Beskrivning och värdering. avseende fastigheten. Lucksta 1:126. Sundsvalls kommun. Kronofogdemyndighetens diarienummer F

Transkript

1 Beskrivning och värdering avseende fastigheten Lucksta 1:126 Sundsvalls kommun Kronofogdemyndighetens diarienummer F FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Kungsgatan 29 Drottninggatan 36 Baltzarsgatan 18 Kungsgatan 56 V Kvarngatan 64 Svidjevägen 8 Stora Gatan 16 Kyrkgatan 6 Box Stockholm Göteborg Malmö Norrköping Nyköping 94 4 Umeå Västerås Östersund

2 Lucksta 1: (13) Sundsvalls kommun SAMMANFATTNING Värderingsobjektet utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 12). Värderingsobjektets utgörs av ett skifte som enligt mätningar på digitalt kartmaterial omfattar 2,6 ha. Av totalarealen beräknas 6,5 ha utgöras av produktiv skogsmark, 12,4 ha av åkermark och 1,7 ha av övrig mark. På värderingsobjektet står två större renoverade ekonomibyggnader med verkstadslokaler och kontor. En av dessa är under utbyggnad. Det står också en enklare öppen byggnad av carporttyp/skärmtak, samt ett gammalt timrat torp. Värderingsobjektet är beläget just väster om Lucksta, ca 2 km sydväst om Sundsvall. Marknadsvärdet för Lucksta 1:126 bedöms vid värdetidpunkten vara 3 kronor. UPPDRAG Uppdragsgivare Syfte Värderingsobjekt Kronofogdemyndigheten har uppdragit åt Forum Fastighetsekonomi AB att värdera rubricerade fastighet. Värderingsobjektets läge och omfattning framgår av kartbilagan. Värderingen syftar till att bedöma fastighetens marknadsvärde och skall användas i samband med en eventuell exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en försäljning på den allmänna fastighetsmarknaden. Fastigheten Lucksta 1:126 i Sundsvalls kommun. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsägaren, fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karakteristik och har ingen självständig betydelse. Besiktning utfördes under vintertid med snöförhållanden. Utförd besiktning är ej av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt JB 4:19.

3 Lucksta 1: (13) Sundsvalls kommun Underlag Besiktning av värderingsobjektet i januari 218. Uppgifter från fastighetsägaren Utdrag ur fastighetsdataregistret - Ortsprismaterial. Kartmaterial. BESKRIVNING Lagfaren ägare Privatperson Fastighetstyp Bebyggd lantbruksenhet (typkod 12) Förvärvstillstånd Förvärvstillstånd krävs ej Läge Planförhållanden Värderingsobjektet är beläget just väster om Lucksta, ca 2 km sydväst om Sundsvall. Se bifogad karta i bilaga 9. Inga kända. Servitut/rättigheter Se fastighetsinformation bilaga 2. Samfälligheter m.m. Inteckningar Uppgifter om andel i samfälligheter saknas. Troligen är vägen in till den avstyckade fastigheten samfälld. Se även fastighetsinformation bilaga 2. 1 inteckning med ett totalt belopp om 2 3 kr. Se fastighetsinformation bilaga 2. Inskrivningar Se fastighetsinformation bilaga 2. Planer bestämmelser Inga kända Arrenden m.m. Åkermarken nyttjas av annan med muntlig överenskommelse. Energideklaration Arealer/tax.värde Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra denna skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). Värderingsobjektet utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 12). Vid den senaste taxeringen för lantbruksenheter åsattes följande värden för Lucksta 1:126. Arealer enligt taxeringen och uppmätt areal i digitalt kartmaterial:

4 Lucksta 1: (13) Sundsvalls kommun Ägoslag/enhet Tax. värde (tkr) Taxerad areal Uppmätt areal* Tomtmark 74,17 Bostadsbyggnad 225 Skogsmark ,5 Impediment, Åkermark ,4 Betesmark, Övrig mark 1,7 Ekonomibyggnad 722 Totalt ,6 *Uppmätt areal används vidare i värderingen. Försäkring Gården är enligt ägaren försäkrad. BESKRIVNING AV EKONOMIBYGGNAD MED VERKSTAD OCH KONTOR (BYGGNAD 1) Gårdens ursprungliga ladugård som är ombyggd och tillbyggd de senaste tio åren. Lokalen innehåller idag verkstadslokaler lagerlokaler, personalutrymmen med kök omklädningsrum och dusch samt kontorslokaler. Byggnadsår: Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Fönster: Värme: Ventilation: Anslutningar: Okänt, uppskattas till före 195. Omfattande renoveringar och tillbyggnader de senaste tio åren Gjuten platta Delvis putsad mur och resten träregel. Lockläktspanel, målad med falu röd, delvis nymålad. Pannplåt Tvåglasfönster Luftvärmepumpar I kontorslokaler på övre plan finns mekanisk ventilation med FTXsystem som återvinner värme från den uppvärmda frånluften. I övriga utrymmen troligtvis självdrag. Kommunalt vatten och avlopp enligt taxeringsuppgifter. Planlösning huvudbyggn: Den norra delen av huvudbyggnaden utgörs av ett stort utrymme om ca 185 kvm med höjd till takfot och höga dubbelportar i gaveln. Betonggolv och vit plåt på väggar och tak. Telferbalk som täcker hela lokalen. Den södra delen av huvudbyggnaden håller lagerutrymmen samt en reception och omklädningsrum.

5 Lucksta 1: (13) Sundsvalls kommun Huvudbyggnad Övre plan: Tillbyggnader: Lagerutrymmet har gråmålat betonggolv och vägar målat i vit till grå nyans samt vita takplattor. Receptionen har ett grårutigt klinkergolv i två nyanser samt ljusa väggar och tak. Omklädningsrummet har ett enkelfärgat grått klinkergolv och ljusa väggar. I receptionen leder en öppen spiraltrappa upp till övre plan. På byggnadens västra sida är en utbyggd entré under konstruktion. Ungefär halva huvudbyggnaden (södra delen) har ett övre plan med kontor i två skilda rum samt toalett. Golvet i kontoren är klickgolv i ek. Väggarna utgörs av vitmålad pärlspont och taken är vita. Taken är öppna en bit över takfot vilket ger rymd. Lokalerna är också ljusa tack vare de många fönstren. Toaletten har ett mörkgrått klinkergolv och vitmålad pärlspontspanel på väggarna. Arean på hela övre plan bedöms till kvm. På byggnadens västra långsida finns två tillbyggnader. Den ena utbyggnaden är delad i två delar varav ett utgörs av ett oisolerat förrådsutrymme om ca 45 kvm. Det andra utrymmet utgörs av ett varmbonat långsmalt rum med gjutet målat betonggolv med vit plåt på väggar och tak. Arean bedöms till ca 85 kvm. Den andra tillbyggnaden håller kök samt toalett och duschutrymme. Golvet i köket och på toaletten är detsamma som i receptionen. Väggar i vitmålad pärlspontspanel. Duschutrymmet har ett ljusgrått klinkergolv och ett mörkare klinker på halva väggen och ett ljusare kakel på den övre halvan av väggen. Arean på dessa utrymmen bedöms till ca 4 kvm. Alla utrymmen är inte uppmätta inomhus utan till viss del uppskattade utifrån mätningar från byggnadens utsida samt mätningar på digitalt foto. För en bättre överblick se också bifogad planritning i bilaga 7. Planritningen skall inte som en exakt återgivning av verkligheten när det gäller rummens storlek i förhållande till varandra. Byggnadsarea hela byggnaden: Ca 59 kvm

6 Lucksta 1: (13) Sundsvalls kommun BESKRIVNING AV EKONOMIBYGGNAD MED VERKSTAD OCH PÅGÅENDE UTBYGGNAD (BYGGNAD 2) Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Fönster: Värme: Ventilation: Beskrivning Gjuten platta träregel. Lockläktspanel, målad med falu röd, delvis nymålad. Pannplåt Tvåglasfönster Luftvärmepump Ej utrett, troligtvis självdrag Byggnadens västra del håller ett varmbonat utrymme som nyttjas som verkstad och lager. Gråmålat betonggolv med vit plåt på väggar och tak. Arean av utrymmet bedöms till ca 12 kvm. Ombyggd för ca fem år sedan. Byggnadens östra del är under konstruktion, se bilder i bilaga 8 Arean bedöms till ca 125 kvm. BESKRIVNING AV TORP Tomt Bostadsbyggnad Tomten omges närmast av öppen mark, fastighetens ekonomibyggnader samt annan tomtmark. Ett våningsplan och oinredd vind. Byggnaden bedöms med hänsyn till typ och ålder att vara i sämre skick än normalt. Byggnadsår: Okänt, uppskattas till före 19 Grundläggning: Torpargrund. Stomme: Timmer som ser ut att vara i gott skick med hänsyn till dess ålder. Fasader: Timmer, målad med falu röd. Yttertak: Tegel Fönster: Saknas. Delvis täckta med skivor. Värme: Saknas. Ventilation: Självdrag Anslutningar: Saknas Beskrivning: Total byggnadsarea Torpet har stått kallt i många år och är av enkel typ. Värdet bedöms som ringa och återfinns i timmerstommen. Byggnaden beskrivs därför ej närmare. ca 5 kvm

7 Lucksta 1: (13) Sundsvalls kommun BESKRIVNING AV ENKLARE EKONOMIBYGGNAD (SKÄRMTAK) En enkel öppen brädslagen byggnad med jordgolv. Enligt fastighetsägaren står byggnaden på ofri grund och ägs av företaget som hyr lokalerna på värderingsobjektet. BESKRIVNING AV ÖVRIGA BYGGNADER I åkerkantenstår en öppen lada i sämre skick som nyttjas som ligghall för kor. BESKRIVNING AV SKOGSMARKEN Areal Skogstillstånd Ca 6,5 hektar utgörs av produktiv skogsmark. Skogsmarken utgörs i huvudsak av fyra bestånd belägna i en sydsluttning. Virkesförrådet är relativt lågt och ungskogarna ojämna. Bestånd tre som bedömts som R1 är återbeskogningen osäker och omöjlig att bedöma under rådande snöförhållanden. Bestånd 3 har också ett antal kvarvarande frötallar. Bestånd fyra är en gallrad grandominerad G skog. Arealens fördelning på åldersklasser Kalm _1 11_2 21_3 31_4 41_5 51_6 61_7 71_8 81_9 91_1 11_ Jakt & Fiske Enligt länsstyrelsen i Västernorrlands län ingår fastigheten i Karlings viltvårdsområde som omfattar 1 8 ha.

8 Lucksta 1: (13) Sundsvalls kommun BESKRIVNING AV ÅKERMARKEN Areal Användning Åkermarken omfattar enligt mätningar på digitalt kartmaterial totalt ca 12,4 ha. Enligt fastighetsägaren är kvaliteten på åkermarken normal för området. Brukas av annan person än fastighetsägaren enligt muntlig överenskommelse. Halva arealen nyttjas idag som bete. VÄRDERING Allmänt Av värderingstekniska skäl används en delvärdesmetod, vilken innebär att det inför värdebedömningen görs en uppdelning av värderingsobjektet i delobjekt. Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets marknadsvärde. VÄRDERING AV ALLA EKONOMIBYGGNADER Värderingsmetod Värderingsobjektets ekonomibyggnader är inte de typiska för en lantbruksfastighet. Det saknas också uppgifter för att värdera byggnaderna utifrån nuvarande nyttjande och hyresnivå. Tack vare byggnadernas utformning, kvalité och geografiska läge görs bedömningen att dessa är jämförbara med en industrifastighet. Värderingen utgår därför från en kassaflödeskalkyl som baseras på en bedömd marknadshyra. Värdet bedöms vara likvärdigt om fastigheten säljs uthyrd till marknadsmässig hyra alternativt utan hyresgäst. Kalkylen beräknas på de lokaler som kan nyttjas direkt. Pågående byggnationer och enklare byggnader och lagerytor beaktas i den slutliga bedömningen av värdet. Marknadsvärde Kassaflödesanalysen bygger på en bedömd hyresnivå på 5 kr/kvm för verkstadslokalerna (benämnd industri i kalkylen), 5 kr/kvm för kontorslokaler och personalutrymmen, samt 3 kr/kvm för lagerytor. Direktavkastningskravet är satt till 9,6 % vid kalkylperiodens början och 8,5 % vid kalkylperiodens slut (5 år). Kalkylen ger ett bedömt marknadsvärde omkring 2 62 kronor. Se kassaflödesanalys i bilaga 6.

9 Lucksta 1: (13) Sundsvalls kommun Med beaktande av ovanstående samt beaktat pågående byggnationer och enklare byggnader bedöms marknadsvärdet för ekonomibyggnaderna till 2 8 kr inklusive markvärde. VÄRDERING AV TORP Värderingsmetod Marknadsvärde Torpet i befintligt skick bedöms inte vara attraktivt för en potentiell köpare av värderingsobjektet. Marknadsvärdebedömningen görs därför erfarenhetsmässigt och baseras på försäljningar av timmerstommar för nedmontering/flytt. Marknadsvärdet bedöms till 2 kr. VÄRDERING AV SKOGSMARKEN Värderingsmetoder Beståndsmetoden Skogen har värderats med beståndsmetoden, som är en intäkts/kostnadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på behovet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa. Redovisade värden är marknadsanpassade genom att kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en analys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid beräknats vilket realt avkastningskrav köparna haft. En glidande kalkylränta mellan 2,5 och 2,7 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet inte ingår. Utöver skogsvärdet har följande övriga värdepåverkande faktorer värderats eftersom de inte beaktas i beståndsmetoden: Jaktmarksvärdet har värderats genom analyser av jaktarrende, fällavgifter samt möjlighet att arrendera rätt att jaga i området. Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt.

10 Lucksta 1: (13) Sundsvalls kommun Värdekalkylen grundas på ett uttag år om ca 56 m3sk. Vald avverkningstakt bedöms i värdehänseende spegla marknadens syn vid budgivning. Värdeberäkning har skett med gällande virkesprislistor från Holmen Skog som grund. Skogsvårdslagens ransoneringsregel (11 SVL, 1979:429) Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas inte av skogsvårdslagens ransoneringsregler. Detta har beaktats i värderingen. Naturvårdshänsyn enligt 3 Skogsvårdslagen I värdekalkylen har av naturvårdsskäl 2 % på beståndsnivå klassats som skog som i normalfallet lämnas av miljö eller naturvårdshänsyn. Enskilda bestånd har en högre avsättning. Enligt bilaga 4 bedöms värdet till avrundat 153 kr. Jaktvärde Det bedömda jaktvärdet uppgår till 4 kr/hektar och år. Kapitaliserat med 4 % kalkylränta ger detta värdet 1 kr/hektar. Jaktvärdet på skogsmarkens areal om 6,5 ha bedöms till 6 5 kronor för all framtid. Bedömt värde för skogen enligt beståndsmetoden uppgår således till avrundat 16 kronor inkl. jaktvärde. Ortsprismetoden Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden som bygger på en jämförelse med likartade skogsfastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med värderingsobjektet. Korrigering görs för tidsoch egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, t.ex. kr/hektar eller kr/m 3 sk. Beräkning av värde enligt ortsprismetoden har skett genom en analys av nitton (19) försäljningar av skogsdominerade fastigheter i Sundsvall, Timrå, Ånge Nordanstig och Hudiksvalls kommuner. Som underlag för ortsprisanalysen har fastigheter sålda från 215 och framåt med virkesförråd <8 m3sk/ha valts ut. Samtliga fastigheter är sålda på den öppna marknaden. Ortsprismaterialets genomsnittliga virkesförråd är 53 m 3 sk/ha och boniteten är 4,9 m 3 sk/ha och år. En medeltalsanalys av jämförelseobjekten ger en

11 Lucksta 1: (13) Sundsvalls kommun marknadsvärdenivå om ca 22 kr/ha inkl. jaktvärde. Se ortsprismaterial i bilaga 5. Direkt överfört på värderingsobjektet erhålls: 6,5 ha x 22 kr = 145 kr Ortsprismetoden ger ett marknadsvärde om avrundat 145 kr. Avvägning mellan de båda metoderna I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet, medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om marknadsvärdenivån. De egenskaper som bl.a. bedöms påverka värdet positivt är den goda boniteten samt värderingsobjektets relativa läge med närheten till Sundsvall. Eventuella föryngringsbehov och den relativt höga lövandelen bedöms påverka värdet negativt. Erfarenheten visar också att jämförelseköpen inte tar full hänsyn till värdepåverkande förhållanden, varken uppåt eller nedåt med full effekt, utan strävar mot mitten. Sammantaget bedöms det mest sannolika marknadsvärdet för skogsmarken återfinnas mellan de båda värderingsmetoderna. Marknadsvärde Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till avrundat; 15 kronor inkl. jaktvärde om det hade varit en självständig enhet. Det bedömda marknadsvärdet motsvarar ca 23 kr/ha. VÄRDERING AV ÅKERMARKEN Marknadsvärde Riktvärdenivån för åkermark i den senaste fastighetstaxeringen avseende lantbruksfastigheter i det aktuella området är 22 kr/ha för åkermark med normal produktionsförmåga och tillfredställande dränering. Detta motsvarar en marknadsvärdenivå ca 3 kr/ha (22 /,75). Ortprismaterialet för åkermark i området är begränsat och varierar relativt mycket beroende av geografiskt läge, kvalitet och lokal konkurrens på marknaden.

12 Lucksta 1: (13) Sundsvalls kommun Med stöd av skatteverkets riktvärdenivåer och med hänsyn till läge, arrondering och kvalité bedöms marknadsvärdet för åkermark inklusive jaktvärde till 3 kr/ha. För hela arealen bedöms värdet till avrundat 37 kronor. SUMMA DELVÄRDEN Ekonomibyggnader: Torp: Skogsmark: Åkermark: 28 kr 2 kr 15 kr 37 kr Summan av delvärdena blir 3 34 kr. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING AV HELA FASTIGHETEN Marknadsvärdet för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom delobjekten värderats som självständiga enheter måste en sammanvägning ske där hänsyn tas till att de ingår i en större enhet. Delvärdesmetoden pekar på ett värde kring 3 34 kr. Värderingsobjektet består av flera delar; ekonomibyggnader, åkermark, skogsmark m.m. Då lejonparten av värdet återfinns i ekonomibyggnaderna bedöms en trolig köpare vara den som är intresserad av just dessa. En viss försiktighet bör därför iakttas vid den slutliga värdebedömningen. Enligt resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheten Sundsvall Lucksta 1:126 vid värdetidpunkten februari 218 till: [ 3 / tremiljoner ] Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden.

13 Lucksta 1: (13) Sundsvalls kommun Forum Fastighetsekonomi AB Umeå Arvid Jonsson Skoglig Magister Bilagor 1. Allmänna villkor för värdeutlåtande 2. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 3. Skogstillstånd samt avdelningsbeskrivning (R12, R1, R3, R1) 4. Värdekalkyl samt värderingsförutsättningar, skogsmark (R2, R7, R11) 5. Ortsprismaterial skogsfastigheter 6. Kassaflödeskalkyl 7. Enkel planritning av nedre plan på ekonomibyggnad Bilder 9. Kartor

14 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CB Richard Ellis AB, DTZ Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 2

15 12345ÿ ÿÿ85ÿ825ÿ :6 ;:6:<=>7>8ÿ al8:bÿ=4n64 TU<=:OVÿ \756N7=6ÿ "G$),ÿ RN:4O a48w4n6 x84n: [>6:<=>7>84N [>5=N7Q>7>84N 45ÿÿ5ÿ ÿ"#$%&'()*+,-&.ÿ/ //W/XY 4OPL>>4ÿM:O:>ÿ /11/ J:>456:ÿL>MN7>8:>ÿ7 7>5=N7Q>7>85M:O:>ÿ /112 R=6S4O76:65M46SPÿ7 7>5=N7Q>7>85M:O:>ÿ?_EF+&Hÿ"G$), \756N7=65=`Mÿ / ZZ[\Vÿ WW)I) /1]X]1W+E1+X1+A ^IIXXXE^ /11 cpndm: cpndm:s`64o4n:4o Tÿe?fghgiÿWWÿ(jk IW WXXnX \LN4QÿO4>M4N:4O I2IYYn lÿe?fghgiÿwwÿ(jk \LN4QÿQ46:>4N:4O?opq?r"DD m:8756:n=4n64 s`64o6/ÿy/yÿfc$ "&$%,F&-&.Hgtÿ),+)#,+A_C-B)GÿC)G+&_$,uA+ÿ-ÿ+A])EFGt%,&+&e)FGÿ// IXX/I1W /ÿy/yÿfc$ ",&+B+&vÿ?C+-&ÿz-B#+ÿz@&&), R>M:O[>5=N7Q>7>85M48R=6 y /Y1X1 F1^1Ivÿ// F1^12 IW kÿ D-&AC%.+&ÿYÿ{ÿ (_G)#Gÿ)&G)#ÿ-&G+EF&-&.),Hÿ }~ÿe%c+&ÿg,)&b~_,gf}~khÿ/i1y1/ÿ }~+BF-#-&.Hÿnnÿ?g vÿ)cb+,ÿ+#)ÿ^)bg-.+g+&n IXÿW/ÿj)G^_,Bÿ (_G)#Gÿ]+#_~~H/nnÿ?g {+#)BG),Hÿ?@&ABC)#ÿD@EFBG)ÿH/Iÿ TN {+#)BG),Hÿ?@&ABC)#ÿD@EFBG)ÿHÿ ;:Ò /nnÿ?g /112 [>5=N7Q>7>85M48 R=6 TN[>5=N7Q>7>84N [>5=N7Q>7>85M48 R=6 YY/ "CG)#BB+,C-G@GÿF,)^G#+A&-&.W /"CG)#BB+,C-G@GÿF,)^G#+A&-&./X1/1/ I121Y // W

16 12345ÿ ÿÿ85ÿ825ÿ / :;<= FGÿIGJKLMNOMOPQRJS /123451>1AB!-. /123451>C515DE8283!"#$!'$!)"$*(& +!,!(')& -.!%($#%%&!'$##"& _\P WMUZOMOPJ[SP\LZXÿ]^^PMYSÿJRKORJ TNSRUJJGLNMSVS WMUZOMOPJ[SP\LZXÿTNJSbaKOMOP WGJKLMNOMOPXÿc\SÿRSÿRON\OZRdÿVOZGLe[URÿfaeÿYgLObRÿIGYMOSUMPRÿN\PGOÿRÿYgLÿVSYRLSÿSMUÿRUh\O N\P& WGJKLMNOMOPXÿ+LRYSUGZOMOP `YMaMRUJGLNMSVS j:k56283>lbb32?156wmuzomopj[sp\lzxÿqgzomopj[sp\lz FSRLKJSLgh igug QRJS QGZOMOPJL\S %%& j:k56283>58451 QROSILVKJGOeGSdÿIGIbPPZÿm )%" ]SPgLÿSRoGLMOPJGOeGSÿfaeÿfhYRSRLÿeGUÿLGPMJSGLYRJSMPeGS& j:k56283>p695 )*!' %n s83<5895ÿp6958ÿ &()&%%%ÿfr+ÿ *&%%%ÿfr+ÿ 96:pÿCA338:9>p69596:pÿ;:6Ep695 % j:k56283><6 ifhshrlk )(&%%%ÿfr+ )(&%%%ÿfr+ÿ ) WfJSRZJIbPPORZ*&%%%ÿFr+ FKfPJhRLK FKfPJMh^GZMhGOS%ÿFr+ tkglhrlk WGSGJhRLK rkfofhmibpporz)&%%%ÿfr+ *&%%%ÿfr+ "#&%%%ÿfr+ "ÿer unlmpÿhrlk j:k56:9ÿ73:65 v895=wl6292>eÿ?x6; %ÿer ÿer '(%('!"## TLOGJGOdÿFNGMOÿyMJUGÿyVOORL QMOZN\PGOÿ '(ÿ"ÿ.rsyflj )ÿwÿ $,bjmjkÿ^gljfo QRPYRLSÿGUGLÿifhSL\S 73:8951AB 45ÿÿ5ÿ

17 12345ÿ ÿÿ85ÿ825ÿ GÿAAAÿJKL :F+).!#.1ÿ :.;#!$%&'< IZAÿL NOPQRÿSQTUPVÿRWRTÿSQTUPVPXTUYÿLRTÿXP GGHIA?? M)!.%"ÿ E$/)<!"#F+!,"#ÿ _%).1ÿ1$/.ÿ I.)#%ÿFÿ.<1Fÿ D[LL\PUWQÿKUQRPÿ]TRQÿ[L :.;#!$%&'<!"#!$%&'#%(#)ÿ'+,(-'2`&&%."ÿ,ÿ1.%)2!-/ÿ !"#ÿ D[LL\PUWQÿUKW[^^ af')."'`).ÿ dzÿjkl f`2`&&%."',!ÿ IdAdÿ ÿa$-)!`++#'`).ÿ :$12`&&%."',!ÿ?AÿJKL a#2`&&#1'#)`ÿ BL]b\Sÿ^]ÿWUPQcT\J IAeÿJKL IdGdÿ :F).1ÿ').%".!"F G>!"#`).ÿ!"#,!ÿ %&ÿ g%"#!ÿa`&&%."ÿ hri :.;#!$%&'< _%).1ÿ1$/.ÿ dÿbuÿ _!#.1ÿ $!/#'kl!,"mÿ2.!ÿ AÿJcLnbUÿ AAAGGIj E$/)<!"#F+!,"#ÿ af%$)#)'/1.''ÿ of')%."'f A %&ÿ of')%."'/1.''ÿ A$!/#'kl!,"mÿ1l<ÿ AÿJcLnbUÿ $!/#'kl!,"m )F).1)ÿ :.;#!$%&'<!"#!$%&'#%(#)ÿ,/#!+.!/ÿ p9!"#ÿ IAGÿJcLnbU IGÿbU GZH@AAAÿBCD _!#.1ÿ qt[v\jqr[pssttl]uuÿp[tluwÿney a#'/.k#%(#)ÿ AAGGAAI E$/)<!"#F+!,"#ÿ v! wrwstrvssqxwupvrnbixwkvtxprtuvÿngy %#!$%&ÿ 45ÿÿ5ÿ

18 12345ÿ ÿÿ85ÿ825ÿ :;4X333ÿYZ ÿ ]LCCBM?DLFMÿ ^3_ÿà'ÿ ÿ ]LCCBM?DWIbLJÿ q(dÿ cde)f&! jk)(ÿ4l73ÿm44nÿ gÿ'!f`*%! ÿ''gÿa)h(i) q,)'! ÿm2nÿ 22_X333ÿYZ ÿ ]LCCBM?DLFMÿ 253ÿà'ÿ ÿ ]LCCBM?DWIbLJÿ ÿ q(dÿ a)h(i)ÿ4l738ÿm:2nÿ 6!f`*%! gÿ/i)hfa()`f&!hÿ''g q,)'! ÿm2nÿ 4:5X333ÿYZ ÿ ]LCCBM?DLFMÿ 4_3ÿà'ÿ ]LCCBM?DWIbLJÿ ÿ ufc=>? ÿ q,)'! ÿm2nÿ 4l738ÿm:4nÿ $,/(gÿ ÿ!h!ÿ,tÿ *`%!%h(gÿa)h(i) ywdhab?ÿjm>h q(dÿ r>dp>xbc zaf&.t`%*%/ wmfxj 233; :;:4 yhf +,-.)*/&ÿ1ÿ2345ÿ6(&)*! $!%&'&()*(& Ye%hfa! ÿ$et`f&!ÿ4"427gÿ4"4:3 ÿ$et`f&!ÿ4"44;ÿ ÿ35548;:ÿ;:ÿ;:!"ÿ$!%&'&()*(& 45ÿÿ5ÿ

19 BESTÅNDSMETODEN Version Sammanställning över fastigheten: R12A FORUM FASTIGHETSEK. AB Lucksta 1:126 Datum: UMEÅ Körningsnr: / Län: Församling: Gävleborgs län Kommun: Sundsvall Fältarbete: Arealfördelning ha Produktiv skogsmark 6,5 Hänsynsmark, Skogsimpediment, Åkermark 12,4 Betesmark, Övrig mark 1,7 Vatten, Total areal 2,6 % Virkesförråd (exkl. hänsynsmark) m3sk % Tall Gran Löv Björk Contorta Ek Bok Totalt förråd 36 Förråd per ha Bonitet och löpande tillväxt Medelbonitet: 5,4 m3sk per ha Tillväxt per år: 3, m3sk Ideal prod.förmåga: 35, m3sk Föreslagen avverkn. under tio års perioden Slutavverkning 56 m3sk Gallring m3sk Totalt 56 m3sk Medeltransportavstånd Slutavverkning: Gallring: Medel: m m m Medeluttag per avverkn. under tio års perioden Slutavverkning 19 m3sk Gallring m3sk Medel ttrp.avst 133 m Ålderklassfördelning Areal % Ålder

20 BESTÅNDSMETODEN Version FORUM FASTIGHETSEK. AB UMEÅ SKOGSTILLSTÅND fördelning på åldersklasser Datum: Körningsnr: / R1 ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp År 7 FASTIGHET: Lucksta 1:126 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Församling: Tall Kommun: Sundsvall Gran Län: Gävleborgs län Löv Värderare: Arvid Jonsson Björk Fältarbete: Contorta Värderingstidpunkt: Ek Bok Virkesförråd m3sk ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk/ha Produktiv skogsmark 6.5 ha Hänsynsmark. ha Skogsimpediment. ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 5.4 Åkermark 12.4 ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 3. Betesmark. ha Övrig mark 1.7 ha Vatten. ha Totalareal 2.6 ha SKOGSTILLSTÅND OCH AVVERKNING ÅLDERS- KLASS TILLSTÅND VID INVENTERING AVVERKNING ÅR AVVERKNING ÅR 1-1 AREAL BON FÖRRÅD, m3sk SLUTAVVERKN. GALLR SLUTAVVERKN. GALLR ha % m3 tot /ha ha m3sk m3sk ha m3sk m3sk Kalm ÖF. ( 1.9) ( 1.9) 2 -. (.) - ÖVR.SK. (.) -. (.) - (.) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal. ha, förråd m3sk MYR, areal. ha, förråd m3sk BERG, areal. ha, förråd m3sk

21 BESTÅNDSMETODEN Version FORUM FASTIGHETSEK. AB UMEÅ SKOGSTILLSTÅND fördelning på huggningsklasser Datum: Körningsnr: / R3 ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 FASTIGHET: Lucksta 1:126 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Församling: Tall Kommun: Sundsvall Gran Län: Gävleborgs län Löv Värderare: Arvid Jonsson Björk Fältarbete: Contorta Värderingstidpunkt: Ek Bok ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk Produktiv skogsmark 6.5 ha Virkesförråd m3sk/ha Hänsynsmark. ha Skogsimpediment. ha Åkermark 12.4 ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 5.4 Betesmark. ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 3. Övrig mark 1.7 ha Vatten. ha Totalareal 2.6 ha SKOGSTILLSTÅND OCH ÅTGÄRDER HUGG- NINGS- TILLSTÅND VID INVENTERING ÅR ÅR 1-1 KLASS AREAL BON FÖRRÅD, m3sk AVVERKNING SKOGS- AVVERKNING SKOGSha % m3 tot /ha m3sk ha VÅRDha m3sk ha VÅRDha TILLV LÖP m3sk K1 K11 K2 K R1 R11 R2 R G1 G S1 S2 S21 S E1 E2 E ÖF ÖVR.SK ( 1.9) (.) ( 1.9) (.) (.) (.) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal. ha, förråd m3sk MYR, areal. ha, förråd m3sk BERG, areal. ha, förråd m3sk

22 BESTÅNDSMETODEN Version FORUM FASTIGHETSEK. AB UMEÅ KARTA NR: SKIFTE: RES NR: Fastighet: Lucksta 1:126 FÄLTUPPGIFTER Sida: 1 R1 G Datum: Körningsnr: / FIGUR MARK och BESTÅND TRÄD AVVERKNING Avdel- Res Ordn Areal Ägosl Hkl Skikt Terräng SI Ung- Ålder Volym Tidp Trädslag Dgv Styr- Ti Dto Kvalitet Tim- Huggn Natur ning nr tal /Målkod transp skog för ka % mer kostn % Avst Kostn avv just ha Andel just /ha tot cm 1 2,4 SkogPG R2 1 T T 8 G 1 B 1 SKOGS- VÅRD Tidp Åtg Kost ANMÄRKNING 2,3 SkogPG G1 2 G G B ,9 SkogPG R T G 2 B 4 L ,9 SkogPG R T T ,5 SkogPG G1 2 G G 8 19 B L ,2 SkogPG G1 1 B G 5 2 L ,2 SkogPG G1 1 B G 4 15 B ,4 Åker 11 1,7 Övr ma

23 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING FORUM FASTIGHETSEK. AB värdeberäkning för fastigheten Sida: 1 (2) UMEÅ Lucksta 1:126 Datum: Körningsnr: / R2G Församling: Kommun: Län: Sundsvall Gävleborgs län Värderare: Fältarbete: Värderingstidpunkt: Arvid Jonsson ÄGOSLAG SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Produktiv skogsmark 6.5 ha Tall Hänsynsmark. ha Gran Skogsimpediment. ha Löv Åkermark 12.4 ha Björk Betesmark. ha Contorta Övrig mark 1.7 ha Ek Vatten. ha Bok Totalareal 2.6 ha Virkesförråd totalt Virkesförråd per ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: Löpande tillv, m3sk/ha, år: ÅLDERSKLASSFÖRDELNING Kalm Areal, ha Areal, % Förråd, m3sk VIRKESVÄRDEN, medeltal PERIOD TALL / CONTORTA GRAN tim. LÖV tim. mav tim. tim. mav tim. tim. mav VÄRDE and. and. and. Virke kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3sk PERIOD BJÖRK EK BOK BRUTTO- BRUTTO- tim. tim. mav tim. tim. ved tim. tim. mav VÄRDE and. and. and. Grot kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3f

24 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING R2G FORUM FASTIGHETSEK. AB värdeberäkning för fastigheten Sida: 2 (2) UMEÅ Lucksta 1:126 Datum: Körningsnr: / SKOGS- OCH NATURVÅRD, medeltal PERIOD SKOGSVÅRDSKOSTNADER NATURVÅRDSHÄNSYN Föryngring Röjning Övriga barr, löv ädellöv barr, löv ädellöv åtgärder Lämnad volym kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha m3sk DRIVNINGSKOSTNADER, medeltal PERIOD HUGGNING- OCH TERR. TRP. INDIREKTA DRIVNINGS- GROT.TERR.TRP. KOSTNADER DRIVNINGS- KOSTNAD KOSTNADER Slutavv Gallring KOSTNADER medeltal kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub kr / m3f VÄRDEBERÄKNING, Diskonteringsprocent 1: 2,5% Diskonteringsprocent 2: 2,7% Åldersjustering: 1 PERIOD AVVERKNING ROTNETTO GROTNETTO SKOGSV. ALLMÄNNA SKOGS- NUVÄRDE Grot KOSTN. OMKOSTN. NETTO m3sk m3f kr kr kr kr kr kr SUMMA NUVÄRDE kr IMPEDIMENT HÄNSYNSMARK Avv volym m3sk Virkesförråd m3sk AVRUNDAT VÄRDE 153 kr Virkesvärde kr Medelvärde kr/ha Medelvärde per ha kr Markvärde kr Medelvärde kr/m3sk Medelvärde per m3sk 52 kr Grotvärde kr Summa värde Summa värde kr (inkl grot) kr VÄRDESAMMANSTÄLLNING Skog kr Hänsyn Impediment... Summa avrundat värde 153 kr Ort & Datum kr kr... Värderare

25 BESTÅNDSMETODEN Version R11 FORUM FASTIGHETSEK. AB UMEÅ Datum: Körningsnr: / VÄRDERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR INFORMATION FASTIGHET : Lucksta 1:126 Värderare : Arvid Jonsson Församling : Kommun : Sundsvall Kartunderlag : Län : X Fältarbete : Länsdel : 6 Värderingstidpunkt : Totalareal : 2,6 BRUTTOPRISER/KOSTNADER Virkesprislista : X 5617 Huggningskostnadstabell : X 6116 Terrängtransportkostnadstabell : X 6116 Indirekta avverkningskostnader : 1 kr/m3f Röjningskostnad : 3 kr/ha Kulturkostnad : 8 kr/ha Röjningskostnad ädellöv : kr/ha Kulturkostnad ädellöv : kr/ha Allmänna omkostnader : 4 kr/ha,år Självföryngringskostnad : 35 kr/ha Impedimentmarksvärde : 15 kr/ha Självföryngringskostnad ädellöv : kr/ha PRISTILLÄGG/AVDRAG Talltimmer : 7 kr/m3to Tallmassa : 33 kr/m3fub Grantimmer : 7 kr/m3to Granmassa : 33 kr/m3fub Lövtimmer : kr/m3to Lövmassa : 33 kr/m3fub Björktimmer : kr/m3to Björkmassa : 33 kr/m3fub Contortatimmer : kr/m3to Contortamassa : 33 kr/m3fub Ektimmer : kr/m3to Ekved : kr/m3fub Boktimmer : kr/m3mi Bokmassa : kr/m3fub Grot : kr/m3f AVVERKNING Kvalitetstabell : X G613 Redovisa hänsynsmark? : Nej Slutavverkningsålder ( justering antal år +/- ) : Ransonering : Nej Ädellöv ( justering antal år +/- ) : Småträdsavdrag? : Nej Slutavverkningsålder ( justering antal % ) : Grotuttag? : Nej Ädellöv ( justering antal % ) : Naturprocent : 2 DISKONTERING Diskonteringsmodell : Glidande Diskonteringsprocent : 1 : 2,5 % 2 : 2,7 % Åldersjustering:1 KORREKTION BRUTTOPRISER Talltimmer Grantimmer Lövtimmer Björktimmer Contortatimmer Ektimmer Boktimmer Tallmassa Granmassa Lövmassa Björkmassa Contortamassa Ekved Bokmassa Grot År År År År KOSTNADER Samtliga

26 BESTÅNDSMETODEN Version VÄRDEBERÄKNING- R7 FORUM FASTIGHETSEK. AB AVDELNINGSVIS Sida: 1 UMEÅ Lucksta 1:126 Datum: Körningsnr: / KARTA NR SKIFTE RES NR AVD NR RES NR ÄGO- SLAG MÅL- AREAL HKL VOLYM VOLYM NUVÄRDE NUVÄRDE NUVÄRDE KOD ha m3sk totalt kr/m3sk kr/ha kr/totalt hektar m3sk ( inkl. förv.kostnader ) Skog Skog Skog Skog Skog Skog PG 2,4 R PG,3 G PG 1,9 R PG 1,5 G PG,2 G PG,2 G SUMMA : 6, SUMMA TOTALT : 6,

27 35 Ortspris skog kr/ha Virkesförråd < 8m3sk/ha 3 25 Kr/Ha Köpedatum

28 Lucksta 1:126 1(3) Sundsvalls kommun KASSAFLÖDESKALKYL Kalkylresultat Värdetidpunkt januari 218 (kalkylstart ) Nuvärde av driftnetton (tkr) 911 Nuvärde av restvärde (tkr) 1 71 SUMMA (tkr) MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr) 2 62 Kassaflöde ÅR Bedömd helårsinflation 2, 2, 2, 2, 2, kr/m² 218 Hyror, lokaler Vakans/hyresrisk, lokaler Effektiv hyra Drift & Löpande underhåll Periodiskt underhåll Kostnader Driftnetto Nyckeltal Initialt driftnetto, helår (tkr) 238 Restvärde kalkylslut (tkr) 2 84 Norm. driftnetto, helår (tkr) 219 Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 1,67 Kalkylränta restvärde (%) 1,67 Marknadsvärde kr/m² Direktavkastning, initial, % 9,6 Marknadsvärde/taxeringsvärde (V/T) Direktavkastning vid kalkylslut, % 8,5

29 Lucksta 1:126 2(3) Sundsvalls kommun Hyressammanfattning Lokaltyp Total Uthyrd Aktuell hyra Marknadsarea Area Totalt hyra Totalt m² m² kr/m² kr kr/m² kr Kontor Lager Industri Genomsnitt / Summa Drift och underhåll Lokaltyp D&UH Totalt Drift & löp. UH Periodiskt Admin. Övr. UH kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m² Kontor Lager Industri Genomsnitt/Summa Vakans/Hyresrisk Vakans/hyresrisk (%) Lång siktig Kontor 5, 5, 5, 5, 5, 5, Lager 5, 5, 5, 5, 5, 5, Industri 5, 5, 5, 5, 5, 5, Totalt 5, 5, 5, 5, 5, 5, Driftnetto Driftnetto kr/m² kr Aktuell hyra Drift & underhåll Fastighetsskatt Driftnetto år 1 (helår) Driftnetto, normaliserat Kalkylränta/direktavkastningskrav Kassaflödesindata Direktavkastning restvärde 8,5 % Kontor 8,5 % Lager 8,5 % Industri 8,5 % Kalkylränta på totalt kapital 1,67 % Inflation/KPI: 2% per år. Kalkylperiod: 5 år ( )

30 Lucksta 1:126 3(3) Sundsvalls kommun HYRESGÄSTSPECIFIKATION Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra typ area t.o.m. Exkl. tillägg Hyrestillägg Skattetillägg Exkl. tillägg Totalt exkl. f-skatt m² kr kr/m² index% kr kr kr kr/m² kr kr/m² Not Verkstadslokaler Verkstad Lager Lager Kontor och personal Kontor Summor / Genomsnitt Not (enligt numrering i tabellen) 1) Hyran utgör en bedömd marknadshyra

31

32 Figur 1. Kontor och verkstadslokaler (byggnad 1) Figur 2. Södra gaveln med kontor på övre plan och lager på nedre plan.

33 Figur 3. Norra gaveln med port in till verkstadslokal. Figur 4. Byggnadens västra sida med utbyggnad som håller kallförråd och verkstadslokal.

34 Figur 5. Utbyggnad i den sydöstra delen som håller kök, toalett och dusch. Figur 6. Byggnad 2. Verkstads/lagerlokal i den västra delen och pågående byggnation av ytterligare lokaler i den östra.

35 Figur 7. Byggnad 2 östra delen. Figur 8. Bggnad 2. Gavel östra delen med pågående byggnation.

36 Figur 9. Torp Figur 1. Enklare byggnad med skärmtak.

37 SKOGSKARTA Fastighet: Lucksta 1:126 Församling: Njurunda Kommun: Sundsvall Län: Västernorrlands län Upprättad år: 218 Planläggare: Arvid Jonsson Utskriftsdatum: N 4 G1 3 R1 2 G1 1 R2 i i i i 6 G1 5 G1 = 25 m2 Skala 1: m

38 SKOGSKARTA Fastighet: Lucksta 1:126 Församling: Njurunda Kommun: Sundsvall Län: Västernorrlands län Upprättad år: 218 Planläggare: Arvid Jonsson Utskriftsdatum: R1 2 G1 1 R2 4 G1 N i i i i 6 G1 5 G1 = 25 m2 Skala 1: m

39