Fastighetsvärdering Provmoment: Tentamen Ladokkod: Tentamen ges för: Fastighetsmäklarprogrammet, fristående kurs och uppdragsutbildningsstudenter

Transkript

1 Fastighetsvärdering Provmoment: Tentamen Ladokkod: Tentamen ges för: Fastighetsmäklarprogrammet, fristående kurs och uppdragsutbildningsstudenter Namn: (Ifylles av student) Personnummer: (Ifylles av student) Tentamensdatum: Tid: Hjälpmedel: Miniräknare och Småhustaxeringsbroschyr Totalt antal poäng på tentamen: 40 poäng För att få respektive betyg krävs: Godkänt: 20 Väl godkänt: 32 Allmänna anvisningar: OBS! För att era tentafrågor skall bli rättade: Kryssa i rutan för respektive fråga på konvolutet för att frågan skall betraktas som behandlad! Svara inte på fler än en fråga per löst blad (det är dock tillåtet att använda fler än ett blad för en fråga)! Lägg frågorna i nummerordning! Markera tydligt vad som är ditt svar! Siffror utanför något sammanhang betraktas inte som svar! (Skriv Svar:, Färgpenna, Överstrykningspenna m m) Nästkommande tentamenstillfälle: - Resultatet tillkännages senast Viktigt! Glöm inte att skriva namn på alla blad du lämnar in. Lycka till! önskar UÖ/OS mfl. Ansvarig lärare: Urban Österlund Telefonnummer:

2 Uppgift 1. (6 poäng) Fastighetsbolaget Näbbgäddan överväger att skaffa en centralt belägen fastighet. Följande data, vilka är framtagna tillsammans med säljaren och finansiärer, är underlag för beslut: Nuvarande hyresintäkter uppgår till kr per år. Hyresintäkterna förväntas de närmaste fem åren stiga med 5% per år. Nuvarande driftskostnader uppgår till kr per år.driftskostnaderna förväntas de närmaste fem åren ligga still i nominella termer. Fastighetens marknadsvärde bestäms enperiodiskt som driftsnettot genom "marknadens" avkastningskrav som för tillfället är 10%. Fastigheten värderas alltså till kr / 0.10 = kr Näbbgäddan erhåller två förslag på finansiering vilka båda övervägs. Eftersom Näbbgäddan saknar finansiell kompetens behöver du hjälpa till och beräkna vilket som är förmånligast för företagets ägare. Finansieringsalternativ 1 Lån till 60% av köpeskillingen med bästa säkerhet i fastigheten. Lånet är amorteringsfritt under fem år och räntan binds till 9.50% i fem år. Ränta betalas en gång per år. Lån till ytterligare 20% av köpeskillingen också med fastigheten som säkerhet. Lånet amorteras en gång per år i 10 år med lika stora delar varje gång. Räntan binds till 12% per år och betalas en gång per år. Resterande 20% betalas med egna medel. Avkastningskravet på eget kapital är 15% i Näbbgäddans fall. Fastigheten beräknas kunna säljas om fem år och nu uppskattas att marknadens avkastningskrav då kommer att ha stabiliserats på 8%. Finansieringsalternativ 2 Säljaren, som är ett bankbolag för dåliga krediter, erbjuder full finansiering under förutsättning att köpeskillingen räknas upp med kr. Näbbgäddan erbjuds då ett amorteringsfritt lån på fem år och med räntan 5%. Fastigheten förväntas därefter kunna säljas på samma villkor som i finansieringsalternativ 1. Vilket är förmånligast för Näbbgäddan?

3 Uppgift 2. (6 poäng) a/ Nämn de sex viktigaste faktorerna som påverkar priset på bostadsrätter. b/ Vid värdering av bostadsrätter framträder specifika problem jämfört med värdering av fastigheter. En grundläggande skillnad är att det inte finns någon officiell registrering av överlåtelser av bostadsrätter. Nämn 5 alternativ en värderare kan använda sig av för att få fram information om prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden. Uppgift 3. (5 poäng) a/ En fastighet har ett driftsnetto på 1 Mkr. En ortsprisutredning av jämförbarande objekt ger följande information. Fastighet Köpeskilling (Mkr) Driftsnetto (Mkr) A 8,0 1,0 B 9,5 1,2 C 5,6 0,8 D 11,6 1,6 E 6,3 0,9 F 10,2 1,5 Vad är ett rimligt marknadsvärde på fastigheten enligt en ortsprisjämförelse? b/ Vad menas med ett överhypotek i samband med belåning av fastigheter? c/ Vad avses med svenskt fastighetsindex (SFI)? Uppgift 4. (6 poäng) a/ Hur taxeras byggnad under uppförande? (1p) b/ Herr Sigge Nares fästmö, Ewa O Dygdig, äger en tomt vid sjön Svarten. Sigge uppför en sommarstuga på tomten. 1) Är huset fast eller lös egendom? 2) Skall huset taxeras? (2 p) c/ En byggnad är belägen 200 m från strandlinjen. För att nå stranden till fots måste fastighetsägaren gå runt framförliggande tomter, vilket medför att gångavståndet är 350 m. Vilken blir fastighetens strandklass? (1 p)

4 d/ En fastighet har kommunalt vatten o avlopp som kan användas året om. Vilken blir fastighetens VA-klass? (1 p) e/ Hus byggt 1950, 100 kvm. Tillbyggt 1980 med 50 kvm. (1 p) Vilket blir fastighetens värdeår? Uppgift 5. (5 poäng) Enligt en skogsbruksplan upprättad oktober 2000 för fastigheten Åsen 1:1 uppgick virkesförrådet till m3sk. Beräknad årlig tillväxt är 6,3 m3sk/ha och år. Gårdens areal är totalt 37,6 ha varav 30,1 ha skog, 7,0 ha åker och resten tomtmark. Byggnaderna är enkla och har kraftigt eftersatt underhåll och marknadsvärdet för dessa inkl tomt uppskattas till kr. Åkermark i området brukar säljas för ca kr/ha. Hösten 2003 gjordes en slutavverkning på gården om 11,4 ha som gav m3toub timmer och 940 m3fub massaved. Kostnaden för markberedning och återplantering beräknas till kr/ha. Av erfarenhet vet Du att skogsgårdar i detta område, med en stor andel slutavverkningsbar skog, brukas säljas för mellan 220 och 270 kr/m3sk. Vad blir gårdens uppskattade marknadsvärde i mars 2004 om skogsvärdet beräknas till medelvärdet 245 kr/m3sk. Omräkningstabell: 1 m3sk = 0,68 m3toub 1 m3toub = 1.46 m3sk 1 m3fub = 1.19 m3sk 1 m3sk = 0,84 m3fub 1 m3toub = 1.23 m3fub 1m3fub = 0,81 m3toub Uppgift 6. (6 poäng) a/ Förklara skillnaden mellan marknadsvärde och användarvärde vid värdering av kommersiella fastigheter. b/ När bör man ta fram gällande detaljplan vid småhusvärdering? Ge exempel på värdepåverkan av detaljplan. c/ Vad är servitut? Kan servitut ha värdepåverkan på en fastighet?

5 Uppgift 7. (6 poäng) a/ Förklara kortfattat vad marknadsvärdeprincipen innebär? I vilket lagrum finns grunden för marknadsvärdeprincipen? b/ Nämn minst fyra situationer där det behövs värdering c/ Ange vad följande typkoder står för. Exakt definition behövs inte Typkod 210 Typkod 220 Typkod 320