Fastigheten Partille Kåbäcken 11:6

Transkript

1 Fastigheten Partille Kåbäcken 11:6

2 (12) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Partille Kåbäcken 11:6. Inom värderingsobjektet inryms en mekanisk verkstad. Källa: Datscha 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Destomer Kåbäcken AB, genom Kjell-Roger Holmström. 1.3 Lagfaren ägare Lagfaren ägare till värderingsobjektet är Destomer Kåbäcken AB.

3 (12) 1.4 Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som internt beslutsunderlag samt ska även kunna ligga till grund vid kreditbedömning. 1.5 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.7 Besiktning och värderingsunderlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes av Erik Norrman. Vid besiktningen deltog Joel Alexandersson som representant för fastighetsägaren. Vid besiktningen har ett urval av lokaler och tekniska installationer studerats. Följande offentliga källor har använts: Fastighetsregistret Kommunens planarkiv Följande uppgifter har erhållits från fastighetsägaren/uppdragsgivaren: Inhämtade tekniska uppgifter från fastighetsägare vid besiktning Areauppgifter Ritningar

4 (12) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning Värderingsobjektet är beläget i Kåbäcken i Partille kommun. Gatuadresserna är Gamla Alingsåsvägen 26 och 28. Omgivningen utgörs huvudsakligen av industriområde, småhusbebyggelse, motorväg och obebyggd mark. Service finns närmast i Partille centrum. Allmänna kommunikationer finns i form av buss. Större trafikleder (E20) finns i direkt anslutning till fastigheten. 2.2 Tomt Värderingsobjektet har en markareal av kvadratmeter. På värderingsobjektet finns en byggnad som upptar cirka 30 procent av markarealen. Den obebyggda delen av värderingsobjektet utgörs främst av parkeringsplatser, kommunikationsytor och gräsytor. Värderingsobjektet är anslutet till kommunalt vatten och avlopp. 2.3 Byggnadsbeskrivning Byggnaden inrymmer 1-2 plan ovan mark och är delvis byggd i suterräng. Byggnaden uppfördes 1963 och byggdes till på 1970-talet samt med en verkstadsdel Byggnaden inrymmer i souterrängplan kontor och personalutrymmen, lager och skyddsrum/förråd. På plan 1 tr. inryms produktionslokaler.

5 (12) Den totala uthyrbara arean uppgår enligt fastighetsägaren till kvadratmeter fördelat enligt nedan: Lokaltyp Uthyrbar area m² % Antal Kontor Lager Industri Summa/Medel KORTFATTAD TEKNISK BESKRIVNING Grundläggning Stomme Fasadmaterial Fönster Yttertak Uppvärmning Ventilationssystem OVK Hissar Betongplatta på mark Betong och stål Tegel 2-glas och 3-glas Plåt Bergvärme, vattenburet system Delvis mekanisk till- och frånluft Uppgift saknas En hiss med kapaciteten 500 kg SKICK, STANDARD OCH ANVÄNDNINGSMÖJLIGHETER Byggnadens yttre och inre skick bedöms som normalt. Lokalerna håller en relativt normal standard med hänsyn till ändamålet samt värdeår. Inga direkta reparationsbehov noterades vid besiktningen. Lokalerna bedöms vara flexibla i sin utformning. Enligt uppgifter från fastighetsägaren har en miljöundersökning genomförts under Några föroreningar i marken noterades inte. Värdebedömningen tar inte hänsyn till någon eventuell kostnad på grund av framtida sanering/åtgärd (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande). 2.4 Rättsliga förhållanden I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Servitut med mera Inteckningar Taxeringsuppgifter PLANFÖRHÅLLANDE Värderingsobjektet omfattas av detaljplan, antagen Planbestämmelserna anger industriändamål med en högsta byggnadshöjd av sex meter. Befintlig byggnad överensstämmer med planbestämmelserna. Byggrätten bedöms vara fullt utnyttjad.

6 (12) Utdrag från detaljplan TAXERING Värderingsobjektet har vid den senaste fastighetstaxeringen 2017 åsatts typkod 423 (industrienhet, metall- och maskinindustri). Byggnaden har åsatts värdeår Taxeringsvärden (kr) Markvärde Byggnadsvärde Totalt Varav bostad 0 Varav lokaler Totalt

7 (12) 3 Fastighets- och hyresmarknaden 3.1 Generella marknadsförutsättningar Den svenska ekonomin är stark. Den expansiva finans- och penningpolitiken, i Sverige och i omvärlden, stimulerar efterfrågan på bred front. Läget på arbetsmarknaden fortsätter att förbättras och sysselsättningen ökar. Den globala konjunkturen väntas långsamt komma att stärkas under kommande år, om än från en låg nivå. Trots detta går den ekomiska återhämtningen trögt. Det råder fortsatt risk för fördjupad politisk oro (som följdeffekter av Brexit och den politiska ledningen i USA) och förnyad finansiell turbulens (som en inbromsning av den kinesiska ekonomin) vilket kan leda till en svagare utveckling. I Sverige har investeringarna ökat snabbt de senaste åren, bland annat i bostadssektorn. På grund av flyktingkrisen har även den offentliga konsumtionen skjutit i höjden. Både bostadsbyggandet och offentlig konsumtion väntas emellertid växa långsammare framöver. Exporten väntas emellertid öka och hushållens konsumtion väntas utgöra en viktig faktor bakom den fortsatta tillväxten. Tillväxten i svensk ekonomi väntas komma att dämpas under kommande år. Enligt Konjunkturinstitutets prognos väntas BNP uppgå till 2,5 procent 2017 och 2,1 procent 2018 (att jämföra med 3,2 procent under 2016). Riksbanken beslöt i februari att lämna reporäntan oförändrad på -0,5 procent. Konjunkturen stärks, men den politiska osäkerheten i omvärlden medför stor risk för bakslag. För att inflationen ska nå, och stabiliseras kring, 2 procent behöver penningpolitiken vara fortsatt expansiv. Först under 2018 väntas räntan långsamt börja höjas. Köpen av statsobligationer fortsätter, inklusive återinvestering av förfall och kupongbetalningar. Det låga ränteläget medför emellertid vissa risker, som hushållens höga skuldsättning, vilket motiverar riktade åtgärder inom bostadspolitiken, skattepolitiken och makrotillsynen. Sverige står inför stora demografiska utmaningar vilket talar för ökande offentlig konsumtion; i boende, undervisning, hälso- och sjukvård med mera. Efter många år av expansiv finanspolitik och fallande offentligt finansiellt sparande ökar trycket på finanspolitiken att gå in i en fas av åtstramningar. Den svenska arbetsmarknaden är fortsatt stark, men den goda utvecklingen bedöms avta. Under 2017 och 2018 väntas sysselsättningen öka med drygt personer. Arbetslösheten minskar från 7,0 procent 2016 till 6,8 2017, men bedöms öka något under 2018 till 6,9 procent på grund av ett stort tillskott av arbetskraft. Storstadsregionerna står för den tydligaste jobbtillväxten på grund av en diversifierad arbetsmarknad, välutbildad arbetskraft och stark tjänstesektor. Både privata och offentliga arbetsgivare planerar för fler anställda. Bristen på utbildad arbetskraft ökar vilket begränsar möjligheter för tillväxt. Arbetsmarknaden blir allt mer polariserad där grupper med utsatt ställning på arbetsmarknaden får det fortsatt svårt att hitta anställning. Fullgjord gymnasieutbildning är i princip ett krav för alla jobb. Det krävs ökad rörlighet via utbildningsinsatser och omlokaliseringar för att skapa förutsättningar för fortsatt ökad sysselsättning och tillväxt. Det råder hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Omsättningen under 2016 slog rekord med en volym som översteg 200 miljarder kronor. Bostäder och kontor står för den största andelen, men det råder god efterfrågan även inom andra segment. Köparna domineras av svenska investerare, medan andelen utländska investerare minskat under det senaste året.

8 (12) Fastighetsmarknaden bedöms överlag vara fortsatt stark under Bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och moderna kontor främst i storstads- och tillväxtregionerna ses fortfarande som attraktiva investeringar. Potentialen för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav bedöms emellertid som begränsad. Investeringar i kontorsfastigheter utanför A-läge, bostadsfastigheter inom mindre orter, handelsfastigheter, lager/logistik och hotell kan därför ses som intressanta alternativ. Det finns även ett stort intresse för nyproduktion och byggrätter. Risk för stigande avkastningskrav bedöms främst finnas för objekt med investeringsbehov (moderniserings- /anpassningsbehov, eftersatt underhåll) på svaga delmarknader. Finansieringsmöjligheterna försämrades under slutet av 2016 för sämre objekt i mindre attraktiva lägen, men bedöms överlag fortfarande vara relativt goda. 3.2 Objektets marknadsförutsättningar Transaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i Partille avseende industrifastigheter har sedan 2013 varit relativt jämn och låg med cirka fem lagfarna köp per år. Köpare har i huvudsak varit egenanvändare men även större fastighetsbolag. Säljare har till övervägande del varit ifrån samma kategori med inslag av några privatpersoner. Hyrorna för industrifastigheter i Partille kommun och i lägen liknande värderingsobjektets bedöms normalt ligga i intervallet kronor per kvadratmeter uthyrbar area och den marknadsmässiga vakans-/hyresrisken bedöms normalt ligga i intervallet 4 10 procent. Värderingsobjektet har ett bra kommunikationsläge med närhet till E20. Även skyltläget bedöms som relativt gott. Sammantaget bedöms värderingsobjektets läge till ett B-läge för industrifastigheter i Partille. Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper såsom läge, utformning och standard bedöms efterfrågan sammantaget som relativt normal. Sannolik köparkategori bedöms främst vara egenanvändare eller lokala fastighetsbolag. Värderingsobjektet bedöms vara behäftat med vad som anses vara en normal osäkerhet för denna typ av objekt. 4 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTIL LÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedömningen sker genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod. Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet. ORTSPRISMETOD Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. AVKASTNINGSMETOD Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga 1:1.

9 (12) De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets betalningsströmmar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar. 5 Värdering 5.1 Ortsprismetod Det har sedan 2013 totalt skett ett trettiotal lagfarna försäljningar av industrifastigheter i Partille. Efter bortgallring av köp utan nyckeltal, köp med uppenbar intressegemenskap mellan köpare och säljare, samt fastigheter med en uthyrbar area större än kvadratmeter återstår nio objekt. Objekten har sålts till priser som varierar mellan och kronor per kvadratmeter uthyrbar area med ett genomsnitt på cirka kronor per kvadratmeter. Köpen redovisas i tabell nedan. Fastighet Typkod Adress Köpedatum Köpare Säljare Pris Tkr Kr/kvm Byggår Totalyta UGGLUM 6: Industrivägen Entrack Ab Eriksson,Rydén,Er-Å,Maskinförn Ab MELLBY 145:3 423 Eckens Väg Flomark,John Alex Flomark,Kenneth MELLBY 144:8 426 Eckens Väg Olausson,Göran Michael MALAKITEN AB MELLBY 11: Ögärdesvägen 13C MMB Fastigheter AB TBT Bygg AB UGGLUM 6: Baggeliden Persson,Jan William Skåne Sallad Aktiebolag UGGLUM 3: Industrivägen Göteborgs Fönsterrenovering Ab Vac-Up Ab MELLBY 145:5 426 Eckens Väg L&J Haglund Fastighets Ab Industri Repro Gbg Fastigheter Kb UGGLUM 6: Industrivägen Entrack Ab Gustafsson,Kerstin Ingegerd UGGLUM 14: Industrivägen Bjs Fastigheter I Partille Ab Napf Axe Göteborg Holding Ab Medel Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material, men bedöms med beaktande av marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader i huvudsak variera mellan 7,0 och 9,0 procent. Majoriteten av jämförelseköpen är belägna i bättre lägen än värderingsobjektet. Genomsnittsfastigheten har en totalarea om cirka 759 kvadratmeter och byggår 1968 ( ). RESULTAT Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom ålder, storlek, läge och utformning, anses värderingsobjektets värde sammantaget ligga i mitten av det ovan redovisade prisintervallet. Ett bedömt rimligt intervall inom vilket direktavkastningskravet för närvarande varierar för objekt liknande värderingsobjektet uppgår till mellan 7,25 och 8,0 procent. Sammantaget bedöms ortsprismetoden ge ett värde mellan och kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde inom intervallet till kronor.

10 (12) 5.2 Avkastningsmetod KALKYLPERIODEN Kalkylperioden löper på 10 år med start INFLATION Under 2017 har ett inflationsantagande om 1,5 procent använts, därefter 2,0 procent. Inflationsantagandet är baserat på en samlad bedömning av prognoser från Riksbanken, Konjunkturinstitutet och de ledande bankerna. DIREKTAVKASTNINGSKRA V, KALKYLRÄNTA OCH RESTVÄRDE Direktavkastningskravet har i den mån möjligt bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter, kompletterat med marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet. De i värderingsobjektet ingående hyreskontrakten/lokalerna har åsatts differentierade direktavkastningskrav utifrån dess riskperspektiv, vilket sammantaget viktas till 7,50%. Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I praktiken bedöms kalkylräntan ofta genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet, vilket också gjorts i detta värdeutlåtande. Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav, vilket för värderingsobjektet har bedömts till 7,50%. HYROR Tabellen nedan visar utgående hyra samt marknadshyra per lokaltyp. Samtliga lokaler nyttjas internt av fastighetsägaren och dessa har därför åsatts marknadsmässiga hyresnivåer i kalkylen. Lokaltyp Utgående hyra Uthyrd area Marknadsmässig hyra Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Lager Industri Summa/Medel Hyrorna är redovisade inklusive indexuppräkning, exklusive värme och övriga driftsrelaterade tillägg. Ersättning för fastighetsskatt är exkluderad från hyrorna. Hyresutvecklingen för lokalerna bedöms följa förväntad inflationsutveckling. I hyresgästförteckningen (se bilaga 1:2) framgår exempelvis om lokalerna är registrerade för moms, utgående hyresnivåer, bedömda marknadsmässiga hyresnivåer, fastighetsskatt samt indexering. VAKANSER Värderingsobjektet är idag fullt uthyrt.

11 (12) Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Kontor ,0% Lager ,0% Industri ,0% Summa/Medel ,0% Det egna nyttjandet av lokalerna har i kalkylen betraktats som ett 3-årigt hyresavtal med marknadsmässiga villkor. Vid den tänkta kontraktstidens utgång uppstår en risk för avflyttning vilket har beaktas i en bedömd långsiktig vakansgrad om 5 procent. DRIFT OCH UNDERHÅLL Uppgifter om faktiska kostnader har inte erhållits utan bedömts genom statistik och erfarenhet. Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Drift och löpande underhåll Varav Periodiskt underhåll Administration Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Lager Industri Summa/Medel Kostnaden för periodiskt underhåll avser en schabloniserad annuitetsberäkning över värderingsobjektets livslängd. Kostnadsutvecklingen har under kalkylperioden bedömts följa förväntad inflationsutveckling. INVESTERINGAR/HYRESGÄSTANPASSNINGAR Inga investeringar, utöver periodiskt underhåll, har bedömts nödvändiga under kalkylperioden. FASTIGHETSSKATT För industrifastigheter utgår fastighetsskatt med 0,5 procent. Fastighetsskatt utgår därmed under år 2017 med cirka kronor. 100 procent av fastighetsskatten har bedömts återfås från hyresgästen vilket är det normala på marknaden. Långsiktigt uppgår denna procentsats till 95 procent (anpassad till långsiktig vakansgrad). RESULTAT Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde om cirka kronor (se bilaga 1:1). KÄNSLIGHETSANALYS För att visa hur avkastningsvärdet påverkas då viss indata förändras har en känslighetsanalys utförts med utgångspunkt från resultatet i avkastningsmetoden. Känslighetsanalysen har utförts gällande hyror, drift- och underhållskostnader, inflation, kalkylränta och direktavkastning vid kalkylperiodens slut enligt följande tabell: Variabel Förändring Värdeförändring Tkr % Hyra bostäder % 10,0% Hyra lokaler % 10,0% ,6% Drift och underhåll % 5,0% -98-1,3% Inflation %-enheter 1,0% 531 7,1% Vakans bostäder %-enheter 1,0% Vakans lokaler %-enheter 5,0% ,6% Kalkylränta %-enheter 0,5% ,3% Direktavkastning för restv%-enheter 0,5% ,0%

12 (12) 6 Slutsatser 6.1 Resultat Ortsprismetoden Avkastningsmetoden cirka kronor cirka kronor I den sammanlagda marknadsvärdebedömningen läggs i detta fall störst tonvikt vid resultatet från avkastningsanalysen på grund av bristfälligt ortsprismaterial. 6.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Partille Kåbäcken 11:6 vid värdetidpunkten till: kronor Sju miljoner femhundra tusen kronor vilket ger följande beräknade nyckeltal: Marknadsvärde / m² Marknadsvärde / taxeringsvärde 1,76 Bruttokapitalisering, år 1 10,0 (marknadsvärde / årshyra år 1) Direktavkastning, initial 8,0% (aktuellt driftnetto / marknadsvärde) Direktavkastning, år 1 8,0% (driftnetto år 1 / marknadsvärde) Marknadsmässig direktavkastning 7,5% Göteborg Niclas Fransson Civilingenjör Erik Norrman MRICS av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga Bilaga Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande

13 Bilaga 1 KASSAFLÖDESANALYS Fastighet: Partille Kåbäcken 11:6 Bilaga 1:1 Kalkylantaganden Start kalkyl: Värdeår: 1975 Tax. värde: Typkod: Inflation 1,5% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Jämkad direktavkastning 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% Kalkylränta 9,1% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% Direktavkastning för restvärdeberäkning: 7,5% Ekonomisk vakans Bostäder Lokaler 2,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Garage / P-platser Totalt 2,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Delår Delår Kassaflöde (tkr) År 1 (kr/m², styck) Hyra bostäder (+) Hyra lokaler (+) (559) Hyra garage mm (+) Hyresrisk/vakans bostäder (-) Hyresrisk/vakans lokaler (-) Hyresrisk/vakans garage mm (-) Netto tillägg och rabatter Effektiv hyra (559) Drift och underhåll (-) -(111) Fastighetsskatt (-) -(16) Fastighetsskatt åter (+) (16) Tomträttsavgäld (-) Driftnetto före investeringar (448) Återstående investeringar Driftnetto efter investeringar (448) Nuvärde driftnetto Nuvärde restvärde Marknadsbaserat avkastningsvärde Nyckeltal: Avkastningsvärde / m² Avkastningsvärde / taxeringsvärde 1,77 Bruttokapitalisering, år 1 10,0 Direktavkastning, initial 8,0% Direktavkastning, år 1 8,0% Marknadsmässig direktavkastning 7,5%

14 Bilaga 1 Hyresgästförteckning Fastighet: Partille Kåbäcken 11:6 Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Area Löptid Löptid Utgående hyra Marknadshyra Fastighetsskatt åter m², st Fr o m T o m Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² (J / N) (J / N) (J / N) Produktion I % % - - J N J Kontor K % % - - J N J Lager La % % - - J N J Summa/Medel Momspliktig HG Ingår värme Egenanvändare

15 Bilaga 1 Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Kontor ,0% Lager ,0% Industri ,0% Summa/Medel ,0% Lokaltyp Utgående hyra Uthyrd area Marknadsmässig hyra Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Lager Industri Summa/Medel Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Varav Drift och löpande underhåll Periodiskt underhåll Administration Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Lager Industri Summa/Medel Lokaltyp Bedömd initial D&U Bedömd långsiktig D&U Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Lager Industri Summa/Medel Variabel Förändring Värdeförändring Tkr % Hyra bostäder % 10,0% Hyra lokaler % 10,0% ,6% Drift och underhåll % 5,0% -98-1,3% Inflation %-enheter 1,0% 531 7,1% Vakans bostäder %-enheter 1,0% Vakans lokaler %-enheter 5,0% ,6% Kalkylränta %-enheter 0,5% ,3% Direktavkastning för restv%-enheter 0,5% ,0%

16 Bilaga 2

17 Bilaga 2

18 Bilaga 2

19 Bilaga 2

20 FASTIGHET Beteckning PARTILLE KÅBÄCKEN 11:6 Nyckel: Senaste ändringen i Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i allmänna delen inskrivningsdelen inskrivningsdelen Församling Okänd Socken: Partille ADRESS Adress Gamla Alingsåsvägen 26, Partille LÄGE, KARTA Område N(SWEREF 99) E(SWEREF 99) N(Lokalt) E(Lokalt) Registerkarta PARTILLE AREAL Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 3295 kvm 3295 kvm 0 kvm LAGFART Ägare Andel Inskrivningsdag Akt Destomer Kåbäcken AB C/O REHOBOT HYDRAULICS AB BOX ESKILSTUNA Fusion: Köpeskilling: Ingen redovisad köpeskilling. 1/ /22092 ANTECKNINGAR Fastigheten besväras inte av sökt eller beviljad anteckning. INSKRIVNINGAR Nr Inskrivningstyp Inskrivningsdag Akt 1 Avtalsnyttjanderätt TELE /2076 INTECKNINGAR Totalt antal inteckningar: 20 Totalt belopp: SEK Nr Information Belopp Inskrivningsdag Akt 2 Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK /15A Anmärkning: Utbyte 85/68293, Sammanföring 85/ Datapantbrev SEK /15B Anmärkning: Utbyte 85/68293, Sammanföring 85/ Datapantbrev SEK /15C Anmärkning: Sammanföring 85/68292, Utbyte 85/ Datapantbrev SEK /16 13 Datapantbrev SEK /17 14 Datapantbrev SEK /18 15 Datapantbrev SEK /19 16 Datapantbrev SEK /20 17 Datapantbrev SEK /21 18 Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING Fastighetsnyckel NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, STOCKHOLM, Tel: Sidan 1 av :50

21 PLANER, BESTÄMMELSER OCH FORNLÄMNINGAR Planer Datum Akt Detaljplan: VERKSAMHETSTOMT VID GAMLA ALINGSÅSVÄGEN(ROTEX) Genomf. start: Genomf. slut: Laga kraft: P E RÄTTIGHETER Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig. Ändamål Rättsförhållande Rättighetstypberörkrets Rättighetsbeteckning AVLOPP Last Ledningsrätt STARKSTRÖM Last Ledningsrätt TAXERINGSINFORMATION Taxeringsenhet Uppgiftsår Taxeringsår INDUSTRIENHET, METALL- OCH MASKININDUSTRI (423) Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxvärde Taxvärde byggnad Taxvärde mark SEK SEK SEK Industritillbehör finns. Taxerad ägare Andel Ägartyp Juridisk form /1 Lagfaren/Tomträttsinneh. Övriga aktiebolag Destomer Kåbäcken AB C/O REHOBOT HYDRAULICS AB BOX ESKILSTUNA Värderingsenhet produktionslokaler värderad enligt avkastningsmetoden Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak SEK Okänd Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Tillbyggnadskostnad Lokalyta Standardpoäng 720 kvm 20 Återstående ekonomiska livslängd N år Värderingsenhet kontor värderad enligt avkastningsmetoden Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak SEK Okänd Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Tillbyggnadskostnad Lokalyta Standard Återstående ekonomisk livslängd < 10 år 300 kvm N år Värderingsenhet lager värderad enligt avkastningsmetoden Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak SEK Okänd Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Tillbyggnadskostnad Yta lagerutrymme Standard Återstående ekonomiska livslängd < 10 år 320 kvm Normala Värderingsenhet industrimark Taxvärde Riktvärdeområde Värde före ev. justering Justeringsorsak SEK Okänd Areal Riktvärde tomtareal 3295 kvm 300 SEK/kvm ANDEL I GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR OCH SAMFÄLLIGHETER Fastighetens andelar i samfälligheter är inte utredda. ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning PAR-2188 Sammanläggning Fastighetsreglering Ledningsåtgärd URSPRUNG PARTILLE KÅBÄCKEN 11:1 PARTILLE KÅBÄCKEN 11:22 TIDIGARE BETECKNING Beteckning Omregistreringsdatum Akt O-PARTILLE KÅBÄCKEN 4: /9 Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING Fastighetsnyckel NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, STOCKHOLM, Tel: Sidan 2 av :50

22 KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:500000; fastighet:text,fastighet:granser; A4; Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING Fastighetsnyckel NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, STOCKHOLM, Tel: Sidan 3 av :50

23 KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:25000; fastighet:text,fastighet:granser; A4; Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING Fastighetsnyckel NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, STOCKHOLM, Tel: Sidan 4 av :50

24 KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:2000; fastighet:text,fastighet:granser; A4; Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING Fastighetsnyckel NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, STOCKHOLM, Tel: Sidan 5 av :50

25 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3