VÄRDEUTLÅTANDE. Fastigheten Skellefteå Brönstjärn 7:1 F

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE Fastigheten Skellefteå Brönstjärn 7:1 F

2 Skellefteå Brönstjärn 7: (11) Ärendenummer F Innehållsförteckning 1. Sammanfattning 3 2. Uppdragsbeskrivning Värderingsobjekt Uppdragsgivare Syfte Värdetidpunkt Förutsättningar Värderingsunderlag 4 4. Beskrivning Värderingsobjektet Läge och vägbeskrivning Areal Samfälligheter mm Taxeringsvärden mm Pantbrev Byggnader/tomtmark Skog och skogsmark Inägomark Övrig mark & vatten Värderingsmetoder Ortsprismetod Avkastningsmetod Värdering 8 7. Samlad marknadsvärdebedömning 11 Bilagor 1. Kartutdrag 2. Fastighetsregisterutdrag 3. Skogstillstånd 4. Huggningsklasser 5. Beståndsdata 6. Beståndskarta 7. Värdeberäkning skog 8. Värderingsunderlag skog 9. Ortsprismaterial småhus 1. Ortsprismaterial bebyggda lantbruksenheter 11. Allmänna villkor värdeutlåtande

3 Skellefteå Brönstjärn 7: (11) Ärendenummer F Sammanfattning Norrbryggan AB har av Kronofogdemyndigheten i Luleå fått i uppdrag att bedöma marknadsvärdet för fastigheten Skellefteå Brönstjärn 7:1, refererad till nedan som värderingsobjektet. Värdetidpunkt är juli 218. Värderingsobjektet är taxerad som en bebyggd lantbruksenhet (typkod 12). Objektet återfinns på 4 skiften och enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial omfattar den ca 35,2 ha. Av arealen bedöms ca 13,4 ha utgöras av produktiv skogsmark, ca 19,1 ha av åkermark, ca 2,6 ha övrig mark främst hävdad tomtmark och vägmark samt ca,1 ha vatten. Värderingsobjektets skogsmark är jämfördelat åldersmässigt. Den produktiva skogsmarkens genomsnittliga virkesförråd har bedömts till ca 99 m 3 sk per ha dvs ca 1331 m 3 sk totalt. På värderingsobjektet finns ett bostadshus, en timmerstuga, en bagarstuga, carport, en äldre ladugård, timmerloge, utegångsrum samt ett äldre fårstall. Vidare finns en ladugård byggd 211 för lösdrift. Utförda besiktningar är inte av sådan karaktär att de uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt JB 4:19. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till: 2 kronor Två miljoner kronor

4 Skellefteå Brönstjärn 7: (11) Ärendenummer F Uppdragsbeskrivning 2.1. Värderingsobjekt Fastigheten Skellefteå Brönstjärn 7:1, se karta bilaga Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten i Luleå Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för värderingsobjektet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad Värdetidpunkt Värdetidpunkt är juli Förutsättningar Ändamålet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde som underlag för exekutiv försäljning. Norrbryggan AB tar inte ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. Fastighetsbeskrivningen syftar endast till att ge en översiktlig information av värderingsobjektet. Besiktningen/inventeringen har ingen självständig betydelse utan syftar endast till att ge underlag för marknadsvärdebedömningen. Den innebär exempelvis ingen funktionskontroll av byggnadskonstruktioner, befintlig utrustning eller fast inredning. Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om virkesförråd, behov av skogsvårdsåtgärder, gränser mm. Utlåtandet fritar således inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt eller en säljare från dennes upplysningsplikt enligt JB 4:19. Se även bifogade allmänna villkor för värdeutlåtande, bilaga Värderingsunderlag Okulärbesiktning av byggnader och besiktning av byggnader och skogsmarken utfört av Madeleine Marklund under juni 218. Skogsstyrelsens laserdata. Ortofoto. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) och fastighetstaxeringsregistret. Ortsprismaterial. Mäklarbeskrivning Inventeringen av skogen har skett med hjälp av okuläruppskattning med relaskop. Noggrannheten i uppskattat virkesförråd med ovanstående stickprovsmetod bedöms erfarenhetsmässigt ligga inom intervallet ±15 % för objektet som helhet, i enstaka bestånd kan större avvikelser förekomma. OBS! större osäkerhet än vanligt pga. inventering på snötäckt mark.

5 Skellefteå Brönstjärn 7: (11) Ärendenummer F Beskrivning 4.1. Värderingsobjektet Värderingsobjektet utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 12) Läge och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget i Brönstjärn ca 3 mil från Skellefteå. Läge framgår av kartutdrag, bilaga Areal Fastighetens areal (avrundad) fördelad på skilda ägoslag uppgår enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial till: Produktiv skogsmark Åkermark Övrig mark Vatten Totalt 13,4 ha 19,1 ha 2,6 ha,1 ha 35,2 ha 4.4. Samfälligheter mm Fastigheten har andel i Skellefteå Brönstjärn S:1 och S:6 samt Skellefteå Burträsks- Brännskälen S:1-4. Det är vägar, Ler- och sandtäkt, röttag och grustäkt. En nyttjanderätt på den äldre ladugården/fårstallet finns inskrivet. Den ger rätt för annan person att bruka ladugården under 49 år i stor sett gratis. Nyttjanderättshavaren ska stå för elkostnaderna. Ladugården ligger på ett utskifte, se kartbilagan. En nyttjanderätt för brunn finns även inskriven. Den ger fastigheten Brönstjärn 1:15 och 1:43 rätt att använda brunn för dricksvatten på Brönstjärn 7:1. Dessa fastigheter ska stå för 25 % av underhållskostnaden på brunnen. Fullständig fastighetsrättslig utredning har inte utförts. För ytterligare information, se fastighetsregisterutdrag bilaga Taxeringsvärden mm Värderingsobjektets taxeringsvärde är helt missvisande. Det saknar det nya lösdriftstallet och innehåller stor areal skog vilket styckats av nu under våren Pantbrev Totalt 7 st pantbrev om totalt 5 39 kr.

6 Skellefteå Brönstjärn 7: (11) Ärendenummer F Byggnader/tomtmark BOSTADSHUSET Husform: 1,5 plan med källare Boningshuset: BOA 162 kvm och BIA kvm enligt taxeringsuppgifter Vatten: Enskilt och egen brunn på fastigheten som delas med fler Avlopp: Enskilt genom trekammarbrunn. Byggår 1945 Försäkringsbolag: Inga uppgifter Grund: Gjuten källargrund Fasad: Trä Tak: Plåt Fönster: 3-glas Uppvärmning: Vattenburet system, jordvärme Tomt: Gårdstomt, ej underhållits sista året Kök: Vedeldad köksspis, varmluftsugn och spishäll, diskmaskin Cylinda. Kyl/frys Electrolux Toa nere: Toalett och dubbla duschar Sovrum nere: Fondvägg, klickgolv och målat. Vardagsrum nere med trappen upp. Klickgolv, målade väggar och fondvägg mot trapp. Hall uppe: Klickgolv och målad vägg, fyra fasta garderober. Liten toa uppe: Våtrumstapet och golv, äldre toalett Gustavsberg. Litet Sovrum uppe: Klickgolv, fondtapet och målad vägg. Större sovrum uppe: Klickgolv, fondtapet och målad vägg. Trapp upp till lägenhet: Liten hall med taklucka och garderober, plastmatta och målad vägg. Toa med duschhörna, våtrumstapet och golv. Kök uppe: Klickgolv, kakel och tapet. Ingen spis eller fläkt eller diskbänk, men ett stort kylskåp Whirlpool. Vardagsrum med öppen spis och klädkammare- alkov vid sidan av. Klickgolv, målad vägg och fondvägg. Källaren: Tvättstuga med målad betong och träpanel på väggen. Tvättmaskin Siemens. Förvaringsutrymme finns samt även ett rum som tidigare varit biorum (svartmålade väggar, tidigare fanns heltäckningsmatta men den är borta). TIMMERSTUGA Bakom bostadshuset finns en timrad stuga intill en anlagd damm. NYA LADUGÅRDEN Denna beskrivning är i stort sett tagen från mäklarbeskrivningen från 217. Vid besiktningen var inte ägaren närvarande och ingen information från ägaren har kunnat fås. Ladugården byggdes 211 och har plåttak, limträstomme och plåtfasader. Ladugården är byggd för varm lösdrift med 71 platser varav 3 stycken har använts som kraftfoderstationer. Mjölkroboten är av äldre modell men finns kvar i ladugården. Kontrollrum, toalett och tankrum finns. Ladugården är ca 78 kvm i byggnadsyta.

7 Skellefteå Brönstjärn 7: (11) Ärendenummer F Fast monterad egendom förutsätts här vara tillbehör till fastigheten och ingår i värderingen. ÖVRIGA EKONOMIBYGGNADER På gårdcentrat finns en äldre ladugård samt utegångsrum och en timmerloge. Det finns även en äldre bagarstuga och en carport. På utskiftet finns ett äldre fårstall som fungerat som maskinhall. Förvaringsutrymme och utegångsrum för häst men detta stall är upplåtet med nyttjanderätt, se avsnitt 4.4. Övrigt Gödselbrunn 2 m Skog och skogsmark Värderingsobjektet omfattar ca 13,4 ha produktiv skogsmark. Den består till 34% av kalmark, ca 38 % av gallringsskog och 28 % av slutavverkningsbar skog (arealmässigt). Trädslagsfördelningen är 51 % tall, 28 % gran och 21 % med ett virkesförråd på 99 m 3 sk/ha dvs. ca 1331 m 3 sk totalt. Medelboniteten har sammantaget bedömts till ca 4,3 m 3 sk per ha och år. Drivningsförhållandena har generellt sett bedömts som normala för området. Värderingsobjektet omfattas inte av ransoneringsbestämmelser enligt 11 i Skogsvårdslagen om det betraktas som en egen brukningsenhet. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning (ålders- och huggningsklasser mm.) återfinns i bilaga 3 och bilaga4. Beståndsdata och beståndskarta finns i bilaga 5 respektive bilaga Inägomark Av värderingsobjektets areal utgörs ca 19,1 ha av åkermark Övrig mark & vatten Ca 2,6 ha har kategoriserats som övrig mark. Den utgörs av hävdad tomtmark, gårdsplan, väg och vägområde. Ca,1 ha har klassats som vatten, den utgörs av dammen bakom huset. Inga nyckelbiotoper eller fornminnen registrerade. 5. Värderingsmetoder Värderingen har utförts med tillämpning av en s.k. delvärdesmetod, d.v.s. värderingsobjektets olika delar har värderats var för sig, varefter erhållna delvärden har summerats till ett totalvärde för objektet. Hela objektet har även värderats med hjälp av en ortsprismetod. Slutligen har värderingsobjektets marknadsvärde bedömts utifrån en samlad bedömning av metodernas resultat. Olika objekt värderas vanligtvis med olika metoder. Nedan följer en kort genomgång av de vanligaste förekommande metoderna anpassade för lantbruksvärdering.

8 Skellefteå Brönstjärn 7: (11) Ärendenummer F Ortsprismetod Detta är en analysmetod där värderingsobjektet eller del av (hel fastighet, jordbruksmark, skogsmark etc) jämförs med sålda fastigheter med samma verksamhetsinriktning och inom ett likvärdigt marknadsområde. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens mellan materialet och värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, t ex kr/hektar, kr/m³sk och/eller K/Ttal. K/T-tal står för köpeskillingar/taxeringsvärden vid en viss allmän fastighetstaxering. Metoden har fördelen att den ger en direkt indikation på marknadsvärdet. Metodens begränsning är att det kan saknas tillräckligt antal jämförbara köp Avkastningsmetod Metod för att bedöma avkastningsvärde med utgångspunkt från förväntade intäkter och kostnader vilka, tillsammans med restvärdet, nuvärdeberäknas till värdetidpunkten. Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar och förräntningskrav kan metoden användas för att bedöma objektets marknadsvärde. Objektets restvärde vad gäller skog och skogsmark utgörs av värdet av alla framtida skogsgenerationer. 6. Värdering BOSTADSHUS OCH TOMTMARK SAMT GÅRDSBYGGNADER Ortsprismetoden Delvärdesbedömning av småhusenheten har skett enligt en ortsprismetod. En analys av ortsprismaterialet, se bilaga 1, visar att köpeskillingskoefficienten (pris/taxeringsvärde) vid värdetidpunkten är ca 2,3 för likvärdiga objekt i områden med liknande karaktär som den objektet befinner sig i. D.v.s. att man i genomsnitt betalar 2,3 x taxeringsvärdet vid värdetidpunkten. Småhusdelen har ett taxeringsvärde på 322 kr. Köpeskillingskoefficienten multiplicerad med taxeringsvärdet indikerar ett marknadsvärde vid värdetidpunkten på 74 6 kr. Priset per kvm pekar mot ca 8 kr/kvm. Detta skulle innebära ett marknadsvärde för huset på ca 1 3 kr. Huset har genomgått större renoveringar men det är inte riktigt klart i flertal rum. Huset har stått tomt ett tag. Huset är en del av ett lantbruk och värdet av byggnadsdelen brukar vara något lägre än en egen avstyckad byggnad. Läget är mycket fint. Småhusenhetens delvärde har bedömts till 9 kronor. SKOG OCH SKOGSMARK Avkastningsmetoden/Beståndsmetoden Ett avkastningsvärde av fastighetens skog och skogsmark har beräknats enligt en avkastnings metod (Beståndsmetoden). Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar (prognostal) och förräntningskrav (vald diskonteringsprocent) har metoden använts för att erhålla ett avkastningsvärde. Till grund för värderingen har ortofoto och skogliga beståndsuppgifter från fältinventeringen nyttjats. Kalkylen bedöms, i värdehänseende, spegla marknadens syn. Virkesprislista Norra skogsägarna virkesprislista för området, inklusive premier och transportavdrag, har nyttjats. Kostnader Avverknings- och terrängtransportkostnader är baserade på skogsbolagens och skogsägarföreningarnas bortsättningsmallar. Övriga kostnader är baserade på riktlinjer från Lantmäteriverket (LMV: s Skogsbrukets kostnader våren 213, norra, mellersta och södra Sverige ).

9 Skellefteå Brönstjärn 7: (11) Ärendenummer F Prognostal Använda prognostal för år respektive år 1-3 har anpassats för att ta hänsyn till den lokala rotpostmarknaden, se bilaga 8. Diskontering En glidande diskonteringssats från 3,1 % för den yngsta skogen till 3,5 % för den äldsta skogen har använts i kombination med en åldersjustering. Den lägre procentsatsen har använts för -årig skog och den högre procentsatsen för skog i slutet av den beräknade omloppstiden. Mellan de två procentsatserna råder ett linjärt förhållande. Med hjälp av åldersjusteringen kan linjens lutning ändras. Ransonering Värderingsobjektet omfattas inte av ransoneringsbestämmelser enligt 11 i SVL. Vid framtida brukande av skogen har normalt hänsynstagande förutsatts, vilket bedöms spegla en tänkte köparens agerande. I avkastningskalkylen har naturprocent (% av volym vid föryngringsavverkning) satts till 2 %. För värdeberäkning, se bilaga 7. För värderingsunderlag, se bilaga 8. Avkastningsvärdet för den produktiva skogsmarken uppgår med ovanstående förutsättningar till 35 kr, vilket motsvarar ca 22 8 kr/ha skogsmark eller ca 23 kr/m 3 sk. Värdet av jakt ingår inte i detta värde. Jaktvärde Jaktens värde har beräknats utifrån en bedömd regional arrendeprisnivå med hänsyn taget till fällavgifter samt värdet av upplåtelser av rätt att jaga i området. Jaktvärdet har uppskattats till ca 15 kr/ha och år i detta område och för normalstora fastigheter. Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 4 kr/ha för all framtid. För små områden torde jakträttens betydelse öka. Detta gäller dock till en nedre gräns. Områden om ca 1 ha har ett visst värde i och med att de ger en inträdesbiljett till jakt. För värderingsobjektet uppskattas inträdesbiljettens värde till ca 1 kr. Utöver det tillkommer hektarpriset för den del som överstiger 1 ha. För värderingsobjektet motsvarar det ett jaktvärde om 2 kr. ÅKERMARKEN Ca 19,1 ha har klassats som åkermark. Enligt taxeringen är åkermarksvärdet ca 9 kr/ha. Marknadsvärdet ligger erfarenhetsmässigt något högre än taxeringsvärdet. I detta fall bedöms marknadsvärdet ligga på 12 kr/ha dvs ca avrundat 23 kronor för värderingsobjektet. Summering av delvärden exkl. nya ladugården Nedan redovisas en sammanställning av ovanstående marknadsrelaterade delvärden. Bostadshus 9 kr Skog och skogsmark inkl. jakt Åkermark kr kr Summa kr HELA GÅRDEN EXKL NYA LADUGÅRDEN Ortsprismetoden Vid eftersökningar har bebyggda lantbruksenheter med lite skog och lite åkermark eftersträvats. En analys av ortsprismaterialet, se bilaga 1, visar att köpeskillingskoefficienten

10 Skellefteå Brönstjärn 7: (11) Ärendenummer F (pris/taxeringsvärde) vid värdetidpunkten är ca 2, för likvärdiga objekt i områden med liknande karaktär som den objektet befinner sig i. D.v.s. att man i genomsnitt betalar 2, x taxeringsvärdet vid värdetidpunkten. Gårdsdelen utan den nya ladugården har ett uppskattat taxeringsvärde på ca 1 kr. Detta skulle innebära ett marknadsvärde på ca 2 för hela gården exkl. den nya ladugården Avvägning mellan båda metoder I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. I detta fall ger en metod med bestångsmetoden som grund för skogsmarken ett totalt värde på ca 1 45 och den andra metoden med en ortsprisanalys för hela gården ett marknadsvärde på ca 2 kr. Inskrivningen om nyttjanderätten för en äldre ladugård påverkar marknadsvärdet negativt. Marknadsvärdet för hela gården exkl. den nya ladugården bedöms till 1 5 kr. DEN NYA LADUGÅRDEN För att fastsätta ett värde på den nya ladugården måste alternativa användningar beaktas. Att driva mjölkproduktion med tanke på rådande mjölkpriser är svårt. Ladugården kan användas som lager, uppställning för husvagnar, fårstall, maskinhall. Detta ger inga större avkastningar och bedömningen är att marknadsvärdet för den delen bör ligga på ca 5 kr.

11 Skellefteå Brönstjärn 7: (11) Ärendenummer F Samlad marknadsvärdebedömning SAMMANFATTNING Värderingsobjektet är ett mindre lantbruk som kan vara tilltalande i första hand för boende. Marken och de ekonomibyggnader som finns gör det attraktivt för djurintresserade köpare. Förvärvstillstånd krävs för den som inte bott i glesbygdsområde i kommunen det senaste året. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms marknadsvärdet på värderingsobjektet till: 2 kronor två miljoner kronor En fastighets marknadsvärde kan endast bedömas inte bestämmas eller beräknas. På marknaden förekommer normalt en viss prisspridning, vilket innebär att köpeskillingen vid en enskild överlåtelse kan avvika från marknadsvärdet. Värdebedömningen har aktualitet så länge fastighetens fysiska egenskaper, marknadsförutsättningar eller s.k. omvärldsfaktorer inte förändras. Luleå Caroline Sundberg Pouchard Jägmästare, Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Lantbruksvärderare

12 Byggnad med nyttjanderätt

13

14

15

16 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ SKOGSTILLSTÅND fördelning på åldersklasser Datum: Körningsnr: / R1 ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp År 7 FASTIGHET: Brönstjärn 7:1 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Församling: Tall Kommun: Skellefteå Gran Län: Västerbottens län Löv Värderare: Caroline Sundberg Pouchard Björk Fältarbete: Contorta Värderingstidpunkt: Ek Bok Virkesförråd m3sk ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk/ha Produktiv skogsmark 13.4 ha Hänsynsmark. ha Skogsimpediment. ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 4.3 Åkermark. ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 2.9 Betesmark 19.1 ha Övrig mark 2.6 ha Vatten.1 ha Totalareal 35.2 ha SKOGSTILLSTÅND OCH AVVERKNING ÅLDERS- KLASS TILLSTÅND VID INVENTERING AVVERKNING ÅR AVVERKNING ÅR 1-1 AREAL BON FÖRRÅD, m3sk SLUTAVVERKN. GALLR SLUTAVVERKN. GALLR ha % m3 tot /ha ha m3sk m3sk ha m3sk m3sk Kalm ÖF. (.). -.. (.) -. (.) - ÖVR.SK. (.) -. (.) - (.) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal. ha, förråd m3sk MYR, areal. ha, förråd m3sk BERG, areal. ha, förråd m3sk

17 BESTÅNDSMETODEN Version Sammanställning över fastigheten: R12A CSP SKOGSKONSULT AB Brönstjärn 7:1 Datum: LULEÅ Körningsnr: / Län: Församling: Västerbottens län Kommun: Skellefteå Fältarbete: Arealfördelning ha Produktiv skogsmark 13,4 Hänsynsmark, Skogsimpediment, Åkermark, Betesmark 19,1 Övrig mark 2,6 Vatten,1 Total areal 35,2 % Virkesförråd (exkl. hänsynsmark) m3sk % Tall Gran Löv Björk Contorta Ek Bok Totalt förråd Förråd per ha Bonitet och löpande tillväxt Medelbonitet: 4,3 m3sk per ha Tillväxt per år: 2,9 m3sk Ideal prod.förmåga: 57,3 m3sk Föreslagen avverkn. under tio års perioden Slutavverkning m3sk Gallring m3sk Totalt m3sk Medeltransportavstånd Slutavverkning: Gallring: Medel: m m m Medeluttag per avverkn. under tio års perioden Slutavverkning 181 m3sk Gallring m3sk Medel ttrp.avst 257 m Ålderklassfördelning Areal % Ålder

18 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ SKOGSTILLSTÅND fördelning på huggningsklasser Datum: Körningsnr: / R3 ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 FASTIGHET: Brönstjärn 7:1 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Församling: Tall Kommun: Skellefteå Gran Län: Västerbottens län Löv Värderare: Caroline Sundberg Pouchard Björk Fältarbete: Contorta Värderingstidpunkt: Ek Bok ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk Produktiv skogsmark 13.4 ha Virkesförråd m3sk/ha Hänsynsmark. ha Skogsimpediment. ha Åkermark. ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 4.3 Betesmark 19.1 ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 2.9 Övrig mark 2.6 ha Vatten.1 ha Totalareal 35.2 ha SKOGSTILLSTÅND OCH ÅTGÄRDER HUGG- NINGS- TILLSTÅND VID INVENTERING ÅR ÅR 1-1 KLASS AREAL BON FÖRRÅD, m3sk AVVERKNING SKOGS- AVVERKNING SKOGSha % m3 tot /ha m3sk ha VÅRDha m3sk ha VÅRDha TILLV LÖP m3sk K1 K11 K2 K R1 R11 R2 R G1 G S1 S2 S21 S E1 E2 E ÖF ÖVR.SK (.) (.) (.) (.) (.) (.) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal. ha, förråd m3sk MYR, areal. ha, förråd m3sk BERG, areal. ha, förråd m3sk

19 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER R1 Sida: 1 Brönstjärn 7:1 Datum: Körningsnr: / FIGUR MARK BESTÅND TRÄD AVVERKNING SKOGSV. Kart Ski- R Avftes R O Areal A Ä / Hkl S Terräng SI Ung- Å Volym Tidp Träd- Dgv St- Ti D Kvalitet Tim- Hugg- Na- Skogsvård e del- e r n g M k transp. skog l för slag yr- % t mer nings tur T Å K s ning s d d o å i Kost- korr d avv K ka o pris kost- % i t o n N n e s l k Av nads- e o An jus nads- d g s t Nr Nr r Nr r t ha l l k t st just r /ha tot d del just p t A n m 1 1 1,3 PG K2 1 G2 T G 3 L 4 1 2,3 PG S1 1 T T G 2 34 L ,4 PG G1 1 G T G ,8 PG G1 3 G G L ,4 PG K1 3 G ,5 PG K2 2 T2 T G 1 L ,3 PG S1 4 T T G 3 23 L ,9 PG G1 6 G T G 3 17 L ,8 PG G1 5 T T G 3 22 L , , ,

20 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER R1 Sida: 2 Brönstjärn 7:1 Datum: Körningsnr: / FIGUR MARK BESTÅND TRÄD AVVERKNING SKOGSV. Kart Ski- R Avftes R O Areal A Ä / Hkl S Terräng SI Ung- Å Volym Tidp Träd- Dgv St- Ti D Kvalitet Tim- Hugg- Na- Skogsvård e del- e r n g M k transp. skog l för slag yr- % t mer nings tur T Å K s ning s d d o å i Kost- korr d avv K ka o pris kost- % i t o n N n e s l k Av nads- e o An jus nads- d g s t Nr Nr r Nr r t ha l l k t st just r /ha tot d del just p t A n m ,3 92 PG G1 1 G G L , ,3 PG K2 2 T2 T G 1 L , ,2 PG S1 3 T T G 1 27 L , , , ,

21 Huggningsklass Kalmark/föryngring Gallringsskog Föryngsringsavv-skog SKOGSKARTA Plan Brönstjärn 7:1 Församling Burträsk Kommun Skellefteå Län Västerbottens län Upprättad år 217 Planläggare Madeleine Marklund Skogia AB Utskriftsdatum :1 5 m

22 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING R2 CSP SKOGSKONSULT AB värdeberäkning för fastigheten Sida: 1 (2) LULEÅ Brönstjärn 7:1 Datum: Körningsnr: / Församling: Kommun: Län: Skellefteå Västerbottens län Värderare: Fältarbete: Värderingstidpunkt: Caroline Sundberg Pouchard ÄGOSLAG SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Produktiv skogsmark 13.4 ha Tall Hänsynsmark. ha Gran Skogsimpediment. ha Löv Åkermark. ha Björk Betesmark 19.1 ha Contorta Övrig mark 2.6 ha Ek Vatten.1 ha Bok Totalareal 35.2 ha Virkesförråd totalt Virkesförråd per ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: Löpande tillv, m3sk/ha, år: ÅLDERSKLASSFÖRDELNING Kalm Areal, ha Areal, % Förråd, m3sk VIRKESVÄRDEN, medeltal PERIOD TALL / CONTORTA GRAN tim. LÖV tim. mav tim. tim. mav tim. tim. mav VÄRDE and. and. and. Virke kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3sk PERIOD BJÖRK EK BOK BRUTTO- BRUTTO- tim. tim. mav tim. tim. ved tim. tim. mav VÄRDE and. and. and. Grot kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3f

23 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING R2 CSP SKOGSKONSULT AB värdeberäkning för fastigheten Sida: 2 (2) LULEÅ Brönstjärn 7:1 Datum: Körningsnr: / GROT.TERR.TRP. KOSTNADER kr / m3f SKOGS- OCH NATURVÅRD, medeltal PERIOD SKOGSVÅRDSKOSTNADER NATURVÅRDSHÄNSYN Föryngring Röjning Övriga barr, löv ädellöv barr, löv ädellöv åtgärder Lämnad volym kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha m3sk DRIVNINGSKOSTNADER, medeltal PERIOD HUGGNING- OCH TERR. TRP. INDIREKTA DRIVNINGS- KOSTNADER DRIVNINGS- KOSTNAD Slutavv Gallring KOSTNADER medeltal kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub VÄRDEBERÄKNING, Diskonteringsprocent 1: 3,1% Diskonteringsprocent 2: 3,5% Åldersjustering: 1 PERIOD AVVERKNING ROTNETTO GROTNETTO SKOGSV. ALLMÄNNA SKOGS- NUVÄRDE Grot KOSTN. OMKOSTN. NETTO m3sk m3f kr kr kr kr kr kr SUMMA NUVÄRDE kr IMPEDIMENT HÄNSYNSMARK Avv volym m3sk Virkesförråd m3sk AVRUNDAT VÄRDE 35 kr Virkesvärde kr Medelvärde kr/ha Medelvärde per ha kr Markvärde kr Medelvärde kr/m3sk Medelvärde per m3sk 229 kr Grotvärde kr Summa värde Summa värde kr (inkl grot) kr VÄRDESAMMANSTÄLLNING Skog kr Hänsyn Impediment... Summa avrundat värde 35 kr Ort & Datum kr kr... Värderare

24 BESTÅNDSMETODEN Version R11 CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ Datum: Körningsnr: / VÄRDERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR INFORMATION FASTIGHET : Brönstjärn 7:1 Värderare : Caroline Sundberg Pouchard Församling : Kommun : Skellefteå Kartunderlag : Ortofoto Län : AC Fältarbete : Länsdel : 7 Värderingstidpunkt : Totalareal : 35,2 BRUTTOPRISER/KOSTNADER Virkesprislista : ACK171 Huggningskostnadstabell : BD4113 Terrängtransportkostnadstabell : BD4113 Indirekta avverkningskostnader : 15 kr/m3f Röjningskostnad : 3 kr/ha Kulturkostnad : 71 kr/ha Röjningskostnad ädellöv : kr/ha Kulturkostnad ädellöv : kr/ha Allmänna omkostnader : 45 kr/ha,år Självföryngringskostnad : 35 kr/ha Impedimentmarksvärde : 6 kr/ha Självföryngringskostnad ädellöv : kr/ha PRISTILLÄGG/AVDRAG Talltimmer : 1 kr/m3to Tallmassa : 5 kr/m3fub Grantimmer : 1 kr/m3to Granmassa : 5 kr/m3fub Lövtimmer : kr/m3to Lövmassa : 5 kr/m3fub Björktimmer : kr/m3to Björkmassa : 5 kr/m3fub Contortatimmer : kr/m3to Contortamassa : kr/m3fub Ektimmer : kr/m3to Ekved : kr/m3fub Boktimmer : kr/m3mi Bokmassa : kr/m3fub Grot : kr/m3f AVVERKNING Kvalitetstabell : BDK18 Redovisa hänsynsmark? : Nej Slutavverkningsålder ( justering antal år +/- ) : Ransonering : Nej Ädellöv ( justering antal år +/- ) : Småträdsavdrag? : Nej Slutavverkningsålder ( justering antal % ) : Grotuttag? : Nej Ädellöv ( justering antal % ) : Naturprocent : 2 DISKONTERING Diskonteringsmodell : Glidande Diskonteringsprocent : 1 : 3,1 % 2 : 3,5 % Åldersjustering:1 KORREKTION BRUTTOPRISER Talltimmer Grantimmer Lövtimmer Björktimmer Contortatimmer Ektimmer Boktimmer Tallmassa Granmassa Lövmassa Björkmassa Contortamassa Ekved Bokmassa Grot År År År År KOSTNADER Samtliga

25 Ortspris småhusenheter, köp efter jan 216 Bilaga 9 NORRBRYGGAN AB Tel: Kyrkbacksvägen 8, Falun Epost: norr@bryggan.se Org.nr:

26 Ortspris bebyggda lantbruksenheter, köp efter aug 217 Bilaga 1 NORRBRYGGAN AB Tel: Kyrkbacksvägen 8, Falun Epost: norr@bryggan.se Org.nr:

27 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3