76 Köp av fastigheter - Aspesta 2:6 och Kjula-Blacksta 2:7 och 2:26 (KSKF/2017:484)

Transkript

1 Kommunstyrelsen Protokollsutdrag Sammanträdesdatum Sida 1(1) 76 Köp av fastigheter - Aspesta 2:6 och Kjula-Blacksta 2:7 och 2:26 (KSKF/2017:484) Beslut Förslag till kommunfullmäktige 1. Förvärv av de tre registerfastigheterna Aspesta 2:6 och Kjula-Blacksta 2:7 och 2:26 godkänns. 2. Kommunstyrelsens ordförande ges i uppdrag att underteckna nödvändiga förvärvshandlingar. Ärendebeskrivning Kommunledningskontoret har inkommit med en skrivelse i ärendet daterad den 6 mars Av skrivelsen framgår bland annat att Eskilstuna kommun köper tre registerfastigheter om cirka 28 hektar, norr om E 20 i höjd med Eskilstuna Logistikpark vid Kjula. Syftet med förvärven är dels att skapa ett sammanhängande område för logistik och annan industriell verksamhet vilket ger kommunen bättre möjlighet att planera och skapa lämplig industrimark för försäljning, dels att ge kommunal rådighet över ett markområde beläget mellan Eskilstuna Logistikpark och Kjula samhälle. Fastigheterna ägs av NCC Industry AB som förklarat sig villigt att sälja fastigheterna till Eskilstuna kommun. Aspesta 2:6, cirka 9 hektar, är detaljplanelagd för industriell verksamhet. Kjula-Blacksta 2:7 och 2:26, tillsammans cirka 19 hektar, är inte detaljplanelagda. Köpeskillingen uppgår sammanlagt till kronor och motsvarar den av auktoriserade värderare vid NAI Svefa AB gjorda värderingen i maj 2017; kronor för Aspesta 2:6, kronor för Kjula-Blacksta 2:7 och kronor för Kjula- Blacksta 2:26. Finansiering sker inom exploateringsprojektet Eskilstuna Logistikpark. Yrkande Sarita Hotti (S) yrkar bifall till kommunledningskontorets förslag. Eskilstuna den stolta Fristaden Justerandes sign Utdragsbestyrkande

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33 avseende Eskilstuna Kjula-Blacksta 2:26, 2:7 och Aspesta 2:6 Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

34 (11) Fastighetsbeteckning: Kjula-Blacksta 2:26, 2:7 och Aspesta 2:6 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Fastigheten Kjula-Blacksta 2:26 utgörs av en lantbruksenhet med värde < kr (typkod 199), Kjula-Blacksta 2:7 utgörs av en småhusenhet (typkod 220) och Aspesta 2:6 utgörs av en obebyggd lantbruksenhet (typkod 110). Fastigheterna benämns nedan värderingsobjektet eller fastigheten. 1.2 Uppdragsgivare/Lagfaren ägare Uppdragsgivare är Eskilstuna kommun genom Karin Israelsson. Lagfaren ägare är NCC Industry Aktiebolag. 1.3 Syfte/förutsättningar Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde med värdetidpunkt maj månad Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som beslutsunderlag vid ett eventuellt förvärv. Som en del av förutsättningen i denna värdering är följande; NCC och Eskilstuna kommun är överens om att täkten, d.v.s. grop med återställningsområde bedöms sakna värde i sammanhanget. Det förutsätts i detta värdeutlåtande att det ej finns några giltiga täkttillstånd för ytterligare grustäkt. Den solpanelsanläggning som enligt uppgift från kommunen står delvis på Aspesta 2:6 ska inte beaktas i denna värdering. Anläggningen ska flyttas från Aspesta 2:6. Avtalstid och hyresnivå för Aspesta 2:7 är inte känt. 1.4 Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

35 (11) Fastighetsbeteckning: Kjula-Blacksta 2:26, 2:7 och Aspesta 2:6 Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.5 Besiktning och värderingsunderlag Utlåtandet grundas på fältinventering utförd av undertecknad Fältinventeringen av skogsmarken har utförts genom beståndsvis statistiskt utlagda relaskopytor. Byggnaderna har besiktats utvändigt. Följande källor har använts: Fastighetsregistret Kartor Ortsprismaterial Samtal med Erica Sunström, NCC 1.6 Fastighetsinformation I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Taxeringsuppgifter 2 Värderingsobjekt Kjula-Blacksta 2: Beskrivning Värderingsobjektet har enligt fastighetsdatautdrag en areal om ca 14,5 ha, fördelat på ca 8,0 ha produktiv skogsmark, ca 5,0 ha f.d. grustäkt och ca 1,5 ha övrig mark, främst tomtmark. 2.2 Skog och skogsmark Området består huvudsakligen av talldominerad gallrings- och slutavverkningsbar skog på torr mark. Virkesförrådet bedöms till ca m³sk. Förrådet motsvarar ca 280 m³sk/ha. Trädslagsfördelningen är 93 % tall och 7 % löv. Virkeskvaliteten bedöms med hänsyn till ingående trädslag vara normal. Medelterrängtransportavståndet är ca 100 meter. Drivningsförhållandena bedöms vara bättre än normalt för området. 2.3 Byggnader På värderingsobjektet finns fem småhus med komplementbyggnader varav två är permanenthus och övriga är fritidshus. Två av fritidshusen är enkla och med låg standard, men bedöms som beboeliga. Övriga hus bedöms som rivningsobjekt eller kräver omfattande renovering. 2.4 Övrig mark Ingående övrig mark utgörs av ca 5,0 ha före detta grustäkt. 3 Värderingsobjekt Kjula-Blacksta 2:7 3.1 Beskrivning Värderingsobjektet har enligt fastighetsdatautdrag en areal om ca kvm, trädgård samt grusplan. På fastigheten finns förutom ett småhus med en yta av ca 140 kvm även ett mindre torp, förrådsbyggnad samt uppställningsplats under plåttak. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

36 (11) Fastighetsbeteckning: Kjula-Blacksta 2:26, 2:7 och Aspesta 2:6 3.2 Byggnader Huset på ca 140 kvm är i 1 ½ plan med källare. Huset har byggnadsår Träfasad med tegeltak. Enligt fastighetsutdrag är det enskilt VA. Huset bedöms utvändigt ha en normal standard. Invändig standard finns ingen kännedom om. Torpet bedöms ha låg standard och bedöms närmast som en komplementbyggnad. Förrådsbyggnaden och uppställningsplatsen är av enkel standard. Vidare finns även en lastbilsvåg på fastigheten. 4 Värderingsobjekt Aspesta 2:6 4.1 Beskrivning Värderingsobjektet har enligt fastighetsdatautdrag en areal om ca 9,3 ha, varav ca 5,3 ha utgör upplagsplats för flishantering idag. Resterande mark, ca 4 ha utgörs av skogsmark. Fastigheten berörs av detaljplan med ändamålet industri. 4.2 Upplagsplats På fastigheten finns två ungefär lika stora asfalterade planer. Området är inhägnat och idag bedrivs flishantering av två olika bolag. 4.1 Skog och skogsmark Området består huvudsakligen av kalmark och ungskog och virkesförrådet uppskattas okulärt till totalt ca 100 m³sk. 5 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTILLÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedömningen sker med stöd av ortsprismetoden. ORTSPRISMETOD Detta är en analysmetod där värderingsobjektet eller del av (hel fastighet, jordbruksmark, skogsmark etc) jämförs med sålda fastigheter med samma verksamhetsinriktning och inom ett likvärdigt marknadsområde. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens mellan materialet och värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, t ex kr/ha, köpeskillingskoefficient (K/T). 6 Värdering 6.1 Kjula-Blacksta 2:26 Skog och skogsmark Bedömningen av värde enligt ortsprismetoden sker först genom analys av 25 stycken försäljningar av skogsdominerade fastigheter i Södermanlands län. Dessa fastigheter är försålda på den öppna marknaden. Virkesförråd, arealer med mera är kända genom prospekt eller dylikt. Urvalet består av fastigheter som sålts från Snittpriset för fastigheterna är i nivå 545 kronor/m³sk eller kronor per hektar. Medelvolymen ligger omkring 163 m³sk/hektar. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

37 (11) Fastighetsbeteckning: Kjula-Blacksta 2:26, 2:7 och Aspesta 2:6 För att anpassa ovan nämnda material till aktuellt område har fastigheter sökts med ett genomsnittligt virkesförråd av över 175 m³sk/hektar och en produktiv areal under 100 ha. Dessa 8 köp har ett genomsnittligt virkesförråd om 211 m³sk per hektar, en medelareal på 32 ha skogsmark. Det med hänsyn till prisutveckling justerade nyckeltalet för köpeskillingen uppgår till nivån 520 kr/m³sk och kr per ha. Värderingsobjektet bedöms väl motsvara genomsnittet i urvalet med hänsyn till drivningsförhållanden, vägnät, arrondering och närhet till större tätort. Marknadsvärdet bedöms med stöd av ortsprismetoden till kr, vilket motsvarar 533 kr/m³sk eller kr/ha. Byggnader Ett av fritidshusen bedöms vara av så låg standard att det saknar värde. Kostnaden för rivning bedöms även den vara låg. Därmed bedöms värdet för det aktuella fritidshuset vara marginellt. För de två övriga fritidshusen, som är i bättre skick, även om standarden är låg bedöms värdet enligt ortsprisanalys. Urvalet gäller fritidshus (typkod 221) i Eskilstuna kommun med en värdeyta under 50 kvm, standardpoäng under 20, nybyggnadsår tidigare än Med dessa kriterier fanns 36 köp med en köpeskilling mellan tkr. Med hänsyn till läge, standard och skick bedöms värdet vara i nivå av de lägst betalda objekten. Till det ska läggas kostnader för avstyckning m.m. Marknadsvärdet bedöms för de två fritidhusen till kr per styck. Det två permanenthusen bedöms i princip vara rivningsobjekt eller kräver omfattande renovering. Husens läge bedöms inte tillhöra de mest attraktiva områdena som boendemiljö. En rivningskostnad bedöms vara lägre än att renovera objekten. Kostnaden för rivning är beroende av bl.a. husens material och utrustning, vilket inte har undersökts. En grov uppskattning (tidigare kända uppgifter) är att det kostar kr/kvm att riva. Enligt fastighetsregistret är husens ytor ca 95 kvm respektive 75 kvm. Det skulle ge en kostnad på mellan kr och kr. Kostnaden för rivning av de två permanenthusen bedöms till kr. Marknadsvärdet för Kjula-Blacksta 2:26 bedöms till kr ( kr kr kr). Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

38 (11) Fastighetsbeteckning: Kjula-Blacksta 2:26, 2:7 och Aspesta 2: Typkod Serie1 Linjär (Serie1) nov-13 mar-14 jun-14 sep-14 dec-14 apr-15 jul-15 okt Kjula-Blacksta 2:7 Byggnader Värderingsobjektet har värderats med stöd av ortsprismetoden. Urvalskriterier är permanenthus på landsbygden i Eskilstuna kommun, värdeyta kvm, nybyggnadsår tidigare än 1960 och standardpoäng under 30. Det urvalet gav 38 köp med en köpeskilling tkr med ett medel på ca tkr. Nyckeltalet för K/T är 1,91, vilket innebär ca tkr för värderingsobjektet. Med hänsyn till standard, skick och läge intill industriområde bedöms värderingsobjektet bäst motsvara den lägre halvan i urvalet. Marknadsvärdet bedöms utifrån ovan redovisat inklusive komplementbyggnader till kr Typkod Serie1 Linjär (Serie1) jun-14 dec-14 jul-15 jan-16 aug-16 mar-17 sep-17 Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

39 (11) Fastighetsbeteckning: Kjula-Blacksta 2:26, 2:7 och Aspesta 2:6 6.3 Aspesta 2:6 Upplagsplats Värderingsobjektet har enligt fastighetsdatautdrag en areal om ca 9,3 ha, varav ca 5,3 ha utgör upplagsplats för flishantering idag. Resterande mark, ca 4 ha utgörs av skogsmark. Fastigheten berörs av detaljplan med ändamålet industri. På fastigheten finns två ungefär lika stora asfalterade planer. Området är inhägnat och idag bedrivs flishantering av två olika bolag. Det har sedan januari 2012, efter gallring med avseende på orena köp m.m., totalt lagfarits 27 köp av industritomter (typkod 411) i Eskilstuna kommun, se karta och tabell nedan. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

40 (11) Fastighetsbeteckning: Kjula-Blacksta 2:26, 2:7 och Aspesta 2:6 # Kommun Fastighet Köpedatum Pris Tkr Kr/kvm Areal 3 Eskilstuna ASPESTAHULT 1: Eskilstuna LAGERSBERG 1: Eskilstuna EKEBY 2: Eskilstuna SLAGSTA 1: Eskilstuna LOGEN Eskilstuna INDELNINGEN Eskilstuna TUMBO-HUSBY 2: Eskilstuna GRÖNSTA 1: Eskilstuna NASAREN Eskilstuna GRÖNSTA 2: Eskilstuna VALHALLA 2: Eskilstuna VIKINGEN Eskilstuna NAJADEN Eskilstuna NAJADEN Eskilstuna LITOGRAFEN Eskilstuna NÖTKNÄPPAREN Eskilstuna VINDRUVAN Eskilstuna GRÖNSTA 2: Eskilstuna VALHALLA 2: Eskilstuna VALHALLA 2: Eskilstuna VALHALLA 2: Eskilstuna KJULA-BLACKSTA 1: Eskilstuna KJULA-BLACKSTA 1: Eskilstuna TORSHÄLLA 5: Eskilstuna LYKTAN Eskilstuna KJULA-BLACKSTA 1: Eskilstuna LAGRET Ovan redovisas priser inom intervallet kronor per kvadratmeter tomtareal och den genomsnittliga köpeskillingen för hela perioden uppgår till 226 kronor per kvadratmeter. I många av köpen står kommunen som säljare och priserna bedöms vid kommunala försäljningar inte fullt ut spegla marknaden utan marknadsvärdena bedöms ligga på en högre nivå. Inom aktuellt område finns fyra köp med en genomsnittlig köpeskilling på 108 kronor per kvadratmeter. Tre av köpen är från 2012 och ett köp från Köpet från 2017 har en köpeskilling på 150 kronor per kvadratmeter. Det finns även fyra köp från Grönstaområdet som visar på en nivå om cirka 115 kronor per kvadratmeter. RESULTAT Det är svårt att dra någon säker slutsats med ledning av jämförelsematerialet. Med beaktande av värderingsobjektets läge, storlek samt detaljplanens innehåll bedöms ortsprismetoden sammantaget ge ett värde i nivå 125 kronor per kvadratmeter tomtareal eller ett totalt värde på cirka kronor. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

41 (11) Fastighetsbeteckning: Kjula-Blacksta 2:26, 2:7 och Aspesta 2:6 6.4 Förväntningar om ändrad markanvändning Inom fastighetsekonomin definieras råmark som mark vars värde betingas av förväntningar om bebyggelse och inte utgörs av tomtmark. Priset på råmarken bör därmed stiga ju längre i planeringsprocessen markområdet har kommit och därmed närmare en sannolik byggstart med den tillåtna markanvändningen. Väntetider i sådana här processer är kostsamma. Det är först när tomten är byggklar som en realisation av värdet kan erhållas. De viktigaste bland de faktorer som påverkar priset på råmark är: Sannolikheten för exploatering Exploateringsgraden Förväntat pris på slutprodukten Kostnad för exploateringen Tiden tills exploatering kan börja Tiden till exploatering kan påbörjas Exploateringstiden Eventuella yttre hinder för exploatering Områdets storlek Marknadsvärdet för mark med förväntningsvärden (råmark) bör om möjligt bedömas med hjälp av en jämförelse med köp av liknande, på senare tid försålda fastigheter. Det kan dock konstateras att förutsättningarna vid denna typ av förvärv ofta varierar mycket, vilket ger upphov till stora prisskillnader. Av naturliga skäl ligger prisnivån för råmarksförvärv där en exploatering är tidsmässigt avlägsen lägre jämfört med förvärv där byggande kan förväntas vara mera nära förestående. I det senare fallet närmar sig råmarksvärdet värdet av rå tomtmark. Värdet kan dock som lägst uppgå till marknadsvärdet vid pågående markanvändning. NAI Svefa är av den uppfattningen att prisnivån för råmark bör vara relativt likartad var i landet man än befinner sig, förutsatt att alla eller flertalet av faktorerna överensstämmer med värderingsobjektets egenskaper. Beroende på få överlåtelser måste man ha en stor geografisk spridning för att få ett användbart ortsprismaterial. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

42 (11) Fastighetsbeteckning: Kjula-Blacksta 2:26, 2:7 och Aspesta 2:6 Generellt kan sägas, genom att analysera ett större urval från tidigare värderingar, att fastigheter i det lägre intervallet har haft små eller inga uttalade planer på en alternativ markanvändning. Fastigheter i prisintervallet cirka kronor per kvadratmeter har svaga förväntningar om en alternativ markanvändning eller väldigt perifera avskilda lägen som medför stora satsningar på infrastruktur och dylikt. Objekt inom intervallet cirka kronor per kvadratmeter har väl uttalade förväntningsvärden, ofta ingående i översiktsplaner/planprogram eller dylikt som förvandlingsområden/utredningsområden. De högsta nivåerna avser främst objekt med nära förestående planarbete. Spridningen i prisnivå kopplas främst samman med hur starka förväntningar ett visst område haft om en alternativ markanvändning vid köpetillfället, fastighetens läge och lämplighet för ett visst ändamål samt områdets tilltänkta framtida markanvändning och i viss mån även fastighetens storlek. Ungefär 5 ha av fastigheten Kjula-Blacksta 2:26 berörs av Fördjupad översiktsplan (ÖP 2030) gällande Eskilstuna logistikpark (ELP), antagen Målet med planen är att visa hur området kan utvecklas till ett transportcentrum. Utbyggnaden av området sker för närvarande framförallt söder om E20. Någon direkt planläggning för exploatering i aktuellt område finns inte. En viss förväntan om möjlig exploatering någon gång i framtiden bedöms dock finnas. Sådana diffusa förväntningar bedöms komma till uttryck i ett något höjt marknadsvärde för mark/skogsmark. Med den metodik som använts vid värdebedömningen, ortsprismetod, borde i princip marknadsvärdepåverkan av sådana förväntningar få genomslag direkt. På grund av att ortsprismaterialet till större delen kommer från områden där förväntningar inte finns måste dock ett påslag göras i aktuellt fall. Vissa förväntningsvärden bedöms finnas för de delar som ligger inom den Fördjupade översiksplanen. Det bedöms finnas goda grunder till att bygglov beviljas, samtidigt måste säkert en detaljplan upprättas som medför kostnader samt en viss väntetid innan byggnation kan börja. För den del som ligger utanför Fördjupad översiktsplan (f.d. täkt med återställningsområde) ska enligt uppdragets förutsättningar inget värde bedömas, bl.a. för att det finns eller kan finnas miljöbelastningar. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

43 (11) Fastighetsbeteckning: Kjula-Blacksta 2:26, 2:7 och Aspesta 2:6 RESULTAT Bedömningen av råmarksvärdet bygger på ställningstagandena ovan under bedömda faktorer och jämförelseobjektens priser för pågående markanvändning och prisintervaller för mark med förväntningsvärde. Värderingsobjektet har ett bra läge i närhet till befintlig bebyggelse och planerat verksamhetsområde. Storleken på markområdet (Kjula-Blacksta 2:26) bör beaktas och bedöms påverka betalningsviljan. Sammantaget bedöms marknadsvärdet inom området utifrån förväntad ändrad markanvändning uppgå till storleksordningen 50 kronor per kvadratmeter markareal för områden inom Fördjupad översiktsplan. Vid beräkningen ska hänsyn tas till att värdet för pågående markanvändning redan är redovisad ovan i värdeutlåtandet. 7 Samlad marknadsvärdebedömning Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Eskilstuna Kjula-Blacksta 2:26, 2:7 och Aspesta 2:6 vid värdetidpunkten maj 2017 till i storleksordningen: Kjula-Blacksta 2:26 Kjula-Blacksta 2:7 Aspesta 2: kronor (ÖP kvm x 50 kr kr kr) kronor kronor Örebro Urban Runesjö av Samhällsbyggarna auktoriserad lantbruksvärderare Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

44 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, DTZ Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 2

45 Kommunstyrelsen Kommunledningskontoret Samhällsbyggnad KSKF/2017:484 Karin Israelsson, (2) Kommunstyrelsen Köp av fastigheter - Aspesta 2:6 och Kjula-Blacksta 2:7 och 2:26 Förslag till beslut Förslag till kommunfullmäktige 1. Förvärv av de tre registerfastigheterna Aspesta 2:6 och Kjula-Blacksta 2:7 och 2:26 godkänns. 2. Kommunstyrelsens ordförande ges i uppdrag att underteckna nödvändiga förvärvshandlingar. Sammanfattning Eskilstuna kommun köper tre registerfastigheter om ca 28 hektar, norr om E 20 i höjd med Logistikparken vid Kjula. Syftet med förvärven är dels att skapa ett sammanhängande område för logistik och annan industriell verksamhet vilket ger kommunen bättre möjlighet att planera och skapa lämplig industrimark för försäljning, dels att ge kommunal rådighet över ett markområde beläget mellan Eskilstuna Logistikpark och Kjula samhälle. Ärendebeskrivning De tre registerfastigheterna ligger norr om och i anslutning till E 20 i höjd med Logistikparken vid Kjula. Eskilstuna kommun äger redan fastigheten Kjula- Blacksta 1:5, angränsande till Aspesta 2:6. Syftet med förvärvet av Aspesta 2:6, som är detaljplanelagd, är att skapa ett sammanhängande område för logistik och annan industriell verksamhet vilket ger kommunen bättre möjlighet att planera och skapa lämplig industrimark för försäljning. Området ger möjlighet till både större och mindre tomter med bra utformning. Läget utmed E 20 är mycket eftertraktat. I anslutning till området finns infrastruktur som till exempel vägar, el och den service som förväntas finnas inom Eskilstuna Logistikpark. Eskilstuna den stolta Fristaden

46 Eskilstuna kommun (2) Syftet med förvärvet av Kjula-Blacksta 2:7 och 2:26 är att skapa kommunal rådighet över mark i anslutning till kommunens stora industrisatsning Eskilstuna Logistikpark. Fastigheterna ägs av NCC Industry AB vilket förklarat sig villigt att sälja fastigheterna till Eskilstuna kommun. Aspesta 2:6, cirka 9 hektar, är detaljplanelagd för industriell verksamhet. Kjula-Blacksta 2:7 och 2:26, tillsammans ca 19 hektar, är inte detaljplanelagda. Köpeskillingen uppgår sammanlagt till kronor och motsvarar den av auktoriserade värderare vid NAI Svefa AB gjorda värderingen maj 2017; för Aspesta 2:6, kronor för Kjula-Blacksta 2:7 och kronor för Kjula-Blacksta 2:26. Finansiering Finansiering sker inom exploateringsprojektet Eskilstuna logistikpark. Konsekvenser för hållbar utveckling och en effektiv organisation Beslutet leder till ett effektivt nyttjande av resurser och befintlig infrastruktur. KOMMUNLEDNINGSKONTORET Pär Eriksson Kommundirektör Kristina Birath Miljö- och samhällsbyggnadsdirektör Beslutet skickas till: Kommunstyrelsen, kommunledningskontoret, miljö och samhällsbyggnad NCC Industry AB Eskilstuna den stolta Fristaden