FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT. Studentbostäder centrala Karlstad Freja 14 och Hästen 4

Transkript

1 FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT Studentbostäder centrala Karlstad Freja 14 och Hästen 4

2 Innehåll 4 FÖRMEDLINGSUPPDRAG 5 ÖVERSIKT 6 Sammanfattning 8 Investeringsaspekter 9 MARKNADEN 10 Karlstad 11 Karlstads universitet 12 Bostadsmarknaden 14 FREJA Tingvallastaden 18 Fastigheten 26 Finansiell information 28 HÄSTEN 4 30 Herrhagen 32 Fastigheten 40 Finansiell information 42 ÖVRIG FINANSIELL INFORMATION 44 FÖRSÄLJNINGSPROCESS realadvice.se INNEHÅLL 3

3 Förmedlingsuppdrag ÖVERSIKT UPPDRAG Fastigheten Freja 14 i Karlstads kommun ägs av bolaget Karlstad Freja 14 KB. Bolagets komplementär är Fastighets AB Karlstad Freja 14 Invest. Komplementären ägs av Karlstad Invest 1 AS. Fastigheten Hästen 4 i Karlstads kommun ägs av bolaget Hästen 4 i Karlstad Fastighets AB. Bolagets ägare är Älvstranden i Karlstad AB. Karlstad Invest 1 AS och Älvstranden i Karlstad AB ( Säljarna ) planerar avyttra Freja 14 och Hästen 4 ( Fastigheterna ) genom överlåtelse av andelarna och aktierna i Karlstad Freja 14 KB samt Fastighets AB Karlstad Freja 14 Invest och aktierna i Hästen 4 i Karlstad Fastighets AB ( Bolagen ). KONTAKTUPPGIFTER Frågor om Fastigheterna eller försäljningsprocessen skall ställas till någon av nedanstående personer. Under inga omständigheter får personal anställd hos Säljarna eller hyresgäster i Fastigheterna kontaktas utan medgivande från Real Advice. John Kärrberg, reg. fastighetsmäklare Mobil: E-post: john.karrberg@realadvice.se Johan Magnusson, reg. fastighetsmäklare Mobil: E-post: johan.magnusson@realadvice.se Real Advice Sweden AB ( Real Advice ) har av Säljarna anlitats som exklusiv rådgivare i försäljningsprocessen. DEFINITIONER Fastigheterna Karlstad Freja 14 & Karlstad Hästen 4 FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT Detta prospekt har upprättats av Real Advice på uppdrag av Säljarna. Prospektet syftar till att utgöra underlag för en vidare diskussion avseende ett förvärv av Fastigheterna. Uppgifterna i prospektet härstammar från källor som Säljarna och Real Advice bedömer vara tillförlitliga. Avvikelser eller ofullständig information kan inte ligga till grund för någon typ av ersättning, skadestånd eller liknande riktat mot vare sig Säljarna eller Real Advice som härmed friskriver sig från allt ansvar för eventuella brister i försäljningsprospektet eller i annan information muntligt eller skriftligt som tillhandahålls till intressenter till Fastigheterna. Säljarna ansvarar endast för sådana utfästelser och garantier som lämnas i de köpehandlingar som tecknas med slutgiltig köpare av Fastigheterna Real Advice. Materialet är skyddat enligt upphovsrättslagen. Mångfaldigande av hela eller delar av innehållet i detta prospekt är förbjuden utan skriftligt medgivande från Real Advice. Bolagen Säljarna Real Advice Bruksarea Hyresvärde Intäkter Karlstad Freja 14 HB, Fastighets AB Karlstad Freja 14 Invest & Hästen 4 i Karlstad Fastighets AB Karlstad Invest 1 AS & Älvstranden i Karlstad AB Real Advice Sweden AB Enligt uppgifter från Säljarna Hyresintäkter, innan avdrag för vakanser Hyresintäkter, efter avdrag för vakanser 4 FÖRMEDLINGSUPPDRAG KAPITELRUBRIK 5

4 Sammanfattning FREJA 14 & HÄSTEN 4 Fastigheterna är belägna i mycket attraktiva lägen Freja 14 i Karlstads mest centrala stadsdel och Hästen 4 i ett av Karlstads attraktivaste bostadsområden. Båda har närhet till olika typer av service, allmänna kommunikationer samt nattliv och lämpar sig således utmärkt som boende för studenter. FASTIGHETERNA Byggnaderna på Fastigheterna är i princip uppförda under samma period. Hästen 4 uppfördes 2003 medan Freja 14 uppfördes 1966 men genomgick 2004 en totalrenovering in till stommen då byggnaden ställdes om från kontor till bostäder. Skanska var totalentreprenör vid båda byggnationerna. Byggnaderna är uppförda med betongstomme och slätputsade fasader med 2+1-glasfönster i aluminium. Fastigheterna hyrs ut till Karlstads bostadsaktiebolag, KBAB, genom blockhyresavtal som blivit uppsagda. Hyresgästen kommer frånträda Hästen 4 per och Freja 14 per När blockhyresavtalen med KBAB löpt ut har ägaren till Fastigheterna möjlighet att direktförhandla hyrorna med nya bostadshyresgäster vilket bör leda till att intäkterna ökar. Bedömd bruksvärdeshyra för studentlägenheter i motsvarande skick och läge uppgår till kr per kvm, exklusive hyrestillägg. I samband med blockhyresavtalens upphörande kommer besiktning genomföras av Fastigheterna. KBAB kommer enligt hyresavtalen ersätta Bolagen för slitage som anses vara utöver det normala. Fastigheterna innefattar tillsammans 158 lägenheter och har en sammanlagd boarea om kvm. Ett köp av både Freja 14 och Hästen 4 skulle innebära att en köpare tillträder en effektiv förvaltningsenhet med starkt kassaflöde. DRIFTNETTO Från bedöms hyresvärdet för Fastigheterna uppgå till tkr, motsvarande kr per kvm. I hyresvärdet ingår ett obligatoriskt hyrestillägg som avser täcka kostnader för hushållsel och kabel-tv. Samtliga kostnader i prospektet avseende försäkring, värme, vatten, sophämtning och övrigt är baserade på redovisade kostnader från Säljarna. Kostnad för el har burits av KBAB och kostnaden för detta i driftnettokalkylen baseras på uppgifter från dem. Kostnad för skötsel och underhåll har beräknats med utgångspunkt från schabloner. Kostnad för fastighetsskatt har beräknats enligt gällande skatteregler för inkomstår Kostnad för administration har exkluderats från sammanställningen Med ovanstående information om hyresvärde och kostnader samt en uppskattad långsiktig vakansrisk om 1 % bedöms ett normaliserat driftnetto för Fastigheterna uppgå till tkr, motsvarande kr per kvm. FÖRSÄLJNINGSPROCESS Intressenter inbjuds att inkomma med indikativa bud på Freja 14 och Hästen 4 tillsammans eller separat i enlighet med instruktioner på sida 45 i prospektet. DRIFTNETTO Budget* FREJA 14 OCH HÄSTEN 4 Area m 2 tkr kr/kvm Hyresvärde bostäder Hyrestillägg Parkering Hästen Summa hyresvärde Vakans-/hyresrisk bostäder 1 % 75 - Summa inkomstbortfall Summa intäkter Försäkring Värme El Vatten Sophämtning Skötsel Underhåll Övrigt 6 2 Fastighetsskatt Summa drift- och underhållskostnader Driftnetto * Driftnettokalkylen visar påföljande 12-månadersperiod efter det att blockhyresavtalen löpt ut. FÖRDELNING HYRESVÄRDE Freja % Hästen 4 40 % 6 ÖVERSIKT ÖVERSIKT 7

5 Investeringsaspekter ATTRAKTIVA LÄGEN STARKT KASSAFLÖDE Fastigheterna är centralt belägna i Karlstad med särskilt attraktiva lägen för studenter. Freja 14 ligger i Tingvallastaden på cirka 200 meters avstånd från Stor Torget, Karlstads absoluta kärna. Hästen 4 ligger i stadsdelen Herrhagen. Nöjesfabriken ett av Karlstads största dragplåster för studenter är beläget cirka 150 meter väster om fastigheten. Fastigheterna bedöms ha ett samlat hyresvärde inklusive hyrestillägg om cirka tkr, motsvarande kr per kvm, efter KBABs avflyttning. Kostnaderna bedöms till tkr, motsvarande 571 kr per kvm, och följaktligen bör Fastigheterna generera ett sammanlagt driftnetto om tkr, motsvarande kr per kvm. EFFEKTIV FÖRVALTNINGSENHET BEFOLKNINGSÖKNING & BOSTADSBRIST Vid ett förvärv av Fastigheterna erhåller köparen en effektiv förvaltningsenhet om 158 lägenheter i liknande standard, utrustning och byggår. Byggnaden på Hästen 4 uppfördes 2003 och var då en helt nyproducerad byggnad innehållandes 65 studentlägenheter. Byggnaden på Freja 14 uppfördes 1966 men genomgick under 2004 en totalrenovering in till stommen. Freja 14 innehåller 93 studentlägenheter. Skanska var totalentreprenör för byggnationerna. Karlstad är en kommun med märkbar bostadsbrist vilket framför allt gäller studentbostäder. Med Fastigheternas läge och den rådande bostadsbristen i åtanke bedöms risken för långsiktiga vakanser som väldigt låg. Fastigheterna är belägna i några av stadens attraktivaste lägen. Varje år ökar Karlstads befolkning med cirka personer och likt många andra delar av landet har bostadsbyggandet haft svårt att matcha den takten. POTENTIAL Lärosätet i Karlstad har sedan 1999 varit ett universitet. Bara mellan åren 2014 och 2016 har antalet studenter ökat från cirka till fler än Till skillnad från flera av landets universitet upplever Karlstads universitet ett ökat söktryck inför nästa termin. MARKNADEN ATTRAKTIV STUDENTSTAD Fastigheterna hyrs idag ut till KBAB genom två separata blockhyresavtal. Dessa hyresavtal är uppsagda och slutar gälla (Hästen 4) och (Freja 14). Studenterna betalade under 2017 hyra till KBAB motsvarande kr per kvm. Flertalet lokala aktörer har intäkter om cirka kr per kvm, exklusive hyrestillägg, för studentlägenheter. Vår bedömning är att bruksvärdeshyra för Fastigheterna motsvarar minst kr per kvm, exklusive hyrestillägg. 8 ÖVERSIKT R E A L A D V I C E R E A L A D V I C E KAPITELRUBRIK 9

6 Karlstad Karlstads universitet Karlstad ligger på Klarälvens delta vid Vänerns norra strand mitt emellan Stockholm och Oslo. Karlstads kommun har cirka invånare och är Sveriges 22: a största kommun. Karlstad är residensstad i Värmlands län och bildar tillsammans med Forshaga, Grums, Hammarö och Kil den så kallade Karlstadsregionen som omfattar sammanlagt invånare. Karlstad är en stark besöks- och handelsstad som erbjuder stora arrangemang och ett brett shoppingutbud. Karlstad har även ett högt handelsindex och mycket kompetens inom till exempel massa, papper och förpackningar. Karlstad har ett av Sveriges yngsta universitet med cirka studenter som studerar till bland annat jurist, civilingenjör, civilekonom och sjuksköterska. Här finns ett stort centralsjukhus och många viktiga myndigheter, som till exempel Konsumentverket, Pensionsmyndigheten, Rekryteringsmyndigheten och Myndigheten för samhällsskydd och beredskap. Kommunikationerna till och från Karlstad är goda med närhet både till Stockholm, Göteborg och Oslo. Med egen flygplats, Karlstad Airport, går det snabbt att ta sig till Stockholm, Köpenhamn och Oslo. Flygplatsen erbjuder avgångar till KARLSTAD bland annat Frankfurt och Gran Canaria samt charter till ett flertal platser, till exempel Cypern och Kroatien. Lärosätet har en lång historia som sträcker sig bak till CAMPUSPLANEN då den första lärarutbildningen startades. Strax Under 2016 arbetade aktörerna i Karlstads universitet efter sekelskiftet, 1907, startades den första sjuksköterskeutbildningen och det dröjde sedan ytterligare sextio år som tar ett helhetsgrepp över hur Campusområdet bör fram Campusplanen Det är en omfattande plan innan lärosätet blev en universitetsfilial till Göteborgs utvecklas. Planen omfattar bland annat hur utvecklingen universitet tillsattes en kommitté vars uppdrag var av campusnära bostäder, service och affärslokaler bör att organisera statliga högskolor i bland annat Karlstad. hanteras för att minska känslan av ett satellituniversitet. Sagt och gjort, två år senare i juli 1977 bildades högskolan Ett samutnyttjande av service mellan Kronoparkens i Karlstad. På 90-talet uppstod tankarna om ett universitet centrum och universitetet bör skapa synergier för såväl i Karlstad och regeringen beslutade år 1998 att högskolorna i Karlstad, Växjö och Örebro skulle omvandlas till Sommargatan väster om Campus finns potential att Campus som dess omkringliggande bebyggelse. Längs universitet med verkan från januari Med sin knappt omvandla en trafikled till en attraktiv stadsgata. Genom tjugoåriga historia är Karlstads universitet ett av landets att förtäta Sommargatan, bl.a. genom nybyggnation yngsta, och modernaste, universitet. av cirka 700 bostäder, skulle ett mer naturligt flöde av människor mellan universitetet och Kronoparkens Idag kan cirka åttio olika program och cirka sjuhundra centrum uppstå. Tanken är att mer stadsmässiga olika kurser läsas på universitetet. Antalet studenter gator bör skapa en attraktiv stadsmiljö som lever även uppgår till cirka och antalet anställda uppgår till utanför arbetstid vilket gör Karlstads universitet till det 14:e största lärosätet i Sverige. Arkitektbyrå: Inobi AB Campusplanen 2030 för Karlstads universitet. 10 MARKNADEN MARKNADEN 11

7 Bostadsmarknaden BEFOLKNINGSUTVECKLING Karlstad är en tillväxtort med stark befolkningstillväxt. Under de senaste 10 åren har folkmängden ökat med i genomsnitt 713 invånare per år ökade befolkningen med 922 personer. Enligt den senaste befolkningsprognosen väntas antalet invånare i Karlstads kommun öka till personer fram till och med år Det motsvarar en ökningstakt om drygt 1 procent eller 948 invånare per år. BOSTADSMARKNADEN Bostadsmarknaden i Karlstad präglas sedan år tillbaka av bostadsbrist med ett underskott på bostäder i både centralorten och i kommunen som helhet. Det är framförallt mindre lägenheter i centrala Karlstad som efterfrågas. Vid utgången av år 2017 fanns totalt bostäder i Karlstad, varav småhus och lägenheter i flerbostadshus. Under perioden färdigställdes i genomsnitt 310 nya bostäder per år i Karlstad, varav 22 % småhus och 78 % lägenheter i flerbostadshus. Upplåtelseformen för färdigställda lägenheter i flerbostadshus under perioden var till 59 % som hyresrätt. År väntas drygt nya bostäder påbörjas varav cirka 97 % i flerbostadshus och 3 % småhus. Långsiktigt bedömer kommunen att det behövs 500 nya bostäder per år för att möta den ökade efterfrågan. HYRESNIVÅER Allmännyttiga Karlstads Bostads AB (KBAB) är den största fastighetsägaren i kommunen avseende hyresrättslägenheter. KBAB äger och förvaltar cirka lägenheter, motsvarande 34 % av alla hyresrättslägenheter i Karlstad. Genomsnittlig hyra 2017 för bostadslägenheter hos KBAB var 995 kr per kvm boarea. Hyra för Lansa Fastigheters nyproducerade lägenheter i Inre hamn med inflyttning under Q uppgick till kr per kvm boarea fördelat på 204 lägenheter med genomsnittlig boarea om 57 kvm. NYBILDNINGSPRISER Insats för nyproducerade bostadsrättslägenheter i centrala Karlstad varierar mellan kr per kvm boarea. Därtill kommer bostadsrättsföreningens lån om cirka kr per kvm boarea. Den implicita betalningsviljan för nyproducerade bostadsrättslägenheter i centrala Karlstad uppgår således till cirka kr per kvm boarea. Nedan redovisas köpeskillingen för några pågående eller nyligen slutsålda projekt avseende nyproducerade bostadsrättslägenheter i Karlstad. OMBILDNINGSPRISER Vid fem av de senaste ombildningarna av bostadsfastigheter i centrala Karlstad har köpeskillingen varierat mellan kr per kvm boarea. Medlemmarnas insatser har varierat mellan kr per kvm medan bostadsrättsföreningarnas lån varierat mellan kr per kvm. Nedan redovisas köpeskillingen för några av de senaste ombildningarna. NYPRODUKTION Köpeskilling Område tkr kr/kvm BRF Fenix 12 Sundsta BRF Bryggpalatset Inre hamn BRF Kanoten Inre hamn BRF Regementet 5 Kasernhöjden BRF Grand Hotell Tingvallastaden Summa OMBILDNINGAR Köpeskilling Byggår tkr kr/kvm BRF Kilen BRF Fisken BRF Mercurius BRF Skorpionen BRF Stadsträdgården Summa BEFOLKNINGSUTVECKLING Utfall Prognos BOSTADSBESTÅND Antal Andel Småhus hyresrätt 413 1% Småhus bostadsrätt 591 1% Småhus äganderätt % Flerbostadshus hyresrätt % Flerbostadshus bostadsrätt % Summa % ANTAL BOSTÄDER Hyresrätt 45 % Bostadsrätt 23 % Äganderätt 32 % NYPRODUCERADE BOSTÄDER Flerbostadshus Småhus MARKNADEN MARKNADEN 13

8 FASTIGHETEN KARLSTAD FREJA 14 KARLSTAD FREJA 14 KB 14 MARKNADEN KAPITELRUBRIK 15

9 Tingvallastaden Stadsdelen Tingvallastaden är Karlstads centrala kärna. I söder är området avgränsat av järnvägen, i öster Pråmkanalen. I väster och norr utgör Klarälvens östra och västra gren gränserna. Tingvallastaden består av stadsbebyggelse i slutna kvarter. Gatusträckningar och tomtindelningar följer i stort den stadsplan som fastställdes efter stadsbranden år Vid kvarteret Almen, i Tingvallastadens västra del, finner man en rad byggnader som klarade sig undan den stora stadsbranden. Dessa byggnader är i dag byggnadsminnen och visar något av hur det gamla Karlstad såg ut. Den östra delen av Tingvallastaden präglas av grönområdet Frödingsparken med de gamla lasarettsbyggnaderna och närheten till pråmkanalen. Sandgrundsudden utgör Tingvallastadens norra spets. På udden ligger Värmlands museum, museiparken, det forna dansbandspalatset Sandgrund och stadsbiblioteket. I Tingvallastadens centrum är Stora torget placerat i öst-västlig riktning. Intill torget finns institutionsbyggnader som rådhus, banker och gymnasium. TINGVALLASTADENS UTVECKLING I december 2017 godkände kommunfullmäktige en ny stadsdelsvision för Tingvallastaden*. Stadsdelsvisionen utgör ett översiktligt program för utvecklingen av centrala Karlstad. Tingvallastaden ska i framtiden prioritera gående, cyklister och kollektivtrafiken före biltrafiken. Ett nytt resecentrum ska anläggas vid nuvarande järnvägsstationen och således samla lokalbuss-, regionalbuss- och tågtrafik till en och samma plats. Flera gator kommer att omarbetas för att förbättra framkomligheten för gående och cyklister och för att åstadkomma attraktivare stadsmiljöer. Befintliga handelsstråk ska ses över och fler gator ska förbättras med syfte att skapa bättre och attraktivare stadsmiljöer. Nya stadsutvecklingsprojekt ska öka bostadsbeståndet inom Tingvallastaden, framför allt i stadsdelens ytterområden, för att ge centrum mer liv under dygnets alla timmar. Sammanlagt beräknas utrymme för nya bostäder finnas inom Tingvallastaden. Vid tillfället för upprättande av detta prospekt pågår flertalet projekt inom Tingvallastaden. Några av de byggnadsprojekt som är i full gång är bland annat Älvpromenaden, Karlstadsstråket och BRF Grand Hotell. Inom kort väntas tillbyggnation av Stadshotellet inledas och arbetet kring nya resecentrumet förväntas påbörjas år Samtidigt finns detaljplaner som tillåter ny bebyggelse i form av kontor, handel och bostäder inom kvarteren Almen, Björnen, Gruvan, Gäddan och Älgen. * 16 FASTIGHETEN FREJA 14 FASTIGHETEN FREJA 14 17

10 Fastigheten LÄGE Freja 14 är belägen längs med Södra Kyrkogatan, vid korsningen till Karlbergsgatan, i stadsdelen Tingvallastaden. Läget passar ypperligt för studenter då busslinje 1 passerar cirka 100 m från byggnaden. Bussen går sedan hela vägen till Karlstads universitet och gör så med hög frekvens under många av dygnets timmar. Tingvallastaden är Karlstads mest centrala stadsdel och stadens hetaste handelsstråk nås på endast några få minuters promenad. Fastighetens direkta grannar är hotell Scandic samt en bostadsrättsförening. FREJA 14 På fastigheten finns en byggnad uppförd i sju plan ovan mark samt ett källarplan. Nybyggnadsår enligt taxeringsinformation är 1966 med ombyggnadsår Ombyggnationen går mer eller mindre att likna vid nybyggnation då byggnaden genomgick en totalrenovering in till stommen. Tidigare tjänstgjorde byggnaden som Karlstads polishus. När polisen valde att flytta sin verksamhet påbörjades omställningen från kontorslokaler till bostäder. Byggnadens tekniska skick är bra och tekniska installationer är från Taket är klätt med takpapp och fasaden är klädd med putsade betongelement och delvis korrugerad plåt. 2+1-glasfönster i aluminium bidrar till att hålla både underhåll- och driftkostnader nere. Lägenheterna håller standard för byggåret och är i allmänt gott skick med hänsyn till användningsområdet. Det finns totalt 93 lägenheter och alla är typiska studentlägenheter. Samtliga lägenheter är utrustade med eget badrum samt kök. I badrummen finns utrustning som dusch, wc-stol, handfat samt badrumsskåp. Köken är utrustade med en kombinerad spis och ugn, spisfläkt, diskho, kyl- och frysskåp samt mikrovågsugn. BRUKSAREA Storleken på bostäderna varierar från 20 kvm till 26 kvm, med en genomsnittlig boarea om 22 kvm, vilket ger en totalt uthyrningsbar boarea om kvm. Till varje lägenhet medföljer ett förråd i källarplan. TEKNISK BESKRIVNING Grund Källare Stomme Betong Fasad Putsade betongelement & korrugerad plåt Fönster 2+1 fönster i aluminium Tak Takpapp Uppvärmning Fjärrvärme Vatten och avlopp Kommunalt Ventilation Frånluft med återvinning* Hiss Ja Kyla Nej OVK Godkänd till Energideklaration Upprättas av Säljaren inför tillträde *FTX-system bottenvåning, FX-system övriga plan. ÖVERSIKT Fastigheten har sedan 2004 varit uthyrd till Karlstads allmännyttiga bostadsbolag, Karlstads Bostadsaktiebolag eller KBAB, via ett blockhyresavtal som löper t.o.m Avtalet är uppsagt och kommer således inte att förlängas. När blockhyresavtalet löpt ut finns möjlighet för en köpare att direktförhandla hyrorna med bostadshyresgästerna vilket innebär att intäkterna bör stiga. I samband med blockhyresavtalets upphörande kommer besiktning genomföras av fastigheten. KBAB kommer enligt hyresavtalet ersätta bolaget för slitage som anses vara utöver det normala. Fastighetsbeteckning Karlstad Freja 14 Adress Södra Kyrkogatan 7 A-B Ny- & ombyggnadsår 1966 & 2004 Taxeringsvärde, tkr Tomtareal, kvm 660 Uthyrbar area, kvm Pantbrev, tkr FASTIGHETEN FREJA 14 FASTIGHETEN FREJA 14 19

11 20 KAPITELRUBRIK KAPITELRUBRIK 21

12 22 FASTIGHETEN FREJA 14 FASTIGHETEN FREJA 14 23

13 24 FASTIGHETEN FREJA 14 FASTIGHETEN FREJA 14 25

14 Finansiell information HYRESVÄRDE Från bedöms hyresvärdet för Freja 14 uppgå till tkr, motsvarande kr per kvm. I hyresvärdet ingår ett obligatoriskt hyrestillägg som avser täcka kostnader för hushållsel och kabel-tv. Tillägget uppgår till 300 kr per lägenhet och månad, motsvarande 163 kr per kvm. KOSTNADER Samtliga kostnader avseende försäkring, värme, vatten, sophämtning och övrigt är baserade på redovisade kostnader från säljaren. Kostnad för el har burits av KBAB och kostnaden för detta i driftnettokalkylen baseras på uppgifter från dem. Kostnad för skötsel och underhåll har beräknats med utgångspunkt från schabloner. Kostnad för fastighetsskatt har beräknats enligt gällande skatteregler för inkomstår Kostnad för administration har exkluderats från sammanställningen. BLOCKHYRESAVTAL Vid upprättandet av detta prospekt uppgår Freja 14:s hyresintäkter till tkr, motsvarande kr per kvm. Samtliga kostnader avseende försäkring, värme, vatten, sophämtning och övrigt är baserade på redovisade kostnader från säljaren. Kostnad för el är enligt blockhyhresavtalet KBABs kostnad. Kostnad för skötsel och underhåll har beräknats med utgångspunkt från schabloner. Kostnad för fastighetsskatt har beräknats enligt gällande skatteregler för inkomstår Kostnad för administration har exkluderats. Med ovanstående information uppgår det bedömda aktuella driftnettot fram till blockhyresavtalets slut till tkr, motsvarande kr per kvm. Blockhyresavtalet är uppsagt och löper till och med DRIFTNETTO Budget* FREJA 14 Area m 2 tkr kr/kvm Hyresvärde bostäder Hyrestillägg Summa hyresvärde Vakans-/hyresrisk bostäder 1% 44 - Summa inkomstbortfall Summa intäkter Försäkring Värme El Vatten Sophämtning Skötsel Underhåll TAXEBUNDNA KOSTNADER FREJA tkr 2016 tkr 2015 tkr Försäkring Värme El* Vatten Sophämtning Övrigt * Elkostnader har burits av KBAB och således inte varit en kostnad för fastighetsägaren. Kostnad för el i driftnettokalkylen baseras på uppgift från KBAB. FINANSIELL INFORMATION Freja 14 tkr Skattemässigt restvärde, tkr varav byggnad, tkr varav mark, tkr 783 DRIFTNETTO Med ovanstående information om hyresvärde och kostnader samt en uppskattad långsiktig vakansrisk om 1 % bedöms ett normaliserat driftnetto för fastigheten uppgå till tkr, motsvarande kr per kvm. Övrigt 6 3 Fastighetsskatt Summa drift- och underhållskostnader Driftnetto * Driftnettokalkylen visar påföljande 12-månadersperiod efter det att blockhyresavtalet löpt ut. Taxeringsvärde, tkr varav byggnad, tkr varav mark, tkr Pantbrev, tkr Momsregistrerad yta, % 0,00 % 26 FASTIGHETEN FREJA 14 FASTIGHETEN FREJA 14 27

15 HÄSTEN 4 FREJA KAPITELRUBRIK KAPITELRUBRIK 29

16 FASTIGHETEN KARLSTAD HÄSTEN 4 HÄSTEN 4 I KARLSTAD FASTIGHETS AB 30 KAPITELRUBRIK KAPITELRUBRIK 31

17 Herrhagen Herrhagen är en stadsdel med liv dygnet runt som ligger öster om Karlstad centrum. Här finns tillgång till livsmedelsaffär, bageri, frisör, blomsteraffär och annan service du kan behöva i din vardag. Nöjesanläggningen Nöjesfabriken samt idrottshall, pizzerior och kvarterskrog gör området levande även efter butikernas stängning. Karlstad centrums utbud ligger endast ett stenkast bort och fina promenadoch cykelvägar tar dig till olika delar av staden. I området finns ett varierat boende med låghus, höghus och radhus i både äldre och nyare bebyggelse. Det finns gott om förskolor samt en grundskola. Den vackra Herrhagsparken med lekparker, blomsterarrangemang och gräsmattor är en oas om sommaren. Liksom Pråmkanalen med sitt lugna vatten och småbåtshamn. Herrhagen bjuder på många vackra miljöer och omges av vatten från tre håll. Stadsdelen är inramad av Pråmkanalen, Hagaleden och Lambergstjärnet. Herrhagen har en särskild prägel med bebyggelse från tre sekler i en samlad struktur. Området bjuder på storslagen och imponerande bebyggelse, som den monumentala Herrhagsskolan som byggdes 1906 och var länge Herrhagens största byggnad. Det har länge funnits industrier på Herrhagen och hela kvarteret Gjutaren är unikt för Karlstad. Kvarteret utgörs av flera verkstads- och industribyggnader som ursprungligen uppfördes av Karlstad Mekaniska Werkstad (KMW) under senare delen av 1800-talet. KMW var tidigt med i den industriella utvecklingen och utgjorde länge den största industrin på Herrhagen. Företaget flyttade till Lamberget 1949 eftersom de hade problem att expandera då Herrhagen växt med bostäder. Området är fortsatt ett attraktivt bostadsområde för Karlstads befolkning. Nya bostadsprojekt planeras inom stadsdelen längs med Verkstadsgatan, Karlagatan och Herrhagsgatan genom tre olika aktörer som önskar uppföra bostäder i olika delar av Herrhagen. 32 FASTIGHETEN HÄSTEN 4 FASTIGHETEN HÄSTEN 4 33

18 Fastigheten LÄGE Hästen 4 är belägen i korsningen Mellqvistgatan- Fahlgrensgatan i stadsdelen Herrhagen. Läget är extra intressant för en student då Nöjesfabriken finns cirka 150 meter från fastigheten. Inom Herrhagen finns livsmedelsaffärer, bagerier, restauranger och andra typer av service som bidrar till att skapa ett levande område. Fastighetens direkta grannar är andra flerbostadshus, delvis hyreshus och delvis attraktiva bostadsrättsföreningar. Stora torget nås på cirka tio minuters promenad. HÄSTEN 4 På fastigheten finns en byggnad uppförd i fem plan ovan mark varav ett vindsplan. I byggnaden finns bostäder, två tvättstugor, soprum, cykelrum och separata teknikrum för ventilation, el- samt fjärrvärmecentral samt ett samlingsrum om 27 kvm. Det bedöms föreligga goda förutsättningar för att ställa om samlingsrummet till ytterligare en bostadslägenhet. Fastigheten har sedan 2004 varit uthyrd till Karlstads allmännyttiga bostadsbolag, Karlstads Bostadsaktiebolag eller KBAB, via ett blockhyresavtal som löper fram t.o.m Avtalet är uppsagt och kommer således inte att förlängas. När blockhyresavtalets löpt ut finns möjlighet för en köpare att direktförhandla hyrorna med bostadshyresgästerna vilket innebär att intäkterna bör stiga. I samband med blockhyresavtalets upphörande kommer besiktning genomföras av fastigheten. KBAB kommer enligt hyresavtalet ersätta bolaget för slitage som anses vara utöver det normala. Byggnadens tekniska skick är bra och tekniska installationer är från Taket är klätt med betongpannor och fasaden består av slätputsad cellplast och delvis fasadkomposit. Ventilation sker genom ett FTX-system och fönsterna är 2+1-glasfönster i aluminium. Lägenheterna håller standard för byggåret och är i allmänt gott skick med hänsyn till användningsområdet. Det finns totalt 65 lägenheter och alla är typiska studentlägenheter. Samtliga lägenheter är utrustade med eget badrum samt kök. I badrummen finns utrustning som dusch, wc-stol, handfat samt badrumsskåp. Köken är utrustade med en kombinerad spis och ugn, spisfläkt, diskho, kyl- och frysskåp samt mikrovågsugn. BRUKSAREA Storleken på bostäderna varierar från 20 kvm till 26 kvm, med en genomsnittlig boarea om 21 kvm, vilket ger en totalt uthyrningsbar boarea om kvm. Till varje lägenhet medföljer ett förråd i vindsplan. På fastighetens innergård finns parkeringsplatser med plats för sju bilar. TEKNISK BESKRIVNING Grund Betongplatta Stomme Betong Fasad Putsad cellplast & fasadpanel i komposit Fönster 2+1 fönster i aluminium Tak Betongpannor Uppvärmning Fjärrvärme Vatten och avlopp Kommunalt Ventilation Från- & tilluft med återvinning Hiss Ja Kyla Nej OVK Upprättas av Säljaren inför tillträde Energideklaration Upprättas av Säljaren inför tillträde ÖVERSIKT Fastighetsbeteckning Karlstad Hästen 4 Adress Mellqvistgatan 7 Nybyggnadsår 2003 Taxeringsvärde, tkr Tomtareal, kvm 709 Uthyrbar area, kvm Pantbrev, tkr FASTIGHETEN HÄSTEN 4 FASTIGHETEN HÄSTEN 4 35

19 36 KAPITELRUBRIK KAPITELRUBRIK 37

20 38 FASTIGHETEN HÄSTEN 4 FASTIGHETEN HÄSTEN 4 39

21 40 FASTIGHETEN HÄSTEN 4 FASTIGHETEN HÄSTEN 4 41

22 Finansiell information HYRESVÄRDE Från bedöms hyresvärdet för Hästen 4 uppgå till tkr, motsvarande kr per kvm. I hyresvärdet ingår ett obligatoriskt hyrestillägg som avser täcka kostnader för hushållsel och kabel-tv. Tillägget uppgår till 300 kr per lägenhet och månad, motsvarande 169 kr per kvm. Parkeringsplatserna bedöms vara uthyrningsbara för 400 kr per parkeringsplats och månad. KOSTNADER Samtliga kostnader avseende försäkring, värme, vatten, sophämtning och övrigt är baserade på redovisade kostnader från säljaren. Kostnad för el har burits av KBAB och kostnaden för detta i driftnettokalkylen baseras på uppgifter från dem. Kostnad för skötsel och underhåll har beräknats med utgångspunkt från schabloner. Kostnad för fastighetsskatt har beräknats enligt gällande skatteregler för inkomstår Kostnad för administration har exkluderats från sammanställningen. BLOCKHYRESAVTAL Vid upprättandet av detta prospekt uppgår Hästen 4:s hyresintäkter till tkr, motsvarande kr per kvm. Samtliga kostnader avseende försäkring, värme, vatten, sophämtning och övrigt är baserade på redovisade kostnader från säljaren. Kostnad för el är enligt blockhyhresavtalet KBABs kostnad. Kostnad för skötsel och underhåll har beräknats med utgångspunkt från schabloner. Kostnad för fastighetsskatt har beräknats enligt gällande skatteregler för inkomstår Kostnad för administration har exkluderats. Med ovanstående information uppgår det bedömda aktuella driftnettot fram till blockhyresavtalets slut till tkr, motsvarande kr per kvm. Blockhyresavtalet är uppsagt och löper till och med Förhandlingar pågår om eventuell treårig förlängning av blockhyresavtalet till ny högre hyresnivå. DRIFTNETTO Budget* HÄSTEN 4 Area m 2 tkr kr/kvm Hyresvärde bostäder Hyrestillägg Parkering Summa hyresvärde Vakans-/hyresrisk bostäder 1 % 30 - Summa inkomstbortfall Summa intäkter Försäkring Värme El Vatten Sophämtning Skötsel Underhåll TAXEBUNDNA KOSTNADER HÄSTEN tkr 2016 tkr 2015 tkr Försäkring Värme El* Vatten Sophämtning Övrigt * Elkostnaden har burits av KBAB och således inte varit en kostnad för fastighetsägaren. Kostnad för el i driftnettokalkylen baseras på uppgift från KBAB. FINANSIELL INFORMATION Hästen 4 tkr Skattemässigt restvärde, tkr varav byggnad, tkr varav mark, tkr DRIFTNETTO Med ovanstående information om hyresvärde och kostnader samt en uppskattad långsiktig vakansrisk om 1 % bedöms ett normaliserat driftnetto för Hästen 4 uppgå till tkr, motsvarande kr per kvm. Övrigt - - Fastighetsskatt Summa drift- och underhållskostnader Driftnetto * Driftnettokalkylen visar påföljande 12-månadersperiod efter det att blockhyresavtalet löpt ut. Taxeringsvärde, tkr varav byggnad, tkr varav mark, tkr Pantbrev, tkr Momsregistrerad yta, % 0,00 % 42 FASTIGHETEN HÄSTEN 4 FASTIGHETEN HÄSTEN 4 43

23 Övrig finansiell information Blockhyresavtalen förhandlades fram i en tid då Karlstad kommun erbjöd en bostadsgaranti till studenter vid Karlstads universitet. Sedan några år tillbaka gäller inte bostadsgarantin längre och därav har KBAB uttryckt en önskan att lämna sina avtal. När den initiala hyresperioden närmade sig sitt slut valde Säljarna att efter samtal med KBAB säga upp blockhyresavtalen. Inför blockhyresavtalens utlöpande har förhandlingar pågått för att trygga bostadshyresgästerna samtidigt som Bolagens ekonomiska intressen tillgodosetts. Sedan sommaren 2017 har KBAB tecknat hyresavtal där nya bostadshyresgäster i Freja 14 har fått avstå från sitt besittningsskydd. Därför finns möjlighet att erbjuda dessa hyres-gäster förstahandskontrakt samt debitera den bedömda bruksvärdeshyran från och med Bostadshyresgäster som tecknat sina kontrakt före sommaren 2017 har inte avsagt sig sitt besittningsskydd. Parterna, KBAB och Bolagen, diskuterar en uppgörelse där kvarvarande bostadshyresgäster erbjuds förstahandskontrakt med Bolagen. Hyresgästerna kommer erbjudas samma hyra som enligt nuvarande kontrakt hos KBAB. Bolagen kommer genom detta hjälpa KBAB bli av med det besittningsskydd som bostadshyresgästerna har gentemot dem. En differens finns mellan den bedömda bruksvärdeshyran samt den hyra som KBAB debiterar. I uppgörelsen som diskuteras ingår att KBAB kommer kompensera Bolagen för denna skillnad i hyra. 44 FASTIGHETERNA FASTIGHETERNA 45

24 FÖRSÄLJNINGSPROCESS Försäljningsprocess TIDSPLAN 26/10 SÄLJSTART 16/11 DEADLINE INDIKATIVA BUD 21/11 DUE DILIGENCE 14/12 AVTALSSKRIVNING 1/2 TILLTRÄDE FÖRSÄLJNINGSPROCESS Intressenter inbjuds härmed att lämna indikativa bud på Fastigheterna i enlighet med nedanstående budinstruktion. VISNINGAR Intressenter erbjuds visning av Fastigheterna inför lämnande av det indikativa budet. Kontakta Real Advice för att boka tid för visning. TRANSAKTIONSSTRUKTUR Säljarna planerar att avyttra Fastigheterna genom överlåtelse av andelarna och aktierna i Bolagen. Möjlighet finns för intressenter att lämna indikativa bud på Fastigheterna separat eller tillsammans. BUDINSTRUKTION Intressenter inbjuds härmed att lämna indikativa bud på Fastigheterna i enlighet med nedan redovisade riktlinjer. Budgivare skall utgå från följande antaganden: att köpeskillingen skall erläggas kontant på tillträdesdagen att inga lån övertas att inga anställda övertas att driftsavtal och liknande avtal är tecknade med sedvanliga och marknadsmässiga villkor. att möjlighet ges att genomföra sedvanlig due diligence innan undertecknande av slutgiltig köpehandling. att den slutgiltiga köpehandlingen innehåller en friskrivningsklausul som innebär att Säljarna friskriver sig från allt ansvar för fel och brister i Fastigheterna, inklusive dolda fel. DUE DILIGENCE Efter mottagande av indikativa bud kommer Säljarna att välja ut ett begränsat antal budgivare för deltagande i nästa steg vilket innebär att dessa parter får tillgång till ytterligare information för due diligence samt utkast till köpehandling. FRI PRÖVNINGSRÄTT Säljarna förbehåller sig fri prövningsrätt avseende de indikativa buden. Säljarna och Real Advice förbehåller sig rätten att när som helst avbryta alla diskussioner avseende en avyttring av Fastigheterna eller ändra i ovan redovisade riktlinjer. KOSTNADER Intressenter svarar själv för samtliga egna kostnader som uppkommer i samband med utvärderingen av Fastigheterna. Det gäller även om försäljningsprocessen avbryts eller ändras, oavsett skälet till detta. KONTAKTUPPGIFTER Frågor om Fastigheterna eller försäljningsprocessen skall ställas till någon av nedanstående personer. Under inga omständigheter får personal anställd hos Säljarna eller hyresgäster i Fastigheterna kontaktas utan medgivande från Real Advice. Budgivare skall i det indikativa budet redovisa samtliga villkor för budet inklusive eventuellt krav på kompensation för latent skatt i Bolagen. Om budet avser Fastigheterna tillsammans ber vi budgivaren att specificera budet per fastighet. Skriftliga indikativa bud skall skickas till Real Advice tillhanda på nedanstående adress. Real Advice Tullhusgatan 1B, Karlstad E-post: john.karrberg@realadvice.se JOHN KÄRRBERG Projektledare Mobil: john.karrberg@realadvice.se JOHAN MAGNUSSON Biträdande projektledare Mobil: johan.magnusson@realadvice.se 46 KAPITELRUBRIK FÖRSÄLJNINGSPROCESS 47

25 Egna anteckningar 48 EGNA ANTECKNINGAR EGNA ANTECKNINGAR 49

26 realadvice.se 50 EGNA ANTECKNINGAR

27 KUNSKAP ENGAGEMANG RESULTAT Real Advice är en rådgivningsfirma med specialistkompetens inom förmedling av kommersiella fastigheter, hyresförhandling och bostadsrättsombildning. Vår rådgivning baseras på 20 års erfarenhet av finans- och fastighetsmarknaden och kännetecknas av en passion för fastigheter och fastighetsaffärer. Real Advice Tullhusgatan 1B, Karlstad