Förväntade byggrättsvärden för lokaler i Väsby Sjöstad

Transkript

1 Förväntade byggrättsvärden för lokaler i Väsby Sjöstad

2 1.1 Marknadsförutsättningar för kommersiella lokaler i Väsby Sjöstad Nedan sammanställs hur olika typer av lokalslag i området Väsby Sjöstads klassificeras inom Upplands Väsbys fastighetsmarknad med grundläggande fastighetsekonomiska marknadsdata för respektive läge: Typ Läge (A,B,C) Hyresnivå ) Vakans (%) Direktavkastning (%) Kontor C ,00-8,25 Handel (Större butiker) B ,75-7,75 Handel (Mindre butiker) B/C ,00-8,25 Grundskola B ,25-7,25 Service/Förskola B ,25-8,25 Hyresvärdet på de kommersiella lokalerna bedöms utifrån typ av etablering, där större handelsetableringar bedöms generera högst hyresvärde, medan lokaler för kontor och mindre handelsetableringar genererar lägre hyresnivåer. De ekonomiska förutsättningarna för kontor och mindre handelsetableringar är därmed sämre, medan större handelsetableringar bedöms ha bättre förutsättningar. Observera att vakansrisken därtill är väsentligt förhöjd för kontor, medan risken för handelsetableringar bedöms vara lägre. Ambitionsnivån för mängden lokaler i Väsby Sjöstad är hög, i dagsläget planeras för cirka kvm BTA. Normalt byggs inte större ytor med kommersiella lokaler i områden liknande detta, men i det fall det ändå byggs kommersiella lokaler (exempelvis mindre caféer, kiosker och mindre kontor), bedöms dessa kunna ge ett mervärde till hela området, vilket då ökar områdets attraktivitet och på sikt påverkar värden för exempelvis bostäder i området.

3 1.2 Ortsprisanalys för kommersiella lokaler (fristående enheter för handelsändamål) En ortsprisundersökning har genomförts där köp av planlagd mark med byggrätter för mindre fristående kommersiella enheter har studerats i kommuner, som liksom värderingsobjektet, är belägna i Storstockholmregionen. I ortspriset har köpen schablonmässigt räknats upp med två procentenheter. Köp Nr. 1 Kommun &Område Areal Köpedatum Planförhållanden Vallentuna Centralt juli 2003 Byggrätt enligt plan (BTA) Köpesumma BTA) Uppräknat värde BTA) Summa markareal) cirka 2000 kvm BTA. Ändamål handel Norrtälje Centralt september ca kvm BTA. Ändamål handel Tyresö Bollmora november 2000 kvm BTA. Ändamål handel Norrtälje Centralt november 1800 kvm BTA. Ändamål handel Sigtuna Märsta juli 2005 Sigtuna Märsta augusti kvm BTA. Ändamål handel kvm BTA. Ändamål handel Nacka Värmdövägen maj 2006 Bedömd byggrätt om kvm BTA. Ändamål handel. Mycket bra exponeringsläge Uppsala Gottsunda mars 2008 ca 1800 kvm BTA. Ändamål handel Urvalet baseras uteslutande av friliggande handellokaler för livsmedel (exempelvis Lidl, Coop). Det genomsnittliga uppräknade priset i undersökningen är cirka kr/kvm BTA (högsta pris cirka kr/kvm BTA, lägsta pris cirka kr/kvm BTA). Observera att en stor del av ovanstående köp gäller detaljplanelagd mark, medan planarbetet för värderingsobjektet (för närvarande att betrakta som råmark) är i inledningsskedet. Detta genererar en planrisk som leder till ett något lägre värde.

4 Av ovan redovisade får köp nr 5 och 6 i Sigtuna anses vara mest jämförbart med det aktuella värderingsobjektet. Köpen gjordes till uppräknade nivåer om cirka respektive kronor per kvadratmeter BTA. Även köp nr 1 i Vallentuna (cirka kronor per kvadratmeter BTA) kan anses relativt jämförbart. Observera att stor osäkerhet råder gällande värdenivån, pga. stora variationer i urvalet. Utifrån ortsprisets resultat bedöms marknadsvärdet av byggrätterna för handelsändamål såsom byggklara slutgiltigt till cirka till kronor per kvadratmeter BTA. Dock gäller ovanstående köp detaljplanelagd mark, medan värderingsobjektet fortfarande befinner sig i planeringsskede, varför prisnivåerna sammantaget bedöms till väsentligt lägre nivåer kring cirka till kronor per kvadratmeter BTA. 2 Generell bedömning av värde för byggrätter för kommersiella lokaler 2.1 Kommersiella lokaler för kontor och handel Kontor Handel (fristående) Handel (mindre) Hyra BRA) Vakans/hyresrisk (%) 15,0% 5,0% 7,5% D&U BRA) Fastighetsskatt BRA) Direktavkastningskrav (%) 7,50% 6,75% 7,00% Marknadsvärde efter BRA) Omräkningstal BRA/BTA 1,10 1,10 1,10 + Projektvärde efter BTA) Anläggningar inom kvartersmark BTA) Kostnader parkering BTA) Entreprenad- och byggherrekostnader BTA) Marknadsföring/försäljning/uthyrning BTA) Summa kostnader BTA) Projektvinst / risk BTA) = Byggrättsvärde BTA) Byggrätt (kvm BTA) Tid fram till exploatering påbörjas (år) 9,5 9,5 9,5 Real kalkylränta (%) 5% 5% 5% Nuvärde BTA) Bedömt byggrättsvärde (kr) Bedömt byggrättsvärde BTA)

5 Förväntade byggrättsvärden för kontor och mindre handel (inom flerbostadshus) inom Väsby sjöstad har åsatts nollvärden per kvadratmeter BTA, däremot uppgår byggrättsvärdet för fristående handelsetableringar (exempelvis livsmedelsbutiker) till cirka kronor per kvadratmeter BTA och till cirka kronor per kvadratmeter BTA om byggrätterna är byggklara omgående. Detta beror främst på att byggkostnaden för fristående handelsetableringar kan hållas nere till nivåer som är betydligt lägre än för kontorslokaler och handel som är inkorporerat i bostadsbebyggelsen. Värdenivån indikerar därmed att det ej är kommersiellt lönsamt att exploatera området med mindre lokaler för kontor och handel under nuvarande fastighetsekonomiska förutsättningar och att dessa byggrätter sannolikt inte genererar en intäkt. En vidare innebörd av detta, som kan vara viktigt vid avvägningen mellan andelen lokaler och bostäder i Väsby Sjöstad, är att byggrätter för lokaler istället för bostäder, kan innebära en förlorad kommersiell intäkt. Som tidigare nämnt kan dock mindre lokaler, ur ett längre tidsperspektiv, skapa mervärden för hela området. 2.2 Lokaler för utbildning och service Grundskola Service/förskola Hyra BRA) Vakans/hyresrisk (%) 5,0% 5,0% D&U BRA) Fastighetsskatt BRA) 0 0 Direktavkastningskrav (%) 6,25% 7,25% Marknadsvärde efter BRA) Omräkningstal BRA/BTA 1,10 1,10 + Projektvärde efter BTA) Anläggningar inom kvartersmark BTA) Exploateringskostnader BTA) Entreprenad- och byggherrekostnader BTA) Summa produktionskostnader BTA) = Netto BTA) Projektvinst / risk BTA) = Byggrättsvärde BTA) 0 0 Förväntade byggrättsvärden för grundskola och service/förskola inom Väsby sjöstad har, vid en bedömd hyra om kr/kvm, åsatts nollvärden per kvadratmeter BTA. Värdenivån indikerar därmed att det ej är kommersiellt lönsamt att exploatera området med lokaler för grundskola och service/förskola under nuvarande fastighetsekonomiska förutsättningar och att dessa byggrätter sannolikt inte genererar en intäkt. Stockholm, Kristian Ekbom Civilingenjör Samhällsbyggnad Petter Sandberg Civilingenjör / civilekonom Av ASPECT auktoriserad fastighetsvärderare