Upplåtelse av tomträtt inom del av fastigheten Skaftö-Backa 3:351, F.d. Regnklädesfabriken

Transkript

1 1/3 Kommunstyrelsen Tjänsteskrivelse Datum: Förvaltning: Samhällsbyggnadsförvaltningen / Utvecklingsenheten Handläggare: Sara Norén Telefon: E-post: sara.noren@lysekil.se Upplåtelse av tomträtt inom del av fastigheten Skaftö-Backa 3:351, F.d. Regnklädesfabriken Dnr: LKS Lysekils kommun äger fastigheten Skaftö-Backa 3:351 i Grundsund. Inom fastigheten vid Östra Kajen står en magasinbyggnad som tidigare var Didrikssons gamla regnklädesfabrik. Byggnaden ägs av Handelsbolaget Kattepall som förvaltar byggnaden och hyr ut lokalerna till Hannas i Hamnen som ägs av Caroline och Charlotte Bäcker. Hannas i Hamnen har haft sin verksamhet med försäljning av regn- sport och fritidskläder i byggnaden sedan Men försäljning har pågått sedan 1947 då Didrikssons fortfarande tillverkade regnkläder i lokalen. Rättigheten till marken upplåts idag genom anläggningsarrende som tecknades mellan parterna med en årlig avgäld på cirka kronor. Kommunen erhöll under 2010 en förfrågan från arrendatorn om att få upplåta marken under byggnaden med tomträtt men något avtal har inte tecknats. Hannas i hamnen ska nu köpa byggnaden och ta över andelar i bolaget. För att kunna ha möjlighet till detta och driva verksamheten vidare så behöver tomträtt bildas för att fastigheten ska kunna belånas. Därför har frågan om tomträtt aktualiserats och det är av stor vikt för att verksamheten ska kunna fortgå. Utvecklingsenheten har utrett förutsättningarna för att avstycka och upplåta marken under byggnaden med tomträtt och ser inget hinder till detta, kommunen får fortsatt rådighet över marken och kan styra vilken verksamhet som bedrivs. Tomträttsfastigheten skall avstyckas så att arealen i princip motsvarar byggnadsarean samt byggnadens takutsprång, se bilaga. Tomträttsupplåtelse En tomträttsupplåtelse tecknas på obestämd tid och kan endast sägas upp av kommunen först vid utgången av en tidsperiod på 20 år och därefter är uppsägningsperioden ytterligare 20 år. Uppsägning får endast ske om det är av vikt för fastighetsägaren att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller på annat sätt än tidigare. Tomträttshavaren har rätt att sälja sitt tomträttsavtal till annan part. Tomträttshavaren skall betala en årlig tomträttsavgäld till kommunen som skall utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Varje tidsperiod skall vara 10 år om inte parterna avtalar om en längre Lysekils kommun, Lysekil Tel: Fax: registrator@lysekil.se

2 2/3 period. Den första perioden räknas från den dagen då tomträtten upplåts. Under näst sista året av varje period har både tomträttshavaren och kommunen rätt att begära omprövning av avgäldens belopp för nästa period. Enligt jordabalken och rättspraxis ska den avgäld som bestäms vid omreglering utgöra skälig ränta på markens värde vid den aktuella tidpunkten. Tomträttens avgäld beror på två faktorer, avgäldsunderlaget samt avgäldsräntan. Avgäldsunderlaget bestäms på grundval av det värde marken har vid tiden för avtalets tecknande. För att få fram detta värde görs en bedömning av fastighetens marknadsvärde. Avgäldsräntan som används är 4%. Värdering För att kunna bedöma marknadsvärdet har Utvecklingsenheten låtit värdera den blivande fastigheten. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för en fastighet vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdet kan inte bestämmas utan endast bedömas. Nai Svefa har anlitats för att göra en extern värdering av den tänkta fastigheten. Värderingen har skett med utgångspunkt från markanvändning enligt gällande detaljplan. Värderingen avser fastigheten exkl. byggnader och övriga anläggningar. Värderingsmannen har uppskattat byggrätten för tomträttsfastigheten till cirka m 2 BTA. Värderingen har skett genom ortprismetoden. Ortprismetoden innebär en jämförelse med försäljningar av liknande objekt med avseende på läge, markanvändning, planförutsättningar m.m. Omsättningen av jämförelseobjekt har varit mycket begränsad och prisspridningen är stor. Försäljningar av mark i anslutning till strand, hamnar m.m. noteras huvudsakligen inom kr/m 2. Marknadsvärdet för tomträttsfastigheten bedöms ligga i intervallet kr/m 2 BTA. Baserat på en byggrätt om m 2 BTA indikeras ett värde kring kronor. Värderingsmannens slutbedömning är att marknadsvärdet för tomträttsfastigheten hamnar på kronor. Beräkning av avgäld Värderingen genomfördes i december 2010 men värderingsmannen bedömer att det generellt inte är någon större skillnad på marknaden från 2010 fram tills idag. Det upplevs ha skett en viss uppgång med ökad aktivitet och intresse för byggrätter och mark. Utvecklingsenheten har därför uppräknat marknadsvärdet med KPI vilket ger en ökning på cirka 3%. Utvecklingsenheten bedömer att den årliga tomträttsavgälden för den första 10-års perioden skall vara kronor. Avgälden är baserad på det bedömda marknadsvärdet om kronor samt en avgäldsränta på 4 % (0,04 * = kronor). Avgälden skall utgå med oförändrat belopp i tio år.

3 3/3 Förslag till avtal om tomträttskontrakt gällande del av fastigheten Skaftö-Backa 3:351 har upprättats och avtalet innebär sammanfattningsvis: Ett markområde om cirka 175 m 2 skall avstyckas från Skaftö-Backa 3:351 för att bilda tomträttsfastigheten. Den årliga tomträttsavgälden den första 10-årsperioden är kronor. Fastigheten får användas endast för pågående verksamhet som är förrådslokal samt handel med kläder. Tomträttsupplåtelsen är villkorad av att Kommunstyrelsen i Lysekils kommun godkänner avtalet och att marköverlåtelsen fullföljs genom fastighetsbildning som vinner laga kraft. Förslag till beslut Kommunstyrelsen godkänner upprättat förslag till avtal om tomträttskontrakt mellan Lysekils kommun och Handelsbolaget Kattepall inom del av fastigheten Skaftö-Backa 3:351. Utvecklingsenheten Johan Thylén Chef Utvecklingsenheten Sara Norén Mark- och exploateringsingenjör

4 AVTAL OM TOMTRÄTTSKONTRAKT Parter Lysekils kommun ( ), Lysekil, nedan kallad kommunen, såsom lagfaren ägare till Lysekil Skaftö-Backa 3:351. Handelsbolaget Kattepall ( ), c/o Rickard Ulin, Kvarntorpsvägen 27B, Täby, nedan kallad tomträttshavaren. Bakgrund Del av fastigheten Skaftö-Backa 3:351 upplåts till tomträttshavaren med arrende för verksamhetlokal. Marken skall avstyckas och upplåtas med tomträtt. Mellan parterna har följande avtal tecknats. 1. Tomträttsupplåtelse Kommunen upplåter från och med det datum då erforderlig fastighetsbildning vunnit laga kraft, nedan kallad upplåtelsedagen, till tomträttshavaren med tomträtt del av fastigheten Lysekil Skaftö-Backa 3:351, nedan kallad tomträttsfastigheten, se kartbilaga. 2. Fastighetsbildning Ett markområde om cirka etthundrasjuttiofem (175) m 2 av Lysekil Skaftö-Backa 3:351 skall avstyckas för att bilda tomträttsfastigheten, se kartbilaga. Om lantmäterimyndigheten kräver mindre storleksförändring av det avstyckade markområdet för att förrättningen skall kunna genomföras är parterna överens att detta skall ske, utan att detta avtal blir ogiltigt. Kommunen ansöker om erforderlig fastighetsbildning för detta avtals genomförande. Tomträttshavaren biträder ansökan om fastighetsbildning genom underskrift av detta avtal. Fastighetsbildningskostnaderna betalas av tomträttshavaren. 3. Tillträde Tillträde till tomträttsfastigheten har skett.

5 2(5) 4. Tomträttsavgäld Den årliga tomträttsavgälden den första 10-årsperioden är kronor. Tomträttsavgälden skall betalas årsvis i förskott senast sista vardagen före periodens början. Det första året skall avgälden erläggas för tiden från och med upplåtelsedagen till och med 31/12 samma år. 5. Avgäldsreglering För avgäldsreglering gäller de i lag angivna minimiperioderna om 10 år, varvid första perioden räknas från och med upplåtelsedagen. Under näst sista året av varje period har såväl tomträttshavaren som kommunen rätt att väcka talan angående omprövning av avgäldens belopp för nästföljande period. Sker det ej ska avgälden under den nästföljande perioden utgå med samma belopp som tidigare. Vid omprövning skall avgälden bestämmas på grundval av det värde marken har vid tidpunkten för omprövningen. 6. Ändamål Fastigheten får användas endast för pågående verksamhet som är förrådslokal samt handel med kläder. Annan verksamhet får bedrivas inom tomträttsfastigheten endast efter kommunens skriftliga medgivande. Innan sådan ändring sker skall tomträttshavaren, om kommunen så kräver, träffa tilläggsavtal med fastighetsägaren angående den avgäld och de övriga villkor som skall gälla vid det ändrade nyttjandet. 7. Tomträttsavtal Detta avtal leder till att ett tomträttsavtal enligt punkt 1 och 2, efter att nämnda fastighetsbildning vunnit laga kraft, skall tecknas mellan kommunen och tomträttshavaren. Tomträtthavaren förbinder sig att ansöka om inskrivning av kommande tomträttsavtal hos inskrivningsmyndigheten och därvid svara för eventuella avgifter. 8. Byggnad på ofri grund Magasinbyggnaden inom tomträttsfastigheten utgör tomträtthavarens egendom. 9. Arrendeavtalets upphörande På upplåtelsedagen upphör utan särskilt uppsägningsförfarande det mellan parterna gällande anläggningsarrendeavtal nr A10 inom del av fastigheten Lysekil Skaftö-Backa 3:351 att gälla. Arrendeavtalet upphör utan ersättningsrätt för någondera parten. 10. Undersökningsplikt Tomträttshavaren har beretts tillfälle att med sakkunnig expertis besiktiga tomträttsfastigheten och genomföra erforderliga undersökningar. Tomträttshavaren förklarar sig härmed godta markens skick och avstår med bindande verkan från alla anspråk gentemot kommunen på

6 3(5) grund av fel och brist i tomträttsfastigheten. Kommunen friskriver sig således från allt ansvar enligt 4 kap 19 jordabalken i samband med markupplåtelsen. Tomträttshavaren bekräftar att kommunen inte lämnat några utfästelser beträffande markområdets skick utöver vad som framgår av detta avtal. Tomträttshavaren äger således inte framställa några krav gentemot kommunen på grund av markområdets skick. Markområdet upplåtes till i av tomträttshavaren, vid detta avtals undertecknande, besiktat och godkänt skick. 11. Upplåtande av panträtt, nyttjanderätt med mera Tomträttshavaren får utan kommunens medgivanden i tomträtten upplåta panträtt och nyttjanderätt. Servitut eller annan särskild rättighet får däremot inte upplåtas utan kommunens skriftliga medgivande. 12. Vatten, spillvatten och dagvatten Huvudman för va-verksamheten i Lysekils kommun är, vid avtalets tecknande, LEVA i Lysekil AB. För användandet av allmän va-anläggning gäller Allmänna bestämmelser för användandet av LEVA i Lysekils allmännna vatten-och avloppsanläggning (ABVA). 13. Renhållning Tomträttshavaren är skyldig att hålla tomträttsfastigheten i städat skick. 14. Överlåtelse Vid överlåtelse av tomträtten åligger det tomträttshavaren att omedelbart göra skriftlig anmälan om överlåtelsen till fastighetsägaren, som på tomträttsavtalet tecknar bevis på att sådan anmälan verkställts. 15. Uppsägning Enligt lag äger endast kommunen rätt att säga upp tomträttsavtalet. För uppsägning gäller de i lagen angivna minimiperioderna, den första upplåtelseperioden av 20 år och därefter uppsägningsperioder om 20 år. Den första perioden räknas från och med upplåtelsedagen. 16. Tomträttens upphörande Skall tomträtten upphöra på grund av uppsägning, är fastighetsägaren skyldig att lösa byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträttsupplåtelsen. Lösenskillingen skall utgå i pengar och motsvara byggnaders och övriga anläggningars bruksvärde vid lösentillfället. Har kostnad som inte varit nödvändig nedlagts på tomträttsfastigheten efter uppsägningen får värdeökning som uppkommit därigenom inte tas med i beräkning vid bestämmande av lösensumman. I övrigt skall beträffande lösen gälla vad som därom i lag stadgats.

7 4(5) 17. Ansvar för på tomträttsfastigheten belöpande kostnader Tomträttshavaren svarar för på tomträttsfastigheten från och med upplåtelsedagen belöpande skatter och andra pålagor. 18. Kontroll av avtalets tillämpning För kontroll av detta avtals tillämpning är tomträttshavaren skyldig att lämna kommunen erforderliga upplysningar och tillfälle till besiktning. 19. Villkor Detta avtals giltighet villkoras av att Lysekils kommuns Kommunstyrelse godkänner köpet genom beslut som vunnit laga kraft samt att fastighetsbildningen i 2 fullföljs genom fastighetsbildning som vinner laga kraft. I annat fall är detta avtal till alla delar förfallet utan att någondera part har rätt till ersättning. I övrigt gäller vad som i jordabalken eller eljest i lag stadgas om tomträtt. Detta avtal är upprättat i tre likalydande exemplar av vilka parterna erhållit var sitt. LYSEKILS KOMMUN TOMTRÄTTSHAVAREN Handelsbolaget Kattepall Ort och datum Ort och datum Mats Karlsson Kommunstyrelsens ordf.... Namnförtydligande Johan Thylén Chef Utvecklingsenheten... Namnförtydligande

8