Tomträtten till Stockholm Vagnhallen 15

Transkript

1 Tomträtten till Stockholm Vagnhallen 15

2 (17) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Tomträtten till Stockholm Vagnhallen 15. Inom värderingsobjektet finns en byggnad uppförd år 1953 som inrymmer kvadratmeter uthyrbar area av blandade lokaltyper såsom kontor, butik, lager, industri och garage. 1.2 Uppdragsgivare Coeli, genom Jacob Pettersson. 1.3 Lagfaren ägare Stockholms kommun. 1.4 Tomträttsinnehavare Gillesvik Vagnhallen 15 AB. 1.5 Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som beslutsunderlag vid ett eventuellt förvärv och inför kreditbedömning. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden vid en viss given värdetidpunkt. All fastighetsvärdering är förenad med en viss osäkerhet varför marknadsvärdet inte kan bestämmas utan enbart bedömas. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktningen och erfarenhetsmässiga slutledningar. 1.6 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är april Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga.

3 (17) 1.8 Särskilda förutsättningar I värdebedömningen har inte hänsyn tagits till någon eventuell kostnad på grund av miljöbelastning (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande). 1.9 Besiktning och värderingsunderlag Besiktning utfördes av undertecknad. Vid besiktningen har ett representativt urval av lokaler, allmänna utrymmen och tekniska installationer studerats. Följande offentliga källor och övrig information har använts: Fastighetsregistret Kommunens planarkiv Mäklarprospekt, Nordier Teknisk information erhölls vid besiktningstillfället Branschstatistik rörande drift- och underhållskostnader från REPAB Värderingsarkiv och hyresdatabas vid NAI Svefa Marknadsinformation vid NAI Svefa och från Datscha/Newsec NAI Svefas ortsprissystem Real Estate 15.0

4 (17) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning och tomt Värderingsobjektet är beläget i Vällingby vid infarten till Vällingby City och Vällingbydepån med exponerings/skyltläge mot Bergslagsvägen (länsväg 275). Omgivningen utgörs främst av bostäder, lättare industri och verksamheter, samt handel (detaljist, dagligvaror, bilanknuten). Gatuadresserna är Bergslagsvägen 392 m.fl. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Allmänna kommunikationer finns i form av buss och tunnelbana i närområdet. Större trafikleder (E4/E18) finns på ett par kilometers avstånd. Värderingsobjektet har en markareal av kvadratmeter. På värderingsobjektet finns en byggnad som upptar närmare kvadratmeter byggnadsarea (BYA). Den obebyggda delen av värderingsobjektet utgörs främst av parkerings- och kommunikationsytor. Värderingsobjektet är anslutet till kommunalt vatten och avlopp.

5 (17) 2.2 Byggnadsbeskrivning Byggnaden inom värderingsobjektet inrymmer blandade lokaler. Byggnaden är uppförd år 1953 i två till delvis tre plan ovan mark med källargarage. Den totala uthyrbara arean uppgår enligt hyresdebiteringslista till kvadratmeter, fördelat enligt tabellen nedan: Lokaltyp Uthyrbar area m² % Antal Kontor Butik Lager Industri Övrigt Garage/P-platser Summa/Medel KORTFATTAD TEKNISK BESKRIVNING Stomme Betong Bjälklag Betong Fasadmaterial Puts (år 2014) Fönster 2-glas m.m. Yttertak Papp (omlagt år 2014) samt plåt Värmekälla Fjärrvärme Ventilation Inga ventilationsrum, hyresgästerna har egna aggregat Uppvärmningssystem Vattenburet m.m. Portar Ja, ett flertal G- och P-platser stycken p-platser SKICK OCH STANDARD Byggnadens yttre skick bedöms som normalt till bra utifrån ålder och användning. Byggnadens inre skick bedöms som normalt utifrån ålder och användning. Lokalerna håller en relativt normal standard. Lokalerna bedöms i sin utformning vara lämpade för nuvarande verksamhet. Inga direkta reparationsbehov noterades vid besiktningen. Någon kontroll av eventuella miljöbelastningar har inte genomförts. Värdebedömningen tar inte hänsyn till någon eventuell kostnad på grund av sanering/åtgärd (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande). 2.3 Rättsliga förhållanden I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Servitut med mera Inteckningar Taxeringsuppgifter

6 (17) PLANFÖRHÅLLANDE Värderingsobjektet omfattas detaljplan, lagakraftvunnen Planbestämmelserna anger ändamålen handel, kontor (dock ej hotellverksamhet) och icke störande verksamheter, samt djurhållning (endast kattuppstallning) med en högsta byggnadshöjd av 28,5, 22,0, 20,0 resp. 19,5 meter. Befintlig byggnad överensstämmer med planbestämmelserna. Byggrätten bedöms inte fullt utnyttjad, möjlighet till påbyggnation av ytterligare våningsplan bedöms finnas i byggnadens nordöstra hörn. TAXERING Värderingsobjektet har vid den senaste fastighetstaxeringen åsatts typkod 325 (hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler). Byggnaden har åsatts värdeår Taxeringsvärden (kr) Markvärde Byggnadsvärde Totalt Varav bostad 0 Varav lokaler Totalt

7 (17) 3 Fastighets- och hyresmarknaden 3.1 Generella marknadsförutsättningar Den svenska ekonomin är stark. Den expansiva finans- och penningpolitiken, i Sverige och i omvärlden, stimulerar efterfrågan på bred front. Läget på arbetsmarknaden fortsätter att förbättras och sysselsättningen ökar. Den globala konjunkturen väntas långsamt komma att stärkas under kommande år, om än från en låg nivå. Trots detta går den ekomiska återhämtningen trögt. Det råder fortsatt risk för fördjupad politisk oro (som följdeffekter av Brexit och den politiska ledningen i USA) och förnyad finansiell turbulens (som en inbromsning av den kinesiska ekonomin) vilket kan leda till en svagare utveckling. I Sverige har investeringarna ökat snabbt de senaste åren, bland annat i bostadssektorn. På grund av flyktingkrisen har även den offentliga konsumtionen skjutit i höjden. Både bostadsbyggandet och offentlig konsumtion väntas emellertid växa långsammare framöver. Exporten väntas emellertid öka och hushållens konsumtion väntas utgöra en viktig faktor bakom den fortsatta tillväxten. Tillväxten i svensk ekonomi väntas komma att dämpas under kommande år. Enligt Konjunkturinstitutets prognos väntas BNP uppgå till 2,5 procent 2017 och 2,1 procent 2018 (att jämföra med 3,2 procent under 2016). Riksbanken beslöt i februari att lämna reporäntan oförändrad på -0,5 procent. Konjunkturen stärks, men den politiska osäkerheten i omvärlden medför stor risk för bakslag. För att inflationen ska nå, och stabiliseras kring, 2 procent behöver penningpolitiken vara fortsatt expansiv. Först under 2018 väntas räntan långsamt börja höjas. Köpen av statsobligationer fortsätter, inklusive återinvestering av förfall och kupongbetalningar. Det låga ränteläget medför emellertid vissa risker, som hushållens höga skuldsättning, vilket motiverar riktade åtgärder inom bostadspolitiken, skattepolitiken och makrotillsynen. Sverige står inför stora demografiska utmaningar vilket talar för ökande offentlig konsumtion; i boende, undervisning, hälso- och sjukvård med mera. Efter många år av expansiv finanspolitik och fallande offentligt finansiellt sparande ökar trycket på finanspolitiken att gå in i en fas av åtstramningar. Den svenska arbetsmarknaden är fortsatt stark, men den goda utvecklingen bedöms avta. Under 2017 och 2018 väntas sysselsättningen öka med drygt personer. Arbetslösheten minskar från 7,0 procent 2016 till 6,8 2017, men bedöms öka något under 2018 till 6,9 procent på grund av ett stort tillskott av arbetskraft. Storstadsregionerna står för den tydligaste jobbtillväxten på grund av en diversifierad arbetsmarknad, välutbildad arbetskraft och stark tjänstesektor. Både privata och offentliga arbetsgivare planerar för fler anställda. Bristen på utbildad arbetskraft ökar vilket begränsar möjligheter för tillväxt. Arbetsmarknaden blir allt mer polariserad där grupper med utsatt ställning på arbetsmarknaden får det fortsatt svårt att hitta anställning. Fullgjord gymnasieutbildning är i princip ett krav för alla jobb. Det krävs ökad rörlighet via utbildningsinsatser och omlokaliseringar för att skapa förutsättningar för fortsatt ökad sysselsättning och tillväxt. Det råder hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Omsättningen under 2016 slog rekord med en volym som översteg 200 miljarder kronor. Bostäder och kontor står för den största andelen, men det råder god efterfrågan även inom andra segment. Köparna domineras av svenska investerare, medan andelen utländska investerare minskat under det senaste året.

8 (17) Fastighetsmarknaden bedöms överlag vara fortsatt stark under Bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och moderna kontor främst i storstads- och tillväxtregionerna ses fortfarande som attraktiva investeringar. Potentialen för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav bedöms emellertid som begränsad. Investeringar i kontorsfastigheter utanför A-läge, bostadsfastigheter inom mindre orter, handelsfastigheter, lager/logistik och hotell kan därför ses som intressanta alternativ. Det finns även ett stort intresse för nyproduktion och byggrätter. Risk för stigande avkastningskrav bedöms främst finnas för objekt med investeringsbehov (moderniserings- /anpassningsbehov, eftersatt underhåll) på svaga delmarknader. Finansieringsmöjligheterna försämrades under slutet av 2016 för sämre objekt i mindre attraktiva lägen, men bedöms överlag fortfarande vara relativt goda. 3.2 Objektets marknadsförutsättningar Nedanstående karta visar NAI Svefas aktuella lägesindelning i Stockholm och marknadsdata för industri/lager i D-lägen: Bedömt läge Hyra (SEK/kvm/år) Vakans (%) Direktavkastningskrav (%) Min Median Max Min Median Max Min Median Max D Övriga kommun ,00% 7,00% 11,00% 6,00% 7,00% 8,00% Källa: NAI Svefa Real Estate

9 (17) Nedanstående karta visar NAI Svefas aktuella lägesindelning i Stockholm och marknadsdata för äldre kontor i D-lägen: Bedömt läge Hyra (SEK/kvm/år) Vakans (%) Direktavkastningskrav (%) Min Median Max Min Median Max Min Median Max D Övriga kommun ,00% 10,00% 12,00% 5,75% 6,50% 7,75% Källa: NAI Svefa Real Estate

10 (17) Nedanstående karta visar NAI Svefas aktuella lägesindelning i Stockholm och marknadsdata för butik i D-lägen: Bedömt läge Hyra (SEK/kvm/år) Vakans (%) Direktavkastningskrav (%) Min Median Max Min Median Max Min Median Max D Övriga kommun ,00% 7,00% 9,00% 6,00% 6,50% 7,50% Källa: NAI Svefa Real Estate Värderingsobjektet har ett mindre bra läge för industri, kontor och handel (bedömt D-läge). En sannolik köpare bedöms vara mest intresserad av att förvärva fastigheten i exploateringssyfte, dvs. få igenom en detaljplan som medger bostadsändamål och därefter bebygga fastigheten med bostäder.

11 (17) 4 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTILLÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedömningen sker genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod. Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet. ORTSPRISMETOD Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. AVKASTNINGSMETOD Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga 1:1. De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets betalningsströmmar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar. METODTILLÄMPNING Värderingen görs normalt genom att ortsprismetoden och avkastningsmetoden används för att erhålla indikationer på fastighetens marknadsvärde. Metoderna är dock inte oberoende av varandra. De värdepåverkande faktorer (exempelvis inflation och förräntningskrav) som bedöms och marknadsanpassas i kalkylen härrör från marknadsdata i ortsprismaterialet. Direktavkastningskravet (som används dels för att räkna fram restvärdet och dels för att räkna fram kalkylräntan) har i ortsprismetoden härletts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter. Slutligen vägs resultatet av dessa metoder ihop till en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet.

12 (17) 5 Värdering 5.1 Ortsprismetod INDUSTRIFASTIGHETER Det har 2013 totalt skett över 80 lagfarna försäljningar av industrifastigheter i norra Stockholm. Efter gallring med avseende på storlek, K/T > 1, köp med uppenbara partsrelationer och användning återstår 13 objekt. Objekten har sålts till priser som varierar mellan och kronor per kvadratmeter uthyrbar area med ett vägt medel av köpesummorna om kronor per kvadratmeter. Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material, men bedöms med beaktande av marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader i huvudsak variera mellan 6,00 och 7,75 procent. Nedan redovisas detaljerad information om intressanta köp av industrifastigheter: Tomträtten till Nyodlaren 2 i Hagsätra i Stockholm med adress Götlundagatan 34, 36 förvärvades under december 2016 av Nyfast aktiebolag till ett underliggande fastighetsvärde av kronor. Säljare var Fövaltnings AB Nyodlaren. Objektet omfattar cirka kvadratmeter och innehåller industri- och kontorslokaler. Byggnaden på objektet uppfördes 1968 och byggdes till Objektet bedöms som helhet ha ett normalt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,3 procent. Fastigheten Hanviken 9:8 i Södra Lindalens industriområde i Tyresö med adress Mediavägen 20 förvärvades under oktober 2010 av Ovento AB till ett underliggande fastighetsvärde av kronor. Säljare var privatperson. Objektet omfattar cirka 600 kvadratmeter och innehåller lager. Byggnaden på objektet uppfördes Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en bra standard. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,5 procent. I april 2015 förvärvades fastigheten Täby Passaren 1 till en köpskilling av kronor. Fastigheten uppfördes 1998 och omfattar 866 kvadratmeter fördelat på främst lagerlokaler. Köpeskillingen motsvarar ett kvadratmeterpris om cirka kronor per kvadratmeter. I november 2014 förvärvades fastigheten Upplands-Bro Viby 19:30 till en köpskilling av kronor. Fastigheten uppfördes 2013 och omfattar kvadratmeter fördelat på främst lagerlokaler, kvadratmeter, men även produktionslokaler, 312 kvadratmeter. Köpeskillingen motsvarar ett kvadratmeterpris om cirka kronor per kvadratmeter.

13 (17) KONTORSFASTIGHETER Nedan redovisas detaljerad information om intressanta köp av kontorsfastigheter i C- och D-lägen: Fastigheten Stockholm Borgarfjord 3 i Kista med adress Kistagången 6 m.fl. förvärvades under april 2016 av Atrium Ljungberg till ett underliggande fastighetsvärde av kronor. Säljare var Areim. Objektet omfattar cirka kvadratmeter och innehåller i huvudsak kontor. Ericsson förhyr hela fastigheten. Byggnaderna på objektet uppfördes 1984 och byggdes om Objektet bedöms som helhet ha ett normalt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 5,25 procent. Fastigheten Hornsberg 10 i Stockholm med adress Lindhagensgatan 133 förvärvades under september 2015 av Brostaden till ett underliggande fastighetsvärde av kronor. Säljare var Hornsberg Förvaltning och projekt AB. Objektet omfattar cirka kvadratmeter och innehåller i huvudsak kontor (ca 70 procent). Stora Hyresgäster är bl a Arbetsmiljöverket och Nordea samt Flinks Järn. Byggnaderna på objektet uppfördes 1948, 1965 och 1985 och har renoverats under den senaste tioårsperioden. Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en normal standard. Fastigheten har potentiella utbyggnadsmöjligheter. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till knappt 5,0 procent. Sollentuna Terminalen 2 med adress Esbogatan 12 m.fl. förvärvades under juni 2015 av Kungsleden till ett underliggande fastighetsvärde av kronor. Säljare var Humlegården. Objektet omfattar cirka kvadratmeter och innehåller i huvudsak kontor. Huawei och Infor är största hyresgäster. Byggnaderna på objektet uppfördes 1988 och byggdes om Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en bra standard. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,15 procent. Fastigheten Skogskarlen 2 i Bergshamra i Solna med adress Björnstigen 85 m.fl. förvärvades under april 2015 av Schroder till ett underliggande fastighetsvärde av kronor. Säljare var DEKA. Objektet omfattar cirka kvadratmeter och innehåller i huvudsak kontor samt 400 garageplatser. DHL är största hyresgäst. Byggnaderna på objektet uppfördes Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en bra standard. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,75 procent. Fastigheten Styckjunkaren 2 i Solna, Huvudsta, med adress Armégatan 40 förvärvades under oktober 2014 av Atlasmuren Fastigheter AB till ett underliggande fastighetsvärde av kronor. Säljare var Vasakronan Holding AB. Objektet omfattar cirka kvadratmeter och innehåller kontorslokaler. Caverion och Byggmax är största hyresgäster. Byggnaden på objektet uppfördes Objektet bedöms som helhet ha ett normalt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,75 procent.

14 (17) Fastigheten Storseglet 3 i Stockholm, Hägersten, med adress Bryggvägen 16,18 förvärvades under mars 2014 av NCC Boende AB till ett underliggande fastighetsvärde av kronor. Säljare var Kungsleden Aktiebolag. Objektet omfattar cirka kvadratmeter och innehåller kontorslokaler. Fastigheten är idag tomställd och är förvärvad med intentionen att bygga bostadsrätter, en detaljplan omfattandes kvm ljus BTA är beslutad för fastigheten. Byggnaden på objektet uppfördes Objektet bedöms som helhet ha ett normalt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 5,75 procent. RESULTAT Direktavkastningskravet för värderingsobjektet bedöms ligga i den nedre delen av ett normalt intervall för industri- och kontorsfastigheter med anledning av låga utgående hyror (hyrespotential) och framtida exploateringsmöjligheter. Med utgångspunkt från värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom läge, skick och standard, lokalanvändning och fördelning, utgående hyresuttag jämfört med marknadsmässiga nivåer, framtida driftnetto etc., samt framtida exploateringsmöjligheter bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet uppgå till mellan cirka 5,75 och 6,25 procent (viktat). Sammantaget bedöms ortsprismetoden ge ett värde mellan och kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde inom intervallet cirka till kronor. 5.2 Avkastningsmetod KALKYLPERIODEN Kalkylperioden löper från och med april månad 2017 och tio år framåt. INFLATION Under 2017 har ett inflationsantagande om 1, 5 procent använts, därefter 2,0 procent. Inflationsantagandet är baserat på en samlad bedömning av prognoser från Riksbanken, Konjunkturinstitutet och de ledande bankerna. DIREKTAVKASTNINGSKRAV, KALKYLRÄNTA OCH RESTVÄRDE Direktavkastningskravet har i den mån möjligt bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter, kompletterat med marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet. De i värderingsobjektet ingående hyreskontrakten/lokalerna har åsatts differentierade direktavkastningskrav utifrån dess riskperspektiv, vilket sammantaget viktas till 6,0 procent. Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I praktiken bedöms kalkylräntan ofta genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet, vilket också gjorts i detta värdeutlåtande. Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav, vilket för värderingsobjektet har bedömts till 6,0 procent.

15 (17) HYROR Tabellen nedan visar utgående hyra samt marknadshyra per lokaltyp. Utgående hyresnivåer bedöms understiga marknadsmässiga nivåer något. Lokaltyp Utgående hyra Uthyrd area Marknadsmässig hyra Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Butik Lager Industri Övrigt Garage/P-platser Summa/Medel Hyrorna är redovisade inklusive indexuppräkning. Ersättning för fastighetsskatt är exkluderad från hyrorna. Hyresutvecklingen bedöms följa förväntad inflationsutveckling. I hyresgästförteckningen (se bilaga 1:2) framgår exempelvis om lokalerna är registrerade för moms, utgående hyresnivåer, bedömda marknadsmässiga hyresnivåer, fastighetsskatt samt indexering. VAKANSER Värderingsobjektet har idag en vakansgrad på omkring 3 procent. Återstående genomsnittlängd på kontraktsstocken uppgår till 18,4 månader Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Kontor ,7% 9,0% Butik ,0% Lager ,3% 8,0% Industri ,0% Övrigt ,0% Garage/P-platser ,0% Summa/Medel ,2% 7,8% Med beaktande av befintlig hyresgästsstruktur och värderingsobjektets egenskaper bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som relativt normala. Den långsiktiga vakans-/hyresrisken har i genomsnitt bedömts till mellan 5,0 till 10,0 procent. DRIFT OCH UNDERHÅLL Kostnader avseende värme, fastighetsel och vatten och avlopp har erhållits från fastighetsägaren. Resterande kostnader har bedömts genom statistik och erfarenhet. Drift- och underhållskostnader (kr/kvm, år) Kostnadsslag Kommentar A A Kommentar B B B (%) Administration 25 12% Försäkring 5 2% Värmeförbrukning % Elförbrukning (fastighet) % Kyla 0 0% Vattenförbrukning 4 4 2% Tillsyn och skötsel 25 12% Reparationer 10 5% Sophämtning 1 1% Städning (fastighet) 0 0% Planerat underhåll 29 14% Totalt % A) Uppdragsgivarens uppgifter (utfall/budget) B) NAI Svefas bedömning

16 (17) Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Drift och löpande underhåll Varav Periodiskt underhåll Administration Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Butik Lager Industri Övrigt Garage/P-platser Summa/Medel Lokaltyp Bedömd initial D&U Bedömd långsiktig D&U Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor Butik Lager Industri Övrigt Garage/P-platser Summa/Medel Kostnaden för periodiskt underhåll avser en schabloniserad annuitetsberäkning över värderingsobjektets livslängd. Kostnadsutvecklingen har under kalkylperioden bedömts följa förväntad inflationsutveckling. INVESTERINGAR/HYRESGÄSTANPASSNINGAR Inga investeringar, utöver periodiskt underhåll, har bedömts nödvändiga under kalkylperioden. FASTIGHETSSKATT För lokalerna utgår fastighetsskatt med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Fastighetsskatt utgår därmed under år 2017 med cirka kronor. För närvarande återfås cirka 83 procent av fastighetsskatten från hyresgästerna. TOMTRÄTTSAVGÄLD Värderingsobjektet är upplåtet med tomträtt från Den årliga avgälden uppgår för närvarande till kronor. Avgäldsreglering sker vart 20:e år. Nästa avgäldsreglering sker därmed RESULTAT Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till cirka kronor per kvadratmeter markareal, vilket motsvarar ett totalt värde om cirka kronor (se bilaga 1:1).

17 (17) 6 Slutsatser 6.1 Resultat Ortsprismetoden Avkastningsmetoden cirka kronor cirka kronor I den sammanlagda marknadsvärdebedömningen läggs i detta fall störst tonvikt vid resultatet från avkastningsanalysen på grund av bristfälligt ortsprismaterial. 6.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Stockholm Vagnhallen 15 vid värdetidpunkten april 2017 till: kronor Sextiotre miljoner kronor vilket ger följande beräknade nyckeltal: Marknadsvärde / m² Marknadsvärde / taxeringsvärde 1,72 Bruttokapitalisering, år 1 10,1 (marknadsvärde / årshyra år 1) Direktavkastning, initial 5,8% (aktuellt driftnetto / marknadsvärde) Direktavkastning, år 1 5,8% (driftnetto år 1 / marknadsvärde) Marknadsmässig direktavkastning 5,9% Stockholm/Örebro John Eriksson Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga Bilaga Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande

18 Bilaga 1 KASSAFLÖDESANALYS Tomträtten till: Stockholm Vagnhallen 15 Bilaga 1:1 Kalkylantaganden Start kalkyl: Värdeår: 1953 Tax. värde: Typkod: Inflation 1,5% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Jämkad direktavkastning 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 6,0% 5,9% Kalkylränta 7,6% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% Direktavkastning för restvärdeberäkning: 5,9% Ekonomisk vakans Bostäder Lokaler 3,2% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,9% 7,9% 7,9% Garage / P-platser 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Totalt 3,2% 7,2% 7,2% 7,2% 7,2% 7,2% 7,2% 7,2% 7,8% 7,8% 7,8% Delår Delår Kassaflöde (tkr) År 1 (kr/m², styck) Hyra bostäder (+) Hyra lokaler (+) (727) Hyra garage mm (+) (8 059) Hyresrisk/vakans bostäder (-) Hyresrisk/vakans lokaler (-) -(24) Hyresrisk/vakans garage mm (-) Netto tillägg och rabatter Effektiv hyra (720) Drift och underhåll (-) -(214) Fastighetsskatt (-) -(42) Fastighetsskatt åter (+) (35) Tomträttsavgäld (-) (74) Driftnetto före investeringar (424) Återstående investeringar Driftnetto efter investeringar (424) Nuvärde driftnetto Nuvärde restvärde Marknadsbaserat avkastningsvärde Nyckeltal: Avkastningsvärde / m² Avkastningsvärde / taxeringsvärde 1,72 Bruttokapitalisering, år 1 10,1 Direktavkastning, initial 5,8% Direktavkastning, år 1 5,8% Marknadsmässig direktavkastning 5,9%

19 Bilaga 1 Hyresgästförteckning Tomträtten till: Stockholm Vagnhallen 15 Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Area Löptid Löptid Utgående hyra Marknadshyra Fastighetsskatt åter m², st Fr o m T o m Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² (J / N) (J / N) (J / N) Överskottsbolaget AB Bu % % J J N Reflex Autoloack Ab I % % J J N Swe Bilar AB Bu % % J J N Gummicentralen i Vällingby AB I % % J J N Föreningen Kattstallet Ö % % 0 0 J J N Vällingby Motorklubb K % % 0 0 J J N Vakant K % % 0 0 J J N Clearwater Ekonomi AB K % % 7 63 J J N Bilio AB I % % 0 0 J J N Bilio AB La % % 0 0 J J N Vakant La % % 0 0 J J N Mats Rosén Byggnads AB La % % 0 0 J J N Swe Bilar AB G % % 0 0 J J N Glewi Bygg & Fastighets AB La % % 0 0 J J N Vällingby Tvätten AB La % % 0 0 J J N Vällingby Tvätten AB G % % 0 0 J J N Vällingby Tvätten AB I % % 0 0 J J N Bilio AB G % % 0 0 J J N East Stone AB G % % 0 0 J J N Vällingby Tvätten AB G % % 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G % % 0 0 J J N Reflex Autoloack Ab G % % 0 0 J J N Reflex Autoloack Ab G % % 0 0 J J N Föreningen Kattstallet G % % 0 0 J J N Föreningen Kattstallet G % % 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G % % 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G % % 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G % % 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G % % 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G % % 0 0 J J N Bilio AB G % % 0 0 J J N Bilio AB G % % 0 0 J J N Summa/Medel Egenanvändare Momspliktig HG Ingår värme

20 Bilaga 1 Tomträtten till: Stockholm Vagnhallen 15 Bilaga 1:3 Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Kontor ,7% 9,0% # Butik ,0% # Lager ,3% 8,0% # Industri ,0% # Övrigt ,0% # Garage/P-platser ,0% # Summa/Medel ,2% 7,8% # # # Lokaltyp Utgående hyra Marknadsmässig hyra # Uthyrd area Vakanta ytor Totalt # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Kontor # Butik # Lager # Industri # Övrigt # Garage/P-platser # Summa/Medel # # # Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Varav # Drift och löpande underhåll Periodiskt underhåll Administration # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Kontor # Butik # Lager # Industri # Övrigt # Garage/P-platser # Summa/Medel # # # Lokaltyp Bedömd initial D&U Bedömd långsiktig D&U # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Kontor # Butik # Lager # Industri # Övrigt # Garage/P-platser # Summa/Medel #

21 Bilaga 2

22 Bilaga 2

23 Bilaga 2

24 Bilaga 2

25 Bilaga 2

26 Bilaga 2

27 Bilaga 2

28 Bilaga 2

29 Bilaga 2

30 Bilaga 2

31 FASTIGHET Beteckning STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 Nyckel: Fastigheten är upplåten med tomträtt. Församling Okänd ADRESS Adress Jämtlandsgatan Vällingby Bergslagsvägen Vällingby Jämtlandsgatan 153, 153, 155, Vällingby Senaste ändringen i Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i allmänna delen inskrivningsdelen inskrivningsdelen LÄGE, KARTA Område N(SWEREF 99) E(SWEREF 99) N(Lokalt) E(Lokalt) Registerkarta STOCKHOLM AREAL Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 6380 kvm 6380 kvm 0 kvm LAGFART Ägare Andel Inskrivningsdag Akt STOCKHOLMS KOMMUN/ EXPLOATERINGSKONTORET BOX STOCKHOLM Köp: Köpeskilling: Ingen redovisad köpeskilling. Lagfartsanmärkning: Anmärkning Akt: 84/ / /276 TOMTRÄTTSINNEHAV Innehavare Inskrivningsdag Andel Akt /1 05/30119 Gillesvik Vagnhallen 15 AB BOX BROMMA Köp: Köpeskilling: SEK, Avser hela fastigheten. TOMTRÄTTSUPPLÅTELSE Upplåtelsedag Inskrivningsdag Akt /2384 Ändamål Avgäld handel, kontor, icke strande industri, bilförsäljning, SEK lager Avgäldsperiod Perioddatum från 20 år Tidigaste uppsägningsdatum Efterföljande uppsägningsperiod Inskränkningar år Annan rättighet än panträtt eller nyttjanderätt får ej upplåtas Anmärkning: UTVIDGNING AV OMRÅDE 70/41, NY AVGÄLDSPERIOD saknas, NY AVGÄLD 97/39698, NY AVGÄLD 70/41 ANTECKNINGAR och INSKRIVNINGAR Fastigheten besväras inte av sökt eller beviljad anteckning eller inskrivning. INTECKNINGAR Totalt antal inteckningar: 7 Totalt belopp: SEK Nr Information Belopp Inskrivningsdag Akt 1 Datapantbrev SEK /327 Innehavare: 03/31785 MABLE COMMERCIAL FUNDING LIMITED 25 BANK STREET LONDON E14 5LE UNITED KINGDOM 2 Datapantbrev SEK /328 Innehavare: 03/31786 MABLE COMMERCIAL FUNDING LIMITED 25 BANK STREET LONDON E14 5LE UNITED KINGDOM 3 Datapantbrev SEK /819 Innehavare: 03/31787 MABLE COMMERCIAL FUNDING LIMITED 25 BANK STREET LONDON E14 5LE UNITED KINGDOM 4 Datapantbrev SEK /820 Innehavare: 03/31788 MABLE COMMERCIAL FUNDING LIMITED 25 BANK STREET LONDON E14 5LE UNITED KINGDOM Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, STOCKHOLM, Tel: Sidan 1 av :50

32 5 Datapantbrev SEK /48756 Innehavare: 03/31789 MABLE COMMERCIAL FUNDING LIMITED 25 BANK STREET LONDON E14 5LE UNITED KINGDOM 6 Datapantbrev SEK /31775 Innehavare: 03/31776 MABLE COMMERCIAL FUNDING LIMITES 25 BANK STREET LONDON E14 5LE UNITED KINGDOM 7 Datapantbrev SEK /5052 PLANER, BESTÄMMELSER OCH FORNLÄMNINGAR Planer Datum Akt Detaljplan: VAGNHALLEN 15 OCH 16 Populärnamn: RÅCKSTA Ändamål: HANDEL OCH KONTOR Genomf. start: Genomf. slut: Laga kraft: Registrerad: K-P Arkivplats: B2 Naturvårdsbestämmelser Datum Akt Ytvattenskydd: ÖSTRA MÄLAREN Laga kraft: Registrerad: K-P Objektnummer: Anmärkning del av plan: BERÖRKRETS EJ FULLSTÄNDIG RÄTTIGHETER Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig. Ändamål Rättsförhållande Rättighetstypberörkrets Rättighetsbeteckning VATTEN,SPILLVATTEN OCH DAGVATTEN Last Ledningsrätt 0180K TAXERINGSINFORMATION Taxeringsenhet Uppgiftsår Taxeringsår HYRESHUSENHET, HUVUDSAKLIGEN LOKALER (325) Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxvärde Taxvärde byggnad Taxvärde mark SEK SEK SEK Taxerad ägare Andel Ägartyp Juridisk form /1 Lagfaren/Tomträttsinneh. Övriga aktiebolag Gillesvik Vagnhallen 15 AB BOX BROMMA Värderingsenhet hyreshusbyggnad för lokaler (Id-vemark ) Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak SEK Okänd Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Tillbyggnadskostnad Lokalyta Under byggnad Hyra Årtal hyresnivå 7943 kvm Nej SEK/år Värderingsenhet hyreshusmark för lokaler Taxvärde Riktvärdeområde Värde före ev. justering Justeringsorsak SEK Okänd Yta byggrätt Klassificering Riktvärde byggrätt 9531 kvm Uppgift saknas SEK/kvm ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Tomtmätning A349/1969 Sammanläggning Ledningsåtgärd K URSPRUNG STOCKHOLM GRIMSTA 1:2 STOCKHOLM VAGNHALLEN 4 TIDIGARE BETECKNING Beteckning Omregistreringsdatum Akt A-STOCKHOLM VAGNHALLEN /1980 Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, STOCKHOLM, Tel: Sidan 2 av :50

33 KARTA DIREKT Alla områden; Sverigekartan; 1: ; topowebb-skikt:administrativ_indelning; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, STOCKHOLM, Tel: Sidan 3 av :50

34 KARTA DIREKT Alla områden; Vägkartan; 1:100000; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, STOCKHOLM, Tel: Sidan 4 av :50

35 KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:10000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, STOCKHOLM, Tel: Sidan 5 av :50

36 KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:2000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 15 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, STOCKHOLM, Tel: Sidan 6 av :50

37 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3