Årsredovisning Brf Intecknaren Org.nr

Transkript

1 Årsredovisning Brf Intecknaren Org.nr

2 Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkning 6 Balansräkning 7 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 8 Kassaflödesanalys 9 Tilläggsupplysningar 10 Underskrifter 13 Kontaktinformation Föreningen förvaltas av Deloitte AB, org.nr (kundsupport) backoffice@deloitte.se

3 Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningens fastighet, Stockholm Mäklaren 3 i Stockholms kommun förvärvades Föreningens fastighet består av ett flerbostadshus på adress Inteckningsvägen 33, 35 och 37. Fastigheten byggdes 1945 och har värdeår Tomträttsavtal finns till fastigheten Stockholm Mäklaren 3 då föreningen inte äger marken utan hyr den av Stockholms kommun via tomträtt. Tomträttsavgälden är per kr och gäller till och med Från och med är avgälden kr. Lägenheter och lokalers yta. Den totala byggnadsytan uppgår till kvm, varav kvm utgör lägenhetsyta och 88 kvm lokalyta. I föreningen finns 6 parkeringsplatser och 2 garage. Föreningen hyr endast ut parkeringar till de boende. I dagsläget är samtliga platser uthyrda. Lägenhetsfördelning 1 st 1 rum och kök 19 st 2 rum och kök Av dessa lägenheter är 19 upplåtna med bostadsrätt och 1 med hyresrätt. Underhållsplan har föreningen upprättat år 2014, vilken sträcker sig 10 år. Planen uppdateras fortlöpande. Tidigare års genomförda åtgärder År Maskinpark i tvättstuga utbytt 2012 Utökat antalet sopkärl 2013 Fastighetsförvaltning avseende teknisk förvaltning och fastighetsskötsel har föreningen tecknat avtal med ABC Fastighetstjänst. Bostadsrättsföreningen registrerades hos Bolagsverket och föreningens ekonomiska plan registrerades Föreningens nuvarande gällande stadgar registrerades Medlemsinformation Medlemmar i föreningen uppgick vid årets början till 25 medlemmar. Nytillkomna medlemmar under året är 2. Antalet medlemmar som avgått under året är 2. Medlemsantalet i föreningen vid årets slut är 25. Under året har 2 överlåtelse skett och 0 upplåtelser från hyresrätt till bostadsrätt. Föreningen har vid årets slut 1 bostadshyresgäster. Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras köparen en överlåtelseavgift på f n kr. Pantsättningsavgift debiteras köparen med f n 445 kr. Föreningen har 3 uthyrda förrådslokaler. Försäkring till fullvärde har föreningen tecknat hos Stockholms Stads Brandförsäkringskontor. I avtalet ingår styrelseförsäkring. 3/13 Brf Intecknaren Org.nr

4 Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma, och därmed påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Kostnadsutvecklingen i föreningen är förhållandevis stabil. De flesta kostnader har ökat marginellt jämfört med tidigare år. Kjell Jonsson ledamot/ordf Marianne Johansson ledamot Malin Rickman ledamot Niklas Sandberg suppleant Hans-Åke Borén suppleant Till revisor har Nils Gudmundson, förtroendevald revisor valts. Valberedningen består av Christina Andersson och Karin Flinthammar, varav den förstnämnde är sammankallande. Styrelsesammanträden som protokollförts har under året har uppgått till 11 st. Dessa ingår i det arbete med den kontinuerliga förvaltning av föreningens fastighet som styrelsen under året arbetar med. Föreningens firma har tecknats av två ledamöter i förening. Händelser under räkenskapsåret Ekonomisk förvaltning har föreningen avtal tecknat med Deloitte AB. Föreningen har under året tecknat följande väsentliga avtal: Bankbyte från Länsförsäkringar till Swedbank ABC Fastighetstjänst Kaj Holmqvist Måleri Föreningens resultat för år 2014 är Kkr, vilket kan jämföras med resultatet för år 2013 på Kkr. Förändringen mellan åren beror främst på kostnader för fönsterrenovering som utförts under I resultatet ingår avskrivningar med 146 Kkr och exkluderar man dem blir föreningens likviditetsmässiga resultat för Kkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens fastighet och den posten påverkar inte föreningen likviditet. Innebörden av detta är att föreningens löpande verksamhet under året genererat ett likviditetsunderskott på 197 Kkr vilket kan förklaras av fönsterrenoveringen som utförts under året. Avskrivning på byggnad sker enligt linjär avskrivningsplan på 100 år. Under 2012 har man dock tagit upp en för stor kostnad och därför har justering skett under 2014 vilket ger en lägre avskrivning för året. Årsavgifterna har under året varit oförändrade men i samband med budgetarbetet inför år 2015 beslutade föreningen om en avgiftshöjning på 5 % fr.o.m. 1 januari Underhåll av fastigheten som genomförts under verksamhetsåret och där hela kostnaden belastat resultatet för verksamhetsåret. Genomförd åtgärd År Fönsterrenovering 2014 Händelser efter räkenskapsåret Planerat underhållsbehov av föreningens fastighet beräknas till 200 Kkr för den närmaste 5-årsperioden. Till det planerade underhållet samlas medel via årlig avsättning till föreningens yttre underhållsfond med 0,3 % av taxeringsvärdet på fastigheten. Fonden för yttre underhåll redovisas under bundet eget kapital i balansräkningen. De enskilt största åtgärderna som planeras framgår nedan. Planerad åtgärd År Kostnad/Kkr. Målning takfot Stamspolning /13 Brf Intecknaren Org.nr

5 Flerårsöversikt Nettoomsättning, kr Resultat efter finansiella poster, kr Soliditet, % 70,31 72,08 74,28 Genomsnittlig årsavgift per kvm bostadsrättsyta, kr Lån per kvm bostadsrättsyta, kr Insats per kvm bostadsrättsyta, kr Genomsnittlig skuldränta, % * 3,81 3,37 2,94 Fastighetens belåningsgrad, % * 29,16 29,46 25,91 Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd kostnad för låneräntor i förhållande till genomsnittliga fastighetslån. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. Resultatdisposition Förslag till behandling av föreningens resultat: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår att Till yttre fond avsätts I anspråkstagande av yttre fond I ny räkning överföres Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar. 5/13 Brf Intecknaren Org.nr

6 Brf Intecknaren Org.nr RESULTATRÄKNING Not Rörelsens intäkter m.m. Årsavgifter och hyresintäkter Rörelsens kostnader Driftskostnader Fastighetsadministration Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat /13 Brf Intecknaren Org.nr

7 Brf Intecknaren Org.nr BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR /13 Brf Intecknaren Org.nr

8 Brf Intecknaren Org.nr BALANSRÄKNING EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Eget kapital 7 Bundet eget kapital Inbetalda insatser och upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder 8 Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Aktuell skatteskuld Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och för förpliktelser som redovisats som avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga 8/13 Brf Intecknaren Org.nr

9 Brf Intecknaren Org.nr KASSAFLÖDESANALYS Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat Avskrivningar Erhållen ränta mm Erlagd ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar Minskning(+)/ökning(-) av fordringar Minskning(-)/ökning(+) av leverantörsskulder Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Finansieringsverksamheten Inbetalda insatser Upplåtelseavgift Amortering långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut /13 Brf Intecknaren Org.nr

10 Brf Intecknaren Org.nr TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Byggnad 100 år 1% Inventarier 20 år 5% Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fastighetsskatt/Fastighetsavgift En förening med hyreshus fick nya värden vid fastighetstaxeringen år 2013 och dessa kommer att gälla fram till år Föreningen beskattas idag genom en kommunal fastighetsavgift för bostadsdelen som antingen är ett fast belopp per lägenhet eller 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Det lägsta av dessa värden utgör föreningens fastighetsavgift som för räkenskapsåret är kr per lägenhet. För lokaler betalar föreningen en statlig fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet på lokaldelen. Fond för yttre underhåll Enligt bokföringsnämndens allmänna råd, ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker, utifrån föreningens stadgar, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet kapital. Ianspråkstagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt. Intäktsredovisning Inkomsten redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Personal Föreningen har inte haft några anställda. Styrelsearvode har utbetalats med kr. 10/13 Brf Intecknaren Org.nr

11 Brf Intecknaren Org.nr TILLÄGGSUPPLYSNINGAR UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter och hyresintäkter Hyresintäkter bostäder Årsavgifter bostäder Hyresintäkt lokaler Hyresintäkter parkering och garage Övriga intäkter Not 2 Driftskostnader Fastighetsskötsel, grundavtal Fastighetsel Fjärrvärme Vatten Sophämtning Tomträttsavgälder Reparationer och underhåll Kabel-TV OVK-besiktning Fastighetsförsäkring Fastighetsskatt/avgift Övriga driftskostnader Planerat underhåll Not 3 Fastighetsadministration Kameral förvaltning, grundavtal Revisionsarvode Lön Styrelsearvode inklusive sociala avgifter Övriga fastighetsadministrativa kostnader /13 Brf Intecknaren Org.nr

12 Brf Intecknaren Org.nr TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 4 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningar 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Redovisat värde byggnader Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: varav byggnader: Not 5 Inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningar 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbet försäkringspremier Tomträttsavgäld ComHem Deloitte Not 7 Eget kapital Belopp vid årets ingång Årets inbetalda insatser Disp. av fg. års resultat enligt Årets förlust Belopp vid årets utgång Inbetalda Upplåtelse- Avsättning Balanserat- Årets insatser avgifter yttre fond resultat resultat /13 Brf Intecknaren Org.nr

13

14

15 Bilaga: Så här tolkar du Årsredovisningen Förvaltningsberättelsen Avsnittet ger en förklaring till verksamheten. T.ex. en beskrivning av fastigheten, utfört och planerat underhåll och vilka som är invalda i styrelsen. I förvaltningsberättelsen upplyser föreningen om sådant som inte finns med i balans- och resultaträkningen men som ändå är viktiga för att kunna bedöma föreningens ekonomi. Här redovisar även styrelsen sitt förslag på hur föreningens resultat för året ska disponeras. Resultaträkningen Här redovisas föreningens intäkter och kostnader under verksamhetsåret. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening är inte målet att göra stora överskott utan att långsiktigt anpassa intäkterna mot de kostnader föreningen har. Därför kan resultatet variera från år till år, t.ex. om föreningen ett visst år tagit stora akuta underhållskostnader som inte täcktes av intäkterna just det året. Årsavgifterna bör dock beräknas till en nivå där de tillsammans med eventuella hyresintäkter täcker rörelsens löpande utgifter samt avsättning till ett framtida planerat underhåll (avsättning till fond). Intäkter De viktigaste intäkterna i en bostadsrättsförening är medlemmarnas årsavgifter och hyresgästernas hyror. Hyror kan komma från t.ex. boende, garageplatser eller lokaler. En förening med många lokalhyresgäster kan oftast hålla en relativt låg avgiftsnivå men kan samtidigt vara känslig mot hyresbortfall. Kostnader inklusive avskrivningar Föreningens kostnader utgörs till största delen av driftskostnader såsom el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, snöröjning m.m. Till driften räknas även underhåll och reparationer. Kostnaden för ny-, om- och tillbyggnad får fördelas ut på flera år. Kostnaden skrivs av på en nyttjandeperiod. Under föreningens rörelsekostnader i resultaträkningen finns därför en post som kallas avskrivningar. Där redovisas en bokföringsmässig kostnad, som ska motsvara årets slitage på fastigheten och inventarier. Kostnader för underhåll, även där föreningen förbättrar och renoverar fastigheten tas direkt i resultaträkningen under utförandeåret. Detta innebär att föreningen kan ha år med stort negativt resultat i bokföringen, då kostsamma åtgärder utförts. Viktigt är då att se hur utgiften har finansierats. Genom t ex avsättning till yttre fond skapar föreningen ett likviditetsmässigt utrymme till ett framtida planerat underhåll. Finansiella intäkter och kostnader Här redovisas vad föreningen har för räntekostnader på sina lån. Räntekostnaderna är oftast en stor post för föreningarna och här kan det vara av vikt att se över tilläggsupplysningarna kring långfristiga skulder i balansräkningen. Vilka bindningstider ligger och till vilken räntesats? För att få reda på en viss lägenhets räntekostnad kan man multiplicera lägenhetens andelstal med räntekostnaden. Balansräkningen I detta avsnitt redovisas en ögonblicksbild av föreningens tillgångar och skulder på bokslutsdagen. Tillgångar I en förening finns främst två olika slags tillgångar. Anläggningstillgångar och omsättningstillgångar. Anläggningstillgångar där tillgångarna är bundna och därmed svårare att realisera. Den enskilt största tillgången är självklart föreningens fastighet. Det bokförda värdet som är angivet, baseras på anskaffningsutgiften för fastigheten med avdrag för ackumulerade avskrivningar och ska inte förväxlas med marknadsvärdet, som kan vara både lägre och högre. Omsättningstillgångar t.ex. kassa och bank, där tillgången kan omsättas ganska enkelt. En mått för att se hur föreningen mår likviditetsmässigt, är att se om de kortfristiga fordringarna täcker föreningens kortfristiga skulder.

16 Eget Kapital En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och alla medlemmar i en sådan förening ska betala in en insats. Föreningens egna kapital består därför främst av vid bildandet inbetalda insatser och senare tillkommande insatser och upplåtelseavgifter. Det egna kapitalet är fördelat på bundet och fritt eget kapital. Bundet eget kapital - är t.ex. insatser och upplåtelseavgifter. Det kallas bundet då det inte får delas ut till medlemmarna. Under bundet eget kapital redovisas även föreningens yttre fond. Den yttre fonden består av avsättningar som gjorts tidigare år enligt föreningens stadgar. I praktiken är detta endast avsättningar som görs i bokföringen, och finns således inte på ett särskilt konto. Det är därför viktigt att dessa pengar finns tillgängliga när fonden ska användas. Om siktet sätts på att årsavgifter och hyresintäkter alltid ska täcka årets avsättning till den yttre fonden så kommer medel även finnas för det planerade underhållet i form av likvida medel eller låneutrymme efter amortering av lån. Fritt eget kapital - utgörs av tidigare års resultatmässiga under- och överskott. Löpande verksamheten består av avgifter och hyror, övriga intäkter och utgifter, kortfristiga fordringar och kortfristiga skulder. Investeringsverksamheten består av nya förvärv. Köp av inventarier och gjorda installationer eller förbättringsarbeten på fastigheten. Finansieringsverksamheten utgörs t.ex. av nyupptagna lån och amorteringar. Ett positivt kassaflöde visar att det finns möjligheter till utveckling och investeringar. Ett negativt kassaflöde under några år kan vara en viktig varningssignal för framtiden då mer pengar flödar ut än vad som kommer in. Tilläggsupplysningar För att skapa en ökad förståelse för de olika posterna som redovisas under resultat- och balansräkningen, och därmed få en bättre bild av bakgrunden till föreningens ekonomiska ställning, ska en årsredovisning enligt årsredovisningslagen även innehålla tilläggsupplysningar. Typiska tilläggsupplysningar är en redovisning av föreningens långfristiga lån och vilka intäkter och kostnader som är förutbetalda (fakturor som är betalda men avser nästa år) samt upplupna (fakturor som avser innevarande år men som ännu inte betalats). Skulder Föreningens skulder delas upp i långfristiga och kortfristiga skulder. Långfristiga skulder - ska betalas först efter flera år. Då oftast mot en särskild amorteringsplan såsom t.ex. föreningens fastighetslån. Kortfristiga skulder - kan vara inbetalda hyror och avgifter från medlemmar och hyresgäster som ännu inte förfallit för betalning (förskottsbetalningar) samt obetalda fakturor som benämns som upplupna kostnader i balansräkningen. Dessa ska betalas inom ett år. Ställda säkerheter Avser pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för föreningens lån. Kassaflödesanalys Kassaflödet är föreningens inbetalningar och utbetalningar under en period. I årsredovisningen visas flödet för hela året. Kassaflödesanalysen delas upp i tre grupper:

17 Förtydligande angående resultatrapport för Brf Intecknaren Årets resultat enligt resultaträkningen Likviditetsmässiga justeringar för verksamheten Exkludering avskrivning vilket inte är pengar som betalas ut Inkludering av utgifter som inte påverkar verksamhetsresultatet men påverkar likviditeten Årets löpande amorteringar 0 0 Likviditetsmässigt resultat för verksamheten Ytterligare uppgifter angående föreningen ekonomi Reservation av medel för framtida underhåll - avsättning till yttre fond Upplysning om finansiering av underhållskostnader Underhållskostnader som redovisats i resultaträkning med finansiering genom egna medel Underhållskostnader som redovisats i resultaträkning med finansiering genom nyupptaget lån Likvida tillskott av engångskaraktär Upplåtelse av lägenhet (redovisas enbart i balansräkning) Likvida uttag av engångskaraktär Extra amortering Kostnader av engångskaraktär (Ingår i resultaträkning) Mäklararvode vid lägenhetsupplåtelse 0 0 Renoveringskostnad inför lägenhetsupplåtelse 0 0 Likviditetsmässig förändring för föreningen