VÄRDEUTLÅTANDE. Fastigheten Luleå Fällträsk 1:15 F

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE Fastigheten Luleå Fällträsk 1:15 F

2 Luleå Fällträsk 1: (9) Ärendenummer F Innehållsförteckning 1. Sammanfattning 3 2. Uppdragsbeskrivning Värderingsobjekt Uppdragsgivare Syfte Värdetidpunkt Förutsättningar Värderingsunderlag 4 4. Beskrivning Värderingsobjektet Läge och vägbeskrivning Areal Samfälligheter mm Taxeringsvärden mm Pantbrev Skog och skogsmark Övrig mark Värderingsmetoder Ortsprismetod Avkastningsmetod Värdering 6 7. Samlad marknadsvärdebedömning 9 Bilagor 1. Kartutdrag 2. Fastighetsregisterutdrag 3. Skogstillstånd 4. Huggningsklasser 5. Beståndsdata 6. Beståndskarta 7. Värdeberäkning skog 8. Värderingsunderlag skog 9. Ortsprismaterial skog och skogsmark 1. Allmänna villkor värdeutlåtande

3 Luleå Fällträsk 1: (9) Ärendenummer F Sammanfattning Norrbryggan AB har av Kronofogdemyndigheten i Luleå fått i uppdrag att bedöma marknadsvärdet för fastigheten Luleå Fällträsk 1:15, refererade till nedan som värderingsobjektet. Värdetidpunkt är oktober 218. Luleå Fällträsk 1:15 är taxerad som en obebyggd lantbruksenhet (typkod 11). Värderingsobjektet återfinns på 12 skiften och enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial omfattar den ca 33,4 ha. Av arealen bedöms ca 291,5 ha utgöras av produktiv skogsmark, ca 35,2 ha av skogsimpediment, ca 1,1 ha vatten och ca 2,6 ha övrig mark främst vägmark, grustag mm. Värderingsobjektets skogsmark består till 21 % av kalmark, 28 % av röjningsskog, 27 % av gallringsskog och 23 % av slutavverkningsbar skog (arealmässigt). Den produktiva skogsmarkens genomsnittliga virkesförråd har bedömts till ca 61 m 3 sk per ha dvs m 3 sk totalt. Som underlag till värderingen har fastigheten inventerats under september 218. Utförda besiktningar är inte av sådan karaktär att de uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt JB 4:19. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till: 3 9 kr Tremiljonerniohundratusen kronor

4 Luleå Fällträsk 1: (9) Ärendenummer F Uppdragsbeskrivning 2.1. Värderingsobjekt Fastigheten Luleå Fällträsk 1:15 se karta bilaga Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten i Luleå Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för värderingsobjektet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad Värdetidpunkt Värdetidpunkt är oktober Förutsättningar Ändamålet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde som underlag för exekutiv försäljning. Norrbryggan AB tar inte ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. Fastighetsbeskrivningen syftar endast till att ge en översiktlig information av värderingsobjektet. Besiktningen/inventeringen har ingen självständig betydelse utan syftar endast till att ge underlag för marknadsvärdebedömningen. Den innebär exempelvis ingen funktionskontroll av byggnadskonstruktioner, befintlig utrustning eller fast inredning. Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om virkesförråd, behov av skogsvårdsåtgärder, gränser mm. Utlåtandet fritar således inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt eller en säljare från dennes upplysningsplikt enligt JB 4:19. Se även bifogade allmänna villkor för värdeutlåtande, bilaga Värderingsunderlag Översiktlig fältinventering av skog och skogsmark utfört av undertecknad under september 218 Skogsstyrelsens laserdata. Ortofoto. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) och fastighetstaxeringsregistret. Ortsprismaterial. Inventeringen av skogen har skett med hjälp av okuläruppskattning med relaskop. Noggrannheten i uppskattat virkesförråd med ovanstående stickprovsmetod bedöms erfarenhetsmässigt ligga inom intervallet ±15 % för objektet som helhet, i enstaka bestånd kan större avvikelser förekomma.

5 Luleå Fällträsk 1: (9) Ärendenummer F Beskrivning 4.1. Värderingsobjektet Värderingsobjektet utgörs av en obebyggd lantbruksenhet (typkod 11) Läge och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget i Fällträsk ca 3 mil från Luleå och ca 3 mil från Piteå. Läge framgår av kartutdrag, bilaga Areal Fastigheten omfattar sammanlagt 12 skiften och arealen är enligt registerutdrag totalt 326,8477 ha. Fastighetens areal (avrundad) fördelad på skilda ägoslag uppgår enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial till: Produktiv skogsmark Skogsimpediment Vatten Övrig mark Totalt 291,5 ha 35,2 ha 1,1 ha 2,6 ha 33,4 ha Den uppmätta arealen avviker från areal enligt registerutdrag. Orsaken till avikelsen mot fastighetsregistret har inte utretts närmare. Vid värderingen har den uppmätta arealen förutsatts riktig Samfälligheter mm Fastigheten har andel i Luleå Alvik GA:22 och Piteå Norrfjärdens-Långtrsäk GA:7 som är vägar. Fullständig fastighetsrättslig utredning har inte utförts. För ytterligare information, se fastighetsregisterutdrag i bilaga Taxeringsvärden mm Värderingsobjektet har enligt fastighetsregisterutdraget ett taxeringsvärde (taxeringsår 217) om totalt kr. Fördelningen framgår nedan: Skogsmark Skogsimpediment Åkermark Betesmark 6527 kr 6 kr 166 kr 28 kr Taxeringsvärdet för skogsmarken baserats på mycket gamla uppgifter om ett medelvirkesförråd på 132 m 3 sk/ha vilket är felaktivt idag. Det finns heller ingen åkermark eller betesmark. Taxeringsuppgifterna är tagna på gamla och ej aktuella uppgifter Pantbrev Nr Pantbrevsbelopp, kr S:a Skog och skogsmark Värderingsobjektet omfattar ca 291,5 ha produktiv skogsmark. Den består till 4 % av skog under 2 år (varav ca 7 % K2 och 14 % K1), ca 28 % av röjningsskog, ca 27 % av gallrings-

6 Luleå Fällträsk 1: (9) Ärendenummer F skog och 23 % av slutavverkningsbar skog. Volymmässigt består värderingsobjektet av ca 43 % av avverkningsbar skog dvs m 3 sk (exkl S3). Trädslagsfördelningen är 49 % tall, 29 % gran och 22 % löv med ett virkesförråd på 61 m 3 sk/ha dvs ca m 3 sk totalt. Medelboniteten har sammantaget bedömts till ca 3,7 m 3 sk per ha och år. Drivningsförhållandena har generellt sett bedömts som normala för området. Värderingsobjektet omfattas av ransoneringsbestämmelser enligt 11 i Skogsvårdslagen om det betraktas som en egen brukningsenhet. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning (ålders- och huggningsklasser mm.) återfinns i bilaga 3 och bilaga 4. Beståndsdata och beståndskarta finns i bilaga 5 respektive bilaga Övrig mark Ca 2,6 ha har kategoriserats som övrig mark. Den utgörs av väg, grustag. 5. Värderingsmetoder Värderingen har utförts med tillämpning av en s.k. delvärdesmetod, d.v.s. värderingsobjektets olika delar har värderats var för sig, varefter erhållna delvärden har summerats till ett totalvärde för objektet. Hela objektet har även värderats med hjälp av en ortsprismetod. Slutligen har värderingsobjektets marknadsvärde bedömts utifrån en samlad bedömning av metodernas resultat. Olika objekt värderas vanligtvis med olika metoder. Nedan följer en kort genomgång av de vanligaste förekommande metoderna anpassade för lantbruksvärdering Ortsprismetod Detta är en analysmetod där värderingsobjektet eller del av (hel fastighet, jordbruksmark, skogsmark etc) jämförs med sålda fastigheter med samma verksamhetsinriktning och inom ett likvärdigt marknadsområde. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens mellan materialet och värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, t ex kr/hektar, kr/m³sk och/eller K/Ttal. K/T-tal står för köpeskillingar/taxeringsvärden vid en viss allmän fastighetstaxering. Metoden har fördelen att den ger en direkt indikation på marknadsvärdet. Metodens begränsning är att det kan saknas tillräckligt antal jämförbara köp Avkastningsmetod Metod för att bedöma avkastningsvärde med utgångspunkt från förväntade intäkter och kostnader vilka, tillsammans med restvärdet, nuvärdeberäknas till värdetidpunkten. Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar och förräntningskrav kan metoden användas för att bedöma objektets marknadsvärde. Objektets restvärde vad gäller skog och skogsmark utgörs av värdet av alla framtida skogsgenerationer. 6. Värdering SKOG OCH SKOGSMARK Avkastningsmetoden/Beståndsmetoden Ett avkastningsvärde av fastighetens skog och skogsmark har beräknats enligt en avkastningsmetod (Beståndsmetoden). Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar (prognostal) och förräntningskrav (vald diskonteringsprocent) har metoden använts för att erhålla ett avkastningsvärde. Till grund för värderingen har ortofoto och skogliga beståndsuppgifter från fältinventeringen nyttjats. Kalkylen bedöms, i värdehänseende, spegla marknadens syn.

7 Luleå Fällträsk 1: (9) Ärendenummer F I kalkylen har terrängtransportavståndet för respektive bestånd maximerats till 6 meter, oberoende av faktiskt avstånd till befintlig väg. Avståndet bedöms spegla kostnader förknippade med att anlägga väg eller vinterväg i samband med avverkning etcetera kontra de terrängtransportavstånd som skulle vara efter att väg eller vinterväg anlagts. Virkesprislista Billeruds virkesprislista för området, inklusive premier och transportavdrag, har nyttjats. Kostnader Avverknings- och terrängtransportkostnader är baserade på skogsbolagens och skogsägarföreningarnas bortsättningsmallar. Övriga kostnader är baserade på riktlinjer från Lantmäteriverket (LMV: s Skogsbrukets kostnader våren 218, norra, mellersta och södra Sverige ). Prognostal Använda prognostal för år respektive år 1-3 har anpassats för att ta hänsyn till den lokala rotpostmarknaden, se bilaga 9. Diskontering En glidande diskonteringssats från 3,1 % för den yngsta skogen till 3,5% för den äldsta skogen har använts i kombination med en åldersjustering. Den lägre procentsatsen har använts för -årig skog och den högre procentsatsen för skog i slutet av den beräknade omloppstiden. Mellan de två procentsatserna råder ett linjärt förhållande. Med hjälp av åldersjusteringen kan linjens lutning ändras. Ransonering Värderingsobjektet omfattas av ransoneringsbestämmelser enligt 11 i SVL. Vid framtida brukande av skogen har normalt hänsynstagande förutsatts, vilket bedöms spegla en tänkte köparens agerande. I avkastningskalkylen har naturprocent (% av volym vid föryngringsavverkning) satts till 2 %. För värdeberäkning, se bilaga 7. För värderingsunderlag, se bilaga 8. Avkastningsvärdet för den produktiva skogsmarken uppgår med ovanstående förutsättningar till kr, vilket motsvarar 12 8 kr/ha skogsmark eller 29 kr/m 3 sk. Värdet av jakt ingår inte i detta värde. Jaktvärde Jaktens värde har beräknats utifrån en bedömd regional arrendeprisnivå med hänsyn taget till fällavgifter samt värdet av upplåtelser av rätt att jaga i området. Jaktvärdet har uppskattats till ca 15 kr/ha och år i detta område och för normalstora fastigheter. Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 4 kr/ha för all framtid. För små områden torde jakträttens betydelse öka. Detta gäller dock till en nedre gräns. Områden om ca 1 ha har ett visst värde i och med att de ger en inträdesbiljett till jakt. För värderingsobjektet uppskattas inträdesbiljettens värde till ca 1 kr. Utöver det tillkommer hektarpriset för den del som överstiger 1 ha. För värderingsobjektet motsvarar det ett jaktvärde om 14 kr. Ortprismetoden Bedömning av skog/skogsmarkens marknadsvärde enligt ortsprismetoden har skett genom analys av 22 försäljningar av skogsdominerade lantbruksfastigheter i kustkommuner sålda och senare. Vid eftersökningen av jämförelseobjekt har jämförbara virkesförråd eftersträvats. Fastigheterna är försålda på den öppna marknaden. Fastigheternas totalareal varierar mellan 31 och 366 ha. Virkesförrådet hos jämförelseobjektens skogsmark är mellan 47 och 11 m 3 sk/ha. Medelvolymen är ca 79 m 3 sk/ha. Ortsprismaterialets nyckeltal pekar på 25 kr/m 3 sk. Ortsprismaterialet bifogas, bilaga 9.

8 Luleå Fällträsk 1: (9) Ärendenummer F Ortsprisjämförelsen kan göras för flera normeringsmått. Det vanligaste är kr/m³sk, kr/ha och köpeskillingskoefficient. Nyckeltalet ovan ger överfört på värderingsobjektet följande marknadsvärde enligt ortsprismetoden: Kr/m 3 sk: * 25 = kr Värderingsobjektet har lägre virkesförråd per hektar med genomsnittet i ortsprismaterialet. Vidare har värderingsobjektet något högre andel högre andel skog under 2 år och högre andel K1. Sedan kan man se i ortsprismaterialet att mindre fastigheter har högre pris per m 3 sk och vice versa. Sammanfattningsvis bedöms värderingsobjektet som sämre än ortsprismaterialet. Med ovanstående som bakgrund bedöms marknadsvärdet för skog och skogsmark inklusive jaktvärdet enligt ortsprismetoden till 3 9 kr vilket motsvarar ca 218 kr/m 3 sk. Avvägning mellan ortsprismetoden och avkastningsmetoden I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om marknadsvärdenivån. I detta fall ger avkastningsmetoden ett totalvärde för skogsmarken på kr och ortsprismetoden ett totalvärde på 3 9 kr. Sammantaget är bedömningen att marknadsvärdet för skogsmarken ligger på båda metodernas resultat. Marknadsvärde skog och skogsmark Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till avrundat 3 9 kronor inkl. jaktvärde om det hade varit en självständig enhet. Det bedömda marknadsvärdet motsvarar ca 218 kr/m 3 k.

9 7. Samlad marknadsvärdebedömning Luleå Fällträsk 1: (9) Ärendenummer F SAMMANFATTNING Vid försäljning av objekt av detta slag värderar marknaden de ingående delarna olika mycket. Marknadsvärdets för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delvärden. Värderingsobjektet innehåller skog framför allt och en trolig köpare är troligvis inte intresserad av de andra ingående delarna lika mycket. Tendens till för höga summeringsvärden vid strikt summering av delvärden har beaktats. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms marknadsvärdet på värderingsobjektet till: 3 9 kronor Tremiljonerniohundratusen kronor En fastighets marknadsvärde kan endast bedömas inte bestämmas eller beräknas. På marknaden förekommer normalt en viss prisspridning, vilket innebär att köpeskillingen vid en enskild överlåtelse kan avvika från marknadsvärdet. Värdebedömningen har aktualitet så länge fastighetens fysiska egenskaper, marknadsförutsättningar eller s.k. omvärldsfaktorer inte förändras. Luleå Caroline Sundberg Pouchard Jägmästare, Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Lantbruksvärderare

10

11

12

13

14 BESTÅNDSMETODEN Version Sammanställning över fastigheten: R12A CSP SKOGSKONSULT AB Fällträsk 1:15 Datum: LULEÅ Körningsnr: / Län: Församling: Norrbottens län Kommun: Luleå Fältarbete: Arealfördelning ha Produktiv skogsmark 291,5 Hänsynsmark, Skogsimpediment 35,2 Åkermark, Betesmark, Övrig mark 2,6 Vatten 1,1 Total areal 33,4 % Virkesförråd (exkl. hänsynsmark) m3sk % Tall Gran Löv Björk Contorta Ek Bok Totalt förråd Förråd per ha Bonitet och löpande tillväxt Medelbonitet: 3,7 m3sk per ha Tillväxt per år: 2,5 m3sk Ideal prod.förmåga: 179,7 m3sk Föreslagen avverkn. under tio års perioden Slutavverkning m3sk Gallring m3sk Totalt m3sk Medeltransportavstånd Slutavverkning: Gallring: Medel: m m m Medeluttag per avverkn. under tio års perioden Slutavverkning 22 m3sk Gallring m3sk Medel ttrp.avst 3 m Ålderklassfördelning Areal % Ålder

15 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ SKOGSTILLSTÅND fördelning på åldersklasser Datum: Körningsnr: / R1 ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp År 7 FASTIGHET: Fällträsk 1:15 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Församling: Tall Kommun: Luleå Gran Län: Norrbottens län Löv Värderare: Caroline Sundberg Pouchard Björk Fältarbete: Contorta Värderingstidpunkt: Ek Bok Virkesförråd m3sk ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk/ha Produktiv skogsmark ha Hänsynsmark. ha Skogsimpediment 35.2 ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 3.7 Åkermark. ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 2.5 Betesmark. ha Övrig mark 2.6 ha Vatten 1.1 ha Totalareal 33.4 ha SKOGSTILLSTÅND OCH AVVERKNING ÅLDERS- KLASS TILLSTÅND VID INVENTERING AVVERKNING ÅR AVVERKNING ÅR 1-1 AREAL BON FÖRRÅD, m3sk SLUTAVVERKN. GALLR SLUTAVVERKN. GALLR ha % m3 tot /ha ha m3sk m3sk ha m3sk m3sk Kalm ÖF 26.9 (.) (.) (.) - ÖVR.SK. ( 2.9) ( 1.9) 28 - ( 1.) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal. ha, förråd m3sk MYR, areal 35.2 ha, förråd m3sk BERG, areal. ha, förråd m3sk

16 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ SKOGSTILLSTÅND fördelning på huggningsklasser Datum: Körningsnr: / R3 ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 FASTIGHET: Fällträsk 1:15 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Församling: Tall Kommun: Luleå Gran Län: Norrbottens län Löv Värderare: Caroline Sundberg Pouchard Björk Fältarbete: Contorta Värderingstidpunkt: Ek Bok ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk Produktiv skogsmark ha Virkesförråd m3sk/ha Hänsynsmark. ha Skogsimpediment 35.2 ha Åkermark. ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 3.7 Betesmark. ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 2.5 Övrig mark 2.6 ha Vatten 1.1 ha Totalareal 33.4 ha SKOGSTILLSTÅND OCH ÅTGÄRDER HUGG- NINGS- TILLSTÅND VID INVENTERING ÅR ÅR 1-1 KLASS AREAL BON FÖRRÅD, m3sk AVVERKNING SKOGS- AVVERKNING SKOGSha % m3 tot /ha m3sk ha VÅRDha m3sk ha VÅRDha TILLV LÖP m3sk K1 K11 K2 K R1 R11 R2 R G1 G S1 S2 S21 S E1 E2 E ÖF ÖVR.SK (.) ( 2.9) (.) 28 ( 1.9) (.) 72 ( 1.) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal. ha, förråd m3sk MYR, areal 35.2 ha, förråd m3sk BERG, areal. ha, förråd m3sk

17 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 1 Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / R1B Skifte Avdelning Karta Nr Res Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr nr nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel 2 5 1,5 SkogPG S2 T T 4 23 G 5 21 L ,7 SkogPG S2 T T 7 22 G 5 19 L ,1 SkogPG R2 T18 25 T 7 G 5 L , SkogPG G1 G T 1 17 G 7 16 L ,8 94 SkogPG S1 T T 3 24 G 6 22 L ,8 6 Övr ma 2 1,8 SkogPG G1 G G 3 19 L ,7 SkogPG R2 G18 25 L ,8 SkogPG G1 G L ,4 SkogPG S2 G G 9 23 L 1 21 Sida: 1

18 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 2 Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / R1B Skifte Avdelning Karta Nr Res Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr nr nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel ,1 91 SkogPG G1 G T 1 22 G 5 21 L ,1 9 Övr ma ,3 96 SkogPG S1 T T 4 22 G 5 19 L ,3 4 Övr ma , SkogPG K2 G16 G , SkogPG K2 G T 2 22 L ,1 SkogPG G1 G T 1 21 G 6 19 L ,3 SkogPG G1 T T 8 18 L ,7 97 SkogPG R2 T18 1 T 9 L ,7 3 Övr ma ,2 95 SkogPG R1 T18 1 T ,2 5 Övr ma Sida: 2

19 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 3 Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / R1B Skifte Avdelning Karta Nr Res Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr nr nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel ,1 SkogPG R1 T18 1 T 7 L ,2 Myr ,8 63 Övr ma ,8 37 Övr ma 5 24,1 SkogPG S1 T T ,1 Övr ma , SkogPG R2 T17 15 T 95 L , SkogPG R2 T19 15 T 7 G 15 L ,6 99 SkogPG S2 T T G 2 22 L ,6 1 Övr ma ,1 95 SkogPG S2 T T ,1 5 Övr ma ,6 SkogPG K1 T2 Sida: 3

20 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 4 Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / R1B Skifte Avdelning Karta Nr Res Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr nr nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel 6 3 1,5 SkogPG S1 G T 3 22 G 6 2 L ,2 SkogPG S3 G T 1 23 G 6 22 L ,7 SkogPG G1 G L ,1 SkogPG G1 T T 4 17 G 3 15 L ,6 SkogPG G1 T T 5 13 G 4 12 L ,4 SkogPG G1 T T 4 11 G 2 1 L ,4 SkogPG S2 T T 6 22 G 3 2 L ,3 SkogPG S2 G T 2 23 G 65 2 L ,7 SkogPG S2 G T G 8 21 L 5 2 Sida: 4

21 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 5 Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / R1B Skifte Avdelning Karta Nr Res Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr nr nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel ,1 SkogPG S2 T T 4 23 G 4 22 L ,5 SkogPG G2 G L ,3 SkogPG S2 G G 4 19 L ,6 SkogPG S3 G T 2 16 G 7 14 L ,2 SkogPG G2 G G 3 16 L ,8 SkogPG S2 G G 8 22 L ,5 SkogPG S3 G G 4 17 L ,6 SkogPG S3 G G 1 15 L ,3 Myr ,8 38 Övr ma ,8 62 Övr ma Sida: 5

22 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 6 Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / R1B Skifte Avdelning Karta Nr Res Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr nr nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel ,3 SkogPG G1 T T 8 16 G 5 14 L ,8 SkogPG R1 G18 5 G ,9 SkogPG S3 G T 5 17 G 9 16 L ,6 Myr 8 5 1,3 SkogPG S2 G G 3 19 L ,2 SkogPG G1 G L ,5 SkogPG S3 G G 7 18 L ,9 SkogPG R2 G16 25 G 8 L ,9 SkogPG R2 G G 1 19 L ,4 SkogPG G1 G T 2 14 G 6 13 L ,1 SkogPG R1 T17 5 T 4 G 4 L 2 Sida: 6

23 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 7 Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / R1B Skifte Avdelning Karta Nr Res Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr nr nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel ,6 SkogPG R2 T18 2 T 7 G 15 L , SkogPG G1 T T 7 13 G 1 12 L ,4 SkogPG G1 T T 8 17 G 1 15 L ,6 SkogPG G1 G T 3 16 G 1 14 L ,3 Myr 9 6 3, SkogPG G1 T T 6 12 G 1 1 L ,8 SkogPG G1 G T 2 16 G 2 15 L , SkogPG G1 T T 4 17 G 2 15 L , SkogPG S1 G T 2 21 G 5 19 L 3 18 Sida: 7

24 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 8 Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / R1B Skifte Avdelning Karta Nr Res Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr nr nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel , SkogPG K1 T ,2 SkogPG S3 G T 3 22 G 5 21 L , Myr 9 95,1 Vatten ,2 SkogPG R2 G17 25 T 1 G 6 L ,7 SkogPG R2 G18 2 T 1 G 4 L ,4 SkogPG S3 T T 8 23 G 1 19 L ,7 SkogPG R2 T17 2 T 6 G 2 L 2 1 7,8 SkogPG S2 G T 5 25 G L ,8 SkogPG G1 T T 1 12 Sida: 8

25 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 9 Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / R1B Skifte Avdelning Karta Nr Res Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr nr nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel ,7 SkogPG R2 T17 25 T 65 G 1 L ,9 SkogPG R2 T18 25 T 7 G 15 L ,6 SkogPG G1 T T 9 15 G 5 12 L ,2 SkogPG G1 T T 7 17 G L ,5 Myr ,5 SkogPG R2 T18 2 T 8 G 1 L ,5 SkogPG S3 G T 1 23 G 6 21 L ,6 SkogPG S2 G T G L ,1 SkogPG S3 G T G 5 18 L Sida: 9

26 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 1 Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / R1B Skifte Avdelning Karta Nr Res Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr nr nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel , SkogPG S2 T T 6 32 G L ,7 SkogPG R2 T21 15 T 7 G 15 L ,2 SkogPG S3 G L ,7 SkogPG S2 G G 7 23 L ,2 SkogPG S2 G T 3 24 G 6 22 L ,8 SkogPG S3 T T , SkogPG G1 T T G ,7 SkogPG G1 T T 7 13 G L , SkogPG G1 T L C ,8 SkogPG G1 T T 7 13 G L Sida: 1

27 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 11 Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / R1B Skifte Avdelning Karta Nr Res Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr nr nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel ,2 SkogPG G1 T L 5 15 C ,6 SkogPG K2 T2 T ,8 SkogPG K2 T17 T ,8 SkogPG S3 T T 9 22 G , SkogPG R2 T2 25 T 9 G 5 L ,3 SkogPG S3 T T 8 22 G 1 17 L , Myr , Vatten 13 96,3 SkogPG S3 T T 5 22 G ,8 SkogPG G1 T T 3 17 G 5 17 L ,3 SkogPG G1 G T 15 2 G 6 18 L Sida: 11

28 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 12 Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / R1B Skifte Avdelning Karta Nr Res Nr Res Ordn Areal Andel Ägoslag Hkl SI Ålder Volym Trädslag Dgv nr nr nr tal ha /Målkod /ha tot Kod Andel ,3 Myr Sida: 12

29 SKOGSKARTA Plan Fällträsk 1:15 Församling Nederluleå Kommun Luleå Län Norrbottens län Upprättad år 218 Huggningsklass Kalmark/föryngring Röjningsskog Gallringsskog Föryngsringsavv-skog Utskriftsdatum :1 5 m

30

31

32

33

34

35 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING R2 CSP SKOGSKONSULT AB värdeberäkning för fastigheten Sida: 1 (2) LULEÅ Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / Församling: Kommun: Län: Luleå Norrbottens län Värderare: Fältarbete: Värderingstidpunkt: Caroline Sundberg Pouchard ÄGOSLAG SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Produktiv skogsmark ha Tall Hänsynsmark. ha Gran Skogsimpediment 35.2 ha Löv Åkermark. ha Björk Betesmark. ha Contorta Övrig mark 2.6 ha Ek Vatten 1.1 ha Bok Totalareal 33.4 ha Virkesförråd totalt Virkesförråd per ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: Löpande tillv, m3sk/ha, år: ÅLDERSKLASSFÖRDELNING Kalm Areal, ha Areal, % Förråd, m3sk VIRKESVÄRDEN, medeltal PERIOD TALL / CONTORTA GRAN tim. LÖV tim. mav tim. tim. mav tim. tim. mav VÄRDE and. and. and. Virke kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3sk PERIOD BJÖRK EK BOK BRUTTO- BRUTTO- tim. tim. mav tim. tim. ved tim. tim. mav VÄRDE and. and. and. Grot kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3f

36 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING R2 CSP SKOGSKONSULT AB värdeberäkning för fastigheten Sida: 2 (2) LULEÅ Fällträsk 1:15 Datum: Körningsnr: / GROT.TERR.TRP. KOSTNADER kr / ton SKOGS- OCH NATURVÅRD, medeltal PERIOD SKOGSVÅRDSKOSTNADER NATURVÅRDSHÄNSYN Föryngring Röjning Övriga barr, löv ädellöv barr, löv ädellöv åtgärder Lämnad volym kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha m3sk DRIVNINGSKOSTNADER, medeltal PERIOD HUGGNING- OCH TERR. TRP. INDIREKTA DRIVNINGS- KOSTNADER DRIVNINGS- KOSTNAD Slutavv Gallring KOSTNADER medeltal kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub VÄRDEBERÄKNING, Diskonteringsprocent 1: 3,1% Diskonteringsprocent 2: 3,5% Åldersjustering: 1 PERIOD AVVERKNING ROTNETTO GROTNETTO SKOGSV. ALLMÄNNA SKOGS- NUVÄRDE Grot KOSTN. OMKOSTN. NETTO m3sk ton kr kr kr kr kr kr SUMMA NUVÄRDE kr IMPEDIMENT HÄNSYNSMARK Avv volym m3sk Virkesförråd m3sk AVRUNDAT VÄRDE 3 71 kr Virkesvärde kr Medelvärde kr/ha Medelvärde per ha kr Markvärde 2112 kr Medelvärde kr/m3sk Medelvärde per m3sk 27 kr Grotvärde kr Summa värde Summa värde 2112 kr (inkl grot) kr VÄRDESAMMANSTÄLLNING Skog kr Hänsyn Impediment kr kr... Summa avrundat värde kr Ort & Datum... Värderare

37 BESTÅNDSMETODEN Version R11 CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ Datum: Körningsnr: / VÄRDERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR INFORMATION FASTIGHET : Fällträsk 1:15 Värderare : Caroline Sundberg Pouchard Församling : Kommun : Luleå Kartunderlag : Ortofoto Län : BD Fältarbete : Länsdel : 7 Värderingstidpunkt : Totalareal : 33,4 BRUTTOPRISER/KOSTNADER Virkesprislista : BDK118 Huggningskostnadstabell : BD4113 Terrängtransportkostnadstabell : BD4113 Indirekta avverkningskostnader : 15 kr/m3f Röjningskostnad : 25 kr/ha Kulturkostnad : 85 kr/ha Röjningskostnad ädellöv : kr/ha Kulturkostnad ädellöv : kr/ha Allmänna omkostnader : 55 kr/ha,år Självföryngringskostnad : 33 kr/ha Impedimentmarksvärde : 6 kr/ha Självföryngringskostnad ädellöv : kr/ha PRISTILLÄGG/AVDRAG Talltimmer : 1 kr/m3to Tallmassa : 5 kr/m3fub Grantimmer : 1 kr/m3to Granmassa : 5 kr/m3fub Lövtimmer : kr/m3to Lövmassa : kr/m3fub Björktimmer : kr/m3to Björkmassa : kr/m3fub Contortatimmer : kr/m3to Contortamassa : kr/m3fub Ektimmer : kr/m3to Ekved : kr/m3fub Boktimmer : kr/m3mi Bokmassa : kr/m3fub Grot : kr/m3f AVVERKNING Kvalitetstabell : BDK18 Redovisa hänsynsmark? : Nej Slutavverkningsålder ( justering antal år +/- ) : Ransonering : Nej Ädellöv ( justering antal år +/- ) : Småträdsavdrag? : Nej Slutavverkningsålder ( justering antal % ) : Grotuttag? : Nej Ädellöv ( justering antal % ) : Naturprocent : 2 DISKONTERING Diskonteringsmodell : Glidande Diskonteringsprocent : 1 : 3,1 % 2 : 3,5 % Åldersjustering:1 KORREKTION BRUTTOPRISER Talltimmer Grantimmer Lövtimmer Björktimmer Contortatimmer Ektimmer Boktimmer Tallmassa Granmassa Lövmassa Björkmassa Contortamassa Ekved Bokmassa Grot År År År År KOSTNADER Samtliga

38 45 4 X = köpedatum Y = kr/m 3 sk Serie

39 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3