INNEHÅLL. VD-ord Ett framgångsrikt år. s.2. Transaktioner Fokusering på tillväxtorter. s.32. Projekt och byggrätter Projektutveckling skapar värde

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 17

2 INNEHÅLL VD-ord 2 Ordförandeord 4 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI 5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER 11 Svensk ekonomi och fastighetsmarknad 12 Region Stockholm 14 Region Syd 16 Region Öst 18 Region Mellan 20 FASTIGHETSRÖRELSEN 23 Förvaltning 24 Fastigheternas värde 29 Transaktioner 32 Projektutveckling 34 Projekt Uppsala Gate, Skeppet 36 Byggrätter 38 FINANS 41 Finansiering 42 Obligationer och certifikat 46 Aktier 48 Skatt 53 Risk och känslighet 54 Investor relations 58 BOLAGSSTYRNING 59 Bolagsstyrningsrapport Styrelse 66 Bolagsledning 67 Bolagsordning 71 HÅLLBARHET 73 Hållbarhetsstrategi och mål 74 Ekonomi 76 Miljö 77 VD-ord Ett framgångsrikt år Transaktioner Fokusering på tillväxtorter Projekt och byggrätter Projektutveckling skapar värde s.2 s.32 Socialt 79 FINANSIELLA RAPPORTER 81 Koncernens resultaträkning 82 Koncernens rapport över totalresultat 82 Koncernens balansräkning 83 Förändring av koncernens eget kapital 84 Koncernens kassaflödesanalys 85 Moderbolagets resultaträkning 86 Moderbolagets rapport över totalresultat 86 Moderbolagets balansräkning 87 Förändring av moderbolagets eget kapital 88 Moderbolagets kassaflödesanalys 88 Noter 89 Vinstdisposition 108 Vinstutdelning 108 Revisionsberättelse 110 FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT 113 Region Stockholm 114 Region Syd 119 Region Öst 125 Region Mellan 132 Historisk översikt och nyckeltal 138 Definitioner 140 Historik 141 Hållbarhet Hållbarhet ger konkurrenskraft s.34 s.73

3 2017 I KORTHET Q2 Ett samarbete ingås med Åby Travsällskap i ett utvecklingsprojekt med kombinationen mässa, hotell och kontor i anslutning till Åbytravet i Göteborg. Q1 Fyra fastigheter förvärvas i Göteborg för 230 mkr. Q1 Avtal tecknas om försäljning av Klöverns samtliga 14 fastigheter i Borås för 478 mkr. Q3 Avsiktsförklaring tecknas med Citycon om gemensam utveckling av köpcentrumet Globen Shopping i Stockholm. Q4 Avtal tecknas om förvärv av en fastighet i Köpenhamn, för 620 miljoner DKK. Q1 Avtal tecknas om förvärv av 9 fastigheter i Göteborg för 498 mkr. Q2 Avtal tecknas om förvärv av två fastigheter i Malmö för 360 mkr. Q3 Avtal tecknas om förvärv av en fastighet i Uppsala för 285 mkr. Q4 Klövern emitterar ett obligationslån om 850 mkr under ett nytt MTN-program. Q4 Avtal tecknas om att avyttra en logistikfastighet i Göteborg för 643 mkr. ANTAL FASTIGHETER 405 FASTIGHETERNAS VÄRDE, MDKR 43,0 HYRESVÄRDE, MDKR 3,5 SOLIDITET, JUSTERAD, % 38,5 FÖRVALTNINGS- RESULTAT, % +7 RESULTAT PER STAMAKTIE, KR 2,53

4 DETTA ÄR KLÖVERN Klövern är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med kommersiella lokaler och utveckling av bostäder som inriktning. FÖRVALTNINGSRESULTAT, mkr 1500 FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP, % Kontor 78 * Lager/logistik 15 Handel *Inklusive utbildning/vård/övrigt. SOLIDITET, justerad, % KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI, % Privata 52 Publika 32 Offentliga FASTIGHETSVÄRDE, mkr FASTIGHETSVÄRDE PER REGION, % Stockholm 50 Syd 17 Öst 17 Mellan NYCKELTAL Q4 2017Q3 2017Q2 2017Q1 Antal fastigheter Uthyrningsbar area, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde fastigheter, mkr Överskottsgrad, % Uthyrningsgrad ekonomisk, % Avkastning på eget kapital, % 18,9 18,6 18,9 14,5 11,6 4,3 4,1 4,7 5,9 Soliditet, justerad, % 38,5 36,7 35,8 35,9 31,4 38,5 37,9 37,8 37,5 Belåningsgrad, % Belåningsgrad, fastigheter, % Räntetäckningsgrad 2,9 2,9 2,6 2,0 1,9 2,6 3,1 3,2 3,0 Räntebindning, år 2,8 2,6 2,1 2,1 2,7 2,8 2,2 2,5 2,4 Kapitalbindning, år 3,0 3,0 2,8 2,1 2,0 3,0 2,9 3,2 2,8

5 VISION Klövern skapar attraktiva och hållbara miljöer för framtidens företag och boende. AFFÄRSIDÉ Klövern ska med närhet och engagemang erbjuda attraktiva lokaler och utveckla bostäder i tillväxtregioner. MOTTO Var dag underlätta kundens vardag. Fastighetsvärde >10 mdkr Fastighetsvärde 2 5 mdkr Fastighetsvärde 1 2 mdkr Fastighetsvärde 0 1 mdkr FASTIGHETSVÄRDE, mkr Karlstad * Göteborg Halmstad Stockholm SYD Malmö 43% Örebro Härnösand/Sollefteå MELLAN Falun Västerås Kalmar Göteborg 9% ÖST Uppsala Nyköping Norrköping Linköping Stockholm Linköping 7% STOCKHOLM *Affärsenhet Karlstad tillhör Region Syd från 1 januari stark utveckling 0 Klöverns position, yta Stockholm #7 Göteborg #8 Linköping #1 Uppsala #6 Västerås #2 Malmö #5 Karlstad #1 Norrköping #1 Nyköping #1 Örebro #3 Kalmar #1 Halmstad #3 Härnösand #3 Falun #4 Sollefteå #2

6 2 VD-ORD Vi ser med tillförsikt fram emot en fortsatt stabil utveckling under ÄNNU ETT MYCKET STARKT ÅR FÖR KLÖVERN 2017 var ett mycket bra år för Klövern. Resultatet före skatt uppgick till 3,2 miljarder kronor vilket motsvarar en ökning med 17 procent. Vi har fortsatt arbetet med att fokusera fastighetsportföljen till de starkaste tillväxtregionerna samtidigt som vi haft en fortsatt hög takt i projektutvecklingen. FOKUSERING AV FASTIGHETSPORTFÖLJEN Under 2017 har vi förvärvat fastigheter i framförallt Göteborg, Malmö, Uppsala, Norrköping och Stockholm. Klöverns totala fastighetsvärde om cirka 43 miljarder kronor var vid årsskiftet till 98 procent lokaliserat till bolagets tolv särskilt utvalda tillväxtorter. På dessa orter har den genomsnittliga befolkningstillväxten sammantaget legat över 15 procent de senaste 10 åren. Den högre tillväxten på dessa orter bidrar starkt till att driva på hyresutvecklingen och skapar också förutsättningar för nyproduktion av såväl kommersiella lokaler som bostäder. Stockholmsregionen, inklusive Uppsala, utgjorde vid årsskiftet 50 procent av den totala portföljen följt av Göteborg med 9 procent och Linköping med 7 procent. Totalt har vi under året förvärvat 27 fastigheter och sålt 54 fastigheter. Våra försäljningar har inneburit att vi helt lämnat sju orter. FÖRVÄRV I KÖPENHAMN Under det fjärde kvartalet ingick Klövern avtal om att förvärva en kontorsfastighet i Köpenhamn till ett underliggande fastighetsvärde om 620 miljoner DKK vilken tillträddes under första kvartalet Under 2018 års första kvartal förvärvades även ytterligare en stor kontorsfastighet i centrala Köpenhamn till ett fastighetsvärde om miljoner DKK. GODA MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR Ekonomin i Sverige visar fortsatt styrka. Efterfrågan på moderna kontor är god samtidigt som kontorslokaler av sämre standard som blivit tomställda alltjämt ofta konverteras till bostäder. Hyresnivåerna stiger vilket i sin tur driver upp fastighetsvärdena. Framförallt utvecklar sig hyresnivåerna och fastighetspriserna starkt i Stockholmsregionen, speciellt i Stockholms innerstad. Vi ser nu en allt tydligare trend vad gäller lokalsökningar utanför de centrala delarna av Stockholm vilket är en effekt av de allt högre hyresnivåerna. Detta kommer att gynna bolag med fastigheter i stadens kringliggande arbetsområden såsom Klövern med kontorsbestånd i Söderstaden (Globen), Solna och Kista. BRA NETTOINFLYTTNING För 2017 redovisar vi en positiv nettoinflyttning om 54 mkr vilket är klart starkare än Därutöver har vi under 2017 tecknat ett stort antal hyresavtal med inflyttning under

7 VD-ORD /19, bland annat i Kista med Novartis och Nordic Choice. Samtidigt noterar vi också på många marknader nya rekord vad det gäller hyresnivåer. PROJEKTUTVECKLING SKAPAR VÄRDE Vår projektutveckling har ännu ett bra år bakom sig. Under 2017 har vi investerat totalt 1,5 miljarder kronor i egenutvecklade fastighetsprojekt. Ambitionen är att fortsätta att skapa attraktiva och hållbara miljöer och därmed bidra till en innovativ stadsutveckling. Förvaltningsresultatet översteg 1,2 miljarder kronor, motsvarande en ökning med 7 procent medan projektutvecklingsresultat, inklusive utveckling av byggrätter, ånyo översteg 0,5 miljarder kronor vilket vi anser att man bör se som en del av vårt rörelseresultat. Med detta synsätt genererade vi under 2017 sammantaget ett rörelseresultat om 1,8 miljarder kronor. Ett i grunden stabilt driftsöverskott fick stöd av positiv nettoinflyttning, stark hyresutveckling, förvärv, lönsam projektutveckling samt fortsatt låga räntor. FINANSIELL STYRKA Klöverns finansieringsmöjligheter är mycket goda. Vår räntetäckningsgrad är fortsatt hög, den genomsnittliga låneräntan ligger på låga 2,5 procent medan ränte- och kapitalbindningen ligger stabilt kring 3 år. Vår finansiella styrka förbättrades ytterligare under året. Den justerade soliditeten stärktes till 38,5 procent, att jämföra med 36,7 procent ett år tidigare. Samtidigt minskade vi vår belåningsgrad med ytterligare 2 procentenheter till 58 procent. Substansvärdet per aktie (EPRA NAV) ökade under året med hela 20 procent till 14,07 kr. KLÖVERN RANKAS HÖGT Vi kan konstatera att vårt långsiktiga hållbarhetsarbete ger resultat. I en av Nordens största varumärkesundersökningar med fokus på hållbarhet, Sustainable Brand Index B2B, utsågs Klövern till Sveriges näst mest hållbara fastighetsbolag, och #1 bland de börsnoterade fastighetsbolagen. Vi är också måna om att på ett balanserat, transparent och tydligt sätt informera om Klöverns verksamhet. Även här har vi fått ett kvitto på att höga ambitioner ger resultat i form av att Klövern blev rankat #1 i 2017 års upplaga av Hugin & Munin, tidningen Fastighetsvärldens pris för bästa informations- och kommunikationsarbete inom fastighetsbranschen. FORTSATT STABIL UTVECKLING UNDER 2018 Sammantaget är vi nöjda med både resultatet och den strukturmässiga renodling vi lyckats genomföra under de senaste åren. Vi ser med tillförsikt fram emot en fortsatt stabil utveckling under 2018 då ytterligare förvärv, en stark projektutveckling och nya uthyrningar mycket väl kan driva upp Klöverns resultat till nya rekordnivåer. Stockholm 18 mars 2018 Rutger Arnhult Verkställande direktör

8 4 ORDFÖRANDEORD Hållbarhetsarbetet är en konkurrensfaktor men också drivkraft för innovation. FORTSATT KONCENTRATION OCH ETABLERING I KÖPENHAMN Klöverns övergripande mål är att skapa värdetillväxt för aktieägarna ur ett långsiktigt och hållbart perspektiv. Det gynnar såväl aktieägare, anställda som samhället i stort. Under 2017 har fastighetsportföljen ökat med nästan 10 procent till 43 miljarder kronor och resultatet före skatt ökade med 17 procent till 3,2 miljarder kronor. Som styrelse har vi ansvar för att bolaget driver en strategi som leder till värdetillväxt på ett effektivt sätt och utifrån en klok risknivå. I praktiken handlar det om att inspirera, utmana och bredda perspektivet i den återkommande strategiska diskussionen tillsammans med VD och ledning. Det handlar också om att säkerställa att den interna kontrollmiljön, processerna och riskhanteringen är på plats, så att bolaget kan fortsätta att utvecklas i ett högt tempo. Det gångna året har varit positivt, både för Klövern och ekonomin i stort. Den svenska konjunkturen har varit fortsatt positiv, utvecklingen i den amerikanska ekonomin har visat sig starkare än vad många förväntat sig och den finansiella osäkerheten har minskat. Ränteläget är fortsatt gynnsamt. Klöverns värdetillväxt är ett resultat av strategin för transaktioner, effektivitet och innovation i förvaltning och projektutveckling och inte minst den finansiella verksamheten. På vårt årliga strategimöte våren 2017 definierades målet för det kommande året som en fortsatt koncentration till tolv specifika tillväxtområden i Sverige och att bolaget också skulle inleda investeringar på utvalda marknader utanför landet. Strategin har genomförts. Under året har fastighetsportföljen koncentrerats, ett 80-tal transaktioner gjorts och bolaget har börjat bygga upp ett fastighetsinnehav i Köpenhamn. Till och med första kvartalet 2018, har drygt 2 miljarder DKK investerats i absoluta topplägen i Köpenhamn. Som styrelse ser vi en viktig uppgift att följa och säkra att bolaget är rustat för att hålla den snabba tillväxttakten, både med avseende på organisation, resurser, kompetenser och sätt att arbeta. Det kan sammanfattas i att det ska råda en effektiv och sund företagskultur. Under året har Klövern genomfört ledarutvecklingsprogram och sett över vision, affärsidé och värderingar. Vi kan konstatera att talangförsörjning och mätningar kring attraktivitet som arbetsgivare visar bra resultat. Det är viktigt för framtiden och en bra indikator på en fungerande företagskultur. Hållbarhetsarbetet är ett annat område som varit i fokus för styrelsen under de senaste åren. Vi kan konstatera att detta arbete är en konkurrensfaktor men också drivkraft till innovation och ett ständigt förbättringsarbete som styrelsen noga följer. Vi lever i en värld med hög förändringstakt, ibland beskrivs den som disruptiv, ibland som en VUCA-world (volatility, uncertainty, complexity and ambiguity). Utmärkande för beskrivningarna är att förändringarna drivs av digitalisering och påverkar företagens behov och affärsmodeller såväl som enskilda individers sätt att leva, arbeta och transportera sig. Hur exponerad är då vår bransch för dessa förändringar? Historiskt har fastighetsbranschen ansetts vara mycket stabil och inte i frontlinjen för förändringar. I dag vet vi att innovation, hållbarhetsarbete och en djup förståelse för hyresgästers och investerares intressen är centrala för Klöverns utveckling. Klövern har en relativt liten styrelse men tillsammans representerar vi olika perspektiv och olika expertiser som är väsentligt för ett sunt styrelsearbete. Vi prioriterar att kunna ha snabba beslutsvägar och en pågående dialog. Jag ser fram emot ett år med fortsatt utveckling och värdeskapande i Klövern. Stockholm 18 mars 2018 Pia Gideon Ordförande

9 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI 6 MARKNADER FASTIGHETSRÖRELSEN FINANS BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER Fastigheten Pinassen 2 i Karlstad, även känd som Skeppet. Färdigställd nybyggnation, med inflyttning under FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

10 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Klöverns övergripande målsättning är att på ett långsiktigt hållbart sätt generera god avkastning till aktieägarna. I syfte att uppnå det har ett antal mål definierats inom kategorierna Finans, Förvaltning, Transaktioner & projekt samt Socialt. Integrerat med dessa målsättningar har även ett antal hållbarhetsmål valts ut inom ekonomi, miljö och ur ett socialt perspektiv. Alla dessa målsättningar liksom bolagets vision, affärsidé och motto är centrala delar i den strategi och affärsplan som fastställs av styrelsen en gång per år. Vision KLÖVERN SKAPAR ATTRAKTIVA OCH HÅLLBARA MILJÖER FÖR FRAMTIDENS FÖRETAG OCH BOENDE. Genom att vara delaktig i skapandet av trygga, stimulerande och hållbara arbets- och boendemiljöer kan Klövern bidra till innovativ stadsutveckling. Affärsidé KLÖVERN SKA MED NÄRHET OCH ENGAGEMANG ERBJUDA ATTRAKTIVA LOKALER OCH UTVECKLA BOSTÄDER I TILLVÄXTREGIONER. De lokaler och bostäder Klövern utvecklar och tillhandahåller ska på ett proaktivt, lyhört och hållbart sätt vara anpassade efter kundernas önskemål och behov. Lokalerna ska tillhandahållas, och kunderna bemötas, med närhet och engagemang. Den närhet och det engagemang som Klövern eftersträvar kan bara uppnås med lokalt baserad egen personal. Fastighetsbeståndet ska vara fokuserat på utvalda tillväxtregioner. Dessa kan variera över tiden beroende på tillgång och efterfrågan inom såväl hyres- som fastighetsmarknad. Gemensamt för tillväxtregioner är ett växande näringsliv och en ökande befolkningsmängd. Effektiv finansiering är en förutsättning för att fullt ut kunna realisera affärsidén. Klövern arbetar på ett strukturerat sätt med finansiering och använder en palett av instrument som exempelvis obligationer och företagscertifikat utöver konventionella banklån. Motto VAR DAG UNDERLÄTTA KUNDENS VARDAG. Klövern ska underlätta hyresgästernas vardag. Det innefattar att ligga steget före och förutse även morgondagens behov. Om hyresgästerna känner att Klövern på ett engagerat och serviceinriktat sätt lever upp till den ambitionen kommer det att vara ett tungt vägande argument för att stanna kvar som hyresgäst när hyresavtalet löper ut.

11 7 Interiör från fastigheten Dragör 1 i Malmö, med vy över Öresundsbron. Klöverns affärsmodell Den centrala punkten i Klöverns affärsmodell är förvaltning av bolagets över 400 fastigheter. Förvaltning ska ske i egen regi för att säkerställa hög kvalitet i allt ifrån kundservice till energioptimering. Genom transaktioner tillförs ytterligare fastigheter till beståndet på de tillväxtorter bolaget valt att fokusera på. Därmed uppnås ytterligare skalfördelar i förvaltningen samtidigt som förmågan att erbjuda en variation av attraktiva lokaler förbättras. Genom avyttring av geografiskt lägre prioriterade fastigheter, och fastigheter som från Klöverns perspektiv är färdigutvecklade, strävas efter att löpande renodla och optimera beståndet. Projektutveckling av kommersiella fastigheter har, i linje med bolagets strategi, vuxit i omfattning under de senaste åren. Därigenom tillförs ytterligare fastigheter till det bestånd som förvaltas. Projektutveckling innefattar allt ifrån skapandet av helt nya byggnader, som exempelvis den stilrena kontorsbyggnaden Skeppet i Karlstad som färdigställdes under 2017, till förädling av befintliga lokaler i samband med byte av hyresgäst. En naturlig del av Klöverns verksamhet är även förvärv och avyttring av byggrätter och fastigheter i olika projektstadier, bland annat gäller det Klövern Livings projektutveckling av bostäder.

12 8 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Mål och utfall 2017 Mål och utfall 2017: Finans och förvaltning FINANSIELLA MÅL Mål Utfall 2017 Syfte AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Avkastningen på Avkastningen på eget kapital eget kapital ska uppgick till 18,9 procent. Under de långsiktigt uppgå senaste tio åren har den genomsnittliga avkastningen uppgått till till minst 10 procent. 10,8 procent. 20 Min 10% Avkastningen på det egna kapitalet måste vara rimlig i förhållande till risknivå och avkastning på andra typer av placeringar. Målet ska ses som ett genomsnitt under ett antal år, då avkastningen delvis påverkas av faktorer över vilka Klövern inte råder. Avkastning på eget kapital, % Mål UTDELNING Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. Utdelningen till preferensaktieägarna ska långsiktigt inte överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet. Inför årsstämman 2018, föreslås en utdelning om 0,44 kr per stamaktie och 20,00 kr per preferensaktie. Den föreslagna utdelningen för stam- och preferensaktierna motsvarar 57 procent av förvaltningsresultatet. Den föreslagna utdelningen för enbart preferensaktierna motsvarar 26 procent av förvaltningsresultatet Min 50% Förvaltningsresultatet visar hur fastighetsverksamheten går inklusive finansieringskostnader och central administration. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas bolagets investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur. Utdelning stam- och preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % Mål JUSTERAD SOLIDITET Den justerade Vid slutet av 2017 uppgick den justerade soliditeten till 38,5 procent. soliditeten ska långsiktigt uppgå Vid samma tidpunkt var soliditeten 32,8 till 40 procent. procent % Samtidigt som det egna kapitalet ska utnyttjas optimalt är det viktigt att säkerställa långsiktig stabilitet och möjliggöra framtida intressanta investeringar Justerad soliditet, % Mål RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. Räntetäckningsgraden uppgick till 2, Min 2, Räntor är en av Klöverns enskilt största kostnadsposter varför det är viktigt att intjäningsförmågan med god marginal täcker nuvarande räntekostnadsnivå. En räntetäckningsgrad på 2,0 innebär att resultat efter finansiella intäkter överstiger räntekostnaderna med 100 procent Räntetäckningsgrad Mål KAPITALBINDNING OCH RÄNTEBINDNING Kapitalbindningen Kapitalbindningen uppgick till ska vara minst 3,0 år vid slutet av ,0 år. Räntebindningen ska vara minst 2,0 år. Räntebindningen uppgick till 2,8 år vid slutet av Min 2,0 år Kapitalbindningen visar den vägda genomsnittliga återstående löptiden för Klöverns upplåning. Målet för kapitalbindningen är ett sätt att långsiktigt säkerställa bolagets finansiering. Räntebindningen är den vägda genomsnittliga återstående räntesäkringstiden för Klöverns krediter med hänsyn till derivat. Målet för räntebindningen syftar till att begränsa ränterisken. Genomsnittlig kapitalbindning, år Genomsnittlig räntebindning, år Mål

13 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Mål och utfall FÖRVALTNINGSMÅL Mål Utfall 2017 Syfte NETTOINFLYTTNING Nettoinflyttningen Nettoinflyttningen uppgick till ska uppgå till minst 54 mkr, eller 1,6 procent av hyresvärdet. 1 procent av hyresvärdet per år Min 1% Nettoinflyttningen visar nettot av hyresvärdet på årsbasis för de hyresgäster som faktiskt flyttar in under ett år och de som flyttar ut. Med en positiv nettoinflyttning ökar successivt Klöverns uthyrningsgrad. Nettoinflyttning, % Mål ÖVERSKOTTSGRAD Överskottsgraden Överskottsgraden uppgick till ska långsiktigt 66 procent. uppgå till minst 65 procent Min 65% Överskottsgraden, driftöverskottets andel av intäkterna, är ett viktigt nyckeltal i Klöverns interna utvärdering av fastighetsrörelsen och mäts kontinuerligt för varje fastighet Överskottsgrad, % Mål VÄRMEFÖRBRUKNING/ELFÖRBRUKNING Värmeförbrukningen ska minska totalt med 5 procent under 2016 Värmeförbrukningen minskade med minst 6 och procent under Elförbrukningen ska minska med minst 8 procent under Elförbrukningen minskade med totalt 5 procent under 2016 och % t o m % t o m Klövern arbetar aktivt med att sänka energiförbrukningen i fastigheterna, vilket minskar kostnaderna och den negativa påverkan på miljön. Ackumulerad minskning av värmeförbrukning per kvm, % Ackumulerad minskning av elförbrukningen per kvm, % Mål, värmeförbrukning Mål, elförbrukning EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent vid uthyrningsgraden ska uppgå till 91 slutet av procent % Den ekonomiska uthyrningsgraden mäts som kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. En förbättrad ekonomisk uthyrningsgrad skapar förutsättningar för en stigande överskottsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad, % Mål GRÖNA HYRESAVTAL Andelen gröna Under året ökade antalet gröna hyresavtal ska öka hyresavtal till 162 stycken (141). De gröna hyresavtalen utgjorde 8 procent av Klöverns totala kontraktsvärde, att jämföra med 7 procent ett år tidigare En ökning av andelen gröna hyresavtal minskar den negativa påverkan på miljön. Samtidigt är arbetet med gröna hyresavtal ett sätt att stärka relationen med hyresgästerna och tillmötesgå dessas önskemål Antal gröna hyresavtal

14 10 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Strategi och mål 2018 Strategi och mål 2018 Komponenter av strategin FINANS > > Eget kapital ska utgöras av både stam- och preferensaktier. > > Det ska finnas två typer av stamaktier: A och B. > > Ränterisken ska begränsas genom att viss del av kreditportföljen är räntesäkrad. > > Refinansieringsrisken bör begränsas genom spridning av kreditförfall och kreditgivare. > > Bankupplåning bör kompletteras med alternativa finansieringsformer. FÖRVALTNING > > Förvaltning ska ske i egen regi och med lokalt engagemang. > > Kundundersökning ska genomföras och ligga till grund för förbättrat kundvårdsarbete. > > Ett fokuserat uthyrningsarbete ska höja den ekonomiska uthyrningsgraden. > > Energiförbrukningen per kvm ska långsiktigt minska. > > Effektiviteten i förvaltningen ska utvecklas genom fokus på förbättrad överskottsgrad. > > Fokusering på miljömässiga aspekter ska vara en naturlig del av dialogen med hyresgästerna. TRANSAKTIONER & PROJEKT > > Förvärv och försäljningar ska ha fokus på geografisk renodling i syfte att skapa effektiv förvaltning på prioriterade orter. > > Projekt med högst avkastning ska prioriteras. > > Värdeskapande ska ske genom exploatering av byggrätter alternativt nyproduktionsprojekt för egen förvaltning eller för avyttring. SOCIALT > > Klövern ska bidra till en innovativ stadsutveckling genom att utveckla hållbara miljöer för företag och boende. > > Årliga utvecklingssamtal ska hållas med individuella mål kopplat till ersättningsnivå. > > Systematisk uppföljning av medarbetareundersökning ska ske årligen på ledarnivå med handlingsplan mot uppsatta mål. > > Ett nära samarbete ska föras med prioriterade skolor samtidigt som en systematisk hantering av praktikanter, studenter som önskar examensarbete och de som söker arbete hos Klövern ska säkerställas. > > Medarbetare ska ha möjlighet till interna karriärvägar, att kunna utvecklas och gå vidare i nya roller inom bolaget. Mål > > Avkastningen på eget kapital ska långsiktigt uppgå till minst 10 procent. > > Utdelningen till aktieägarna ska långsiktigt uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. > > Utdelningen till preferensaktieägarna ska långsiktigt inte överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet. > > Den justerade soliditeten ska långsiktigt uppgå till 40 procent. > > Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. > > Kapitalbindningen ska vara minst 2,0 år. > > Räntebindningen ska vara minst 2,0 år. > > Nettoinflyttningen ska uppgå till minst 1 procent av hyresvärdet per år. > > Överskottsgraden ska uppgå till minst 65 procent. > > Värmeförbrukningen ska minska med minst 6 procent under > > Elförbrukningen ska minska med minst 8 procent under > > Den ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till minst 90 procent. > > Andelen gröna hyresavtal ska öka. > > Nöjd-Kund-Index (NKI) ska uppgå till minst 75. > > Samtliga nya ramavtalsleverantörer ska signera Klöverns uppförandekod. > > Antal leverantörer ska minska med 10 procent. > > Förvärvade förvaltningsfastigheter ska i snitt ha en långsiktig direktavkastning på minst 5 procent per år. > > Projektinvesteringar ska ge en avkastning på eget kapital om minst 15 procent. > > Nöjd-Medarbetar-Index (NMI) ska långsiktigt uppgå till minst 75. > > Attraktiv-Arbetsgivar-Index (AAI) ska långsiktigt uppgå till minst 80. > > Chefsindex (CI) ska långsiktigt uppgå till minst 80. > > Samtliga medarbetare ska vara utbildade inom affärsetik inom 6 månader från anställning. UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL 2018 Område Väsentliga aspekter Mål EKONOMI > > Lönsamhet och finansiell stabilitet > > Kundnöjdhet MILJÖ > > Miljösmart och energieffektiv > > Kloka inköp SOCIALT > > Trygghet och etik > > Attraktiv arbetsgivare > > Den justerade soliditeten ska långsiktigt uppgå till 40 procent. > > Överskottsgraden ska uppgå till minst 65 procent. > > Nöjd-Kund-Index (NKI) ska uppgå till minst 75. > > Värmeförbrukningen ska minska med minst 6 procent under > > Elförbrukningen ska minska med minst 8 procent under > > Samtliga nya ramavtalsleverantörer ska signera uppförandekoden. > > Nöjd-Medarbetar-Index (NMI) ska långsiktigt uppgå till minst 75. > > Attraktiv-Arbetsgivar-Index (AAI) ska långsiktigt uppgå till minst 80. > > Samtliga medarbetare ska vara utbildade inom affärsetik För definitioner av nyckeltal, se sid 140.

15 MARKNADER AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI SVENSK EKONOMI OCH FASTIGHETSMARKNAD 12 MARKNADER REGION STOCKHOLM 14 FASTIGHETSRÖRELSEN REGION SYD 16 REGION ÖST 18 REGION MELLAN 20 FINANS BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER Medarbetare på Klöverns kontor i Västerås. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

16 12 MARKNADER Svensk ekonomi och fastighetsmarknad FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE SVENSK EKONOMI OCH FASTIGHETSMARKNAD Den svenska ekonomin fortsatte att växa i god takt under 2017 samtidigt som räntorna ligger kvar på historiskt sett låga nivåer. Den kraftfulla befolkningsökningen bidrar till BNP men innebär samtidigt stora utmaningar framöver. Låga räntor och god ekonomisk tillväxt innebär totalt sett gynnsamma förutsättningar på den svenska fastighetsmarknaden. EKONOMI Återhämtningen i den globala ekonomin fortsatte under 2017 med god, relativt synkroniserad tillväxt i de allra flesta delarna av världen. Samtidigt finns det en del orosmoment, inte minst av geopolitisk karaktär. Även om den amerikanska centralbanken genomförde tre ytterligare räntehöjningar under året kan penningpolitiken, med en nuvarande målsättning för fed funds rate på 1,25-1,50 procent, fortfarande betecknas som expansiv. Storleken på och frekvensen av ytterligare räntehöjningar hänger till stor del på i vilken takt konjunkturen fortsätter att förbättras och i vilken grad inflationen tar fart igen. Även om inflationstakten i Sverige accelererat under de senaste två åren är den i absoluta tal fortfarande på en relativt måttlig nivå. I december 2017 uppgick inflationen till 1,7 procent mätt som KPI och 1,9 procent räknat med fast ränta (KPIF). Inflationen är därmed så gott som i linje med Riksbankens mål (KPIF) på 2 procent. Riksbanken, som opererat med negativ reporänta sedan februari 2015 räknade i samband med sitt penningpolitiska möte i februari 2018 att börja höja reporäntan i långsam takt först under andra halvåret av Lågräntemiljön på korta löptider ser med andra SVENSK EKONOMI % Arbetslöshet 1 BNP 1 KPI 1 1) SCB, Riksbanken BNP % Sverige 2 Euroområdet 3 USA 3 1) Prognos 2) SCB, Riksbanken 3) IMF ord ut att kunna bestå ett bra tag till. Även på längre löptider var räntorna fortsatt låga under Den svenska tioåriga statsobligationsräntan avslutade 2017 på nivån 0,74 procent efter att ha inlett året cirka 20 punkter lägre. Den svenska ekonomin växer i god takt. Den kraftfulla befolkningsökningen bidrar till BNP men innebär samtidigt stora utmaningar, inte bara i form av integration och sysselsättning utan även vad det gäller kommunernas, landstingens och statens ekonomi. FASTIGHETSMARKNADEN Den goda tillväxten i svensk ekonomi i kombination med låga räntor innebär gynnsamma förutsättningar på fastighetsmarknaden, både vad gäller hyresmarknaden och transaktionsmarknaden. Totalt sett är hyresmarknaden fortsatt stark i storstadsområdena och i ett antal växande regionstäder. Den låga inflationen dämpade den generella hyresutvecklingen under 2016 men ett stigande KPI har gett ett bidrag till hyrorna under 2017 och kommer fortsatt att göra det under Urbaniseringen har varit stark under ett antal år och ser ut att förbli så även framöver, inte minst gäller det Stockholm. Befolkningstillväxt är en central variabel för hela fastighetsmarknaden men för lokalhyresmarknaden är sysselsättningstillväxt en minst lika viktig långsiktig faktor. Kontorshyresnivåerna fortsätter att utvecklats positivt för moderna, yteffektiva och välbelägna lokaler i de större städerna. Det äldre kontorsbeståndet kräver ofta smarta, kostnadseffektiva renoveringar för att kunna hävda sig i konkurrensen med nybyggda kontor. Förutom goda kommunikationer, gärna spårbundet, blir erbjudande av kringtjänster som restauranger, caféer och gym av allt större vikt för att kunna attrahera nya kontorshyresgäster. Hyresnivåerna för logistik- och lagerlokaler har generellt sett legat relativt stilla under ett antal år. Undantaget är moderna nyproducerade logistiklokaler i bra lägen där något stigande hyresnivåer kan noteras. Den växande e-handeln har en positiv effekt på efterfrågan. Butikshyresnivåerna runt om i landet har rört sig sid-

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Svensk ekonomi och fastighetsmarknad 13 KLÖVERNS HUVUDORTER BEFOLKNINGSSTATISTIK OCH ARBETSMARKNADSSIFFROR Kommun Folkmängd 1 Förändring folkmängd 1 år, % Förändring folkmängd 10 år, % Arbetstillfällen 2, Varav offentlig sektor 2, % Förändring arbetstillfällen 2, Arbetslöshet 3, 1 år, % % Förändring arbetslöshet 1 år, % Andel av Klöverns fastighetsvärde , % Göteborg ,3 14, ,3 7,3 0,4 9 Halmstad ,2 11, ,5 8,4 0,4 1 Kalmar ,3 9, ,8 7,1 0,1 2 Karlstad ,0 8, ,4 7,3 0,4 5 Linköping ,7 12, ,6 6,1 0,0 7 Lund ,3 15, ,3 6,2 0,4 1 Malmö ,6 18, ,4 14,7 0,2 5 Norrköping ,1 11, ,3 12,1 0,0 5 Nyköping ,0 9, ,9 8,1 0,1 3 Solna ,0 25, ,0 4,2 0,1 6 Stockholm ,5 19, ,2 6,0 0,0 37 Uppsala ,5 17, ,9 5,9 0,3 7 Västerås ,8 12, ,8 9,1 0,4 6 Örebro ,5 15, ,2 7,6 0,0 3 TOTALT ,6 16, ,8 98 SVERIGE ,3 10, ,2 7,5-0,1 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Klövern. 1) SCB: Avser december ) SCB/RAMS ) Avser snitt Enligt Arbetsförmedlingen (öppet arbetslösa och sökande i program med aktivitetsstöd i % av den registerbaserade arbetskraften år). 4) I Göteborg inkluderas även Lerum, Mölndal och Partille. I Stockholm inkluderas även Danderyd, Järfälla, Kista, Sollentuna, Täby, Haninge och Huddinge. ledes under en tid. I takt med att konsumtionen stigit och även fortsättningsvis kan förväntas ha en positiv utveckling, inte minst tack vare befolkningsökningen, kan det finnas hyrespotential i en del attraktiva butikslägen. Den växande e-handeln utgör emellertid en fortsatt stor osäkerhetsfaktor för konsumtionen i fysiska butiker. Transaktionsmarknaden var fortsatt stark under Den samlade transaktionsvolymen, enligt Cushman & Wakefield, landade på knappt 160 mdkr. Utländska investerares andel av transaktionsvolymen ökade under 2017 och uppgick till 27 procent, vilket är den högsta andelen sedan I övrigt kan noteras att bostäder svarade för den största volymen under 2017, med 34 procent av den totala transaktionsvolymen. Näst största segment var kontor, som stod för 20 procent. En lång period av låg avkastning på ränteplaceringar har fått vissa kategorier av institutionella investerare att i allt högre grad aktivt allokera kapital till fastigheter. Detta köpintresse har bidragit till fortsatt sjunkande avkastningskrav och därmed stigande fastighetspriser. Karlstad Göteborg Halmstad Örebro Härnösand/Sollefteå Falun Västerås Kalmar Uppsala Nyköping Norrköping Linköping Stockholm Malmö

18 14 MARKNADER Region Stockholm FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE STOCKHOLM Region Stockholm består av affärsenheterna Stockholm Norra, Stockholm Södra och Uppsala. Regionen är Klöverns största region baserat på fastighetsvärde. Stockholmsregionen är landets mest expansiva del. Folkmängden i Stockholms län har ökat med över personer per år sedan 2009 och ökningen bedöms fortsätta med minst samma takt den kommande tioårsperioden. Länets kommuner planerar för nya bostäder till Även Uppsala är en av landets snabbast växande kommuner och är idag befolkningsmässigt Sveriges fjärde största. Projektvolymen är generellt sett mycket stor i regionen, det byggs och planeras inte bara för bostäder utan även för infrastruktursatsningar, fortsatt nyproduktion av kontor samt logistikoch handelslokaler. STOCKHOLM NORRA Majoriteten av beståndet är beläget i Kista. Flera stora utvecklingsprojekt har genomförts i området och ytterligare projekt är på planeringsstadiet. Totalrenoverade Time Building är till stor del uthyrd och under 2017 flyttade de första hyresgästerna in i Kista Gate. Kista Gate hyrdes tidigare ut i sin helhet till Ericsson men uppgraderas och omvandlas till en fullservicefastighet för flera hyresgäster. På fastigheten Knarrarnäs 4 byggs ett nytt hotell till Choice Hotels med beräknad inflyttning under andra halvåret STOCKHOLM SÖDRA Uthyrningsgraden i fastighetsbeståndet är hög och stort fokus läggs på den kommande utvecklingen i Söderstaden, vilket är ett av Stockholm större utvecklingsområden. Under 2017 tecknade Klövern och det nordiska köpcentrumbolaget Citycon en avsiktsförklaring om en gemensam utveckling av Globen Shopping. Ambitionen är att fördubbla handelsytan och förvandla Globen Shopping och Arenavägen från dagens slutna baksida till ett levande och innehållsrikt promenadstråk. Karlstad Göteborg Halmstad Malmö Örebro Härnösand/Sollefteå Falun Västerås Kalmar Uppsala Stockholm Nyköping Norrköping Linköping STOCKHOLM UPPSALA I mars öppnade Elite Hotel Academia i Uppsala Gate, ett av Uppsalas bästa lägen, invid resecentrum. Därmed avslutades det stora projektet avseende om-, till- och nybyggnation av det gamla Postenhuset. Byggnaderna innehåller idag drygt kvm toppmoderna kontor och cirka kvm hotell. Klöverns position i Uppsala stärktes under hösten då fastigheten Kungsängen 37:13 tillträddes. Fastigheten omfattar cirka kvm uthyrningsbar yta, huvudsakligen kontor.

19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Region Stockholm 15 Fastigheten Helgafjäll 5, intill Victoria Tower och Kistamässan, i centrala Kista. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 29% 43% 50% 87% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 2017 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Stockholm Norra Stockholm Södra Uppsala REGION STOCKHOLM KLÖVERN

20 16 MARKNADER Region Syd FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE SYD Region Syd bestod under 2017 av affärsenheterna Göteborg, Malmö och Halmstad. Regionen är Klöverns näst största region baserat på fastighetsvärde. Regionen utgör ett av landets mest befolkningsrika områden och med en befolkningsutveckling som är stark. Göteborgs kommun har växt med över personer årligen de senaste åren och Skånes folkmängd ökar i snabbare takt än riket i övrigt. I regionen finns flera av landets största industriföretag och Västra Götaland är landets viktigaste industriregion och det län som är störst på export i Sverige. En förutsättning för detta är god infrastruktur. Göteborg har Nordens största hamn och järnvägsnätet är väl utbyggt i regionen vilket ger stora möjligheter till hållbar distribution. Nya, mycket omfattande, infrastruktursatsningar planeras i regionen, bland annat det så kallade Västsvenska paketet. GÖTEBORG Beståndet ökade under våren genom en bytesaffär med Castellum som innebar förvärv av nio fastigheter i Mölndal och Partille. Fastigheterna ligger nära Klöverns befintliga bestånd i respektive delmarknad. Etapp ett av om- och tillbyggnationen av det så kallade Slakthuset i Gamlestaden slutfördes. Nu finns toppmoderna kontorslokaler i en historisk miljö intill det nya resecentrumet och planarbete pågår för att ytterligare utveckla området. Under året startades även Region Syds största projekt, Åby Arena, som omfattar nybyggnad av kontor, hotell och mässhall. Den nya arenan beräknas stå klar under våren MALMÖ Under 2017 lades stor kraft på att införliva de 28 fastigheter i Malmö och Lund som förvärvades av Castellum under hösten Förvärvet innebar att den förvaltade ytan ökade med mer än 60 procent i Malmö och Lund. Under året kompletterades beståndet ytterligare med förvärvet av de centrala fastigheterna Stapelbädden 2 och 4 i Malmö. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka kvm och består mestadels av kontorsytor. Karlstad Göteborg Halmstad SYD Malmö Örebro Härnösand/Sollefteå Falun Västerås Kalmar Uppsala Stockholm Nyköping Norrköping Linköping HALMSTAD Under 2017 tillträddes den nyproducerade byggnaden på fastigheten Järnvägen 3. Fastigheten ligger på Gamletull med närhet till både Stora torg och resecentrum. Byggnaden i fem plan är drygt kvadratmeter och stod klar för inflyttning sommaren I bottenvåningen finns ett gym medan övriga ytor är kontor. Uthyrningsarbete pågår för de få ytor som finns kvar att hyra ut.

21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Region Syd 17 Fastigheten Betongen 11 i Malmö. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 22% 18% 17% 88% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 2017 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Göteborg Malmö Halmstad REGION SYD KLÖVERN

22 18 MARKNADER Region Öst FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÖST Region Öst består av affärsenheterna Linköping, Norrköping, Nyköping och Kalmar. Regionen är Klöverns tredje största region baserat på fastighetsvärde. Regionen består av två delgeografiska områden, ett i norr och Kalmar i söder. I det norra delområdet bor det närmare personer, vilket gör det till en av landets folktätaste regioner. Grannstäderna Linköping och Norrköping har tillsammans nästan invånare och med gemensam arbetsmarknad är det Sveriges fjärde största storstadsregion. Det södra området av Region Öst är mer utspritt och har en befolkning uppgående till nästan personer. Kalmar har haft en växande befolkning sedan 1980-talet som idag uppgår till knappt invånare. Härnösand/Sollefteå Falun LINKÖPING Beståndet i Linköping har varit oförändrat under året och arbetet har fortsatt fokuserat på hållbarhet, bland annat solcellsanläggningar och utbyggnad av laddstolpar för bilar. Två solcellsanläggningar har installerats på hustak efter att 25 fastigheter analyserades noggrant utifrån solläge, takvinklar, energiförbrukning mm. Resultatet visade att dessa två fastigheter uppfyllde kriterierna för en ekonomisk och hållbar installation. Båda anläggningarna är i drift och har hittills överträffat förväntningarna. Utöver dessa två solcellsanläggningar har ytterligare en anläggning installerats åt en hyresgäst. Karlstad Göteborg Halmstad Malmö Örebro Västerås Kalmar ÖST Uppsala Stockholm Nyköping Norrköping Linköping NORRKÖPING Regionens största projekt är Kopparhusen, som ligger mitt i Norrköpings gamla industrilandskap. Byggstart skedde under 2017 av ett nytt kvarter med 110 student- och forskarbostäder, 40 hyreslägenheter, kontor, restauranger och caféer, totalt cirka kvm samt garage. År 2019 står Kopparhusen klara för inflyttning och kommer att certifieras enligt Sweden Green Building Councils klassificering Miljöbyggnad Silver. Under 2017 stärktes Klöverns position i Norrköping ytterligare i och med förvärv av fyra fastigheter. NYKÖPING Klövern ökade sin närvaro i centrum när fastigheten Klädeshandlaren 15 förvärvades. Fastigheten längs Västra Storgatan innehåller drygt kvm kontors- och butiksytor, främst Nyköpings största galleria Nyckeln med bland annat Clas Ohlson, Intersport och KappAhl. Under 2017 öppnades Klöverns första First Office Co-work, Elverket. På Cowork hyr man en arbetsyta istället för ett kontorsrum och tar därmed del av en gemensam och kreativ miljö med stora möjligheter att nätverka. KALMAR Kalmar har under flera år haft en hög uthyrningsgrad men inte hittat en helhetslösning för fastigheten Guldfisken 2 förrän Byggnaden, som är byggnadsminnesförklarad, är cirka kvm och har tidigare använts som Postens huvudkontor i Kalmar samt senare till saluhall/restaurang. Under 2017 skrevs avtal med Kalmar kommun som avser att etablera stadsbibliotek och kulturskola i byggnaden. Inflyttning beräknas ske 2019.

23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Region Öst 19 Fastigheten Kopparhammaren 2, belägen alldeles intill Strömmen i industrilandskapet i Norrköping. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 25% 20% 17% 93% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 2017 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Linköping Norrköping Nyköping Kalmar REGION ÖST KLÖVERN

24 20 MARKNADER Region Mellan FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MELLAN Region Mellan bestod under 2017 av affärsenheterna Västerås, Örebro, Karlstad, Falun och Härnösand/ Sollefteå. Regionen är Klöverns fjärde största region baserat på fastighetsvärde. Inom regionen finns starka regionstäder som haft en positiv befolkningstillväxt under flera år, främst Örebro, Västerås, Karlstad och Falun. Dessa städer representerar arbetsmarknadsmässigt relativt stora geografiska områden och är därmed viktiga för de omkringliggande kommunerna. Arbetsinpendlingen, i kombination med att de omkringliggande kommunerna är ganska små, har inneburit att det finns en väl utbyggd samhällsservice i form av sjukhus, skolor och viktiga myndigheter. De är även viktiga knutpunkter för sina respektive regioners näringsliv och inflyttning och inpendling har bidragit till att stärka städernas detaljhandel och bostadsmarknad. VÄSTERÅS Region Mellans största pågående projekt under 2017, Sigurd 7 i Västerås eller mer känt som S7, invigdes i mars 2018 i samband med ett inflyttningsevent för Comfort Hotel Västerås. Byggnaden innehåller hotell, kontor och restaurang och ligger precis intill resecentrum. Projektet har varit framgångsrikt avseende uthyrningstakt och hyresnivåer och nu planeras för att på sikt även utveckla grannfastigheten Sigurd 3. Inom Klöverns bestånd i Västerås pågår även detaljplanearbete för totalt cirka bostäder. ÖREBRO Klövern utvecklar i nära anslutning till resecentrum Örebro Entré. Fastigheten, Olaus Petri 3:234, är belägen vid infarten till Örebro centrum, både för tåg- och bilburna besökare. Den första etappen av projektet avser nyproduktion av en hotelloch kontorsbyggnad med 14 våningar. I en andra etapp planeras att modernisera befintlig byggnad från produktions- och kontorsbyggnad till kontor för framtidens företagande. KARLSTAD Under hösten invigdes Skeppet (fastigheten Pinassen 2), ett nyproducerat kontorshus. Byggnaden, som ligger precis vid vattnet i Inre hamn, har tre parallella kontorsskepp som förenas med två inglasade ljusgårdar och gavlar mot hamnbassängen. Skeppet har följt riktlinjerna för Green Building. I Klöverns bestånd runt Skeppet pågår flera hyresgästanpassningar samt planarbete för att tillskapa ytterligare byggrätter, främst bostäder. Från och med den 1 januari 2018 tillhör affärsenhet Karlstad Region Syd. Karlstad Göteborg Halmstad Malmö Örebro Härnösand/Sollefteå MELLAN Falun Västerås Kalmar Uppsala Stockholm Nyköping Norrköping Linköping FALUN Under 2017 fortsatte arbetet med att utveckla och hyra ut Kvarnberget. Byggnaden är knappt kvm och bedöms vara fullt uthyrd inom de närmaste åren. Under hösten såldes ett markområde till Kopparstaden, Faluns allmännyttiga bostadsbolag. Markområdet ligger i Surbrunnshagen där Kopparstaden äger mark sedan tidigare. Affären möjliggör att det sammantaget kan byggas upp emot 600 bostäder i området. HÄRNÖSAND/SOLLEFTEÅ I Härnösand har uthyrningsarbetet fokuserat på att hyra ut de ytor som Mittuniversitetet successivt lämnat. I dagsläget är cirka 60 procent av dessa ytor uthyrda och ytterligare inflyttningar kommer att ske under I Sollefteå är uthyrningsgraden hög och efterfrågan är god. För att tillgodose befintliga och nya hyresgästers behov utreds möjligheterna att bygga ut befintligt bestånd.

25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Region Mellan 21 Fastigheten Sigurd 7, Västerås, mer känd som S7. Nybyggnation av hotell, restaurang och kontor. De första hyresgästerna flyttade in under första kvartalet ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 24% 19% 16% 87% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 2017 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Västerås Karlstad Örebro Härnösand/Sollefteå Falun REGION MELLAN KLÖVERN

26

27 FASTIGHETSRÖRELSEN AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI FÖRVALTNING 24 MARKNADER FASTIGHETERNAS VÄRDE 29 FASTIGHETSRÖRELSEN TRANSAKTIONER 32 PROJEKTUTVECKLING 34 PROJEKT UPPSALA GATE & SKEPPET 36 FINANS BOLAGSSTYRNING BYGGRÄTTER 38 HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER Fastigheten Stapelbädden 4 i centrala Malmö. Förvärvad under FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

28 24 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALTNING Fastighetsvärdet ökade med 9 procent under året. Nettoinflyttningen uppgick till 54 mkr och hyresvärdet ökade med 121 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid slutet av året till 89 procent och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 81 procent. Fastigheter FASTIGHETSBESTÅND OCH HYRESVÄRDE Klövern hade vid utgången av 2017 totalt 405 fastigheter (431) belägna i 28 kommuner (36). Det totala fastighetsvärdet uppgick till mkr (39 234), den uthyrningsbara ytan var tkvm (2 943) och hyresvärdet uppgick till mkr (3 386). Förändringen av fastigheternas värde berodde på förvärv om mkr (1 484), försäljningar om mkr (617), investeringar om mkr (1 626) samt orealiserade värdeförändringar uppgående till mkr (1 709). Värdet på fastigheterna har ökat, främst beroende på investeringar gjorda vid nyuthyrning, stigande marknadshyror, sänkta avkastningskrav och utveckling av byggrättsportföljen. INTÄKTER OCH SNITTHYRA Intäkterna uppgick till mkr (2 876) under Intäktsökningen förklaras främst av förvärv och positiv nettoinflyttning, men även av stigande hyresnivåer. För jämförbart bestånd steg intäkterna med 1 procent. Genomsnittshyran för förvaltningsfastigheter beräknas utifrån kontraktsvärde och uthyrd yta och uppgick till kr per kvm (1 218) per sista december. Den genomsnittliga hyran FASTIGHETSVÄRDE mkr Linköping Uppsala Stockholm Göteborg Västerås Malmö Karlstad Norrköping Nyköping Örebro Kalmar Halmstad Härnösand Falun Sollefteå varierar mellan olika regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge samt den lokala hyresmarknaden. Inflationstakten, mätt som KPI, uppgick i oktober 2017 till 1,7 procent och påverkar därmed kontraktsvärdet positivt. FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna ökade, delvis på grund av ökade kostnader för planerat underhåll, och uppgick till mkr (985). För jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 3 procent och uppgick till 893 mkr (871). Klöverns kundförluster har under 2017 varit fortsatt låga och uppgick till 4 mkr (4) eller 0,1 procent (0,1) av de totala intäkterna. Det nära samarbetet med hyresgästerna, tillsammans med god kännedom om den lokala marknaden, är de viktigaste förklaringarna till att kundförlusterna är så pass begränsade. FASTIGHETSKOSTNADER FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND 1, KR/KVM Driftkostnader Tomträttsavgäld Underhåll Fastighetsskatt Fastighetsadministration TOTALT ) Avser fastigheter som ägts under hela 2016 och DRIFTÖVERSKOTT Driftöverskottet uppgick till mkr (1 891). Ökningen beror till stor del på en positiv nettoinflyttning och ökade hyresnivåer. För jämförbart bestånd var driftöverskottet oförändrat och uppgick till mkr (1 751). ÖVERSKOTTSGRAD Klöverns överskottsgrad uppgick till 66 procent (66). I förvaltningsbeståndet uppgick överskottsgraden till 68 procent.

29 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning 25 HYRESVÄRDE mkr HYRESVÄRDE PER LOKALTYP % HYRESVÄRDE PER REGION % YTA PER REGION % Kontor 57 Utbildning/vård/övrigt 17 Lager/logistik 16 Handel 10 Stockholm 43 Öst 20 Mellan 19 Syd 18 Stockholm 29 Öst 25 Mellan 24 Syd 22 RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER FASTIGHETSSEGMENT OCH REGION Intäkter, mkr Kostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2017, jan dec 2016, jan dec 2017, jan dec 2016, jan dec 2017, jan dec 2016, jan dec 2017, jan dec 2016, jan dec 2017, jan dec 2016, jan dec Stockholm Syd Öst Mellan Förvaltning Förädling TOTALT NYCKELTAL PER FASTIGHETSSEGMENT OCH REGION Verkligt värde, mkr Avkastningskrav 1, % Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ek.uthyrningsgrad, % Stockholm ,4 5, Syd ,1 6, Öst ,5 6, Mellan ,7 6, Förvaltning ,9 6, Förädling ,8 6, TOTALT ,9 6, ) Avkastningskrav är beräknade exklusive byggrätter.

30 26 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, YTA OCH SNITTHYRA PER LOKALTYP Totalyta, tkvm Kontor Lager/logistik Handel Övrigt 1 Totalt Snitthyra 2, kr/kvm Totalyta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Totalyta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Totalyta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Totalyta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Stockholm Syd Öst Mellan TOTALT ) Består av utbildning, vård, motion, bostäder samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. 2) Beräknad på det samlade kontraktsvärdet för lokalslagen kontor, lager/logistik, handel samt övrigt och den uthyrda ytan. JÄMFÖRBART BESTÅND Förändring, % Yta, tkvm Verkligt värde, mkr Avkastningskrav, % 6,0% 6,2% 4 Uthyrningsgrad ekonomisk, % 89% 89% 0 Uthyrningsgrad ytmässig, % 80% 82% 2 mkr Intäkter Fastighetskostnader DRIFTÖVERSKOTT ) Avser fastigheter som ägts under hela 2016 och 2017 UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden, kontraktsvärdet i förhållande till hyresvärdet, uppgick till 89 procent (89) vid utgången av För förvaltningsfastigheter uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 91 procent och för förädlingsfastigheter till 54 procent. Uthyrningsgrad mätt som yta uppgick totalt till 81 procent (82). För förvaltningsfastigheter uppgick den ytmässiga uthyrningsgraden till 85 procent och motsvarande för förädlingsfastigheter till 49 procent. RESULTAT OCH NYCKELTAL I tabellerna på föregående sida visas resultatposter och nyckeltal uppdelade på Klöverns regioner och förvaltningsrespektive förädlingsfastigheter. Driftöverskottet påverkas av projekt eller uthyrningsbegränsningar inför förädling av fastigheter. Den övre tabellen visar resultat för den löpande verksamheten, vilket inkluderar under året köpta och sålda fastigheter samt gjorda investeringar. Den nedre tabellen avser situationen vid respektive årsskifte, varför siffrorna i de två tabellerna inte är helt jämförbara. Jämförbarheten mellan åren är begränsad på grund av förvärv och försäljningar under 2016 och 2017.

31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning 27 I förgrunden, fastigheten Stapelbädden 4 i Malmö. Hyresgäster NETTOINFLYTTNING Nettoinflyttningen var positiv under året. Den enskilt största inflytten var Elite Hotels i en nybyggnation precis invid Centralstationen i Uppsala på cirka kvm. Klöverns nettoinflyttning uppgick till 54 mkr (20) på årsbasis, baserat på inflyttade hyresgäster om 193 mkr (264) och avflyttade om 139 mkr (244). Genomförda uthyrningar påverkar hyresvärdet och hyresintäkterna först när hyresgästerna flyttar in. Bland större avtal som är tecknade under året, men ännu inte inflyttade, ingår ett 15 -årigt avtal med Artexis Easyfairs gällande en ny mässanläggning samt ett 20 -årigt avtal med HKC Hotellutveckling avseende ett nytt hotell. Dessa ingår KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI % Privata 52 Publika 32 Offentliga 16 VÄRDEINDELADE HYRESKONTRAKT Antal < 0,5 mkr 584 0,5 1 mkr mkr 171 >3 mkr KLÖVERNS TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER Hyresgäst Kontraktsvärde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % Återstående genomsnittlig kontraktstid, år Antal kontrakt Ericsson 185 6,0 5, WSP Sverige 73 2,4 6, Tele2 Sverige 69 2,2 9, KappAhl Sverige 41 1,3 9, CGI Sverige 34 1,1 5, Arbetsförmedlingen 32 1,0 2, Dagab Inköp & Logistik 32 1,0 5, Region Östergötland 31 1,0 8, Transportstyrelsen 27 0,9 4, PostNord Sverige 25 0,8 1, TOTALT ,7 6, Yta, tkvm

32 28 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE NETTOINFLYTTNING mkr 300 KONTRAKTSTID År 4 LÖPTIDER HYRESAVTAL LOKALER, KONTRAKTSVÄRDE % Inflytt Avflytt Netto Genomsnittlig återstående kontraktstid Förfalloår % i ett projekt i Göteborg som Klövern har startat i samarbete med Åby Travsällskap. OMSÄTTNINGSHASTIGHET Att begränsa omsättningen av hyresgäster påverkar resultatet i positiv riktning genom lägre intäktsbortfall på grund av färre vakansperioder samt lägre kostnader för hyresgästanpassningar. Genom strukturerade kundmöten med hyresgästerna kan behoven förutses och trognare kunder uppnås. Under 2017 uppgick omsättningen av hyresgäster till 4,5 procent (8,3) och genomsnittet under de senaste tio åren uppgår till 5,9 procent. KUNDSTRUKTUR OCH KONTRAKTSVÄRDE Klöverns affärsinriktning avspeglas i att 99 procent av kontraktsvärdet utgörs av kommersiella hyreskontrakt. Vid årsskiftet svarade privata företag för 52 procent (51), publika företag för 32 procent (31) och offentlig verksamhet för 16 procent (18) av kontraktsvärdet. Totalt hade Klövern hyreskontrakt (9 100) med hyresgäster (5 200) vid utgången av året. Av lokalhyresavtalen, mätt som andel av kontraktsvärdet, förfaller 19 procent (19) inom ett år. Den genomsnittliga kontraktstiden uppgick till 3,6 år (3,7). Av det totala kontraktsvärdet, exklusive tillägg, var 89 procent (86) indexerat mot konsumentprisindex (KPI). Totalt uppgick Klöverns kontraktsvärde till mkr (2 998) vid årets utgång. De 10 största kundernas andel av Klöverns kontraktsvärde uppgick vid årsskiftet till 18 procent (18) och den genomsnittliga kontraktstiden för dessa var 6,1 år (6,4). NKI NÖJD-KUND-INDEX Mätning av NKI genomförs vartannat år. Den senaste mätningen gjordes under slutet av 2017 och gav ett totalresultat på 69 (77) på en skala från 0 till 100. Nivån 69 är ett relativt gott resultat men en bit under Klöverns målsättning om minst 75. Hyresgästerna ger Klövern bra betyg inom kategorierna Serviceanmälan och Kundvård & personlig service medan det finns större utrymme att förbättra Kunddialogen och Skötsel & underhåll.

33 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Fastigheternas värde 29 FASTIGHETERNAS VÄRDE Den 31 december 2017 uppgick det verkliga värdet av Klöverns 405 fastigheter till mkr. Vid samma tidpunkt var det genomsnittliga avkastningskravet för fastighetsportföljen, exklusive mark och byggrätter, 5,9 procent. Värdeförändringarna uppgick under året till mkr. Den svenska fastighetsmarknaden fortsatte att utvecklas starkt under Transaktionsvolymen nådde inte upp till 2016 års rekordnivå men klart över den historiska genomsnittsvolymen som ligger på cirka 110 miljarder. Totalvolymen för helåret 2017 summerade till knappt 160 miljarder kronor, enligt Cushman & Wakefield. De drivande faktorerna har varit god tillgång på kapital till låg ränta, låg vakans och stabila kassaflöden. Bostäder och kontor fortsätter att vara de mest populära segmenten på marknaden och svarade tillsammans för cirka 54 procent av transaktionsvolymen. Geografiskt har Stockholms län varit den enskilt största marknaden med 35 procent av transaktionsvolymen. Under 2017 svarade internationella investerare för 27 procent av transaktionsvolymen, vilket är högre än 2016 då de enbart utgjorde knappt 13 procent av volymen. På säljsidan fortsätter svenska aktörer att dominera med drygt 80 procent av volymen. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheternas värdeförändringar uppgick till mkr (1 709) under 2017, motsvarande 4,9 procent (4,9) av Klöverns fastighetsvärde vid inledningen av året. I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om -1 mkr (0) och orealiserade värdeförändringar om mkr (1 709). Vid utgången av 2017 var det genomsnittliga avkastningskravet för Klöverns fastigheter 5,9 procent (6,2), exklusive mark och byggrätter. De främsta anledningarna till att värdet på fastigheterna har ökat är nyuthyrning, stigande marknadshyror, sänkta avkastningskrav och utveckling av byggrättsportföljen. Klöverns genomsnittliga avkastningskrav har sänkts med 0,3 procentenheter jämfört med föregående år, främst kopplat till det starka investerarintresset samt fortsatt positiv nettoinflyttning. VÄRDERINGSMODELL Klövern redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Varje kvartal värderas 100 procent av fastigheterna, varav normalt 20 till 30 procent utförs av externa värderare och resterande genom interna värderingar. Under en rullande tolvmånadersperiod värderas samtliga fastigheter externt minst en gång samt internt tre gånger. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmetoden, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiserats. Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner i respektive stad enligt ortsprismetoden. Samtliga externa värderingar har utförts enligt internationell värderingsstandard. Externvärderingarna har genomförts av Cushman & Wakefield och Savills. Klövern använder avkastningsvärdering enligt kassaflödesmodell både för externa och interna värderingar. + Hyresinbetalningar Driftutbetalningar = Driftöverskott Avdrag för investeringar = Fastighetens kassaflöde > > Fastighetens kassaflöde diskonteras till nuvärde varje år med kalkylräntan/diskonteringsräntan. > > Fastighetens restvärde bedöms genom evighetskapitalisering varvid direktavkastningskravet används. Därefter diskonteras restvärdet till nuvärde med kalkylräntan. > > Värdet av eventuella byggrätter och obebyggd mark adderas till nuvärdet. > > Normal kalkylperiod är fem eller tio år. > > Inflationsutvecklingen har långsiktigt bedömts till 2 procent (Riksbankens inflationsmål). VÄRDERINGSUNDERLAG Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar.

34 30 FASTIGHETSRÖRELSEN Fastigheternas värde FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HYRESINBETALNINGAR De aktuella hyreskontrakten, samt kända uthyrningar och avflyttningar, utgör grunden för en bedömning av fastighetens hyresinbetalningar. De externa värderarna har, i samarbete med Klöverns förvaltare, gjort en individuell bedömning av marknadshyran för dels de vakanta ytorna, dels de uthyrda ytorna vid kontraktstidens utgång. De externa värderarna bedömer också den långsiktiga vakansen i respektive fastighet. DRIFTUTBETALNINGARNA Driftutbetalningarna består av utbetalningar för fastighetens normala drift inklusive fastighetsskatt, reparation och underhåll, tomträttsavgälder samt fastighetsadministration. Bedömningen av driftutbetalningar är baserad på fastigheternas budgetar och utfall samt de externa värderarnas erfarenheter från jämförbara objekt. Fastighetens underhållsnivå bedöms utifrån aktuellt skick, pågående och budgeterade underhållsåtgärder samt de externa värderarnas bedömning av framtida underhållsbehov. INVESTERINGSBEHOV Fastighetens investeringsbehov bedöms av de externa värderarna utifrån fastighetens skick. Klövern informerar de externa värderarna om pågående projekt. Vid stora vakanser i fastigheten ökar oftast behovet av investeringar. DIREKTAVKASTNINGSKRAV OCH KALKYLRÄNTA Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastigheternas läge, typ av fastighet, yteffektivitet, standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna, tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktsvillkor. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet. RESTVÄRDE Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstående ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet, genom evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftöverskottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet består av den riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfarenheter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden på respektive marknad. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. KALKYLPERIODERNA Kalkylperioderna är i huvudsak fem år. Undantag är fastigheter med betydande kontrakt som har en längre kvarvarande kontraktstid än fem år. Där har en kalkylperiod om tio år eller den kvarvarande kontraktstiden, plus minst ett år, valts. BYGGRÄTTER OCH TOMTMARK På de fastigheter där det finns outnyttjade byggrätter och tomtmark värderas dessa utifrån ortsprismetoden alternativt som ett nuvärde av det uppskattade marknadsvärdet vid exploateringen av byggrätterna och tomtmarken. BESIKTNING AV FASTIGHETERNA Samtliga fastigheter är besiktigade av externa värderare inom en treårsperiod. Där det har förekommit större ombyggnationer, inflyttningar eller andra omständigheter som väsentligt kan påverka värdet görs nya besiktningar.

35 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Fastigheternas värde 31 SAMMANFATTNING Värdetidpunkt 31 december 2017 Verkligt värde Kalkylperiod Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde Kalkyl-/diskonteringsränta Långsiktig vakans Inflationsutveckling mkr Normalt 5 eller 10 år Mellan 3,60 och 9,50 procent Mellan 5,50 och 11,40 procent Normalt mellan 5 och 10 procent 2 procent KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING Förändring +/ Resultateffekt fastighetsvärderingar, mkr Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet 3 253/ Hyresintäkt 50 kr/kvm +/ Driftkostnader 25 kr/kvm / Vakansgrad 1,0 procentenhet /+ 594 FASTIGHETER: VÄRDE OCH YTA mkr tkvm Verkligt värde, mkr Uthyrningsbar yta, tkvm FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE OCH HYRESVÄRDE PER KVM kr/kvm kr/kvm Verkligt värde, kr/kvm, vänster y-axel Hyresvärde, kr/kvm, höger y-axel Innan 2012 avser siffrorna samtliga fastigheter, fr o m 2012 avser siffrorna förvaltningsfastigheter. FASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE, MKR Verkligt värde per 1 januari Förvärv Investeringar Försäljningar Orealiserade värdeförändringar VERKLIGT VÄRDE VID ÅRETS UTGÅNG FASTIGHETSINNEHAV OCH VÄRDERING VERKLIGT VÄRDE PER 31 DECEMBER 2017 Verkligt värde, mkr Antal fastigheter Hyresvärde, mkr 1 grad, % Ek. uthyrnings- Uthyrningsbar yta, tkvm Kalkylränta, % Direktavkastningskrav, % ningskrav, snitt Direktavkast - % Stockholm ,50 10,65 3,60 8,75 5,4 Syd ,15 10,65 4,25 8,75 6,1 Öst ,30 11,15 5,40 9,25 6,5 Mellan ,65 11,40 4,75 9,50 6,7 Förvaltning ,50 11,40 3,60 9,50 5,9 Förädling ,30 11,00 5,40 9,00 5,8 TOTALT ,9 1) I hyresvärdet ingår kontraktsvärde för uthyrda ytor och bedömda marknadsmässiga hyror för vakanta ytor.

36 Porcelænshaven, Köpenhamn. Klöverns första förvärv i Danmark. Göteborg. Förvärv under året är markerade med blått. TRANSAKTIONER Klövern har under 2017 varit fortsatt mycket aktivt på transaktionsmarknaden. Fastighetsportföljen har kompletterats genom förvärv på flera prioriterade orter, däribland Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Befintligt bestånd har samtidigt renodlats ytterligare. FÖRVÄRV Klövern har under året genomfört flera stora förvärv i Göteborg, Malmö och Uppsala samt kompletterat fastighetsportföljen genom tilläggsförvärv i Stockholm, Norrköping och Nyköping. Klövern förvärvade under året sammanlagt 27 fastigheter med en total uthyrningsbar area om cirka kvm. Den totala köpeskillingen uppgick till mkr. Årets största transaktion var en bytesaffär som innebar förvärv av ett antal fastigheter i Partille och Mölndal för 498 mkr. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till cirka kvm och utgörs till största del av kontors- och lagerytor. Klövern har därutöver förvärvat ytterligare 6 fastigheter i Göteborg om sammanlagt cirka kvm. De genomförda förvärven under året innebar en ökning av Klöverns bestånd i Göteborg med närmare 30 procent. Under det tredje kvartalet tillträddes två moderna kontorsfastigheter i centrala Malmö, Stapelbädden 2 & 4, om totalt cirka kvm. Köpeskillingen uppgick till 360 mkr. Klövern tillträdde under kvartalet även en fastighet i Uppsala på cirka kvm till ett underliggande fastighetsvärde om 285 mkr. Fastighetsbeståndet i Stockholm har kompletterats genom förvärv av två kontorsfastigheter i stadsdelarna Kista och Vinsta. I Nyköping har en centralt belägen kontors- och butiksfastighet förvärvats och i Norrköping har fyra fastigheter förvärvats varav samtliga är belägna inom eller i närheten av Ingelsta handelsområde. Under årets sista kvartal tecknade Klövern avtal om att förvärva en kontorsfastighet i Köpenhamn. Fastigheten är centralt belägen, har en uthyrningsbar area om cirka kvm och är fullt uthyrd till Copenhagen Business School. Förvärvet är Klöverns första förvärv i Danmark. Tillträde skedde den 1 februari AVYTTRINGAR Klövern har under året avyttrat 54 fastigheter, för totalt mkr, med en sammanlagd uthyrningsbar area om cirka kvm. Genom avyttringarna har befintligt bestånd i ännu högre grad koncentrerats till de mest prioriterade orterna. I och med årets försäljningar har Klövern lämnat Karlskrona, Borås, Eskilstuna, Hässleholm, Ängelholm, Ystad och Kristinehamn. Ett antal solitärt belägna fastigheter i Stockholmsområdet har också avyttrats. Därtill har enstaka fastigheter avyttrats i Örebro, Norrköping, Malmö och Lund. I december tecknades avtal om att avyttra fastigheten Hästägaren 3 i Mölndal. Frånträde skedde i januari 2018.

37 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Transaktioner 33 FASTIGHETSTRANSAKTIONER 2017: FÖRVÄRV Stad Fastighet Fastighetskategori Uthyrningsbar yta, kvm Tillträde kvartal Nyköping Klädeshandlaren 15 Handel Q1 Göteborg Kobbegården 6:141 Kontor Q1 Göteborg Kobbegården 6:168 Kontor Q1 Göteborg Nordstaden 18:3 Kontor Q1 Göteborg Nordstaden 18:4 Kontor 0 Q1 Göteborg Kåbäcken 11:7 Lager/logistik Q2 Göteborg Mejramen 1 Kontor Q2 Göteborg Partille 4:2 Tomtmark 0 Q2 Göteborg Partille 4:25 Handel Q2 Göteborg Pottegården 2 Lager/logistik Q2 Göteborg Pottegården 4 Kontor Q2 Göteborg Ugglum 8:37 Kontor Q2 Göteborg Ugglum 8:92 Kontor Q2 Göteborg Ugglum 126:4 Utb./vård/övr. 468 Q2 Göteborg Ängsviolen 1 Lager/logistik Q2 Göteborg Sävenäs 67:4 Kontor Q2 Stockholm Borg 4 1 Kontor Q2 Göteborg Ugglum 7:117 Lager/logistik Q3 Norrköping Järnet 5, 6 Handel Q3 Halmstad Järnvägen 3 Kontor Q3 Malmö Stapelbädden 2 Kontor Q4 Malmö Stapelbädden 4 Kontor Q4 Uppsala Kungsängen 37:13 Kontor Q4 Stockholm Singeln 13 1 Lager/logistik Q4 Norrköping Stålet 3 Lager/logistik Q4 Norrköping Bronsen 2 Lager/logistik Q4 Norrköping Slakthuset 14 Lager/logistik Q4 TOTALT ) Tomträtt FASTIGHETSTRANSAKTIONER 2017: FÖRSÄLJNINGAR Stad Fastighet Fastighetskategori Uthyrningsbar yta, kvm Frånträde kvartal Örebro Bageriet 2 Hotell Q1 Malmö Bjälken 3 Lager/logistik Q1 Kristinehamn Uroxen 14 Kontor Q1 Norrköping Malmen 6 Lager/logistik Q1 Borås Ekholma 7 Lager/logistik Q2 Borås Gjutaren 10 Lager/logistik Q2 Borås Grävlingen 5 Kontor Q2 Borås Katrinedal 2 Utb./vård/övr Q2 Borås Katrinehill 8 Kontor Q2 Borås Laxöringen 1 Kontor Q2 Borås Milen 7 Lager/logistik Q2 Borås Muttern 2 Lager/logistik Q2 FASTIGHETSTRANSAKTIONER 2017: FÖRSÄLJNINGAR, FORTS. Stad Fastighet Fastighetskategori Uthyrningsbar yta, kvm Frånträde kvartal Borås Muttern 3 Lager/logistik Q2 Borås Niten 6 Handel Q2 Borås Näckrosen 3 Kontor Q2 Borås Raklinjen 2 Lager/logistik Q2 Borås Rotorn 3 Lager/logistik Q2 Borås Uranus 16 Lager/logistik Q2 Ystad Urmakaren 2 Utb./vård/övr. 140 Q2 Ystad Urmakaren 6 Lager/logistik 200 Q2 Ystad Urmakaren 7 Lager/logistik 686 Q2 Ystad Urmakaren 10 Utb./vård/övr. 0 Q2 Ystad Urmakaren 13 Utb./vård/övr. 90 Q2 Ystad Urmakaren 16 Utb./vård/övr. 0 Q2 Ystad Urmakaren 17 Lager/logistik 841 Q2 Ystad Urmakaren 18 Handel Q2 Ystad Urmakaren 21 Lager/logistik 936 Q2 Ystad Urmakaren 22 Lager/logistik 420 Q2 Ystad Urmakaren 23 Lager/logistik Q2 Karlskrona Fregatten 16 Utb./vård/övr Q2 Karlskrona Gullbernahult 1 Tomtmark 0 Q2 Karlskrona Gullbernahult 12, 13 Utb./vård/övr. 640 Q2 Karlskrona Gullbernahult 21 Utb./vård/övr Q2 Karlskrona Gullbernahult 26 Utb./vård/övr Q2 Karlskrona Gullbernahult 31 Utb./vård/övr Q2 Karlskrona Gullbernahult 82 Kontor Q2 Karlskrona Psilander 60 Kontor Q2 Karlskrona Pimpinellan 1 Utb./vård/övr. 960 Q2 Karlskrona Skeppsbron 1 Kontor Q2 Karlskrona Skeppsbron 2 Kontor 400 Q2 Karlskrona Skeppsbron 3 Kontor Q2 Lund Gustavshem 2 Lager/logistik Q2 Lund Nordanvinden 3 Handel Q2 Lund Gustavshem 6 Utb./vård/övr Q2 Lund Rivan 1 Kontor Q2 Eskilstuna Valpen 3 Utb./vård/övr Q2 Hässleholm Ekstaven 2 Handel Q2 Ängelholm Programmeraren 9 Tomtmark 0 Q2 Malmö Skjutstallslyckan 3 Lager/logistik Q4 Stockholm Konsumenten 3 1 Lager/logistik Q4 Järfälla Kallhäll 9:36 Lager/logistik Q4 Sollentuna Revisorn 3 Kontor Q4 Sollentuna Ringpärmen 6 Lager/logistik Q4 Falun Falun 8:31 Lager/logistik 3114 Q4 TOTALT ) Tomträtt

38 34 FASTIGHETSRÖRELSEN Projektutveckling FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE PROJEKTUTVECKLING Inom ramen för Klöverns projektverksamhet utvecklas och förädlas befintliga fastigheter i samband med uthyrning av vakanta ytor, energibesparande åtgärder samt nyproduktion. Investeringarna sker i syfte att öka fastigheternas värde genom förbättrade kassaflöden. Klövern har under 2017 haft ett fortsatt stort fokus på projektutveckling. Totalt investerades mkr (1 626). Den sammanlagda beräknade utgiften för de 358 projekt som pågick vid årets utgång uppgår till mkr (2 973), med en återstående investering om mkr (1 096). Av dessa projekt har 41 stycken en beräknad investering över 10 mkr. Även om flertalet projekt har en begränsad storlek krävs en omfattande insats, varför Klövern har arbetat aktivt med att stärka hela projektorganisationen. Förutsättningarna för att uppföra nybyggnationer på marknaden är fortsatt goda. Via Klövern Livings projektering för bostadsutveckling ges möjlighet att komplettera kontor av hög kvalitet och flexibilitet med bostadsinslag av varierande volym. De första projektstarterna för Klövern Livings bostadsprojekt planeras till det andra halvåret Konceptutvecklingen av Klöverns kontorshotell under varumärket First Office fortsätter med kraft. VÄRDESKAPANDE GENOM PROJEKT/BYGGRÄTTER mkr Investeringar NETTO VÄRDESKAPANDE GENOM PROJEKT OCH UTVECKLING AV BYGGRÄTTER mkr Projekt: bidrag till ökning av fastighetsvärde Utveckling av byggrätter: bidrag till ökning av fastighetsvärde Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Förändring av verkligt värde fastigheter genom projekt och utveckling av byggrätter, minus investeringar. KLÖVERNS STÖRSTA PÅGÅENDE PROJEKT 31 DECEMBER 2017 Stad Fastighet Projekttyp Entreprenör Största hyresgäst, inflyttning år/kvartal Projekt yta, kvm Verkligt värde, mkr Beräknad investering, mkr Kvarvarande investering, mkr Ökning hyresvärde inom Beräknat projekt, mkr färdigt, år Göteborg Travbanan 2, 3 Mässa/hotell BRA Bygg Easyfairs, 19Q Q2 Västerås Sigurd 7 Kontor/hotell Aros Bygg Choice Hotels, 18Q Q2 Stockholm Knarrarnäs 4 Hotell Wästbygg Choice Hotels, 18Q Q3 Stockholm Hilton 3 Kontor In3prenör ECDC, 18Q Q1 Norrköping Kopparhammaren 2 Kontor SEFAB Gaia, 19Q Q4 Västerås Stensborg 4/Icander 1 Skola Byggessen Västerås stad, 18Q Q4 TOTALT ÖVRIGA PROJEKT TOTALT PÅGÅENDE PROJEKT

39 Pågående projekt NORRKÖPING, KOPPARHAMMAREN 2 Mitt i Norrköpings gamla industrilandskap uppför Klövern ett nytt kvarter med kontor, restauranger och caféer. Byggrätter för bostäder har avyttrats till Hyresbostäder, som kommer att uppföra student- och forskarbostäder. Kopparhusen får en stark karaktär och en tydlig koppling till områdets industriarv med metallklädda fasader i textilliknande mönster och trivsamma innergårdar i tegel. Inflyttning till kontors- och restaurangytorna beräknas ske successivt under hösten GÖTEBORG, TRAVBANAN 2, 3 Klövern har ingått ett samarbete med Åby Travsällskap gällande ett utvecklingsprojekt i anslutning till Åbytravet i Mölndal. Projektet i det samägda bolaget, i vilket Klövern äger 70 procent, omfattar uppförande av en mässanläggning om kvm, hotell om kvm samt kontorsytor och övriga kommersiella ytor om totalt kvm. Hyresavtal med avtalslängd på 15 år har ingåtts med Artexis Easyfairs om en ny mässanläggning, ett 20-årigt hyresavtal har tecknats med HKC Hotellutveckling avseende ett nytt hotell samt ett 10 år långt hyresavtal har ingåtts med Friskis & Svettis. Inflyttning är planerad till första och andra kvartalet SOLNA, HILTON 3 Klövern har totalrenoverat fastigheten Hilton 3 i Solna och anpassat lokalerna för EU-myndigheten European Centre For Disease Prevention and Control (ECDC). Ett 15-årigt avtal är tecknat och ytan uppgår till kvm. Inflyttning har skett under Q KISTA, KNARRARNÄS 4 En mycket centralt belägen fastighet i Kista totalrenoveras och kommer att inrymma ett hotell. Avtal tecknades i mars 2016 med Choice Hotels avseende en hotellyta om kvm. Hotellet kommer att ha cirka 190 rum och beräknad inflyttning är Q

40 36 FASTIGHETSRÖRELSEN Uppsala Gate & Skeppet FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UPPSALA, KUNGSÄNGEN 10:1,10:2 UPPSALA GATE Klövern har uppfört ett hotell invid centralstationen i Uppsala. Hyresgäst är Elite Hotels. Hotellet om cirka kvm har uppförts i modern och arkitektoniskt spännande stil. Denna nybyggnation är etapp 2 av ett projekt där etapp 1, om- och påbyggnad av det gamla Posthuset, färdigställdes under Hotellets entré och reception är direkt sammanlänkade med kontorshuset, som även erbjuder konferenslokaler. Den översta våningen är restaurang och skybar med en fantastisk utsikt över staden. Det nya hotellet, Elite Hotel Academia, slog upp portarna i början av 2017.

41 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KARLSTAD, PINASSEN 2 SKEPPET I Inre hamn i Karlstad, precis bredvid vattnet och med fem minuters promenad till centralstationen och centrum, har Klövern byggt ett unikt kontorshus Skeppet. Byggnaden ska miljöklassas och certifieras enligt Green Building, vilket är en kvalitetsmärkning av energieffektiva byggnader. De första hyresgästerna flyttade in under 2017 och byggnaden är nu nästintill fullt uthyrd. Skeppet är flexibelt och ger stort utrymme att tänka fritt när det gäller utformning av kontoret. Alla inbyggda installationer möjliggör förändringar i framtiden från öppet kontorslandskap till enskilda kontor, eller tvärtom. Skeppet är uppförd i fem våningar med garage i botten, ett entréplan med bland annat restaurang och café, tre kontorsvåningar samt matsal, konferens och terrasser högst upp.

42 38 FASTIGHETSRÖRELSEN Byggrätter FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BYGGRÄTTER Som en aktiv och trovärdig samhällsutvecklare arbetar Klövern för att möjliggöra framtidens stadsutveckling på alla bolagets prioriterade orter. Utvecklingsmöjligheter på egen mark, i form av byggrätter inom befintligt fastighetsbestånd, har ökat över tid. Klövern arbetar ständigt med att utveckla bolagets byggrättsportfölj, genom såväl förädling av befintliga byggrätter som tillskapande av nya genom aktivt detaljplanearbete. Klövern har idag, som en följd av detta, detaljplanelagda och/eller därutöver bedömda byggrätter på samtliga prioriterade orter. Med bedömda byggrätter avses sådana byggrätter som rimligtvis kan tillskapas inom en aktuell fastighet utifrån vad som anges i omkringliggande detalj- och översiktsplaner, givet fastighetens beskaffenhet och läge. Löpande pågår detaljplaneärenden inom beståndet runt om i landet. Detta arbete sker i nära samarbete med kommunerna. Vid utgången av året uppgick byggrätterna till totalt tkvm (2 164) och värderades till mkr (1 126). Av dessa var 662 tkvm (729) detaljplanelagda. KLÖVERN LIVING Klövern Living arbetar med ett antal olika bostadsutvecklingsprojekt. Projekten befinner sig i olika utvecklingsstadier men gemensamt för dem alla är att de syftar till att tillskapa möjligheten att i framtiden bygga bostäder och boendemiljöer inom Klöverns befintliga fastighetsbestånd. Flertalet detaljplaneprocesser pågår och börjar närma sig sin slutfas, ytterligare en rad förväntas påbörjas inom kort. Under varumärket Klövern Living kommer Klövern bidra till ett ökat bostadsbyggande på bolagets prioriterade orter. Det kan i ett längre perspektiv finnas utrymme för byggnation av så mycket som mellan och lägenheter inom befintligt bestånd, bland annat i Stockholm, Uppsala, Västerås, Nyköping, Karlstad och Linköping. Takten och omfattningen av den framtida expansionen beror delvis på vilken ytterligare volym av detaljplanelagda byggrätter för bostäder som tillskapas framöver. I dagsläget är bedömningen att Klövern Living kommer att medverka till produktionsstart av lägenheter under 2018/2019 och lägenheter under 2020/2021. Alternativa sätt att exploatera värdet av byggrätter ger stor flexibilitet vad gäller investeringsvolym och balans mellan risknivå och värdeskapande. Detaljplanelagda bostadsbyggrätter per sista december 2017 uppgick till 44 tkvm (96) och därutöver finns bedömda bostadsbyggrätter uppgående till 860 tkvm (850). BYGGRÄTTER 31 DEC 2017 tkvm BTA 1 Total byggrätt Detaljplanelagd byggrätt Bedömd byggrätt Varav bostäder av bedömd byggrätt, tkvm BTA Stockholm Norra Stockholm Södra Uppsala REGION STOCKHOLM Göteborg Malmö Halmstad REGION SYD Linköping Norrköping Nyköping Kalmar REGION ÖST Västerås Karlstad Örebro Falun Härnösand/Sollefteå REGION MELLAN TOTALT KLÖVERN ) Med bruttoarea, BTA, avses area av mätvärda delar av ett eller flera våningsplan begränsade av omslutande byggnadsdelars utsida. 2) Omfattar även konvertering av detaljplanelagda kontorsbyggrätter till bostadsbyggrätter. DETALJPLANELAGDA BYGGRÄTTER % Kontor 49 Lager/logistik 30 Utbildning/vård/övrigt 14 Bostäder 7

43 Byggrätter VÄSTERÅS, MÄLARPORTEN Fastigheten Sigurd 3, med direkt anslutning till det planerade nya resecentrumet i Västerås utvecklas för att kunna inrymma både kommersiella ytor och bostäder. Detaljplanearbete pågår. KISTA, KV MYVATTEN/ DALVIK/SKAFTÅ I kvarteren Myvatten, Dalvik och Skaftå pågår detaljplanearbete för att tillskapa bostadsbyggrätter för upp emot 700 lägenheter, Därutöver planeras också för kommersiella ytor för bland annat kultur och centrumverksamheter. NYKÖPING, VÄSTRA HAMNEN I Spelhagsområdet invid Nyköpings Hamn planeras för ca 500 havsnära lägenheter. Detaljplanen förväntas vinna laga kraft under KLÖVERN LIVING DE TIO STÖRSTA BOSTADSUTVECKLINGSPROJEKTEN Västerås, Öster Mälarstrand, lgh Västerås, Kopparlunden, 700 lgh Plan start Det. plan Det. plan Bygg start Bygg start Kista, Kv.Myvatten/ Dalvik, 700 lgh Det. plan Bygg start Nyköping, Västra hamnen, 500 lgh Det. plan Bygg start Uppsala, Kungs- ängen, 450 lgh Plan start Det. plan Bygg start Västerås, Mälarporten, 420 lgh Det. plan Bygg start Danderyd, Timmerhuggaren, 300 lgh Plan start Det. plan Bygg start Karlstad, Kanikenäset, 300 lgh Bygg start Täby, Kardborren, 100 lgh Plan start Det. plan Bygg start Täby, Roslags Näsby, 100 lgh Plan start Det. plan Bygg start Idéfas inkl. planansökan Pågående detaljplanearbete Projektering, bygglovsansökan Produktion

44

45 FINANS AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI FINANSIERING 42 MARKNADER OBLIGATIONER OCH CERTIFIKAT 46 FASTIGHETSRÖRELSEN AKTIER 48 SKATT 53 RISK OCH KÄNSLIGHET 54 FINANS BOLAGSSTYRNING INVESTOR RELATIONS 58 HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER Globen City i Stockholm. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

46 42 FINANS Finansiering FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIERING Klöverns genomsnittliga ränta förblev oförändrad på 2,5 procent jämfört med Stark efterfrågan från bank- och kapitalmarknaden har bidragit positivt till att hålla bolagets finansiella kostnader på en låg nivå trots en fortsatt fokus på längre ränte- samt kapitalbindning. KREDITMARKNADEN Riksbanken har hållit sin styrränta, reporäntan, oförändrad på -0,50 procent under hela 2017 och har flyttat fram prognosen för nästa höjning vid flera tillfällen. En gradvis återgång till positiva räntor, i ett scenario med stabil ekonomisk utveckling, vore sunt och positivt för Klöverns affärsmodell. I början av 2017 utökade Klövern ramen för det certifikatprogram som etablerades 2015 från mkr till mkr. Under januari 2018 höjdes certifikatprogrammet ytterligare en gång till mkr. Efterfrågan på certifikat har varit god och stabil till en för bolaget låg marginal. Bolaget har även med framgång lanserat ett Medium Term Note-program (MTN), med underliggande säkerheter på attraktiva nivåer, som ytterligare diversifierar kapitalbasen. FINANSFUNKTIONEN Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ombesörja nyupplåning för investeringar och förvärv, effektivisera cash management och begränsa de finansiella riskerna. Arbetet regleras och styrs av den finanspolicy som fastställs av styrelsen en gång per år. Finanspolicyn redogör för ansvarsfördelningen i finansiella frågor samt regler kring rapportering, uppföljning och kontroll. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas i Klöverns styrelse. KAPITALANSKAFFNING Att driva fastighetsbolag är kapitalintensivt. Den totala tillgångsmassan, som i stort sett är densamma som värdet på fastigheterna, finansieras med eget kapital och skulder. Fördelningen mellan de två delarna beror på olika faktorer så som kostnaden för de olika finansieringsformerna, fastighetsportföljens inriktning samt aktieägarnas och kreditgivarnas riskaversion. För ett företag av Klöverns karaktär är det egna kapitalet normalt sett den dyraste finansieringsformen. Klöverns tillgångar uppgick vid årsskiftet till mkr (40 527), varav fastigheter utgjorde mkr (39 234) eller 97 procent (97). Eget kapital Den 31 december 2017 uppgick Klöverns eget kapital till mkr (12 999). Soliditeten var 32,8 procent (32,1) medan den justerade soliditeten uppgick till 38,5 procent (36,7). Avkastning på eget kapital utgörs av resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital. Från och med 2017 RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obligationer, mkr Ej utnyttjat, mkr Rörlig Senare TOTALT ) Av här redovisad Rörlig volym täcks mkr av räntetak.

47 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Finansiering 43 KAPITALANSKAFFNING mkr LÅNEUTRYMME mkr LÅNGIVARE % BELÅNINGSGRAD OCH GENOMSNITTLIG RÄNTA Belåningsgrad, % Ränta, % Räntebärande skulder Eget kapital Övriga skulder Rörliga lån som omfattas av räntetak Lån med bunden ränta Rörliga lån utan räntetak Lyftningsbara outnyttjade krediter Outnyttjade krediter övrigt 580 Obligationer 23 Swedbank 21 Certifikat 12 Nordea 9 Nykredit 8 Handelsbanken 7 SBAB 7 SEB 6 Danske Bank 5 Övriga Belåningsgrad Ränta är målsättningen att avkastningen långsiktigt ska uppgå till minst 10 procent. Under 2017 uppnåddes målet, med god marginal, då avkastningen på eget kapital uppgick till 18,9 procent (18,6). Då resultat efter skatt inte bara påverkas av rörelsens resultat utan också av värdeförändringar på fastigheter och derivat varierar avkastningsnivån kraftigt mellan olika år. Skulder Vid årsskiftet uppgick de totala skulderna till mkr (27 528) varav räntebärande skulder utgjorde mkr (23 869). I och med att räntebärande skulder normalt är en billigare finansieringsform än eget kapital finns det ett incitament till att ha en relativt hög andel räntebärande skulder, inom givna riskmandat. De räntebärande skulderna utgjorde vid årsskiftet 58 procent (60) av den totala finansieringen. Belåningsgraden, mätt som räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav (inkl. återköpta aktier) samt likvida medel i relation till fastigheternas värde, uppgick till 58 procent (60). Belåningsgrad fastigheter, dvs räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång, uppgick till 42 procent (44). Räntebärande skulder som inte har säkerhet i fastigheter utgörs huvudsakligen av icke-säkerställda obligationer samt certifikat som Klövern emitterat. Mer om obligationer och certifikat finns på sidorna I stort sett samtliga banklån löper med rörlig Stiborränta som bas, vilket i regel ger en möjlighet att förändra kapitalstrukturen utan att behöva betala ränteskillnadsersättning. I syfte att begränsa ränterisken har Klövern valt att räntesäkra 33 procent (38) av de räntebärande skulderna, mkr (9 055), mot fast ränta med lång löptid. Vanliga fasträntelån uppgår till 2 procent, 600 mkr. Rörliga lån utgör 65 procent (61), mkr (14 529), av dessa omfattas mkr (5 000) av räntetak. Under året har mkr i befintliga kreditfaciliteter refinansierats och mkr i nya krediter upptagits. Under hösten emitterades en obligation under bolagets nya MTNprogram på totalt 850 mkr med en löptid på 4 år. Vidare har certifikat emitterats vars utestående volym vid årets slut uppgick till mkr. Utöver befintliga lån hade Klövern outnyttjade kreditramar och checkkrediter om mkr (3 201), varav mkr (2 638) var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerheter. Outnyttjat låneutrymme är fördelat på fem olika kreditgivare och förfaller till omförhandling All finansiering var i svenska kronor. Per årsskiftet uppgick likvida medel till 39 mkr (129). Övriga skulder utgörs i huvudsak av uppskjuten skatteskuld, leverantörsskulder, förutbetalda intäkter, derivat och upplupna kostnader. De övriga skulderna uppgick vid årets slut till mkr (3 659) och utgjorde 9 procent (9) av Klöverns totala finansiering.

48 44 FINANS Finansiering FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE GENOMSNITTLIG RÄNTA OCH RÄNTEBINDNING Vid årets slut uppgick Klöverns genomsnittliga ränta till 2,5 procent (2,5). Något fallande marginaler på banklån motverkas av ingångna räntesäkringsavtal, vilka utgör en försäkring mot stigande räntor i framtiden. Exkluderas kostnader för derivat i form av ränteswappar och räntetak samt kostnader för kreditfaciliteter och checkkrediter, låg Klöverns genomsnittliga upplåningsränta oförändrat kvar på 1,8 procent (1,8) vid årsskiftet. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid årsskiftet med beaktande av räntederivaten var 2,8 år (2,6). KAPITALBINDNING Vid årsskiftet uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,0 år (3,0). Under 2018 förfaller kreditfaciliteter om totalt mkr (5 866), exklusive checkkredit. DERIVAT Klövern använder sig av derivat i syfte att minska ränterisken och uppnå önskad räntebindning. Derivaten omfattade totalt mkr (14 055) vid årets utgång, vilket motsvarade 72 procent (59) av de räntebärande skulderna. Tillsammans med fasträntelån på 600 mkr innebär det att andelen räntesäkrad kreditvolym uppgick till 74 procent. Klövern använder normalt sett en kombination av två typer av derivat; ränteswappar och räntetak. Ränteswap innebär ett avtal mellan två parter om att byta räntebetalningar med varandra. Klövern har i samtliga sina swapavtal valt att byta rörlig ränta mot fast. För swapparna erhålls rörlig Stiborränta, företrädesvis med tre månaders löptid, och betalas fast ränta som varierar mellan 0,13 och 3,30 procent. Vid 2017 års slut uppgick ränteswapparnas volym till mkr (9 055). Ingen premie betalas för ränteswapparna. Motparter för swapparna är Danske Bank, Nordea och Swedbank. Innehavet av räntetak uppgick vid årsskiftet till mkr (5 000). Räntetaken skyddar mot stigande rörliga räntor genom att ge en ränteintäkt när förvald rörlig marknadsränta i form av Stibor med viss löptid passerar avtalad (strike) nivå. För räntetak betalas en premie till banken som kostnadsförs under takets löptid och höjer Klöverns genomsnittliga upplåningsränta. Motparter för räntetaken är Nordea och Swedbank. Värdering av derivat Värdet på räntetak och swappar förändras vid förändringar i marknadsräntor samt när löptiden minskar. Vid löptidens

49 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Finansiering 45 Nordstaden 18:3 och Nordstaden 18:4 i Göteborg, förvärvade under slut är värdet alltid noll. Under 2017 uppgick värdeförändringen för derivat till 100 mkr ( 114), varav realiserat 0 mkr (5). Värdet för derivaten uppgick vid årets slut till 367 mkr ( 482). Samtliga värdeförändringar avseende derivat har redovisats i resultaträkningen. Säkringsredovisning har ej tillämpats. KREDITGIVARE OCH SÄKERHETER Låneportföljen är fördelad på nio kreditinstitut; Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, Nykredit, Realkredit, SBAB, SEB, Swedbank och Sörmlands Sparbank. Som säkerhet för merparten av de räntebärande skulderna har fastighetsinteckningar om mkr (22 744) lämnats. Därutöver har Klövern lämnat pant i form av aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsborgen från Klövern AB. COVENANTS OCH RISKTAGANDE Klöverns finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kreditavtal med banker och kreditinstitut finns det ibland fastlagda gränsvärden, så kallade covenants, för just de tre nyckeltalen. Klöverns målsättning är att justerad soliditet långsiktigt ska uppgå till 40 procent. De banker som har en covenant för soliditet har satt procent som nedre gräns. Klöverns mål avseende räntetäckningsgrad är att den ska minst uppgå till 2,0, vilket ligger över bankernas krav på 1,25 1,50. För belåningsgraden har Klövern inget eget mål, medan bankernas krav varierar mellan 50 och 70 procent beroende på bland annat säkerhetsmassan. Klövern uppfyller bankernas samtliga krav per balansdagen och bedömer att så kommer att vara fallet även under Soliditeten uppgick till 32,8 procent (32,1), den justerade soliditeten till 38,5 procent (36,7), räntetäckningsgraden till 2,9 (2,9), belåningsgraden till 58 procent (60) och belåningsgrad fastigheter till 42 procent (44).

50 46 FINANS Obligationer och certifikat FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE OBLIGATIONER OCH CERTIFIKAT Under 2017 emitterade Klövern en obligation under bolagets nya MTN program med underliggande säkerhet i fastigheter. Klövern har även fortsatt att emittera under ett certifikatprogram. Vid årets slut uppgick total utestående obligationsvolym till mkr och motsvarande för företagscertifikat uppgick till mkr. Obligationer och certifikat utgör komplement till bankfinansiering. ALTERNATIVA FINANSIERINGSFORMER Bankerna fortsätter att vara relativt konservativa vad gäller belåningsgrader, dvs andelen lån i förhållande till fastigheternas värde. Merparten av nyupptagna banklån ligger i intervallet procent, vilket kan jämföras med 75 procent innan finanskrisen För att optimera bolagets kapitalstruktur finns ett behov att kontinuerligt söka alternativa finansieringsformer, såsom obligationer och certifikat. Kapital från alternativa finansieringsformer används inte bara för att täcka skillnaden mellan bankernas maxgräns för belåning och Klöverns önskemål, utan också för att förenkla och möjliggöra snabba förvärv där bankfinansiering ibland tar för lång tid. OBLIGATIONSMARKNADEN Under 2017 emitterades fastighetsobligationer till ett värde om drygt 118 mdkr på den svenska marknaden. Den absoluta majoriteten av den emitterade obligationsvolymen från fastighetsbolagen 2017 utgörs av icke-säkerställda obligationer. Säkerställda obligationer emitterades till ett belopp om 9 mdkr under året. Obligationsmarknaden var relativt god under årets första två kvartal men försvagades något under andra halvåret. Jämfört med 2016 då många kreditfonder hade negativa flöden har 2017 till stora delar inneburit inflöden av kapital, dock med ett ökat fokus hos investerare på kvalitet och låg risk. FASTIGHETSOBLIGATIONER EMITTERADE I SVERIGE Urval av emittenter Emitterad volym 2017 i mkr Balder Akelius Vasakronan Hemsö Akademiska Hus Rikshem Castellum Willhem Atrium Ljungberg Svensk FastighetsFinansiering (SFF) Källa: Swedbank KLÖVERNS EMISSIONER AV OBLIGATIONER UNDER 2017 Klövern etablerade under året en ny obligationsram på den svenska marknaden via ett MTN-program som är säkerställt via underliggande fastigheter. Ramvolym uppgår till mkr varav 850 mkr emitterades i november. Emissionen genomfördes i samarbete med Danske Bank, Nordea och Swedbank. OBLIGATIONSÖVERSIKT 31 DECEMBER 2017 ISIN-kod Typ Emitterades Förfaller Fast/rörlig ränta Volym, mkr Emissionsspread över 3m Stibor, % Nuvarande spread över 3m Stibor, % 1 SE Säkerställd 2013-apr 2018-apr Rörlig 700 3,00 2 SE Icke-säkerställd 2014-mar 2018-mar Rörlig ,25 2,72 SE Icke-säkerställd 2015-mar 2019-mar Rörlig ,50 1,73 SE Icke-säkerställd 2016-jun 2020-jun Rörlig 750 4,15 2,95 SE Icke-säkerställd 2016-nov 2020-nov Rörlig ,90 3,25 SE Säkerställd MTN nov 2021-nov Rörlig 850 1,70 1,75 1) Per ) Obligation inlöst

51 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Obligationer och certifikat 47 PLACERARE Det är ett stort antal institutionella investerare som investerat i Klöverns olika obligationer. En betydande del har även placerats via bankernas olika Private Banking-verksamheter. Bland placerarna märks banker, pensionsfonder, fackföreningar, fastighetsbolag, privata företag såväl som enskilda investerare. Minsta teckningsbelopp för Klöverns obligationer har varit 1 mkr. ANDRAHANDSMARKNAD Av Klöverns sex utgivna obligationslån per 31 december 2017 var samtliga noterade på Företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm. Handel i respektive obligationslån sker dock inte över börsen utan via svenska banker och fondkommissionärer. Somliga av dessa marknadsaktörer ställer på frivillig basis indikativa priser i respektive obligationslån. MARGINAL Alla Klöverns utestående obligationer har en kupong som baseras på en bestämd marginal över 3-månaders Stibor. Under 2014 pressades denna marginal ned signifikant men har idag en prisbild som ligger i nivå med de emissioner som gjordes under FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER mkr Bankkrediter Icke-säkerställda obligationer Certifikat Säkerställda obligationer OBLIGATIONSFÖRFALL mkr CERTIFIKATPROGRAM Klövern etablerade under 2015 ett program för företagscertifikat som handlas via Danske Bank och Swedbank. Programmet hade vid slutet av 2017 ett rambelopp om mkr, efter att ramen utökats med 500 mkr under året. Den 31 december uppgick den utestående volymen till mkr. Ramen utökades med ytterligare mkr under inledningen av det första kvartalet Certifikatsprogram fungerar på samma sätt som obligationer med den skillnaden att löptiden är begränsad till max 364 dagar. Den korta löptiden gör att andelen korta låneförfall ökar i låneportföljen men kompenseras av outnyttjade kreditramar och checkkrediter Obligationsförfall, icke-säkerställda Obligationsförfall, säkerställda

52 48 FINANS Aktier FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AKTIER Klövern är noterad på Nasdaq Stockholm och tillhör segmentet Large Cap. Stamaktien av serie B ingår i OMX Stockholm Benchmark index. Det totala marknadsvärdet på Klöverns utestående stamaktier och preferensaktier uppgick till mkr vid årets slut. MARKNADSINFORMATION Den 29 december 2017 var börskursen 10,87 kr (9,38) per stamaktie av serie A, 10,72 kr (9,55) per stamaktie av serie B och 309,60 kr (288,50) per preferensaktie. Kursutvecklingen under 2017 uppgick till 16 procent för stam A och 12 procent för stam B. Som jämförelse steg Stockholmsbörsen, mätt som OMX Stockholm All-Share index (OMXS), med 6 procent medan Nasdaq OMX Stockholm Real Estate index (SX8600) gick upp 7 procent. Inklusive två kvartalsvisa utdelningar om vardera 0,10 kr blev totalavkastningen 18 procent för Klöverns stamaktie av serie A och 14 procent för stamaktien av serie B. Kursutvecklingen för preferensaktien uppgick under året till 7 procent. Inklusive utbetald utdelning om 20,00 kr per preferensaktie innebär det en totalavkastning på 14 procent. Klövern tillhör segmentet Large Cap på Nasdaq Stockholm. Stamaktien av serie B ingår i OMX Stockholm Benchmark index (OMXSB) som består av Stockholmsbörsens största och mest omsatta aktier. Likt OMX Stockholm All-Share index ger OMXSB en indikation på den övergripande utvecklingen på Stockholmsbörsen. Klöverns börsvärde hade vid utgången av 2017 ökat till mkr (13 479), varav stamaktier svarade för mkr och preferensaktier utgjorde mkr. De olika aktieslagens omsättning visar på en fortsatt hög likviditet, omsättningshastigheten var 20 procent (28) i stamaktien av serie A, 48 procent (47) i stamaktien av serie B och 38 procent (36) i preferensaktien. Den totala omsättningen i stam A uppgick till 146 mkr (209), i stam B till mkr (3 879) och i preferensaktien till mkr (1 742). Klöverns aktiekapital uppgick under året oförändrat till kr. Kvotvärdet, både vad det gäller stam- och preferensaktier, var 2 kr per aktie. Totalt antal registrerade aktier uppgick per sista december 2017 till , varav stamaktier och preferensaktier. KLÖVERNS OLIKA AKTIESLAG Klövern har tre olika aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Det finns skillnader mellan aktieslagen vad det gäller röstvärde och rätt i bolagets tillgångar och vinst. Bestämmelserna kring rösträtt och vinstutdelning beslutas av bolagsstämman och återfinns i bolagsordningen. Stamaktier Klöverns stamaktier av serie A, fram till mitten av november 2014 benämnda enbart stamaktier, är sedan 2003 noterade på Nasdaq Stockholm. Ett nytt aktieslag, stamaktier av serie B, adderades under december 2014 genom en fondemission. En stamaktie av serie A berättigar till en röst, till skillnad från en stamaktie av serie B som berättigar till en tiondels röst. Ägare till stamaktier av serie A kan vid två tillfällen per år (januari och juli) begära omvandling till stamaktier av serie B. Efter att totalt stamaktier av serie A under 2017 omvandlats till stamaktier av serie B uppgick vid årets slut det totala antalet stamaktier av serie A till och stamaktier av serie B till Vid årsstämman 2017 beslutades att utdelningen på stamaktierna avseende 2016 ska fördelas på fyra kvartalsvisa utbetalningar. Detta innebar en förändring jämfört med utdelningen avseende 2015 som utbetalades vid ett och samma tillfälle. Preferensaktier Klöverns preferensaktier handlas sedan 30 januari 2012 på Nasdaq Stockholm. En preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Det totala antalet utestående preferensaktier var oförändrat under Klöverns preferensaktier har företrädesrätt, framför stamaktierna, till en årlig utdelning om 20,00 kr per preferensaktie. Utbetalning av beslutad utdelning sker kvartalsvis med 5,00 kr per preferensaktie. Preferensaktien medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. I det fall bolagsstämman beslutar att inte lämna utdelning eller lämna utdelning som understiger 5,00 kr per preferensaktie under ett kvartal ska den del som understiger 5,00 kr ackumuleras och räknas upp med en årlig räntesats om 8 procent till dess att full utdelning lämnats. Ingen utdelning till stamaktieägarna får ske innan preferensaktieägarna erhållit full utdelning inklusive innestående belopp. Vid varje enskilt kvartal ackumuleras eventuell skillnad mellan 5,00 kr och utbetald utdelning per preferensaktie. Bolagsstämman kan fatta beslut om inlösen av preferensaktier, i så fall till ett belopp uppgående till 500 kr plus eventuellt innestående belopp. I händelse av likvidation har preferensaktien prioritet framför stamaktien med 400 kr med tillägg för eventuellt innestående belopp.

53 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Aktier 49 STAMAKTIER AV SERIE A OCH SERIE B kr PREFERENSAKTIE kr Klövern stamaktie av serie A OMX Stockholm PI Klövern stamaktie av serie B OMX Stockholm Real Estate PI Klövern preferensaktie NYCKELTAL, AKTIE Eget kapital per stamaktie, kr 10,74 9,01 7,38 5,20 4,83 4,69 5,36 5,11 4,65 4,56 EPRA NAV, kr 14,07 11,70 9,53 7,05 5,93 5,94 5,95 5,24 4,63 4,52 Eget kapital per preferensaktie, kr 309,60 288,50 281,50 317,50 300,00 273,50 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,03 0,93 0,78 0,61 0,49 0,43 0,48 0,50 0,56 0,39 Resultat per stamaktie, kr 2,53 2,11 1,83 1,02 0,68 0,23 0,53 0,68 0,27 0,53 Börskurs stamaktie A vid periodens utgång, kr 10,87 9,38 9,45 8,20 5,18 4,65 4,71 6,18 4,16 3,31 Börskurs stamaktie B vid periodens utgång, kr 10,72 9,55 9,50 7,60 Börskurs preferensaktie vid periodens utgång, kr 309,60 288,50 281,50 317,50 300,00 273,50 Börsvärde, mkr Antal registrerade stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 Antal utestående stamaktier vid periodens utgång, milj 876,6 916,0 916,0 916,0 916,0 888,5 884,4 884,4 884,4 884,4 Genomsnittligt antal utestående stamaktier, milj 902,8 916,0 916,0 916,0 914,9 874,0 884,4 884,4 884,4 897,6 Antal registrerade preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 16,4 9,3 9,3 Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 16,4 9,3 9,3 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, milj 16,4 16,4 16,4 10,5 9,3 5,9 Utdelning per stamaktie, kr 0,44 2 0,40 0,35 0,30 0,27 0,27 0,23 0,27 0,23 0,18 Utdelning per preferensaktie, kr 20, ,00 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 Utdelning stam- och preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % Utdelning preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % Direktavkastning stamaktie A, % 4,1 2 4,3 3,7 3,7 5,3 5,9 4,8 4,4 5,5 5,5 Direktavkastning stamaktie B, % 4,1 2 4,2 3,7 3,9 Direktavkastning preferensaktie, % 6,5 2 6,9 7,1 6,3 6,7 7,3 Totalavkastning stamaktie A/B, % 3 14,4 4,2 28,9 53,0 17,2 3,7 19, ,3 22,7 Totalavkastning preferensaktie, % 14,2 9,6 5,0 12,5 17,0 1) Historiska siffror är justerade för den fondemission och sammanläggning (omvänd split) som genomfördes under ) Baserat på föreslagen utdelning. 3) Fr o m 2015 baserat på stam B.

54 50 FINANS Aktier FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Avstämningsdagar för utbetalningar är sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Utförligare information kring vinstutdelning, emissioner och inlösen återfinns i denna årsredovisning och på Klöverns webbplats. EMISSIONER, OMVÄND SPLIT OCH OMVANDLINGSFÖRBEHÅLL Efter de nyemissioner av preferensaktier som gjordes under 2014 och den fondemission av stamaktier av serie B som genomfördes samma år har inga nya aktier emitterats. Genom fondemissionen erhöll alla stamaktieägare tio nya stamaktier av serie B för varje befintlig stamaktie av serie A vilket med andra ord medförde att antalet utestående stamaktier blev 11 gånger större. Under slutet av 2014 genomfördes en sammanläggning, även kallad omvänd split, gällande samtliga aktieslag 1:2 varigenom två befintliga aktier av samma aktieslag slogs samman till en aktie av samma aktieslag. I samband med införandet av det nya aktieslaget, stamaktier av serie B, infördes ett omvandlingsförbehåll vilket innebär att stamaktier av serie A på begäran av ägare till sådana aktier ska omvandlas till stamaktier av serie B. Mer detaljer om det finns i bolagsordningens punkt 5.6, och ges på Klöverns webbplats under rubriken Investor Relations. Stamaktier av serie B, möjliggör tillväxt med begränsad utspädning av röster för stamaktieägare av serie A. ÅTERKÖP Klöverns styrelse har sedan 2007 haft bemyndigande från årsstämman att återköpa egna aktier upp till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Syftet är bland annat att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde. I enlighet med detta bemyndigande återköpte Klövern under 2017 totalt stamaktier av serie B för totalt 419 mkr. Vid utgången av året uppgick Klöverns innehav av egna aktier till totalt stamaktier av serie B, motsvarande 4,2 procent av totalt antal registrerade aktier och av aktiekapitalet. Kvotvärdet, både vad det gäller stam- och preferensaktier, uppgår till 2 kr per aktie. UTDELNING Klövern har som målsättning att utdelningen (på stamaktier och preferensaktier) långsiktigt ska uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. Styrelsen föreslår till årsstämman, för räkenskapsåret 2017, en utdelning om 0,44 kr (0,40) per stamaktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 0,11 kr och en utdelning om 20,00 kr (20,00) per preferensaktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kr. Förslaget innebär en utdelning motsvarande 57 procent (59) av förvaltningsresultatet. Under de senaste tio åren skulle det innebära en genomsnittlig utdelning uppgående till 63 procent av förvaltningsresultatet. Klövern har även en målsättning att utdelningen till preferensaktieägare långsiktigt inte ska överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet. Den föreslagna utdelningen avseende 2017 motsvarar 26 procent (28) av förvaltningsresultat. Under 2017 har totalt 508 mkr (650) betalats i utdelning, varav 329 mkr (329) till ägarna av preferensaktier och 179 mkr (321) till stamaktieägarna. Datum för avstämningsdagar samt utbetalning av utdelning finns i kalendern på Klöverns webbplats. DIREKTAVKASTNING Föreslagen utdelning om 0,44 kr per stamaktie och 20,00 kr per preferensaktie ger en direktavkastning om 4,1 procent för A-aktien, 4,1 procent för B-aktien och 6,5 procent för preferensaktien baserat på börskurser vid slutet av AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Klöverns målsättning för avkastning på eget kapital är att den långsiktigt ska uppgå till minst 10 procent. Under 2017 uppgick avkastningen på eget kapital till 18,9 procent (18,6). JUSTERAD SOLIDITET OCH EPRA NAV Tillgångar och skulder redovisas till historiska anskaffningsvärden förutom vissa finansiella tillgångar och skulder samt fastigheter som värderas till verkligt värde. Totalt eget kapital uppgick vid utgången av 2017 till mkr (12 999). På skuldsidan i balansräkningen fanns vid årets slut uppskjuten skatteskuld om mkr (1 978) som inkluderar skillnaden mellan fastigheternas och derivatens verkliga värde och skattemässiga värde (temporära skillnader, dock exklusive förvärvade temporära skillnader). Skatteskulden realiseras när, och om, derivaten säljs och fastigheterna säljs som styckefastigheter. Säljs däremot bolag, med fastigheter som inkråm, utlöses ingen skatteeffekt. I Klöverns fall säljs i stort sett samtliga fastigheter i bolagsform, vilket - givet nuvarande skattelagstiftning - med stor sannolikhet innebär att endast en mindre del av den totala uppskjutna skatteskulden kommer att betalas. Skillnaden mellan det skattemässiga värdet och det verkliga värdet på fastigheterna uppgick till mkr (18 488) vid årsskiftet. Om det egna kapitalet justeras för värdet på derivat, goodwill, återköpta aktier (baserat på aktiekursen vid respektive tidsperiods slut) samt uppskjuten skatteskuld överstigande 5 procent av skillnaden mellan skattemässigt värde och verkligt värde på fastigheterna och sätts

55 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Aktier 51 AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL % 40 UTDELNING % 100 EPRA NAV OCH AKTIEKURS kr 16 ÄGARKATEGORIER andel kapital, % Avkastning Mål Utdelning i förhållande till förvaltningsresultat Mål EPRA NAV Aktiekurs stamaktie serie A/B Privat ägande 76 Finansiella företag 21 Offentlig sektor 2 Intresseorganisationer 1 AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Antal stamaktier A Antal stamaktier B Antal stamaktier A+B Antal preferensaktier Ackumulerat aktiekapital, kr Nyemission Fondemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nedsättning /27 Nyemission Fondemission Omvänd split Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling

56 52 FINANS Aktier FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE i relation till de redovisade tillgångarna justerat för goodwill, uppgick den justerade soliditeten till 38,5 procent. Eget kapital per stamaktie uppgick vid slutet av 2017 till 10,74 kronor (9,01). Det långsiktiga substansvärdet per stamaktie (EPRA NAV), beräknad genom återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld till det egna kapitalet, uppgick vid samma tidpunkt till 14,07 kronor (11,70) efter att ha ökat med 20 procent under året. ÄGARSTRUKTUR Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare i Klövern till (46 550). De 15 största ägarna representerade tillsammans 63 procent av antalet registrerade aktier, motsvarande ett marknadsvärde om mkr (6 671). Av det totala antalet registrerade aktier innehas 79 procent (77) av svenska ägare. Rutger Arnhult via bolag och Corem Property Group hade vardera per den 31 december 2017 aktieinnehav överstigande 10 procent av kapitalet. FÖRDELNING AKTIEINNEHAV Aktieinnehav Antal aktieägare BASERAT PÅ ANTAL REGISTRERADE AKTIER AKTIEÄGARE 31 DECEMBER 2017 Namn Antal stamaktier A, tusental Antal stamaktier B, tusental Antal preferensaktier, tusental Andel aktiekapital, % Andel röster, % 1 Rutger Arnhult via bolag ,0 16,2 Corem Property Group ,9 14,3 Arvid Svensson Invest ,2 11,9 Gårdarike ,0 10,4 Handelsbanken fonder ,4 3,9 Länsförsäkringar fondförvaltning ,8 3,5 Swedbank Robur fonder ,4 2,2 CBNY-Norges Bank ,8 2,0 SEB Investment Management ,7 1,3 Swedbank AS (Estonia) ,0 1,2 Fjärde AP-fonden ,6 1,1 Pareto Bank ASA ,7 0,8 JPM Chase NA ,0 0,7 Klöverns Vinstandelsstiftelse ,7 0,7 SEB Life International ,1 0,6 SUMMA STÖRSTA ÄGARE ,4 70,8 Övriga ägare ,4 29,2 SUMMA UTESTÅENDE AKTIER ,8 100,0 Återköpta egna aktier ,2 TOTALT ANTAL REGISTRERADE AKTIER ,0 100,0 Till följd av nya rutiner hos Ålandsbanken har banken registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Klövern-aktier. Klövern bedömer att ovanstående tabell ger en korrekt bild av bolagets 15 största ägare. 1) Återköpta aktier kan inte företrädas vid bolagsstämma.

57 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Skatt 53 SKATT Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 22 procent. I resultaträkningen fördelas skatten mellan aktuell skatt och uppskjuten skatt. Utöver inkomstskatt belastas fastighetsbolag i Sverige med fastighetsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatt, reklamskatt och energiskatt. AKTUELL SKATT Aktuell skatt avser skatt som ska betalas avseende aktuellt år. Aktuell skatt beräknas på det skattemässiga resultatet vilket i de flesta fall är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer, skattefria försäljningar av fastigheter via bolag samt nyttjande av tidigare års underskott. Aktuell skatt kan också inkludera skatt på grund av omtaxering från tidigare år samt skatt från förvärvade och sålda bolag under året, se även not 8. Aktuell skatt är den skatt som betalas och är därmed, till skillnad från uppskjuten skatt, kassaflödespåverkande. UPPSKJUTEN SKATT Med uppskjuten skatt avses en schematisk beräkning av eventuell framtida skatt. Den uppskjutna skatten innehåller förändringar i uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld. Posterna nettoredovisas under uppskjuten skatteskuld i balansräkningen och den uppskjutna skatten i resultaträkningen motsvaras av förändringen i balansräkningens post uppskjuten skatteskuld, se även not 8. Uppskjuten skattefordran är hänförlig till underskottsavdrag och redovisas i den mån det är sannolikt att underskotten kommer att kunna användas mot framtida vinster och därmed medföra lägre skattebelastning. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen kan vara begränsade beroende på de skattemässiga möjligheterna att resultatutjämna mellan koncernbolag. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden till nominella belopp på temporära skillnader, det vill säga skillnaden mellan det verkliga värdet och det skattemässiga värdet på fastigheter och derivat samt finansiella tillgångar. Förvärvade temporära skillnader vid bolagsförvärv hanteras olika beroende på om det är ett tillgångsförvärv eller rörelseförvärv. Vid ett tillgångsförvärv redovisas inte någon uppskjuten skatteskuld på de temporära skillnaderna. Om förvärvet klassas som ett rörelseförvärv bokas uppskjuten skatteskuld på hela den temporära skillnaden. Vid fastighetstransaktioner i bolagsform utlöses normalt ingen skatt vilket innebär att tidigare redovisad uppskjuten skatt återförs. Vid direkta fastighetsförsäljningar utlöses beskattning och den uppskjutna skatten realiseras. ÖVRIGA SKATTER Utöver inkomstskatt betalar fastighetsbolag ett antal andra skatter. Nedan beskrivs några av de skatter som har störst påverkan på Klöverns resultat och kassaflöde. Fastighetsskatt Fastighetsskatt betalas för nästan alla fastigheter i koncernen. Skattens storlek beror på vilken typ av byggnad det är. För kontor är skatten 1 procent av taxeringsvärdet och för logistik och lager 0,5 procent. För specialbyggnader såsom kommunikationsbyggnad, utbildnings- och vårdbyggnader utgår ingen skatt. Mervärdesskatt Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Sker uthyrning av lokal till kund som stadigvarande bedriver momspliktig verksamhet kan fastighetsägare frivilligt registrera sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående mervärdesskatt på såväl driftskostnader som investeringar. För bostäder och ej skattepliktiga lokaler får inget avdrag ske för ingående mervärdesskatt. Denna icke avdragsgilla mervärdesskatt utgör en kostnad som belastar förvaltningsresultatet och kassaflödet negativt. Stämpelskatt Vid förvärv av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt (lagfart) om 4,25% beräknat på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet. SKATTETVISTER Förvaltningsrätten beslutade under det andra kvartalet 2016 att upptaxera bolaget med 77 mkr. Domen överklagades till Kammarrätten. Bolaget gjorde i samband med detta en reservering avseende aktuell skatt uppgående till 21 mkr. Den uppskjutna skatten minskade i gengäld med 17 mkr, eftersom det skattemässiga värdet på fastigheterna ökade. Nettobeloppet belastade resultatet under Under det tredje kvartalet 2017 avslog Kammarrätten överklagandet och därefter har prövningstillstånd till Högsta förvaltningsdomstolen begärts.

58 54 FINANS Risk och känslighet FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISK OCH KÄNSLIGHET Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. FASTIGHETERNAS VÄRDE Risk Värdeförändringar på Klöverns fastigheter utgör en risk och en möjlighet. Värdeförändringar påverkas av faktorer som till exempel hur väl Klövern lyckas förädla och utveckla fastigheterna samt av avtals- och kundstruktur. Omvärldsförändringar i till exempel konjunkturläge, ränteläge, lokal utbudsoch efterfrågebalans, hyrestillväxt, lånefinansiering samt avkastningskrav påverkar också. Avkastningskravet styrs i hög grad av den riskfria räntan och fastighetens unika risk. Hantering Klövern har ofta förvärvat fastigheter med hög vakansgrad i syfte att utveckla och förädla dem. Klövern har en god kompetens inom fastighets- och projektutveckling. Genom lokal och kundnära organisation skapas långsiktiga relationer med hyresgästerna och därigenom minskas risken för nya vakanser. Kundstrukturen är väl diversifierad med 52 procent privata bolag, 32 procent publika bolag och 16 procent inom offentlig sektor. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER 10% 5% 0% 5% 10% Resultatförändring före skatt, mkr Soliditet, % Belåningsgrad, % FINANSIERING Risk Klöverns räntebärande skulder består till drygt 65 procent av upplåning från banker och kreditinstitut och till cirka 35 procent av upplåning från kapitalmarknaden via obligationer och certifikat. Som en följd av detta är Klövern exponerat för finansierings- och ränterisker. Genom att Klövern använder olika derivat för att hantera sina ränterisker blir bolaget även exponerat för risken att värdet på dessa förändras. Hantering Finansieringsrisken hanteras genom målsättningar i finanspolicyn rörande kapitalbindning, kreditförfallovolymer för enskilda år och kreditvolymer gentemot motpart. För 2017 var målet att kapitalbindningen ska uppgå till minst 2,0 år. Vid årets slut uppgick kapitalbindningen till 3,0 år vilket är i linje med jämförbara noterade fastighetsbolag. Inget enskilt år bör ha ett förfall överstigande 40 procent av de totala räntebärande skulderna enligt Klöverns finanspolicy. En spridning av upplåningen mellan många kreditgivare minskar finansieringsrisken. Klövern har nio olika kreditinstitut och inte gentemot någon motpart överstiger krediterna målet om max 40 procent av Klöverns räntebärande skulder. Under 2017 har Klövern emitterat obligationslån på totalt 850 mkr samt certifikat vars utestående volym vid årets slut uppgick till mkr. Klövern har begränsat ränterisken genom att teckna räntesäkringskontrakt. Den totala volymen uppgick vid slutet av 2017 till mkr swappar och mkr räntetak, vilket tillsammans med fasträntelån innebar att 74 procent LÅNGIVARE % OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER mkr Kvartal Obligationer 23 Swedbank 21 Certifikat 12 Nordea 9 Nykredit 8 Handelsbanken 7 SBAB 7 SEB 6 Danske Bank 5 Övriga 2

59 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Risk och känslighet 55 VÄRMEFÖRBRUKNING kwh/kvm TEMPERATUR I FÖR HÅLLANDE TILL NORMALÅR % UTHYRNINGSGRAD % LÖPTIDER HYRESAVTAL LOKALER, KONTRAKTSVÄRDE % Värmeförbrukningen minskade med totalt 5 procent under 2016 och 2017 och uppgick vid utgången av 2017 till 63,9 kwh/kvm (66,4). 1 1) Samtliga ytor granskades och renodlades till A-temp 1 januari För att få jämförbara historiska data har även föregående års värden justerats med ny area Vädrets inverkan under ett enskilt år kan mätas som avvikelse mot ett normalår. Om ett enskilt år avviker mot normalåret med +/ 10 procent förändras Klöverns energikostnader med 4,0 mkr med nuvarande förbrukning Ekonomisk uthyrningsgrad Ytmässig uthyrningsgrad Förfalloår % av Klöverns krediter hade räntesäkring vid 2017 års utgång. Samtidigt finns beredskap, samt godkända derivatlinor, för att vid behov strukturera om derivatportföljen. När avtalad ränta för derivatet avviker från marknadsräntan uppkommer en värdeförändring som påverkar företagets resultat- och balansräkning. Värdeförändringen är dock inte kassaflödespåverkande. Vid löptidens slut är värdet på de derivat Klövern använder alltid noll. Klövern reducerar valutarisk genom att fastigheter finansieras i samma valuta som de har hyresintäkter. Enligt finanspolicyn får nettoexponeringen maximalt uppgå till 10 procent av den totala balansomslutningen. MÅLSÄTTNING OCH UTFALL ENLIGT FINANSPOLICY Räntetäckningsgrad Mål 2017 Utfall 2017 Mål 2018 Ska uppgå till minst 2,0. Uppfyllt, 2,9. Ska uppgå till minst 2,0. MILJÖ Risk Enligt miljöbalken har den som bedrivit verksamhet och som bidragit till förorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Således kan, under vissa förutsättningar, krav riktas mot Klövern för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av, eller misstanke om, förorening i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av miljöbalken. Hantering Inför varje förvärvstillfälle genomförs en grundlig analys av eventuella miljörisker. Justerad soliditet Ränterisk Ska långsiktigt uppgå till 40 procent. Minst 50 procent av total kreditvolym bör vara bunden eller räntesäkrad. Genomsnittlig räntebindning ska vara minst 2,0 år. X Ej uppfyllt, 38,5 %. Uppfyllt, 74 %. Uppfyllt, 2,8 år. Ska långsiktigt uppgå till 40 procent Minst 50 procent av total kreditvolym bör vara bunden eller räntesäkrad. Genomsnittlig räntebindning ska vara minst 2,0 år. Exponering Klövern bedriver ingen verksamhet som kräver särskilt miljötillstånd, men fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering kan medföra miljöpåverkan. I dagsläget finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav som kan komma att riktas mot Klövern. Basrisk Refinansieringsrisk Kapitalbindningen ska vara minst 2,0 år. Högst 40 procent av lånestocken bör förfalla inom ett och samma år. Max 40 procent av kapitalbehovet bör komma från en och samma långivare. Uppfyllt, 3,0 år. Uppfyllt, 33 %. Uppfyllt, max andel 21 %. Kapitalbindningen ska vara minst 2,0 år. Högst 40 procent av lånestocken bör förfalla inom ett och samma år. Max 40 procent av kapitalbehovet bör komma från en och samma långivare. I enlighet med ÅRL 6 kap 11 har Klövern AB (publ) valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen. Hållbarhetsrapporten finns tillgänglig på finansiella-rapporter.

60 56 FINANS Risk och känslighet FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD Risk I all fastighetsförvaltning finns risk för avflyttningar. Vid omflyttning av hyresgäster kan det uppstå kostnader för både anpassning för ny hyresgäst och vakansperioder. Hantering Klövern hade vid utgången av 2017 totalt cirka hyreskontrakt (9 100) med cirka hyresgäster (5 200) inom många olika verksamhetsområden. Omsättningshastigheten har under året varit 4,5 procent (8,3). Omsättningshastigheten mäts som avflyttning i kronor under året, i relation till genomsnittligt kontraktsvärde. Den genomsnittliga kontraktstiden i Klöverns kundstock uppgick till 3,6 år (3,7). Klövern gör kreditbedömningar vid all nyuthyrning. Utifrån gjord kreditbedömning kompletteras vissa hyresavtal med borgen, deposition eller bankgaranti. Samtliga hyror betalas i förskott. Trots det finns risken att hyresgäster ställer in sina betalningar, eller på annat sätt inte fullgör sina förpliktelser, vilket påverkar Klöverns resultat negativt. Klövern uppvisar, tack vare den nära dialogen med hyresgästerna, låga kundförluster. Kundförlusterna uppgick till 4 mkr (4) eller 0,1 procent (0,1), av totala intäkter under Exponering Största hyresgäst är telekomföretaget Ericsson som framför allt hyr stora kontorsytor, däribland huvudkontoret i Kista. Ericssons samlade kontraktsvärde uppgick vid utgången av 2017 till 185 mkr, vilket motsvarar 6 procent av Klöverns totala kontraktsvärde. Näst största hyresgäst är WSP, ett av världens ledande analys- och teknikkonsultföretag. WSP hade ett kontraktsvärde om totalt 73 mkr vid utgången av WSPs största förhyrning är huvudkontoret i Globenområdet men bolaget hyr även lokaler i Karlstad, Linköping, Norrköping och Örebro. KLÖVERNS TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER Hyresgäst Kontraktsvärde, Andel av totalt mkr kontraktsvärde, % Ericsson 185 6,0 WSP Sverige 73 2,4 Tele2 Sverige 69 2,2 KappAhl Sverige 41 1,3 CGI Sverige 34 1,1 Arbetsförmedlingen 32 1,0 Dagab Inköp & Logistik 32 1,0 Region Östergötland 31 1,0 Transportstyrelsen 27 0,9 PostNord Sverige 25 0,8 TOTALT ,7 SKATTER Risk Klöverns självklara intention är att följa lagar och regler, inte minst inom skatteområdet och helt avstå från aggressiv eller avancerad skatteplanering. Dock kan otydlighet kring tolkningen av regelverket, samt i vissa fall ändrat regelverk med retroaktivitet, innebära att Klövern likväl som andra bolag inte alltid i förväg kan avgöra skatteutfallet i alla situationer. Det pågår utredningar om förändrade regelverk avseende beskattning som kan få negativa effekter för fastighetsbolag. Utredningarna avser dels begränsningar av ränteavdragen och dels beskattning av transaktioner i samband med paketering av fastigheter i bolag. Hantering Klövern anlitar skatteexpertis från flera olika välrenommerade firmor, bland annat Svalner. Exponering Klövern hade under 2017 ett större skatteärende. Skatteverket beslutade i ett tidigare skede att upptaxera Klövern med 77 mkr för beskattningsåret 2008 vilket skulle kunna medföra en skattekostnad på 21 mkr. Under 2015 fattade

61 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Risk och känslighet 57 Högsta förvaltningsdomstolen beslut om att återvisa målet till Förvaltningsrätten. Förvaltningsrätten beslutade under det andra kvartalet 2016 att upptaxera bolaget med beloppet. Domen överklagades till Kammarrätten. Bolaget gjorde i samband med detta en reservering avseende aktuell skatt uppgående till 21 mkr. Den uppskjutna skatten minskade i gengäld med 17 mkr, eftersom det skattemässiga värdet på fastigheterna ökade med 77 mkr. Den totala skatteeffekten netto blev därmed 4 mkr. Nettobeloppet belastade resultatet under det andra kvartalet Under det tredje kvartalet 2017 avslog Kammarrätten överklagandet och därefter har prövningstillstånd till Högsta förvaltningsdomstolen begärts. FASTIGHETSKOSTNADER Risk I fastigheter med eftersatt underhåll finns risk för stora och dyra reparationskostnader. Energi svarar för cirka 30 procent av Klöverns fastighetskostnader och vid bristande kontroll kan förbrukning och energikostnader öka kraftigt. Avvikelser i vädret mot vad som kan anses normalt kan påverka det totala utfallet. Säsongsvariationer i vädret gör att kostnaderna för energi inte är jämnt fördelade över året. Normalt sett ligger till exempel cirka 40 procent av värmeförbrukningen under årets första kvartal. Hantering Klövern har genom sin lokala organisation mycket god kontroll på fastigheterna. Ett ambitiöst underhållsprogram med förebyggande åtgärder minskar antalet, och kostnaderna för, oförutsedda reparationer. En stor satsning har gjorts på energioptimerande investeringar. Klövern arbetar aktivt med uppföljning av energiförbrukningen och vidtar åtgärder för att minska densamma. Exponering Vädrets inverkan under ett enskilt år kan mätas som avvikelse mot ett normalår. Om ett enskilt års temperatur avviker mot normalåret med +/ 10 procent förändras Klöverns energikostnader med 4,0 mkr med nuvarande förbrukning. ÖVRIGA RISKER Operationell Med operationell risk avses risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll och/eller oegentligheter. God intern kontroll och extern kontroll från revisorer, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderingsmodeller är metoder för att minska de operationella riskerna. Klövern arbetar löpande med att övervaka företagets administrativa säkerhet och kontroll. Medarbetare Medarbetarrisk är risken att inte kunna säkerställa Klöverns behov av kompetent personal. Bolaget arbetar aktivt för interna karriärvägar och utbildningar och med att vårda varumärket som en attraktiv arbetsgivare. Bolagsledningen har en uppsägningstid om sex månader och övriga tjänstemän har en uppsägningstid från den anställdes sida som uppgår till en till sex månader. Detta ger ett tillräckligt tidsmässigt handlingsutrymme för rekrytering vid uppsägning. Klövern hade under 2017 en personalomsättning om 10 procent (13). Känslighetsanalys Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens intjänandeförmåga och balansräkning per 31 december Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens resultat före skatt efter fullt genomslag av var och en av parametrarna i tabellen nedan. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år, vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv. Förändring +/ Årlig resultateffekt, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/ 35 Hyresintäkter 1 procent +/ 30 Fastighetskostnader 1 procent /+ 10 Klöverns genomsnittliga ränta 1 procentenhet /+ 255

62 58 FINANS Investor relations FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INVESTOR RELATIONS Klöverns IR-verksamhet ska genom tydlig informationsgivning, lyhördhet och hög tillgänglighet verka för goda relationer med kapitalmarknadens aktörer, skapa förtroende för bolaget och därmed bidra till kostnadseffektiv finansiering i form av att bolaget får en rättvisande värdering av marknaden. IR-verksamheten och därmed tillhörande informationsgivning ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, EUs Marknadsmissbruksförordning (MAR), Nasdaqs regelverk, Finansinspektionens vägledning för börs- och MTF-bolag, Svensk kod för bolagsstyrning och Klöverns kommunikationspolicy samt riktlinjer för kommunikation. Klövern blev rankat #1 i 2017 års upplaga av Hugin & Munin, Fastighetsvärldens pris för bästa informations- och kommunikationsarbete. Rankingen som genomfördes för 20e gången består av ett antal olika delmoment som exempelvis årsredovisning, fastighetsbestånd, finansiering, respons, webbplats och IR/snabbfakta. Transparent och tydlig informationsgivning är viktiga komponenter i det långsiktiga arbetet med att bygga förtroende för Klövern bland investerare, media, hyresgäster och övriga intressenter. Pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisningar publiceras och kan laddas ner, på såväl svenska som engelska, på Klöverns webbplats. Där finns även fortlöpande information om bolaget, aktien och finansiell statistik samt möjlighet att prenumerera på pressmeddelanden och rapporter. Klövern har ett stort antal aktieägare. Den 31 december 2017 uppgick antalet aktieägare till (46 550). ANTAL AKTIEÄGARE antal HUGIN & MUNIN Klövern blev rankat #1 i 2017 års upplaga av Hugin & Munin, Fastighetsvärldens pris för bästa informations- och kommunikationsarbete. AKTIEANALYTIKER Bolag ABG Sundal Collier Carnegie Danske Bank Markets DnB Markets Kepler Cheuvreux Nordea Pareto SEB Analytiker Tobias Kaj Erik Granström, Fredrik Cyon Henrik Dahlgren Simen Mortensen Jan Ihrfeldt Niclas Höglund Johan Edberg Svante Krokfors Pressmeddelanden Klövern köper en fastighet i Nyköping för 190 mkr Bokslutskommuniké januari - december Klövern förvärvar fastigheter i Göteborg och säljer i Borås Antal aktier i Klövern den 28 februari Klövern köper fyra fastigheter i Göteborg för 230 mkr Klöverns årsredovisning och hållbarhetsredovisning Klövern säljer fyra fastigheter för 110 mkr Kallelse till årsstämma i Klövern AB (publ) Klövern säljer fastigheter i Lund och Ystad samt köper i Kista Klövern 2017Q1 - inbjudan till telefonkonferens den 26 april Beslut vid årsstämma i Klövern AB (publ) Delårsrapport januari - mars Klövern köper två fastigheter i Norrköping för 210 mkr Klövern lanserar ett projekt i Göteborg Klövern köper fastigheter i Malmö och säljer i Eskilstuna Klövern tecknar avtal avseende hotellprojektet i Kista Klövern köper en fastighet i Uppsala för 285 mkr Klövern inleder förvärv av egna aktier Delårsrapport januari - juni Antal aktier i Klövern den 31 augusti Klövern och Citycon avser utveckla Globen Shopping tillsammans Klövern avser att upprätta ett säkerställt MTN-program Klövern upprättar ett MTN-program och offentliggör prospekt Klövern gör bytesaffär med Corem i Norrköping och Stockholm Delårsrapport januari - september Klövern gör bytesaffär med Genova Property Group i Kista och Huddinge Klövern köper en fastighet i Köpenhamn för 620 miljoner DKK Klövern emitterar ett obligationslån om 850 mkr under det nya MTN-programmet Klövern ingår avtal om åtagande att teckna stamaktier i en riktad nyemission och att garantera en företrädesemission i Tobin Properties Klövern säljer en logistikfastighet i Mölndal för 643 mkr

63 BOLAGSSTYRNING AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT MARKNADER STYRELSE 66 BOLAGSLEDNING 67 BOLAGSORDNING 71 FASTIGHETSRÖRELSEN FINANS BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER Fastigheten Pinassen 2, mer känd som Skeppet, i Karlstad. Nybyggnation som färdigställdes under FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

64 60 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 2017 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2017 Klövern AB är ett svenskt publikt fastighetsbolag vars aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm, och tillhör segmentet Large Cap. Klöverns bolagsstyrning beskriver hur ägarna genom bolagsstämman och styrelsen styr bolaget och säkerställer att VD och den operativa ledningen skapar värde och hanterar riskerna i verksamheten. AKTIEÄGARE VALBEREDNING BOLAGSSTÄMMA ERSÄTTNINGS- OCH REVISIONSUTSKOTT STYRELSE REVISOR VD OCH BOLAGSLEDNING FÖRVALTNINGSRÅD PROJEKTRÅD TRANSAKTIONS- OCH FINANSRÅD STÖDFUNKTIONER REGION STOCKHOLM REGION ÖST REGION MELLAN REGION SYD STOCKHOLM NORRA STOCKHOLM SÖDRA UPPSALA LINKÖPING NORRKÖPING NYKÖPING KALMAR VÄSTERÅS KARLSTAD* ÖREBRO HÄRNÖSAND/SOLLEFTEÅ FALUN GÖTEBORG MALMÖ HALMSTAD * Affärsenhet Karlstad tillhör Region Syd från 1 januari Det yttre ramverket för bolagsstyrningen är aktiebolagslagen, bolagsordningen, Nasdaqs regler för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning ( Koden ). Därtill kommer interna regelverk utfärdade av styrelsen där de viktigaste är styrelsens arbetsordning, instruktioner för VD och policyer som utgör ramverk för den dagliga operativa verksamheten inklusive riskhantering och etik- och uppförandekoder. Koden, som förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning bygger på självreglering och principen att följa eller förklara. Syftet är att skapa bra förutsättningar för ett aktivt och ansvarsfullt ägande. Klövern har under 2017 följt Koden och det finns således inga avvikelser att rapportera. ÄGARKATEGORIER andel kapital, % SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING Svensk kod för bolagsstyrning är ett komplement till gällande lagstiftning och andra regelverk med syftet att ge relevant och effektiv bolagsstyrning. Koden är inte tvingande, men vid avvikelser krävs en förklaring enligt principen följ eller förklara. Privat ägande 76 Finansiella företag 21 Offentlig sektor 2 Intresseorganisationer 1 AKTIEÄGARE OCH BOLAGSSTÄMMA Aktier och ägande Vid utgången av 2017 hade Klövern (46 550) aktieägare och ett aktiekapital om mkr (1 865). Aktieägandet fördelade sig på stamaktier av

65 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier, vardera med ett kvotvärde om 2 kr. Av totalt antal aktier innehas 79 procent (77) av svenska ägare. En stamaktie av serie A berättigar till en (1) röst medan en stamaktie av serie B, liksom en preferensaktie, berättigar till en tiondels (1/10) röst. De femton största ägarna representerade tillsammans 63 procent av totalt aktiekapital vid utgången av året. Två aktieägare, Corem Property Group AB och Rutger Arnhult via bolag, hade vardera vid utgången av 2017 ett aktieinnehav som översteg 10 procent av kapitalet. Under året har aktiekapitalet inte förändrats genom nyemission eller liknande. Däremot har omvandling av stamaktier av serie A skett i enlighet med bolagsordningens bestämmelser varpå antalet röster i bolaget har förändrats. Se vidare under avsnittet Aktier sidorna Det finns inte några teckningsoptioner eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. Bolagsordning Bolagets firma är Klövern AB och bolaget är ett svenskt publikt bolag, vars aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm, och tillhör segmentet Large Cap. Bolagets organisationsnummer är och styrelsens säte är i Stockholm. Bolagsstämma kan hållas i Stockholm eller Solna. Klöverns verksamhet är att direkt, eller indirekt genom dotterbolag, förvärva, äga, förvalta, utveckla och försälja fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Aktier kan utges i stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier. Räkenskapsåret omfattar kalenderår. Ändringar i bolagsordningen sker enligt föreskrifter i aktiebolagslagen. Klövern har ett administrativt servicekontor i Nyköping samt huvudkontor i Stockholm. Bolagsordningen finns i sin helhet på sidorna BOLAGSSTÄMMA OCH RÖSTRÄTT Bolagsstämman regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen och är ett aktiebolags högsta beslutande organ. Enligt aktiebolagslagen och bolagsordningen har samtliga aktieägare som har ett ägarregistrerat aktieinnehav senast ett visst antal dagar före stämman samt har gjort anmälan om deltagande i viss ordning, rätt att vid bolagsstämman delta och rösta för ägda och företrädda aktier. Aktieägare har även rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman, förutsatt att ärendet anmälts till styrelsen i tid som framgår av aktiebolagslagen. Kallelse till bolagsstämma sker enligt aktiebolagslagen och bolagsordningen och utlyses av styrelsen. Kallelse till årsstämma alternativt extrastämma där bolagsordningen ska behandlas ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolagsstämman. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor och senast tre veckor före bolagsstämman. Vid bolagsstämma har aktieägare rätt att besluta bland annat om val av styrelse och revisorer. Beslut vid bolagsstämma fattas med sådan röstmajoritet som föreskrivs av aktiebolagslagen. ÅRSSTÄMMA 2017 Klöverns årsstämma 2017 hölls den 26 april på Solna Gate i Solna. Vid stämman närvarade 76 personer inklusive aktieägare, styrelse, revisor, ombud, biträden, analytiker och övriga gäster. Tillsammans representerade de närvarande 65 procent (67) av rösterna i bolaget. Utöver obligatoriska ärenden som anges i bolagsordningen, fattades bland annat beslut om: > > Utdelning om 0,40 kr per stamaktie av serie A respektive serie B, fördelat på fyra utbetalningar om vardera 0,10 kr, och 20,00 kr per preferensaktie, fördelat på fyra utbetalningar om vardera 5,00 kr. > > Omval av styrelseordförande Pia Gideon. Omval av styrelseledamöterna Fredrik Svensson, Rutger Arnhult, Ann-Cathrin Bengtson och Eva Landén. > > Omval av Ernst & Young AB som revisor, med Fredric Hävrén som huvudansvarig revisor. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING 2017 Ledamot Invald Oberoende Närvaro styrelsemöten Närvaro ersättningsutskott Arvode styrelse, tkr Aktieinnehav 3, % av kapital Aktieinnehav 3, % av röster Pia Gideon, ordförande 2013 Ja 19/19 5/ ,0 0,0 Fredrik Svensson Nej 19/19 5/ ,2 11,9 Rutger Arnhult, VD 1, Nej 17/19 15,0 16,2 Ann-Cathrin Bengtson 2011 Ja 18/ ,0 0,0 Eva Landén Nej 19/ SUMMA AKTIEINNEHAV 1) Fredrik Svensson, Rutger Arnhult samt Eva Landén är beroende relativt större ägare och Rutger Arnhult samt Eva Landén är beroende relativt bolaget och ledningen. 2) Rutger Arnhult, via bolag, innehar även aktier motsvarande 43,0 procent av rösterna i Corem Property Group. Källa: Corems bokslutskommuniké ) Direkta eller indirekta innehav vid årsskiftet 2017/2018. Andel av röster beräknat exklusive återköpta aktier. Protokoll från samtliga bolagsstämmor finns på Årsstämman 2018 kommer att hållas på Solna Gate, Solna den 26 april 2018 klockan

66 62 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 2017 > > Att höja styrelsens arvode från totalt kronor till totalt kronor, varav kronor ( ) ska utgöra arvode för styrelseordföranden och kronor ( ) ska utgöra arvode för respektive styrelseledamot. Styrelseledamot som samtidigt är anställd i bolaget ska inte erhålla något styrelsearvode. Till styrelseledamot som utför utskottsarbete utgår ingen ytterligare ersättning. Arvode till revisor utgår enligt godkänd räkning. > > Förnyat bemyndigande för styrelsen att förvärva och överlåta egna aktier. > > Förnyat bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av stam- och/eller preferensaktier. > > Justerade principer för avsättning till Klöverns vinstandelsstiftelse. > > Inrättandet av ett kontantavräknat optionsprogram till ledande befattningshavare (exklusive verkställande direktören) och nyckelpersoner i Klövern. ÅTERKÖP Klövern har ett bemyndigande av årsstämman 2017 att fram till årsstämman 2018 återköpa egna aktier så att bolaget vid varje tillfälle innehar högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Under det tredje kvartalet inledde Klövern förvärv av egna stamaktier av serie B. Vid årets slut uppgick bolagets innehav av egna aktier till totalt stamaktier av serie B (0), motsvarande 4,2 procent (0) av totalt antal registrerade aktier, vilka inte är röst- eller utdelningsberättigande. VALBEREDNING Valberedningens arbete Årsstämman 2017 beslutade att valberedningen ska utses årligen och bestå av styrelsens ordförande samt en representant vardera för de fyra största ägarna i bolaget per den sista dagen för aktiehandel i september månad året före årsstämman. För det fall att tillfrågad aktieägare ej önskar utse ledamot till valberedningen ska den i tur största aktieägaren, som inte tillfrågats om att utse representant till valberedningen, tillfrågas. Valberedningen består inför årsstämma 2018 av Mia Arnhult (Rutger Arnhult via bolag), Patrik Essehorn (Corem Property Group), Rikard Svensson (Arvid Svensson Invest), Lars Höckenström (Gårdarike) och Pia Gideon (styrelsens ordförande). Mia Arnhult har varit valberedningens ordförande under året. Ingen ersättning utgick till valberedningens ledamöter. Aktieägare som vill lämna förslag till valberedningen kan göra det via styrelsenominering@klovern.se eller per telefon Valberedningen har inför årsstämman 2018 haft 3 protokollförda möten och har därutöver haft kontakter per telefon och e-post. Valberedningens ledamöter har övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Klöverns valberedning. Valberedningens arbete har bestått av att ta del av den genomförda styrelseutvärderingen och analysera vilka behov av erfarenheter och kompetenser som behövs för ett bra styrelsearbete utifrån bolagets strategi, ställning och omvärld. Det är även valberedningens uppgift att i sitt arbete beakta de frågor som framgår av Koden. Valberedningen har i sitt arbete inför årsstämman 2018 utgått ifrån bolagets strategi och behov av expertis för att skapa en hållbar värdeökning för aktieägarna. Valberedningen har i denna process analyserat kravprofiler och också anlitat extern rekryteringsexpert för att identifiera kandidater. Som mångfaldspolicy avseende styrelsen har bolaget tillämpat regel 4.1 i Koden med innebörd att en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen, samt att styrelsen i övrigt med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och övriga förhållanden ska präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Sammantaget ska dessa kvalifikationer bidra till ett oberoende och kritiskt ifrågasättande klimat i styrelserummet. Vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter har valberedningen tillämpat regel 4.1 i Koden. Klövern har länge haft en jämn könsfördelning i styrelsen, och kommer, om årsstämman beslutar i enlighet med valberedningens förslag, fortsatt uppfylla Kodens riktlinjer därvidlag. Om årsstämman beslutar i enlighet med valberedningens förslag är det valberedningens uppfattning att styrelsen får en med beaktande av ovan väl sammansatt styrelse. Valberedningen har också tagit del av och beaktat revisionsutskottets rekommendation till val av revisor. Valberedningens uppgifter Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag avseende: > > Stämmoordförande > > Styrelseordförande > > Styrelseledamöter med motivering samt antal ledamöter och arvode. > > Ersättning för utskottsarbete. > > Regler för valberedningens sammansättning inför nästkommande årsstämma. > > Förfarande vid utbyte av ledamot i valberedningen innan dess arbete slutförts.

67 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Valberedningen ska även ta del av revisionsutskottets rekommendation kring val av revisor och arvodering av denne, samt därefter lämna förslag till årsstämman om revisorsval. Arbetsordning Styrelsens arbete följer den arbetsordning som fastställts vid första ordinarie styrelsemöte efter årsstämman. Av arbetsordningen framgår bland annat arbetsfördelning och rapportering mellan styrelse, styrelsens ordförande och VD, samt den årsplan som följs för styrelsens arbete. STYRELSE Styrelsens ansvar Styrelsen som utses vid varje årsstämma har det övergripande ansvaret för bolagets strategi, organisation och förvaltning på uppdrag av samtliga aktieägare. Styrelsen verkar för bolagets långsiktiga värdeskapande. Styrelsens ansvar omfattar: > > att upprätta en strategi, mål, budget och affärsplan. > > att granska och godkänna bokslut. > > att fatta beslut kring investeringar och försäljningar. > > att fatta beslut kring kapitalstruktur och finansiell risk. > > att utveckla koncernens policyer. > > att säkerställa att det finns kontrollsystem för uppföljning. > > att besluta om betydande förändringar av organisation och verksamhet. > > att utse verkställande direktör. att fastställa lön och ersättningar till VD och ledande befattningshavare. SAMMANSÄTTNING Klöverns styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelsen består av de fem styrelseledamöterna Pia Gideon (ordförande), Rutger Arnhult (VD), Ann-Cathrin Bengtson, Eva Landén och Fredrik Svensson. OBEROENDE Enligt Svensk kod för bolagsstyrning och Nasdaq Stockholm ska majoriteten av de bolagsstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av de styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. För att avgöra en ledamots oberoende ska valberedningen göra en samlad bedömning av samtliga omständigheter som kan ge anledning att ifrågasätta ledamotens oberoende. Resultatet av valberedningens överväganden ska redovisas i kallelsen till årsstämman. Styrelsens arbete under 2017 Styrelsen har under 2017 sammanlagt haft 19 möten (18) varav 1 var konstituerande (1) och 3 möten hölls per capsulam (1). Därutöver har styrelsen, ledande befattningshavare och externa föreläsare träffats för strategiarbete. Vid varje styrelsemöte behandlas marknadsläget, förvärv, försäljningar och investeringar, strategiska initiativ, ekonomisk uppföljning, finansiella läget, organisation och företagskultur, rapport från förvaltningsorganisationen, kundrelaterade frågor och läget på kredit- och finansmarknaderna. Finanschefen har en stående avrapportering vid varje styrelsemöte. Därutöver bjuds ledande befattningshavare i bolaget regelbundet in för att rapportera kring strategiska initiativ. Styrelsen har under året bland annat fokuserat på fortsatt utveckling av hållbarhetsarbetet, genomförandet av en strategi som innebär koncentration till utvalda tillväxtområden och även expansion till marknader utanför Sverige. Fortsatt har styrelsen också följt utvecklingen av organisation och ledarskap. En omfattande omarbetning av olika policyer genomfördes under Under 2017 har dessa uppdaterats och särskilt fokus har legat på IT-funktionen och IT-säkerhet. Styrelsen har löpande arbetat med frågor kring intern kontroll och riskhantering med närvaro av revisor. Styrelsen har under året också sammanträtt med revisor utan att VD eller annan representant från bolaget har varit närvarande. AKTUELLA POLICYER > > Finanspolicy > > Kommunikationspolicy > > Arbetsmiljöpolicy > > Uppförandekod och Hållbarhetspolicy > > Närståendepolicy > > Krishanterings- och säkerhetspolicy > > IT-policy > > Revisionspolicy Tre av fem ledamöter; Ann-Cathrin Bengtson, Pia Gideon samt Fredrik Svensson är oberoende relativt bolaget och bolagsledningen. Två av dessa, Ann-Cathrin Bengtson och- Pia Gideon, är per sista december 2017 dessutom oberoende relativt större ägare. Styrelsens arbete utvärderas kontinuerligt. En årlig systematisk och strukturerad utvärdering genomförs skriftligen och resultatet rapporteras av styrelsens ordförande till valberedningen. Utfallet 2017 visade att styrelsens arbete fungerar väl, att ledamöterna besitter kompletterande kompetenser samt att styrelsens sammansättning främjar ett gott och öppet diskussions- och samarbetsklimat.

68 64 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 2017 Oktober Utvärdering VD Delårsrapport Q3 (revisorer) Affärsplan Internkontroll (revisorer) Avstämning it-säkerhet Successionsordning September Valberedning Hållbarhetsstrategi Riskinventering Juli Delårsrapport Q2 December Budget och policyer Utvärdering styrelse Redovisning Nöjd-Kund-Index, NKI och Nöjd-Medarbetar-Index, NMI Februari Delårsrapport Q4 (revisorer) Årsredovisning Bolagsstyrningsrapport Planering årsstämma Planering strategidagar Ersättningsutskott Vinstutdelning Internkontroll (revisorer) STYRELSENS ARBETE 2017 Mars Beslut årsredovisning Förberedelse bolagsstämma April Delårsrapport Q1 Förberedelse strategidagar April Årstämma Maj Strategidagar Revisionsplan (revisorer) Konstituerande styrelsemöte: Firmateckning Beslut om utskott VD-instruktion, arbetsordning för styrelse Attestordning Vid varje styrelsemöte behandlas även marknadsläge/omvärld, transaktioner och projekt, finansiell ställning, kultur- och organisation och uppdatering strategiska initiativ. UTSKOTTENS UPPGIFT Om styrelsen inrättar utskott ska det av styrelsens arbetsordning framgå vilka arbetsuppgifter och vilken beslutanderätt styrelsen har delegerat till utskott samt hur utskotten ska rapportera till styrelsen. Revisionsutskott ska bestå av minst tre styrelseledamöter. Majoriteten av utskottets ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Revisionsutskott Mot bakgrund av att frågor kring finansiering, ekonomisk uppföljning och riskhantering är så väsentliga i ett fastighetsbolag av Klöverns storlek, har styrelsen beslutat att hela styrelsen, med undantag för VD, utgör bolagets revisionsutskott. Revisionsutskottet och bolagets styrelse sammanträder med bolagets revisor vid ett flertal tillfällen under styrelseåret. Ersättningsutskott Ersättningsutskottets uppgift är att bereda frågor kring ersättningar till VD och ledande befattningshavare för beslut av styrelsen. Ersättningsutskottet har under 2017 bestått av styrelsens ordförande Pia Gideon och Fredrik Svensson. Ersättningsutskottet har under 2017 haft 5 protokollförda möten, och därutöver löpande samrått i ersättnings- och incitamentsfrågor. Ersättningsutskottet har i sitt arbete under 2017 utvärderat de modeller för ersättning som bolaget tillämpar. Ersättningsutskottet har konsulterat extern expertis och har vid sin utvärdering funnit att existerande modeller för rörlig ersättning i Klövern är ändamålsenliga och att ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Klövern är marknadsmässiga och konkurrenskraftiga. Utvärderingarna föranleder därför inga förändringar av gällande strukturer.

69 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Fastigheten Aprikosen 2 i Solna, mer känd som Solna Gate. Styrelsens arbete under 2017 Viktiga beslut > > Vid årsstämman i april fattades bland annat beslut, i linje med styrelsens förslag, om att även utdelningen på stamaktierna ska ske kvartalsvis. > > I juli beslutade styrelsen att inleda förvärv av egna stamaktier av serie B. Totalt under det andra halvåret förvärvades stamaktier av serie B. > > I oktober upprättade Klövern ett säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgående till 10 miljarder kronor. > > I november emitterades ett obligationslån om 850 mkr under det nya MTN-programmet. > > I december ingicks avtal om åtagande att teckna stamaktier i en riktad nyemission och att garantera en företrädesemission i Tobin Properties. REVISORER Vid årsstämman 2017, för tiden intill årsstämman 2018, omvaldes Ernst & Young AB till revisor för bolaget. Fredric Hävrén är huvudansvarig revisor för Klövern AB. Revisor FREDRIC HÄVRÉN Född Auktoriserad revisor sedan 2003, anställd hos Ernst & Young AB sedan Övriga uppdrag: Rodamco Sverige AB, Nordisk Renting AB, Byggvesta AB, Mengus Stockholm AB, HSB Bostad AB, CHR Bygga Bostäder Holding AB. Aktieinnehav i Klövern: Inget innehav. väljs enligt bolagsordningen varje år. I uppdraget ingår granskning av bolagets bokföring och årsredovisning samt bolagsledningens och styrelsens förvaltning av bolaget. Revisorn ska även, om inte annat särskilt beslutas, granska bolagets bolagsstyrningsrapport, granska ersättningar till ledande befattningshavare samt översiktligt granska bolagets niomånadersrapport. Arvode till revisor fastställs, efter förslag från valberedningen, på årsstämman. Årsstämman 2017 beslöt att arvode till revisor ska utgå enligt godkänd räkning. Arvode för revisionsuppdrag uppgick under 2017 till 3,0 mkr (2,7). Övrig rådgivning har uppgått till 0,6 mkr (0).

70 66 BOLAGSSTYRNING Styrelse STYRELSE Klöverns styrelse består av fem ledamöter med Pia Gideon som ordförande. FREDRIK SVENSSON Ledamot sedan årsstämma Ordförande Född VD i AB Arvid Svensson. Ledamot beroende relativt större ägare. Utbildning: Civilekonom. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Fastighets AB Balder (publ). Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier, via bolag, direkt och indirekt. PIA GIDEON Ordförande sedan årsstämma Ledamot Född Oberoende ledamot. Utbildning: Civilekonom. Övriga styrelseuppdrag: Qlucore AB, Metria AB och Apoteket AB. Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie B RUTGER ARNHULT Ledamot sedan Född VD i Klövern AB. Ledamot beroende relativt bolaget, bolagsledningen och större ägare. Utbildning: Civilekonom. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i M2 Asset Management AB, ledamot i Corem Property Group AB (publ), Arnia Holding AB och, Agora AB (publ) och Tobin Properties AB (publ). Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier, via bolag, direkt och indirekt. ANN-CATHRIN BENGTSON Ledamot sedan årsstämma Född Oberoende ledamot. Utbildning: Civilekonom. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Flyinge AB och i Strömsholm AB. Aktieinnehav i Klövern: preferensaktier via bolag. EVA LANDÉN Ledamot sedan årsstämma Född VD i Corem Property Group AB (publ). Ledamot beroende relativt bolaget, bolagsledningen och större ägare. Utbildning: Civilekonom. Övriga styrelseuppdrag: Specialfastigheter AB. Aktieinnehav i Klövern: Inget innehav. Aktieinnehav per

71 BOLAGSSTYRNING Bolagsledning 67 BOLAGSLEDNING Klöverns bolagsledning består av Rutger Arnhult (VD) samt ytterligare tre befattningshavare med olika ansvarsområden. MALIN LÖVEBORG Bolagsjurist Född Anställd sedan september Utbildning: Jur. kand. Tidigare anställning: Advokat/ senior biträdande jurist Setterwalls advokatbyrå , biträdande jurist Hamilton advokatbyrå Styrelseuppdrag: Inga. Aktieinnehav i Klövern: Inget innehav. RUTGER ARNHULT VD Född Anställd sedan Utbildning: Civilekonom. Styrelseuppdrag: Ordförande i M2 Asset Management AB, ledamot i Klövern AB (publ), Corem Property Group AB (publ), Arnia Holding AB, Agora AB (publ) och Tobin Properties AB (publ). Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier, via bolag, direkt och indirekt. JENS ANDERSSON Finanschef Född Anställd sedan Utbildning: Civilekonom. Tidigare anställning: Projektledare Catella Corporate Finance , CFO Vanir Asset Management , Senior Vice President Aareal Bank Styrelseuppdrag: Inga externa. Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie B via bolag och indirekt. PEETER KINNUNEN Transaktionschef Född Anställd sedan Utbildning: Civilingenjör. Tidigare anställning: COO Vanir Asset Management , Chef Transaktion & Analys Kungsleden AB Styrelseuppdrag: Inga externa. Aktieinnehav i Klövern: stamaktier av serie B och preferensaktier via bolag och direkt. Aktieinnehav per

72 68 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrninsrapport 2017 KONCERNEN Bolagsstrukturen i Klövern består av moderbolaget Klövern AB samt 28 direktägda aktiva dotterbolag (27). Under 2017 skedde all verksamhet i Sverige. Verksamheten är indelad i 15 affärsenheter och i fyra regioner; Stockholm, Syd, Öst och Mellan. Läs mer om regionerna på sidorna VD OCH BOLAGSLEDNING VD är föredragande vid styrelsemöten och ger styrelsen löpande information om bolagets utveckling. VD leder arbetet i bolagsledningen. Utöver VD ingick under 2017 transaktionschef, finanschef och bolagsjurist (sedan slutet av året) i bolagsledningen. Bolagsledningens arbete under 2017 I Bolagsledningen behandlas frågor rörande den löpande verksamheten och även ärenden av finansiell karaktär, strategi, personal, transaktioner samt finansiell rapportering. Bolagsledningen deltar vid olika råd och mötessammankomster inom organisationen. Bolagsledningen har så kallat Förvaltningsråd regelbundet tillsammans med regionchefer och andra nyckelpersoner inom Klövern. Där behandlas förvaltningsrelaterade frågor och genomgång av kvartalsbokslut. Projektrådet träffas varannan vecka och består av VD, projektcontrollers, projektchefer, regionchefer och värderingsansvarig. Projektrådet granskar samtliga större projekt och är även en förinstans till projekt som går vidare för godkännande av styrelsen. Bolagsledningen deltar även löpande vid Klöverns Transaktions- och finansråd, där aktuella transaktioner och finansiering avhandlas med berörda funktioner. En gång per år samlas bolagsledningen och alla medarbetare till Klövernkonferens. ERSÄTTNINGAR OCH INCITAMENTSPROGRAM VD och ledande befattningshavare Styrelsen föreslår, och årsstämman beslutar om, principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Grundlönen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig och beakta den enskildes ansvarsområden och erfarenhet. Rörlig ersättning ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, utformade i syfte att främja bolagets långsiktiga värdeskapande. De incitamentsprogram som finns är långsiktiga och har till syfte att främja engagemanget i bolaget och därmed även öka värdet för aktieägarna. Rörlig ersättning till Klöverns ordinarie ledande befattningshavare kan uppgå till ett belopp motsvarande tre månatliga grundlöner. Till VD utgår ingen rörlig ersättning. Uppsägning från bolagets sida är tolv månader och från den anställdes sida sex månader. Avgångsvederlag utgår ej. Under anställningstiden hos bolaget får pensionspremien uppgå till högst 35 procent av grundlönen. Pensionsåldern är 65 år. Styrelsens förslag rörande principer för ersättningar och anställningsvillkor som kommer läggas fram till årsstämman 2018 är huvudsakligen oförändrade jämfört med föregående år. För ytterligare information se not 3. Klövern har under året följt de av årsstämman beslutade riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelse och utskott Styrelsens och utskottens arvoden föreslås av valberedningen och fastställs av årsstämman. ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Processen för fastställande av villkoren för ersättning till ledande befattningshavare ska vara formaliserad och transparent och innehålla förhållandet mellan fast och rörlig ersättning samt ta hänsyn till sambandet mellan prestation och ersättning. INTERN STYRNING OCH KONTROLL Klövern har en hög aktivitetsnivå med omfattande transaktioner och projekt som startas, genomförs och avslutas under ett verksamhetsår. Klövern möter dagligen risker som kan påverka verksamheten och förmågan att nå uppsatta mål. Riskhantering, god intern styrning och kontroll är därför högprioriterat för styrelsen och bolaget. Styrelsens ansvar för den finansiella rapporteringen Styrelsen är enligt aktiebolagslagen och Koden ytterst ansvarig för att bolaget har en god intern styrning och kontroll, med en hantering som säkerställer att den finansiella rapporteringen överensstämmer med fastställda krav. Hanteringen grundar sig i ramverket för Coso, Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commission. Den interna kontrollen påverkar alla funktioner i bolaget och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. STYRELSENS ANSVAR Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolaget och utses efter förslag av valberedningen vid årsstämman. Dess uppgift är att förvalta bolagets angelägenheter i bolaget och att tillvarata samtliga aktieägares intresse. Åtagandet regleras av aktiebolagslagen, bolagsordningen, Svensk kod för bolagsstyrning och styrelsens arbetsordning. Styrelsen ska ha en storlek och sammansättning som säkerställer dess förmåga att förvalta bolagets angelägenheter med integritet och effektivitet.

73 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrninsrapport Kontrollmiljö Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer effektiviteten i bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en gång per år. Styrelsen har under året antagit följande policyer: > > Finanspolicy > > Kommunikationspolicy > > Arbetsmiljöpolicy > > Uppförandekod och Hållbarhetspolicy > > Närståendepolicy > > Krishanterings- och säkerhetspolicy > > IT-Policy > > Revisionspolicy Väsentliga processer, utöver den finansiella rapporteringen, som bland annat redovisningsinstruktioner samt projekt- och hyresadministration, finns upprättade i separata dokument, vilka utvärderas och utvecklas löpande utefter ändringar i lagar, rekommendationer, risker och rutiner. Riskbedömning och kontrollaktiviteter Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas. Ekonomiavdelning och fastighetsavdelning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad. Frågor för beslut bereds i Projektrådet, Förvaltningsrådet och Transaktions- och finansrådet med närvaro av bolagsledningen. Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner. Koncernens verksamhet, finansiella hantering och förvaltning revideras två gånger per år av bolagets revisorer som rapporterar iakttagelser och eventuella synpunkter direkt till styrelsen. Principer för redovisning, rapportering och revisionssynpunkter gås igenom vid ordinarie revision av årsbokslut samt löpande i dialog mellan styrelse och revisor. Information och kommunikation Den externa informationen kommuniceras via pressreleaser och webbplatsen och sköts utifrån den kommunikationspolicy som är anpassad efter Nasdaq Stockholms regelverk och Koden. Den interna informationen förmedlas genom regelbundna möten inom organisationen, och även via bolagets intranät. Intranätets huvudsakliga syfte är att ge medarbetarna en strukturerad helhetsbild av verksamheten och fungerar som en lättillgänglig plattform genom vilken aktuell och relevant information och dokumentation tillgängliggörs. Uppföljning Finansiell uppföljning av samtliga affärsenheter och bolag samt koncernen sker kvartalsvis mot budget och prognos enligt en väl utarbetad modell. Uppföljning kring likviditet och finansiella nyckeltal sker månadsvis. Resultatet analyseras av såväl affärsenhet, fastighets- och ekonomiavdelning som resultatansvarig regionchef. Rapportering sker till bolagsledning, styrelse och revisor. Internrevision Klöverns styrelse har gjort bedömningen att ingen separat funktion för internrevision behöver inrättas. Det arbetssätt som Klövern tillämpar för uppföljning och kontroll bedöms vara tillräckligt och sker enligt följande beskrivning. Klövern har en decentraliserad och transparent organisation. Finansverksamheten, ekonomi- och hyresadministration samt extern information och merparten av den interna informationen utgår i huvudsak från service- och huvudkontoren. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna som av affärsenheterna, bolagsledning och styrelse. Finanschef, transaktionschef och regionchefer närvarar regelbundet vid styrelsemöten. Tydlig dokumentation via policyer och instruktioner, tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna, löpande och aktiva diskussioner med revisor, säkerställer processernas korrekthet. Hantering och rapportering granskas formellt av bolagets revisor tre gånger per år och rapporteras till styrelsen. Utförlig information om Klöverns riskbedömning, exponering och hantering finns i avsnittet Risk och känslighet på sidorna Visselblåsarfunktionen Klövern har en visselblåsarfunktion för att säkerställa den korrekta tillämpningen av Uppförandekoden. Visselblåsarfunktionen är tillgänglig för alla anställda genom bolagets intranät. För att säkerställa anonymitet och korrekt hantering av informationen administreras funktionen av en extern part.

74 70 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrninsrapport 2017 ERSÄTTNINGAR Belopp i tkr Styrelseordförande Fredrik Svensson 70 Pia Gideon Övriga styrelseledamöter Ann-Cathrin Bengtsson Eva Landén Pia Gideon 36 Fredrik Svensson Verkställande direktör Grundlön Rörlig ersättning Förmåner Övriga ledande befattningshavare, 3,3 personer (2,8) Grundlön Rörlig ersättning 704 Förmåner Övriga anställda Grundlön Rörlig ersättning Förmåner SUMMA Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare, 3,3 personer (2,8) Övriga anställda SUMMA Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelseordförande Övriga styrelseledamöter Verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare, 3,3 personer (2,8) Övriga anställda SUMMA

75 BOLAGSSTYRNING Bolagsordning 71 BOLAGSORDNING BOLAGSORDNING FÖR KLÖVERN AB (PUBL), FIRMA Bolagets firma är Klövern AB. Bolaget är publikt (publ). 2 SÄTE Bolagets styrelse ska ha sitt säte i Stockholm. Bolagsstämma kan hållas i Stockholm eller Solna. 3 VERKSAMHET Bolagets verksamhet är att, direkt eller indirekt genom dotterbolag, förvärva, äga, förvalta, utveckla och försälja fastigheter, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. 4 AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet ska vara lägst en miljard sexhundra miljoner ( ) kronor och högst sex miljarder fyrahundra miljoner ( ) kronor. 5 AKTIER 5.1 Antal aktier och aktieslag Antal aktier ska vara lägst åttahundra miljoner ( ) och högst tre miljarder tvåhundra miljoner ( ). Aktier kan ges ut i tre serier, stamaktier av serie A och serie B, samt preferensaktier. Stamaktier och preferensaktier får emitteras till ett belopp motsvarande högst 100 procent av aktiekapitalet. Stamaktie av serie A medför en röst och stamaktie av serie B samt preferensaktie medför vardera en tiondels röst. 5.2 Vinstutdelning Preferensaktierna ska medföra företrädesrätt framfor stamaktierna till årlig utdelning av tjugo (20) kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 5,00 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna ska vara sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Om ingen utdelning lämnats till preferensaktieägare, eller om endast utdelning understigandes tjugo (20) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, ska preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla Innestående Belopp, såsom det definieras nedan, (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp såsom det definieras nedan) innan utdelning på stamaktierna sker. Om ingen utdelning lämnas eller om endast utdelning understigande tjugo (20) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år ankommer det på följande års årsstämma att fatta beslut om fördelningen av den kvartalsvisa utbetalningen av Innestående Belopp. Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning. Vid varje enskilt kvartal läggs skillnaden mellan fem (5,00) kronor och utbetalad utdelning per preferensaktie (förutsatt att den vid årsstämma beslutade utdelningen understiger tjugo (20) kronor) till Innestående Belopp. För det fall utdelning på preferensaktie sker enligt beslut vid annan bolagsstämma än årsstämma ska utdelat belopp per preferensaktie dras från Innestående Belopp. Avdraget ska ske per den dag då utbetalning sker till preferensaktieägare och därvid anses utgöra reglering av den del av Innestående Belopp som uppkommit först i tiden. Innestående Belopp ska räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om åtta (8) procent ( Uppräkningsbeloppet ), varvid uppräkning ska ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av utdelningen skett (eller borde ha skett, i det fall det ej skett någon utdelning alls) och baseras på skillnaden mellan 5,00 kronor och den vid samma kvartalsvisa tidpunkt utbetalade utdelningen per preferensaktie. För det fall denna beräkning sker vid en annan tidpunkt än vid ett helt årtal räknat från dag då tillägg respektive avdrag har skett från Innestående Belopp, ska uppräkning av belopp som lagts till eller dragits ifrån ske med ett belopp motsvarande uppräkningsfaktorn multiplicerad med den kvotdel av året som har förflutit. Upplupet Uppräkningsbelopp läggs till Innestående Belopp och ska därefter ingå i beräkningen av Uppräkningsbeloppet. 5.3 Emissioner Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna på så vis att en gammal aktie ger företrädesrätt till en ny aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand berättigade aktieägarna ska erbjudas samtliga aktieägare samt att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda erbjudande kan ges ut, aktierna ska fördelas mellan tecknarna i förhållande till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning. Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission av endast ett aktieslag har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna endast i förhållande till det antal aktier av detta slag som de förut äger. Vad som sagts ovan ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om kontantemission eller kvittningsemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Beslutar Bolaget att genom kontantemission eller kvittningsemission ge ut teckningsoptioner eller konvertibler har aktieägarna företrädesrätt att teckna teckningsoptioner eller konvertibler som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas med på grund av optionsrätten eller bytas ut mot konvertiblerna. Ökning av aktiekapitalet genom fondemission får endast ske genom utgivande av stamaktier, varvid, om både stamaktier av serie A och serie B tidigare utgivits, det inbördes förhållandet mellan de stamaktier av serie A och serie B som ges ut genom fondemissionen och redan utgivna stamaktier av serie A och serie B ska vara oförändrat. Därvid gäller att endast stamaktieägarna har rätt till de nya aktierna. Finns både stamaktier av serie A och serie B utgivna fördelas fondaktierna mellan stamaktieägarna i förhållande till det antal stamaktier av samma aktieslag som de förut äger. Fondemission får dock även ske genom utgivande av preferensaktier till ägare av stamaktier varvid fondaktierna ska fördelas mellan stamaktieägarna i förhållande till det totala antal stamaktier som de förut äger. Det föregående ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att genom fondemission, efter erforderlig ändring av bolagsordningen, ge ut aktier av nytt slag. 5.4 Inlösen Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan från och med år 2015 äga rum efter beslut av bolagsstämma genom inlösen av preferensaktier enligt följande grunder. Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje gång ska inlösas. Vilka preferensaktier som ska inlösas bestämmes genom lottning. Om beslutet biträds av samtliga preferensaktieägare kan dock stämman besluta vilka preferensaktier som ska inlösas.

76 72 BOLAGSSTYRNING Bolagsordning Innehavare av till inlösen bestämd preferensaktie ska vara skyldig att tre månader efter det att han underrättats om inlösningsbeslutet mottaga lösen för aktien med ett belopp beräknat som summan av 500 kronor plus Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp till och med den dag då lösenbeloppet förfaller till betalning). Från den dag lösenbeloppet förfaller till betalning upphör all ränteberäkning därå. 5.5 Bolagets upplösning Upplöses Bolaget ska preferensaktierna medföra rätt att ur Bolagets behållna tillgångar erhålla 400 kronor per aktie samt eventuellt Innestående Belopp (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) enligt punkt 5.2 innan utskiftning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel. 5.6 Omvandlingsförbehåll Stamaktier av serie A ska på begäran av ägare till sådana aktier omvandlas till stamaktier av serie B. Begäran om omvandling, som ska vara skriftlig och ange det antal stamaktier av serie A som ska omvandlas till stamaktier av serie B samt om begäran inte omfattar hela innehavet, vilka stamaktier av serie A omvandlingen avser, ska göras hos styrelsen. Sådan begäran ska tillställas styrelsen och ha kommit styrelsen tillhanda under januari respektive juli månad. Styrelsen ska genast anmäla omvandlingen till Bolagsverket för registrering i aktiebolagsregistret. Omvandlingen är verkställd när registrering skett samt antecknats i avstämningsregistret. 6 STYRELSEN Styrelsen ska bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. 7 REVISORER Bolaget ska ha en eller två revisorer och motsvarande antal suppleanter eller ett eller två registrerade revisionsbolag. 12 ÅRSSTÄMMA På årsstämma ska följande ärenden komma förekomma till behandling: 1. val av ordförande vid stämman; 2. upprättande och godkännande av röstlängd; 3. val av en eller två justeringsmän; 4. prövning om stämman blivit behörigen sammankallad; 5. godkännande av dagordningen; 6. framläggande av årsredovisningen och revisionsberättelsen samt, i förekommande fall, koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen; 7. beslut om a) fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt, i förekommande fall, koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen, b) dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen, c) ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören; 8. bestämmande av antalet styrelseledamöter samt revisorer och revisorssuppleanter eller registrerade revisionsbolag; 9. fastställande av arvoden åt styrelsen och revisorer; 10. val av styrelseledamöter samt styrelseordförande; 11. val av revisorer och revisorssuppleanter eller registrerade revisionsbolag; 12. beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare; 13. beslut avseende valberedningen; 14. annat ärende som ankommer på stämman enligt aktiebolagslagen eller bolagsordning. 13 AVSTÄMNINGSFÖRBEHÅLL Bolagets aktier ska vara registrerade i ett avstämningsregister enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument. Denna bolagsordning är antagen på årsstämma den 19 april RÄKENSKAPSÅR Bolagets räkenskapsår omfattar kalenderår. 9 KALLELSE Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på bolagets webbsida. Upplysning om att kallelse har skett ska lämnas i annons i Svenska Dagbladet. 10 AKTIEÄGARES RÄTT ATT DELTA I BOLAGSSTÄMMA Aktieägare som vill delta i förhandlingarna vid bolagsstämma ska dels vara upptagen i utskrift eller annan framställning av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före stämman, dels göra anmälan till bolaget senast den dag, som anges i kallelsen till stämman. Sistnämnda dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman. 11 UTOMSTÅENDES NÄRVARO VID BOLAGSSTÄMMA Den som inte är upptagen i aktieboken ska, på de villkor styrelsen bestämmer, ha rätt att närvara vid bolagsstämma.

77 HÅLLBARHET AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI HÅLLBARHETSSTRATEGI OCH MÅL 74 MARKNADER EKONOMI 76 FASTIGHETSRÖRELSEN MILJÖ 77 SOCIALT 79 FINANS BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER Interiör från Globen Shopping, del av Arenan 2 i Stockholm. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

78 74 HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategi och mål HÅLLBARHETSSTRATEGI OCH MÅL Klöverns hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i visionen, affärsidén och bolagets värderingar. Ett strategiskt förhållningssätt gör det möjligt att hantera hållbarhetsrelaterade affärsrisker effektivt, samtidigt som bolaget drar nytta av de möjligheter som ges. Klöverns varumärke ska inge långsiktig trygghet för såväl aktieägare och kunder som medarbetare och övriga intressenter. Ansvaret för Klöverns hållbarhetsarbete är tydligt fördelat inom organisationen. Klöverns aktieägare är de som ytterst fattar beslut om bolagets styrning samt tillsätter styrelsen. Affärsenheterna bär ett stort ansvar för att säkerställa att miljö- och hållbarhetsstrategierna följs och tillämpas i förvaltning och beslutssituationer. Affärs enheterna får stöd och utbildning från hållbarhetsgruppen, som styr arbetet i nära samarbete med övriga centrala funktioner mot uppsatta mål. Klövern tillämpar FN:s Global Compacts principer och försiktighetsprincipen i alla led i sin verksamhet. Nationella och internationella standarder är ett självklart stöd för Klöverns hållbarhetsarbete. På global nivå ger Agenda 2030 och FN:s 17 hållbarhetsmål både länder och företag en plattform för att tillsammans arbeta med globala utmaningar. För Klövern fungerar FN:s globala utvecklingsmål som ett ramverk för att förstå hur bolagets hållbarhetsarbete bidrar till omvärldens mål för hållbar utveckling och mänskliga rättigheter. Under 2017 identifierade Klövern vilka av FN:s 17 mål som bolaget främst kan bidra till. Hållbar energi för alla (mål 7), Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt (mål 8) och Hållbara städer och samhällen (mål 11). Klövern redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt Global Reporting Initiative (GRI) Standards nivå core som beskriver hur Klövern har arbetat med hållbarhetsfrågorna under UTDRAG UR UPPFÖRANDEKOD OCH HÅLLBARHETSPOLICY Hållbar utveckling för Klövern är att ta ansvar för de långsiktiga ekonomiska, miljömässiga och sociala resultaten samt konsekvenserna av hur bolaget omsätter affärsidé och värderingar i affärsverksamheten. Det innebär bland annat: > > Att uppfylla eller överträffa lagstiftning och myndighetskrav inom miljö och arbetsmiljö. > > Ansvar för att skapa fysiska miljöer som främjar tillväxt och därmed välstånd för ett hållbart samhälle. > > En kontinuerlig dialog med intressenter. > > Att hållbar utveckling ska genomsyra allt arbete inom bolaget. Klöverns uppförandekod med hållbarhetspolicy förtydligar bolagets värderingar och reglerar förhållningssätt i viktiga frågor som medarbetare, affärspartner, arbetsgivare och samhällsaktör. > > Som Affärspartner ska Klöverns verksamhet präglas av ärlighet, trovärdighet och långsiktighet. > > Som Arbetsgivare har Klövern ett tydligt hållbarhetsfokus och det är självklart att bolagets intressenter delar Klöverns värderingar och uppförandekod. > > Som Samhällsaktör är Klövern medveten om att fastigheter står för en stor andel av Sveriges energianvändning och jobbar ständigt med att minska bolagets klimatpåverkan. FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Världens ledare har förbundit sig till 17 globala mål för att uppnå fyra saker till år 2030: Att avskaffa extrem fattigdom, att minska ojämlikheter i världen, att lösa klimatkrisen och att främja fred och rättvisa. Klövern har under 2017 analyserat och kartlagt de globala målen mot bolagets strategier, fokusområden och mål inom hållbart företagande. I förlängningen ska dessa integreras i relevanta delar i Klöverns verksamhet.

79 HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategi och mål 75 INTRESSENTDIALOG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS Klöverns hållbarhetsarbete utgår från de hållbarhetsfrågor som är väsentliga för bolagets affärsstrategi med hänsyn tagen till intressenternas förväntan och var bolaget har störst möjlighet att bidra till hållbar samhällsutveckling. Klöverns intressenter är utvalda utifrån att de är aktörer som påverkas av och påverkar bolagets verksamhet. De viktigaste intressenterna är kunder, leverantörer, ägare, kreditgivare, medarbetare och intresseorganisationer. För att identifiera de hållbarhetsfrågor som är viktigast för Klövern och för bolagets prioriterade intressenter genomfördes en väsentlighetsanalys under 2014, vilken uppdaterades under De områden som ansågs viktigast av både Klövern och de prioriterade intressentgrupperna utgör bolagets väsentliga hållbarhetsaspekter. HÅLLBARHETSASPEKTER OCH MÅL 2018 Utifrån väsentlighetsanalysen och intressentdialogen har Klövern valt ut väsentliga aspekter att fokusera på i hållbarhetsarbetet. Lönsamhet och finansiell stabilitet utgör basen för att kunna bedriva en hållbar verksamhet och nöjda kunder är en förutsättning för bolagets fortlevnad. Att vara miljösmart och energieffektiv är viktiga aspekter för att arbeta hållbart och ansvarsfullt på lång sikt. Kloka inköp krävs för att säkerställa hela kedjan av intressenter. I en stark konjunktur är det avgörande att vara en attraktiv arbetsgivare för att kunna rekrytera och behålla de bästa medarbetarna. Genom trygghet och etik ser bolaget till att lagar efterlevs och arbetsmiljön är god, vilket är nödvändigt för ett hållbart företagande. Överskottsgraden ska uppgå till minst 65% Den justerade soliditeten ska långsiktigt uppgå till 40% Nöjd-Kund-Index ska uppgå till minst 75 KUNDNÖJDHET LÖNSAMHET OCH FINANSIELL STABILITET HÅLLBARHET MILJÖSMART OCH ENERGIEFFEKTIV KLOKA INKÖP Värmeförbrukningen ska under minska med minst 6% Elförbrukningen ska under minska med minst 8% Samtliga nya ramavtalsleverantörer ska signera Klöverns uppförandekod 100% ATTRAKTIV ARBETSGIVARE TRYGGHET OCH ETIK Samtliga medarbetare ska vara utbildade inom affärsetik* Nöjd-Medarbetar- Index ska långsiktigt uppgå till minst Attraktiv- Arbetsgivar-Index ska långsiktigt uppgå till minst 100% *Inom 6 månader från anställning De ekonomiska, sociala och miljömässiga hållbarhetsmålen för 2017 har kompletterats med ytterligare tre mål inför Intressentdialogen har identifierat kundnöjdhet som ett viktigt mål för bolagets fortlevnad, därav det nya målet för NKI. Målet att samtliga nya ramavtalsleverantörer ska signera uppförandekoden är viktigt för att skapa en närmare samverkan med leverantörer. För att säkerställa att samtliga medarbetare är utbildade inom affärsetik har ett mål lagts till avseende detta. Uppföljning av hållbarhetsmålen sker kvartalsvis i samband med bolagets delårsrapporter.

80 76 HÅLLBARHET Ekonomi EKONOMI Klöverns övergripande målsättning är att på ett långsiktigt hållbart sätt generera god avkastning till aktieägarna. Bra lönsamhet är en förutsättning för att kunna investera med full kraft inom hållbarhet, vilket i sin tur kan bidra till bolagets lönsamhet i en god cirkel. Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med hyresgäster, leverantörer och kreditgivare samtidigt som en stark finansiell ställning är väsentlig för att behålla och attrahera kompetenta medarbetare. LÖNSAMHET OCH FINANSIELL STABILITET God lönsamhet är en förutsättning för att Klövern ska kunna fullfölja vald strategi och nå uppsatta mål, inklusive de utvalda hållbarhetsmålen. Av Klöverns strategi och mål som presenteras i årsredovisningen framgår bland annat att avkastningen på eget kapital långsiktigt ska uppgå till minst 10 procent. Den målsättningen uppnåddes med god marginal under 2017 då avkastningen uppgick till 18,9 procent. Då marknadsförutsättningarna gradvis förändras är det naturligt att Klövern kontinuerligt förändrar fastighetsportföljen genom köp, försäljning och förädling av fastigheter. Detta har skett i stor omfattning under 2017 då Klövern tillträdde 27 fastigheter, frånträdde 54 fastigheter och investerade mkr. Fastighetsbeståndet ska förvaltas långsiktigt med fokus på kostnadseffektivitet och hög uthyrningsgrad. Kundrelationerna ska stärkas genom aktivt engagemang och hög servicegrad. Att finnas på plats med egna medarbetare är centralt för bolaget. God finansiell stabilitet är viktigt inte bara i bolagets dialog med kapitalmarknaden utan även i relationen med hyresgäster, leverantörer samt befintliga och framtida medarbetare. Klöverns finansiella stabilitet, mätt i form av justerad soliditet, förbättrades ytterligare under 2017 till 38,5 procent. KUNDNÖJDHET Närhet och engagemang Klöverns motto är att Var dag underlätta kundens vardag. Genom att finnas nära till hands med egen lokalt baserad personal kan Klövern ge snabb service och hålla bra kontakt med hyresgästerna. Att vara nära innebär också att ha en bra marknadskännedom samt god kunskap om hyresgästerna och deras vardag. NKI Klövern arbetar strukturerat och löpande med kundvårdsarbete. Arbetet består bland annat av interna workshops samt mätande av Nöjd-Kund-Index (NKI), ett viktigt verktyg för att följa upp kundservicen och säkerställa kvalitetsarbetet. Resultatet av NKI-mätningen ligger också till grund för förbättringsåtgärder som kan skapa ännu högre kundnöjdhet och lojalitet. Mätning av NKI genomförs vartannat år. Den senaste mätningen gjordes under slutet av 2017 och gav ett totalresultat på 69 (77) på en skala från 0 till 100. Resultat av mätningen är inte helt jämförbar med tidigare år då undersökningen denna gång gjordes av en extern aktör och innefattade en annan uppsättning av frågor. Nivån 69 är ett relativt gott resultat men en bit under Klöverns målsättning om minst 75. Fastigheten Livia 16, Västerås. NKI I den senaste undersökningen uppgick Klöverns Nöjd-Kund-Index till 69 (77).

81 HÅLLBARHET Miljö 77 MILJÖ Klövern ska erbjuda miljöanpassade lokaler, som utvecklas och förvaltas med minsta möjliga resursåtgång och miljöpåverkan. Varje del av verksamheten ska genomsyras av hållbarhet. Klöverns miljöarbete är väl integrerat i organisationen. Arbetet bedrivs kontinuerligt och målinriktat för att nå ständiga förbättringar. Gällande lagstiftning och miljökrav utgör, tillsammans med Klöverns uppförandekod och hållbarhetspolicy, grunden i arbetet som involverar såväl medarbetare och hyresgäster som leverantörer och entreprenörer. Att tillse att Klöverns medarbetare har erforderlig kompetens och erfarenhet är också en viktig miljöaspekt. All personal genomgår en grundläggande miljöutbildning. MILJÖSMART OCH ENERGIEFFEKTIV Energiförbrukning Energiförbrukning har identifierats som en viktig miljöaspekt i Klöverns miljöarbete och bolaget har alltid arbetat med att minimera fastigheternas förbrukning. Den totala mängden energi som använts till Klöverns fastigheter fortsatte att minska under Andelen förnybar energi ökade till 57,5 procent (50,9). Värmeförbrukning Värmeförbrukningen har minskat med totalt 5 procent under 2016 och Målet är att minska värmeförbrukningen med minst 6 procent under treårsperioden År 2017 var varmare än normalt men all statistik är normalårskorrigerad. I absoluta tal ligger Klövern mycket bra till med ett genomsnittsvärde för värmeförbrukning på 63,9 kwh/ kvm (66,4) för Detta kan jämföras med 123 kwh/kvm som var genomsnittlig energianvändning för uppvärmning och varmvatten i lokaler år 2016 enligt Energimyndigheten, ES 2017:05 kapitel 2.3. Elförbrukning Elförbrukningen per kvm minskade med totalt 5 procent under 2016 och Målet är att minska elförbrukningen med minst 8 procent under treårsperioden All inköpt elenergi till Klöverns fastigheter är sedan 2012 vattenbaserad, grön el. Egenproducerad el från sol Klövern producerar egen elenergi från solceller på tak, bland annat i Linköping, Norrköping, Uppsala och Örebro. Produktionen av el från solenergi ökade kraftigt under 2017 och uppgick till 400 MWh (130). VÄRMEFÖRBRUKNING 1 kwh/kvm Värmeförbrukningen har minskat med totalt 5 procent under 2016 och 2017 och uppgick vid utgången av 2017 till 63,9 kwh/ kvm (66,4). ELFÖRBRUKNING INKL 1 HYRESGÄSTEL kwh/kvm Elförbrukningen, inklusive viss del av hyresgästernas förbrukning, minskade med totalt 5 procent under 2016 och Den genomsnittliga elförbrukningen uppgick vid utgången av 2017 till 42,7 kwh/kvm (44,4). KYLFÖRBRUKNING 1 kwh/kvm Kylförbrukningen varierar mellan åren och beror på typ av fastighet och hyresgäst men påverkas även av klimatet under sommaren. Utfall för 2017 var 23,6 kwh/kvm (28,0). 1) Samtliga ytor granskades och renodlades till A-temp med bas 1 januari För att få jämförbara historiska data har även föregående års värden justerats med ny area.

82 78 HÅLLBARHET Miljö Fastigheten Kungsängen 10:2 som under 2017 klassades enligt Miljöbyggnad Guld. Miljöklassade byggnader Klövern miljöcertifierade sin första byggnad 2011 och har idag totalt 23 miljöklassade byggnader (22). Främst är byggnaderna miljöklassade enligt Green Building, vilket är EU:s program för att minska energiförbrukningen i lokaler. Andelen byggnader klassade enligt Miljöbyggnad, LEED samt BREEAM ökar i takt med att fler om- och nybyggnadsprojekt bli klara. Främst är det Miljöbyggnadssystemet som ökar. Målsättningen är att all nybyggnation ska klassas enligt lägst Miljöbyggnad Silver eller likvärdigt. Ambitionen är att miljöklassningen även ska öka i befintligt fastighetsbestånd. Den totala ytan som är miljöklassad uppgår till nästan kvm, vilket motsvarar 7 procent (6) av bolagets totala uthyrningsbara yta. Gröna hyresavtal Ett grönt hyresavtal innebär en överenskommelse om en kontinuerlig dialog med hyresgästen kring miljörelaterade frågor, allt för att gemensamt minska klimatpåverkan och kostnader. Andelen gröna hyresavtal ökade under året. Vid utgången av 2017 hade Klövern 162 gröna hyresavtal (141) vilka tillsammans utgjorde 8 procent av Klöverns totala kontraktsvärde, en förbättring med 1 procentenhet jämfört med föregående år. KLOKA INKÖP Hållbar långsiktig leverantörshantering innebär för Klövern att ha leverantörer med hög kvalitet oavsett om det gäller miljömässiga, sociala eller etiska aspekter. Under 2017 överträffade Klövern målsättningen om att minska antalet leverantörer med 10 procent. Efter en minskning uppgående till 11 procent uppgick antalet leverantörer till vid slutet av året. Målsättningen för 2018 är att minska leverantörsbasen med ytterligare 10 procent. Ny uppförandekod för leverantörer Under 2017 har Klövern tagit fram en uppförandekod för leverantörer. Ett nytt mål för 2018 är att samtliga nya ramavtalsleverantörer ska signera uppförandekoden för att vara godkända som leverantörer. SOLELSPRODUKTION kwh GRÖNA HYRESAVTAL Antal 160 MILJÖKLASSADE BYGGNADER Antal 24 LEVERANTÖRER Antal Klöverns elproduktion från egna solceller ökade under året till 400 MWh (130) Under året ökade antalet gröna hyresavtal till 162 (141) Klövern har 23 (22) miljöklassade byggnader Scenario där antal leverantörer minskar med 10 procent per år.

83 HÅLLBARHET Socialt 79 SOCIALT Klövern verkar i egenskap av näringsidkare, arbetsgivare och samhällsaktör på ett stort antal orter i Sverige. Klövern värnar om sina intressenter och det är av högsta vikt att kedjan av intressenter delar bolagets uppförandekod och värderingar. Medarbetarna är en av Klöverns viktigaste tillgångar. Det är genom medarbetarnas engagemang, utveckling och kompetens som företagskulturen skapas. Alla medarbetare erbjuds ett utvecklande och ansvarsfullt arbete där också balansen mellan arbete och privatliv är viktig. Utveckling och utbildning För att säkerställa företagets kompetens samt utveckling och motivation bland medarbetarna genomförs årligen utvecklingssamtal, kopplade till tydliga mål. I samband med detta kartläggs även eventuella kompetensgap vilka sedan ligger till grund för Klöverns utbildningsplan. Rekrytera och behålla talanger All rekrytering genomförs efter en väl strukturerad process, via såväl externa som interna kanaler. Ambitionen är att öka andelen medarbetare med eftergymnasial utbildning. Idag har cirka två tredjedelar av personalen eftergymnasial utbildning. För att rekrytera nyutexaminerade talanger samarbetar Klövern med skolor som bland annat Kungliga Tekniska Högskolan, Lunds Tekniska Högskola, Chalmers Tekniska Högskola och Karlstads Universitet. Bolaget tar även in sommartrainees för att låta studenter få en inblick i hur det är att jobba i ett börsnoterat fastighetsbolag. Många av dessa studenter har senare anställts i roller som fastighetsekonom, fastighetsförvaltare eller projektledare. Andelen kvinnor i bolaget ökar stadigt vilket är ovanligt inom den mansdominerade fastighetsbranschen. För att behålla och motivera medarbetare arbetar Klövern även med interna karriärvägar. Under 2017 har 29 anställda (36) fått möjlighet att gå vidare i nya roller inom bolaget. Medarbetarundersökning Nöjd-Medarbetar-Index, NMI, bygger på tre frågor som tillsammans är framtagna ur en väl etablerad modell för att enkelt åskådliggöra nöjdhet hos medarbetarna på ett sätt som är lätt att mäta, redovisa och jämföra. Klövern genomförde sin första medarbetarundersökning Bolaget har sedan byggt på med ett eget attraktivitetsindex, AAI, från 2016 utifrån tre frågor om attraktivitet, stolthet och nöjdhet. Attraktivitetsindexet som beskriver arbetsvillkoren översteg med god marginal den långsiktiga målsättning om minst 80. Klöverns chefsindex, CI, som bygger på sju chefsfrågor går stadigt uppåt. Hälsa och förmåner En fortsatt låg sjukfrånvaro styrker vikten av ett strategiskt arbete med hälsoinsatser och uppmuntran till fysisk aktivitet. Vartannat år erbjuds samtliga medarbetare en hälsoundersökning och 2017 års undersökning visade på ökad stress och övervikt. En hälsoplan är därför framtagen och implementeras under Nästa hälsoundersökning genomförs NMI Mål: min 75 AAI Mål: min 80 ANDEL KVINNOR/MÄN, VID ÅRETS SLUT % KÖN OCH ÅLDER, VID ÅRETS SLUT Antal Nöjd-Medarbetar-Index minskade till 75 (76) Attraktiv-Arbetsgivar-Index ökade till 84 (83). Kvinnor 42 Män 58 Andelen kvinnor i Klövern har ökat till 42 procent (40) och andelen kvinnliga chefer är 38 procent (38) Kvinnor Män Genomsnittsåldern i bolaget uppgick vid utgången av 2017 till 43 år (44).

84 80 HÅLLBARHET Socialt En av Klöverns medarbetare i Malmö. Samtliga tillsvidareanställda har ett årligt friskvårdsbidrag som under 2017 nyttjades till 82 procent (76), vilket är en hög nyttjandegrad. Utöver dessa förmåner omfattas med arbetarna av en sjukvårdsförsäkring, tjänstepension, subventionerade luncher samt del i Klöverns vinstandelsstiftelse. Avsättning till stiftelsen, som baseras på en kombination av Klöverns resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna, kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per anställd och år. Vid utgången av 2017 hade vinstandelsstiftelsen aktier motsvarande 0,7 procent av aktiekapitalet i Klövern. Mutor kan skada bolagets varumärke och goda rykte. Uppförandekod och affärsetiska riktlinjer finns och samtliga medarbetare utbildas löpande samt genomför ett webbaserat test med olika dilemman. För att säkerställa att chefer och medarbetare agerar i enlighet med etiska riktlinjer samt för att fånga upp eventuella avvikelser finns en visselblåsartjänst sedan Den ger möjlighet för medarbetare att helt anonymt anmäla oegentligheter via e-post, webbsida, telefon eller brev. Vid utgången av 2017 hade visselblåsartjänsten inte utnyttjats, ej heller hade några fall av korruption rapporterats under året. TRYGGHET OCH ETIK Klöverns arbetsmiljö Klöverns medarbetare ska känna att de arbetar i en trygg och säker arbetsmiljö. Skyddskommittén har tillsammans med ledningen tagit fram en arbetsmiljöpolicy som är antagen av styrelsen. Den ger tydliga riktlinjer för hur organisationen ska arbeta och är ett stöd i vardagen. Ett systematiskt arbetsmiljöarbete genom hela organisationen tillsammans med en webbaserad säkerhetshandbok säkerställer att gällande lagar och rutiner efterlevs. Korruption och mutor Klövern arbetar långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa relationer. Förekomsten av mutor påverkar alla som har en relation till Klövern. Bidrag till samhället Klövern arbetar för en hållbar framtid och det är vår ambition att bidra till samhället genom att engagera oss på plats i de regioner vi verkar. Vårt ansvarstagande kännetecknas av att det är långsiktigt, att det bidrar till ett bättre samhälle, att det gör skillnad och att det engagerar våra medarbetare, kunder, leverantörer och övriga intressenter. Klöverns sociala ansvar omfattar inte bara bolagets intressenter, det omfattar även ett långsiktigt ansvar att bidra till ett hållbart samhälle. Klövern tar ett aktivt socialt ansvar genom att skapa trygghet och kvalitet både i och runt fastigheterna samt genom att visa respekt för individen, kunder och medarbetare. HÅLLBARHETSREDOVISNING 17 NYCKELTAL MEDARBETARE Anställda vid årets slut, antal varav kvinnor/män, antal 102/142 91/136 84/130 79/111 76/113 varav kollektivanställda, antal Snittålder, år Personalomsättning, % Förädlingsvärde per anställd, mkr 8,4 8,8 9,1 8,9 7,6 Sjukfrånvaro, % 2,3 2,0 2,9 2,0 1,9 Utförligare beskrivning om Klöverns hållbarhetsarbete finns i hållbarhetsredo visningen för 2017 samt på

85 FINANSIELLA RAPPORTER AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI KONCERNENS RESULTATRÄKNING 82 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 82 KONCERNENS BALANSRÄKNING 83 FÖRÄNDRING AV KONCERNENS EGET KAPITAL 84 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 85 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 86 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 86 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 87 FÖRÄNDRING AV MODERBOLAGETS EGET KAPITAL SAMT KASSAFLÖDESANALYS 88 NOTER 89 VINSTDISPOSITION 108 VINSTUTDELNING 108 REVISIONSBERÄTTELSE 110 Flygbild över Kista. MARKNADER FASTIGHETSRÖRELSEN FINANS BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

86 82 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen Koncernens resultaträkning Belopp i mkr Not Intäkter 2, 4, Fastighetskostnader 3, 4, Driftöverskott Central administration 3, 5, Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Värdeförändringar finansiella tillgångar Nedskrivning goodwill Resultat före skatt Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT Koncernens rapport över totalresultat Årets resultat Övrigt totalresultat ÅRETS TOTALRESULTAT Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Minoritetsintresse Resultat per stamaktie, kr 18 2,53 2,11 Utdelning per stamaktie, kr 0,44 1 0,40 Utdelning per preferensaktie, kr 20, ,00 1) Föreslagen utdelning Intäkterna som uppgick till mkr (2 876) har påverkats positivt av nettoförvärv och en positiv nettoinflyttning, men även av stigande hyresnivåer. Fastighetskostnaderna ökade till mkr (985) främst på grund av ett större fastighetsbestånd. För jämförbart bestånd uppgick fastighetskostnaderna till 893 mkr (871). Centrala administrationskostnader uppgick till 108 mkr (100). Förvaltningsresultatet ökade till mkr (1 180), främst på grund av förvärv, nettoinflyttning och stigande hyresnivåer. De finansiella kostnaderna ökade till 651 mkr (613), på grund av ökad skuldvolym. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till mkr (1 709). Värdeförändringarna beror främst på investeringar gjorda vid nyuthyrning, stigande marknadshyror och sänkta avkastningskrav och utveckling av byggrättsportföljen. Totalt uppgick värdeförändringar på derivat till 100 mkr ( 114), varav 0 mkr (5) var realiserade värdeförändringar. Årets resultat ökade till mkr (2 259) bland annat till följd av ett större fastighetsbestånd och positiva värdeförändringar på fastigheter.

87 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen 83 Koncernens balansräkning Belopp i mkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Övriga långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder 14 5 Derivat Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER För information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 24. Per den 31 december 2017 omfattade Klöverns innehav 405 fastigheter (431) och fastigheternas verkliga värde var mkr (39 234). Kundfordringarna var oförändrade och uppgick till 52 mkr (52). Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 288 mkr (234) bestod i huvudsak av periodiserade hyresrabatter och finansiella kostnader samt hyresfordringar. Koncernens totala tillgångar ökade till mkr (40 527), i första hand på grund av ett fastighetsvärde som steg genom förvärv, investeringar och positiva värdeförändringar. Eget kapital ökade till mkr (12 999) tack vare ett starkt resultat. De räntebärande skulderna ökade till mkr (23 869) på grund av förvärv. I posten upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ingår främst upplupna fastighetskostnader och förutbetalda hyror.

88 84 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen Förändring av koncernens eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital Årets resultat Övrigt totalresultat Summa förmögenhetsförändringar, exkl transaktioner med bolagets ägare Utdelning till stamaktieägare Utdelning till preferensaktieägare Summa transaktioner med bolagets ägare Eget kapital Årets resultat Övrigt totalresultat Summa förmögenhetsförändringar, exkl transaktioner med bolagets ägare Återköp egna aktier Utdelning till stamaktieägare Utdelning till preferensaktieägare Summa transaktioner med bolagets ägare Eget kapital

89 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen 85 Koncernens kassaflödesanalys Belopp i mkr Not Den löpande verksamheten Driftöverskott Central administration Återläggning avskrivningar 5 5 Erhållen ränta 16 2 Erlagd ränta Betald inkomstskatt 1 26 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter Förvärv av och investeringar i fastigheter Förvärv av maskiner och inventarier Ökning av finansiella anläggningstillgångar Minskning av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering Realiserade värdeförändringar, derivat 99 Återköp av egna aktier 419 Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Ingående likvida medel Utgående likvida medel

90 86 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i mkr Not Nettoomsättning Kostnad sålda tjänster Bruttoresultat Central administration 3, 5, Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT Moderbolagets rapport över totalresultat Årets resultat Övrigt totalresultat ÅRETS TOTALRESULTAT

91 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget 87 Moderbolagets balansräkning Belopp i mkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Andelar i koncernföretag Fordringar på koncernföretag Derivat Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Fordringar på koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Räntebärande skulder Skulder till koncernföretag Övriga skulder 4 Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER För information om moderbolagets ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 24.

92 88 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget Förändring av moderbolagets eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital Årets resultat Övrigt totalresultat Summa förmögenhetsförändringar, exkl transaktioner med bolagets ägare Utdelning till stamaktieägare Utdelning till preferensaktieägare Summa transaktioner med bolagets ägare Eget kapital Årets resultat Övrigt totalresultat Summa förmögenhetsförändringar, exkl transaktioner med bolagets ägare Återköp egna aktier Utdelning till stamaktieägare Utdelning till preferensaktieägare Summa transaktioner med bolagets ägare Eget kapital Moderbolagets kassaflödesanalys Belopp i mkr Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat Återläggning avskrivningar 2 1 Erhållen ränta 0 0 Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av maskiner och inventarier Investering i finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering Förändring av långfristiga skulder Återköp egna aktier 419 Utdelning/koncernbidrag från dotterbolag Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Ingående likvida medel Utgående likvida medel

93 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 89 Noter Belopp i mkr om inte annat anges. NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER ALLMÄNT OM BOLAGET Klövern AB (publ), org.nr , är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till servicekontoret är Box 1024, Nyköping och till huvudkontoret Bredgränd 4, Stockholm. Koncernredovisningen för år 2017 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 23 mars Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 26 april ÖVERENSSTÄMMELSE MED NORMGIVNING OCH LAG Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) såsom de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av Årsredovisningslagen (ÅRL) samt i vissa fall av skatteskäl. FÖRUTSÄTTNINGAR VID UPPRÄTTANDE AV MODERBOLAGETS OCH KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter som i koncernens balansräkning värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde består av derivatinstrument och värdepapper, vilka är värderade till verkligt värde via koncernens resultat. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterföretag. BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR I DE FINANSIELLA RAPPORTERNA Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Se även not 29. NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH TOLKNINGAR Nya standarder och tolkningar som träder i kraft 2017 Nya och ändrade standarder som trätt i kraft under 2017 har inte medfört någon väsentlig påverkan på bolagets finansiella rapporter. Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft Ett antal nya och ändrade IFRS har ännu inte trätt i kraft och har inte förtidstillämpats vid upprättandet av koncernens och moderföretagets finansiella rapporter. Nedan beskrivs de IFRS som kan komma att påverka koncernens eller moderföretagets finansiella rapporter. Inga av de övriga nya standarder, ändrade standarder eller IFRIC-tolkningar som IASB har publicerat, förväntas ha någon påverkan på koncernens eller moderföretagets finansiella rapporter. IFRS 9, Finansiella instrument, ersätter IAS 39 och träder i kraft 1 januari Standarden innebär nya principer för klassificeringen av finansiella tillgångar, för säkringsredovisning och för kreditreserveringar. Den enskilt största posten inom ramen för IFRS 9 utgörs av derivat som fortsatt redovisas till verkligt värde via resultatet. IFRS 9 innebär också att principerna för reservering för kreditförluster ska bygga på en uppskattning av förväntade förluster. Då kreditförlusterna är mycket små bedöms övergången inte få någon väsentlig påverkan på Klöverns finansiella rapportering. Övergången kommer att ske utan omräkning av jämförelsetal. IFRS 15, Intäkter från avtal med kunder, träder i kraft 1 januari Standarden behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar. En översyn av koncernens intäktsflöden har genomförts vilken visar att koncernens intäkter till övervägande del består av hyresintäkter, vilka omfattas av IAS 17 Leasing. Övergången till IFRS 15 bedöms således inte få någon materiell påverkan på koncernens totala intäkter eller redovisat resultat. IFRS 16, Leasing antogs 2017 med ikraftträdande 1 januari Den nya standarden omfattar regler för såväl leasegivare som leasetagare. Standarden kräver att tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med några undantag, redovisas i balansräkningen. I resultaträkningen ska avskrivningar redovisas separat från räntekostnader hänförliga till leasingskulden. Som hyresvärd och leasegivare bedöms förändringen inte påverka redovisningen. Undantaget ingångna tomträttsavtal är Klövern leasetagare i begränsad omfattning. Detta kommer innebära en förändring i redovisningen vilken dock bedöms få marginell effekt på den finansiella rapporteringen. KLASSIFICERING Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Indata för värdering till verkligt värde Nivå 1 Noterade, ojusterade, priser på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder som Klövern har tillgång till vid värderingstidpunkten. Nivå 2 Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, vilka är direkt eller indirekt observerbara för tillgångar och skulder. Nivå 3 Indata på nivå 3 är icke observerbara indata för tillgångar och skulder. KONSOLIDERINGSPRINCIPER Dotterföretag Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Klövern. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas. Dotterföretag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt

94 90 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 1 FORTS. förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Dotterföretags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Intresseföretag Ett bolag redovisas som intresseföretag då Klövern innehar minst 20 procent men inte mer än 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernredovisningen redovisas intresseföretag i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen under rubriken Andelar i intresseföretag, till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets nettotillgångar och med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Vid transaktioner mellan koncernföretag och intresseföretag elimineras den del av orealiserade vinster och förluster som motsvarar koncernens andel av intresseföretaget utom då det gäller orealiserade förluster som beror på nedskrivning av en överlåten tillgång. Klövern äger inga aktier i företag som klassificeras som gemensamt ägda företag. Klassificering av förvärv och goodwill Vid förvärv av verksamheter görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske baserat på följande kriterier: Förekomsten av anställda och komplexiteten i interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. Stor förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv. Vid rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de temporära skillnaderna mellan fastigheternas verkliga värde och deras skattemässiga restvärde. Samtliga förvärv som gjorts under räkenskapsåret 2017 har klassificerats som tillgångsförvärv. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Fastigheter och finansiella instrument är värderade till verkligt värde. Övriga poster har inte omvärderats. Goodwill uppkommer huvudsakligen genom att uppskjuten skatt beräknas enligt redovisningsmässiga regler och det värde uppskjuten skatt åsätts mellan parter vid transaktioner. Redovisningsmässigt beräknas uppskjuten skatt på skillnaden mellan verkliga värden och skattemässiga värden. Vid transaktioner värderas uppskjuten skatt vanligen baserat på sannolikheten att denna kommer att förfalla till betalning samt en tidsfaktor när eventuell betalning kommer att ske. Prövning av nedskrivningsbehov av goodwill hänförligt till försäljningar och nedskrivningar av fastigheternas verkliga värde görs årligen. Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. INTÄKTER Hyresintäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras mellanskillnaden linjärt över kontraktsperioden. Övriga intäkter Övriga intäkter utgörs av intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt, som redovisas som intäkt vid den tidpunkt då ersättning erhålls, intäkter från hyresgarantier som redovisas under den period som garantin avser samt försäkringsersättning. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Den realiserade värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde, vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i fastigheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den realiserade värdeförändringen. REDOVISNING AV SEGMENT Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i de rörelsesegment, som följs upp av koncernledningen, vilket är fyra regioner. De är i sin tur indelade i totalt 15 geografiska affärsenheter. Varje segment har en ansvarig för den dagliga verksamheten och rapporterar regelbundet till koncernledningen. Koncernledningen följer upp driftöverskottet och på tillgångssidan värdet på fastigheterna samt investeringar. Finansieringen sker centralt och fördelas inte på segment. RÖRELSEKOSTNADER SAMT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Fastighetskostnader Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och underhåll av fastighetsinnehavet. Central administration Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterföretag. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar samt räntekostnader på lån. Räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för att uppta lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Lånekostnader som direkt är hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras under produktionstiden. Realiserade och orealiserade vinster och förluster på finansiella placeringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar under egen rubrik i resultaträkningen. Ränteintäkter och räntekostnader redovisas normalt i årets resultat i den period till vilken de hänför sig. SKATTER Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hänförs även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte: för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och

95 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 91 NOT 1 FORTS. skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Vidare beaktas inte temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Den aktuella skatten och den uppskjutna skatten har beräknats efter den gällande skattesatsen 22 procent. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar, övriga fordringar samt derivat och värdepapper. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder, övriga skulder samt derivat och finansiella instrument. Bolaget tillämpar inte säkringsredovisning. Redovisning i och borttagande från balansräkningen Finansiella tillgångar och skulder redovisas med tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordran tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller företaget inte längre har kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på likviddagen. Likviddagen är den dag då en tillgång levereras till eller från företaget. Klassificering och värdering Finansiella instrument som inte är derivat redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för de som tillhör kategorierna finansiella tillgångar eller finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet, vilka redovisas exklusive transaktionskostnader. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningen utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Finansiella tillgångar, exklusive aktier, och finansiella skulder har klassificerats som kortfristiga om beloppen förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Aktier har klassificerats som långfristiga om de är avsedda att stadigvarande innehas i verksamheten. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut. Beloppen på spärrkonto är medel som utgör säkerhet för återbetalning av lån eller för finansiering av investeringar i fastigheter och redovisas som övriga fordringar. Lånefordringar och kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Dessa tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Kundfordran redovisas till det belopp som beräknas inflyta, dvs. efter avdrag för osäkra fordringar. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. Långfristiga fordringar och övriga fordringar Långfristiga fordringar och övriga fordringar är fordringar som innehas utan avsikt att idka handel med fordringsrätten. Om den förväntade innehavstiden är längre än ett år utgör de långfristiga fordringar och om den är kortare kortfristiga fordringar. Fordringarna värderas till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde där värdeförändringar redovisas i årets resultat. I kategorin ingår derivat och finansiella tillgångar med positivt alternativt negativt verkligt värde. Andra finansiella skulder Lån samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskulder, ingår i denna kategori. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde. Rörelseskulder redovisas när motparten har levererat tjänst eller vara, även om fakturan ej erhållits. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp. Derivat Koncernens derivatinstrument har anskaffats för att ekonomiskt säkra de risker för räntexponeringar som koncernen är utsatt för. Ett Inbäddat derivat särredovisas om det inte är nära relaterat till värdkontraktet. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde, värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Derivatinstrument som förekommer är ränteswappar och räntetak. Säkringsredovisning tillämpas inte. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Ägda tillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Leasingavtal Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Hyreskontrakt hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Det finns även ett mindre antal leasingavtal där Klövern står som leasetagare och även dessa leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet. Avskrivningsprinciper maskiner och inventarier Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder; maskiner och inventarier 3 10 år Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernbalansräkningen till verkligt värde, se not 10. Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav normalt 20 till 30 procent externt och resterande

96 92 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 1 FORTS. del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande tolvmånaders period. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Klövern, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värdehöjande aktiveras. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Redovisning av lånekostnader Koncernen aktiverar inte ränta i tillgångarnas anskaffningsvärde förutom i större projekt där räntan aktiveras. I övriga fall redovisas lånekostnaden i den period de uppstår. KASSAFLÖDESANALYS Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Förvärv av egna aktier redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från avyttring av sådana eget-kapitalinstrument redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella transaktionskostnader redovisas direkt mot eget kapital. LÄMNADE UTDELNINGAR Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstämma godkänt utdelningen. Anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. RESULTAT PER AKTIE Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Pensioner klassificeras som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Som avgiftsbestämda pensionsplaner klassificeras de planer där företagets förpliktelse är begränsad till de avgifter företaget åtagit sig att betala. Klöverns pensioner är att betrakta som avgiftsbestämda. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semester och betald sjukfrånvaro redovisas i takt med att de anställda utför tjänster. Aktierelaterade ersättningar Kontantreglerade optioner ger upphov till ett åtagande gentemot den anställde vilket värderas till verkligt värde och redovisas som en kostnad med en motsvarande ökning av skulder. Verkligt värde beräknas initialt vid tilldelningstidpunkten och fördelas över intjänandeperioden. Det verkliga värdet på de kontantreglerade optionerna beräknas med Black-Scholesmodellen och hänsyn tas till de tilldelade instrumentens villkor och förutsättningar. Skulden omvärderas varje balansdag samt när den regleras. Alla förändringar i verkligt värde på skulden redovisas i årets resultat. AVSÄTTNINGAR En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Även Rådet för finansiell rapporterings uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till att IFRS tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Ändrade redovisningsprinciper Om inte annat anges nedan har moderbolagets redovisningsprinciper under 2017 förändrats i enlighet med vad som anges ovan för koncernen. Fakturerad förvaltning till dotterföretag I egenskap av moderbolag tillhandahåller Klövern i sin verksamhet löpande dotterföretagen med tjänster avseende drift, ledning, marknadsföring, redovisning, juridisk och finansiell rådgivning, IT-stöd, faktureringstjänster och koncerngemensamma inköp. Beloppen faktureras dotterföretagen kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive dotterföretags fastighetsinnehav. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas koncernbidrag samt erhållna utdelningar. Värdet på andelarna i dotterföretag prövas kontinuerligt. Om det bokförda värdet på andelarna överstiger det koncernmässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet. Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar. Koncernbidrag, utdelning och aktieägartillskott för juridiska personer Koncernbidrag från dotterföretag ska redovisas enligt samma principer som utdelning i moderbolaget. Detta innebär att koncernbidrag redovisas som en finansiell intäkt. Utdelningar redovisas som skuld efter det att stämman godkänt utdelning. Anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Eventualförpliktelser Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.

97 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 93 NOT 2 INTÄKTERNAS FÖRDELNING Koncernen Hyresintäkter Hyresgarantier 1 2 Lösen av hyresavtal 9 5 Summa intäkter Moderbolaget Fakturerad förvaltning till dotterföretag NOT 3 PERSONAL OCH STYRELSE Medarbetare och styrelse Medelantal anställda 2017 Andel kvinnor, % 2016 Andel kvinnor, % Moderbolaget Dotterföretag Koncernen totalt Samtliga är anställda i Sverige. Könsfördelning i företagsledningen Medelantal 2017 Andel kvinnor, % 2016 Andel kvinnor, % Moderbolaget Styrelsen Övriga ledande befattningshavare 8 26 Koncernen totalt Styrelsen Övriga ledande befattningshavare 8 26 I moderbolaget består ledande befattningshavare av fyra personer (3), varav en är kvinna (1). VD är Rutger Arnhult. I bolagsledningen ingår Transaktionschef Peeter Kinnunen, Finanschef Jens Andersson, Bolagsjurist Malin Löveborg (fr. o m. dec 2017). Regionchef Susanne Essehorn ingick i bolagsledningen jan feb Vid utgången av 2017 bestod styrelsen i moderbolaget (inkl VD) av fem ledamöter (5) varav tre kvinnor (3). Styrelsens ordförande är Pia Gideon. Ledamöter är Rutger Arnhult (VD), Ann-Cathrin Bengtson, Eva Landén och Fredrik Svensson. Ersättningar Principer för ersättning och förmåner till VD och bolagsledningen beslutas av årsstämman. Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare föreslås av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Arvode utgår inte till styrelseledamot under den tid anställningsförhållande föreligger i bolaget. Verkställande direktören har inte resultatbaserad lön. VD har rätt till tjänstebil samt kostförmån, sjukvårdsförsäkring och del i Klöverns vinstandelsstiftelse. Under anställningstiden hos bolaget får pensionspremien uppgå till högst 35 procent av grundlönen. Pensionsåldern för VD är 65 år. Mellan bolaget och verkställande direktören gäller följande uppsägningstider: från bolagets sida är uppsägningstiden tolv månader och från verkställande direktörens sida sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida utgår full lön och samtliga förmåner enligt ovan under uppsägningstiden. Ersättningen avräknas mot inkomster från annan arbetsgivare. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår full lön inklusive samtliga förmåner under uppsägningstiden så länge anställningsförhållandet består. För övriga ledande befattningshavare gäller marknadsmässiga och konkurrenskraftiga löner. Rörlig ersättning kan uppgå till ett belopp motsvarande tre månatliga grundlöner. Pensionspremie kan uppgå till högst 35 procent av grundlönen under anställningstiden. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år. Uppsägningstiden från bolagets sida är tolv månader och från den anställdes sida sex månader. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil, kostförmån, sjukvårdsförsäkring och del i Klöverns vinstandelsstiftelse. Inga avtal gällande avgångsvederlag finns. Aktierelaterade ersättningar Moderbolaget utfärdade vid två tillfällen i maj och ett i september 2017 sammanlagt optioner till ledande befattningshavare och nyckelpersoner mot marknadsmässigt vederlag. Erlagd premie uppgick till 0,25 kr respektive 0,33 kr per option. Optionerna ger rätt till en kontant reglering och det kontant reglerade beloppet fastställs baserat på ökningen på företagets aktiekurs från tilldelningstidpunkten till tidpunkten då optionerna tjänats in. Optionerna har en löptid på 3 år och ett lösenpris mellan 10,42 kr och 11,81 kr. Utestående optioner per den 31 december 2017 har ett lösenpris inom intervallet 10,42 kr till 11,81 kr och återstående avtalsenlig löptid på 2,4 respektive 2,7 år. Det verkliga värdet av tjänster erhållna från anställda i utbyte mot tilldelade optioner värderas på basis av de tilldelade optionernas verkliga värde. Det verkliga värdet av optionerna har uppskattats med hjälp av Black Scholes. Vid årets slut uppgick utgående skuld till 8,4 mkr. Årets värdeförändring uppgick till 4,5 mkr.

98 94 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 3 FORTS. Personal och styrelse Koncern Moderbolag Löner, arvoden och förmåner, tkr Styrelseordförande Övriga styrelseledamöter, 3,0 personer (3,0) Verkställande direktör Grundlön Rörlig ersättning Förmåner Övriga ledande befattningshavare, 3,3 personer (2,8) Grundlön Rörlig ersättning Förmåner Övriga anställda Grundlön Rörlig ersättning Förmåner Summa Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare, 3,3 personer (2,8) Övriga anställda Summa Lagstadgade sociala kostnader inkl löneskatt Styrelseordförande Övriga styrelseledamöter, 3,0 personer (3,0) Verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare, 3,3 personer (2,8) Övriga anställda Summa Vinstandelsstiftelse Klövern har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga medarbetare enligt regler i stiftelsens stadgar. Avsättning till stiftelsen kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per anställd och år och baseras på en kombination av Klöverns resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna. För räkenskapsåret 2017 reserverades tkr inkl. löneskatt till stiftelsen. Vid utgången av året ägde stiftelsen totalt stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier i Klövern motsvarande 0,7 procent av totalt aktiekapital och 0,7 procent av antalet röster. Avgiftsbestämda planer Koncernens anställda omfattas av avgiftsbestämda pensionsplaner som helt bekostas av företaget. Betalning sker löpande enligt fastställda regler.

99 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 95 NOT 4 RESULTAT PER FASTIGHETSSEGMENT OCH REGION Den övre tabellen visar den löpande verksamheten, vilket inkluderar under året köpta och sålda fastigheter samt gjorda investeringar. Den nedre tabellan avser situationen vid respektive årsskifte varför siffrorna i de två tabelldelarna inte är helt jämförbara. Ericsson är Klöverns största hyresgäst och stod för 6 procent (7) av Klöverns kontraktsvärde vid utgången av Den av Ericsson förhyrda ytan uppgick till 113 tkvm (127) och den genomsnittliga återstående kontraktstiden var 5,6 år (6,0). Resultaträkningsposter och investeringar per fastighetssegment och region 2017 jan dec Intäkter, mkr Kostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2016 jan dec 2017 jan dec 2016 jan dec 2017 jan dec 2016 jan dec 2017 jan dec 2016 jan dec 2017 jan dec 2016 jan dec Stockholm Syd Öst Mellan Förvaltning Förädling Totalt Nyckeltal per fastighetssegment och region Verkligt värde, mkr Avkastningskrav 1, % Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ek.uthyrningsgrad, % Stockholm ,4 5, Syd ,1 6, Öst ,5 6, Mellan ,7 6, Förvaltning ,9 6, Förädling ,8 6, Totalt ,9 6, ) Avkastningskrav är beräknade exklusive byggrätter. NOT 5 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER tkr Koncernen Moderbolaget Ernst & Young AB Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga uppdrag Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag.

100 96 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 6 Koncernen RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG Fastighetskostnader Driftkostnader Reparationer och underhåll Fastighetsskatt och tomträttsavgäld Personalkostnader Övriga fastighetskostnader 4 2 Summa Central administration Personalkostnader Avsättning vinstandelsstiftelse IT, reklam- och lokalkostnader Revisionsarvoden 3 3 Övriga kostnader Summa NOT 7 FINANSNETTO Koncernen Ränteintäkter, övriga 16 2 Summa 16 2 Koncernen Räntekostnader, övriga Övriga finansiella kostnader Summa Moderbolaget Resultat från försäljning av dotterföretag 178 Ränteintäkter, koncernföretag Ränteintäkter, övriga 0 0 Utdelning från koncernföretag Koncernbidrag, koncernföretag Summa Moderbolaget Räntekostnader, koncernföretag 4 3 Räntekostnader, övriga Övriga finansiella kostnader Summa NOT 8 SKATT Skatt redovisad i koncernens resultaträkning Aktuell skattekostnad 2 3 Aktuell skatt hänförlig till tidigare år 6 21 Uppskjuten skatteintäkt/kostnad (+/ ) Summa skatt Avstämning skattekostnad Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats (22%) Skatteeffekt avseende: Skatt hänförlig till tidigare år 6 21 Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 16 Ej skattepliktig försäljning av dotterbolag Goodwill 11 Ej avdragsgilla kostnader 0 2 Övriga skattemässiga justeringar 5 2 Redovisad skatt Effektiv skatt 19% 18% I balansräkningen nettoredovisas uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden, med undantag för temporära skillnader på fastigheter vid tillgångsförvärv. Fastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag är de huvudsakliga poster som utgör grund för redovisning av uppskjuten skatt. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedöming av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas i framtiden. Klöverns fastställda/tillgängliga underskott uppgår till mkr (2 041). Uppskjuten skatt redovisad i koncernens balansräkning Underskottsavdrag Förvaltningsfastigheter Tillgångsförvärv (avgår) Derivat och finansiella tillgångar Obeskattade reserver 1 Total uppskjuten skatt

101 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 97 NOT 8 FORTS. Förändring av uppskjuten skatt, koncernen Ingående balans Redovisat i resultatet Utgående balans 2017 Underskottsavdrag Förvaltningsfastigheter Tillgångsförvärv (avgår) Derivat och finansiella tillgångar Obeskattade reserver Underskottsavdrag Förvaltningsfastigheter Tillgångsförvärv (avgår) Derivat och finansiella tillgångar Moderbolaget Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Resultat efter skatt Uppskjuten skattefordran Vid årets ingång Årets förändring Vid årets utgång NOT 9 GOODWILL Den 2 mars 2012 förvärvade Klövern AB, Dagon AB (publ). I samband med att förvärvskalkylen upprättades, och förvärvet klassificerats som ett rörelseförvärv gjordes en justering av den uppskjutna skatteskulden i balansräkningen gjorts. Goodwill uppkommer huvudsakligen genom att uppskjuten skatt beräknas enligt redovisningsmässiga regler och det värde uppskjuten skatt åsätts mellan parterna vid transaktionen. Redovisningsmässigt beräknas uppskjuten skatt på skillnaden mellan verkliga värden och skattemässiga värden. Nedskrivning av goodwill är hänförlig till försäljningar och nedskrivningar av fastigheternas verkliga värde Rörelseförvärv Nedskrivning hänförlig till sålda fastigheter 50 0 Nedskrivning hänförlig till värdeförändringar fastigheter 0 0 Utgående balans NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde-metoden och samtliga har värderats enligt värderingshierarki 3. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan olika värderingshierarkier. Klövern värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav normalt 20 till 30 procent värderas externt och resterande internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rulllande tolvmånadersperiod. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden. Förändringarna under perioden i de icke observerbara indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, genomförda eller planerade transaktioner samt information från de externa värderarna. Samtliga externa värderingar har huvudsakligen utförts enligt den internationella värderingsstandardens ( Red book ) instruktioner. Externvärderingarna har genomförts av Cushman & Wakefield och Savills. Beräkning av fastighetens verkliga värde > > Fastighetens kassaflöde diskonteras till nuvärde varje år med kalkylräntan/diskonteringsräntan. > > Fastighetens restvärde bedöms genom evighetskapitalisering varvid direktavkastningskravet används. Därefter diskonteras restvärdet till nuvärde med kalkylräntan. > > Värdet av eventuella byggrätter och obebyggd mark adderas till nuvärdet. > > Normal kalkylperiod är fem eller tio år. > > Inflationsutvecklingen har långsiktigt bedömts till 2 procent (Riksbankens inflationsmål).

102 98 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 10 Sammanfattning Värdetidpunkt 31 december 2017 Verkligt värde Kalkylperiod FORTS. Direktavkastning, för bedömning av restvärde Kalkyl-/diskonteringsränta Långsiktig vakans Inflationsutveckling mkr Normalt 5 eller 10 år Mellan 3,60 och 9,50 procent Mellan 5,50 och 11,40 procent Normalt mellan 5 och 10 procent 2 procent VÄRDERINGSMETODIK Klövern använder avkastningsvärdering enligt kassaflödesmodell både för de externa och interna värderingarna. Samma värderingsmetodik har använts för Klöverns samtliga fastigheter utom för byggrätter och tomtmark, för värderingsmetodik av dessa se avsnitt Byggrätter och tomtmark nedan. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. I investeringsbeloppet ingår under året aktiverade låneutgifter med 12 mkr (32). För att fastställa beloppet har en räntesats om 4,0 procent (4,0) använts. Känslighetsanalys En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investerare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa antaganden om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/ 5 10 procent. Ett förändrat fastighetsvärde med +/ 5 procent påverkar Klöverns fastighetsvärde med +/ mkr. Tabellen visar hur olika parametrar påverkar fastighetsvärdet. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika antaganden och i normalfallet samverkar de inte i samma riktning. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering Resultateffekt fastighetsvärderingar, Förändring +/ mkr Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet 3 253/3 855 Hyresintäkt 50 kr/kvm +/ Driftkostnader 25 kr/kvm / Vakansgrad 1,0 procentenhet /+594 VÄRDERINGSMODELL + Hyresinbetalningar Driftutbetalningar = Driftöverskott Avdrag för investeringar = Fastighetens kassaflöde Fastighetsinnehav och värdering verkligt värde per 31 december 2017 Verkligt värde, mkr Antal fastigheter Hyresvärde, mkr 1 Ek. uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar yta, tkvm Kalkylränta, % Direktavkastningskrav, % Direktavkastnings - krav, snitt % Stockholm ,50 10,65 3,60 8,75 5,4 Syd ,15 10,65 4,25 8,75 6,1 Öst ,30 11,15 5,40 9,25 6,5 Mellan ,65 11,40 4,75 9,50 6,7 Förvaltning ,50 11,40 3,60 9,50 5,9 Förädling ,30 11,00 5,40 9,00 5,8 Totalt ,9 1) I hyresvärdet ingår kontraktsvärde för uthyrda ytor och bedömda marknadsmässiga hyror för vakanta ytor. VÄRDERINGSUNDERLAG Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Hyresinbetalningar De aktuella hyreskontrakten, samt kända uthyrningar och avflyttningar, utgör grunden för en bedömning av fastighetens hyresinbetalningar. De externa värderarna har, i samarbete med Klöverns förvaltare, gjort en individuell bedömning av marknadshyran för dels de vakanta ytorna, dels de uthyrda ytorna vid kontraktstidens utgång. De externa värderarna bedömer också den långsiktiga vakansen i respektive fastighet. Kontraktsstruktur Den vanligast förekommande löptiden vid nytecknade kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid på 9 månader. Klöverns genomsnittliga kontraktstid uppgår till 3,6 år (3,7). Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av kontraktsvärde, % Yta, tkvm Totalt

103 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 99 NOT 10 FORTS. Driftutbetalningarna Driftutbetalningarna består av utbetalningar för fastighetens normala drift inklusive fastighetsskatt, reparation och underhåll, fastighetsadministration samt eventuella tomträttsavgälder. Bedömningen av driftutbetalningar är baserad på fastigheternas budgetar och utfall samt de externa värderarnas erfarenheter från jämförbara objekt. Fastighetens underhållsnivå bedöms utifrån aktuellt skick, pågående och budgeterade underhållsåtgärder samt de externa värderarnas bedömning av framtida underhållsbehov. Investeringsbehov Fastighetens investeringsbehov bedöms av de externa värderarna utifrån fastighetens skick. Klövern informerar de externa värderarna om pågående projekt. Vid stora vakanser i fastigheten ökar oftast behovet av investeringar. Direktavkastningskrav och kalkylränta Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastigheternas läge, typ av fastighet, yteffektivitet, standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna, tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktsvillkor. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet. Restvärde Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstående ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet genom evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftöverskottet och det bedömda marknadsmässiga direktavkastningskravet för respektive fastighet. Direktavkastningskravet består av den riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfarenheter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden på respektive marknad. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. Kalkylperioderna Kalkylperioderna är i huvudsak fem år. Undantag är fastigheter med betydande kontrakt som har en längre kvarvarande kontraktstid än fem år. Där har en kalkylperiod om 10 år eller den kvarvarande kontraktstiden, plus minst ett år, valts. Byggrätter och tomtmark På de fastigheter där det finns outnyttjade byggrätter och tomtmark värderas dessa utifrån ortsprismetoden alternativt som ett nuvärde av det uppskattade marknadsvärdet vid exploateringen av byggrätterna och tomtmarken. Besiktning av fastigheterna Samtliga fastigheter är besiktigade av externa värderare inom en treårsperiod. Där det har förekommit större ombyggnader, inflyttningar eller andra omständigheter som väsentligt kan påverka värdet görs nya besiktningar. INTERNA FASTIGHETSVÄRDERINGAR Vid de interna värderingarna bestäms direktavkastningskraven efter genomgång med de externa värderarna. Utvecklingen för de interna värderingarnas direktavkastningskrav följer därigenom de externa värderingarna. De interna värderingarna utförs i samma värderingsmodeller som de externa värderingarna. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick den 31 december 2017 till mkr (39 234). För helåret 2017 uppgick fastigheternas värdeförändringar till mkr (1 709). I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om -1 mkr (0) och orealiserade värdeförändringar om mkr (1 709). Klöverns fastighetsbestånd har per den 31 december 2017 värderats till ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 5,9 procent (6,2). Koncernen Fastigheter Ingående verkligt värde Förvärv Investeringar Försäljningar 617 Orealiserde värdeförändringar Utgående verkligt värde Förvärv Investeringar Försäljningar Värdeförändringar Utgående verkligt värde Taxeringsvärden Koncernen Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Summa taxeringsvärde SKATTEMÄSSIGT RESTVÄRDE Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick den 31 december 2017 till mkr (20 324). NOT 11 MASKINER OCH INVENTARIER Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Förvärv av dotterföretag 1 Avyttringar och utrangeringar Summa Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Förvärv av dotterföretag 1 Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Summa Redovisat värde vid periodens slut

104 100 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 12 FINANSIELLA TILLGÅNGAR TILL VERKLIGT VÄRDE VIA RESULTATRÄKNINGEN Koncernen Övriga värdepapper Övriga poster 1 Summa Avseende övriga värdepapper har 61 mkr (76) värderats enligt Nivå 1. De resterande 52 mkr (22) samt övriga poster enligt Nivå 3, dvs icke observerbara indata där det verkliga värdet approximativt beräknas uppgå till det redovisade värdet. NOT 13 KUNDFORDRINGAR Klövern utvärderar kundfordringarna varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. För osäkra kundfordringar görs reserveringar och vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs alltid en kreditbedömning av hyresgästen. Kundfordringar i koncernen redovisas efter hänsyn tagen till under året befarade kundförluster som uppgick till 4,1 mkr (4,1), inkl. avdrag för återbetalda kundförluster på 2,5 mkr (0,4), vilket motsvarar 0,14 procent (0,14) av omsättningen. Konstaterade förluster uppgick till 7,7 mkr (1,1) och består i huvudsak av avslutade konkurser. Moderbolaget har inga kundförluster. Åldersfördelade kundfordringar Dagar Osäkra fordringar 8 11 Totalt NOT 15 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Periodiserade fastighetskostnader Periodiserade hyresrabatter Förutbetalda tomträttsavgälder 9 10 Förutbetalda finansiella kostnader Upplupna intäkter Fordran hyresgäster Förutbetalda försäkringar 1 9 Övriga förutbetalda kostnader 7 3 Summa Moderbolaget Förutbetalda finansiella kostnader Förutbetalda försäkringar 1 8 Pågående fastighetsförvärv 3 1 Upplupna intäkter 6 0 Övriga förutbetalda kostnader 7 4 Summa NOT 16 LIKVIDA MEDEL Koncernen Kassa och bank Summa Moderbolaget Kassa och bank Summa Osäkra fordringar Osäkra fordringar vid årets början 12 9 Reservering för befarade kundförluster 7 4 Betalning befarade kundförluster 3 0 Konstaterade kundförluster 8 1 Osäkra fordringar vid årets slut 8 12 NOT 14 ÖVRIGA FORDRINGAR Koncernen Avräkning skatter och avgifter Fordran på tidigare fastighetsägare 1 1 Spärrkonto Övriga kortfristiga fordringar Summa Moderbolaget Avräkning skatter och avgifter 8 5 Övriga kortfristiga fordringar 1 1 Summa 9 6

105 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 101 NOT 17 EGET KAPITAL Målsättningen är att avkastningen på eget kapital långsiktigt ska uppgå till minst 10 procent, vilket är det mål som har beslutats i affärsplanen för Avkastningen på eget kapital uppgick till 18,9 procent (18,6) under Under de senaste tio åren har den genomsnittliga avkastningen på eget kapital uppgått till 10,8 procent. Klöverns ambition är att upprätthålla en över tiden avvägd tillgångsoch kapitalstruktur anpassad till bolagets fastighetsverksamhet. Målsättningen är att justerad soliditet långsiktigt ska uppgå till 40 procent. Utfallet per 31 december 2017 blev 38,5 procent (36,7). Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot de olika riskprofiler förvaltningsfastigheter har i balansräkningen. Aktiekapitalet består av tre aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier, alla med ett kvotvärde om 2 kr per aktie. Stamaktier av serie B och preferensaktier ger en tiondels röst per aktie till skillnad mot stamaktier av serie A som ger en röst per aktie. Utdelning Styrelsen i Klövern föreslår årsstämman att utdelning för räkenskapsåret 2017 ska uppgå till 0,44 kr per stamaktie (0,40) samt 20,00 kr (20,00) per preferensaktie, totalt 715 mkr (695). Aktiekapitalets utveckling Antal stamaktier A Antal stamaktier B Antal stamaktier A+B Antal preferensaktier Ackumulerat aktiekapital, kr Nyemission Fondemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nedsättning /27 Nyemission Fondemission Omvänd split Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling Omvandling

106 102 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 18 RESULTAT PER AKTIE Beräkningen av resultatet per stam- och preferensaktie för 2017 har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till mkr (2 259). Resultat per preferensaktie har beräknats utifrån årets utdelning till preferensaktier 329 mkr fördelat på 16,4 miljoner utestående preferensaktier. Resterande del av årets resultat, mkr, har fördelats på 902,8 miljoner genomsnittligt antal utestående stamaktier. Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat per stamaktie, kr 2,53 2,11 Resultat per preferensaktie, kr 20,00 20,00 NOT 19 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Summa Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Utnyttjade checkkrediter 21 Summa Outnyttjade checkkrediter Moderbolaget Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Summa Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Utnyttjade checkkrediter Summa Outnyttjade checkkrediter I kortfristiga räntebärande skulder ingår återkommande förfall av faciliteter hos kreditinstitut med vilka Klövern har en långsiktig relation. Av mkr kortfristiga räntebärande skulder har mkr redan refinansierats under inledningen av I kortfristiga ränte bärande skulder ingår dessutom mkr certifikat som har långfristiga backupfaciliteter. NOT 20 FINANSIELLA RISKER OCH FINANSPOLICY Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar i till exempel räntenivåer. Klövern utsätts framför allt för likviditetsrisk, finansieringsrisk, ränterisk och kreditrisk. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finanspolicyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och finansiella risker hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat till följd av marknadsfluktuationer. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas i styrelsen. Ytterligare information finns i avsnittet om Finansiering på sidorna 42 45, Obligationer samt i Risk och känslighet på sidorna Likviditets- och finansieringsrisk Med likviditetsrisk avses risken för att det inte finns tillräcklig likviditet för att möta kommande betalningsåtaganden. I samband med kvartalsrapportering upprättas interna likviditetsprognoser för kommande tolv månader, där samtliga kassaflödespåverkande poster analyseras i aggregerad form. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital. Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas eller endast erhållas till kraftigt ökade kostnader. För att hantera den risken finns i finanspolicyn regler beträffande spridningen av kapitalbindning för kreditstocken samt storleken på outnyttjade låneramar och placeringar. Enligt finanspolicyn ska den genomsnittliga återstående löptiden, kapitalbindningen, på lånestocken vara minst 2,0 år och högst 40 procent av lånestocken bör förfalla inom ett och samma år. Dessutom bör placeringar och bekräftade kreditfaciliteter hållas på en genomsnittlig nivå som minst motsvarar förfall i kapitalbindningen under ett kvartal. Per 31 december 2017 uppgick den genomsnittliga återstående löptiden på lånestocken till 3,0 år (3,0). Vid samma tidpunkt fanns likvida medel om totalt 39 mkr (129) och bekräftade, men ej utnyttjade, kreditfaciliteter om mkr (2 638), där outnyttjad checkkredit utgör 529 mkr (400). Dessutom fanns outnyttjade låneramar om 580 mkr (563) som kan utnyttjas för nya förvärv eller investeringar efter säkerställande av fastighetsinteckningar inom procent av fastigheternas marknadsvärde. Kapitalförfallostruktur Förfalloår Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr Totalt Ränterisk Ränterisk kan dels bestå av förändring i verkligt värde till följd av förändringar i räntor prisrisk, dels förändringar i kassaflöde kassaflödesrisk. Räntebindningstiden är en viktig faktor som påverkar ränterisken. Långa räntebindningar innebär högre prisrisk och korta räntebindningstider innebär högre kassaflödesrisk. Av de totala räntebärande skulderna på mkr (23 869) hade 65 procent (61) rörlig ränta och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årets slut till 2,8 år (2,6). Ränteförfallostruktur Förfalloår Ränteförfall, mkr Andel, % Rörligt Totalt

107 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 103 NOT 20 FORTS. Kassaflödesrisken ska, enligt finanspolicyn, begränsas som följer: Minst 50 procent av den totala lånevolymen bör vara bunden alternativt vara räntesäkrad med derivatinstrument. Swappade volymer klassificeras som motsvarande bundna lån. Genomsnittlig räntebindning ska enligt finanspolicyn vara minst 2,0 år, vid årsskiftet var den 2,8 år (2,6). Strikenivån för räntetaken får vid upptagandet max motsvara femårig statsobligationsränta +3,0 procentenheter. Klövern hade vid årsskiftet räntetak till en volym om mkr (5 000) och mkr (9 340) räntebundna lån (huvudsakligen genom swappar), totalt mkr, motsvarande 74 procent, jämfört med de mkr, 50 procent, som var ett minimikrav enligt policyn. Under 2017 uppgick värdeförändringen för räntetaken till 12 mkr ( 6). Det verkliga värdet uppgick till 9 mkr (11) vid årsskiftet. Vid årets slut hade Klövern 18 ränteswapavtal som löper till Det verkliga värdet för swapparna uppgick till 376 mkr ( 493) och värdeförändringarna uppgick till 117 mkr ( 108) under året, varav 0 mkr ( 5) var realiserat. Värdeförändringen avseende optioner till ledande befattningshavare och nyckelpersoner uppgick till 5 mkr ( ). Total värdeförändring derivat var 100 mkr ( 114). Såväl räntetak som swappar ökar Klöverns prisrisk. Räntetaken har värderats av Nordea och Swedbank utifrån rådande räntekurva och volatilitet för respektive löptid. Ränteswapparna har värderats av Danske Bank, Nordea och Swedbank genom att förväntade framtida kassaflöden diskonterats till nuvärde. I moderbolaget redovisas räntetaken till anskaffningsvärde. Derivat Motpart Belopp, mkr Återstående löptid, år Ränte - nivå, % Marknadsvärde, mkr Nominella ränteswappar Danske Bank 315 0,5 0,2 1 Swedbank 100 1,0 1,8 2 Nordea ,4 0,1 3 Danske Bank 315 1,5 0,4 3 Swedbank 100 2,0 1,9 4 Nordea 500 2,4 0,1 2 Danske Bank 500 2,4 0,1 2 Danske Bank 315 2,5 0,7 6 Swedbank 400 3,0 2,4 28 Swedbank ,0 0,2 4 Swedbank 900 3,4 0,3 5 Swedbank 300 3,7 2,5 26 Swedbank 200 4,0 2,5 18 Swedbank 320 4,1 3,3 40 Swedbank 960 4,1 3,3 120 Swedbank 500 5,0 2,2 42 Swedbank 100 5,3 2,2 9 Swedbank 500 6,0 2,7 61 Totalt swappar ,1 1,2 376 Räntetak Nordea ,0 2,5 0 Swedbank ,4 3,0 0 Swedbank ,0 3,0 1 Nordea ,0 3,0 4 Swedbank ,0 3,0 4 Totalt räntetak ,1 2,9 9 Kreditrisker Med kreditrisk menas risken att en motpart eller emittent inte kan fullgöra sina åtaganden gentemot Klövern. Klövern är exponerad för kreditrisk i den mån överskottslikviditet ska placeras och genom sitt innehav av derivatinstrument i form av räntetak och ränteswappar. I syfte att begränsa kreditrisken vid placeringar innehåller finanspolicyn ett särskilt motpartsreglemente där maximal kreditexponering för olika motparter anges som följer: Motpart Svenska staten och statliga verk med 100 procents statlig garanti Svenska banker med helägda dotterföretag Övriga svenska hypoteksinstitut Utländska banker med rating lägst Standard & Poor A eller Moody s A3 Maximalt belopp Obegränsat 500 mkr per koncern 100 mkr per bolag 100 mkr per koncern När det gäller derivatinstrument finns det inga volymbegränsningar, men derivat får endast förvärvas i syfte att anpassa ränterisken. Tillåtna derivatinstrument är: ränteswap, räntetak respektive golv, FRA samt ränte- och valutatermin. I den mån optioner används ska de vara av riskminimerande karaktär. Löptiden för tak och swappar får vara max tio år. Det finns också ett visst mått av kreditrisk i den löpande uthyrningsverksamheten, dvs. risk för att en hyresgäst inte kan betala sin hyra. Denna är dock begränsad i och med användandet av förskottshyror. Covenants och risktagande Klöverns finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kreditavtalen med banker och kreditinstitut finns det ofta fastlagda gränsvärden, så kallade covenants, för just de tre nyckeltalen. Klöverns egna mål stämmer väl med bankernas krav. Klöverns mål är att justerad soliditet långsiktigt ska uppgå till 40 procent. Bankerna har i regel en soliditet på 25 procent som nedre gräns. Klöverns mål är att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0, medan bankernas krav vanligen är 1,25 1,50. För belåningsgraden har Klövern inget eget mål, men bankerna har i regel procent som gräns för respektive fastighetsportfölj. För 2017 uppfyller Klövern samtliga krav med god marginal. Soliditeten uppgick till 32,8 procent, den justerade soliditeten var 38,5 procent och räntetäckningsgraden var 2,9. Belåningsgraden uppgick till 58 procent och belåningsgrad fastigheter var 42 procent. Känslighetsanalys I samband med varje kvartalsbokslut upprättas en räntekänslighetsanalys, där effekterna på upplåningsränta och räntetäckningsgrad till följd av förändringar i korta marknadsräntor uppmäts. En förändring av korta marknadsräntor med +1 procentenhet vid årsskiftet hade inneburit att Klöverns genomsnittliga upplåningsränta hade ändrats med +0,7 procentenheter, vilket skulle ha motsvarat en ändring i räntekostnaderna med +168 mkr. Räntetäckningsgraden, exklusive värdeförändringar, skulle ha ändrats från dagens 2,9 till 2,3. Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens intjänandeförmåga och balansräkning per sista december Känslighetsanalysen visar effekten på koncernens årsresultat efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år, vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv. Förändring +/ Årlig resultateffekt, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/ 35 Hyresintäkter 1 procent +/ 30 Fastighetskostnader 1 procent /+ 10 Klöverns genomsnittliga ränta 1 procentenhet /+ 255

108 104 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 20 FORTS. mkr Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändringar Finansnetto Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändringar Finansnetto Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt verkligt värde via resultaträkningen Värdepapper Derivat Summa Låne- och kundfordringar Kundfordringar Upplupna intäkter och övriga fordringar Likvida medel Summa Summa finansiella intäkter Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Upplupna kostnader och övriga skulder Summa finansiella kostnader Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder mkr Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Låne- och kundfordringar Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade Låne- och till upplupet kundfordringar anskaffningsvärde Andra långfristiga värdepappersinnehav Långfristig fordran Kundfordringar Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader Övriga fordringar Likvida medel Summa Långfristiga skulder Derivat Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa Det finns inte någon väsentligt skillnad mellan bokfört värde och verkligt värde avseende lån som löper med rörlig ränta. I övrigt avviker inte redovisade värden i balansräkningen från verkligt värde. Marknadsvärde på derivat beräknas av företagets banker med ledning av rådande räntevillkor och marknadsräntan. Beräkningen har skett i den s k nivå 2, dvs med hänsyn till observerade marknadsvärden. Inga omklassificeringar har skett under perioden. Klövern använder räntesäkringsinstrument som skydd mot fluktuationer i den ränta som belöper på bolagets lån. Det bokförda resultatet påverkas av intäkts- och kostnadsposter som motiveras av de olika räntesäkringsinstrumenten. Den totala räntan, som beräknats enligt god redovisningssed, ingår i det deklarerade resultatet.

109 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 105 NOT 20 FORTS. Förändring skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (koncernen) Långfristiga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder till kreditinstitut Förändring i 2017 Kassaflöde verkligt värde Derivat Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Förändring skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (moderbolaget) Långfristiga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder till kreditinstitut Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten NOT 21 ÖVRIGA SKULDER 2017 Kassaflöde Övriga kortfristiga skulder Koncernen Personalens källskatt och sociala avgifter 7 7 Utdelning aktier Skuld till tidigare fastighetsägare 2 35 Skuld till köpare 7 29 Övriga poster 2 Summa Moderbolaget Personalens källskatt och sociala avgifter 7 7 Utdelning aktier Moms Summa NOT 22 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Förutbetalda hyror för första kvartalet 2018/ Upplupna kostnader fastigheter Upplupna räntekostnader Upplupna personalkostnader Övriga poster 8 16 Summa Moderbolaget Upplupna räntekostnader Upplupna personalkostnader Upplupna kostnader vinstandelsstiftelse Övriga poster 5 6 Summa NOT 23 OPERATIONELL LEASING Koncernens leasingavtal där företaget är leastagare avser i huvudsak tomträtter, bilar och IT-utrustning. Leasingavgifter uppgick till 49,7 mkr (47,1). Framtida leasingavgifter fördelar sig enligt följande: Förfaller inom ett år Förfaller mellan ett och fem år Förfaller senare än fem år Koncernen hyr ut förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. Framtida hyresintäkter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande: Förfaller inom ett år Förfaller mellan ett och fem år Förfaller senare än fem år NOT 24 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter Eventualförpliktelser Borgensförbindelser till förmån för dotterföretag Övriga eventualförpliktelser Summa eventualförpliktelser ) Avser ställda säkerheter för krediter i Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, Nykredit, Realkredit, SBAB, SEB, Swedbank och Sörmlands Sparbank, samt för säkerställd obligation. Klövern har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultatpåverkan.

110 106 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 25 NÄRSTÅENDE År Sålda tjänster Köpta tjänster Fordran Skuld Koncernen Andra närstående Andra närstående Moderbolaget Dotterföretag Dotterföretag Andra närstående Andra närstående Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag, se not 26. Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor. Rutger Arnhult, som är Klöverns VD, och ledamot i styrelsen, är ägare av M2-Gruppen och innehar ägande av Wästbygg AB via bolag i M2-koncernen. Klövern har under året tecknat avtal med Wästbygg på cirka 157 mkr avseende byggprojekt. Under året fakturerade Wästbygg Klövern totalt 100 mkr (exkl moms), vilket även inkluderar ett antal mindre projekt. Hyresavtal om uthyrning till Wästbygg AB har ett årligt kontraktsvärde om 2 mkr (2). Klövern AB har tecknat ett hyresavtal om förhyrning av M2-Gruppen med ett årligt kontraktsvärde om 1 mkr (1). Pia Gideon har varit styrelseledamot i Svevia AB, är styrelseledamot i Metria AB och Apoteket AB samt är styrelseordförande i Klövern. Hyresavtal om uthyrning till Apoteket AB har ett årligt kontraktsvärde uppgående till 5 mkr (8) och till Metria om 0,2 mkr (0,2). Ett nytt hyresavtal om uthyrning till Svevia AB har ett årligt kontraktsvärde om 0,1 mkr (0,2). Tjänster har under året köpts för 2 mkr (4) av Svevia AB i huvudsak avseende snöröjning. Ann-Cathrin Bengtson och Fredrik Svensson är styrelseledamöter i Klövern. Eva Landén är VD i Corem Property Group och ledamot i Klöverns styrelse. Under 2017 genomförde Klövern en bytesaffär med Corem som innebar förvärv av tre fastigheter i Norrköping och tomträtten till en fastighet i Stockholm samt försäljning av tre fastigheter och tomträtten till en fastighet i Stockholmsområdet. Det underliggande fastighetsvärdet för de förvärvade fastigheterna uppgick till 152 mkr och det underliggande fastighetsvärdet för de avyttrade fastigheterna uppgick till 238 mkr. Ersättningar till VD, ledande befattningshavare och styrelse framgår av not 3. NOT 26 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG tkr Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Anskaffningar Försäljningar Redovisat värde vid periodens slut Ackumulerade uppskrivningar Vid årets början Årets uppskrivningar Redovisat värde vid periodens slut Summa Specifikation av moderbolagets direktägda dotterföretag framgår nedan. Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterföretags årsredovisningar. Dotterföretag / Org.nr / Säte Antal andelar Andel i % 1 Bokfört värde, tkr Klövern Strand AB, , Nyköping Klövern Ström AB, , Nyköping Klövern Komp Ström AB, , Nyköping Klövern Adam AB, , Nyköping Klövern Komp Adam AB, Nyköping Klövern Barkenlund AB, , Nyköping Klövern Bobby AB, , Nyköping Klövern Komp Bobby AB, , Nyköping Klövern Dante AB, , Nyköping Klövern Efraim AB, , Nyköping Klövern Frippe AB, , Nyköping Klövern Ett AB, , Nyköping Klövern Komp Ett AB, , Nyköping Klövern Karl AB, , Nyköping Klövern Love Holding AB, , Nyköping Klövern Gerhard AB, , Nyköping Klövern Helmut AB, , Nyköping Klövern Ingmar AB, , Nyköping Dagon AB, , Nyköping Klövern Linus AB, ; Nyköping Klövern Verner AB, , Nyköping Klövern Nord AB, , Nyköping Klövern Mari AB, , Nyköping Klövern Valdemar AB, , Nyköping Klövern Gabriella AB, , Nyköping Klövern Jonathan AB, , Nyköping Klövern Lovisa AB, , Nyköping Klövern Alfred AB, , Nyköping Övriga dotterbolag, vilande 200 Summa ) Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna för totalt antal aktier.

111 FINANSIELLA RAPPORTER Noter 107 NOT 27 KASSAFLÖDESANALYS Moderbolaget Investering i finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 0 0 Derivat 3 11 Fordringar hos koncernföretag Summa NOT 28 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN I januari 2018 meddelade Klövern att säkerställda obligationer om maximalt totalt 700 mkr med förfall i april 2018 kommer att förtidsinlösas. I februari emitterades ett icke-säkerställt obligationslån om totalt mkr med slutligt förfall i februari I januari 2018 tecknade Klövern stamaktier i en riktad nyemission i Tobin Properties till ett pris om 20 kronor per aktie, totalt 150 mkr. Klöverns ägande i Tobin Properties efter den riktade emissionen uppgick till cirka 40 procent av antalet aktier och cirka 42 procent av antalet röster i bolaget. Efter en därefter genomförd företrädesemission i Tobin Properties, där Klöverns garantiåtagande inte behövde utnyttjas, uppgick ägandet till cirka 35 procent av antalet aktier och cirka 36 procent av antalet röster. Den 9 februari 2018 offentliggjorde Klövern ett kontant budpliktsbud till aktieägarna i Tobin Properties. Den 16 februari 2018 tillkännagavs att Klövern har förvärvat en kontorsfastighet i centrala Köpenhamn för ett underliggande fastighetsvärde uppgående till miljoner DKK. Fastigheten, som har en uthyrningsbar yta om cirka kvm och cirka kvm garage, tillträddes 1 mars Under februari 2018 har stamaktier av serie A omvandlats till stamaktier av serie B. Därefter uppgår det totala antalet registrerade aktier till , varav stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier. NOT 29 VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att styrelsen och företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma redovisade värden på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/ 5 10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 10. Uppskjuten skatt Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. Klassificering av förvärv Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv. För vidare information, se not 1 Klassificering av förvärv. Presentation av resultaträkning I koncernen tillämpas den uppställningsform som är praxis för ett större antal företag inom fastighetsbranschen. Detta innebär att resultaträkningen utvisar resultat för driftöverskott, förvaltningsresultat och resultat före skatt. I förvaltningsresultatet ingår finansnetto. Värdeförändringar redovisas efter finansnettot. Redovisning av preferensaktier Bolagets bedömning är att ingen avtalsmässig förpliktelse att betala utdelning föreligger mellan Klövern och innehavarna av preferensaktier vid tidpunkten för utgivandet av preferensaktierna. Klövern kan inte med säkerhet dra slutsatsen att det i framtiden kommer att betalas utdelning till innehavarna av preferensaktier. En betalning av utdelning är ytterst beroende av ett beslut av bolagsstämman. Mot bakgrund av detta har preferensaktierna klassificerats som eget kapital. NOT 30 UPPGIFTER OM MODERBOLAGET Klövern AB (publ), org.nr , är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Bredgränd 4, Stockholm och adressen till servicekontoret är Box 1024, Nyköping. Koncernredovisningen för år 2017 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen. NOT 31 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION kr Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,44 kr per stamaktie, totalt ,00 kr per preferensaktie, totalt I ny räkning balanseras Summa

112 108 FINANSIELLA RAPPORTER Vinstdisposition VINSTDISPOSITION VINSTUTDELNING UTDELNING Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet visar hur fastighetsverksamheten går inklusive finansieringskostnader och central administration. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas bolagets investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur. Inför årsstämman 2018 föreslår styrelsen en utdelning om 0,44 kr per stamaktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 0,11 kr och en utdelning om 20,00 kr per preferensaktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kr. Nuvarande förslag innebär att utdelningen under 2018 uppgår till 57 procent av förvaltningsresultatet för Under de senaste tio åren skulle det motsvara en genomsnittlig utdelning uppgående till 63 procent av förvaltningsresultatet. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande: Balanserat resultat Årets resultat Summa Att delas ut till stamaktieägarna Att delas ut till preferensaktieägarna I ny räkning balanseras Summa Per den sista december 2017 uppgick antalet registrerade stamaktier i Klövern till , varav utestående aktier uppgick till och återköpta aktier till Totalt antal registrerade preferensaktier uppgick till STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRESLAGEN VINSTUTDELNING Styrelsens förslag I förslag till vinstdisposition för räkenskapsåret 2017 föreslår styrelsen aktieägarna, på årsstämman den 26 april 2018, att lämna utdelning med 0,44 kr per stamaktie, fördelat lika över fyra kvartal, och 20,00 kr per preferensaktie, fördelat lika över fyra kvartal. Därutöver föreslår styrelsen att aktieägarna på årsstämman beslutar fastställa avstämningsdagar för utdelning på stam- och preferensaktierna till 29 juni 2018, 28 september 2018, 28 december 2018 och 29 mars Om stämman beslutar enligt förslaget beräknas tillhörande utdelningsdagar bli 4 juli 2018, 3 oktober 2018 samt 4 januari 2019 och 3 april Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kronor): Balanserat resultat Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,44 kr per stamaktie, totalt ,00 kr per preferensaktie, totalt I ny räkning balanseras Summa Beräkningen ovan är baserad på totalt antal utestående stamaktier, , och totalt antal registrerade preferensaktier, Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att samtliga nya aktier totalt stamaktier och preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande vid årsstämman, ska ge rätt till utdelning från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, innebärande en första utdelning om 0,11 kr per stamaktie och 5,00 kr per preferensaktie med närmast följande avstämningsdag enligt ovan. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande stamaktier om maximalt kr och preferensaktier om maximalt kr att delas ut. Utdelningen till återköpta aktier uppgår till kr. Av det disponibla beloppet kommer minst kr att återstå efter utdelningarna om maximalt kr.

113 FINANSIELLA RAPPORTER Vinstutdelning 109 Klöverns ekonomiska ställning Klöverns finansiella mål för 2017 var: > > att avkastningen på eget kapital långsiktigt ska uppgå till minst 10 procent. > > att utdelningen till aktieägarna långsiktigt ska uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. > > att utdelningen till preferensaktieägarna långsiktigt inte ska överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet > > att den justerade soliditeten långsiktigt ska uppgå till 40 procent. > > att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. > > att kapitalbindningen ska vara minst 2,0 år. > > att räntebindningen ska vara minst 2,0 år. För år 2017 uppnåddes alla de finansiella målen utom målet för justerad soliditet, vilket emellertid är långsiktigt. I årsredovisningen framgår att Klöverns soliditet uppgår till 32,8 procent i koncernen och 27,5 procent i moderbolaget. Efter den föreslagna utdelningen blir soliditeten 31,2 procent i koncernen och 25,4 procent i moderbolaget. Föreslagen utdelning utgör 4,9 procent av eget kapital i koncernen och 10,2 procent av eget kapital i moderbolaget. Styrelsens motivering Med hänvisning till vad som angetts anser styrelsen att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap 3, andra och tredje styckena aktiebolagslagen. Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större omfattning än vad som normalt förekommer i branschen. Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer att påverka Klöverns förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar. Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltnings berättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm 23 mars 2018 Styrelsen i Klövern (publ), org.nr Pia Gideon Ordförande Rutger Arnhult Verkställande direktör Ann-Cathrin Bengtson Eva Landén Fredrik Svensson Ledamot Ledamot Ledamot Vår revisionsberättelse har avgivits 23 mars 2018 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor

114 110 FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse REVISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Klövern AB (publ), org nr RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Klövern AB (publ) för år 2017 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 11 58, samt i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick den 31 december 2017 till Mkr och värdeförändringarna till Mkr. Koncernens förvaltningsfastigheter utgör 97 % av de totala tillgångarna per 31 december Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 10 samt not 29 Viktiga uppskattningar och bedömningar. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Hur detta område beaktades i revisionen I vår revision har vi utvärderat och granskat ledningens process för fastighetsvärdering. Vi har för ett urval av fastigheter granskat indata till de externa värderingarna från bolagets system. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med Klöverns värderingsansvarig. Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen, samt de fastigheter där det varit störst variationer i värde jämfört med tidigare kvartal och föregående år. Vi har också gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och erfarenhet. Med stöd av våra värderingsspecialister har vi för ett urval av fastigheter också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1 10, samt Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

115 FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse 111 Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tilllämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: > > identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. > > skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. > > utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. > > drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. > > utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. > > inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Klövern AB (publ) för år 2017 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

116 112 FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: > > företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget. > > på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämför den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 andra stycket punkterna 2 6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB, Box 7850, Stockholm, utsågs till Klövern ABs revisor av bolagsstämman den 26 april 2017 och har varit bolagets revisor sedan år Stockholm den 23 mars 2018 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor

117 FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI REGION STOCKHOLM 114 MARKNADER REGION SYD 119 FASTIGHETSRÖRELSEN REGION ÖST 125 REGION MELLAN 132 HISTORISK ÖVERSIKT OCH NYCKELTAL 138 FINANS BOLAGSSTYRNING DEFINITIONER 140 HÅLLBARHET HISTORIK 141 FINANSIELLA RAPPORTER Fastigheten Livia 16, Västerås, renoverades interiört under FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

118 114 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm REGION STOCKHOLM Stockholm Norra STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm STOCKHOLM Rankingen avser Stockholms län. 1. Vasakronan 2. Fabege 3. Akademiska Hus 4. Sagax 5. FastPartner 6. Castellum 7. Klövern Kommersiella Industri Special STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm KISTA 1. Klövern 2. Vasakronan 3. Kungsleden 4. Atrium Ljungberg 5. Kista Galleria Kommersiella Industri Special Byggstatistik har bidragit med diagram till största fastighetsägare i respektive affärsenhet, diagrammen är baserade på fastighetstaxering.

119 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm 115 STOCKHOLM NORRA Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Timmerhuggaren Vendev. 90, Danderyd 1969/1969 Kontor , ,8 2 2 Ekplantan 1 Djupdalsv. 17, 19, Sollentuna 1988/1988 Kontor ,6 0 6,7 3 Malten 1 Vetenskapsv. 10, 12, 14, Sollentuna 2005/2005 Kontor , ,0 4 Aprikosen 2 Hemvärnsg. 5, 7, 9, Solna 1975/1992 Kontor , ,0 5 7 Hilton 3 Gustav III:s Boulevard 40 46, 2003/2003 Kontor , ,3 Solna 8 Startboxen 3 Vallg. 5 9 Solna 1985/1985 Kontor , ,0 9 Domnarvet 11 Domnarvsg. 35, Stockholm T 1978/1978 Kontor , ,5 10 Johannelund 7 Krossg. 10, 12, 14, 16, 18, T 1969/1969 Kontor , ,9 Sorterarg. 23, Stockholm 11 Mandelblomman Kronofogdev. 54, Stockholm 1983/1983 Lager/logistik , , Singeln 13 Krossg , Stockholm T 1966/1966 Lager/logistik , ,5 13 Stenen 1 Krossg. 15, 17, Sorterarg. 31, 33, T 1970/1970 Kontor , ,6 35, Stockholm 14 Stenmjölet 1 Siktg. 1, 3, Stockholm T 1960/1960 Övrigt* , ,1 15 Stenmjölet 2 Siktg. 3A 3B, Stockholm T 1960/1960 Lager/logistik , ,8 16 Orgelpipan 4 Klarabergsg. 33, 35, Stockholm T 1957/1957 Kontor , ,0 17 Alptanäs 2 Torshamnsg. 7, 7A, 9, T 1981/1981 Kontor , ,3 Haukadalsg. 1, Kista 18 Alptanäs 3 Torshamnsg. 1, 3, 5, Kista T Tomt Övrigt* 1, ,2 19 Borg 1 Torshamnsg. 16, Kista T 1977/1977 Kontor , ,2 20 Borg 2 Strömög. 3, Kista T 1981/1981 Lager/logistik , ,4 21 Borg 3 Strömög. 5, Kista T 1978/1978 Lager/logistik , ,9 22 Borg 4 Vågög. 6, Kista T 1979/1979 Kontor , ,0 23 Borg 6 Strömög. 7, Vågög. 8, Kista T 1980/1980 Lager/logistik , ,6 24 Borgarfjord 4 Kistagången 12, Torshamnsg. T 1983/1983 Kontor , , , Kista 25 Geysir 1 Österög. 4, Kista T 1979/1979 Lager/logistik , ,8 26 Geysir 2 Österög. 2, Kista T 1980/1980 Lager/logistik , ,6 27 Gullfoss 3 Österög. 1, 3, Kista T 1979/1983 Kontor , ,4 28 Gullfoss 5 Viderög. 6, Kista T 1979/1983 Kontor , ,4 29 Helgafjäll 1 Torshamnsg. 22, 24 A D, 26 T 1979/1979 Kontor , ,0 A B, Kista Helgafjäll 2 Torshamnsg. 28 A B, 30 A E, 32 T 1981/1981 Kontor , ,0 A D, 34 A B, Kista 32 Helgafjäll 3 Torshamnsg. 36, 38, 40, Kista T 1980/1990 Lager/logistik , , Helgafjäll 4 Torshamnsg. 42, 44, 46, Kista T 1998/1998 Kontor , ,0 35 Helgafjäll 5 Kistagången 2, 4, Torshamnsg. T 1978/1988 Kontor , ,0 20, Kista 36 Helgafjäll 7 Torshamnsg. 48, 50, 52, 54, Kista 2001/2002 Kontor , ,0 37 Isafjord 1 Skaftåg. 2A B, Kista Tomt Övrigt* 2, Isafjord 4 Torshamnsg. 21, 23, Torshamnsgränd 1976/2008 Kontor , ,0 2, 4, 6, Grönlandsg. 10, Kista 39 Isafjord 5 Grönlandsg. 8, Kista Tomt Övrigt* 40 Isafjord 6 Grönlandsg. 6, Torshamnsgränd 1976/2008 Övrigt* , , Kista 41 Isafjord 7 Hans Werthéns Gata 19, Tomt Övrigt* 0,9 100 Kista 42 Isafjord 8 Torshamnsg. 17, Hans Werthéns 2016/2016 Kontor , ,0 Gata 19, Torshamnsgränd 3, Skaftåg. 14, 16, Kista 43 Knarrarnäs 3 Färög. 5,7 Kista T 1985/1985 Kontor , ,7 44 Knarrarnäs 4 Färög. 3, Isafjordsg. 19, 21, Kista T 1985/1985 Kontor ,4 9 52,0 45 Knarrarnäs 9 Knarrarnäsg. 15, Kista T 1984/1986 Kontor , ,2 46 Lidarände 1 Torshamnsg. 18, Kista 1979/2008 Övrigt* , ,0 47 Röros 1 Norgeg. 1, Kista T 1985/1985 Kontor , ,4 48 Skaftå 1 Torshamnsg. 19, Kista Tomt Övrigt* 2, ,0 49 Kannringen 1 Enhagsslingan 2, 4, Täby 1988/1988 Kontor , ,8

120 116 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm STOCKHOLM NORRA FORTS. Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 50 Kannringen 2 Enhagsslingan 6, 8, Täby 1991/1991 Kontor , ,1 51 Kardborren 13 Kanalv. 15, 17, Täby 1981/1981 Kontor , ,8 52 Linjalen 60 Måttbandsv. 12, Täby 1991/1991 Kontor , ,6 53 Linjalen 61 Tillverkarv. 9, Täby 1990/1990 Lager/logistik , ,7 54 Linjalen 65 Måttbandsv. 8, 10, Täby 1989/1989 Handel , ,8 55 Linjalen 66 Linjalv. 9, 11, Täby 1990/1990 Lager/logistik , ,4 56 Linjalen 7 Måttbandsv. 4, Täby 1989/1989 Lager/logistik , ,4 57 Linjalen 8 Måttbandsv. 6, Täby 1989/1989 Lager/logistik ,4 0 3,2 58 Lodet 2 Tumstocksv. 9, 11, Täby 1990/1990 Kontor , ,4 59 Mätstången 2 Linjalv. 6 A B, Kundv. 5, Täby 1991/1991 Kontor , ,0 60 Roslags-Näsby Stockholmsv. 100, 102, Täby 1965/1965 Handel 24:44 61 Roslags-Näsby Stockholmsv. 100, 102, Täby 1965/1965 Handel 24:45 62 Roslags-Näsby Stockholmsv. 100, 102, Täby 1965/1965 Handel , ,3 25:7 63 Roslags-Näsby 25:8 Stockholmsv. 100, 102, Täby 1965/1965 Handel 64 Smygvinkeln 10 Ritarslingan 20, Täby 1991/1991 Lager/logistik ,5 29 5,4 65 Smygvinkeln 11 Ritarslingan 18, Täby 1991/1991 Lager/logistik , ,9 66 Smygvinkeln 12 Ritarslingan 16, Täby 1992/1992 Kontor , ,4 67 Smygvinkeln 9 Ritarslingan 22, Täby 1991/1991 Lager/logistik ,4 0 5,0 68 Svänghjulet 1 Enhagsslingan 23, 25, Täby 1990/1990 Övrigt* , Svänghjulet 2 Enhagsslingan 5, 7, 9, 11, 13, Täby 1989/1989 Kontor , ,4 70 Svänghjulet 3 Enhagsslingan 15, 17, 19, 21, Täby 1991/1991 Kontor , , Tryckaren 3 Reprov. 6, Viggbyholmsv. 81, Täby 1945/1992 Lager/logistik , ,9 73 Ventilen 1 Enhagsslingan 1A B, Täby 1987/1987 Kontor , ,7 74 Växellådan 1 Enhagsv. 7, Täby 1978/1983 Kontor , ,7 75 Växellådan 3 Enhagsv. 9, Täby 1978/1978 Kontor ,5 61 9,2 76 Åkerby 10 Kemistv. 6, Täby 1975/1989 Kontor , ,2 SUMMA STOCKHOLM NORRA , ,0 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

121 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm 117 Stockholm Södra STOCKHOLM SÖDRA Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Jordbromalm Armaturv. 4, Haninge 1979/1984 Lager/logistik 101,6 6:20 2 Jordbromalm Armaturv. 4, Haninge 1979/1984 Lager/logistik , ,6 6:3 3 Jordbromalm 6:76 Armaturv. 4, Haninge 1979/1984 Lager/logistik 6,6 4 Brynjan 5 Solfagrav. 33, 35, Huddinge 1965/1965 Lager/logistik , ,0 5 Ellipsen 5 Ellipsv., Huddinge 1997/1997 Kontor , ,3 6 Förstugan 1 Fullersta Torg 18, 20, Huddinge 1989/1989 Kontor , ,5 7 Rektangeln 3 Pyramidb. 2, 4, Huddinge 1986/1986 Övrigt* , ,7 8 Valen 2 Kommunalv. 1, 3, 5, Huddinge 1987/1987 Kontor , , Arenan 2 Arenaslingan 1 3, Arenav. 49, 1989/1989 Kontor , , , Johanneshov Arenan 3 Arenav , Johanneshov 1989/1989 Kontor , , Arenan 6 Arenav. 17, 21 35, Johanneshov 1991/1993 Kontor , ,3 19 Arenan 8 Arenav. 7 13, Johanneshov 2001/2001 Kontor , ,0 SUMMA STOCKHOLM SÖDRA , ,3 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

122 118 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm Uppsala STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Akademiska Hus 2. Vasakronan 3. Castellum 4. Uppsala Kommuns Industrihus 5. Uppsala Akademiförvaltning 6. Klövern Kommersiella Industri Special UPPSALA Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 4 Boländerna Kungsängsv. 15 mfl, Uppsala 1991/1991 Kontor , ,0 33: Fyrislund 6:6 Rapsg. 7, Uppsala 1921/2003 Övrigt* , ,6 12 Kungsängen 10:1 13 Kungsängen 10:2 14 Kungsängen 24:3 15 Kungsängen 29:1 16 Kungsängen 37:13 Bävernsgränd 17, 19, 21, Kungsg. 48, 50, Uppsala 1966/1989 Övrigt* , ,0 Bävernsgränd 17, 19, 21, Kungsg. 2017/2017 Övrigt* 104,4 48, 50, Uppsala Kungsängsg , Uppsala 1998/1998 Handel , ,4 Kungsg. 70A E, Uppsala 1985/1985 Kontor , ,2 Kungs , Stallängsg , Uppsala 1989/1989 Kontor , ,0 SUMMA UPPSALA , ,6 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyresvärde, Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr SUMMA REGION STOCKHOLM , ,8 SUMMA KLÖVERN TOTALT , ,3

123 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd 119 REGION SYD Malmö STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm Akademiska hus 2. Wihlborgs 3. Castellum 4. Hemsö 5. Clarendon 10. Klövern Kommersiella Industri Special LUND STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Wihlborgs 2. Akademiska Hus 3. Vasakronan 4. Castellum 5. Klövern Kommersiella Industri Special Rankingen avser Stormalmö.

124 120 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd MALMÖ Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Sunnanå 12:26 G:a Staffanstopsv., Burlöv Tomt Övrigt* 1,2 2 Annedal 9 Annedalsv. 2B, Lund 1990/1990 Lager/logistik , ,1 3 Kvartsen 6 Skifferv. 25, Lund 1992/1992 Lager/logistik ,3 20,1 4 5 Traktorn 4 Traktorv. 13, Lund 1983/1983 Kontor , ,9 6 Trumlan 1 Traktorv. 19, Lund / Lager/logistik , , Välten 4 Traktorv. 8, Lund 2004/2004 Lager/logistik , ,9 8 Välten 5 Traktorv. 10, Lund 1974/1987 Lager/logistik , ,1 9 Årdret 12 Höstbruksv. 14, Lund 1991/1991 Lager/logistik , ,9 10 Betongen 11 Krang. 4, Malmö T 1992/1992 Kontor , ,0 11 Brandnävan 1 Stenbärsg. 3, Malmö T Tomt Övrigt* 3,3 12 Brandnävan 2 Stenbärsg. 1, Malmö T 1989/1989 Kontor , ,8 13 Brud buketten 11 Derbyv. 24, Russg. 8, Malmö 1988/1988 Kontor ,7 85 7,4 14 Dragör 1 Öv. 6, Malmö 2014/2014 Kontor , , Flygfyren 1 Höjdroderg. 29, Flygfältsv. 1, Lager/logistik , ,9 Malmö 2004/ Flygfyren 3 Höjdroderg. 25, Malmö 1990/1990 Kontor , ,0 18 Flygledaren 3 Höjdroderg. 18, Malmö T / Lager/logistik , ,0 19 Flygvärdinnan 4 Vattenverksv. 47, Höjdroderg , Malmö 20 Fältsippan 8 Regnvatteng. 2, Rimfrostg. 1, Malmö 21 Getingen 5 Sallerupsv. 90, Singelg. 1, 3, 5, Malmö T / Kontor , ,8 1990/1990 Lager/logistik , ,0 T 1962/1962 Lager/logistik , ,1 22 Haken 3 Vinkelg. 5, Malmö T 1972/1972 Lager/logistik , ,7 23 Höjdrodret 3 Kabing. 11, Malmö 1990/1990 Kontor ,7 74 6,8 24 Kajan 33 Limhamnsv. 104, Malmö Tomt Övrigt* 100 1,1 25 Krukskärvan 9 Stenyxeg. 32, Malmö T 1981/1981 Lager/logistik , , Kullen 1 Hanög. 9, 11, Kosterög. 11, 13, 1961/1961 Lager/logistik , ,9 15, Malmö 30 Lillgrund 5 Borrg. 31, Malmö 1952/1989 Lager/logistik , ,6 31 Murman 7 Murmansg. 124 A C, T 1959/1959 Lager/logistik , ,7 Kruseg. 25, Malmö 32 Murman 8 Murmansg. 126, Kruseg. 27, Malmö 1960/1968 Kontor , ,7

125 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd 121 MALMÖ FORTS. Yta, kvm Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 33 Murman 11 Murmansg , T 1960/1960 Lager/logistik , ,1 Kruseg. 21, Malmö 34 Nejlikebuketten Derbyv. 6, Malmö 1991/1991 Kontor , , Nejlikebuketten Derbyv. 4, Malmö 1987/1987 Kontor ,1 9, Skevrodret 1 Kabing. 9, Malmö 1978/1978 Kontor ,6 9,4 37 Spindeln 2 Singelg. 2A D, Stålkuleg. 2, Malmö T 1968/2001 Lager/logistik , ,6 38 Stapelbädden 2 Östra Varvsg. 2, Malmö 2005/2005 Kontor , ,6 39 Stapelbädden 4 Östra Varvsg. 4, Malmö 2008/2008 Kontor , ,0 40 Stiglädret 10 Sadelg. 16, Betselg. 6A B, T 1978/1978 Lager/logistik , ,2 Malmö 41 Stillman 40 Kruseg.34, Malmö 1961/1975 Lager/logistik ,7 83 7,0 42 Sufflören 4 Axel Danielssonsv. 261, Malmö 1988/1988 Kontor , ,5 43 Svedjenävan 3 Stenbärsg. 4 6, Malmö 1991/1991 Kontor , ,7 44 Svedjenävan 4 Stenbärsg. 2, Malmö T Tomt Övrigt* 2,0 45 Tränsbettet 2 Travbaneg. 4, Malmö 1989/1989 Lager/logistik , ,4 46 Ventilen 4 Kamaxelg. 7, 9, 11, Ventilg. 8, T 2003/2003 Lager/logistik , ,4 Malmö 47 Vårbuketten 3 Husiev. 21, Malmö 1992/1997 Lager/logistik , , Västerbotten 11 Estlandsg. 2, 4, 6, Fosiev. 4, 6, 8, Malmö 1971/1971 Övrigt* , , Västerbotten 9 Ystadsv. 15, 17, 19, Fosiev. 2, 1929/1929 Handel , ,3 Malmö Piken 4 Kabing. 38, Helsingborg 1980/1980 Kontor , ,4 SUMMA MALMÖ , ,7 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

126 122 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd Göteborg STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Castellum 2. Platzer 3. Wallenstam 4. Balder 5. Vasakronan 6. Akademiska Hus 7. Älvstranden utveckling 8. Klövern Kommersiella Industri Special Rankingen avser Storgöteborg.

127 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd 123 GÖTEBORG Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 2 Gamlestaden 39:13 3 Gamlestaden 39:14 4 Inom Vallgraven 15:2 Slakthusg. 8, Göteborg 1963/1963 Lager/logistik , ,8 Slakthusg. 6, Göteborg 1905/1952 Lager/logistik ,5 2,5 Drottningg. 28, Södra Hamng. 27, Göteborg 2003/2003 Kontor , ,6 5 Kallebäck 17:1 Solhusg. 11, Göteborg 1992/2000 Kontor , ,8 6 8 Kobbegården Datav. 6, 8, 10, Göteborg 1983/1983 Kontor , ,2 6:141 9 Majorna 219:7 Fiskhamnsg. 6A C, Skärgårdsg. T 2002/2002 Kontor , ,0 1, Göteborg 10 Majorna 220:4 Fiskhamnsg. 2, Göteborg 1986/1986 Kontor , ,2 11 Majorna 220:5 Skärgårdsg. 4, Göteborg 1990/1990 Övrigt* , ,0 12 Nordstaden 18:3 Kronhusg. 7, Torgg. 17, Göteborg 1985/1985 Kontor , ,2 13 Nordstaden 18:4 Torgg. 19, Göteborg 1985/1985 Kontor 14 Sävenäs 67:4 Torpavallsg. 11, 13, Göteborg 1982/1991 Kontor ,6 12,2 15 Sävenäs 169:1 von Utfallsg. 21, Göteborg 1975/1975 Lager/logistik , ,4 16 Sävenäs 170:12 von Utfallsg. 18, 20, Göteborg 1990/1990 Lager/logistik , ,1 17 Sävenäs 170:13 von Utfallsg. 16, 16A, Göteborg 1979/1979 Kontor ,8 94 8,4 18 Sävenäs 170:14 von utfallsg. 16B-C, Göteborg 1991/1991 Kontor , ,2 19 Sävenäs 170:17 von Utfallsg. 18, 20, Göteborg 1990/1990 Lager/logistik 0,0 1,2 20 Tuve 86:2 Hildedalsg. 1, Göteborg T 2007/2007 Lager/logistik , ,7 21 Tynnered 1:15 Femvägsskälet 4, Göteborg T 1979/1979 Lager/logistik , ,6 22 Gastuben 3 Argong. 2D, Mölndal 1991/1994 Kontor , , Hästägaren 3 Idrottsv.14 16, Mölndal 2002/2002 Lager/logistik , ,4 25 Mejramen 1 Lunnagårdsg. 4, Mölndal 1999/1999 Kontor , ,4 26 Pottegården 2 Taljegårdsg. 1, Mölndal 1965/1965 Lager/logistik , ,2 27 Pottegården 4 Kråketorpsg. 20, Mölndal 1991/1991 Kontor , ,0 28 Spinnaren 5 Göteborgsv. 44, Mölndal 1973/1973 Lager/logistik 1,1 29 Stockrosen 2 Norra Åg. 40, Mölndal 1988/1988 Handel , ,3 30 Stockrosen 7 Norra Åg. 32, Mölndal 1947/1997 Kontor , ,0 31 Travbanan 2 Åbyvägen, Mölndal Tomt 32 Travbanan 3 Åbyvägen, Mölndal Tomt 33 Törnrosen 4 Flöjelbergsg. 14C, Mölndal 1989/1989 Kontor , ,1 34 Violen 1 Göteborgsv. 40, Mölndal 1958/1980 Handel , ,5 35 Ängsviolen 1 Flöjelbergsg. 18, Mölndal 1960/1960 Lager/logistik , ,6 36 Kåbäcken 11:7 Transformatorv. 1, Partille 1964/1964 Lager/logistik , ,6 37 Lexby 11:236 Laxfiskev. 4B, Partille 2007/2007 Lager/logistik , ,2 38 Mellby 3:198 Mellbyv. 21, 23, Partille 1967/1983 Övrigt* , Mellby 5:120 Ögärdesv. 19, Partille 1990/1990 Kontor , ,4 40 Partille 4:2 Kung Göstas v. 4, Partille Tomt Övrigt* 0,9 41 Partille 4:25 Gamla Kronv. 22, Partille 1981/2008 Handel , ,0 42 Ugglum 1:76 Göteborgsv.88, Tillfällav , 1988/1988 Handel , ,8 Partille 43 Ugglum 8:37 Tillfällav , Partille 1937/1975 Kontor , ,8 44 Ugglum 8:92 Tillfällav , Partille 1992/1992 Kontor , ,0 45 Ugglum 9:242 Industriv. 2, 4, 6, 51, 53, 55, 57, 1989/1989 Kontor , ,6 Partille 46 Ugglum 9:243 Industriv., Partille Tomt Övrigt* 3,3 47 Ugglum 126:4 Gibsons v. 3, Partille 1989/1989 Kontor , ,2 48 Ugglum 7:117 Industriv. 39, Partille 1969/1999 Lager/logistik , ,6 Berg 1:82 Täljstensv. 1, Lerum 1999/1999 Övrigt* , ,0 Tollestorp 7:6 Tollestorpsv. 2A F, Lerum 1990/1990 Lager/logistik , ,0 Ölslanda 1:255 Gråbov. 13, Lerum 1974/2011 Övrigt* ,2 100 Ölslanda 10:81 Hantverksv. 21, Lerum 1990/1990 Lager/logistik , ,1 SUMMA GÖTEBORG , ,2 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

128 124 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd Halmstad STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Corem 2. Castellum 3. Klövern 4. Hemfosa 5. Rikshem Kommersiella Industri Special HALMSTAD Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Eketånga 24:37 Kristinebergsv , Halmstad 1989/1990 Lager/logistik ,9 81 6,3 2 Eketånga 24:49 Kristinebergsv. 22, Halmstad 1989/1989 Lager/logistik , ,0 3 Eketånga 5:417 Industriv. 1, Halmstad 1962/1962 Lager/logistik ,6 89 8,9 4 Fläkten 1 Svetsareg. 16, Halmstad T 1974/1974 Lager/logistik , ,0 5 Fotbollen 17 Bolmeng 11, Halmstad 1929/1929 Kontor , ,0 6 Fregatten 7 Svetsareg. 8, Halmstad 1978/1978 Kontor , ,7 7 Halmstad 2:25 Stationsg. 37, Halmstad Tomt Övrigt* 8 10 Halmstad 2:28 Stationsg. 37, Halmstad 1920/1929 Lager/logistik , ,0 11 Halmstad 2:49 Strandg 1, 3, Halmstad 1911/1953 Kontor , ,8 12 Järnvägen 3 Gamletullsg. 12, 14, Halmstad 2017/2017 Kontor ,0 34 1,5 13 Orkanen 1 Stationsg. 52, Halmstad 1930/1930 Lager/logistik ,5 49 2,7 14 Orkanen 2 Stationsg. 50, Halmstad 1948/1948 Lager/logistik ,4 1,3 15 Ostkupan 3 Stålverksg. 1, Halmstad 1950/1950 Kontor , ,2 16 Slåttern 2 Kundv. 15, Halmstad 2008/2008 Handel , ,9 SUMMA HALMSTAD , ,2 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyresvärde, Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr SUMMA REGION SYD , ,2 SUMMA KLÖVERN TOTALT , ,3

129 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst 125 REGION ÖST Kalmar STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. LW Fast./SÅMAB 3. Nordfjord 4. Rikshem 5. Alecta Kommersiella Industri Special KALMAR Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Apotekaren 20 Storg. 28, 30, V. Sjög. 13, Kalmar 1965/1965 Handel , ,0 2 Borret 10 Dösebackev. 5, Kalmar 1976/1976 Lager/logistik , ,7 3 Elefanten 3 Torsåsg. 9, Kalmar 1970/1971 Kontor , ,7 4 Fredriksdal 1 Lorensbergsleden 1, 3, Kalmar 1975/1975 Övrigt* , Guldfisken 2 Postg. 2, Kalmar 1947/1947 Övrigt* , , Gumsen 31 Verkstadsg. 3, Kalmar 1950/1960 Lager/logistik , ,6 11 Gumsen 41 Torsåsg. 16, Kalmar 1975/1975 Kontor , ,2 12 Koljan 24 N. V. 18, S. Malmg. 7, Kalmar 1967/1967 Övrigt* , ,5 13 Korpen 18 Fabriksg. 31, Kalmar 1976/1976 Kontor , ,8 14 Korpen 20 Fabriksg. 29, Nyg. 30, Kalmar 1979/1979 Övrigt* , Lärlingen 5 Kaggensg 40, 42, 44, Strömg. 7, Kalmar 1960/1960 Kontor , ,6 16 Matrosen 1 Tjärhovsg. 1, 3, 5, 7, Kalmar T 1995/1995 Övrigt* , ,4 17 Mästaren 28 Kaggensg. 30, Fiskareg. 20, Kalmar 1962/1962 Handel , ,6 18 Rybsen 1 Dagöv. 1B, Kalmar 2000/2000 Kontor , ,9 19 Tenngjutaren 1 Strömg. 2, Larmg. 40, Kalmar 1974/1979 Kontor , ,8 20 Timotejen 1 Öselv. 1, Kalmar 1991/1991 Kontor , ,6 Fläkten 11 Kvarnv. 2, Växjö 1982/1982 Kontor , ,7 Fläkten 14 Kvarnv. 26, 28, Växjö 1982/1982 Lager/logistik , ,5 SUMMA KALMAR , ,0 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

130 126 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst Linköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Akademiska Hus 3. Castellum 4. Botrygg 5. Intea Kommersiella Industri Special

131 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst 127 LINKÖPING Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Ackordet 10 Industrig. 15, Linköping 1954/1954 Handel , ,4 2 Amor 1 Platensg. 26, Linköping 1929/1990 Kontor , ,6 3 Antennen 15 Mellang. 9, Linköping 1986/1986 Kontor , ,9 4 Antennen 16 Bangårdsg. 6, Linköping 1986/1986 Kontor 5 Antennen 23 Industrig. 11A C, Linköping 1986/1986 Kontor 6 Antennen 24 Industrig. 11A C, Linköping 1947/1972 Kontor 7 Antennen 5 Bangårdsg. 4, Linköping 1954/1988 Lager/logistik , ,2 8 Antennen 6 Industrig. 9, Linköping 1954/1988 Lager/logistik 9 Antennen 9 Alkag. 4 6, Linköping 1948/1988 Lager/logistik , ,5 10 Beridaren 12 Platensg. 29, Hertig Karlsg. 1929/1959 Kontor , ,4 5A D, Linköping 11 Brevduvan 17 Kungsg. 20, S:t Larsg. 18, 20, 1916/1978 Kontor , ,9 Linköping 12 Brevduvan 20 Åg.31, S:t Larsg. 24, Linköping 1990/1990 Kontor , ,4 13 Brevduvan 21 Klosterg. 19, Åg , 1991/1991 Kontor , ,0 Linköping 14 Bromsaren 4 Stureg. 1, S:t Larsg. 1 3, 1958/1992 Övrigt* , ,0 Linköping 15 Bävern 13 Hertig Karlsg. 2 A C, 4 A B, 1981/1981 Kontor , ,2 Linköping 16 Bävern 2 Platensg. 25, Linköping 1940/1940 Övrigt* , Dahlian 18 S:t Larsg. 30, Storg. 38, Linköping 1963/1963 Handel , ,8 18 Elefanten 17 Barnhemsg. 2, Storg. 80, 82, 1978/1985 Kontor , ,8 Linköping 19 Galgen 3 Gillbergag. 23, 25, Linköping 1975/1975 Lager/logistik , ,8 20 Ganymeden 7 Roxeng. 9, 11, Linköping 1963/1973 Lager/logistik , ,1 21 Garvaren 9 Florag. 10, Norra Oskarsg. 27A 1946/1960 Kontor , ,0 D, Roxeng. 18, Linköping 22 Glasberget 1 Attorpsg. 7 23, Linköping 1989/1992 Kontor , ,5 23 Glasbiten 1 Attorpsg. 2, Linköping 1977/1977 Lager/logistik , ,4 24 Glasbiten 7 Roxtorpsg. 9, Linköping 1973/1989 Lager/logistik , , Glasblåsaren 7 Tornbyv. 1, Linköping 1929/1929 Handel , ,4 27 Guvernören 13 N Oskarsg. 18, Linköping 1968/1971 Handel , ,0 28 Gymnasten 2 Roxeng. 7, Linköping 1977/1977 Kontor , ,8 29 Gården 1 Gottorpsg. 1, Linköping 1987/1987 Kontor , ,9 30 Idégivaren 1 Teknikringen 4, Linköping 1989/1989 Kontor , , Idéläran 1 Teknikringen 2, Teknikringen 6, 1986/1999 Kontor , ,3 6A, Diskettg. 11, Linköping 34 Idéskaparen 2 Datalinjen 4, Linköping 1999/2002 Kontor , ,6 35 Idéskissen 1 Teknikringen 3, Linköping 1984/1984 Övrigt* , , Idétävlingen 4 Wallenbergsg. 4, Teknikringen 8, 1990/2001 Kontor , ,8 Linköping 38 Kvarnen 4 Nya Tanneforsv. 96, 96A B, 1935/1955 Handel , ,6 Linköping 39 Kättaren 7 Låskolvsg. 4, Linköping 1971/1972 Lager/logistik , ,3 40 Magasinet 1 Hagalundsv. 3A, Linköping 1929/1929 Lager/logistik ,9 41 Magneten 2 Finnög. 12, Linköping T 1980/1980 Lager/logistik , ,5 42 Megafonen 4 Finnög. 10, Linköping T 1980/1980 Lager/logistik 0,0 0,0 43 Mekanikern 22 G Tanneforsv. 17A, Vimarkg. 1, 3, 1947/1998 Lager/logistik , ,4 5, 7, 9, Linköping 44 Navbössan 1 Låsblecksg. 7, 9, Linköping 1980/1983 Lager/logistik , ,1 45 Navhålet 3 Låsblecksg. 5, Linköping 1991/1991 Lager/logistik , , Oboisten 2 Barhällsg. 1, 10, Linköping 1952/1952 Lager/logistik , ,1 48 Paletten 1 Gumpekullav. 8, Ottarg. 3, 1980/1980 Kontor , ,6 Linköping 49 Tannefors 1:89 Hagalundsv. 3B, Linköping 1986/1986 Lager/logistik ,4 4,4 50 Tannefors 1:90 Hagalundsv. 3B, Linköping Tomt Övrigt* SUMMA LINKÖPING , ,7 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

132 128 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst Norrköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Lundbergs 3. Castellum 4. FastPartner 5. Hemsö Kommersiella Industri Special

133 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst 129 NORRKÖPING Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Basfiolen 9 Moa Martinsons g. 10b, Norrköping T 1983/1983 Kontor , ,6 2 Bronsen 2 Tenng. 4, Norrköping 1971/1971 Lager/logistik , ,9 3 Diket 10 Drottningg. 66, Nyg. 93, 1968/1968 Kontor , ,8 Norrköping 4 Järnet 5 Malmg. 39, 41. Blyg. 4, 1976/1976 Handel , ,6 Norrköping 5 Kabeln 1 Bangårdsg. 5, Lindöv. 25, 27, 1940/1993 Kontor , ,6 Växthusg. 2, 4, Norrköping 6 Kondensatorn /1993 Lager/logistik , , Kopparhammaren 2 N Grytsg. 8, 10, 14, Norrköping 1929/1999 Kontor , ,3 11 Kopparhammaren 7 Kungsg. 56, N Grytsg. 2,4,6, Norrköping 1929/1929 Kontor , Kopparn 10 Kopparg. 11, Norrköping 1980/1989 Kontor , ,3 13 Kvarnholmen 4 Dalsg. 7, Norrköping 1993/1993 Kontor , ,0 14 Malmen 5 Kopparg. 18, Norrköping 1969/1982 Lager/logistik , ,9 15 Malmen 8 Kopparg. 10, Norrköping Tomt Övrigt* 0, , Omformaren 7 Hagag. 10, Norrköping 1951/1968 Lager/logistik , ,3 19 Platinan 1 Platinag. 1, Norrköping 1988/1988 Handel , ,4 20 Regulatorn 3 Kabelv. 15, Norrköping 1996/1996 Lager/logistik , ,9 21 Ritsaren 10 Industrig. 7 9, Masking. 23, 1964/1986 Handel , ,3 Norrköping 22 Rotfjärilen 1 Svärmareg. 1, 3, Norrköping 1992/1993 Kontor , ,7 23 Silvret 2 Kopparg. 28, Norrköping 1988/1988 Lager/logistik , ,8 24 Slakthuset 14 Lindöv. 70, Norrköping 1985/1985 Lager/logistik , ,3 25 Statorn 10 Malmg. 4, Norrköping 1938/1978 Lager/logistik , ,6 26 Stjärnan 15 Slottsg. 114, 116, Norrköping 1958/1958 Kontor , ,0 27 Stjärnan 16 Slottsg. 114, 116, Norrköping 1958/1958 Kontor 28 Stålet 3 Malmg. 18, Norrköping 1976/1976 Lager/logistik , Svärdet 8 Hospitalsg. 17 mfl, Norrköping 1967/1976 Kontor , ,4 SUMMA NORRKÖPING , ,4 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

134 130 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst Nyköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Kungsleden 3. Bråviken 4. Samhällsbyggnadsbolaget 5. Hemsö Kommersiella Industri Special

135 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst 131 NYKÖPING Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 3 Ana 11 Gästabudsv. 2 m fl, Spelhagsv. 3 mfl, Nyköping 1940/1978 Kontor , ,3 4 Ana 12 Spelhagsvägen 1, Nyköping 1984/1984 Lager/logistik ,1 96 9,6 5 Ana 13 Nyckelv. 14, Nyköping Tomt Övrigt* 0,9 6 Bagaren 20 Ö Storg. 5, S:t Anneg. 6, Nyköping 1962/1962 Handel , ,2 7 Biografen 19 V Storg. 18, 20, Brunnsg. 29, 1929/1987 Övrigt* , ,8 Nyköping 8 Brandholmen Pontong. 11, Nyköping 1962/1970 Lager/logistik , ,2 1:9 9 Brädgården 3 Folkkungav. 1, Nyköping Tomt Övrigt* 0, Fors 11 Repslagareg. 43, Nyköping 1929/1987 Kontor , ,0 12 Furan 2 Domänv. 11, Nyköping 2001/2001 Övrigt* , ,0 13 Glödlampan 16 Bagareg. 2, 4, Hamnv. 6, Nyköping 1929/1929 Handel ,0 99 4,3 14 Glödlampan 17 Bagareg. 2, 4, Hamnv. 6, Nyköping 1929/1929 Kontor , ,9 15 Gripen 1 V Storg. 25, Nyköping 1929/1986 Handel , ,5 16 Jarlen 1 Nyckelv. 14, Nyköping 1899/2003 Kontor , ,7 17 Klädeshandlaren 15 Brunnsg. 36, 38, 40. V. Storg. 24, 26, 28. V. Trädgårdsg. 39, 41, Nyköping 1962/1972 Handel , ,0 18 Kungshagen 1:6 Ö Skeppsbron 1, Ö Längdg 4, 6, Nyköping 1929/1989 Kontor , ,4 19 Lansen 13 Gasverksv. 2, Ö Längdg. 5, 7, 1977/1991 Kontor , ,9 Nyköping Mjölkflaskan 8 Bagareg. 3 A C, Fruängsg. 4, 1929/1940 Övrigt* ,6 97 Kungsg. 16, Nyköping 22 Nyköpings V Kvarng. 64, Nyköping 1929/1983 Kontor , ,5 Bruk 1 23 Nyköpings V Kvarng. 62, Nyköping 1910/1991 Kontor , ,1 Bruk 7 24 Skölden 2 Gasverksv. 15, Nyköping 1989/1989 Kontor , ,5 25 Spelhagen 1:7 V Skeppsbron 6, Nyköping 1929/1929 Lager/logistik ,6 35 7,8 26 Spånten 7 Spelhagsv. 4, 6, 8, Nyköping 2009/2009 Handel , , Standard 17 V Storg. 2 6, 8, 10, Bagareg. 29, 1969/1993 Kontor , ,5 Fruängsg. 28, 30, Nyköping 29 Stensötan 5 Idbäcksv. 8 B, Nyköping 1971/1985 Handel , ,4 30 Säven 4 Norrköpingsv. 9, Nyköping 1987/1987 Övrigt* ,0 100 Fabrikatet 1 Materialv. 3, Nyköping 1980/1980 Lager/logistik , ,7 Fabrikatet 4 Materialv. 3, Nyköping Tomt Lager/logistik 0,5 Fabrikatet 5 Materialv. 3, Nyköping Tomt Lager/logistik 0,3 SUMMA NYKÖPING , ,5 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyresvärde, Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr SUMMA REGION ÖST , ,6 SUMMA KLÖVERN TOTALT , ,3

136 132 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan REGION MELLAN Västerås STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Kungsleden 2. Klövern 3. Castellum 4. Hemfosa 5. Saltängen Kommersiella Industri Special

137 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan 133 VÄSTERÅS Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Allmogekulturen Svalgången, Västerås 1966/1991 Övrigt* , ,6 5 2 Bogserbåten 1 Saltängsv. 22, Västerås Tomt Övrigt* 1,0 3 Finnslätten 2 Hydrov. 1, 3, 5, 7, 9, Turbov. 2, 4, 6, Västerås 1966/1990 Kontor , ,6 4 Friledningen 18 Elledningsg. 5B, Västerås 1988/1988 Lager/logistik , ,2 5 Gastuben 5 Björnöv. 8, Västerås 1943/1943 Handel , ,0 6 Gustavsvik 13 Sjöhagsv. 3, 5, 7, Stensborgsg. 1957/1962 Kontor , ,8 2, Västerås 7 Icander 1 Stensborgsg. 1, Västerås 1987/1987 Övrigt* ,9 2 8 Inge 10 Smedjeg. 8, Västerås 1939/1960 Övrigt* , ,5 9 Klas 8 Smedjeg. 13, Västerås 1956/1956 Handel , ,4 10 Kranlinan 1 Traversg. 13, Västerås 2009/2009 Lager/logistik , , Kryssen 3 Regattag. 7 31, 33 53, Västerås 1940/1980 Lager/logistik , ,3 13 Köpmannen 5 Hällag. 10, Stockholmsv. 136, 1984/1984 Handel , ,7 Västerås Leif 19 Hantverkarg. 2, Västerås 1929/1964 Handel , ,7 18 Livia 16 Skomakarg. 2, Västerås 1992/1992 Kontor , ,2 19 Manfred 6 Erik Hahrs gata 2, Västerås 1929/1987 Övrigt* , , Omformaren 6 Betongg. 1, Wijkmansg. 7, 1962/1985 Kontor , ,6 Västerås 22 Regattan 46 Regattag etc, Västerås 1940/1970 Lager/logistik , ,7 23 Ringborren 13 Tallmätarg. 7, Västerås T 1930/1962 Kontor , , Ringborren 15 Tallmätarg. 8, Ringborreg. 1, 1960/1990 Lager/logistik , ,3 Västerås 26 Sigurd 3 Sigurdsg. 27, 29, 31, 33, 35, 37, 1932/1989 Handel , ,2 Västerås 27 Sigurd 7 Sigurdsg. 23, Västerås 1929/1929 Lager/logistik ,5 0 47,4 28 Sjöhagen 12 Sjöhagsv. 14, Västerås 1952/1980 Lager/logistik , ,3 29 Stensborg 2 Sjöhagsv. 2, Västerås 1957/1977 Kontor ,0 83 3,9 30 Stensborg 4 Sjöhagsv. 4, Västerås 1989/1989 Övrigt* ,1 31 Traversföraren Traversg. 2, Västerås 1988/1996 Handel , , Traversföraren Traversg. 4, Västerås 1990/1990 Handel , , Turbinen 1 Stenbyg. 2 4, Västerås 1968/1986 Lager/logistik ,3 54, Verkstaden 11 Metallverksg. 19, 21, Pressverksg. 1929/1956 Lager/logistik , ,5 4, Västerås 36 Västerås 2:5 Stensborgsg. 4, Västerås 1982/1989 Kontor ,5 86 7,5 SUMMA VÄSTERÅS , ,6 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

138 134 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan Karlstad STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Hemfosa 3. Akademiska Hus 4. Wingefors 5. Löfberg Kommersiella Industri Special

139 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan 135 KARLSTAD Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 2 Barkassen 7 Lagergrens g. 2, 4, Karlstad 1990/1990 Kontor , ,4 3 Barkassen 9 Lagergrens g. 8, Karlstad 1991/1991 Kontor , ,8 4 Björnen 13 Fredsg. 10, Karlstad 1906/1962 Kontor , ,2 5 Björnen 7 Järnvägsg. 7, Karlstad 1965/1965 Kontor , ,9 6 Blåsten 3 Stormg. 6, Karlstad 1975/1975 Lager/logistik ,3 77 3,8 7 Blåsten 4 Stormg. 8, Karlstad 1975/1979 Kontor ,2 55 5,4 8 Brisen 4 Sunnanvindsg. 8, Karlstad 1973/1978 Kontor , ,4 9 Bromsen 1 Blockg. 6, Karlstad 1967/1967 Handel , ,8 10 Bromsen 6 Ramg. 7, Karlstad 1967/1977 Lager/logistik , ,1 11 Bälgen 10 Sågverksg. 35, Karlstad 1959/1988 Kontor 12 Bälgen 11 Elverumsg. 7, Karlstad 1959/1991 Kontor 11,6 13 Bälgen 9 Sågverksg. 33, Karlstad 1959/1988 Kontor ,2 92 3,2 14 Druvan 13 Tingvallag. 17, Karlstad 1947/1947 Handel , ,3 15 Ekorren 11 Malmtorgsg. 6, Karlstad 1929/1992 Kontor , ,2 16 Fjädern 14 Kolvg. 1, Karlstad 1966/1971 Handel ,5 91 9,1 17 Fjädern 16 Bromsg. 4, Karlstad 1991/1991 Kontor , ,6 18 Freja 13 Drottningg. 6, Karlstad 1965/1976 Kontor , ,8 19 Grästegen 2 Stråg. 3, Karlstad 1990/1990 Kontor , ,9 20 Gångjärnet 2 Blockg. 29, Karlstad T 1964/1974 Lager/logistik , ,6 21 Hammaren 21 Gjuterig. 27, 29, Karlstad 1990/1990 Lager/logistik ,3 79 6,3 22 Herrhagen 1:10 Hamnpirsg. 4, Karlstad T 1986/1987 Övrigt* , ,6 23 Hybelejen 17 Verkstadsg. 20, Karlstad 1929/1985 Kontor , Kanoten 10 Lagergrens g. 7, Karlstad 1989/1989 Kontor , ,0 25 Vänersnipan 1 Kanikenäsbanken 12, Karlstad 1990/1990 Kontor ,4 9 66,6 26 Kulingen 4 Östanvindsg. 17, Karlstad 1976/1976 Lager/logistik , , Mercurius 3 V Torgg , Karlstad 1929/1939 Handel , ,6 29 Monitorn 9 Ö Torgg. 2A, Karlstad 1993/1993 Kontor , ,2 30 Passadvinden 3 Regnvindsg. 17, Karlstad 1990/1990 Lager/logistik , ,6 31 Pinassen 2 Tullhusg., Karlstad 2017/2017 Kontor , ,0 32 Regnvinden 1 Dagvindsg. 7, Karlstad 1981/2005 Lager/logistik , ,9 33 Skepparen 15 Orrholmsg. 4, 6, Tullhusg. 6, 1954/1954 Övrigt* ,3 79 6,9 Sjömansg. 1, Karlstad 34 Släggan 13 Sågverksg. 20, Karlstad 1981/1981 Lager/logistik ,9 95 5,0 35 Spärren 7 Rattg. 6, Karlstad 1968/1968 Kontor ,5 90 4,9 36 Stolpen 1 Ventilg. 5, Karlstad 1964/1964 Kontor , ,9 37 Stolpen 6 Ventilg. 1, Karlstad 1991/1991 Kontor , ,4 38 Styrmannen 5 Hamntorget 1-3, Karlstad 1991/1991 Kontor , ,0 39 Sågen 1 Faktorig. 13, Industrig. 1, Karlstad T 1986/1986 Kontor , ,5 40 Sågen 2 Faktorig. 15, Karlstad 1988/1988 Kontor , ,4 41 Sågen 9 Lantvärnsg. 8, Karlstad 1972/1972 Kontor ,2 96 3,9 42 Tornadon 2 Blekeg. 9, Karlstad 1975/1975 Lager/logistik , ,1 43 Tången 15 Gjuterig. 28, Karlstad 1991/1991 Kontor ,5 92 5,8 44 Ugnen 1 Sågverksg. 32, Karlstad 1989/1989 Kontor , ,9 SUMMA KARLSTAD , ,1 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

140 136 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan Örebro STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Castellum 2. Behrn, Johan 3. Klövern 4. Catena 5. Akademiska Hus Kommersiella Industri Special ÖREBRO Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Barkenlund 11 Vasastrand 11, Örebro 1934/1989 Kontor , ,5 2 Bleckslagaren 3 Handelsg. 5, Örebro 1969/2007 Lager/logistik , ,9 3 Forskarbyn 2 Forskarv. 1, 3, Örebro 1998/1998 Kontor , ,8 4 Fåraherden 1 Riag. 1,3, Örebro 1992/1992 Kontor , ,8 5 Importören 2 Skvadronv. 5, Örebro 1970/1970 Lager/logistik ,1 7 7,4 6 Karossen 19 Bettorpsg. 10, Örebro 1975/2006 Lager/logistik , ,8 7 Karossen 32 Bettorpsg. 10, Örebro Tomt Övrigt* 8 Karossen 5 Bettorpsg. 12 B C, Örebro 2004/2009 Kontor , ,3 9 Lantmannen 2 Radiatorv. 7, Skvadronv. 2, 1972/1974 Lager/logistik , ,1 Örebro 10 Olaus Petri Ö Bang. 7, Örebro 1979/1979 Övrigt* ,1 74 3: Oxbacken 7 Krontorpsg. 1, Örebro 1981/1988 Kontor , ,8 12 Pigan 1 Riag. 53, Örebro 1992/1992 Kontor , ,0 13 Vindhjulet 3 Tunnlandsg. 1, 3,5, Örebro 1970/1970 Kontor , ,6 14 Vindrutan 1 Västhagag. 3, Örebro 1975/1992 Handel , ,2 15 Vindtunneln 1 Skäpplandsg. 1A C, Örebro 1989/1989 Kontor , ,1 SUMMA ÖREBRO , ,6 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

141 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan 137 Falun Härnösand STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Diös Fastigheter 2. NP3 3. Masmästaren 4. Klövern 5. Corem Kommersiella Industri Special STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Hemfosa 2. Tyrén 3. Klövern 4. NP3 5. Specialfastigheter Kommersiella Industri Special FALUN Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr 1 10 Falun 8:9 Bataljonsv., Soldatv. m.fl, Falun 1908 m.fl Kontor , , Högbo 1:22 Högbo 5, 6, 11, 13, 15, Falun 1929/1929 Övrigt* , ,6 14 Kvarnberget 1:6 Pelle Bergs Backe 3, Falun 1977/1977 Kontor , ,1 SUMMA FALUN , ,3 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. HÄRNÖSAND/SOLLEFTEÅ Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Tomträtt Hyresvärde Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr 1 2 Seminariet 16 Kastellg., Gånsviksv., Härnösand 1912/1960 Övrigt* , Ädelstenen 6 Brunnshusg, Nybrog, Trädgårdsg, 1912/1947 Övrigt* ,5 74 Gånsviksv, Härnösand 7 14 Ön 2:41 Kusthöjden, Sälstensgränd, 1944/1975 Kontor , ,1 Officersgränd, Härnösand Remsle 13:64 Nipan, Sollefteå 1929/1929 Kontor , ,2 SUMMA HÄRNÖSAND/SOLLEFTEÅ , ,2 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2017 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Handel Övrigt* Totalt Hyresvärde, Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr SUMMA REGION MELLAN , ,8 SUMMA KLÖVERN TOTALT , ,3

142 138 ÖVERSIKT Historisk översikt och nyckeltal HISTORISK ÖVERSIKT OCH NYCKELTAL Resultaträkning, mkr Intäkter Fastighetskostnader Driftöverskott Central administration Finansnetto Förvaltningsresultat Resultatandelar i intresseföretag Värdeförändringar fastigheter Värdeförändring derivat Värdeförändring finansiella tillgångar Nedskrivning goodwill Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat Övrigt totalresultat Totalresultat Balansräkning, mkr Goodwill Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier Uppskjuten skattefordran Andelar i intresseföretag Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen Övriga fordringar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Derivat Leverantörskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa eget kapital och skulder

143 ÖVERSIKT Historisk översikt och nyckeltal Fastighet Antal fastigheter Uthyrningsbar area, tkvm Hyresvärde, mkr Hyresvärde per uthyrningsbar area, kr/kvm Verkligt värde fastigheter, mkr Direktavkastningskrav värdering, % 5,9 6,2 6,5 6,9 7,2 Överskottsgrad, % Uthyrningsgrad ekonomisk, % Uthyrningsgrad ytmässig, % Genomsnittlig kontraktstid, år 3,6 3,7 3,5 3,3 3,5 Finans Avkastning på eget kapital, % 18,9 18,6 18,9 14,5 11,6 Soliditet, % 32,8 32,1 31,7 31,5 28,5 Soliditet, justerad, % 38,5 36,7 35,8 35,9 31,4 Belåningsgrad, % Belåningsgrad fastigheter, % Räntetäckningsgrad 2,9 2,9 2,6 2,0 1,9 Genomsnittlig ränta, % 2,5 2,5 2,7 3,5 4,3 Genomsnittlig räntebindning, år 2,8 2,6 2,1 2,1 2,7 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,0 3,0 2,8 2,1 2,0 Räntebärande skulder, mkr Aktie 1 Eget kapital per stamaktie, kr 10,74 9,01 7,38 5,20 4,83 EPRA NAV, kr 14,07 11,70 9,53 7,05 5,93 Eget kapital per preferensaktie, kr 309,60 288,50 281,50 317,50 300,00 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1,03 0,93 0,78 0,61 0,49 Resultat per stamaktie, kr 2,53 2,11 1,83 1,02 0,68 Börskurs stamaktie A vid periodens utgång, kr 10,87 9,38 9,45 8,20 5,18 Börskurs stamaktie B vid periodens utgång, kr 10,72 9,55 9,50 7,60 Börskurs preferensaktie vid periodens utgång, kr 309,60 288,50 281,50 317,50 300,00 Börsvärde, mkr Antal registrerade stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 Antal utestående stamaktier vid periodens utgång, milj 876,6 916,0 916,0 916,0 916,0 Antal registrerade preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 16,4 9,3 Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 16,4 9,3 Utdelning per stamaktie, kr 0,44 2 0,40 0,35 0,30 0,27 Utdelning per preferensaktie, kr 20, ,00 20,00 20,00 20,00 Utdelning stam- och preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % Utdelning preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % ) Historiska siffror är justerade för den fondemission och sammanläggning (omvänd split) som genomfördes under det fjärde kvartalet ) Föreslagen utdelning

144 140 ÖVERSIKT Definitioner DEFINITIONER FASTIGHET DIREKTAVKASTNINGSKRAV, VÄRDERING Fastighetsvärderingarnas avkastningskrav på restvärdet. DRIFTÖVERSKOTT Intäkter minus fastighetskostnader. FASTIGHETSKOSTNADER Driftkostnader, reparationer och underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld samt fastighetsadministration. FASTIGHETSTYP Fastighetens huvudsakliga användning med avseende på lokaltyp. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. FÖRVALTNINGSRESULTAT Resultat före värdeförändringar och skatt. FÖRÄDLINGSFASTIGHETER Fastigheter med pågående eller planerade omeller tillbyggnadsprojekt som innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. FÖRÄDLINGSVINST Försäljningspris minus investerat kapital. HYRESINTÄKTER Debiterade hyror inklusive tillägg, till exempel ersättning för mediakostnader och fastighetsskatt. HYRESVÄRDE Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. INTÄKTER Summan av hyresintäkter och övriga intäkter. KONTRAKTSVÄRDE Lokalhyra, index och hyrestillägg enligt hyresavtal. NETTOINFLYTTNING Inflyttade hyresgästers kontraktsvärde minus avflyttade hyresgästers kontraktsvärde. OMSÄTTNINGSHASTIGHET Kontraktsvärdet för avflyttade hyresgäster under året, i relation till genomsnittligt kontraktsvärde under året. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK Kontraktsvärde i relation till hyresvärde. UTHYRNINGSGRAD, YTMÄSSIG Uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, OREALISERADE Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, försäljningar, investeringar och realiserade värdeförändringar. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, REALISERADE Fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i relation till intäkter. ÖVRIGA INTÄKTER Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal. ÖVRIGA KOSTNADER Kostnader som ej är direkt hänförliga till den normala fastighetsdriften. FINANS AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Resultat (efter skatt) i relation till genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD 1 Räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav (inkl. återköpta aktier) samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. SOLIDITET Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar. SOLIDITET, JUSTERAD 1 Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, goodwill, återköpta aktier (baserat på aktiekursen vid respektive tidsperiods slut) samt uppskjuten skatteskuld överstigande 5 procent av skillnaden mellan skattemässigt värde och verkligt värde på fastigheterna i relation till redovisade totala tillgångar justerat för goodwill. AKTIE DIREKTAVKASTNING Aktieutdelning avseende respektive år i relation till börskurs i slutet av samma år. EGET KAPITAL PER PREFERENSAKTIE Baserad på aktiekursen för preferensaktien vid respektive tidsperiods slut. EGET KAPITAL PER STAMAKTIE Eget kapital efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier i förhållande till antalet utestående stamaktier. EPRA NAV Eget kapital, efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående stamaktier. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE Förvaltningsresultat, efter avdrag för resultat till preferensaktier, i relation till genomsnittligt antal utestående stamaktier. OMSÄTTNINGSHASTIGHET Totalt antal omsatta aktier i relation till genomsnittligt antal utestående aktier. RESULTAT PER PREFERENSAKTIE Periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie utifrån antal utestående preferensaktier vid varje kvartalsskifte. RESULTAT PER STAMAKTIE Resultat (efter skatt), efter avdrag för resultat till preferensaktier, i relation till genomsnittligt antal utestående stamaktier. TOTALAVKASTNING Aktiens kursutveckling och betald utdelning under samma år i relation till börskursen vid årets början. 1) Definitionen av nyckeltalet omformulerades i samband med delårsrapporten avseende perioden januari-september 2017 för att ta hänsyn till återköpta aktier. Årsstämman den 26 april 2017 beslutade att lämna styrelsen ett bemyndigande att, under tiden intill nästa årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. Klövern visar några nyckeltal i denna årsredovisning som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger väsentlig kompletterande information om bolaget. För ytterligare information om dessa nyckeltal se Klöverns webbplats under fliken Finansiell statistik.

145 ÅRSSTÄMMA 2018 Aktieägare i Klövern AB hälsas välkomna till årsstämma torsdag 26 april 2018 klockan 11:00, Solna Gate, Hemvärnsgatan 9 i Solna. Kallelse, föreslagen utdelning samt upplysning om anmälan finns på RAPPORTDATUM Delårsrapport januari mars Torsdag 26 april 2018 Delårsrapport januari juni Torsdag 12 juli 2018 Delårsrapport januari sept Fredag 19 oktober 2018 Bokslutskommuniké 2018 Onsdag 13 februari 2019 KLÖVERN AB Servicekontor: Nyckelvägen 14, Box 1024, Nyköping Huvudkontor: Bredgränd 4, Stockholm Tel: info@klovern.se, Organisationsnummer: KONTAKTPERSONER Rutger Arnhult, VD, , rutger.arnhult@klovern.se Lars Norrby, IR, , lars.norrby@klovern.se Omslagsbilder Framsida: Fastigheten Kungängen 10:1 och Kungsängen 10:2, Uppsala Gate, Uppsala. Baksida: Fastigheten Pinassen 2, Skeppet, Karlstad. Klöverns årsredovisning har producerats av Klövern i samarbete med Intellecta Corporate. Alla bilder har tagits av Per-Erik Adamsson, förutom sid och sid 121 som tagits av Marcus Karlsson Säll Under året förvärvade Klövern 27 fastigheter för mkr och sålde 54 fastigheter för mkr. Avyttringarna innefattade bland annat hela bestånden i Borås och Karlskrona. Dessutom tecknades avtal om att förvärva en fastighet i Danmark med tillträde under Fastighetsvärde mkr Klövern förvärvade under året 32 fastigheter för mkr och sålde 15 fastigheter för 630 mkr. I den största enskilda affären förvärvades totalt 28 fastigheter i Malmö och Lund. Klövern kommunicerade att man avser att utöka produktportföljen med bostadsrättsprojekt och lanserade detta under namnet Klövern Living. Fastighetsvärde mkr Under året förvärvades 19 fastigheter för mkr. Största köp var fastigheten Aprikosen 2, mer känd under namnet Solna Gate. Den uthyrningsbara ytan omfattar cirka kvm och utgörs till största del av kontorsytor. 14 fastigheter avyttrades för totalt 546 mkr. Fastighetsvärde mkr Klövern förvärvade 19 fastigheter under året för totalt mkr. Bland annat förvärvades och tillträddes Globen City, omfattande nästan kvm. Under året lanserade Klövern verksamheten inom kontorshotell under varumärket First Office. Även verksamheten inom self storage lanserades under ett eget varumärke: Big Pink. Under 2014 såldes 13 fastigheter för totalt 531 mkr. Fastighetsvärde mkr Under 2013 tillträdde Klövern 23 fastigheter för totalt mkr. Bland annat förvärvades en stor logistikenhet i Jordbro, söder om Stockholm, med en uthyrningsbar area om kvm. I december förvärvades två kontorsfastigheter i Göteborgsområdet, omfattande kvm. Under året sålde Klövern 12 fastigheter för 387 mkr. Fastighetsvärde mkr Under 2012 förvärvade Klövern totalt 137 fastigheter för mkr, varav 124 stycken genom förvärvet av Dagon. I och med köpet av Dagon etablerade sig Klövern på nya expansiva marknader i bland annat Öresund och Göteborg. 11 fastigheter avyttrades för totalt 543 mkr. Fastighetsvärde mkr Klövern förvärvade under året åtta fastigheter för 315 mkr och sålde fem fastigheter för totalt 48 mkr. I början av december lämnades ett offentligt uppköpserbjudande på samtliga aktier i Dagon AB (publ). Fastighetsvärde mkr Klövern förvärvade en stor fastighetsportfölj om 37 fastigheter med en totalyta på 157 tkvm. Av fastigheterna är 31 belägna i Linköping, fyra i Norrköping och två i Örebro. Köpeskillingen uppgick till mkr. Klövern sålde totalt nio fastigheter till ett värde om 368 mkr. Fastighetsvärde mkr Kistamässan färdigställdes och intill mässan togs det första spadtaget till Victoria Tower. Klövern sålde fyra fastigheter i Karlstad, Linköping och Nyköping till ett värde av 162 mkr och förvärvade fem fastigheter i Borås, Kista och Nyköping, samt 17 tomträtter i Karlstad, för totalt 179 mkr. Fastighetsvärde mkr. Försäljning av tre fastigheter i Karlstad, Kista 2008 och Nyköping till ett pris om 327 mkr. Tre fastigheter förvärvades i Kista för totalt 135 mkr. Fastighetsvärde mkr Klövern träffade avtal om att uppföra den nya Kistamässan samt omförhandlade och nytecknade avtal med Ericsson om cirka 50 tkvm. Enheterna Kalmar och Eskilstuna samt ytterligare tolv fastigheter såldes till ett pris om mkr. Förvärv om totalt 47 fastigheter i bland annat Karlstad, Västerås och Nyköping till ett värde av 989 mkr. Fastighetsvärde mkr. Genom förvärv av 2006 Pfizers huvudkontor i Uppsala för 235 mkr stärktes Klöverns satsning på Science och Business Parks. I juni förvärvades sju fastigheter i Nyköping till ett värde av 245 mkr. I slutet av 2006 förvärvade Klövern 46 fastigheter i Kista och Täby för drygt 4 mdkr. Fastighetsvärde mkr Sammanlagt 36 fastigheter såldes för 557 mkr. Klövern förvärvade fastigheter, huvudsakligen i Linköping och Norrköping, för mkr. Fastighetsvärde mkr I januari etablerade sig Klövern i Borås genom förvärv av fastigheter för 210 mkr. Under året etablerade sig Klövern även i Västerås genom förvärv av totalt 41 fastigheter med ett värde om 1 mdkr. Försäljning av totalt 20 fastigheter för 307 mkr. Fastighetsvärde mkr Klövern noterades på börsens O-lista. Fastigheter förvärvades i Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro och Kumla för mkr. Under året såldes 15 fastigheter på oprioriterade orter till ett värde om 185 mkr. Fastighetsvärde mkr Dåvarande IT-bolaget Adcores verksamhet delades upp och Adcore AB namnändrades till Klövern AB med inriktning mot fastigheter. Klövern förvärvade sitt första bestånd bestående av Postfastigheter för 1,3 mdkr. Under året förvärvades fastigheter i Nyköping och Norrköping. Fastighetsvärde mkr.

146 Servicekontor: Nyckelvägen 14, Box 1024, Nyköping Huvudkontor: Bredgränd 4, Stockholm Tel: