Samråd i fråga om försäljning av fastigheten Vårdaren 2

Transkript

1 Kommunstyrelsen ORDFÖRANDEFÖRSLAG Dnr KS/2016: /2 Samråd i fråga om försäljning av fastigheten Vårdaren 2 Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar att 1. godkänna Strängnäs Fastighets AB:s beslut att sälja fastigheten Vårdaren 2. Beskrivning av ärendet Strängnäs Fastighets AB:s styrelse beslutade vid styrelsemöte den 14 april att ge i uppdrag till VD och ordförande att teckna avtal med aktuell part om försäljning av fastigheten Vårdaren 2, Mariefred, Strängnäs kommun, 28. Enligt ägardirektiven ska bolaget samråda med kommunstyrelsen om avyttring av lokal. I enlighet med ägardirektiv p har underlag tillställts kommunstyrelsen för beslut. I och med detta beslut anses samråd ha skett. Fastigheten inrymmer vårdcentral som förhyrs av Landstinget, Folktandvård och lokaler för hemtjänsten. Tidigare har lokaler i byggnaden även inrymt ett äldreboende, Solvändan, och tillverkningskök med tillhörande personalmatsal m.m. som då har hyrts av kommunen. Dessa lokaler som omfattar m² är uppsagda av kommunen och står nu tomställda utan hyresgäst. Köpare av fastigheten är Vissland Fastigheter i Nacka AB, garant och borgenär är Vasaparken Fastighets AB som ingår i koncernen Linköping Invest AB. Köparen ska bygga om fastigheten till trygghetsboende i hyresrätt. Köpeskillningen är 40 miljoner kronor. Försäljningen möjliggör en utdelning till ägaren då reavinsten blir 7,9 miljoner kronor. Ekonomiska konsekvenser för kommunen Beslutet medför inga ekonomiska konsekvenser för kommunen. Övriga konsekvenser Beslutet medför inga övriga konsekvenser. Uppföljning Ingen uppföljning krävs. Beslutsunderlag Protokollsutdrag, SFAB 28, Rapport, Försäljning av fastigheten Vårdaren 2, Strängnäs kommun,

2 2/2 Beslutet skickas till SFAB Kommunrevisionen Kommunfullmäktige för kännedom Jacob Högfeldt Ordförande

3

4

5

6 Strängnäs Fastighets AB RAPPORT Dnr SFAB/2016: /3 Handläggare Lars Keyser Tel Försäljning av fastigheten Vårdaren 2, Strängnäs kommun Bakgrund Fastigheten Vårdaren 2 i Mariefred, som ägs av Strängnäs Fastighets AB, SFAB, omfattar m² BRA och inrymmer vårdcentral som förhyrs av Landstinget, Folktandvård och lokaler för hemtjänsten. Tidigare har lokaler i byggnaden även inrymt ett äldreboende, Solvändan, och tillverkningskök med tillhörande personalmatsal mm som då har hyrts av kommunen. Dessa lokaler som omfattar m² är uppsagda av kommunen och står nu tomställda utan hyresgäst. Det har framförts önskemål att bygga om de tomställda lokalerna till ett trygghetsboende i hyresrätt. Detta har hörsammats av SFAB varför en förprojektering för trygghetsboende har genomförts med tillhörande tidig kalkyl för att ta fram en realistisk ombyggnadskostnad och kommit fram till en kostnad runt 65,0 mnkr. En fastighetsvärdering har även gjorts baserad på de intäkter ett trygghetsboende tillsammans med övriga intäkter skulle kunna inbringa i dessa lokaler. Analysen ger oss ett omfattande bedömt nedskrivningsbehov. Förhandlingarna med köparen har varit särskilt svåra då även de har vid närmare beräkning kommit fram till svårigheterna med att få ekonomi i en ombyggnation till trygghetsboende. Men köparen har värderat in byggrätterna på tomten som en möjlighet att få totalaffären att gå ihop. Beredning Köpare: Vissland Fastigheter i Nacka 2 AB, garant och borgenär enligt köpeavtalet är Vasaparken Fastighets AB som ingår i koncernen Linköping Invest AB Bedömt fastighetsvärde: 5 miljarder kronor Belånat: 2,5 miljarder kronor Jämförelse mellan Linköpings Invest AB och Strängnäs Bostads AB Balansomslutning: 968 mnkr 552 mnkr Antal lägenheter: Soliditet: 22 % 18 % Antal anställda: 82 96* * Huvudparten av personalen i SBAB utför arbete i SFAB s regi

7 Strängnäs Fastighets AB 2/3 Villkor i köpeavtalet: 1) Köparen bygger om för trygghetsboende i hyresrätt i enlighet med Boverkets definition mot vite om mnkr 2) Bygglov senast 30 juni 2017 (Vite 5 mnkr) 3) Godkänd slutbesiktning med slutbevis senast 31 december 2018 (Vite 5 mnkr) 4) Godkännande av KS Boverkets definition av trygghetsboende Med trygghetsbostäder avses bostadslägenheter och utrymmen för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation och där det finns personal dagligen som på olika sätt kan stödja de boende under vissa angivna tider. Trygghetsbostäder kan upplåtas med hyresrätt, kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt. Ytterligare ett krav är att bostäderna ska innehas av personer som fyllt 70 år. När det gäller makar, sambor eller syskon räcker det att en av personerna har fyllt 70 år. Trygghetsbostäder bör vara planerade så att det är möjligt att bo kvar om man får en funktionsnedsättning som kräver hjälpmedel för förflyttning. Funktionskraven i Boverkets byggregler, BBR, ska vara uppfyllda under byggnadens livslängd och eftersom bostäderna kan komma att användas av personer med funktionsnedsättning bör brandskyddet dimensioneras utifrån dessa personers förutsättningar. Brandskyddet i trygghetsbostäder är normalt att betrakta som vanligt boende enligt verksamhetsklass 3 i BBR. Spisvakt, sprinkler och automatiskt brandlarm är då inget krav men kan skapa förutsättningar för ett brandsäkert boende som fungerar under byggnadens livslängd och underlättar kvarboende. Enligt Boverkets allmänna råd finns dimensionerande mått som är lämpliga vid utformningen av trygghetsbostäder i SS ( höjd nivå). Vid utformningen av särskilda boendeformer kan större mått behövas. Ekonomiska konsekvenser och finansiering Intressentens värdering: Köpeskilling efter förhandling: Reavinst vid försäljning: 30,0 mnkr 40,0 mnkr 7,9 mnkr Effekter av att vi bygger trygghetsboende i egen regi Produktionskostnad/investering: Bokfört värde: Bokfört värde efter ombyggnad: Extern värdering efter ombyggnad: Nedskrivningsbehov efter ombyggnad: 65,0 mnkr 32,1 mnkr 97,1 mnkr 56,4 mnkr 40,7 mnkr

8 Strängnäs Fastighets AB 3/3 Soliditet: Från 11,9 % till 8,0 % Underhåll: Utdelning: Begränsat underhåll Inte möjlig Möjligheter som skapas genom försäljning: Vi får ett trygghetsboende Likviditet +40 mnkr. Möjliggör andra angelägna projekt t.ex. Investering i särskilt boende Hyresrätter med integrerat trygghetsboende Mark för bostadsbyggnation Utdelning till ägaren möjlig pga reavinsten Sammanfattning Försäljning av Vårdaren 2 innebär att vi får ett trygghetsboende i Mariefred samtidigt med ett likviditetstillskott i bolaget om 40 mnkr som skapar möjligheter genomföra andra angelägna projekt som hyresrätter med integrerat trygghetsboende, särkilt boende mm. Alternativet att bygga i egen regi innebär ett nedskrivningsbehov på 40 mnkr som i sin tur leder till att bolagets soliditet går ner från 11,9 % till 8,0 % vilket medför stora begränsningar av möjligheten att genomföra andra angelägna projekt. Uppföljning Ärendet är med ett positivt beslut avslutat och kräver ingen ytterligare uppföljning. Underlag Protokoll från styrelsemöte i Strängnäs Fastighets AB Lars Keyser VD Ingvar Lundborg Ordförande Beslutet skickas till Strängnäs Fastighets AB/Lars Keyser