VÄRDEUTLÅTANDE. Fastigheten Nordmaling Levar 1:37 F

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE Fastigheten Nordmaling Levar 1:37 F

2 Nordmaling Levar 1: (8) Ärendenummer F Innehållsförteckning 1. Sammanfattning 3 2. Uppdragsbeskrivning Värderingsobjekt Uppdragsgivare Syfte Värdetidpunkt Förutsättningar Värderingsunderlag 4 4. Beskrivning Värderingsobjektet Läge och vägbeskrivning Areal Taxeringsvärden mm Pantbrev Skog och skogsmark Värderingsmetoder Ortsprismetod Avkastningsmetod Värdering 6 7. Samlad marknadsvärdebedömning 8 Bilagor 1. Kartutdrag 2. Fastighetsregisterutdrag 3. Skogstillstånd 4. Huggningsklasser 5. Beståndsdata 6. Beståndskarta 7. Värdeberäkning skog 8. Värderingsunderlag skog 9. Ortsprismaterial skog och skogsmark 1. Allmänna villkor värdeutlåtande

3 Nordmaling Levar 1: (8) Ärendenummer F Sammanfattning Norrbryggan AB har av Kronofogdemyndigheten i Luleå fått i uppdrag att bedöma marknadsvärdet för fastigheten Nordmaling Levar 1:37, refererad till nedan som värderingsobjektet. Värdetidpunkt är juli 219. Värderingsobjektet är taxerad som en obebyggd lantbruksenhet (typkod 11). Objektet återfinns på ett skifte och enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial omfattar den ca 9,2 ha. Hela arealen har klassats som skogsmark. Värderingsobjektets skogsmark består främst av röjningsskog. Den produktiva skogsmarkens genomsnittliga virkesförråd har bedömts till ca 21 m 3 sk per ha dvs ca 197 m 3 sk totalt. Utförda besiktningar är inte av sådan karaktär att de uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt JB 4:19. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till: kronor Etthundratusen kronor

4 Nordmaling Levar 1: (8) Ärendenummer F Uppdragsbeskrivning 2.1. Värderingsobjekt Fastigheten Nordmaling Levar 1:37 se karta bilaga Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten i Luleå Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för värderingsobjektet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad Värdetidpunkt Värdetidpunkt är juli Förutsättningar Ändamålet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde som underlag för exekutiv försäljning. Norrbryggan AB tar inte ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. Fastighetsbeskrivningen syftar endast till att ge en översiktlig information av värderingsobjektet. Besiktningen/inventeringen har ingen självständig betydelse utan syftar endast till att ge underlag för marknadsvärdebedömningen. Den innebär exempelvis ingen funktionskontroll av byggnadskonstruktioner, befintlig utrustning eller fast inredning. Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om virkesförråd, behov av skogsvårdsåtgärder, gränser mm. Utlåtandet fritar således inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt eller en säljare från dennes upplysningsplikt enligt JB 4:19. Se även bifogade allmänna villkor för värdeutlåtande, bilaga Värderingsunderlag Okulärbesiktning av skogsmarken utfört av Madeleine Marklund under juni 219. Skogsstyrelsens laserdata. Ortofoto. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) och fastighetstaxeringsregistret, bilaga 2. Ortsprismaterial. Inventeringen av skogen har skett med hjälp av okuläruppskattning med relaskop. Noggrannheten i uppskattat virkesförråd med ovanstående stickprovsmetod bedöms erfarenhetsmässigt ligga inom intervallet ±15 % för objektet som helhet, i enstaka bestånd kan större avvikelser förekomma.

5 Nordmaling Levar 1: (8) Ärendenummer F Beskrivning 4.1. Värderingsobjektet Värderingsobjektet utgörs av en obebyggd lantbruksenhet (typkod 11) Läge och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget ca 2 mil utanför Nordmaling. Läge framgår av kartutdrag, bilaga Areal Fastighetens areal (avrundad) fördelad på skilda ägoslag uppgår enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial till: Produktiv skogsmark Totalt 9,2 ha 9,2 ha 4.4. Taxeringsvärden mm Värderingsobjektet har enligt fastighetsregisterutdraget ett taxeringsvärde (taxeringsår 217) om totalt 66 kr. Fördelningen framgår nedan: Skogsmark 66 kr Fastigheten har andel i Nordmaling Levar FS:15, S:1, S:3, S:5, S:6, S:13 som är vatten, skogsmark och vägar samt samfällt fiske inom Levar by Pantbrev Inga inteckningar Skog och skogsmark Värderingsobjektet omfattar ca 9,2 ha produktiv skogsmark. Den består till 79 % av röjningsskog, ca 16 % av gallringsskog och ca 4 % slutavverkningsbar skog (arealmässigt). Trädslagsfördelningen är 56 % tall, 28 % gran och 16 % löv med ett virkesförråd på 21 m 3 sk/ha dvs. ca 197 m 3 sk totalt. Medelboniteten har sammantaget bedömts till ca 2,8 m 3 sk per ha och år. Drivningsförhållandena har generellt sett bedömts som normala för området. Transportavstånd på 3 m har använts schablonmässigt på alla avdelningar. Värderingsobjektet omfattas inte av ransoneringsbestämmelser enligt 11 i Skogsvårdslagen om det betraktas som en egen brukningsenhet. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning (ålders- och huggningsklasser mm.) återfinns i bilaga 3 och bilaga4. Beståndsdata och beståndskarta finns i bilaga 5 respektive bilaga Värderingsmetoder Värderingen har utförts med tillämpning av en s.k. delvärdesmetod, d.v.s. värderingsobjektets olika delar har värderats var för sig, varefter erhållna delvärden har summerats till ett totalvärde för objektet. Hela objektet har även värderats med hjälp av en ortsprismetod. Slutligen har värderingsobjektets marknadsvärde bedömts utifrån en samlad bedömning av metodernas resultat. Olika objekt värderas vanligtvis med olika metoder. Nedan följer en kort genomgång av de vanligaste förekommande metoderna anpassade för lantbruksvärdering.

6 Nordmaling Levar 1: (8) Ärendenummer F Ortsprismetod Detta är en analysmetod där värderingsobjektet eller del av (hel fastighet, jordbruksmark, skogsmark etc) jämförs med sålda fastigheter med samma verksamhetsinriktning och inom ett likvärdigt marknadsområde. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens mellan materialet och värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, t ex kr/hektar, kr/m³sk och/eller K/Ttal. K/T-tal står för köpeskillingar/taxeringsvärden vid en viss allmän fastighetstaxering. Metoden har fördelen att den ger en direkt indikation på marknadsvärdet. Metodens begränsning är att det kan saknas tillräckligt antal jämförbara köp Avkastningsmetod Metod för att bedöma avkastningsvärde med utgångspunkt från förväntade intäkter och kostnader vilka, tillsammans med restvärdet, nuvärdeberäknas till värdetidpunkten. Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar och förräntningskrav kan metoden användas för att bedöma objektets marknadsvärde. Objektets restvärde vad gäller skog och skogsmark utgörs av värdet av alla framtida skogsgenerationer. 6. Värdering SKOG OCH SKOGSMARK Avkastningsmetoden/Beståndsmetoden Ett avkastningsvärde av fastighetens skog och skogsmark har beräknats enligt en avkastnings metod (Beståndsmetoden). Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar (prognostal) och förräntningskrav (vald diskonteringsprocent) har metoden använts för att erhålla ett avkastningsvärde. Till grund för värderingen har ortofoto och skogliga beståndsuppgifter från fältinventeringen nyttjats. Kalkylen bedöms, i värdehänseende, spegla marknadens syn. Virkesprislista Norra Skogsägarnas virkesprislista för området, inklusive premier och transportavdrag, har nyttjats. Kostnader Avverknings- och terrängtransportkostnader är baserade på skogsbolagens och skogsägarföreningarnas bortsättningsmallar. Övriga kostnader är baserade på riktlinjer från Lantmäteriverket (LMV: s Skogsbrukets kostnader våren 218, norra, mellersta och södra Sverige ). Prognostal Använda prognostal för år respektive år 1 3 har anpassats för att ta hänsyn till den lokala rotpostmarknaden, se bilaga 8. Diskontering En glidande diskonteringssats från 2,7 % för den yngsta skogen till 3, % för den äldsta skogen har använts i kombination med en åldersjustering. Den lägre procentsatsen har använts för -årig skog och den högre procentsatsen för skog i slutet av den beräknade omloppstiden. Mellan de två procentsatserna råder ett linjärt förhållande. Med hjälp av åldersjusteringen kan linjens lutning ändras. Ransonering Värderingsobjektet omfattas inte av ransoneringsbestämmelser enligt 11 i SVL. Detta har dock inte beaktats i kalkylen då det inte har påvisade effekter på marknadsvärdet. Vid framtida brukande av skogen har normalt hänsynstagande förutsatts, vilket bedöms spegla en tänkte köparens agerande. I avkastningskalkylen har naturprocent (% av volym vid föryngringsavverkning) satts till 2 %. För värdeberäkning, se bilaga 7. För värderingsunderlag, se bilaga 8. Avkastningsvärdet för den produktiva skogsmarken uppgår med ovanstående förutsättningar till 61 kr, vilket motsvarar ca 6 6 kr/ha skogsmark eller 39 kr/m 3 sk. Värdet av jakt ingår inte i detta värde.

7 Nordmaling Levar 1: (8) Ärendenummer F Jaktvärde Jaktens värde har beräknats utifrån en bedömd regional arrendeprisnivå med hänsyn taget till fällavgifter samt värdet av upplåtelser av rätt att jaga i området. Jaktvärdet har uppskattats till ca 2 kr/ha och år i detta område och för normalstora fastigheter. Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 5 kr/ha för all framtid. För små områden torde jakträttens betydelse öka. Detta gäller dock till en nedre gräns. Områden om ca 1 ha har ett visst värde i och med att de ger en inträdesbiljett till jakt. För värderingsobjektet uppskattas inträdesbiljettens värde till ca 1 kr. Utöver det tillkommer hektarpriset för den del som överstiger 1 ha. För värderingsobjektet motsvarar det ett jaktvärde om ca 1 kr. Ortsprismetoden för skogsmarken Bedömning av skog/skogsmarkens marknadsvärde enligt ortsprismetoden har skett genom analys av försäljningar av skogsdominerade lantbruksfastigheter sålda och senare. Vid eftersökningen av jämförelseobjekt har jämförbara arealer eftersträvats. Fastigheterna är försålda på den öppna marknaden. K/T talet pekar mot 1,6 för dessa mindre skogsdominerade objekt dvs att man i genomsnitt betalat 1,6 gånger taxeringsvärdet. Ortsprismaterialet bifogas, bilaga 9. 1,6*66 = 15 6 kr Med ovanstående som bakgrund bedöms marknadsvärdet för skog och skogsmark inklusive jaktvärdet enligt ortsprismetoden till kr dvs ca 11 kr/ha. Nyckeltal kr/ha är mest relevant vid fastigheter med låga virkesförråd. En jämförelse med kr/m 3 sk skulle inte passa här. Avvägning mellan ortsprismetoden och avkastningsmetoden I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om marknadsvärdenivån. I detta fall ger avkastningsmetoden ett totalvärde för skogsmarken på avrundat 71 kr och ortsprismetoden ett totalvärde på kr. Sammantaget är bedömningen att marknadsvärdet för skogsmarken ligger närmare ortprisanalysens resultat eftersom överbetalning av små objekt är mycket vanligt. Marknadsvärde skog och skogsmark Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till avrundat kronor inkl. jaktvärde. Det bedömda marknadsvärdet motsvarar ca 11 kr/ha

8 Nordmaling Levar 1: (8) Ärendenummer F Samlad marknadsvärdebedömning SAMMANFATTNING Värderingsobjektet består av ett mindre skifte som ger en jakträtt samt möjligen en fiskerätt. Det har inte undersökts närmare om jakten och fisket. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms marknadsvärdet på värderingsobjektet till: kronor Etthundratusen kronor En fastighets marknadsvärde kan endast bedömas inte bestämmas eller beräknas. På marknaden förekommer normalt en viss prisspridning, vilket innebär att köpeskillingen vid en enskild överlåtelse kan avvika från marknadsvärdet. Värdebedömningen har aktualitet så länge fastighetens fysiska egenskaper, marknadsförutsättningar eller s.k. omvärldsfaktorer inte förändras. Luleå Caroline Sundberg Pouchard Jägmästare, Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Lantbruksvärderare

9

10

11

12 BESTÅNDSMETODEN Version Sammanställning över fastigheten: R12A CSP SKOGSKONSULT AB Levar 1:37 Datum: LULEÅ Körningsnr: / Län: Församling: Västerbottens län Kommun: Normaling Fältarbete: Arealfördelning ha Produktiv skogsmark 9,2 Hänsynsmark, Skogsimpediment, Åkermark, Betesmark, Övrig mark, Vatten, Total areal 9,2 % Virkesförråd (exkl. hänsynsmark) m3sk % Tall Gran Löv Björk Contorta Ek Bok Totalt förråd 197 Förråd per ha Bonitet och löpande tillväxt Medelbonitet: 2,8 m3sk per ha Tillväxt per år: 1,8 m3sk Ideal prod.förmåga: 26,2 m3sk Föreslagen avverkn. under tio års perioden Slutavverkning 57 m3sk Gallring m3sk Totalt 57 m3sk Medeltransportavstånd Slutavverkning: Gallring: Medel: m m m Medeluttag per avverkn. under tio års perioden Slutavverkning 57 m3sk Gallring m3sk Medel ttrp.avst 3 m Ålderklassfördelning Areal % Ålder

13 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ SKOGSTILLSTÅND fördelning på åldersklasser Datum: Körningsnr: / R1 ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp År 7 FASTIGHET: Levar 1:37 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Församling: Tall Kommun: Normaling Gran Län: Västerbottens län Löv Värderare: Caroline Sundberg Pouchard Björk Fältarbete: Contorta Värderingstidpunkt: Ek Bok Virkesförråd m3sk ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk/ha Produktiv skogsmark 9.2 ha Hänsynsmark. ha Skogsimpediment. ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 2.8 Åkermark. ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 1.8 Betesmark. ha Övrig mark. ha Vatten. ha Totalareal 9.2 ha SKOGSTILLSTÅND OCH AVVERKNING ÅLDERS- KLASS TILLSTÅND VID INVENTERING AVVERKNING ÅR AVVERKNING ÅR 1-1 AREAL BON FÖRRÅD, m3sk SLUTAVVERKN. GALLR SLUTAVVERKN. GALLR ha % m3 tot /ha ha m3sk m3sk ha m3sk m3sk Kalm ÖF. (.). -.. (.) -. (.) - ÖVR.SK. (.) -. (.) - (.) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal. ha, förråd m3sk MYR, areal. ha, förråd m3sk BERG, areal. ha, förråd m3sk

14 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ SKOGSTILLSTÅND fördelning på huggningsklasser Datum: Körningsnr: / R3 ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 FASTIGHET: Levar 1:37 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Församling: Tall Kommun: Normaling Gran Län: Västerbottens län Löv Värderare: Caroline Sundberg Pouchard Björk Fältarbete: Contorta Värderingstidpunkt: Ek Bok ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk Produktiv skogsmark 9.2 ha Virkesförråd m3sk/ha Hänsynsmark. ha Skogsimpediment. ha Åkermark. ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 2.8 Betesmark. ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 1.8 Övrig mark. ha Vatten. ha Totalareal 9.2 ha SKOGSTILLSTÅND OCH ÅTGÄRDER HUGG- NINGS- TILLSTÅND VID INVENTERING ÅR ÅR 1-1 KLASS AREAL BON FÖRRÅD, m3sk AVVERKNING SKOGS- AVVERKNING SKOGSha % m3 tot /ha m3sk ha VÅRDha m3sk ha VÅRDha TILLV LÖP m3sk K1 K11 K2 K R1 R11 R2 R G1 G S1 S2 S21 S E1 E2 E ÖF ÖVR.SK (.) (.) (.) (.) (.) (.) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal. ha, förråd m3sk MYR, areal. ha, förråd m3sk BERG, areal. ha, förråd m3sk

15 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER R1B Sida: 1 Levar 1:37 Datum: Körningsnr: / KARTA NR: SKIFTE: RES NR: Avdelning Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel 1 1,5 SkogPG G1 T T 5 1 G 4 1 L ,3 SkogPG R2 T16 18 T 5 G 3 L 2 3,4 SkogPG S2 T T 7 22 G 1 22 L 2 22 Sida: 1

16 SKOGSKARTA Plan Levar 1:37 Församling Nordmaling Kommun Nordmaling Län Västerbottens län Upprättad år 219 Huggningsklass Röjningsskog Gallringsskog Föryngsringsavv-skog Utskriftsdatum : 5 m

17 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING R2 CSP SKOGSKONSULT AB värdeberäkning för fastigheten Sida: 1 (2) LULEÅ Levar 1:37 Datum: Körningsnr: / Församling: Kommun: Län: Normaling Västerbottens län Värderare: Fältarbete: Värderingstidpunkt: Caroline Sundberg Pouchard ÄGOSLAG SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Produktiv skogsmark 9.2 ha Tall Hänsynsmark. ha Gran Skogsimpediment. ha Löv Åkermark. ha Björk Betesmark. ha Contorta Övrig mark. ha Ek Vatten. ha Bok Totalareal 9.2 ha Virkesförråd totalt Virkesförråd per ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: Löpande tillv, m3sk/ha, år: ÅLDERSKLASSFÖRDELNING Kalm Areal, ha Areal, % Förråd, m3sk VIRKESVÄRDEN, medeltal PERIOD TALL / CONTORTA GRAN tim. LÖV tim. mav tim. tim. mav tim. tim. mav VÄRDE and. and. and. Virke kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3sk PERIOD BJÖRK EK BOK BRUTTO- BRUTTO- tim. tim. mav tim. tim. ved tim. tim. mav VÄRDE and. and. and. Grot kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3f

18 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING R2 CSP SKOGSKONSULT AB värdeberäkning för fastigheten Sida: 2 (2) LULEÅ Levar 1:37 Datum: Körningsnr: / GROT.TERR.TRP. KOSTNADER kr / ton SKOGS- OCH NATURVÅRD, medeltal PERIOD SKOGSVÅRDSKOSTNADER NATURVÅRDSHÄNSYN Föryngring Röjning Övriga barr, löv ädellöv barr, löv ädellöv åtgärder Lämnad volym kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha m3sk DRIVNINGSKOSTNADER, medeltal PERIOD HUGGNING- OCH TERR. TRP. INDIREKTA DRIVNINGS- KOSTNADER DRIVNINGS- KOSTNAD Slutavv Gallring KOSTNADER medeltal kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub VÄRDEBERÄKNING, Diskonteringsprocent 1: 2,7% Diskonteringsprocent 2: 3,% Åldersjustering: PERIOD AVVERKNING ROTNETTO GROTNETTO SKOGSV. ALLMÄNNA SKOGS- NUVÄRDE Grot KOSTN. OMKOSTN. NETTO m3sk ton kr kr kr kr kr kr SUMMA NUVÄRDE 6 85 kr IMPEDIMENT HÄNSYNSMARK Avv volym m3sk Virkesförråd m3sk AVRUNDAT VÄRDE 61 kr Virkesvärde kr Medelvärde kr/ha Medelvärde per ha kr Markvärde kr Medelvärde kr/m3sk Medelvärde per m3sk 39 kr Grotvärde kr Summa värde Summa värde kr (inkl grot) kr VÄRDESAMMANSTÄLLNING Skog 6 85 kr Hänsyn Impediment... Summa avrundat värde 61 kr Ort & Datum kr kr... Värderare

19 BESTÅNDSMETODEN Version R11 CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ Datum: Körningsnr: / VÄRDERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR INFORMATION FASTIGHET : Levar 1:37 Värderare : Caroline Sundberg Pouchard Församling : Kommun : Normaling Kartunderlag : Ortofoto Län : AC Fältarbete : Länsdel : 7 Värderingstidpunkt : Totalareal : 9,2 BRUTTOPRISER/KOSTNADER Virkesprislista : ACK118 Huggningskostnadstabell : BD4113 Terrängtransportkostnadstabell : BD4113 Indirekta avverkningskostnader : 15 kr/m3f Röjningskostnad : 3 kr/ha Kulturkostnad : 7 kr/ha Röjningskostnad ädellöv : kr/ha Kulturkostnad ädellöv : kr/ha Allmänna omkostnader : 45 kr/ha,år Självföryngringskostnad : 35 kr/ha Impedimentmarksvärde : 6 kr/ha Självföryngringskostnad ädellöv : kr/ha PRISTILLÄGG/AVDRAG Talltimmer : kr/m3to Tallmassa : 5 kr/m3fub Grantimmer : kr/m3to Granmassa : 5 kr/m3fub Lövtimmer : kr/m3to Lövmassa : 5 kr/m3fub Björktimmer : kr/m3to Björkmassa : 5 kr/m3fub Contortatimmer : kr/m3to Contortamassa : kr/m3fub Ektimmer : kr/m3to Ekved : kr/m3fub Boktimmer : kr/m3mi Bokmassa : kr/m3fub Grot : kr/m3f AVVERKNING Kvalitetstabell : ACK18 Redovisa hänsynsmark? : Nej Slutavverkningsålder ( justering antal år +/- ) : Ransonering : Nej Ädellöv ( justering antal år +/- ) : Småträdsavdrag? : Nej Slutavverkningsålder ( justering antal % ) : Grotuttag? : Nej Ädellöv ( justering antal % ) : Naturprocent : 2 DISKONTERING Diskonteringsmodell : Glidande Diskonteringsprocent : 1 : 2,7 % 2 : 3, % Åldersjustering: KORREKTION BRUTTOPRISER Talltimmer Grantimmer Lövtimmer Björktimmer Contortatimmer Ektimmer Boktimmer Tallmassa Granmassa Lövmassa Björkmassa Contortamassa Ekved Bokmassa Grot År År 1-3 År 4-1 År 11 - KOSTNADER Samtliga

20 3 KT / tid 2,5 2 1,5 1, Time

21 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3