ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Bajonetten i Linköping Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2014-01-01-2014-12-31 föreningens 26:e verksamhetsår FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2014 VERKSAMHETEN ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmar till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Bostadsrättsföreningen bildades 1987. Föreningen äger fastigheten Bajonetten 20 med adress Hamngatan 6 A-B och Ågatan 1 A. Föreningens byggnader genomgick 1987 en genomgripande ombyggnad. Föreningens hus omfattar 44 bostäder med en sammanlagd yta av 3 367,5 m², 3 hyreslokaler på 28,6 m², 10 garage och 13 bilplatser. Medelyta för bostäder är cirka 77 m². Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande: R o k Antal Yta kvm 1 8 304,0 2 3 164,5 3 18 1 385,0 4 7 628,0 5 8 886,0 Lokaler hyresrätter 3 Garage 10 Parkeringsplatser 13 1
MEDLEMSINFORMATION STYRELSEN UNDER VERKSAMHETSÅRET Ordförande Anders Niklasson Vice ordförande Carl-Johan Nordfeldt Sekreterare Erland Jungert Styrelseledamot Leif Carlzon HSB-Ledamot Ulf Lundwall Styrelsesuppleant David Wärnelius Styrelsesuppleant Roger Wiberg Styrelsesuppleant Hans Pettersson Styrelsesuppleant Marie-Louise Bjöörn I tur att avgå vid kommande årsstämma är Anders Niklasson, Leif Carlzon, Roger Wiberg och Hans Pettersson. MEDLEMSANTAL OCH LÄGENHETSÖVERLÅTELSER Vid verksamhetsårets slut var medlemsantalet 60 stycken inklusive HSB Östergötland som även innehar ett medlemskap i föreningen. Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. Dock skall noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare. Under verksamhetsåret har 7 stycken överlåtelser skett. FÖRENINGSSTÄMMA Ordinarie föreningsstämma hölls den 9 april 2014. SAMMANTRÄDEN UNDER VERKSAMHETSÅRET Styrelsen har hållit 10 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret samt ett kontituerande möte. REVISORER Revisorer har varit Erika Bröske samt av HSB Riksförbund utsedd revisor. KPMG AB har granskat upprättat årsbokslut och avgett rapport till revisorerna. REPRESENTANTER I HSB ÖSTERGÖTLANDS FULLMÄKTIGE Bostadsrättsföreningens representant i HSB Östergötlands fullmäktige har varit Leif Carlzon med Erland Jungert som ersättare. VALBEREDNING Valberedning under året har varit Hans Smedjeberg och Josefin Johansson Vaara. 2
KUL-KOMMITTÉ OCH FRITIDSAKTIVITETER KUL-kommitté under året har varit Catarina Kjellgren, Per Kjellgren, Agneta Axen, Barbro Lanneström samt Andreas Ingman. Kommittén har bland annat anordnat nedan aktiviteter: - Onsdagsfika - Gemensam städdag i april - Nationaldagsfirande - Kräftfest - Adventskaffe KUL-kommittén har dessutom införskaffat ett nytt skåp samt köksutrustning till gemensamhetslokalen. VÄSENTLIGA AVTAL Föreningen har avtal med HSB Östergötland avseende den administrativa förvaltningen. Crendo sköter i dagsläget den tekniska skötseln, anbud har begärts in och styrelsen har beslutat att teckna avtal med ny aktör angående teknisk skötsel från och med 1 april 2015. FASTIGHETSFÖRSÄKRING Föreningen är fullvärdesförsäkrad i Östgöta Brandstodsbolag. KABEL-TV OCH BREDBAND Föreningens kabel-tv tillhandahålls av ComHem och bredband tillhandahålls av ComHem samt Bredbandsbolaget. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER RÄKENSKAPSÅRET FASTIGHETSUNDERHÅLL Under verksamhetsåret har följande underhåll utförts: - Ommålning av garageportar samt ytterdörrar till källare - Ny belysning i del av källare i huset på Ågatan - Obligatorisk ventilationsbesiktning utförd i hela fastigheten. FÖRESTÅENDE ARBETEN OCH ÅRLIG BESIKTNING - Renovering av bastulokaler - Ommålning och byte av belysning i samtliga trappuppgångar, i samband med detta planeras också de glas i portarna på Hamngatan som rispades av okända personer att bytas - Byte av inluftsventiler i samtliga lägenheter - Plåtarbeten på översta balkongerna på gavlarna i bägge fastigheterna för att förhindra fortsatta fuktskador på fasaden, i samband med detta planeras också reparation av redan uppkomna fuktskador - Uppförande av enkel byggnad vid uteplatsen - Åtgärda de problem som medfört ojämn värme i huset på Hamngatan. Till grund för styrelsens bedömning ligger upprättad underhållsplan och den årliga stadgeenliga besiktningen. 3
EKONOMI KOMMENTARER TILL ÅRETS RESULTAT HSB Brf Bajonetten har under verksamhetsåret gjort ett positivt resultat på 326 546 kronor. Resultatet är något bättre än föregående år och detta beror framförallt på sänkta räntekostnader, men föreningen har också haft lägre driftskostnader i år än 2013. Föreningen har endast fått marginellt ökade avskrivningar på grund av det nya K3-regelverket. ÅRSAVGIFTER Under verksamhetsåret har årsavgifterna varit oförändrade. Årsavgifterna för bostäder uppgår till i genomsnitt 618 kr/m². LÅN Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 11 983 246 kr. Under året har föreningen amorterat 65 256 kr. FLERÅRSÖVERSIKT (tkr) 2014 2013 2012 2011 Rörelseintäkter 2 274 2 284 2 294 2 235 Rörelseresultat 727 695 146 493 Resultat efter finansiella poster 327 200-397 -39 Balansomslutning 16 147 15 879 16 335 16 304 Fond för yttre underhåll 1 073 865 1 261 1 244 Soliditet 23% 22% 20% 22% Kassalikviditet 330% 186% 179% 106% RESULTATDISPOSITION Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat 498 271 Årets resultat 326 545 824 817 Styrelsen föreslår följande disposition: Uttag ur fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad -27 300 Överför till fond för yttre underhåll 292 000 Balanseras i ny räkning 560 117 824 817 Enligt budgeten för år 2014 är avsättningen till yttre fonden 292 000 kr. Avsättningen följer föreningen 10-åriga underhållsplan. Om stämman godkänner ovanstående disposition kommer den yttre underhållsfonden att uppgå till 1 337 700 kronor. Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 4
RESULTATRÄKNING Belopp i kr Not 2014-01-01 2013-01-01 2014-12-31 2013-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 2 272 936 2 274 696 Övriga rörelseintäkter 730 8 916 Summa rörelseintäkter 2 273 666 2 283 612 Rörelsekostnader Driftskostnader 2-1 034 138-1 084 993 Övriga externa kostnader 3-110 635-104 191 Underhåll enligt plan 4-27 300-32 281 Personalkostnader 5-34 770-42 582 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -339 440-325 000 Summa rörelsekostnader -1 546 283-1 589 047 Rörelseresultat 727 383 694 565 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 5 738 5 249 Räntekostnader och liknande resultatposter -406 575-499 641 Summa finansiella poster -400 837-494 392 Resultat efter finansiella poster 326 546 200 173 Årets resultat 326 546 200 173 5
BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Not 2014-12-31 2013-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 14 782 186 15 121 626 Summa materiella anläggningstillgångar 14 782 186 15 121 626 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 7 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 14 782 686 15 122 126 Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 2 969 2 622 Övriga fordringar 3 672 3 606 Aktuell skattefordran 4 205 3 435 Avräkningskonto HSB 812 576 710 882 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 40 759 37 326 Summa kortfristiga fordringar 864 181 757 871 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 9 500 000 0 Summa kortfristiga placeringar 500 000 0 Summa omsättningstillgångar 1 364 181 757 871 SUMMA TILLGÅNGAR 16 146 867 15 879 997 6
BALANSRÄKNING EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2014-12-31 2013-12-31 Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 1 852 008 1 852 008 Fond för yttre underhåll 1 073 000 865 000 Summa bundet eget kapital 2 925 008 2 717 008 Fritt eget kapital Balanserat resultat 498 271 506 099 Årets resultat 326 546 200 173 Summa fritt eget kapital 824 817 706 271 Summa eget kapital 3 749 825 3 423 279 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 11 11 983 246 12 048 502 Summa långfristiga skulder 11 983 246 12 048 502 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 166 611 152 495 Övriga skulder 12 51 188 51 188 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 13 195 997 204 533 Summa kortfristiga skulder 413 796 408 216 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 146 867 15 879 997 Ställda panter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder Fastighetsinteckning 21 879 000 21 879 000 Summa ställda säkerheter 21 879 000 21 879 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 7
Kassaflödesanalys Belopp i kr 2014-01-01 2013-01-01 2014-12-31 2013-12-31 Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster 326 546 200 173 Justeirng för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 339 440 325 000 Kassaflöde från löpande verksamhet 665 986 525 173 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar -4 616-5 083 Ökning (+) / minskning (-) kortfristiga skulder 5 580-88 971 Kassaflöde från löpande verksamhet 666 950 431 119 Finansieringsverksamhet Ökning (+) / minskning (-) av långfristiga skulder -65 256-566 306 Årets kassaflöde 601 694-135 187 Likvida medel vid årets början 710 882 846 069 Likvida medel vid årets slut 1 312 576 710 882 I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB in i de likvida medlen. 8
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas årsredovisningen med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3s kapitel 35. Bostadsrättsföreningen är ett mindre företag och har utnyttjat mindre företags möjlighet att inte räkna om jämförelsetalen för 2013 enligt K3s principer. Presenterade jämförelsetal överensstämmer i stället med de uppgifter som presenterades i föregående års årsredovisning. Olika redovisningsprinciper har alltså tillämpats för de år som presenteras i årsredovisningen, och det finns därmed brister i jämförbarheten mellan åren Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder och därför har fastighetens bokförda värden fördelats på väsentliga komponenter. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i vägledningen för komponentindelning av hyresfastigheter men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar. Komponenternas återstående nyttjandeperiod och tidpunkt samt utgift för eventuella utförda åtgärder på väsentliga komponenter har beaktas så väl som ackumulerade avskrivningar dvs man har använt direkt infasning med bruttometoden. Återstående redovisningsmässig nyttjandeperiod för föreningens byggnad har bedömts vara 94 år Årets avskrivningar på de olika komponenterna uppgår genomsnittligt till 1,5 %. Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan Styrelsen är den som fattar beslut om föreningens underhållsplan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta, övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. En bostadsrättsförening som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligen inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22% för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, tex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till 6 939 572 kr. NOTER 1 Nettoomsättning 2014 2013 Årsavgifter 2 079 924 2 079 924 Hyror 96 360 96 360 Intäkter konsumtionsavgift 96 652 98 412 Summa nettoomsättning 2 272 936 2 274 696 9
2 Driftskostnader 2014 2013 Reparation, förbrukningsmaterial mm 1 155 7 296 Löpande underhåll 24 247 32 130 El-avgifter 154 245 158 883 Uppvärmningsavgifter 342 923 391 160 Vatten och avlopp 82 148 79 356 Sophämtning 49 963 52 981 Försäkringar 25 851 25 361 Kabel-tv och bredband 45 900 46 186 Fastighetsskötsel 190 588 236 830 Kommunal fastighetsavgift / fastighetsskatt 55 118 54 810 Förvaltningskostnader 62 000 0 Summa driftskostnader 1 034 138 1 084 993 3 Övriga externa kostnader 2014 2013 Kontorsmaterial och trycksaker 565 87 Telekommunikation och porto 1 523 2 049 Datakommunikation 29 0 Styrelsekostnader 4 446 4 234 Revisionsarvoden extern 8 101 7 900 Fritidsverksamhet 0 1 122 Stämmokostnader 1 768 900 Arvode administrativ förvaltning 68 556 67 812 Övriga förvaltningskostnader 0 60 Kostnad underhållsplaner 3 163 3 163 Medlems- och föreningsavgifter 15 396 15 396 Övriga rörelsekostnader 7 088 1 468 Summa övriga externa kostnader 110 635 104 191 4 Underhåll enligt plan 2014 2013 Underhåll enligt plan 27 300 32 281 Summa underhåll enligt plan 27 300 32 281 5 Personalkostnader 2014 2013 Arvode styrelse 27 550 33 050 Arvode föreningsvald revisor 750 750 Sociala avgifter 6 470 8 782 Summa personalkostnader 34 770 42 582 10
6 Byggnader och mark 2014-12-31 2013-12-31 Värdet utgörs av produktionsutgiften (anskaffningsvärdet). Byggnadernas nu aktiverade komponenter är helt avskrivna år 2108 Värdeår enligt taxeringsbeslut 1988 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde byggnader 23 020 000 23 020 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 23 020 000 23 020 000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -7 898 374-7 573 374 Årets avskrivningar -339 440-325 000 Utgående ackumulerad avskrivning -8 237 814-7 898 374 Utgående redovisat värde 14 782 186 15 121 626 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder 28 000 000 28 000 000 Taxeringsvärde byggnad - lokaler 48 000 48 000 Taxeringsvärder mark - bostäder 14 200 000 14 200 000 Taxeringsvärder mark - lokaler 109 000 109 000 Fastighetsbeteckning Bajonetten 20 7 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2014-12-31 2013-12-31 Andel i HSB 500 500 Summa andra långfristiga värdepappersinnehav 500 500 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Förutbetald fastighetsförsäkring 26 643 25 851 Upplupna ränteintäkter 292 0 Övr förutbet kostn och uppl intäkt 13 824 11 475 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 40 759 37 326 9 Övriga kortfristiga placeringar 2014-12-31 2013-12-31 Placeringskonto HSB 500 000 0 Summa kortfristiga placeringar 500 000 0 11
10 Förändring i eget kapital Medlems Upplåtelse Fond yttre Balanserat Årets Totalt insatser avgifter underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 1 852 008 0 865 000 506 099 200 173 3 423 279 Resultatdisposition enligt föreningsstämman 200 173-200 173 0 Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 240 281-240 281 0 Ianspråkstagande av fond för yttre underhåll -32 281 32 281 0 Årets resultat 326 546 326 546 Belopp vid 0 årets utgång 1 852 008 0 1 073 000 498 271 326 546 3 749 825 11 Övriga skulder till kreditinstitut 2014-12-31 2013-12-31 Låneinstitut Ränta Konv datum Stadshypotek 3,61 2018-06-30 3 930 150 3 970 050 Stadshypotek 3,55 2016-09-01 5 600 000 5 600 000 Stadshypotek 1,76 2017-09-01 2 453 096 2 478 452 11 983 246 12 048 502 Nästa års amortering beräknas uppgå till 65 256 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 11 917 990 Genomsnittsränta vid årets utgång 2,97 Amortering inom 2-5 år beräknas uppgå till 261 024 Om 5 år beräknas nuvarande skulder uppgå till 11 656 966 12 Övriga skulder 2014-12-31 2013-12-31 Medlemmarnas reparationsfond/inre fond 51 188 51 188 Summa övriga kortfristiga skulder 51 188 51 188 Specifikation av förändring i fond för inre underhåll Belopp vid årets ingång 51 188 72 476 Uttag under året 0-21 288 Utgående värde 51 188 51 188 12
13 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Upplupna räntekostnader 10 969 14 481 Förutbetalda hyror och avgifter 177 028 182 228 Övr uppl kostnader och förutbetalda intäk 8 000 7 824 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 195 997 204 533 Linköping den Anders Niklasson Erland Jungert Carl-Johan Nordfeldt Leif Carlzon Ulf Lundwall Vår revisionsberättelse har lämnats den Erica Bröske Av föreningen vald revisor Urban Johansson Auktoriseras revisor Av HSB Riksförbund utsedd revisor 13