VÄRDEUTLÅTANDE. Fastigheten Vindeln Kvarntorp 1:20 F

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE Fastigheten Vindeln Kvarntorp 1:2 F

2 Vindeln Kvarntorp 1: (1) Ärendenummer F Innehållsförteckning 1. Sammanfattning 3 2. Uppdragsbeskrivning Värderingsobjekt Uppdragsgivare Syfte Värdetidpunkt Förutsättningar Värderingsunderlag 4 4. Beskrivning Värderingsobjektet Läge och vägbeskrivning Areal Taxeringsvärden mm Pantbrev Byggnader/tomtmark Skog och skogsmark Inägomark Övrig mark och vatten Värderingsmetoder Ortsprismetod Avkastningsmetod Värdering 8 7. Samlad marknadsvärdebedömning 1 Bilagor 1. Kartutdrag 2. Fastighetsregisterutdrag 3. Skogstillstånd 4. Huggningsklasser 5. Beståndsdata 6. Beståndskarta 7. Värdeberäkning skog 8. Värderingsunderlag skog 9. Ortsprismaterial småhus 1. Ortsprismaterial skog och skogsmark 11. Allmänna villkor värdeutlåtande

3 Vindeln Kvarntorp 1: (1) Ärendenummer F Sammanfattning Norrbryggan AB har av Kronofogdemyndigheten i Luleå fått i uppdrag att bedöma marknadsvärdet för fastigheten Vindeln Kvarntorp 1:2, refererad till nedan som värderingsobjektet. Värdetidpunkt är november 218. Värderingsobjektet är taxerad som en bebyggd lantbruksenhet (typkod 12). Objektet återfinns på 2 skiften och enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial omfattar den ca 18,7 ha. Av arealen bedöms ca 1, ha vara produktiv skogsmark, ca 5,7 ha inägomark, ca 1,4 ha övrig mark främst hävdad tomtmark och vägmark samt ca 1,6 ha vatten. Värderingsobjektets skogsmark består gallring och slutavverkningsbar skog. Den produktiva skogsmarkens genomsnittliga virkesförråd har bedömts till ca 179 m 3 sk per ha dvs ca 1 79 m 3 sk totalt. På värderingsobjektet finns ett bostadshus, ett äldre bostadshus/bagarstuga, en äldre ekonomibyggnad, en maskinhall, ett såghus med tillhörande spånförråd, ett virkesmagasin samt en enklare förrådsbyggnad. Utförda besiktningar är inte av sådan karaktär att de uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt JB 4:19. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till: 75 kronor Sjuhundrafemtiotusen kronor

4 Vindeln Kvarntorp 1: (1) Ärendenummer F Uppdragsbeskrivning 2.1. Värderingsobjekt Fastigheten Vindeln Kvarntorp 1:2, se karta bilaga Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten i Luleå Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för värderingsobjektet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad Värdetidpunkt Värdetidpunkt är november Förutsättningar Ändamålet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde som underlag för exekutiv försäljning. Norrbryggan AB tar inte ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. Fastighetsbeskrivningen syftar endast till att ge en översiktlig information av värderingsobjektet. Besiktningen/inventeringen har ingen självständig betydelse utan syftar endast till att ge underlag för marknadsvärdebedömningen. Den innebär exempelvis ingen funktionskontroll av byggnadskonstruktioner, befintlig utrustning eller fast inredning. Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om virkesförråd, behov av skogsvårdsåtgärder, gränser mm. Utlåtandet fritar således inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt eller en säljare från dennes upplysningsplikt enligt JB 4:19. Se även bifogade allmänna villkor för värdeutlåtande, bilaga Värderingsunderlag Okulärbesiktning av byggnader och besiktning av skogsmarken utfört av Madeleine Marklund under oktober 218. Skogsstyrelsens laserdata. Ortofoto. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) och fastighetstaxeringsregistret. Ortsprismaterial. Inventeringen av skogen har skett med hjälp av okuläruppskattning med relaskop. Noggrannheten i uppskattat virkesförråd med ovanstående stickprovsmetod bedöms erfarenhetsmässigt ligga inom intervallet ±15 % för objektet som helhet, i enstaka bestånd kan större avvikelser förekomma. OBS! större osäkerhet än vanligt pga. inventering på snötäckt mark.

5 Vindeln Kvarntorp 1: (1) Ärendenummer F Beskrivning 4.1. Värderingsobjektet Värderingsobjektet utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 12) Läge och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget efter europaväg 12 ca 12 km sydväst om Vindeln. Läge framgår av kartutdrag, bilaga Areal Fastighetens areal (avrundad) fördelad på skilda ägoslag uppgår enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial till: Produktiv skogsmark Inägomark Övrig mark Vatten Totalt 1, ha 5,7 ha 1,4 ha 1,6 ha 18,7 ha 4.4. Taxeringsvärden mm Värderingsobjektet har enligt fastighetsregisterutdraget ett taxeringsvärde (taxeringsår 218) om totalt 846 kr. Fördelningen framgår nedan: Bostadsbyggnad Tomtmark Skogsmark Åkermark Ekonomibyggnad 298 kr 32 kr 379 kr 19 kr 118 kr Försäkring: Ingen uppgift 4.5. Pantbrev Totalt 17 st inteckningar om totalt 785 kr Byggnader/tomtmark Bostadshus: Husform: 1,5 plan med källare (inte under hela byggnaden) Areal: enligt taxeringen 22 kvm i BOA och 73 kvm i BIA Byggår: 1964 Vatten: Enskilt. Gemensam anläggning med ca tio andra hushåll. Pumphus på värderingsobjektets tomt. Avlopp: Enskilt, funktion och utformning oklar Grund: Gjuten källare under del och torpargrund under resten. Fasad: Trä Tak: Plåttak Fönster: 3 glas Uppvärmningssystem: Vattenburen värme med fliseldning via kulvert från maskinhall, samt en vedeldad reservpanna i källaren. Panncentralen har nyligen brunnit och huset värms numera upp med direktel samt reservpannan.

6 Vindeln Kvarntorp 1: (1) Ärendenummer F Bottenplan: Mindre hall innanför entré med trapp ned till källare, rakt fram kommer man i en större hall som resten av rummen har ingång ifrån. 3 sovrum, badrum med dusch, kök, mindre kontor samt vardagsrum. Mot framsidan finns en altan med tak. Övervåning: Liten hall med en mindre skrubb. 2 sovrum, badrum med dusch och allrum. Källaren: Liten matkällare, förrådsrum. Tvättstuga, pannrum, vedförråd. Tomt: Tomten ligger vid europaväg 12 med utsikt över åkermarken från husets framsida på andra sidan vägen i riktning sydväst. Tomten är omgiven av skogsmark. Invändiga ytskikt Klickgolv och tapet i de flesta rum på bottenplanen. I det största sovrummet på bottenplanen och i ett sovrum på övervåningen ligger parkettgolv. Omålade furutak i de flesta rum och vita skivmaterial i övriga. Badrummet på bottenplan är nyrenoverat med golvvärme och kakel och klinker. Badrummet på övervåningen har en blå våtrumsmatta och vita tapeter med blå mönster kakelimitation på väggarna. Överlag ljusa tapeter i hela huset. Köksinredningen är modern med ljusa trädslag i inredningen och till stor del moderna vitvaror. Äldre ekonomibyggnad: Äldre byggnad i trä på plåttak. Byggnaden är i mycket dåligt skick och bedöms som rivningsobjekt. Byggnadsarea ca 11 kvm. Bagarstuga: Äldre byggna i trä med plåttak. Byggnaden är i mycket dålig skicka och bedöms som rivningsobjekt. Byggarea ca 15 kvm. Maskinhall/verkstad: Byggnad i plåt med gjuten platta som rymmer flisanläggning samt ytterligare två utrymmen. Byggnadsarea ca 12 kvm. Panncentralen har nyligen brunnit. Såghus/brädsortering: Enklare träreglad och delvis brädslagen byggnad med plåttak och gjuten platta med stora skjutportar. Byggnadsarea ca 5 kvm. Spånförråd: Enklare träreglad byggnad med plåttak och gjuten platta. Byggnadsarea ca 6 kvm. Virkesmagasin: Enklare träreglad byggnad med plåttak och delvis gjuten platta. Byggnadsarea ca 2 kvm. Enklare förrådsbyggnad: Enklare träreglad byggnad med plåttak, delvis plankgolv och delvis jordgolv. Byggnadsarea ca 7 kvm.

7 Vindeln Kvarntorp 1: (1) Ärendenummer F Skog och skogsmark Värderingsobjektet omfattar ca 1, ha produktiv skogsmark. Den består till 71 % av gallringsskog och 29 % av slutavverkningsbar skog (arealmässigt). Trädslagsfördelningen är 46 % tall, 26 % gran och 28 % löv med ett virkesförråd på 179 m 3 sk/ha dvs. ca 1 79 m 3 sk totalt. Medelboniteten har sammantaget bedömts till ca 4,2 m 3 sk per ha och år. Drivningsförhållandena har generellt sett bedömts som normala för området. Värderingsobjektet omfattas inte av ransoneringsbestämmelser enligt 11 i Skogsvårdslagen om det betraktas som en egen brukningsenhet. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning (ålders- och huggningsklasser mm.) återfinns i bilaga 3 och bilaga4. Beståndsdata och beståndskarta finns i bilaga 5 respektive bilaga Inägomark Av värderingsobjektets areal utgörs ca 5,7 ha av åkermark Övrig mark och vatten Ca 1,4 ha har kategoriserats som övrig mark. Den utgörs av hävdad tomtmark, gårdsplan, väg och vägområde. Ca 1,6 ha har kategoriserats som vatten. Det är vattenområde i Umeälven. 5. Värderingsmetoder Värderingen har utförts med tillämpning av en s.k. delvärdesmetod, d.v.s. värderingsobjektets olika delar har värderats var för sig, varefter erhållna delvärden har summerats till ett totalvärde för objektet. Hela objektet har även värderats med hjälp av en ortsprismetod. Slutligen har värderingsobjektets marknadsvärde bedömts utifrån en samlad bedömning av metodernas resultat. Olika objekt värderas vanligtvis med olika metoder. Nedan följer en kort genomgång av de vanligaste förekommande metoderna anpassade för lantbruksvärdering Ortsprismetod Detta är en analysmetod där värderingsobjektet eller del av (hel fastighet, jordbruksmark, skogsmark etc) jämförs med sålda fastigheter med samma verksamhetsinriktning och inom ett likvärdigt marknadsområde. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens mellan materialet och värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, t ex kr/hektar, kr/m³sk och/eller K/Ttal. K/T-tal står för köpeskillingar/taxeringsvärden vid en viss allmän fastighetstaxering. Metoden har fördelen att den ger en direkt indikation på marknadsvärdet. Metodens begränsning är att det kan saknas tillräckligt antal jämförbara köp Avkastningsmetod Metod för att bedöma avkastningsvärde med utgångspunkt från förväntade intäkter och kostnader vilka, tillsammans med restvärdet, nuvärdeberäknas till värdetidpunkten. Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar och förräntningskrav kan metoden användas för att bedöma objektets marknadsvärde. Objektets restvärde vad gäller skog och skogsmark utgörs av värdet av alla framtida skogsgenerationer.

8 Vindeln Kvarntorp 1: (1) Ärendenummer F Värdering BOSTADSHUS OCH TOMTMARK SAMT GÅRDSBYGGNADER Ortsprismetoden Delvärdesbedömning av småhusenheten har skett enligt en ortsprismetod. En analys av ortsprismaterialet, se bilaga 9, visar att medelpriset för likvärdiga objekt i områden med liknande karaktär som den objektet befinner sig i ligger på ca 35 kr. Husets skick bedöms som mycket enklare än de flesta köp samt att hus på lantbruk har lägre värde än fristående småhus. Värderingsobjektet bedöms som sämre än försäljningarna i ortsprismaterialet med liknande läge. Med beaktande av fastighetens läge i området, underhållsskick, standard bedöms marknadsvärdet vara 2 kr. Småhusenhetens delvärde har bedömts till 2 kronor. Gårdsbyggnaderna är av enkel standard och utan större värde. De har beaktats i den samlade marknadsvärdet. SKOG OCH SKOGSMARK Avkastningsmetoden/Beståndsmetoden Ett avkastningsvärde av fastighetens skog och skogsmark har beräknats enligt en avkastnings metod (Beståndsmetoden). Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar (prognostal) och förräntningskrav (vald diskonteringsprocent) har metoden använts för att erhålla ett avkastningsvärde. Till grund för värderingen har ortofoto och skogliga beståndsuppgifter från fältinventeringen nyttjats. Kalkylen bedöms, i värdehänseende, spegla marknadens syn. Virkesprislista Norra skogsägarna virkesprislista för området, inklusive premier och transportavdrag, har nyttjats. Kostnader Avverknings- och terrängtransportkostnader är baserade på skogsbolagens och skogsägarföreningarnas bortsättningsmallar. Övriga kostnader är baserade på riktlinjer från Lantmäteriverket (LMV: s Skogsbrukets kostnader våren 218, norra, mellersta och södra Sverige ). Prognostal Använda prognostal för år respektive år 1 3 har anpassats för att ta hänsyn till den lokala rotpostmarknaden, se bilaga 8. Diskontering En glidande diskonteringssats från 3, % för den yngsta skogen till 3,3 % för den äldsta skogen har använts i kombination med en åldersjustering. Den lägre procentsatsen har använts för -årig skog och den högre procentsatsen för skog i slutet av den beräknade omloppstiden. Mellan de två procentsatserna råder ett linjärt förhållande. Med hjälp av åldersjusteringen kan linjens lutning ändras. Ransonering Värderingsobjektet omfattas inte av ransoneringsbestämmelser enligt 11 i SVL. Vid framtida brukande av skogen har normalt hänsynstagande förutsatts, vilket bedöms spegla en tänkte köparens agerande. I avkastningskalkylen har naturprocent (% av volym vid föryngringsavverkning) satts till 2 %. För värdeberäkning, se bilaga 7. För värderingsunderlag, se bilaga 8. Avkastningsvärdet för den produktiva skogsmarken uppgår med ovanstående förutsättningar till 422 kr, vilket motsvarar 42 2 kr/ha skogsmark eller 236 kr/m 3 sk. Värdet av jakt ingår inte i detta värde.

9 Vindeln Kvarntorp 1: (1) Ärendenummer F Jaktvärde Jaktens värde har beräknats utifrån en bedömd regional arrendeprisnivå med hänsyn taget till fällavgifter samt värdet av upplåtelser av rätt att jaga i området. Jaktvärdet har uppskattats till ca 2 kr/ha och år i detta område och för normalstora fastigheter. Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 5 kr/ha för all framtid. För små områden torde jakträttens betydelse öka. Detta gäller dock till en nedre gräns. Områden om ca 1 ha har ett visst värde i och med att de ger en inträdesbiljett till jakt. För värderingsobjektet uppskattas inträdesbiljettens värde till ca 1 kr. Utöver det tillkommer hektarpriset för den del som överstiger 1 ha. För värderingsobjektet motsvarar det ett jaktvärde om ca 13 kr. Ortsprismetoden för skogsmarken Bedömning av skog/skogsmarkens marknadsvärde enligt ortsprismetoden har skett genom analys av försäljningar av skogsdominerade lantbruksfastigheter sålda och senare. Vid eftersökningen av jämförelseobjekt har jämförbara virkesförråd eftersträvats. Fastigheterna är försålda på den öppna marknaden. Fastigheternas totalareal varierar mellan 2 och 164 ha. Virkesförrådet hos jämförelseobjektens skogsmark är mellan 51 och 155 m 3 sk/ha. Medelvolymen är ca 12 m 3 sk/ha. Ortsprismaterialets nyckeltal pekar på 3 kr/m 3 sk. Ortsprismaterialet bifogas, bilaga 1. Ortsprisjämförelsen kan göras för flera normeringsmått. Det vanligaste är kr/m³sk, kr/ha och köpeskillingskoefficient. Nyckeltalet ovan ger överfört på värderingsobjektet följande marknadsvärde enligt ortsprismetoden: Kr/m 3 sk: 3 * 179 = 537 kr Värderingsobjektet har högre medel virkesförråd, högre andel slutavverkningsbar skog än jämförelseobjekten. Sammanfattningsvis bedöms värderingsobjektet som något bättre än ortsprismaterialet. Med ovanstående som bakgrund bedöms marknadsvärdet för skog och skogsmark inklusive jaktvärdet enligt ortsprismetoden till 6 kr dvs ca 335 kr/m 3 sk. Avvägning mellan ortsprismetoden och avkastningsmetoden I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om marknadsvärdenivån. I detta fall ger avkastningsmetoden ett totalvärde för skogsmarken på avrundat 435 kr och ortsprismetoden ett totalvärde på 6 kr. Sammantaget är bedömningen att marknadsvärdet för skogsmarken ligger på ortsprisets nivå då en överbetalning av mindre objekt är mycket vanligt. Marknadsvärde skog och skogsmark Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till avrundat 6 kronor inkl. jaktvärde om det hade varit en självständig enhet. Det bedömda marknadsvärdet motsvarar ca 335 kr/m 3 sk. ÅKERMARK Värdet av åkermark har beaktats i den samlade marknadsvärdebedömningen.

10 Vindeln Kvarntorp 1: (1) Ärendenummer F EKONOMIBYGGNADERNA Ekonomibyggnaderna har så lågt värde att de beaktats i den samlade marknadsvärdebedömningen. Summering av delvärden Nedan redovisas en sammanställning av ovanstående marknadsrelaterade delvärden. Bostadshus 2 kr Skog och skogsmark inkl. jakt 6 kr Summa 8 kr 7. Samlad marknadsvärdebedömning SAMMANFATTNING Vid försäljning av objekt av detta slag värderar marknaden de ingående delarna olika mycket. Marknadsvärdets för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delvärden. Värderingsobjektet innehåller skog framför allt och en trolig köpare är troligtvis inte intresserad av de andra ingående delarna lika mycket. Värderingsobjektet är värdemässigt ett mindre objekt med hus, åkermark och lite skogsmark som kan vara attraktivt för många köpare. Bostadshuset är av enkel standard. Tendens till för höga summeringsvärden vid strikt summering av delvärden har beaktats samtidigt som åkermarken och ekonomibyggnadernas värde bör beaktas i sammanfattningen. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms marknadsvärdet på värderingsobjektet till: 75 kronor Sjuhundrafemtiotusen kronor En fastighets marknadsvärde kan endast bedömas inte bestämmas eller beräknas. På marknaden förekommer normalt en viss prisspridning, vilket innebär att köpeskillingen vid en enskild överlåtelse kan avvika från marknadsvärdet. Värdebedömningen har aktualitet så länge fastighetens fysiska egenskaper, marknadsförutsättningar eller s.k. omvärldsfaktorer inte förändras. Luleå Caroline Sundberg Pouchard Jägmästare, Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Lantbruksvärderare

11

12

13

14

15 BESTÅNDSMETODEN Version Sammanställning över fastigheten: R12A CSP SKOGSKONSULT AB Kvarntorp 1:2 Datum: LULEÅ Körningsnr: / Län: Församling: Västerbottens län Kommun: vindeln Fältarbete: Arealfördelning ha Produktiv skogsmark 1, Hänsynsmark, Skogsimpediment, Åkermark, Betesmark 5,7 Övrig mark 1,4 Vatten 1,6 Total areal 18,7 % Virkesförråd (exkl. hänsynsmark) m3sk % Tall Gran Löv Björk Contorta Ek Bok Totalt förråd 1 79 Förråd per ha Bonitet och löpande tillväxt Medelbonitet: 4,2 m3sk per ha Tillväxt per år: 5,1 m3sk Ideal prod.förmåga: 41,5 m3sk Föreslagen avverkn. under tio års perioden Slutavverkning m3sk Gallring m3sk Totalt m3sk Medeltransportavstånd Slutavverkning: Gallring: Medel: m m m Medeluttag per avverkn. under tio års perioden Slutavverkning 233 m3sk Gallring m3sk Medel ttrp.avst 183 m Ålderklassfördelning Areal % Ålder

16 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ SKOGSTILLSTÅND fördelning på åldersklasser Datum: Körningsnr: / R1 ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp År 7 FASTIGHET: Kvarntorp 1:2 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Församling: Tall Kommun: vindeln Gran Län: Västerbottens län Löv Värderare: Caroline Sundberg Pouchard Björk Fältarbete: Contorta Värderingstidpunkt: Ek Bok Virkesförråd m3sk ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk/ha Produktiv skogsmark 1. ha Hänsynsmark. ha Skogsimpediment. ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 4.2 Åkermark. ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 5.1 Betesmark 5.7 ha Övrig mark 1.4 ha Vatten 1.6 ha Totalareal 18.7 ha SKOGSTILLSTÅND OCH AVVERKNING ÅLDERS- KLASS TILLSTÅND VID INVENTERING AVVERKNING ÅR AVVERKNING ÅR 1-1 AREAL BON FÖRRÅD, m3sk SLUTAVVERKN. GALLR SLUTAVVERKN. GALLR ha % m3 tot /ha ha m3sk m3sk ha m3sk m3sk Kalm ÖF. (.). -.. (.) -. (.) - ÖVR.SK. (.) -. (.) - (.) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal. ha, förråd m3sk MYR, areal. ha, förråd m3sk BERG, areal. ha, förråd m3sk

17 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ SKOGSTILLSTÅND fördelning på huggningsklasser Datum: Körningsnr: / R3 ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 FASTIGHET: Kvarntorp 1:2 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Församling: Tall Kommun: vindeln Gran Län: Västerbottens län Löv Värderare: Caroline Sundberg Pouchard Björk Fältarbete: Contorta Värderingstidpunkt: Ek Bok ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk Produktiv skogsmark 1. ha Virkesförråd m3sk/ha Hänsynsmark. ha Skogsimpediment. ha Åkermark. ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 4.2 Betesmark 5.7 ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 5.1 Övrig mark 1.4 ha Vatten 1.6 ha Totalareal 18.7 ha SKOGSTILLSTÅND OCH ÅTGÄRDER HUGG- NINGS- TILLSTÅND VID INVENTERING ÅR ÅR 1-1 KLASS AREAL BON FÖRRÅD, m3sk AVVERKNING SKOGS- AVVERKNING SKOGSha % m3 tot /ha m3sk ha VÅRDha m3sk ha VÅRDha TILLV LÖP m3sk K1 K11 K2 K R1 R11 R2 R G1 G S1 S2 S21 S E1 E2 E ÖF ÖVR.SK (.) (.) (.) (.) (.) (.) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal. ha, förråd m3sk MYR, areal. ha, förråd m3sk BERG, areal. ha, förråd m3sk

18 BESTÅNDSMETODEN Version CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ FÄLTUPPGIFTER R1 Sida: 1 Kvarntorp 1:2 Datum: Körningsnr: / FIGUR MARK BESTÅND TRÄD AVVERKNING SKOGSV. KARTA NR: SKIFTE: RES NR: Ä / Hkl S Terräng SI Ung- Å Volym Tidp Träd- Dgv St- Ti D Kvalitet Tim- Hugg- Na- Skogsvård g M k transp. skog l för slag yr- % t mer nings tur T Å K o å i Kost- korr d avv K ka o pris kost- % i t o s l k Av nads- e o An just nads- d g s l k t st just r /ha tot d del just p t Avdel- ning Nr R O e r s d N n r t Areal ha A n d e l A n m 1 5, , ,3 PG S2 1 T T 5 26 G 4 26 L ,6 PG S2 3 G T 1 3 G 8 3 L ,9 97 PG G1 2 T T , , PG G1 2 B G 5 14 L ,6 6 8,7 PG G1 1 T T 9 23 G ,1 NS G1 3 B G 5 22 L ,5 PG G1 1 T T 7 25 G 5 25 L 25 25

19 SKOGSKARTA Plan Kvarntorp 1:2 Församling Vindeln Kommun Vindeln Län Västerbottens län Upprättad år 218 Planläggare Madeleine Marklund Skogia AB Utskriftsdatum Huggningsklass Gallringsskog Föryngsringsavv-skog 1:1 5 m

20 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING R2 CSP SKOGSKONSULT AB värdeberäkning för fastigheten Sida: 1 (2) LULEÅ Kvarntorp 1:2 Datum: Körningsnr: / Församling: Kommun: Län: vindeln Västerbottens län Värderare: Fältarbete: Värderingstidpunkt: Caroline Sundberg Pouchard ÄGOSLAG SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Produktiv skogsmark 1. ha Tall Hänsynsmark. ha Gran Skogsimpediment. ha Löv Åkermark. ha Björk Betesmark 5.7 ha Contorta Övrig mark 1.4 ha Ek Vatten 1.6 ha Bok Totalareal 18.7 ha Virkesförråd totalt Virkesförråd per ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: Löpande tillv, m3sk/ha, år: ÅLDERSKLASSFÖRDELNING Kalm Areal, ha Areal, % Förråd, m3sk VIRKESVÄRDEN, medeltal PERIOD TALL / CONTORTA GRAN tim. LÖV tim. mav tim. tim. mav tim. tim. mav VÄRDE and. and. and. Virke kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3sk PERIOD BJÖRK EK BOK BRUTTO- BRUTTO- tim. tim. mav tim. tim. ved tim. tim. mav VÄRDE and. and. and. Grot kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3f

21 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING R2 CSP SKOGSKONSULT AB värdeberäkning för fastigheten Sida: 2 (2) LULEÅ Kvarntorp 1:2 Datum: Körningsnr: / GROT.TERR.TRP. KOSTNADER kr / ton SKOGS- OCH NATURVÅRD, medeltal PERIOD SKOGSVÅRDSKOSTNADER NATURVÅRDSHÄNSYN Föryngring Röjning Övriga barr, löv ädellöv barr, löv ädellöv åtgärder Lämnad volym kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha m3sk DRIVNINGSKOSTNADER, medeltal PERIOD HUGGNING- OCH TERR. TRP. INDIREKTA DRIVNINGS- KOSTNADER DRIVNINGS- KOSTNAD Slutavv Gallring KOSTNADER medeltal kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub VÄRDEBERÄKNING, Diskonteringsprocent 1: 3,% Diskonteringsprocent 2: 3,3% Åldersjustering: 1 PERIOD AVVERKNING ROTNETTO GROTNETTO SKOGSV. ALLMÄNNA SKOGS- NUVÄRDE Grot KOSTN. OMKOSTN. NETTO m3sk ton kr kr kr kr kr kr SUMMA NUVÄRDE kr IMPEDIMENT HÄNSYNSMARK Avv volym m3sk Virkesförråd m3sk AVRUNDAT VÄRDE 422 kr Virkesvärde kr Medelvärde kr/ha Medelvärde per ha kr Markvärde kr Medelvärde kr/m3sk Medelvärde per m3sk 236 kr Grotvärde kr Summa värde Summa värde kr (inkl grot) kr VÄRDESAMMANSTÄLLNING Skog kr Hänsyn Impediment... Summa avrundat värde 422 kr Ort & Datum kr kr... Värderare

22 BESTÅNDSMETODEN Version R11 CSP SKOGSKONSULT AB LULEÅ Datum: Körningsnr: / VÄRDERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR INFORMATION FASTIGHET : Kvarntorp 1:2 Värderare : Caroline Sundberg Pouchard Församling : Kommun : vindeln Kartunderlag : Ortofoto Län : AC Fältarbete : Länsdel : 7 Värderingstidpunkt : Totalareal : 18,7 BRUTTOPRISER/KOSTNADER Virkesprislista : ACK118 Huggningskostnadstabell : BD4113 Terrängtransportkostnadstabell : BD4113 Indirekta avverkningskostnader : 15 kr/m3f Röjningskostnad : 3 kr/ha Kulturkostnad : 71 kr/ha Röjningskostnad ädellöv : kr/ha Kulturkostnad ädellöv : kr/ha Allmänna omkostnader : 45 kr/ha,år Självföryngringskostnad : 35 kr/ha Impedimentmarksvärde : 6 kr/ha Självföryngringskostnad ädellöv : kr/ha PRISTILLÄGG/AVDRAG Talltimmer : 1 kr/m3to Tallmassa : 5 kr/m3fub Grantimmer : 1 kr/m3to Granmassa : 5 kr/m3fub Lövtimmer : kr/m3to Lövmassa : 5 kr/m3fub Björktimmer : kr/m3to Björkmassa : 5 kr/m3fub Contortatimmer : kr/m3to Contortamassa : kr/m3fub Ektimmer : kr/m3to Ekved : kr/m3fub Boktimmer : kr/m3mi Bokmassa : kr/m3fub Grot : kr/m3f AVVERKNING Kvalitetstabell : ACK18 Redovisa hänsynsmark? : Nej Slutavverkningsålder ( justering antal år +/- ) : Ransonering : Nej Ädellöv ( justering antal år +/- ) : Småträdsavdrag? : Nej Slutavverkningsålder ( justering antal % ) : Grotuttag? : Nej Ädellöv ( justering antal % ) : Naturprocent : 2 DISKONTERING Diskonteringsmodell : Glidande Diskonteringsprocent : 1 : 3, % 2 : 3,3 % Åldersjustering:1 KORREKTION BRUTTOPRISER Talltimmer Grantimmer Lövtimmer Björktimmer Contortatimmer Ektimmer Boktimmer Tallmassa Granmassa Lövmassa Björkmassa Contortamassa Ekved Bokmassa Grot År År År År KOSTNADER Samtliga

23 Ortspris småhus utanför Vindeln, köp efter maj 217 Bilaga 9 NORRBRYGGAN AB Tel: Kyrkbacksvägen 8, Falun Epost: norr@bryggan.se Org.nr:

24 Serie1 15 X = Köpedatum Y= kr/m3sk

25 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3