresserad av. Du sa att de kunde anmäla dig istället och att det inte gjorde något om det skulle resultera i att du skulle få en varning. Du tog ut fullt mäklararvode. Vidare nekade du en spekulant att komma på visning med hänvisning till att huset redan var sålt. Spekulanten kontaktade dig per telefon den 3 mars 2016 och ville anmäla sig till en visning som var planerad den 5 mars Säljarna fick information om att ingen hade anmält sig till denna visning och hade vid denna tidpunkt endast ett bud som skulle tänkas över till den 7 mars 2016 då budet också accepterades. De kände inte att de fick någon hjälp av dig att försöka fortsätta med försäljningen utan upplevde istället att du tyckte att de skulle acceptera det bud som fanns och att du hade bråttom med att upprätta köpeavtalet och skriva kontrakt. Det var den 14 mars de uppdagade att du agerat enligt ovan när en bekant upplyste dem om denna spekulant. Anmälaren kontaktade då dig varpå du nekade till att det hade hänt och sa att det var så länge sen att du inte kom ihåg. Därefter kopplade du bort dem och när anmälaren sa att hon behövde kolla upp vad som gäller vid en sådan sak fick hon svaret att du inte var anträffbar och att du dagen efter skulle åka utomlands. Spekulanten har visat intresse att köpa huset av deras köpare och de bedömer honom som en mycket seriös spekulant. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har inte ingått i granskningen. Intyg från spekulant Av intyget från spekulanten framgår såvitt nu är av intresse följande. Ang er förfrågan gällande fastigheten [fastighetens

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) beteckning]. Torsdag beslöt jag mig för att anmäla mig till visning av er fastighet Då jag inte lyckades hitta annonsen på [webbsida med bostadsannonser] beslöt jag mig för att ringa till [mäklarföretagets namn]. Efter en kort tids väntan svarade en man som presenterade sig som [mäklarens namn]. Han informerade mig om att visningen var inställd p.g.a. att fastigheten var såld. Då samtalet gjordes från min fasta telefon kan jag inte ange den exakta tiden men uppskattar den mellan Mäklarens yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Du ansåg och föreslog att kr var ett relevant pris att begära för fastigheten. Fastigheten kom, enligt säljarnas önskemål, emellertid att marknadsföras inledningsvis via ditt spekulantregister för ett pris om kr. Därefter marknadsfördes fastigheten på sedvanligt sätt till ett begärt pris om kr. Vid en av visningarna ställde en spekulant en fråga om det var möjligt att stycka av fastigheten eller alternativt köpa till ytterligare mark för att på så sätt kunna möjliggöra en kommande avstyckning till två fastigheter. Du förde denna fråga vidare till en av säljarna som lät meddela att det nog skulle gå att köpa till mark till den förmedlade fastigheten eftersom närliggande fastighet ägdes av den andra säljarens bror. När du återkom med besked till spekulanten meddelade han att han ville avstå från att lämna bud. Efter de två visningarna har du tagit kontakt med samtliga spekulanter vilket resulterade i ett bud på kr. Detta bud framförde du till säljarna och i samband med det bestämdes en ny tid för visning av fastigheten kommande lördag. Den tidigare spekulanten återkom senare med ytterligare förfrågningar och du tog därför kontakt med företrädare för kommunen för att se vilka möjligheter som formellt fanns. Vid dessa kontakter fick du information om att strandskydd gällande det aktuella området och att kommunen var negativ till att stycka av jordbruksmark. Vid kontakter med den ena av de två säljarna under fredagen samma vecka

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) redovisade du en sammanställning över intresset att köpa fastigheten vilket var budgivaren på kr och spekulanten utan bud som i så fall ville köpa till ytterligare mark. Gällande den senare spekulanten informerade du den ena säljaren om beskeden från kommunen. Han delade din uppfattning att en försäljning av ytterligare mark skulle medföra krav på villkor gällande köpet av fastighet och bedömningen var att en sådan process skulle vara både osäker och långvarig, vilket inte var önskvärt. Denna omständighet var av särskild vikt eftersom säljarna vid tillfället redan hade köpt ett nytt boende med tillträde i årsskiftet 2016/2017. Vidare meddelade säljarna att de inte var beredda att acceptera budet på kr på fastigheten. Efter vidare förhandlingar höjde spekulanten sitt bud till kr, vilket säljarna efter viss betänketid accepterade. Därefter tecknades köpekontrakt mellan parterna. Fastigheten såldes till ett pris som var högt i förhållande till övriga liknande försäljningar i området. Du medger och beklagar att du missat att återkoppla information om svårigheterna att få till en avstyckning via kommunen och säljarnas intresse till spekulanten. Spekulanten har dock inte själv återkommit till dig med någon direktkontakt i ärendet och det får anses som uppenbart att denna spekulant inte hade kunnat matcha det slutliga priset på fastigheten. Avseende den andra spekulanten bestrider du att du skulle ha angivit att fastigheten var såld och att visningen under lördagen hade ställts in. Spekulanten måste ha missbedömt informationen. Du har uppfattat att han önskade information om ett nyligen avslutat fastighetsprojekt i samma område som du redan förmedlat och det var anledningen till att du angav att fastigheten var såld och visningarna inställda. Den nu aktuella fastigheten samt aktuell information har legat ute via din hemsida och [webbsida med bostadsannonser] till och med kl. 12 den 7 mars Spekulantens intresse har inte gällt den för detta förmedlingsuppdrag aktuella fastigheten, vilket torde vara uppenbart eftersom du inte haft någon accepterad köpare eller ställt in någon visning vid den påstådda tiden för kontakten, det vill säga den 3 mars Ditt franchiseavtal med dåvarande [mäklarföretagets namn] är avslutat och du arbetar numera under ett annat varumärke. Detta har resulterat i att du sedan den 21 april 2016 inte har tillgång till originaljournalen som fanns registrerad i [namn på mäklarföretag]s mäklarsystem. Dessa omständigheter

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) har inverkat menligt på upprättandet av mäklarjournalen, vilken har upprättats med stöd av befintliga handlingar i din fysiska akt. Avseende kundkännedom kontrollerade du säljarnas personuppgifter i samband med att det första förmedlingsuppdraget tecknades. Du har i samband med dessa kontroller tagit kopia på säljarnas id-handlingar och vidimerat dessa aktuell dag. Detsamma har skett via din försorg med köparna inför tecknandet av köpekontraktet. Du tog då också kopior på respektive köpares id-handlingar. Samtliga kopior på id-handlingarna har lagts i en plastficka som sedan olyckligtvis förlagts när du la om din yrkesmässiga verksamhet. De aktuella handlingarna kan inte hittas och därmed inte inges. Du är sedan en lång tid väldigt noga med att dokumentera dina parters identitet och beklagar att handlingarna kommit bort. Att du har utfört din skyldighet torde säljarna och köparna kunna vidimera vid förfrågan. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Enligt god fastighetsmäklarsed har en fastighetsmäklare en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare tills dess att ett köpekontrakt har undertecknats av båda parterna. En mäklare får inte säga att en fastighet är såld innan det finns ett av båda parter undertecknat köpekontrakt. Av utredningen framgår att en spekulant vid ett telefonsamtal med dig har uppfattat att fastigheten redan var såld vid en tidpunkt när köpekontrakt ännu inte var undertecknat. Du har tillbakavisat denna kritik och framfört att förfrågan avsåg ett annat förmedlingsuppdrag. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Det går av utredningen inte att fastställa om du har lämnat felaktig information till spekulanten eller inte. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte otvetydigt fastställt att du brustit i din omsorgsplikt i detta avseende. Vidare framgår av utredningen att du har åtagit dig att undersöka förutsättningarna med kommunen för avstyckning och bygglov och sedan återkomma till en spekulant. Du har undersökt förutsättningarna men av förbiseende inte återkopplat till spekulanten. Fastighetsmäklarinspektionen anser att du därmed har brustit i din omsorgsplikt. Inspektionen bedömer dock att förseelsen inte är av allvarligt slag. Påföljden kan därför stanna vid en erinran. Arkivering Enligt 28 fastighetsmäklarlagen är en registrerad mäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. Av utredningen framgår att du har underlåtit att säkerställa att journalen har bevarats på ett tillfredsställande sätt. Förseelsen är varningsgrundande. Det som du uppgivit om att du lagt om verksamheten och därmed inte har tillgång till originaljournalen förändrar inte bedömningen. Åtgärderna för att uppnå grundläggande kundkännedom Av 1 kap. 2 och 2 kap. 2 i den i detta fall tillämpliga, numera upphävda lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), följde att fastighetsmäklare med fullständig registrering skulle vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgick till ett belopp motsvarande euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses bland annat en kontroll av kundens identitet genom en identitetshandling, ett registerutdrag eller på något annat tillförlitligt sätt, inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art samt, i förekommande fall, en kontroll av

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) den verkliga huvudmannens identitet. Fastighetsmäklaren skulle ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknades. Kontrollerna av motpartens och den verkliga huvudmannens identitet skulle vara slutförda innan parterna undertecknade köpekontraktet. En fastighetsmäklare fick inte ingå ett uppdragsavtal utan att ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren. Mäklaren fick inte heller medverka vid en fastighetsöverlåtelse om kundkännedom inte hade uppnåtts om både säljaren och köparen. Detta följde av 2 kap. 2, 3, 9 och 11 penningtvättslagen. Om kunden var en fysisk person och personligen närvarande skulle fastighetsmäklaren kontrollera personens identitet genom ett körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitetshandling som hade utfärdats av en myndighet eller på något annat tillförlitligt sätt, enligt 5 Fastighetsmäklarinspektionens i detta fall tillämpliga, numera upphävda föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna). Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen skulle en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om de åtgärder som hade vidtagits för att uppnå kundkännedom. Av 17 penningtvättsföreskrifterna följde bland annat att mäklaren skulle dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det skulle framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd hade vidtagits. De identitetshandlingar och andra handlingar som hade använts för att kontrollera kundens identitet skulle dokumenteras genom kopior. Dokumentationen skulle, oavsett om det skedde elektroniskt eller i pappersform, bevaras på ett säkert sätt. Du har uppgett att du har vidtagit vissa åtgärder för att uppnå grundläggande kundkännedom genom att kontrollera köparnas och säljarnas personuppgifter samt ta kopia på deras respektive id-handlingar men att samtliga kopior har förlagts och därmed inte kunnat inges. Av utredningen i ärendet framgår inte huruvida du även har utfört några kontroller för att ta reda på om det fanns någon annan så kallad verklig huvudman som behövde identifieras eller om du har inhämtat information om affärsförbindelsens syfte och art. Du har emellertid inte gett in någon dokumentation som styrker att du skulle ha gjort detta. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är otvetydigt fastställt att du har handlat i strid med dina skyldigheter enligt penningtvättslagen och god fastighetsmäklarsed beträffande åtgärderna för att uppnå grundläggande

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) kundkännedom. Av utredningen framgår dock att du underlåtit att att bevara dokumentationen på ett säkert sätt. Denna förseelse är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Du meddelas en varning för att du har underlåtit att säkerställa att journalen bevarats på ett tillfredsställande sätt och för att du inte har fullgjort din skyldighet att bevara dokumentationen avseende åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Förseelserna medför en varning även bedömda var för sig. I varningen ingår även en erinran för att du brustit i din omsorgsplikt.