Årsredovisning Brf Hökboet

Transkript

1 Årsredovisning Brf Hökboet

2 Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkning 10 Balansräkning 11 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 12 Kassaflödesanalys 13 Tilläggsupplysningar 14 Underskrifter 18 Kontaktinformation Besöksadress: Bondegatan 1 B-F, STOCKHOLM Postadress: Box 415, ÖSTERSUND E-post:styrelsen@hokboet.se Hemsida: Föreningen förvaltas av Deloitte AB, org.nr Telefon: (kundsupport) E-post: backoffice@deloitte.se Fotografier av trapphus: Paul Granstedt

3 Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Väsentliga lokalavtal i föreningen är Bonden bar, avtal till Basement video, avtal till Restaurang Tvärsöver, avtal till BUS, avtal till , Global View AB, avtal till Intäkter från lokalhyror utgör ca 31 % av föreningens totala intäkter. Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Försäkring Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos Stockholms Stads Brandförsäkringskontor. I avtalet ingår styrelseförsäkring. Föreningens fastigheter Byggnad Föreningen förvärvade fastigheterna Höken 15, 16 och 19 i Stockholms kommun. Föreningens tre fastigheter består av flerbostadshus på adressen Bondegatan 1 B- G. Fastigheterna byggdes Tomträtt Äganderätter om totalt kvm. Lägenheter och lokaler Den totala byggnadsytan uppgår till kvm, varav kvm utgör lägenhetsyta och kvm lokalyta. Lägenhetsfördelning 10 st 1 rum och kök/kokvrå 33 st 2 rum och kök/kokvrå 18 st 3 rum och kök 1 st 4 rum och kök 2 st 5 rum och kök Av dessa lägenheter är 54 (53) upplåtna med bostadsrätt och 10 (11) med hyresrätt. Fastighetens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2009 och sträcker sig 10 år. Planen uppdateras fortlöpande. Genomförd åtgärd År Snörasskydd 2013 Utebelysning 2013 Värmecentral 2013 Fasadrenovering Gatufasad 2012 Fasadrenovering Lilla gården 2012 Fönster, renovering, 2012 ommålning Låssystem 2011 Bredband /18 Brf Hökboet

4 Stambyte 2010 Utbyte maskinpark tvättstuga 2009 Energideklaration 2009 Renovering soprum 2009 Det planerade underhållsbehovet av föreningens fastighet beräknas till tkr för den närmaste perioden. Till det planerade underhållet samlas medel via årlig avsättning till föreningens yttre underhållsfond med 0,3 % av taxeringsvärdet på fastigheten. Fonden för yttre underhåll redovisas under bundet eget kapital i balansräkningen. De enskilt största åtgärderna som planeras framgår nedan. skett och 1 (0) upplåtelse från hyresrätt till bostadsrätt. Föreningen har vid årets slut 9 (10) hyresgäster, samt en hyreslägenhet vakant, Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras köparen en överlåtelseavgift på f n 2,5 % av gällande prisbasbelopp. Pantsättningsavgift debiteras köparen med f n 1,0 % av gällande prisbasbelopp. Planerad åtgärd År Kostnad/Kkr. Fasadrenovering Stora gården Fastighetsförvaltning Föreningen har avtal med Tekab AB om teknisk förvaltning inklusive fastighetsskötsel. Trappstädning har skötts av Kati Städ AB. Styrelsen Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma, och därmed påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Fredric Persson Peter bek-arakélow Paul Granstedt Carl Setterberg Jacob Dahlgren Henrik Nilsson Ordförande Sekr, vice ordf. Ekonomi Ledamot Ledamot Suppleant Föreningsfrågor Bostadsrättsföreningen registrerades hos Bolagsverket och föreningens ekonomiska plan registrerades Föreningens nuvarande gällande stadgar registrerades Organisationsanslutning Föreningen är idag ansluten till Fastighetsägarna Stockholm. Medlemmar och hyresgäster Föreningen hade vid årets slut 75 (74) medlemmar. Under året har 8 (9) överlåtelser Revisor Kristina Hansson, Nille Svensson, suppleant Valberedning Matilda Jensen, sammankallande Linnéa Lindblom Styrelsesammanträden Styrelsen har under året kontinuerligt arbetat med förvaltning av fastigheten och haft 11 protokollförda möten. Föreningens firma har tecknats av två ledamöter i förening. 4/18 Brf Hökboet

5 Händelser under året Värmecentral Föreningen har bytt värmecentral för att få en mer jämn och energieffektiv uppvärmning av de lägenheter som har fjärrvärme. Snörasskydd Snörasskydd har monterats mot gatufasad samt gårdar för att förhindra att snö faller ned från taket vintertid. Lägenhetsförsäljningar Under perioden har 8 lägenheter bytt ägare genom försäljning. En tvårumslägenhet som varit upplåten med hyresrätt har återlämnats under slutet av Försäljning beräknas ske under våren 2014, se Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång. El och utebelysning Utebelysning har monterats samt underhåll av eldragningar har skett i flera trapphus. Skorstenar Försök till att återställa skorstenar har gjorts under året. Arbetsgrupper Följande arbetsgrupper finns i föreningen: Vindar Arbetsgruppens arbete har vilat och kan bli aktuellt igen när annan yta för lägenhetsförråd frigörs. Eldstäder Arbetsgruppens arbete har fortskridit under året. Balkonger Två tidigare beställda balkonger har nu monterats som pga en ventilationsanläggning var i vägen. Renoveringar och förbättringar Följande renoveringar och förbättringar av fastigheten är planerade eller under utredning: Föreningen har tagit upp 6 st tilläggsbeställningar av balkonger från medlemmar och kommer påbörja arbetet under våren Renovering av trapphus, byte av trapphusens ytterportar och byte av ytterdörrar i samtliga lägenheter. Beslut är inte taget. Kartläggning av vindsutrymmena och framtagande av olika förslag på hur vindarna kan användas. Beslut inte taget. Dessutom planerar vi ytterligare uppfräschning av gårdarna i flera steg, och i den takt vi orkar och hinner med. Gård Arbetsgruppens arbete har vilat då gårdarna inte har gått att använda sedan stamrenoveringen. Trapphus Arbetsgruppen har tagit fram förslag till färgsättning och tittar på lösningar för nya dörrar. Information till medlemmarna Föreningens webbplats publicerar föreningens sammankomster i form av stämmor och gemensamma städdagar och andra evenemang. Där publiceras även styrelsens sammansättning, stämmoprotokoll, föreningsstadgar, ordningsregler och relevant information för mäklare och spekulanter. Under året har nyhetsbrev publicerats och delats ut. Nyhetsbreven sänds ut per e-post och delas ut till dem som inte har möjlighet att ta emot epost. Mottagare är medlemmar och hyresgäster. Nyhetsbrev publiceras även på hemsidan. Löpande information har satts upp i trapphusen. 5/18 Brf Hökboet

6 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Efter årsskiftet har 2 bostadsrätter bytt ägare. En tvårumslägenhet som varit upplåten med hyresrätt har återlämnats till föreningen och kommer att omvandlas till bostadsrätt och säljas. Byggande av 6 st balkonger har påbörjats och beräknas vara klara under våren. En lokalhyresgäst önskar överlåta sitt avtal i samband med att verksamheten säljs. Styrelsen kommer att pröva den nya hyresgästen innan överlåtelsen kan ske. Vid en omförhandling av lokal har tvist uppstått och lösts med hjälp av hyresnämnden. Ett nytt avtal har därefter kunnat upprättas. I resultatet ingår avskrivningar med Kkr och exkluderar man dem blir resultatet 26 Kkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens fastighet och den posten påverkar inte föreningens likviditet. Innebörden av detta är att föreningens verksamhet genererat ett likviditetsöverskott på 26 Kkr. En bostadsrättsförening måste ha intäkter som överstiger de faktiska utgifterna (alla kostnader exklusive avskrivningar) och dessutom ha medel över för framtida underhåll samt eventuella amorteringar Kostnadsutveckling Föreningens enskilt största kostnadspost är räntekostnaden och den har under år 2013 minskat något. Föreningens ekonomi Avtal om ekonomisk förvaltning finns tecknat med Deloitte AB. Föreningens resultat för år 2013 är Kkr, vilket kan jämföras med resultatet för år 2012 på -673 Kkr. Förändringen mellan åren kan främst förklaras av ökade kostnader för reparationer och underhåll samt avskrivningar. I årets resultat finns kostnader för renovering och försäljning/upplåtelse av lägenhet C202 på totalt 365 Kkr. Renoveringskostnader kan inte räknas som en investering enligt rekommendation från Bokföringsnämnden. 6/18 Brf Hökboet

7 Nyckeltal Årsavgift per kvm bostadsrättsyta, kr Lån per kvm bostadsrättsyta, kr Genomsnittlig skuldränta, %* 2,7 2,6 3,8 3,7 3,5 Fastighetens belåningsgrad, %* 42,6 37,6 29,1 32,6 30,6 *Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittliga fastighetslån. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. Resultatdisposition Förslag till behandling av föreningens resultat Balanserat resultat Årets förlust Styrelsen föreslår att Till yttre fond avsätts I ny räkning överföres Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar. 7/18 Brf Hökboet

8 Såhär tolkar du Årsredovisningen Förvaltningsberättelsen Avsnittet ger en förklaring till verksamheten. T.ex. en beskrivning av fastigheten, utfört och planerat underhåll och vilka som är invalda i styrelsen. I förvaltningsberättelsen upplyser föreningen om sådant som inte finns med i balans- och resultaträkningen men som ändå är viktiga för att kunna bedöma föreningens ekonomi. Här redovisar även styrelsen sitt förslag på hur föreningens resultat för året ska disponeras. Resultaträkningen Här redovisas föreningens intäkter och kostnader under verksamhetsåret. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening är inte målet att göra stora överskott utan att långsiktigt anpassa intäkterna mot de kostnader föreningen har. Därför kan resultatet variera från år till år, t.ex. om föreningen ett visst år tagit stora akuta reparationskostnader som inte täcktes av intäkterna just det året. Årsavgifterna bör dock beräknas till en nivå där de tillsammans med eventuella hyresintäkter täcker driftskostnader samt avsättning till ett framtida planerat underhåll (avsättning till fond). Intäkter De viktigaste intäkterna i en bostadsrättsförening är medlemmarnas årsavgifter och hyresgästernas hyror. Hyror kan komma från t.ex. boende, garageplatser eller lokaler. En förening med många lokalhyresgäster kan oftast hålla en relativt låg avgiftsnivå men kan samtidigt vara känslig mot hyresbortfall. Kostnader inklusive avskrivningar Föreningens kostnader utgörs till största delen av driftskostnader såsom el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, snöröjning m.m. Till driften räknas även underhåll och reparationer. ska motsvara årets slitage på fastigheten och inventarier. Ett slitage som bör finansieras genom att föreningens intäkter även täcker avsättningar till ett framtida planerat underhåll. Finansiella intäkter och kostnader Här redovisas vad föreningen har för räntekostnader på sina lån. Räntekostnaderna är oftast en stor post för föreningarna och här kan det vara av vikt att se över tilläggsupplysningarna kring långfristiga skulder i balansräkningen. Vilka bindningstider ligger och till vilken räntesats? För att få reda på en viss lägenhets räntekostnad kan man multiplicera lägenhetens andelstal med räntekostnaden. Balansräkningen I detta avsnitt redovisas en ögonblicksbild av föreningens tillgångar och skulder på bokslutsdagen. Tillgångar I en förening finns främst två olika slags tillgångar. Anläggningstillgångar och omsättningstillgångar. Anläggningstillgångar där tillgångarna är bundna och därmed svårare att realisera. Den enskilt största tillgången är självklart föreningens fastighet. Det bokförda värdet som är angivet, är anskaffningskostnaden för fastigheten och ska inte förväxlas med marknadsvärdet, som kan vara både lägre och högre. Omsättningstillgångar t.ex. kassa och bank, där tillgången kan omsättas ganska enkelt. En mått för att se hur föreningen mår likviditetsmässigt, är att se om omsättningstillgångarna uppgår till minst en fjärdedel av omsättningen, d.v.s. föreningens hyror och avgifter. Kostnaden för större underhåll där föreningen förbättrar och förnyar en installation i fastigheten som t.ex. vid ett stambyte, får fördelas ut på flera år. Kostnaden skrivs av på en nyttjandeperiod. Under föreningens rörelsekostnader i resultaträkningen finns därför en post som kallas avskrivningar. Där redovisas en bokföringsmässig kostnad, som 8/18 Brf Hökboet

9 Eget Kapital En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och alla medlemmar i en sådan förening ska betala in en insats. Föreningens egna kapital består därför främst av vid bildandet inbetalda insatser och senare eventuellt inbetalda upplåtelseavgifter. Det egna kapitalet är fördelat på bundet och fritt eget kapital. Bundet eget kapital - är t.ex. insatser. Det kallas bundet då det såsom anläggningstillgångar är svårt att realisera. Under bundet eget kapital redovisas även föreningens yttre fond.(ibland även den inre fonden). Den yttre fonden består av avsättningar som gjorts tidigare år enligt föreningens stadgar. I praktiken är detta endast avsättningar som görs i bokföringen, och finns således inte på ett särskilt konto. Det är därför viktigt att dessa pengar återfinns i omsättningstillgångarna då fonden ska användas. Om siktet sätts på att årsavgifter och hyresintäkter alltid ska täcka årets avsättning till den yttre fonden så kommer pengar även alltid finnas för det planerade underhållet. Fritt eget kapital - utgörs av tidigare års resultatmässiga under- och överskott. Löpande verksamheten består av avgifter och hyror, övriga intäkter och utgifter, kortfristiga fordringar och kortfristiga skulder. Investeringsverksamheten består av nya förvärv. Köp av inventarier och gjorda installationer eller förbättringsarbeten på fastigheten. Finansieringsverksamheten utgörs t.ex. av nyupptagna lån och amorteringar. Ett positivt kassaflöde visar att det finns möjligheter till utveckling och investeringar. Ett negativt kassaflödeunder några år kan vara en bra varningssignal för framtiden då mer pengar flödar ut än vad som kommer in. Tilläggsupplysningar För att skapa en ökad förståelse för de olika posterna som redovisas under resultat- och balansräkningen, och därmed få en bättre bild av bakgrunden till föreningens ekonomiska ställning, ska en årsredovisning enligt årsredovisningslagen även innehålla tilläggsupplysningar. Typiska tilläggsupplysningar är en redovisning av föreningens långfristiga lån och vilka intäkter och kostnader som är förutbetalda (fakturor som är betalda men gäller nästa år) samt upplupna (fakturor som gäller för året men som ännu inte betalats). Skulder Föreningens skulder delas upp i långfristiga och kortfristiga skulder. Långfristiga skulder- ska betalas först efter flera år. Då oftast mot en särskild amorteringsplan såsom t.ex. föreningens fastighetslån. Kortfristiga skulder- kan vara förskottsinbetalda hyror och avgifter samt obetalda fakturor som benämns som upplupna kostnader i balansräkningen. Dessa ska betalas inom ett år. Ställda säkerheter Avser pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för föreningens lån. Kassaflödesanalys Kassaflödet är föreningens inbetalningar och utbetalningar under en period. I årsredovisningen visas flödet för hela året. Kassaflödesanalysen delas upp i tre grupper: 9/18 Brf Hökboet

10 Brf Hökboet Org.nr RESULTATRÄKNING Not Rörelsens intäkter m.m. Årsavgifter och hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Driftskostnader Försäkringspremier Fastighetsavgift/-skatt Fastighetsadministration Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Årets resultat /18 Brf Hökboet

11 Brf Hökboet Org.nr BALANSRÄKNING Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Aktuell skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR /18 Brf Hökboet

12 Brf Hökboet Org.nr BALANSRÄKNING Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 Bundet eget kapital Inbetalda insatser/upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Balkongfond Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder 8 Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuell skatteskuld Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och för förpliktelser som redovisats som avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga 12/18 Brf Hökboet

13 Brf Hökboet Org.nr KASSAFLÖDESANALYS Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta mm Erlagd ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar Minskning(+)/ökning(-) av fordringar Minskning(-)/ökning(+) av leverantörsskulder Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av byggnader och mark Förvärv av inventarier, verktyg och installationer Förändring av pågående arbeten Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Inbetalda insatser Avsättning till balkongfond Upptagna långfristiga lån Ändring kortfristiga finansiella skulder Amortering långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut /18 Brf Hökboet

14 Brf Hökboet Org.nr TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från Bokföringsnämnden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR. När så är fallet anges detta i särskild ordning nedan. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Byggnad Fastighetsförbättringar Inventarier 100 år år 5-10 år Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Intäktsredovisning Inkomsten redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Föreningen beskattas idag genom en kommunal fastighetsavgift för bostadsdelen som antingen är ett fast belopp per lägenhet eller 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Det lägsta av dessa värden utgör föreningens fastighetsavgift som för räkenskapsåret är kr per lägenhet. För lokaler betalar föreningen en statlig fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet på lokaldelen. Fond för yttre underhåll Enligt bokföringsnämndens allmänna råd, ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget kapital. Ianspråktagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt. Personal Bolaget har inte haft några anställda. Styrelsearvoden har betalats ut med kr enligt beslut på föregående års föreningsstämma. 14/18 Brf Hökboet

15 Brf Hökboet Org.nr TILLÄGGSUPPLYSNINGAR UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter och hyresintäkter Årsavgifter Hyresintäkter, bostäder Hyresintäkter, lokaler Övriga hyresintäkter Not 2 Driftskostnader Fastighetsskötsel/snöröjning Städning Reparationer/underhåll Fastighetsel Fjärrvärme Vatten/avlopp Sophantering Bredband/Kabel-TV Övriga driftskostnader Not 3 Fastighetsadministration Ekonomisk förvaltning Konsultarvoden Medlemsavgifter Styrelsearvoden, inkl sociala avgifter Medlemskostnader Försäljningskostnader IT-tjänster Övriga administrationskostnader /18 Brf Hökboet

16 Brf Hökboet Org.nr TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 4 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Redovisat värde byggnader Redovisat värde fastighetsförbättringar Redovisat värde mark Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: varav byggnader: Not 5 Inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärde Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkringspremie Övriga förutbetalda kostnader Ränteintäkter /18 Brf Hökboet

17 Brf Hökboet Org.nr TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 7 Eget kapital Belopp vid årets ingång Förändring av insatskapital Resultatdisp. enl. beslut av årets föreningsstämma: Avsättning till balkongfond Årets förlust Belopp vid årets utgång Inbetalda Upplåtelse- Yttre Balanserat Årets insatser avgifter fond resultat resultat Not 8 Långfristiga skulder Amortering inom 1 år Amortering inom 2 till 5 år Amortering efter 5 år Kreditgivare Villkorsändring Ränta Amortering 2013 Skuld per SBAB ,18% SBAB ,41% SBAB ,18% SBAB ,72% /18 Brf Hökboet

18 Brf Hökboet Org.nr TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Arvoden inkl soc avg Förutbetalda avgifter/hyror Fastighetsel Fjärrvärme Pågående nyanläggningar Reparationer/underhåll Övriga upplupna kostnader Stockholm Fredric Persson Peter bek-arakélow Paul Granstedt Jacob Dahlgren Carl Setterberg Min revisionsberättelse har lämnats den maj Kristina Hansson Förtroendevald revisor 18/18 Brf Hökboet