INNEHÅLL VISION AFFÄRSIDÉ MOTTO. Klövern skapar miljöer för framtidens företagande.

ÅRSREDOVISNING 16

INNEHÅLL VD-ord 2 Ordförandeord 4 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI 5 MARKNADER 11 Svensk ekonomi och fastighetsmarknad 12 Region Stockholm 14 Region Öst 16 Region Mellan 18 Region Syd 20 FASTIGHETSRÖRELSEN 23 Förvaltning 24 Transaktioner 30 Projektutveckling 32 Projekt, Isafjord 8, Tele2 34 Byggrätter 36 Fastigheternas värde 38 HÅLLBARHET 41 Hållbarhetsstrategi och mål 42 Ekonomi 43 Miljö 44 Socialt 46 FINANS 49 Finansiering 50 Obligationer och certifikat 54 Aktier 56 Skatt 61 Risk och känslighet 62 Investor relations 66 BOLAGSSTYRNING 67 Bolagsstyrningsrapport 2016 68 Styrelse 74 Bolagsledning 75 Bolagsordning 79 FINANSIELLA RAPPORTER 81 Koncernens resultaträkning 82 Koncernens rapport över totalresultat 82 Koncernens balansräkning 83 Förändring av koncernens eget kapital 84 Koncernens kassaflödesanalys 85 Moderbolagets resultaträkning 86 Moderbolagets rapport över totalresultat 86 Moderbolagets balansräkning 87 Förändring av moderbolagets eget kapital 88 Moderbolagets kassaflödesanalys 88 Noter 89 Vinstdisposition 108 Vinstutdelning 108 Revisionsberättelse 110 FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT 113 Region Stockholm 114 Region Öst 119 Region Mellan 127 Region Syd 134 Femårsöversikt och nyckeltal 140 Definitioner 142 Historik 143 VISION Klövern skapar miljöer för framtidens företagande. AFFÄRSIDÉ Klövern ska med närhet och engagemang erbjuda kunden effektiva lokaler i valda tillväxtregioner. MOTTO Var dag underlätta kundens vardag.

2016 I KORTHET Q1 Ett 15-årigt hyresavtal tecknas med Nordic Choice Hotels i Kista avseende cirka 6 800 kvm. Q4 Avtal tecknas om förvärv av 28 fastigheter i Malmö och Lund för totalt 910 mkr. Q1 Avtal tecknas om förvärv av tomträtten till en projektfastighet i centrala Stockholm för 340 mkr. Q2 Emission av obligationslån om 750 mkr. Q3 Ett 15-årigt hyresavtal tecknas med EU-myndigheten ECDC i Solna avseende cirka 9 400 kvm. Q4 Emission av obligationslån om 1 500 mkr. Q4 Avtal tecknas om förvärv av en strategiskt väl belägen fastighet i Göteborg för 150 mkr. Q4 Avtal tecknas om avyttring av samtliga Klöverns fastigheter i Karlskrona och Säter för totalt 850 mkr. ANTAL FASTIGHETER 431 FASTIGHETERNAS VÄRDE, MDKR 39,2 HYRESVÄRDE, MDKR 3,4 SOLIDITET, JUSTERAD, % 36,7 FÖRVALTNINGS- RESULTAT, % +13 RESULTAT PER STAMAKTIE, KR 2,11

DETTA ÄR KLÖVERN Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang erbjuder kunden effektiva lokaler i valda tillväxtregioner. Visionen är att skapa miljöer för framtidens företagande. Det kräver ett aktivt byggande av stadsdelar, områden och olika näringslivskluster. Klövern är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med kommersiella lokaler och utveckling av bostadslägenheter som inriktning. FÖRVALTNINGSRESULTAT, mkr 1200 1000 800 600 400 200 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 SOLIDITET, justerad, % 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Karlstad Örebro Härnösand/Sollefteå MELLAN Falun Västerås Uppsala Stockholm STOCKHOLM FASTIGHETSVÄRDE, mkr 40000 Nyköping Norrköping Linköping 30000 20000 10000 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Göteborg Borås* Halmstad SYD Malmö ÖST Kalmar Karlskrona* * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet HYRESVÄRDE PER LOKALTYP, % KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI, % FASTIGHETSVÄRDE PER REGION, % Kontor 56 Lager/logistik 17 Utbildning/vård/ övrigt 17 Butik 10 Privata 51 Publika 31 Offentliga 18 Stockholm 50 Öst 18 Mellan 17 Syd 15

VD-ord Rekordresultat Transaktioner Förvärv och renodling Projekt och byggrätter Värdeskapande genom projekt s.30 s.32 Hållbarhet Hållbarhet ger konkurrenskraft NYCKELTAL 2016 2015 2014 2013 2012 2016Q4 2016Q3 2016Q2 2016Q1 Överskottsgrad, % 66 65 65 63 62 61 70 67 65 Avkastning på eget kapital, % 18,6 18,9 14,5 11,6 5,8 4,4 4,5 3,6 6,1 Soliditet, justerad, % 36,7 35,8 35,9 31,4 31,9 36,7 36,9 35,9 37,2 Belåningsgrad, % 60 61 60 65 64 60 60 60 59 Belåningsgrad, fastigheter, % 44 47 51 57 59 44 44 44 45 Räntetäckningsgrad 2,9 2,6 2,0 1,9 1,9 2,6 3,1 3,1 3,0 Genomsnittlig ränta, % 2,5 2,7 3,5 4,3 4,3 2,5 2,6 2,6 2,6 Räntebindning, år 2,6 2,1 2,1 2,7 3,0 2,6 1,9 2,0 1,9 Kapitalbindning, år 3,0 2,8 2,1 2,0 2,2 3,0 2,5 2,8 2,5 Uthyrningsgrad ekonomisk, % 89 91 90 90 88 89 89 91 91 Uthyrningsgrad ytmässig, % 82 83 81 82 81 82 82 83 83 s.2 s.41 stark utveckling

2 VD-ORD REKORDRESULTAT OCH FOKUSERING AV FASTIGHETSPORTFÖLJEN Klövern redovisade ett rekordresultat för 2016. Vår tydliga fokusering av fastighetsportföljen till de starkaste tillväxtregionerna i Sverige ger oss med rådande marknadsförutsättningar möjlighet att arbeta i medvind. Vårt förvaltningsresultat utvecklades starkt samtidigt som fortsatta positiva värdeförändringar bidrog till ett mycket starkt resultat före skatt. Ett i grunden stabilt driftöverskott fick stöd av positiv nettoinflyttning och stark hyresutveckling. Förvärv och nyproduktion i egen regi bidrog också till att förstärka den positiva utvecklingen. Vår målsättning att i allt större utsträckning växa genom att själva generera lönsamma fastighetsutvecklingsprojekt har nu på allvar börjat synas i bolagets resultat och verksamhet. Med en fortsatt stark fastighetsmarknad kunde vi även under 2016 glädja oss åt stigande fastighetsvärden. De positiva värdeförändringarna uppgick totalt till 1 709 mkr. Härutav bidrog vår egen projektutveckling, inklusive utveckling av byggrätter, med värdeökningar om cirka 600 mkr vilket jag anser att man snarare borde se som en del av vårt rörelseresultat. Tillväxt genom egenproducerade fastigheter kan vi driva med låg risk. Under fjolåret investerades sammanlagt 1,6 mdkr i egenutvecklade projekt. Att Klövern under 2018 når en projektvolym om 2 mdkr ser jag som rimligt. Då ska vi också ha produktionsstartat några av våra spännande bostadsprojekt inom Klövern Living. Under året som gått har vi genomfört ett antal selektiva förvärv i Stockholm, Malmö, Lund och Göteborg. Vi har även avyttrat ett antal lägre prioriterade fastigheter i linje med strategin att ytterligare renodla fastighetsportföljen geografiskt. Vår geografiska förflyttning av verksamheten till de starkaste regionerna i Sverige har under de senaste fem åren varit påtaglig. Denna fokusering kommer att fortgå även under 2017. REKORDRESULTAT Vi har en stabil underliggande förvaltningsverksamhet som kontinuerligt tillförs nya objekt, dels via egenutvecklade fastighetsprojekt och dels genom selektiva fastighetsförvärv. Ett stabilt resultat från fastighetsrörelsen kombinerat med låga räntor och ett starkt resultat från projektutveckling gjorde att vi kunde summera resultatet före skatt till 2 756 mkr, en förbättring med 8 procent jämfört med 2015. STARK HYRESMARKNAD Hyresmarknaden är fortsatt stark vilket också synliggörs i stigande hyresnivåer och en positiv nettoinflyttning om 20 mkr. Förutsättningarna inför 2017 ser bra ut. Jag bedömer att vi kommer att få se såväl fortsatt stigande hyresnivåer som stigande fastighetspriser. I vår affärsenhet Stockholm Norra har både Tele2 och StayAt under senhösten flyttat in i

VD-ORD 3 ser med tillförsikt fram emot en fortsatt Vi god utveckling även under 2017. sina nya lokaler och i Uppsala öppnade alldeles nyligen Elite Hotels sitt nya hotell vid centralstationen. Uthyrningsarbetet avseende kontorshuset Time Building i Kista, kontorshuset Skeppet i Karlstad och kontors/hotellbyggnaden S7 i Västerås löper på enligt plan. Vår främsta uthyrningsutmaning för det nya året är att öka uthyrningsgraden i den fastighetsportfölj vi förvärvade i Malmö och Lund strax innan årsskiftet samt att attrahera nya hyresgäster till kontorsbyggnaden Kista Gate som vi projekterar om till ett business center i likhet med vår fastighet Solna Gate. FÖRVÄRV OCH RENODLING Under fjolåret växte vi genom både förvärv och nybyggnationer i främst Stockholm, Uppsala, Malmö, Lund och Göteborg. Sammantaget förvärvade vi 32 fastigheter samtidigt som vi avyttrade 15 fastigheter och tecknade avtal om försäljning av ytterligare 13 fastigheter. Geografisk renodling och fortsatt expansion på utvalda tillväxtorter kommer att vara ledstjärnor för Klövern även under 2017. PROJEKT SKAPAR VÄRDE Klöverns projektutveckling har vuxit i omfattning de senaste åren. Under 2016 investerade vi totalt 1,6 mdkr i nya spännande och lönsamma projekt. Under 2017 kommer vårt projektutvecklingsteam bland annat att arbeta med ombyggnation av ett kontorshus till EU-myndigheten ECDC i Solna, hotellbyggnation åt Choice Hotels i Kista, nyproduktion av byggnaden S7 i Västerås samt med utveckling av stadsdelen Gamlestaden i Göteborg. Vi ser stor potential för värdeskapande i framtida projektutveckling både vad gäller bostäder och kommersiellt. Totalt sett bedömer vi att våra investeringar i projekt kommer att ligga på ungefär samma nivå 2017 som 2016. BOSTADSPROJEKT GENOM KLÖVERN LIVING Klövern Living arbetar vidare med ett stort antal bostadsutvecklingsprojekt. Vi driver ett antal planärenden för bostäder, bland annat i Stockholm, Uppsala, Västerås, Karlstad, Linköping och Nyköping. Takten och omfattningen av vår framtida expansion inom bostäder styr vi i mångt och mycket själva. Min bedömning är att Klövern kommer att starta produktion av minst 200 300 lägenheter 2017/2018 och minst 300 500 lägenheter 2019/2020. FINANSIELL STYRKA Klöverns finansiella styrka förbättrades under året. Den justerade soliditeten ökade till 36,7 procent, i riktning mot vårt långsiktiga mål om 40 procent. Samtidigt förbättrades också räntetäckningsgraden till 2,9 vilket i kombination med en räntebindning på 2,6 år och en räntesäkringsandel om 60 procent ger bolaget stor tålighet mot eventuellt stigande räntor. Substansvärdet per aktie (EPRA NAV) uppgick vid årets slut till 11,70 kr, en ökning med 23 procent under 2016. FORTSATT GOD UTVECKLING 2017 Sammantaget är vi mycket nöjda med utvecklingen och vad vi tillsammans på Klövern lyckats prestera under 2016. Vi ser med tillförsikt fram emot en fortsatt god utveckling även under 2017. Stockholm 14 mars 2017 Rutger Arnhult Verkställande direktör

4 ORDFÖRANDEORD utveckla potentialen i bostadsprojekt ser vi som en Att intressant och viktig del för fortsatt värdeskapande TILL KLÖVERNS AKTIEÄGARE Klöverns övergripande mål är att skapa en värdetillväxt för aktieägarna som är långsiktig och hållbar. Vi som styrelse har ett ansvar för att det sker på ett effektivt och ansvarsfullt sätt. Styrelsen har en viktig funktion som kontrollorgan men en annan viktig uppgift är också att ständigt bidra till att bolagets verksamhet anpassas till och drar nytta av förändringar i vår omvärld. Det handlar om att bidra till både inspiration och kritisk granskning av strategierna. I bolagsstyrningsrapporten finns en mer detaljerad beskrivning av bolagets styrning och skötsel samt av rollfördelningen mellan bolagstämma, styrelse och VD. Vi har i Sverige haft ett år av bra tillväxt och positiv fastighetsmarknad samtidigt som vi har en fortsatt politisk oro i omvärlden och osäkerhet på finansmarknaderna. Klöverns kunder, våra hyresgäster, lever också i snabb förändring med ökad konkurrens, globalisering och digitalisering som skapar nya affärer, kundkrav och beteenden. Fastighetsbranschen har historiskt betraktats som trögrörlig med långa hyreskontrakt och lång tidsplanering, men det förhållningssättet kommer inte att garantera framgång framöver. Idag måste det ske ständig innovation och anpassning till förändringarna. Det gäller såväl fastighetsverksamheten som finansverksamheten, som båda är kärnaffärer i ett fastighetsbolag. För styrelsen är strategiarbetet prioriterat. Vi inleder med ett strategimöte på våren där styrelse, ledning och externa experter deltar. Under året är strategin en återkommande punkt på styrelsemötena, i syfte att följa utvecklingen och ta tillvara möjligheter. Som ett led i strategin har Klövern under 2016 fortsatt expansionen och samtidigt koncentrerat fastighetsinnehaven till utvalda geografiska orter, som vi definierar som tillväxtorter. Detta har resulterat i förvärv av 32 fastigheter och försäljning (inklusive tecknade avtal om försäljning) av sammanlagt 28 fastigheter. Att skapa värdeutveckling genom investering i egna projekt är en annan viktig del av strategin. Detta kräver både expertis och fokus. Under 2016 har Klövern byggt upp en organisation för att utveckla inte bara kontor och hotell utan också bostadsprojekt. Att utveckla potentialen i bostadsprojekt ser vi som en intressant och viktig del för fortsatt värdeskapande. När det gäller finansverksamheten har styrelsen även i år valt att inte ha ett separat revisionsutskott. Istället deltar samtliga styrelseledamöter i frågorna som normalt hanteras av ett revisionsutskott. Under året har den finansiella risken kontinuerligt hanterats och reducerats som en konsekvens av stämningsläget på finansmarknaden. Andra prioriterade områden i styrelsearbetet har under året varit hållbarhetsarbetet och organisationsutvecklingen. Klövern arbetar systematiskt och brett med hållbarhetsarbetet, där både ekonomiska, miljömässiga och sociala perspektiv inkluderas. Under året har styrelsen gjort en översyn av och skärpt samt förenklat policyer av betydelse för hållbarheten. Detta är ett arbete som ständigt utvecklas och kan ses som ett kvalitetsarbete för hela koncernen. Klöverns sätt att verka och driva affärer utmärks sedan länge av en kultur där medarbetarna arbetar nära kunderna. Det finns ett stort engagemang och beslutsvägarna är korta för de kunniga och erfarna medarbetarna som har stora ansvarsområden. Bra internkontrollmiljö, eller enklare utryckt att det är ordning och reda, och effektiva interna processer är ett fundament för bra värdeutveckling. Såväl omvärldsförändringar som Klöverns ökade inriktning mot projekt och inte minst bostadsprojekt, kräver en ständig utveckling av organisationen. Detta är en fråga som styrelsen följt noga under året. Klövern har en relativt liten styrelse men tillsammans representerar vi olika perspektiv och olika expertiser som är väsentligt för ett sunt styrelsearbete. Avslutningsvis vill jag säga att jag ser fram emot ett år med fortsatt utveckling och värdeskapande i Klövern. Stockholm 14 mars 2017 Pia Gideon Ordförande

AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI 5 MARKNADER FASTIGHETSRÖRELSEN HÅLLBARHET FINANS BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Nyrenoverade lokaler, Helgafjäll 2 i Kista. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Klöverns övergripande målsättning är att på ett långsiktigt hållbart sätt generera god avkastning till aktieägarna. I syfte att uppnå det har ett antal mål definierats inom kategorierna finans, förvaltning, transaktioner och projekt samt medarbetare. Integrerat med dessa målsättningar har även ett antal hållbarhetsmål valts ut inom områdena ekonomi, miljö och socialt. Alla dessa målsättningar liksom bolagets vision, affärsidé och motto är centrala delar i den affärsplan som fastställs av styrelsen en gång per år. Vision KLÖVERN SKAPAR MILJÖER FÖR FRAMTIDENS FÖRETAGANDE. Strategin är att vara delaktig i skapandet av trygga och stimulerande arbets- och boendemiljöer där företag och organisationer kan utvecklas väl. Framtidens företagande inkluderar allt från små till stora företag med den gemensamma nämnaren att det finns en ökande efterfrågan på de varor eller tjänster som tillhandahålls. Affärsidé KLÖVERN SKA MED NÄRHET OCH ENGAGEMANG ERBJUDA KUNDEN EFFEKTIVA LOKALER I VALDA TILLVÄXTREGIONER. De lokaler och bostäder Klövern utvecklar och tillhandahåller ska på ett proaktivt, lyhört och hållbart sätt vara anpassade efter kundernas önskemål och behov. Lokalerna ska tillhandahållas, och kunderna bemötas, med närhet och engagemang. Den närhet och det engagemang som Klövern eftersträvar kan bara uppnås med lokalt baserad egen personal. Fastighetsbeståndet ska vara fokuserat på utvalda tillväxtregioner. Dessa kan variera över tiden beroende på tillgång och efterfrågan inom såväl hyres- som fastighetsmarknad. Gemensamt för tillväxtregioner är ett växande näringsliv och en ökande befolkningsmängd. Motto VAR DAG UNDERLÄTTA KUNDENS VARDAG. Klövern ska underlätta hyresgästernas vardag. Det innefattar att ligga steget före och förutse även morgondagens behov. Om hyresgästerna känner att Klövern på ett engagerat och serviceinriktat sätt lever upp till den ambitionen kommer det att vara ett tungt vägande argument för att stanna kvar som hyresgäst när hyresavtalet löper ut.

AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI 7 Mitt i Kista ligger nyrenoverade Time Buildning, fastigheten Borgarfjord 4, med moderna och effektiva kontor, café i loungen, servicecenter och restaurang. Klöverns affärsmodell Den centrala punkten i Klöverns affärsmodell är förvaltning av bolagets över 400 fastigheter. Förvaltningen ska ske i egen regi för att säkerställa hög kvalitet i allt ifrån kundservice till energioptimering. Genom transaktioner tillförs ytterligare fastigheter till beståndet på de tillväxtorter bolaget valt att fokusera på. Därmed uppnås ytterligare skalfördelar i förvaltningen samtidigt som förmågan att erbjuda en variation av attraktiva lokaler förbättras. Genom avyttring av geografiskt lägre prioriterade fastigheter, och sådana som från Klöverns perspektiv är färdigutvecklade, strävas efter att löpande renodla och optimera beståndet under förvaltning. Projektutveckling av kommersiella fastigheter har, i linje med bolagets strategi, vuxit i omfattning under de senaste åren. Därigenom tillförs ytterligare fastigheter till det bestånd som förvaltas. Projektutveckling innefattar allt ifrån skapandet av helt nya byggnader, som exempelvis Elite Hotels nya hotell i Uppsala, till förädling av befintliga lokaler i samband med byte av hyresgäst. En naturlig del av Klöverns verksamhet är även förvärv och avyttring av byggrätter och fastigheter i olika projektstadier, bland annat gäller det Klövern Livings projektutveckling av bostäder.

8 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Mål och utfall 2016 Mål och utfall 2016: Finans och förvaltning FINANSIELLA MÅL Mål Utfall 2016 Syfte AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Avkastningen på Avkastningen på eget kapital eget kapital ska uppgick till 18,6 procent. Under de långsiktigt uppgå senaste tio åren har den genomsnittliga avkastningen uppgått till till minst 10 procent. 1 11,7 procent. 1) Den 9 februari 2017 ersatte detta mål en tidigare målsättning om att avkastningen på eget kapital långsiktigt ska uppgå till den riskfria räntan plus minst 9 procentenheter. 30 20 10 0-10 07 08 09 10 11 Min 10% 12 13 14 15 16 Avkastningen på det egna kapitalet måste vara rimlig i förhållande till risknivå och avkastning på andra typer av placeringar. Målet ska ses som ett genomsnitt under ett antal år, då avkastningen delvis påverkas av faktorer över vilka Klövern inte råder. Avkastning på eget kapital, % Mål UTDELNING Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. Utdelningen till preferensaktieägarna ska långsiktigt inte överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet. Inför årsstämman 2017, föreslås en utdelning om 0,40 kr per stamaktie och 20,00 kr per preferensaktie. Den föreslagna utdelningen för stam- och preferensaktierna motsvarar 59 procent av förvaltningsresultatet. Den föreslagna utdelningen för enbart preferensaktierna motsvarar 28 procent av förvaltningsresultatet. 100 75 Min 50% 50 25 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Förvaltningsresultatet visar hur fastighetsverksamheten går inklusive finansieringskostnader och central administration. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas bolagets investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur. Utdelning stam- och preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % Mål JUSTERAD SOLIDITET Den justerade Vid slutet av 2016 uppgick den justerade soliditeten till 36,7 procent. soliditeten ska långsiktigt uppgå Vid samma tidpunkt var soliditeten 32,1 till 40 procent. procent. 40 30 20 40% Samtidigt som det egna kapitalet ska utnyttjas optimalt är det viktigt att säkerställa långsiktig stabilitet och möjliggöra framtida intressanta investeringar. 10 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Justerad soliditet, % Mål RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,9. 4 3 2 1 0 07 08 09 10 11 Min 2,0 12 13 14 15 16 Räntor är en av Klöverns enskilt största kostnadsposter varför det är viktigt att intjäningsförmågan med god marginal täcker nuvarande räntekostnadsnivå. En räntetäckningsgrad på 2,0 innebär att resultat efter finansiella intäkter överstiger räntekostnaderna med 100 procent. Räntetäckningsgrad Mål KAPITALBINDNING Kapitalbindningen Kapitalbindningen uppgick till ska vara minst 3,0 år vid slutet av 2016. 2,0 år. 2 4 3 2 Min 2,0 år Kapitalbindningen visar den vägda genomsnittliga återstående löptiden för Klöverns upplåning. Målet för kapitalbindningen är ett sätt att långsiktigt säkerställa bolagets finansiering. 1 2) Inför 2017 ersatte detta mål en tidigare målsättning om att kapitalbindningen ska vara minst 1,5 år. 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Genomsnittlig kapitalbindning, år Mål

AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Mål och utfall 2016 9 FÖRVALTNINGSMÅL Mål Utfall 2016 Syfte NETTOINFLYTTNING Nettoinflyttningen Nettoinflyttningen uppgick till 20 ska uppgå till minst mkr, eller 0,6 procent av hyresvärdet. 1 procent av hyresvärdet per år. 4 3 2 Min 1% 1 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Nettoinflyttningen visar nettot av hyresvärdet på årsbasis för de hyresgäster som faktiskt flyttar in under ett år och de som flyttar ut. Med en positiv nettoinflyttning ökar successivt Klöverns uthyrningsgrad. Nettoinflyttning, % Mål ÖVERSKOTTSGRAD Överskottsgraden Överskottsgraden uppgick till 66 ska långsiktigt procent. uppgå till minst 65 procent. 68 66 64 Min 65% Överskottsgraden, driftöverskottets andel av intäkterna, är ett viktigt nyckeltal i Klöverns interna utvärdering av fastighetsrörelsen och mäts kontinuerligt för varje fastighet. 62 60 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Överskottsgrad, % Mål VÄRMEFÖRBRUKNING/ELFÖRBRUKNING Värmeförbrukningen ska minska med 1 procent under 2016. Värmeförbrukningen minskade med minst 6 procent under 2016 2018. Elförbrukningen ska minska med minst 8 procent under 2016 2018. Elförbrukningen minskade med 2 procent under 2016. 8 6 4 2 0 8% t o m 2018 6% t o m 2018 16 17 18 Klövern arbetar aktivt med att sänka energiförbrukningen i fastigheterna, vilket minskar kostnaderna och den negativa påverkan på miljön. Ackumulerad minskning av värmeförbrukning per kvm, % Ackumulerad minskning av elförbrukningen per kvm, % Mål, värmeförbrukning Mål, elförbrukning EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent vid uthyrningsgraden ska uppgå till 91 slutet av 2016. procent. 100 90 80 91% Den ekonomiska uthyrningsgraden mäts som kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. En förbättrad ekonomisk uthyrningsgrad skapar förutsättningar för en stigande överskottsgrad. 70 60 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Mål GRÖNA HYRESAVTAL Andelen gröna Under året ökade antalet gröna hyresavtal ska öka hyresavtal till 141 stycken (111). De gröna hyresavtalen utgjorde 7 procent av Klöverns totala kontraktsvärde, att jämföra med 6 procent ett år tidigare. 160 120 80 40 0 12 13 14 15 16 En ökning av andelen gröna hyresavtal minskar den negativa påverkan på miljön. Samtidigt är arbetet med gröna hyresavtal ett sätt att stärka relationen med hyresgästerna och tillmötesgå dessas önskemål. Antal gröna hyresavtal

10 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Strategi och mål 2017 Strategi och mål 2017 Komponenter av strategin FINANS > > Eget kapital ska utgöras av både stam- och preferensaktier. > > Det ska finnas två typer av stamaktier: A och B. > > Ränterisken ska begränsas genom att viss del av kreditportföljen är räntesäkrad. > > Refinansieringsrisken bör begränsas genom spridning av kreditförfall och kreditgivare. > > Bankupplåning bör kompletteras med alternativa finansieringsformer. FÖRVALTNING > > Förvaltning ska ske i egen regi och med lokalt engagemang. > > Kundundersökning ska genomföras och ligga till grund för förbättrat kundvårdsarbete. > > Försäljningen ska effektiviseras genom produktifiering. > > Ett fokuserat uthyrningsarbete ska höja den ekonomiska uthyrningsgraden. > > Energiförbrukningen per kvm ska långsiktigt minska. > > Effektiviteten i förvaltningen ska utvecklas genom fokus på förbättrad överskottsgrad. > > Ett ökat fokus på miljömässiga aspekter i mötet med hyresgästerna. Mål > > Avkastningen på eget kapital ska långsiktigt uppgå till minst 10 procent. > > Utdelningen till aktieägarna ska långsiktigt uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. > > Utdelningen till preferensaktieägarna ska långsiktigt inte överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet. > > Den justerade soliditeten ska långsiktigt uppgå till 40 procent. > > Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. > > Kapitalbindningen ska vara minst 2,0 år. > > Räntebindningen ska vara minst 2,0 år. > > Nettoinflyttningen ska uppgå till minst 1 procent av hyresvärdet per år. > > Överskottsgraden ska uppgå till minst 65 procent. > > Värmeförbrukningen ska minska med minst 6 procent under 2016 2018. > > Elförbrukningen ska minska med minst 8 procent under 2016 2018. > > Den ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till 91 procent. > > Andelen gröna hyresavtal ska öka. TRANSAKTIONER OCH PROJEKT > > Förvärv och försäljningar ska ha fokus på geografisk renodling i syfte att skapa effektiv förvaltning på prioriterade orter. > > Prioritering av projekt med högst avkastning. > > Värdeskapande genom exploatering av byggrätter alternativt nyproduktionsprojekt för egen förvaltning eller för avyttring. > > Förvärvade förvaltningsfastigheter ska i snitt ha en långsiktig direktavkastning på minst 6 procent per år. > > Projektinvesteringar ska ge en avkastning på eget kapital om minst 15 procent. MEDARBETARE > > Årliga utvecklingssamtal med individuella mål kopplat till ersättningsnivå. > > Systematisk uppföljning av medarbetareundersökning årligen på ledarnivå med handlingsplan mot uppsatta mål. > > Nära samarbete med prioriterade skolor samt systematisk hantering av praktikanter, studenter som önskar examensarbete och de som söker arbete hos Klövern. > > Nöjd-Medarbetar-Index (NMI) ska långsiktigt uppgå till minst 75 procent. > > Attraktiv-Arbetsgivar-Index (AAI) ska långsiktigt uppgå till minst 80 procent. UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL 2017 Område Väsentliga aspekter Mål EKONOMI > > Lönsamhet och finansiell stabilitet > > Den justerade soliditeten ska långsiktigt uppgå till 40 procent. > > Överskottsgraden ska uppgå till minst 65 procent. MILJÖ > > Miljösmart och energieffektiv > > Värmeförbrukningen ska minska med minst 6 procent under 2016 2018. > > Elförbrukningen ska minska med minst 8 procent under 2016 2018. SOCIALT > > Trygghet och etik > > Attraktiv arbetsgivare > > Nöjd-Medarbetar-Index (NMI) ska långsiktigt uppgå till minst 75 procent. > > Attraktiv-Arbetsgivar-Index (AAI) ska långsiktigt uppgå till minst 80 procent. För definitioner av nyckeltal, se sid 142.

MARKNADER INLEDNING SVENSK EKONOMI OCH FASTIGHETSMARKNAD 12 MARKNADER REGION STOCKHOLM 14 FASTIGHETSRÖRELSEN REGION ÖST 16 REGION MELLAN 18 REGION SYD 20 HÅLLBARHET FINANS BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Interiör från nyrenoverade Gastuben 3 i Göteborg. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

12 MARKNADER Svensk ekonomi och fastighetsmarknad FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE SVENSK EKONOMI OCH FASTIGHETSMARKNAD Den svenska ekonomin fortsatte att växa i god takt under 2016 samtidigt som räntorna är på historiskt sett låga nivåer. Den kraftfulla befolkningsökningen kan komma att ge ytterligare skjuts till BNP men innebär samtidigt stora utmaningar. Låga räntor och god ekonomisk tillväxt innebär gynnsamma förutsättningar på den svenska fastighetsmarknaden. EKONOMI Återhämtningen i den globala ekonomin fortsätter samtidigt som det finns orosmoment på det politiska planet i form av populism och därmed tillhörande risker, bland annat för handelshinder. Även om den amerikanska centralbanken genomförde en ytterligare räntehöjning i december kan det bli så att man, liksom på de flesta håll i omvärlden, kommer att fortsätta bedriva en historiskt sett expansiv penningpolitik den närmaste tiden. Storleken på, och frekvensen av, ytterligare räntehöjningar hänger till stor del på i vilken takt konjunkturen fortsätter att förbättras och i vilken grad inflationen tar fart igen. Även om inflationstakten i Sverige accelererat under det senaste året är den i absoluta tal fortfarande på en låg nivå. I december uppgick KPI till 1,7 procent, med andra ord några tiondelar under Riksbankens mål på 2 procent. Även räknat med fast ränta (KPIF) var inflationen inte högre än 1,9 procent. Riksbanken, som opererat med negativ reporänta sedan februari 2015 räknade i samband med sitt penningpolitiska möte i februari 2017 att reporäntan långsamt kommer att börja höjas först 2018. Lågräntemiljön på korta löptider ser med andra ord ut att kunna bestå ett bra tag till. SVENSK EKONOMI % 10 8 6 4 2 0 12 13 14 15 16 Arbetslöshet 1 BNP 2 KPI 3 1) SCB/AKU, procent av arbetskraften, december 2) SCB, Riksbanken 3) SCB, årsmedeltal BNP ÅRLIG PROCENT UELL FÖRÄNDRING Sverige 1 Euroområdet 2 USA 2 2014 2,3 0,9 2,4 2015 4,1 2,0 2,6 2016 3,4 1,7 1,6 2017P 2,5 1,6 2,3 2018P 2,2 1,6 2,5 1) SCB, Riksbanken 2) IMF P=Prognos Även på längre löptider var räntorna fortsatt låga under 2016, dock med en uppåtriktad trend under andra halvåret. Den svenska tioåriga statsobligationsräntan avslutade 2016 på nivån 0,55 procent, efter att ha inlett året kring 1 procent. Den svenska ekonomin växer i god takt. Den kraftfulla befolkningsökningen kan komma att ge ytterligare fart till BNP men innebär samtidigt stora utmaningar, inte bara i form av integration och sysselsättning utan även vad det gäller kommunernas, landstingens och statens ekonomi. FASTIGHETSMARKNADEN Den goda tillväxten i svensk ekonomi i kombination med låga räntor innebär gynnsamma förutsättningar på fastighetsmarknaden, både vad gäller hyresmarknaden och transaktionsmarknaden. Totalt sett är hyresmarknaden fortsatt stark i storstadsområdena och i ett antal växande regionstäder. Den låga inflationen dämpade den generella hyresutvecklingen under 2016 men ett stigande KPI kommer att ge ett bättre bidrag till hyrorna under 2017. Urbanisering har varit ett nyckelord under ett antal år och ser ut att förbli så även framöver, inte minst gäller det Stockholm. Men om befolkningstillväxt är en central variabel för hyresmarknaden är sysselsättningstillväxt en minst lika viktig långsiktig faktor. Kontorshyresnivåerna fortsätter att utvecklats positivt för moderna, yteffektiva och välbelägna lokaler i de större städerna. Det äldre kontorsbeståndet kräver ofta smarta, kostnadseffektiva renoveringar för att kunna hävda sig i konkurrensen med nybyggda kontor. Förutom goda kommunikationer, gärna spårbundet, blir erbjudande av kringtjänster som restauranger, caféer och gym av allt större vikt för att kunna attrahera nya kontorshyresgäster. Hyresnivåerna för logistik- och lagerlokaler har generellt sett legat relativt stilla under ett antal år. Undantaget är moderna nyproducerade logistiklokaler i bra lägen där något stigande hyresnivåer kan noteras. Den växande e-handeln har en positiv effekt på efterfrågan. Butikshyresnivåerna runt om i landet har rört sig sidledes under en tid. I takt med att konsumtionen stigit och

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Svensk ekonomi och fastighetsmarknad 13 KLÖVERNS HUVUDORTER BEFOLKNINGSSTATISTIK OCH ARBETSMARKNADSSIFFROR Kommun Folkmängd 2016 1, antal Förändring folkmängd 1 år, % Förändring folkmängd 10 år, % Arbetstillfällen 2, antal Varav offentlig sektor 2, % Förändring arbetstillfällen 1 år, % Arbetslöshet 3, % Förändring arbetslöshet 1 år, % Andel av Klöverns fastighetsvärde 2016-12-31 4, % Göteborg 555 471 1,4 13,4 333 496 24 3,2 7,8 0,6 7 Halmstad 98 316 1,7 10,5 47 233 35 1,1 8,8 0,1 1 Kalmar 66 298 1,1 8,1 34 381 35 2,0 7,0 0,5 2 Karlstad 90 086 1,0 8,7 51 040 34 2,6 7,7 0,2 5 Linköping 155 539 1,6 12,2 80 872 31 2,3 6,1 0,4 7 Malmö 327 049 1,6 18,4 170 218 27 3,0 14,9 0,1 4 Norrköping 138 817 1,4 10,6 62 979 32 2,6 12,2 0,2 4 Nyköping 54 833 1,3 9,2 24 002 33 0,3 8,2 0,2 3 Solna 78 082 2,7 26,5 80 567 28 3,5 4,3 0,2 6 Stockholm 934 471 1,2 19,4 661 291 15 2,6 6,1 0,3 38 Uppsala 213 891 1,9 15,5 101 736 38 2,4 5,5 0,1 6 Västerås 146 947 1,2 10,6 71 227 25 1,2 8,8 0,0 6 Örebro 146 208 1,4 13,4 74 162 36 2,2 7,6 0,5 3 Totalt 3 006 008 1,4 15,4 1 793 204 24 2,6 93 SVERIGE 9 967 637 1,3 9,4 4 725 345 28,1 1,7 7,6 0,2 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Klövern. 1) SCB: Avser november 2016. 2) SCB/RAMS 2015. 3) Avser snitt 2016. Enligt Arbetsförmedlingen (öppet sökande och sökande i program med aktivitetsstöd, andel av den registerbaserade arbetskraften 16 64 år). 4) I Göteborg inkluderas även Lerum, Mölndal och Partille. I Stockholm inkluderas även Danderyd, Järfälla, Kista, Sollentuna, Täby, Haninge och Huddinge. även fortsättningsvis kan förväntas ha en positiv utveckling, inte minst tack vare befolkningsökningen, kan det finnas hyrespotential i attraktiva butikslägen. Men en fortsatt osäkerhetsfaktor är hur den växande e-handeln kommer att påverka konsumtionen i fysiska butiker. Transaktionsmarknaden var rekordstark under 2016. Den samlade transaktionsvolymen, beräknat av Fastighetsvärlden som ett genomsnitt av åtta olika firmors estimat, uppskattas ha landat på 201 miljarder kronor. Efter en kraftig ökning under 2015 minskade utländska investerares andel av transaktionsvolymen under 2016. I övrigt kan noteras att transaktioner i regionstäder svarade för allt större del av volymen under 2016. En lång period av låg avkastning på ränteplaceringar har fått vissa kategorier av institutionella investerare att i allt högre grad aktivt allokera kapital till fastigheter. Denna jakt på avkastning har bidragit till fortsatt sjunkande avkastningskrav och därmed stigande fastighetspriser. Välkapitaliserade banker, låga räntor och en stark aktiemarknad har under en längre tid medfört attraktiva finansieringsvillkor vid förvärv av fastigheter genom en mix av banklån, företagsobligationer och aktier. Finansieringsvillkoren är fortsatt attraktiva nu i inledningen av 2017. Karlstad Göteborg Halmstad Malmö Borås* Örebro Härnösand/Sollefteå Falun Västerås Kalmar Uppsala Nyköping Norrköping Linköping Karlskrona* Stockholm * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet

14 MARKNADER Region Stockholm FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE STOCKHOLM Region Stockholm består av affärsenheterna Stockholm Norra, Stockholm Södra och Uppsala. Karlstad Göteborg Halmstad Malmö Borås* Örebro Härnösand/Sollefteå Falun Västerås Stockholmsregionen är landets mest expansiva del. Folkmängden i Stockholms län har ökat med över 35 000 personer per år sedan 2009 och ökningen bedöms fortsätta med minst samma takt den kommande tioårsperioden. Länets kommuner planerar för 250 000 nya bostäder till 2025. Även Uppsala är en av landets snabbast växande kommuner och är idag befolkningsmässigt Sveriges fjärde största. Antalet invånare i Uppsala ökar varje år med 2 000 3 000 personer och år 2030 beräknas folkmängden överstiga 250 000 personer. Det ställer höga krav på bostadsbyggandet och under de senaste 10 åren har i genomsnitt nyproduktion av 1 000 bostäder per år påbörjats. Projektvolymen är generellt sett mycket stor i regionen, det byggs och planeras inte bara för bostäder utan även för infrastruktursatsningar, fortsatt nyproduktion av kontor samt logistik- och handelslokaler. Stockholmregionen är den starkaste transaktionsmarknaden i landet och svarar normalt för 40 50 procent av den samlade transaktionsvolymen. Under 2016 sjönk andelen från tidigare år men den relativt sett svaga omsättningen på Stockholmsfastigheter är inte ett resultat av lågt intresse utan beror snarare på den utbudsbrist som präglar marknaden. Intresset för att sälja fastigheter i Stockholm är svagt eftersom flertalet fastighetsägare vill öka sitt fastighetsinnehav i regionen. Region Stockholm är Klöverns största region sett till fastighetsvärde, uthyrningsbar yta och hyresvärde. Några av de största händelserna under året var inflyttning av Tele2 och StayAt i Kista om totalt drygt 27 300 kvm samt uthyrning till European Centre for Disease Prevention and Control (ECDC) i fastigheten Hilton 3 i Solna. Uthyrningen omfattar cirka 9 400 kvm med beräknad inflyttning i februari 2018. Inom samtliga affärsenheter pågår planarbete för att tillskapa ytterligare bostadsbyggrätter på ett flertal fastigheter/områden. KLÖVERNS STÖRSTA HYRESGÄSTER I REGION STOCKHOLM Kontraktsvärde, Hyresgäst mkr Uppsala Stockholm Nyköping Norrköping Linköping Kalmar Karlskrona* Andel av regionens kontraktsvärde, % STOCKHOLM * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet Yta, tkvm Ericsson 157 12,5 88 Tele2 Sverige 54 4,3 20 WSP Sverige 49 3,9 20 CGI Sverige 21 1,6 11 Kistamässan 20 1,5 16 TOTALT 301 23,8 155

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Region Stockholm 15 Interiörbild från Arenan 8 i Globenområdet, Stockholm. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 28% 43% 50% 87% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 2016 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Stockholm Norra 553 891 11 962 83 Stockholm Södra 168 370 5 382 94 Uppsala 111 190 2 308 90 REGION STOCKHOLM 832 1 450 19 652 87 KLÖVERN 2 943 3 386 39 234 89

16 MARKNADER Region Öst FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÖST Region Öst består av affärsenheterna Linköping, Norrköping, Nyköping, Karlskrona och Kalmar. Regionen består av två delgeografiska områden, ett i norr och ett i söder. Samtliga ingående kommuner är regioncentra med stabila ekonomier och god befolkningsutveckling. I det norra delområdet bor det närmare 500 000 personer, vilket gör det till en av landets folktätaste regioner. Grannstäderna Linköping och Norrköping har tillsammans drygt 290 000 invånare och med gemensam arbetsmarknad är det Sveriges fjärde storstadsregion. Det södra området av Region Öst är mer utspritt och har en befolkning om nästan 400 000 personer. I synnerhet det norra delområdet har en bra infrastruktur i form av vägar, järnvägar, flyg och hamnar. Planeringen av Ostlänken syftar till att förbättra detta ytterligare. Ostlänken är en ny dubbelspårig höghastighetsjärnväg från Järna till Linköping som ska korta restiden och öka kapaciteten. Ostlänken kommer att påverka stadsbilden både för Norrköping och Linköping samt stärka Nyköping som pendlarort. I södra delen fortsätter både Kalmar och Karlskrona att utvecklas till egna självständiga regioncentra. I Kalmar har Linnéuniversitetet en allt större betydelse för utvecklingen av regionens näringsliv. Region Öst är Klöverns näst största region värdemässigt. Region Östs största enskilda projekt under 2017 är Kopparhusen, som ligger mitt i Norrköpings gamla industrilandskap. Där planerar Klövern ett nytt kvarter med student- och forskarbostäder, kontor, restauranger och caféer. Totalt omfattar projektet cirka 15 000 kvm byggrätt samt garage och sammanlagt cirka 110 student- och forskarbostäder. Detaljplanen är antagen och 2019 ska Kopparhusen stå klara för inflyttning. Karlstad Göteborg Halmstad Malmö Borås* Örebro Härnösand/Sollefteå Falun Västerås KLÖVERNS STÖRSTA HYRESGÄSTER I REGION ÖST Kontraktsvärde, Hyresgäst mkr Uppsala Stockholm Nyköping Norrköping Linköping ÖST Kalmar Karlskrona* * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet Andel av regionens kontraktsvärde, % Yta, tkvm Ericsson 38 5,7 39 Region Östergötland 27 4,1 19 Karlskrona Kommun 27 4,1 24 Linköpings Kommun 18 2,7 14 TeliaSonera Sverige 16 2,5 10 TOTALT 126 19,1 106

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Region Öst 17 Hyresgäster och Klövernmedarbetare, Kungshagen 1:6 i Nyköping. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 25% 21% 18% 91% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 2016 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Linköping 300 289 2 935 92 Norrköping 180 177 1 683 89 Nyköping 113 107 994 87 Kalmar 98 85 779 96 Karlskrona 57 62 630 95 REGION ÖST 749 721 7 021 91 KLÖVERN 2 943 3 386 39 234 89

18 MARKNADER Region Mellan FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MELLAN Region Mellan består av affärsenheterna Västerås, Karlstad, Örebro, Falun och Härnösand/Sollefteå Inom regionen finns starka regionstäder som haft en positiv befolkningstillväxt under flera år, främst Örebro, Västerås, Karlstad och Falun. Dessa städer representerar arbetsmarknadsmässigt relativt stora geografiska områden och är därmed viktiga för de omkringliggande kommunerna. Arbetsinpendlingen, i kombination med att de omkringliggande kommunerna är ganska små, har inneburit att det finns en väl utbyggd samhällsservice i form av sjukhus, skolor och viktiga myndigheter i dessa regionstäder. De är även viktiga knutpunkter för sina respektive regioners näringsliv. Flera av orterna har ett strategiskt läge ur transportsynpunkt; Karlstad har goda kommunikationer till Norge, och Örebro har utvecklats till ett av Sveriges viktigaste logistiknav. Inflyttning och inpendling har också bidragit till att stärka städernas detaljhandel och bostadsmarknad. I regionen finns flera av landets allra största handelscentrum. Nyproduktionen av bostäder är hög i framför allt Örebro, Västerås och Karlstad och nya områden/projekt planeras för ytterligare bostadsproduktion. Region Mellan är Klöverns tredje största region baserat på fastighetsvärde. Inom regionen pågår nyproduktion av ett stort kontorshus i Karlstad och ett hotell/kontorshus i Västerås som planeras att slutföras under 2017, respektive 2018. Det pågår även planarbete för att tillskapa ytterligare bostadsbyggrätter, främst i Västerås vid nya resecentrum och på Öster Mälarstrand. Karlstad Göteborg Halmstad Malmö Borås* Örebro Härnösand/Sollefteå MELLAN Falun Västerås Uppsala Stockholm Nyköping Norrköping Linköping Kalmar Karlskrona* KLÖVERNS STÖRSTA HYRESGÄSTER I REGION MELLAN Kontraktsvärde, Hyresgäst mkr * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet Andel av regionens kontraktsvärde, % Yta, tkvm Transportstyrelsen 28 4,8 19 Dagab Inköp & Logistik 15 2,6 22 Karlstads Kommun 13 2,3 10 Härnösands Kommun 13 2,2 14 PostNord Sverige 12 2,2 12 TOTALT 81 14,1 77

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Region Mellan 19 Interiör från Forskarbyn 2 i Örebro. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 24% 19% 17% 89% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 2016 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Västerås 255 223 2 421 87 Karlstad 193 199 2 133 91 Örebro 101 103 1 144 93 Härnösand/Sollefteå 89 70 476 88 Falun 56 44 332 87 REGION MELLAN 694 640 6 505 89 KLÖVERN 2 943 3 386 39 234 89

20 MARKNADER Region Syd FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE SYD Region Syd består av affärsenheterna Göteborg, Malmö, Borås och Halmstad. Regionen utgör ett av landets mest befolkningsrika områden och med en befolkningsutveckling som är stark. Göteborgs kommun har växt med över 7 000 personer årligen de senaste åren och Skånes folkmängd ökar i snabbare takt än riket i övrigt. I regionen finns flera av landets största industriföretag och Västra Götaland är landets viktigaste industriregion och det län som är störst på export i Sverige. En förutsättning för detta är god infrastruktur. Göteborg har Nordens största hamn och järnvägsnätet är väl utbyggt i regionen vilket ger stora möjligheter till hållbar distribution. Nya, mycket omfattande, infrastruktursatsningar planeras i regionen, bland annat det så kallade Västsvenska paketet. Den ekonomiska tillväxten i Öresundsregionen har under flera år varit högre än i landet som helhet. Öresundsregionen är en samarbetsregion som omfattar Skåne och östra Danmark och denna region svarar för cirka en fjärdedel av Sveriges och Danmarks samlade BNP. För Skåne innebär Öresundsregionen bättre utsikter till ekonomisk tillväxt med stor befolkningsbas, god infrastruktur samt flera stora och etablerade utbildningssäten. Klövern utökade Region Syds fastighetsbestånd rejält under 2016. Bland annat förvärvades 28 fastigheter i Malmö och Lund av Castellum. Förvärvet innebar att den förvaltade ytan ökade med mer än 60 procent i Malmö och Lund. Antalet unika hyresgäster ökade med drygt 90 stycken och större hyresgäster är bland annat Mio, DHL, Malmö kommun, Corsec och Purac. Region Syds största projekt pågår i Göteborgsstadsdelen Gamlestaden där Klövern, genom en omfattande renovering av det så kallade Slakthuset, skapar toppmoderna kontorslokaler i en historisk miljö intill det nya resecentrumet. Karlstad Göteborg Halmstad SYD Malmö Borås* Örebro Härnösand/Sollefteå Falun Västerås Uppsala Stockholm Nyköping Norrköping Linköping Kalmar Karlskrona* KLÖVERNS STÖRSTA HYRESGÄSTER I REGION SYD Kontraktsvärde, Hyresgäst mkr * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet Andel av regionens kontraktsvärde, % Yta, tkvm KappAhl Sverige 38 7,5 47 Cowi 22 4,2 13 RUAG Space 17 3,4 17 Friskis & Svettis 14 2,7 11 Swedbank 12 2,4 4 TOTALT 103 20,2 92

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MARKNADER Region Syd 21 Fastigheten Flygvärdinnan 4 i Malmö, förvärvad under 2016. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 23% 17% 15% 89% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 2016 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Göteborg 210 222 2 854 97 Malmö 316 256 2 314 82 Borås 81 54 484 89 Halmstad 61 43 404 89 REGION SYD 668 575 6 056 89 KLÖVERN 2 943 3 386 39 234 89

FASTIGHETSRÖRELSEN INLEDNING FÖRVALTNING 24 MARKNADER TRANSAKTIONER 30 FASTIGHETSRÖRELSEN PROJEKTUTVECKLING 32 PROJEKT FASTIGHETEN ISAFJORD 8, TELE2 34 BYGGRÄTTER 36 HÅLLBARHET FINANS FASTIGHETERNAS VÄRDE 38 BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Borgarfjord 4, även känd som Time Building, är en nyrenoverad projektfastighet som blev klar under 2016. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

24 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALTNING Fastighetsvärdet ökade med 12 procent under året. Nettoinflyttningen uppgick till 20 mkr och hyresvärdet ökade med 204 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppick vid slutet av året till 89 procent, och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 82 procent. Fastigheter FASTIGHETSBESTÅND OCH HYRESVÄRDE Klövern hade vid utgången av 2016 totalt 431 fastigheter (415) belägna i 36 kommuner (38). Det totala fastighetsvärdet uppgick till 39 234 mkr (35 032), den uthyrningsbara ytan var 2 943 tkvm (2 872) och hyresvärdet uppgick till 3 386 mkr (3 182). Ökningen av fastigheternas värde berodde på förvärv om 1 484 mkr (2 732), försäljningar om 617 mkr (548), investeringar om 1 626 mkr (1 386) samt orealiserade värdeförändringar uppgående till 1 709 mkr (1 254). De främsta anledningarna till att värdet på fastigheterna har ökat är investeringar gjorda vid nyuthyrning, stigande marknadshyror, sänkta avkastningskrav och utveckling av byggrättsportföljen. INTÄKTER OCH SNITTHYRA Intäkterna uppgick till 2 876 mkr (2 718) under 2016. Intäktsökningen förklaras främst av nettoförvärv och positiv nettoinflyttning. För jämförbart bestånd steg intäkterna med 1 procent, vilket främst beror på nettoinflyttning. Genomsnittshyran för förvaltningsfastigheter beräknas FASTIGHETSVÄRDE mkr 20000 15000 10000 5000 0 Linköping Västerås Stockholm Göteborg 2 Malmö Uppsala Karlstad Norrköping Örebro Nyköping Kalmar Karlskrona 1 Borås 1 1) Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet 2) Inklusive de förvärv Klövern tecknat avtal om under 2017Q1 Halmstad Falun Härnösand/Sollefteå utifrån kontraktsvärde och uthyrd yta och uppgick till 1 218 kr per kvm (1 195) per sista december. Den genomsnittliga hyran varierar mellan olika regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge samt den lokala hyresmarknaden. Inflationstakten, mätt som KPI, uppgick i oktober 2016 till 1,2 procent och påverkar därmed kontraktsvärdet positivt 2017. FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna ökade, främst beroende på ett väsentligt större bestånd 2016, och uppgick till 985 mkr (952). För jämförbart bestånd var fastighetskostnaderna i stort sett oförändrade och uppgick till 887 mkr (884). Klöverns kundförluster har under 2016 varit mycket låga och uppgick till 3 mkr (9) eller 0,1 procent (0,3) av de totala intäkterna. Det nära samarbetet med hyresgästerna, tillsammans med god kännedom om den lokala marknaden, är de viktigaste förklaringarna till att kundförlusterna är så pass begränsade. FASTIGHETSKOSTNADER FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND 1, KR/KVM 2016 2015 Driftkostnader 187 189 Tomträttsavgäld 12 12 Underhåll 30 30 Fastighetsskatt 46 45 Fastighetsadministration 60 57 TOTALT 335 333 1) Avser fastigheter som ägts under hela 2015 och 2016. DRIFTÖVERSKOTT Driftöverskottet uppgick till 1 891 mkr (1 766). Ökningen beror till stor del på ett större fastighetsbestånd, men också på en positiv nettoinflyttning. För jämförbart bestånd steg driftöverskottet med 1 procent till 1 681 mkr (1 665). ÖVERSKOTTSGRAD Klöverns överskottsgrad uppgick till 66 procent (65). I förvaltningsbeståndet uppgick överskottsgraden till 67 procent.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning 25 HYRESVÄRDE mkr HYRESVÄRDE PER LOKALTYP % HYRESVÄRDE PER REGION % YTA PER REGION % 4000 3000 2000 1000 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Kontor 56 Lager/logistik 17 Utbildning/vård/övrigt 17 Butik 10 Stockholm 43 Öst 21 Mellan 19 Syd 17 Stockholm 28 Öst 25 Mellan 24 Syd 23 RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER FASTIGHETSSEGMENT OCH REGION 2016, jan dec Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2015, jan dec 2016, jan dec 2015, jan dec 2016, jan dec 2015, jan dec 2016, jan dec 2015, jan dec 2016, jan dec 2015, jan dec Stockholm 1 208 1 106 393 371 815 735 67 66 959 879 Öst 646 646 224 221 422 425 65 66 154 150 Mellan 606 606 220 231 386 375 64 62 375 219 Syd 416 360 148 129 268 231 64 64 138 138 Förvaltning 2725 2 604 895 872 1 830 1 732 67 67 825 601 Förädling 151 114 90 80 61 34 40 30 801 785 TOTALT 2 876 2 718 985 952 1 891 1 766 66 65 1 626 1 386 NYCKELTAL PER FASTIGHETSSEGMENT OCH REGION Verkligt värde, mkr Avkastningskrav 1, % Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ek.uthyrningsgrad, % 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Stockholm 19 652 17 316 5,7 6,0 832 809 1 450 1 353 87 90 Öst 7 021 6 651 6,8 7,0 749 750 721 714 91 91 Mellan 6 505 6 145 6,9 7,2 694 750 640 680 89 90 Syd 6 056 4 920 6,4 6,7 668 563 575 435 89 91 Förvaltning 36 376 31 625 6,2 6,5 2 636 2 551 3 152 2 978 90 93 Förädling 2 858 3 407 6,3 6,5 307 321 234 204 75 62 TOTALT 39 234 35 032 6,2 6,5 2 943 2 872 3 386 3 182 89 91 1) Avkastningskrav är beräknade exklusive byggrätter.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, YTA OCH SNITTHYRA PER LOKALTYP Totalyta, tkvm Kontor Lager/logistik Butik Övrigt 1 Totalt Snitthyra 2, kr/kvm Totalyta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Totalyta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Totalyta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Totalyta, tkvm Snitthyra 2, kr/kvm Stockholm 451 2 029 145 1 012 54 1 848 84 1 835 734 1 782 Öst 330 1 252 162 559 64 1 051 109 1 139 665 1 063 Mellan 288 1 158 204 584 84 1 262 107 1 069 684 981 Syd 204 1 265 257 717 50 1 044 42 1 158 553 971 TOTALT 1 273 1 496 768 708 252 1 300 342 1 297 2 636 1 218 1) Består av utbildning, vård, motion, bostäder samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. 2) Beräknad på det samlade kontraktsvärdet för lokalslagen kontor, industri/lager, butik samt övrigt och den uthyrda ytan. JÄMFÖRBART BESTÅND 1 2016-12-31 2015-12-31 Förändring, % Yta, tkvm 2 648 2 652 0 Verkligt värde, mkr 32 693 30 220 8 Avkastningskrav, % 6,3 6,6 4 Uthyrningsgrad ekonomisk, % 88 90 2 Uthyrningsgrad ytmässig, % 81 82 1 mkr Intäkter 2 568 2 549 1 Fastighetskostnader 887 884 0 DRIFTÖVERSKOTT 1 681 1 665 1 1) Avser fastigheter som ägts under hela 2015 och 2016. UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden, kontraktsvärdet i förhållande till hyresvärdet, uppgick till 89 procent (91) vid utgången av 2016. För förvaltningsfastigheter uppgick uthyrningsgraden till 90 procent och för förädlingsfastigheter till 75 procent. Uthyrningsgrad mätt som yta uppgick totalt till 82 procent (83). För förvaltningsfastigheter uppgick den ytmässiga uthyrningsgraden till 85 procent och motsvarande för förädlingsfastigheter till 54 procent. RESULTAT OCH NYCKELTAL I tabellerna på föregående sida visas resultatposter och nyckeltal uppdelade på Klöverns regioner och förvaltningsrespektive förädlingsfastigheter. Driftöverskottet påverkas av projekt eller uthyrningsbegränsningar inför förädling av fastigheter. Den övre tabellen visar resultat för den löpande verksamheten, vilket inkluderar under året köpta och sålda fastigheter samt gjorda investeringar. Den nedre tabellen avser situationen vid respektive årsskifte, varför siffrorna i de två tabellerna inte är helt jämförbara. Jämförbarheten mellan åren är begränsad på grund av netto förvärv under 2015 och 2016.

Entrén till Time Building, fastigheten Borgarfjord 4 i Kista. Hyresgäster NETTOINFLYTTNING Nettoinflyttningen var positiv under året. Den enskilt största inflytten var Tele2 i fastigheten Isafjord 8 i Kista på nästan 20 000 kvm. Klöverns nettoinflyttning uppgick till 20 mkr (51) på årsbasis, baserat på inflyttade hyresgäster om 264 mkr (171) och avflyttade om 244 mkr (120). Genomförda uthyrningar påverkar hyresvärdet och hyresintäkterna först när hyresgästerna flyttar in. Utöver inflyttade hyresgäster under 2016 har ytterligare avtal om 98 mkr (75) tecknats med inflyttning 2017 och framåt. Under året har Klövern bland annat tecknat avtal med EU-myndigheten European Centre for Disease KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI % Privata 51 Publika 31 Offentliga 18 VÄRDEINDELADE HYRESKONTRAKT Antal 7 858 < 0,5 mkr 585 0,5 1 mkr 454 1 3 mkr 173 >3 mkr KLÖVERNS TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER Hyresgäst Kontraktsvärde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % Återstående genomsnittlig kontraktstid, år Antal kontrakt Ericsson 196 6,6 6,0 30 127 WSP Sverige 65 2,2 7,0 26 31 Tele2 Sverige 61 2,0 9,7 35 26 KappAhl Sverige 40 1,3 10,4 3 48 Dagab Inköp & Logistik 31 1,1 5,3 11 34 PostNord Sverige 31 1,0 1,5 47 28 Arbetsförmedlingen 30 1,0 1,9 21 17 Transportstyrelsen 28 0,9 4,3 8 19 Region Östergötland 27 0,9 8,6 19 19 Karlskrona Kommun 27 0,9 5,6 49 24 TOTALT 536 17,9 6,4 249 373 Yta, tkvm

28 FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE NETTOINFLYTTNING mkr 300 KONTRAKTSTID År 4 LÖPTIDER HYRESAVTAL LOKALER, KONTRAKTSVÄRDE 150 3 0 2 150 1 300 07 08 09 10 Inflytt Avflytt Netto 11 12 13 14 15 16 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Genomsnittlig återstående kontraktstid Förfalloår % 2017 19 2018 18 2019 19 2020 12 2021 32 Prevention and Control (ECDC) omfattande cirka 9 400 kvm i fastigheten Hilton 3 i Solna med beräknad inflyttning i februari 2018. Med Västerås Stad har Klövern tecknat 15-åriga avtal i fastigheterna Stensborg 4 och Icander 1 i Västerås avseende totalt cirka 4 000 kvm för gymnasieskola med planerad inflyttning under andra halvåret 2018. OMSÄTTNINGSHASTIGHET Att begränsa omsättningen av hyresgäster påverkar resultatet i positiv riktning genom lägre intäktsbortfall på grund av färre vakansperioder samt lägre kostnader för hyresgästanpassningar. Genom strukturerade kundmöten med hyresgästerna kan behoven förutses och trognare kunder uppnås. Under 2016 uppgick omsättningen av hyresgäster till 8,3 procent (4,3) och genomsnittet under de senaste tio åren uppgår till 5,9 procent. KUNDSTRUKTUR OCH KONTRAKTSVÄRDE Klöverns affärsinriktning avspeglas i att 99 procent av kontraktsvärdet utgörs av kommersiella hyreskontrakt. Vid årsskiftet svarade privata företag för 51 procent (55), publika företag för 31 procent (27) och offentlig verksamhet för 18 procent (18) av kontraktsvärdet. Totalt hade Klövern 9 100 hyreskontrakt (9 100) med 5 200 hyresgäster (5 300) vid utgången av året. Av samtliga hyreskontrakt, mätt som andel av kontraktsvärdet, förfaller 22 procent (26) inom ett år. Den genomsnittliga kontraktstiden har ökat till 3,7 år (3,5). Av det totala kontraktsvärdet, exklusive tillägg, var 86 procent (84) indexerat mot konsumentprisindex (KPI). Totalt uppgick Klöverns kontraktsvärde till 2 998 mkr (2 884) vid årets utgång. De 10 största kundernas andel av Klöverns kontraktsvärde uppgick vid årsskiftet till 18 procent (20) och den genomsnittliga kontraktstiden för dessa var 6,4 år (5,3). NKI NÖJD-KUND-INDEX En NKI-undersökning genomförs vartannat år. Senaste mätningen presenterades i årsredovisningen för 2015. Klöverns kundnöjdhet uppgick då till 77 procent (76). Det som kunderna uppskattade mest var Klöverns medarbetare, vilka upplevdes som serviceinriktade och trevliga. Nästa mätning kommer att publiceras i årsredovisningen för 2017. Klövern har ett stort kundfokus och arbetar ständigt med att förbättra kundnöjdheten genom att arbeta efter mottot att var dag underlätta kundens vardag.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Förvaltning 29 En av Klöverns fastighetstekniker i Örebro ute på serviceuppdrag.

Välten 4, Malmö. Orgelpipan 4, Stockholm. TRANSAKTIONER Under 2016 kompletterade Klövern fastighetsportföljen genom förvärv framför allt i Sveriges tre största städer Stockholm, Göteborg och Malmö. Befintligt bestånd har samtidigt renodlats ytterligare genom avyttringar av enstaka objekt samt fastigheter på mindre prioriterade orter. FÖRVÄRV Klövern förvärvade under året 32 fastigheter med en total uthyrningsbar area om knappt 128 000 kvm. Den totala köpeskillingen uppgick till 1 484 mkr. Årets största transaktion var förvärvet av 21 fastigheter i Malmö och 7 fastigheter i Lund för 910 mkr. Av de totalt 28 fastigheterna är 9 stycken tomträtter. Total uthyrningsbar area uppgår till cirka 114 000 kvm och utgörs till största del av kontors- och lagerytor. Större hyresgäster är bland annat Mio, DHL, Malmö Kommun, Corsec och Purac. Förvärvet innebär en ökning med drygt 50 procent av Klöverns bestånd i Malmö och mer än en fördubbling av beståndet i Lund. Under året genomfördes bolagets första transaktion i Stockholms innerstad, genom förvärvet av tomträtten till fastigheten Orgelpipan 4. Fastigheten, som ligger invid Stockholms Centralstation, utgörs av en projektfastighet som avses utvecklas till en modern kontors- och butiksfastighet. Total uthyrningsbar area uppgår till 4 500 kvm. Göteborg har fått tillskott genom ett flertal förvärv. Den enskilt största affären var köpet av kontorsfastigheten Majorna 220:5 belägen längs med Södra Älvstranden. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 4 410 kvm och är fullt uthyrd. AVYTTRINGAR Klövern har under året avyttrat 15 fastigheter med en total uthyrningsbar area om knappt 73 000 kvm. Det totala försäljningspriset uppgick till 630 mkr. Genom dessa avyttringar har Klövern koncentrerat beståndet och renodlat på flera orter. I och med försäljningarna har Klövern lämnat orterna Köping och Säter. Under december tecknades avtal om att avyttra 12 fastigheter i Karlskrona. Frånträde beräknas ske under andra kvartalet 2017. Genom försäljningen kommer Klövern att helt lämna Karlskrona.

Klövern kompletterade befintligt bestånd med 7 fastigheter i Lund och 21 fastigheter i Malmö (blå markeringar). FASTIGHETSTRANSAKTIONER 2016: FÖRVÄRV Stad Fastighet Fastighetskategori Uthyrningsbar yta, kvm Tillträde Stockholm Orgelpipan 4 1 Kontor 4 507 Q2 Göteborg Mellby 3:198 Utb./vård/övr. 2 576 Q2 Göteborg Violen 1 Butik 956 Q4 Göteborg Majorna 220:5 Utb./vård/övr. 4 410 Q4 Malmö Nejlikebuketten 6 Kontor 1 765 Q4 Malmö Nejlikebuketten 4 Kontor 6 565 Q4 Malmö Vårbuketten 3 Lager/logistik 3 317 Q4 Malmö Brandnävan 1 1 Tomtmark 0 Q4 Malmö Brandnävan 2 1 Kontor 2 822 Q4 Malmö Svedjenävan 3 Kontor 4 905 Q4 Malmö Svedjenävan 4 1 Tomtmark 0 Q4 Malmö Flygfyren 1 Lager/logistik 12 040 Q4 Malmö Flygledaren 3 1 Kontor 1 597 Q4 Malmö Höjdrodret 3 Kontor 1 344 Q4 Malmö Skevrodret 1 Kontor 2 158 Q4 Malmö Flygvärdinnan 4 1 Kontor 9 648 Q4 Malmö Skjutstallslyckan 3 Lager/logistik 3 096 Q4 Malmö Stillman 40 Kontor 1 787 Q4 Malmö Murman 7 1 Lager/logistik 6 510 Q4 Malmö Murman 8 Kontor 7 198 Q4 Malmö Murman 11 1 Lager/logistik 8 437 Q4 Malmö Haken 3 1 Lager/logistik 3 441 Q4 Malmö Bjälken 3 Lager/logistik 2 631 Q4 Malmö Lillgrund 5 Lager/logistik 4 430 Q4 Malmö Betongen 11 1 Kontor 4 909 Q4 Lund Annedal 9 Lager/logistik 1 296 Q4 Lund Traktorn 2 Kontor 12 174 Q4 Stad Fastighet Fastighetskategori Uthyrningsbar yta, kvm Tillträde Lund Traktorn 4 Lager/logistik 1 796 Q4 Lund Trumlan 1 Lager/logistik 2 517 Q4 Lund Välten 4 Lager/logistik 3 100 Q4 Lund Välten 5 Lager/logistik 3 645 Q4 Lund Årdret 12 Lager/logistik 2 049 Q4 TOTALT 1) Tomträtt 127 626 FASTIGHETSTRANSAKTIONER 2016: FÖRSÄLJNINGAR Stad Fastighet Fastighetskategori Uthyrningsbar yta, kvm Frånträde Helsingborg Triangeln 3 Lager/logistik 5 470 Q1 Köping Drotten 2 Kontor 3 473 Q2 Nyköping Hotellet 18 Butik 822 Q2 Malmö Gjuteriet 21 Tomtmark 0 Q3 Malmö Gjutformen 1 Tomtmark 0 Q3 Karlstad Tvätten 3 Kontor 2 545 Q3 Karlstad Sälgen 6 Kontor 1 574 Q3 Göteborg Kortedala 36:23 1 Lager/logistik 8 620 Q3 Hässleholm Köpmannen 4 Utb./vård/övr. 1 713 Q4 Västerås Briggen 3 Lager/logistik 5 102 Q4 Säter Skönvik 1:15 Utb./vård/övr. 948 Q4 Säter Skönvik 1:17 Utb./vård/övr. 10 334 Q4 Säter Skönvik 1:21 Tomtmark 0 Q4 Säter Skönvik 1:6 Utb./vård/övr. 32 339 Q4 Lerum Berg 1:91 Tomtmark 0 Q4 TOTALT 72 940 1)Tomträtt

32 FASTIGHETSRÖRELSEN Projekt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE PROJEKTUTVECKLING Inom ramen för Klöverns projektverksamhet utvecklas och förädlas befintliga fastigheter i samband med uthyrning av vakanta ytor, energibesparande åtgärder samt nyproduktion. Investeringarna sker i syfte att öka fastigheternas värde genom förbättrade kassaflöden. Klövern har under 2016 haft ett fortsatt stort fokus på projektutveckling. Totalt investerades 1 626 mkr (1 386). Den sammanlagda beräknade utgiften för de 304 projekt som pågick vid årets utgång uppgår till 2 973 mkr (3 451), med en återstående investering om 1 096 mkr (1 606). Av dessa projekt har 33 stycken en beräknad investering över 10 mkr. Även om flertalet projekt har en begränsad storlek krävs en omfattande insats, varför Klövern har arbetat aktivt med att stärka hela projektorganisationen. Förutsättningarna för att uppföra nybyggnationer på marknaden är fortsatt goda. Via Klövern Livings projektering för bostadsutveckling ges möjlighet att komplettera kontor av hög kvalitet och flexibilitet med bostadsinslag av varierande volym. Konceptutvecklingen av Klöverns kontorshotell under varumärket First Office fortsätter med kraft. VÄRDESKAPANDE GENOM PROJEKT/BYGGRÄTTER 2016 mkr Investeringar PROJEKTVOLYM PER REGION % Projekt: bidrag till ökning av fastighetsvärde Utveckling av byggrätter: bidrag till ökning av fastighetsvärde 0 500 1 000 1 500 2000 Stockholm 51 Mellan 31 Syd 11 Öst 7 KLÖVERNS STÖRSTA PÅGÅENDE PROJEKT 31 DECEMBER 2016 Stad Fastighet Projekttyp Entreprenör Största hyresgäst, inflyttning år/kvartal Projekt yta, kvm Verkligt värde, mkr Beräknad investering, mkr Kvarvarande investering, mkr Ökning hyresvärde iom projekt, mkr Beräknat färdigt, år Karlstad Pinassen 2 Kontor Peab Tieto, 17Q4 14 099 227 292 83 29 17Q4 Uppsala Kungsängen 10:1/2 Hotell Wästbygg Elite Hotels, 17Q1 9 612 335 224 31 18 17Q1 Västerås Sigurd 7 Kontor/hotell Aros Bygg Choice Hotels, 18Q1 8 059 100 216 136 16 18Q2 Stockholm Knarrarnäs 4 Hotell Choice Hotels, 18Q1 6 800 88 163 148 11 18Q1 Stockholm Hilton 3 Kontor In3prenör ECDC, 18Q1 9 407 190 148 139 15 18Q1 Göteborg Gamlestaden 39:13 Kontor AF Bygg Tholin&Larsson, 17Q3 11 478 159 127 58 11 17Q4 Lund Traktorn 4 Butik Veidekke Mio, 17Q3 5 165 19 52 45 3 17Q3 TOTALT STÖRSTA PÅGÅENDE PROJEKT 64 620 1 118 1 222 640 103 ÖVRIGA PROJEKT 1 751 456 2017 TOTALT PÅGÅENDE PROJEKT 2 973 1 096

Pågående projekt UPPSALA, KUNGSÄNGEN 10:1, 10:2 Klövern har uppfört ett hotell invid centralstationen i Uppsala. Denna nybyggnation är etapp 2 i kvarteret Suttung, där etapp 1, om- och påbyggnad av det gamla Posthuset färdigställdes under 2016. Hotellet om cirka 9 600 kvm har uppförts i modern och arkitektoniskt spännande stil. Hotellet öppnade i mars 2017. SOLNA, HILTON 3 Under året har Klövern tecknat ett 15-årigt avtal med EU-myndigheten European Centre For Disease Prevention and Control (ECDC). Ytan summeras till cirka 9 400 kvm i fastigheten Hilton 3 i Solna med beräknat tillträde under början av 2018. KISTA, KNARRARNÄS 4 Klövern tecknade i mars 2016 ett avtal med Choice Hotels omfattande 6 800 kvm hotellyta i en mycket central del av Kista. Fastigheten kommer att totalrenoveras och tillför ytterligare stadsmässiga kvaliteter samt liv och rörelse till Kista. Hotellet inrymmer cirka 200 rum. Inflyttning är beräknad till 2018. VÄSTERÅS, SIGURD 7 Vid centralstationen i Västerås uppförs en ny byggnad vars fasad från ett tidigare lokstall integreras med nyproduktionen som ska inrymma hotell om cirka 150 rum, restaurang och lobby samt kontor i 5 våningsplan. Första inflyttning är planerad till början av 2018. KARLSTAD, PINASSEN 2 På bästa läge i Inre hamn i Karlstad uppförs Skeppet, en ny kontorsbyggnad om cirka 14 100 kvm. När byggnaden är färdigställd kommer den även att inhysa gym samt restaurang. Successiv inflyttning av hyresgäster sker från och med sommaren 2017.

34 FASTIGHETSRÖRELSEN Isafjord 8, Tele2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KISTA, ISAFJORD 8 TELE2 Klövern har utvecklat ett nytt spännande kontorshus tillsammans med Tele2, som därmed samlokaliserar sitt svenska huvudkontor till Kista. Fastigheten omfattar cirka 27 000 kvm, varav Tele2 hyr runt 20 000 kvm. Tele2 flyttade in i de moderna och flexibla lokalerna under 2016. Fastigheten, Isafjord 8, är Klöverns premiumfastighet i Kista. Byggnaden sticker ut både vad gäller utformning och materialval och ligger kvalitetsmässigt på en hög nivå. En tät fönstersättning runt hela fasaden skapar ett mycket generöst ljusinsläpp. I byggnaden finns bland andra hyresgäster även en väletablerad restauratör. Restaurangen är belägen precis intill entrén och har 400 sittplatser. Klövern tänker nytt när det kommer till fastighetsbranschen. BIRGIT IMPONEN Projektägare, Tele2

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Tele2 och Klövern har haft en bra samverkan vid etableringen av Tele2s nya huvudkontor. Klövern tänker nytt när det kommer till fastighetsbranschen, det passar oss, vi tänker alltid nytt. Visionen Klövern skapar miljöer för framtidens företagande, stämmer mycket väl med verkligheten, säger Birgit Imponen på Tele2. Fastigheten certifieras enligt Miljöbyggnad klass silver. Målsättningen för Klövern är att kunna erbjuda miljöanpassade lokaler, som utvecklas och förvaltas med minsta möjliga resursåtgång och miljöpåverkan. Att bygga hållbart är en självklarhet för Klövern vid ny- och ombyggnation.

36 FASTIGHETSRÖRELSEN Byggrätter FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BYGGRÄTTER Klövern arbetar ständigt med att utveckla bolagets byggrättsportfölj, genom såväl förädling av befintliga byggrätter som tillskapande av nya genom aktivt detaljplanearbete. Utvecklingsmöjligheter på egen mark, i form av byggrätter inom befintligt fastighetsbestånd, har ökat över tid. Klövern har idag detaljplanelagda och/eller därutöver bedömda byggrätter på samtliga prioriterade orter. Med bedömda byggrätter avses sådana byggrätter som rimligtvis kan tillskapas inom en aktuell fastighet utifrån vad som anges i omkringliggande detalj- och översiktsplaner, givet fastighetens beskaffenhet och läge. Som en aktiv och trovärdig samhällsutvecklare arbetar Klövern för att möjliggöra framtidens stadsutveckling på alla bolagets prioriterade orter. Löpande pågår 10 20 detaljplaneärenden inom beståndet runt om i landet. Vid utgången av året uppgick byggrätterna till totalt 2 164 tkvm och värderades till 1 126 mkr. Av dessa var 729 tkvm detaljplanelagda. KLÖVERN LIVING Klövern Living arbetar med ett antal olika projekt av bostadsutvecklingskaraktär. Utifrån en strukturerad byggrättsinventering av hela Klöverns fastighetsbestånd har det fastställts konkreta exploateringsmöjligheter på ett antal orter och identifierats var strategiskt utvecklingsarbete kan bedrivas i syfte att driva fram ytterligare detaljplaneändringar. Genom inventeringen har det identifierats detaljplanelagda bostadsbyggrätter som per sista december 2016 uppgick till 96 tkvm och därutöver bedömda bostadsbyggrätter uppgående till 850 tkvm. Aktiv och strukturerad projektutvecklingsverksamhet har under året bedrivits i större utsträckning än tidigare. Det kan i ett längre perspektiv finnas utrymme för byggnation av så mycket som mellan 8 000 och 12 000 lägenheter inom befintligt bestånd, bland annat i Stockholm, Uppsala, Västerås, Karlstad och Linköping. Takten och omfattningen av den framtida expansionen beror delvis på vilken ytterligare volym av detaljplanelagda byggrätter för bostäder som tillskapas framöver. I dagsläget är bedömningen att Klövern Living kommer att medverka till produktionsstart av 200 300 lägenheter under 2017/2018 och 300 500 lägenheter under 2019/2020. Alternativa sätt att exploatera värdet av byggrätter ger stor flexibilitet vad gäller investeringsvolym och balans mellan risknivå och värdeskapande. BYGGRÄTTER 31 DEC 2016 tkvm BTA 1 Total byggrätt Detaljplanelagd byggrätt Bedömd byggrätt Varav bostäder av bedömd byggrätt Stockholm Norra 414 146 269 261 Stockholm Södra 60 15 45 14 Uppsala 218 33 185 60 REGION STOCKHOLM 692 194 498 335 Linköping 380 92 288 119 Norrköping 49 39 10 0 Nyköping 79 26 54 43 Karlskrona 55 39 16 3 Kalmar 21 0 21 20 REGION ÖST 584 196 388 185 Västerås 287 25 262 165 Karlstad 216 147 69 47 Örebro 52 27 25 5 Falun 56 15 41 41 Härnösand/Sollefteå 40 40 0 0 REGION MELLAN 652 255 397 257 Göteborg 76 22 54 20 Malmö 142 45 97 53 Borås 7 7 1 0 Halmstad 12 12 0 0 REGION SYD 237 85 151 73 TOTALT KLÖVERN 2 164 729 1 435 850 1) Med bruttoarea, BTA, avses area av mätvärda delar av ett eller flera våningsplan begränsade av omslutande byggnadsdelars utsida. DETALJPLANELAGDA BYGGRÄTTER % Kontor 44 Lager/logistik 28 Utbildning/vård/övrigt 15 Bostäder 13

Byggrätter KISTA, KV. MYVATTEN/DALVIK I kvarteren Myvatten och Dalvik i Kista planeras att tillskapa bostadsbyggrätter för upp emot 700 lägenheter. VÄSTERÅS, SIGURD 3 Utveckling av Västerås resecentrumområde planeras för att tillskapa byggrätter för både kommersiella ytor och bostäder. VÄSTERÅS, ÖSTER MÄLARSTRAND Klövern har inlett utvecklingsarbete för tillskapande av bostadsbyggrätter för upp emot 1 300 lägenheter intill Mälaren. KLÖVERN LIVING DE TIO STÖRSTA BOSTADSUTVECKLINGSPROJEKTEN 2017 2018 2019 2020 Kista, Kv.Myvatten/ Dalvik, 700 lgh Det. plan Bygg start Kista, Kv. Borg, 400 lgh Plan start Det. plan Bygg start Karlstad, Kanikenäset, 300 lgh Bygg start Danderyd, Timmerhuggaren, 300 lgh Plan start Det. plan Bygg start Västerås, Sigurd 3, 800 lgh Det. plan Bygg start Uppsala, Kungsängen, 500 lgh Plan start Det. plan Bygg start Nyköping, Spelhagen, 500 lgh Det. plan Bygg start Västerås, Öster Mälarstrand, 1 300 lgh Det. plan Bygg start Täby, Kardborren, 100 lgh Plan start Det. plan Bygg start Västerås, Kopparlunden, 400 lgh Plan start Det. plan Bygg start Idéfas inkl. planansökan Pågående detaljplanearbete Projektering, bygglovsansökan Produktion

38 FASTIGHETSRÖRELSEN Fastigheternas värde FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETERNAS VÄRDE Den 31 december 2016 uppgick det verkliga värdet av Klöverns 431 fastigheter till 39 234 mkr. Vid samma tidpunkt var det genomsnittliga avkastningskravet för fastighetsportföljen, exklusive mark och byggrätter, 6,2 procent. Värdeförändringarna uppgick under året till 1 709 mkr. Den svenska fastighetsmarknaden fortsatte att utvecklas starkt under 2016. Transaktionsvolymen uppnådde en ny rekordnivå på cirka 200 mdkr. Volymerna för 2014, 2015 och 2016 ligger alla väl över det historiska genomsnittet och är en god indikator på att fastighetsmarknaden befinner sig i ett mycket starkt marknadsläge. De drivande faktorerna har varit god tillgång på kapital till låg ränta, låg vakans och stabila kassaflöden. Kontor och bostäder fortsätter att vara de mest populära segmenten på marknaden och svarade tillsammans för cirka 55 procent av transaktionsvolymen. Geografiskt har regionstäder ökat kraftigt i attraktivitet under 2016 och utgjorde 28 procent av transaktionsvolymen, motsvarande siffra för helåret 2015 var 22 procent. Under 2016 svarade internationella investerare för knappt 13 procent av transaktionsvolymen, vilket är lägre än 2015 då de utgjorde hela 30 procent av volymen. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheternas värdeförändringar uppgick till 1 709 mkr (1 252). I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om 0 mkr ( 2) och orealiserade värdeförändringar om 1 709 mkr (1 254). Vid utgången av 2016 var det genomsnittliga avkastningskravet för Klöverns fastigheter 6,2 procent (6,5), exklusive mark och byggrätter. De främsta anledningarna till att värdet på fastigheterna har ökat är nyuthyrning, stigande marknadshyror, sänkta avkastningskrav och utveckling av byggrättsportföljen. Klöverns genomsnittliga avkastningskrav har sänkts med 0,3 procentenheter jämfört med föregående år, främst kopplat till det starka investerarintresset samt fortsatt positiv nettoinflyttning. VÄRDERINGSMODELL Klövern redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Varje kvartal värderas 100 procent av fastigheterna, varav normalt 20 till 30 procent utförs av externa värderare och resterande genom interna värderingar. Under en rullande tolvmånadersperiod värderas samtliga fastigheter externt minst en gång samt internt tre gånger. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmetoden, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiserats. Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner i respektive stad enligt ortsprismetoden. Samtliga externa värderingar har utförts enligt internationell värderingsstandard. Externvärderingarna har genomförts av Cushman & Wakefield och Savills. Klövern använder avkastningsvärdering enligt kassaflödesmodell både för externa och interna värderingar. + Hyresinbetalningar Driftutbetalningar = Driftöverskott Avdrag för investeringar = Fastighetens kassaflöde > > Fastighetens kassaflöde diskonteras till nuvärde varje år med kalkylräntan/diskonteringsräntan. > > Fastighetens restvärde bedöms genom evighetskapitalisering varvid direktavkastningskravet används. Därefter diskonteras restvärdet till nuvärde med kalkylräntan. > > Värdet av eventuella byggrätter och obebyggd mark adderas till nuvärdet. > > Normal kalkylperiod är fem eller tio år. > > Inflationsutvecklingen har långsiktigt bedömts till 2 procent (Riksbankens inflationsmål). VÄRDERINGSUNDERLAG Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Fastigheternas värde 39 SAMMANFATTNING Värdetidpunkt 31 december 2016 Verkligt värde Kalkylperiod Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde Kalkyl-/diskonteringsränta Långsiktig vakans Inflationsutveckling 39 234 mkr Normalt 5 eller 10 år Mellan 3,75 och 9,50 procent Mellan 5,50 och 11,70 procent Normalt mellan 5 och 10 procent 2 procent KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING Förändring +/ Resultateffekt fastighetsvärderingar, mkr Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet 2 855/ 3 358 Hyresintäkt 50 kr/kvm +/ 2 383 Driftkostnader 25 kr/kvm /+ 1 192 Vakansgrad 1,0 procentenhet /+ 548 FASTIGHETER: VÄRDE OCH YTA mkr tkvm 40000 4000 30000 20000 10000 0 0 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Verkligt värde, mkr Uthyrningsbar yta, tkvm 3000 2000 1 000 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: VÄRDE PER KVM kr/kvm 16000 12000 8000 4000 0 06 07 08 09 10 800 400 0 11 12 13 14 15 16 kr/kvm 1 600 1200 Verkligt värde, kr/kvm Hyresvärde, kr/kvm Innan 2012 avser uppgiften samtliga fastigheter, fr o m 2012 avser uppgiften förvaltningsfastigheter. FASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE, MKR 2016 2015 Verkligt värde per 1 januari 35 032 30 208 Förvärv 1 484 2 732 Investeringar 1 626 1 386 Försäljningar 617 548 Orealiserade värdeförändringar 1 709 1 254 VERKLIGT VÄRDE VID ÅRETS UTGÅNG 39 234 35 032 FASTIGHETSINNEHAV OCH VÄRDERING VERKLIGT VÄRDE PER 31 DECEMBER 2016 Verkligt värde, mkr Antal fastigheter Hyresvärde, mkr 1 grad, % Ek. uthyrnings- Uthyrningsbar yta, tkvm Kalkylränta, % Direktavkastningskrav, % ningskrav, snitt Direktavkast - % Stockholm 19 652 91 1450 87 832 5,50 10,65 3,75 8,75 5,7 Öst 7 021 123 721 91 749 6,40 11,10 4,50 9,25 6,8 Mellan 6 505 96 640 89 694 6,90 11,70 5,00 9,50 6,9 Syd 6 056 121 575 89 668 6,30 10,95 4,25 9,00 6,4 Förvaltning 36 376 375 3 152 90 2 636 5,50 11,70 3,75 9,50 6,2 Förädling 2 858 56 234 75 307 6,90 11,10 5,00 9,25 6,3 TOTALT 39 234 431 3 386 89 2 943 6,2 1) I hyresvärdet ingår kontraktsvärde för uthyrda ytor och bedömda marknadsmässiga hyror för vakanta ytor.

40 FASTIGHETSRÖRELSEN Fastigheternas värde FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HYRESINBETALNINGAR De aktuella hyreskontrakten, samt kända uthyrningar och avflyttningar, utgör grunden för en bedömning av fastighetens hyresinbetalningar. De externa värderarna har, i samarbete med Klöverns förvaltare, gjort en individuell bedömning av marknadshyran för dels de vakanta ytorna, dels de uthyrda ytorna vid kontraktstidens utgång. De externa värderarna bedömer också den långsiktiga vakansen i respektive fastighet. DRIFTUTBETALNINGARNA Driftutbetalningarna består av utbetalningar för fastighetens normala drift inklusive fastighetsskatt, reparation och underhåll, tomträttsavgälder samt fastighetsadministration. Bedömningen av driftutbetalningar är baserad på fastigheternas budgetar och utfall samt de externa värderarnas erfarenheter från jämförbara objekt. Fastighetens underhållsnivå bedöms utifrån aktuellt skick, pågående och budgeterade underhållsåtgärder samt de externa värderarnas bedömning av framtida underhållsbehov. INVESTERINGSBEHOV Fastighetens investeringsbehov bedöms av de externa värderarna utifrån fastighetens skick. Klövern informerar de externa värderarna om pågående projekt. Vid stora vakanser i fastigheten ökar oftast behovet av investeringar. DIREKTAVKASTNINGSKRAV OCH KALKYLRÄNTA Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastigheternas läge, typ av fastighet, yteffektivitet, standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna, tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffenhet. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet. RESTVÄRDE Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstående ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet, genom evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftöverskottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet består av den riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfarenheter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden på respektive marknad. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. KALKYLPERIODERNA Kalkylperioderna är i huvudsak fem år. Undantag är fastigheter med betydande kontrakt som har en längre kvarvarande kontraktstid än fem år. Där har en kalkylperiod om tio år eller den kvarvarande kontraktstiden, plus minst ett år, valts. BYGGRÄTTER OCH TOMTMARK På de fastigheter där det finns outnyttjade byggrätter och tomtmark värderas dessa utifrån ortsprismetoden alternativt som ett nuvärde av det uppskattade marknadsvärdet vid exploateringen av byggrätterna och tomtmarken. BESIKTNING AV FASTIGHETERNA Samtliga fastigheter är besiktigade av externa värderare inom en treårsperiod. Där det har förekommit större ombyggnationer, inflyttningar eller andra omständigheter som väsentligt kan påverka värdet görs nya besiktningar.

HÅLLBARHET INLEDNING HÅLLBARHETSSTRATEGI OCH MÅL 42 MARKNADER EKONOMI 43 FASTIGHETSRÖRELSEN MILJÖ 44 SOCIALT 46 HÅLLBARHET FINANS BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Medarbetare på Klöverns kontor i Kista. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

42 HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategi och mål FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHETSSTRATEGI OCH MÅL Klöverns hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i visionen, affärsidén och bolagets värderingar. Ett strategiskt förhållningssätt gör det möjligt att hantera hållbarhetsrelaterade affärsrisker effektivt, samtidigt som bolaget drar nytta av de möjligheter som ges. Klöverns varumärke ska inge långsiktig trygghet för såväl aktieägare och kunder som medarbetare och övriga intressenter. Begreppet hållbarhet ska genomsyra allt arbete inom bolaget. Klöverns hållbarhetsarbete styrs främst av interna processer och externa regelverk. På så sätt minimeras riskerna samtidigt som det bidrar till ett hållbart samhälle och säkerställer att affärsmodellen och långsiktigt värdeskapande efterlevs. Processen tar sin början i högsta ledningen; Klöverns styrelse fastställer årligen uppförandekod och hållbarhetspolicy samt mål för hållbarhetsarbetet. Klövern tar fram en separat hållbarhetsredovisning med fördjupad information om hållbarhetsarbetet. UPPFÖRANDEKOD OCH HÅLLBARHETSPOLICY Hållbar utveckling för Klövern är att ta ansvar för de långsiktiga ekonomiska, miljömässiga och sociala resultaten och konsekvenserna av hur bolaget omsätter affärsidé och värderingar i affärsverksamheten. Klöverns uppförandekod och hållbarhetspolicy har sin grund i den väsentlighetsanalys som genomfördes 2014 och förtydligar bolagets värderingar. Bolaget ska följa gällande lagar och föreskrifter samt arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa relationer. Klövern stödjer även FN:s Global Compacts principer. Överskottsgraden ska uppgå till minst 65% Den justerade soliditeten ska långsiktigt uppgå till HÅLLBARHETSASPEKTER OCH MÅL 2017 Utifrån väsentlighetsanalysen och intressentdialogen har Klövern valt ut väsentliga aspekter att fokusera på i hållbarhetsarbetet. Lönsamhet och finansiell stabilitet utgör basen för att kunna bedriva en hållbar verksamhet och nöjda kunder är en förutsättning för bolagets fortlevnad. Att vara miljösmart och energieffektiv är viktiga aspekter för att arbeta hållbart och ansvarsfullt på lång sikt. Kloka inköp krävs för att säkerställa hela kedjan av intressenter. I en stark konjunktur är det avgörande att vara en attraktiv arbetsgivare för att kunna rekrytera och behålla de bästa medarbetarna. Genom trygghet och etik ser bolaget till att lagar efterlevs och arbetsmiljön är god, vilket är nödvändigt för ett hållbart företagande. KUNDNÖJDHET LÖNSAMHET OCH FINANSIELL STABILITET HÅLLBARHET MILJÖSMART OCH ENERGIEFFEKTIV KLOKA INKÖP Värmeförbrukningen ska under 2016 2018 minska med minst 6% Elförbrukningen ska under 2016 2018 minska med minst 40% 8% INTRESSENTDIALOG OCH VÄSENTLIGA ASPEKTER Väsentlighetsanalysen från 2014 tillsammans med en nära relation till intressenterna utgör grunden i Klöverns hållbarhetsarbete. Att föra en kontinuerlig och strukturerad dialog med intressenterna förbättrar hållbarhetsarbetet och tydliggör vilka frågor bolaget ska arbeta med. Dialogerna som förts under 2016 har utmynnat i ytterligare fokusering på de väsentliga aspekterna. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Nöjd-Medarbetar- Index ska långsiktigt uppgå till minst TRYGGHET OCH ETIK Attraktiv- Arbetsgivar-Index ska långsiktigt uppgå till minst 75% 80% Klöverns utvalda ekonomiska, miljömässiga och sociala väsentliga aspekter och mål.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET Ekonomi 43 Hyresgäster i First Office kontorshotell, fastigheten Fors 11 i Nyköping. EKONOMI Klöverns målsättning är att på ett långsiktigt hållbart sätt generera god avkastning till aktieägarna. God lönsamhet är en förutsättning för att kunna investera med full kraft inom hållbarhetsområdet. Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med hyresgäster, leverantörer och kreditgivare samtidigt som en stark finansiell ställning är väsentlig för att behålla och attrahera kompetenta medarbetare. LÖNSAMHET OCH FINANSIELL STABILITET God lönsamhet är en förutsättning för att Klövern ska kunna fullfölja vald strategi och nå uppsatta mål, inklusive hållbarhetsmål. Av Klöverns strategi och mål som presenteras i årsredovisningen framgår att bolaget ska ha en affärsmodell för tillväxt och generera god avkastning på eget kapital. För att uppnå detta mål ska Klövern befästa och ytterligare stärka marknadspositionerna på de orter bolaget valt att verka på. Att finnas på plats med egna medarbetare är viktigt för bolaget. Då marknadsförutsättningarna gradvis förändras är det också naturligt att Klövern kontinuerligt förändrar fastighetsportföljen genom köp, förädling och försäljning av fastigheter. Fastighetsbeståndet ska förvaltas långsiktigt med fokus på god kostnadseffektivitet och hög uthyrningsgrad. Kund relationerna ska stärkas genom aktivt engagemang och hög servicegrad. Genom intressentdialogen kan konstateras att det är viktigt att Klöverns finansiella mål upprätthålls. KUNDNÖJDHET Klövern arbetar strukturerat och löpande med kundvårdsarbete. Arbetet består bland annat av interna workshops samt Nöjd-Kund-Index (NKI), ett viktigt verktyg för att följa upp kundservicen och säkerställa kvalitetsarbetet. Resultatet av NKI-mätningen ligger också till grund för åtgärder internt som skapar ökad nöjdhet, högre lojalitet samt ambassadörsskap hos kunderna. NKI-mätningen genomförs vartannat år och Klövern har hittills genomfört tre undersökningar enligt NKI-index. Den senaste mätningen gjordes i början av 2016 och avsåg 2015 då kundnöjdheten uppgick till 77 procent (76). Områden som hyresgästerna är särskilt nöjda med är att Klöverns personal är serviceinriktad och har ett trevligt bemötande. Nästa mätning kommer att avse 2017.

44 HÅLLBARHET Miljö FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE MILJÖ Klövern ska erbjuda miljöanpassade lokaler, som utvecklas och förvaltas med minsta möjliga resursåtgång och miljöpåverkan. Varje del av verksamheten ska genomsyras av hållbarhet. Klöverns miljöarbete är väl integrerat i organisationen. Arbetet bedrivs kontinuerligt och målinriktat för att nå ständiga förbättringar. Gällande lagstiftning och miljökrav utgör, tillsammans med Klöverns uppförandekod och hållbarhetspolicy, grunden i arbetet som involverar såväl medarbetare och hyresgäster som leverantörer och entreprenörer. Att tillse att Klöverns medarbetare har erforderlig kompetens och erfarenhet är också en viktig miljöaspekt. All personal genomgår en grundläggande miljöutbildning. MILJÖSMART OCH ENERGIEFFEKTIV Energiförbrukning Energiförbrukning har identifierats som en viktig miljöaspekt i Klöverns miljöarbete och bolaget har alltid arbetat med att minimera fastigheternas förbrukning. Den totala mängden energi som använts till Klöverns fastigheter fortsatte att minska under 2016. Andelen förnybar energi ökade till 50,9 procent (50,7). Värmeförbrukning Målet att minska värmeförbrukningen med minst 6 procent under treårsperioden 2016 2018 följs då Klövern under 2016 sparade drygt 1 procent. År 2016 var varmare än normalt men all jämförelsestatistik är normalårskorrigerad. I absoluta tal ligger Klövern mycket bra till med ett genomsnittsvärde för värmeförbrukning på 66,4 kwh/kvm (67,1) för 2016. Detta kan jämföras med branschsnittet enligt statens energimyndighet, ES 2015:05, för uppvärmning av lokaler som är 121 kwh/kvm. Elförbrukning Elförbrukningen per kvm minskade med knappt 2 procent under 2016. Målet är att minska elförbrukningen med minst 8 procent under treårsperioden 2016 2018. Klöverns effektjägare jobbar framgångsrikt vidare, efter att under året gått igenom cirka 100 fastigheter i jakten på energibovar. Egen producerad el från sol Klövern producerar egen elenergi från solceller på tak bland annat i Linköping, Norrköping, Uppsala och Örebro. Produktionen av el från solenergi uppgick under 2016 till 126 MWh (185). Produktionsnedgången berodde på en större fastighetsombyggnad som medförde avställda solceller. Miljöklassade byggnader Klövern miljöcertifierade sin första byggnad 2011 och har idag totalt 22 miljöklassade byggnader. Främst är byggnaderna miljöklassade enligt Green Building, men andelen byggnader klassade enligt Miljöbyggnad, LEED samt BREEAM ökar. Målsättningen är att all nybyggnation ska klassas enligt lägst Miljöbyggnad silver eller likvärdigt. Ambitionen är att miljöklassningen även ska öka i befintligt fastighetsbestånd. Den totala ytan som är miljöklassad uppgår till drygt 180 000 kvm, vilket motsvarar 6 procent av bolagets totala uthyrningsbara yta. Klövern är sedan 2011 medlem i Sweden Green Building Council, vilket är den instans som hanterar alla miljöklassningssystem. Gröna hyresavtal Ett grönt hyresavtal innebär en överenskommelse om en kontinuerlig dialog med hyresgästen kring miljörelaterade frågor, allt för att minska klimatpåverkan och kostnader. Att kunna erbjuda gröna hyresavtal gör Klövern mer attraktivt bland befintliga och nya hyresgäster, medarbetare och andra intressenter, vilket främjar fortsatt samarbete och är varumärkesbyggande. Andelen gröna hyresavtal ökade under året. Vid utgången av 2016 hade Klövern 141 gröna hyresavtal (111) vilka tillsammans utgjorde 7 procent av Klöverns totala kontraktsvärde, en förbättring med 1 procentenhet jämfört med föregående år. KLOKA INKÖP Kloka inköp handlar om att balansera och hantera legala, ekonomiska, miljömässiga och sociala aspekter för att skapa hållbara affärer, ett långsiktigt perspektiv och en hållbar leverantörskedja. Den geografiska spridningen av Klöverns fastigheter och verksamhetens behov av lokal närvaro och tillgänglighet måste beaktas vid val av leverantör. Samtidigt finns det stora samordningsvinster med att nyttja Klöverns storlek som påverkar både kostnader och kvalitet genom bland annat tecknande av ramavtal. Klövern hade vid utgången av 2016 3 021 leverantörer och målsättningen är att minska antalet med 10 procent under 2017.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET Miljö 45 VÄRMEFÖRBRUKNING kwh/kvm 100 75 50 25 0 12 13 14 15 16 Värmeförbrukningen minskade med 1 procent under året och uppgick vid utgången av 2016 till 66,4 kwh/kvm (67,1). * ELFÖRBRUKNING INKL HYRESGÄSTEL kwh/kvm 60 45 30 15 0 12 13 14 15 16 Elförbrukningen, inklusive viss del av hyresgästernas förbrukning, har minskat under året med knappt 2 procent. Den genomsnittliga elförbrukningen uppgick till 44,4 kwh/kvm (45,1). * KYLFÖRBRUKNING kwh/kvm 40 30 20 10 0 12 13 14 15 16 Kylförbrukningen varierar mellan åren och beror på typ av fastighet och hyresgäst men påverkas även av klimatet under sommaren. Utfall för 2016 var 28,0 kwh/kvm (25,6). * * Under året har samtliga ytor granskats och renodlats till A-temp med bas 1 januari 2016. För att få jämförbara historiska data har även föregående års värden justerats med ny area. UPPVÄRMNINGSSLAG PER MEDIATYP % SOLELSPRODUKTION kwh 200000 GRÖNA HYRESAVTAL Antal 160 Fjärrvärme 95,3 Elvärme 4,0 Gas 0,5 Olja 0,1 150000 100000 50000 128 96 64 32 Elvärme avser eluppvärmning inklusive el till värmepumpar. Gas används i några fastigheter. Olja används bara som spetsvärme i ett fåtal fastigheter. 0 12 13 14 15 16 Klöverns elproduktion från egna solceller minskade under året till 126 MWh (185). Detta berodde på en större ombyggnad på en fastighet som medförde avställda solcellspaneler. 0 12 13 14 15 Under året ökade antalet gröna hyresavtal till 141 (111). 16 MILJÖKLASSADE BYGGNADER Antal 24 18 12 6 0 12 13 14 15 Klövern har 22 (22) miljöklassade byggnader. 16 Fastigheten Kungsängen 10:1 i Uppsala, klassad enligt Miljöbyggnad Silver efter ombyggnation.

46 HÅLLBARHET Socialt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE SOCIALT Klövern verkar i egenskap av näringsidkare, arbetsgivare och samhällsaktör på ett stort antal orter i Sverige. Klövern värnar om sina intressenter och det är av högsta vikt att kedjan av intressenter delar bolagets uppförandekod och värderingar. Medarbetarna är en av Klöverns viktigaste tillgångar. Det är genom medarbetarnas engagemang, utveckling och kompetens som företagskulturen skapas. Alla medarbetare erbjuds ett utvecklande och ansvarsfullt arbete där också balansen mellan arbete och privatliv är viktig. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Utveckling och utbildning För att säkerställa företagets kompetens samt utveckling och motivation bland medarbetarna genomförs årligen utvecklingssamtal, kopplade till tydliga mål. I samband med detta kartläggs även eventuella kompetensgap vilka sedan ligger till grund för Klöverns utbildningsplan. En samlad utbildningsplan ger kvalitativa och relevanta utbildningar samt ett viktigt kompetensutbyte mellan kollegor. Rekrytera och behålla talanger All rekrytering genomförs efter en väl strukturerad process, via såväl externa som interna kanaler. Ambitionen är att öka andelen medarbetare med eftergymnasial utbildning. Idag har cirka två tredjedelar av personalen eftergymnasial utbildning. För att rekrytera nyutexaminerade talanger samarbetar Klövern med skolor som bland annat Kungliga Tekniska Högskolan, Lunds Tekniska Högskola och Karlstads Universitet. Arbetsmarknadsdagar är en möjlighet att komma i kontakt med blivande studenter och marknadsföra såväl Klövern som fastighetsbranschen i stort. Bolaget tar även in sommartrainees för att låta studenter få en inblick i hur det är att jobba i ett börsnoterat fastighetsbolag. För att behålla och motivera medarbetare arbetar Klövern även med interna karriärvägar. Under 2016 har 36 anställda (13) fått möjlighet att gå vidare i nya roller inom bolaget. Medarbetarundersökning Nöjd-Medarbetar-Index, NMI, bygger på tre frågor som tillsammans är framtagna för att enkelt åskådliggöra nöjdhet hos medarbetarna på ett sätt som är lätt att mäta, redovisa och jämföra. Klövern genomförde sin första medarbetarundersökning 2013 och resultatet har stadigt förbättrats sedan dess. Resultatet vid mätningen 2016 uppgick till 76 procent (73). Utifrån samma index mäts från och med 2016 även Klöverns attraktivitet som arbetsgivare. Indexet som beskriver arbetsvillkoren uppgick till 83 procent och översteg med god marginal den långsiktiga målsättningen om minst 80 procent. Även betygsättningen av ledarskapet hos Klöverns chefer går stadigt uppåt och uppgick till 81 procent (75). Hälsa och förmåner En fortsatt låg sjukfrånvaro styrker vikten av ett strategiskt arbete med hälsoinsatser och uppmuntran till fysisk aktivitet. Vartannat år erbjuds samtliga medarbetare en hälsoundersökning och 2015 års undersökning visade på ett generellt gott resultat med minskad stress och färre icke-motionärer. Nästa hälsoundersökning genomförs 2017. Samtliga tillsvidareanställda har ett årligt friskvårdsbidrag som under 2016 nyttjades till 76 procent (66), vilket är en hög nyttjandegrad. Utöver dessa förmåner omfattas medarbetarna av en sjukvårdsförsäkring, tjänstepension, subventionerade luncher samt del i Klöverns vinstandelsstiftelse. Avsättning till stiftelsen, som baseras på en kombination av Klöverns resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna, kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per anställd och år. För räkenskapsåret 2016 avsattes 10,8 mkr inklusive löneskatt till stiftelsen. TRYGGHET OCH ETIK Klöverns arbetsmiljö Klöverns medarbetare ska känna att de arbetar i en trygg och säker arbetsmiljö. Ett systematiskt arbetsmiljöarbete genom hela organisationen tillsammans med en webbaserad säkerhetshandbok säkerställer att gällande lagar och rutiner efterlevs. Skyddsombudens roll är viktig och Klövern arbetar ständigt med att tydliggöra rollen samt föra vikten av en säker arbetsmiljö ut i organisationen. Skyddskommittén, som rapporterar direkt till VD, har under året fortsatt arbetet med vikten av tillbudsrapportering och säkerställt utbildningar inom hjärt-lungräddning och taksäkerhet.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HÅLLBARHET Socialt 47 Medarbetare på Klöverns Kistakontor. Korruption och mutor Klövern arbetar långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa relationer. Förekomsten av mutor påverkar alla som har en relation till Klövern och mutor kan skada företagets varumärke och goda rykte. Nya affärsetiska riktlinjer har tagits fram under 2016 och samtliga medarbetare har utbildats samt genomfört ett webbaserat test med olika dilemman. Nya medarbetare genomgår motsvarande utbildning i introduktionsprogrammet. För att säkerställa att chefer och medarbetare agerar i enlighet med etiska riktlinjer samt för att fånga upp eventuella avvikelser infördes en visselblåsartjänst i december. Tjänsten hanteras externt och är inledningsvis avsedd att användas internt. Vid utgången av året hade visselblåsartjänsten inte utnyttjats. Mångfald och icke-diskriminering Jämställdhet och mångfald är självklart för Klövern. Människors olikheter och kompletterande kompetenser är värdefulla och bidrar till att skapa en mer innovativ företagskultur. Uppförandekoden ger vägledning för medarbetare i relationen med varandra samt säkerställer att mänskliga rättigheter efterlevs och att det inte finns någon diskriminering eller kränkande särbehandling i bolaget. Bidrag till samhället Klövern arbetar för en hållbar framtid och bidrar till ökad hållbarhet i den värdekedja där bolaget ingår. Klöverns sociala ansvar omfattar inte bara bolagets intressenter, det omfattar även ett långsiktigt ansvar att bidra till ett hållbart samhälle. Samhällets utveckling är grunden för en hållbar framtid och samverkan är centralt för att skapa värde för samhället oavsett om det gäller utveckling av lokalt näringsliv eller sociala insatser.

48 HÅLLBARHET Socialt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ANDEL KVINNOR/MÄN, VID ÅRETS SLUT % KÖN OCH ÅLDER, VID ÅRETS SLUT Antal NYANSTÄLLDA UNDER ÅRET, KÖN OCH ÅLDER Antal SLUTAT UNDER ÅRET, KÖN OCH ÅLDER Antal 80 20 20 60 15 15 40 10 10 20 5 5 Kvinnor 40 Män 60 0 29 30 49 50 0 29 30 49 50 0 29 30 49 50 Andelen kvinnor i Klövern har ökat till 40 procent (39) och andelen kvinnliga chefer har ökat till 38 procent (36). Kvinnor Män Genomsnittsåldern i bolaget uppgick vid utgången av 2016 till 44 år (43). Kvinnor Män Totalt anställdes 41 nya medarbetare (43) under 2016. Kvinnor Män Sammanlagt slutade 28 medarbetare (19) sin anställning. NYCKELTAL MEDARBETARE 2016 2015 2014 2013 2012 Antal anställda vid årets slut 227 214 190 189 185 varav kvinnor/män, antal 91/136 84/130 79/111 76/113 75/110 varav kollektivanställda, antal 48 50 41 44 44 Genomsnittsålder, år 44 43 45 46 46 Personalomsättning, % 13 9 16 9 10 Förädlingsvärde per anställd, mkr 8,8 9,1 8,9 7,6 7,3 Kompetensutveckling per anställd, tkr 13 17 18 19 16 Sjukfrånvaro, % 2,0 2,9 2,0 1,9 2,3 HÅLLBARHETSREDOVISNING 16 Utförligare beskrivning om Klöverns hållbarhetsarbete finns i hållbarhetsredovisningen för 2016 samt på www.klovern.se.

FINANS INLEDNING FINANSIERING 50 MARKNADER OBLIGATIONER OCH CERTIFIKAT 54 FASTIGHETSRÖRELSEN AKTIER 56 SKATT 61 RISK OCH KÄNSLIGHET 62 HÅLLBARHET FINANS INVESTOR RELATIONS 66 BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Interiörbild från entrén i Time Building, fastigheten Borgarfjord 4 i Kista. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

50 FINANS Finansiering FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIERING Klöverns genomsnittliga ränta förbättrades under 2016 från 2,7 procent till 2,5 procent. Förbättringen förklaras främst av lägre lånemarginaler från bankmarknaden och en god efterfrågan på det certifikatprogram som etablerades 2015. Bolagets utökade fokus på lägre risk avspeglades i att både kapitalbindningen och räntebindningen steg under året. KREDITMARKNADEN Riksbanken sänkte sin styrränta, reporäntan, vid ett tillfälle under 2016. Vid årets början låg reporäntan på 0,35 procent och vid årets slut på 0,50 procent. Tillgången på likviditet i bankmarknaden har förbättrats under året både avseende befintliga och nya långivare, vilket har resulterat i något lägre lånemarginaler. I början av 2017 utökade Klövern ramen för det certifikaprogram som etablerades 2015 från 2 500 mkr till 3 000 mkr. Efterfrågan på certifikat har varit god och stabil och till en för bolaget låg marginal. Om 2015 kännetecknades av ett paradigmskifte i form av negativa styrräntor har 2016 förstärkt och tydliggjort att låga räntor sannolikt kommer bestå under en längre period. Effekterna av det låga ränteläget ur ett längre perspektiv återstår att se men kortsiktigt är effekten positiv för Klövern. Förekomsten av räntegolv begränsar dock något den positiva effekten av negativa räntor. FINANSFUNKTIONEN Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ombesörja nyupplåning för investeringar och förvärv, effektivisera cash management och begränsa de finansiella riskerna. Arbetet regleras och styrs av den finanspolicy som fastställs av styrelsen en gång per år. Finanspolicyn redogör för ansvarsfördelningen i finansiella frågor samt regler kring rapportering, uppföljning och kontroll. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas i Klöverns styrelse. KAPITALANSKAFFNING Att driva fastighetsbolag är kapitalintensivt. Den totala tillgångsmassan, som i stort sett är densamma som värdet på fastigheterna, finansieras med eget kapital och skulder. Fördelningen mellan de två delarna beror på olika faktorer så som kostnaden för de olika finansieringsformerna, fastighetsportföljens inriktning samt aktieägarnas och kreditgivarnas riskaversion. För ett företag av Klöverns karaktär är det egna kapitalet normalt sett den dyraste finansieringsformen. Klöverns tillgångar uppgick vid årsskiftet till 40 527 mkr (35 883). RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, mkr Ränta, % Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr Varav utestående obligationer, mkr Ej utnyttjat, mkr Rörlig 1 14 529 2,1 2017 1 015 3,1 6 666 5 866 800 2018 315 2,1 8 652 6 693 1 800 1 959 2019 1 415 2,1 6 494 6 052 1 000 442 2020 1 815 2,8 2 250 2 250 2 250 2021 2 400 2,7 2022 1 280 5,3 2023 1 100 4,4 Senare 3 008 3 008 TOTALT 23 869 2,5 27 070 23 869 5 050 3 201 1) Av här redovisad rörlig volym täcks 5 000 mkr av räntetak.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Finansiering 51 KAPITALANSKAFFNING mkr LÅNEUTRYMME mkr LÅNGIVARE % BELÅNINGSGRAD OCH GENOMSNITTLIG RÄNTA Belåningsgrad, % Ränta, % 80 8 60 6 40 4 20 2 Räntebärande skulder 23 869 Eget kapital 12 999 Övriga skulder 3 659 Rörliga lån utan räntetak 9 529 Lån med bunden ränta 9 340 Rörliga lån som omfattas av räntetak 5 000 Lyftningsbara outnyttjade krediter 2 638 Outnyttjade krediter övrigt 563 Obligation 21 Swedbank 21 Certifikat 10 Nykredit 10 Nordea 10 SBAB 8 Handelsbanken 6 Danske Bank 6 SEB 6 Övriga 2 0 07 08 09 10 11 Belåningsgrad Ränta 0 12 13 14 15 16 Eget kapital Den 31 december 2016 uppgick Klöverns eget kapital till 12 999 mkr (11 390). Soliditeten var 32,1 procent (31,7) medan den justerade soliditeten uppgick till 36,7 procent (35,8). Avkastning på eget kapital utgörs av resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital. Från och med 2017 är målsättningen att avkastningen över tiden ska uppgå till minst 10 procent. Under 2016 uppnåddes målet, som egentligen är långsiktigt, då avkastningen på eget kapital uppgick till 18,6 procent (18,9). Då resultat efter skatt inte bara påverkas av rörelsens resultat utan också av värdeförändringar på fastigheter och derivat varierar avkastningsnivån kraftigt mellan olika år. Skulder Vid årsskiftet uppgick de totala skulderna till 27 528 mkr (24 493) varav räntebärande skulder utgjorde 23 869 mkr (21 486). I och med att räntebärande skulder normalt är en billigare finansieringsform än eget kapital finns det ett incitament till att ha en relativt hög andel räntebärande skulder, inom givna riskmandat. De räntebärande skulderna utgjorde vid årsskiftet 59 procent (60) av den totala finansieringen. Belåningsgraden, mätt som räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav samt likvida medel i relation till fastigheternas värde, uppgick till 60 procent (61). Belåningsgrad fastigheter, dvs räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång, uppgick till 44 procent (47). Räntebärande skulder som inte har säkerhet i fastigheter utgörs huvudsakligen av icke-säkerställda obligationer samt certifikat som Klövern emitterat. Mer om obligationer och certifikat finns på sidan 54 55. I stort sett samtliga banklån löper med rörlig Stiborränta som bas, vilket i regel ger en möjlighet att förändra kapitalstrukturen utan att behöva betala ränteskillnadsersättning. I syfte att begränsa ränterisken har Klövern valt att räntesäkra 38 procent (47) av de räntebärande skulderna, 9 055 mkr (10 040), mot fast ränta med lång löptid. Vanliga fasträntelån uppgår till 1 procent, 285 mkr. Rörliga lån utgör 61 procent (50), 14 529 mkr (10 666), av dessa omfattas 5 000 mkr (0) av räntetak. Under året har 4 186 mkr i befintliga kreditfaciliteter refinansierats och 608 mkr i nya krediter upptagits. Dessutom har Klövern refinansierat en obligation på totalt 1 150 mkr med två nya obligationer på 2 250 mkr samt emitterat certifikat vars utestående volym vid årets slut uppgick till 2 448 mkr. Utöver befintliga lån hade Klövern outnyttjade kreditramar och checkkrediter om 3 201 mkr (2 954), varav 2 638 mkr (1 877) var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerheter. Outnyttjat låneutrymme är fördelat på tre olika kreditgivare och förfaller till omförhandling 2017 2019. All finansiering sker i svenska kronor. Per årsskiftet uppgick likvida medel till 129 mkr (12). Övriga skulder utgörs i huvudsak av uppskjuten skat-

52 FINANS Finansiering FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE teskuld, leverantörsskulder, förutbetalda intäkter, derivat och upplupna kostnader. De övriga skulderna uppgick vid årets slut till 3 659 mkr (3 007) och utgjorde 9 procent (8) av Klöverns totala finansiering. GENOMSNITTLIG RÄNTA OCH RÄNTEBINDNING Vid årets slut uppgick Klöverns genomsnittliga ränta till 2,5 procent (2,7). Sjunkande basräntor motverkas delvis av ingångna räntesäkringsavtal, vilka utgör en försäkring mot stigande räntor i framtiden. Exkluderas kostnader för derivat i form av ränteswappar och räntetak samt kostnader för kreditfaciliteter och checkkrediter, låg Klöverns genomsnittliga upplåningsränta på 1,8 procent (1,8) vid årsskiftet. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid årsskiftet med beaktande av räntederivaten var 2,6 år (2,1). KAPITALBINDNING Vid årsskiftet uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,0 år (2,8). Under 2017 förfaller kreditfaciliteter om totalt 5 866 mkr (3 360), exklusive checkkredit. DERIVAT Klövern använder sig av derivat i syfte att minska ränterisken och uppnå önskad räntebindning. Derivaten omfattade totalt 14 055 mkr (10 040) vid årets utgång, vilket motsvarade 59 procent (47) av de räntebärande skulderna. Klövern använder normalt sett en kombination av två typer av derivat; ränteswappar och räntetak. Ränteswap innebär ett avtal mellan två parter om att byta räntebetalningar med varandra. Klövern har i samtliga sina swapavtal valt att byta rörlig ränta mot fast. För swapparna erhålls rörlig Stiborränta, företrädesvis med tre månaders löptid, och betalas fast ränta som varierar mellan 0,13 och 3,95 procent. Vid 2016 års slut uppgick ränteswapparnas volym till 9 055 mkr (10 040). Ränteswapparna samt de bundna lånen innebär att 39 procent av de räntebärande skulderna har fast ränta. Ingen premie betalas för ränteswapparna. Motparter för swapparna är Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, SEB och Swedbank. Innehavet av räntetak uppgick vid årsskiftet till 5 000 mkr (0). Räntetaken skyddar mot stigande rörliga räntor genom att ge en ränteintäkt när förvald rörlig marknadsränta i form av Stibor med viss löptid passerar avtalad (strike) nivå. För räntetak betalas en premie till banken som kostnadsförs under takets löptid och höjer Klöverns genomsnittliga upplåningsränta. Motparter för räntetaken är Nordea och Swedbank. Värdering av derivat Värdet på räntetak och swappar förändras vid förändringar i marknadsräntor samt när löptiden minskar. Vid löptidens slut är värdet alltid noll. Under 2016 uppgick värdeförändringen för derivat till 114 mkr (91), varav realiserat 5 mkr ( 3). Värdet för derivaten uppgick vid årets slut till 482 mkr ( 467). Samtliga värdeförändringar avseende derivat har redovisats i resultaträkningen. Säkringsredovisning har ej tillämpats. KREDITGIVARE OCH SÄKERHETER Låneportföljen är fördelad på nio kreditinstitut; Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, Nykredit, Realkredit, SBAB, SEB, Swedbank och Sörmlands Sparbank. Som säkerhet för merparten av de räntebärande skulderna har fastighetsinteckningar om 22 744 mkr (21 090) lämnats. Därutöver har Klövern lämnat pant i form av aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsborgen från Klövern AB. COVENANTS OCH RISKTAGANDE Klöverns finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kreditavtal med banker och kreditinstitut finns det ibland fastlagda gränsvärden, så kallade covenants, för just de tre nyckeltalen. Klöverns målsättning är att justerad soliditet långsiktigt ska uppgå till 40 procent. De banker som har en covenant för soliditet har satt 20 25 procent som nedre gräns. Klöverns mål avseende räntetäckningsgrad är att den ska minst uppgå till 2,0, vilket ligger över bankernas krav på 1,25 1,50. För belåningsgraden har Klövern inget eget mål, medan bankernas krav varierar mellan 50 och 75 procent beroende på bland annat säkerhetsmassan. Klövern uppfyller bankernas samtliga krav per balansdagen och bedömer att så kommer att vara fallet även under 2017. Soliditeten uppgick till 32,1 procent (31,7), den justerade soliditeten till 36,7 procent (35,8), räntetäckningsgraden till 2,9 (2,6), belåningsgraden till 60 procent (61) och belåningsgrad fastigheter till 44 procent (47).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Finansiering 53 Helgafjäll 1och 2, Kista, färdigställt projekt under 2016.

54 FINANS Obligationer och certifikat FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE OBLIGATIONER OCH CERTIFIKAT Under 2016 emitterade Klövern två stycken obligationer. Klövern har även fortsatt att emittera under ett certifikatprogram. Vid årets slut uppgick total utestående obligationsvolym till 5 050 mkr och motsvarande för företagscertifikat till 2 448 mkr. Obligationer och certifikat utgör komplement till bankfinansiering. ALTERNATIVA FINANSIERINGSFORMER Bankerna fortsätter att vara relativt konservativa vad gäller belåningsgrader, dvs andelen lån i förhållande till fastigheternas värde. Merparten av nyupptagna banklån ligger därför kring en belåningsgrad runt 60 procent, vilket kan jämföras med 75 procent innan finanskrisen 2008. Förändringen förklaras i stort av det globala finansiella läget, ökade kapitalkrav och en försiktighet hos bankerna att belåna fallande avkastningskrav. För att optimera bolagets kapitalstruktur finns därför ett behov att kontinuerligt söka alternativa finansieringsformer, såsom obligationer och certifikat. Kapitalet från alternativa finansieringsformer används inte bara för att täcka skillnaden mellan bankernas maxgräns för belåning och Klöverns önskemål, utan också för att förenkla och möjliggöra snabba förvärv där bankfinansiering ibland tar för lång tid. OBLIGATIONSMARKNADEN Under 2016 emitterades fastighetsobligationer till ett värde om drygt 53 mdkr på den svenska marknaden. Detta är något mer än 2015 då 48 mdkr emitterades och 2014 då motsvarande siffra var 37 mdkr. Den absoluta majoriteten av den emitterade obligationsvolymen från fastighetsbolagen 2016 utgörs av icke-säkerställda obligationer. Säkerställda obligationer emitterades till ett belopp om 7 mdkr under året. Obligationsmarknaden var något svag under årets första två kvartal men förstärktes under andra halvåret. Utflöden ur en del kreditfonder har påverkat både pris och volymer negativt. Två förklaringar till utflödena är turbulensen inför Storbritanniens EU-val samt förväntningar på stigande marknadsräntor som har påverkat hela segmentet negativt. ETT URVAL AV FASTIGHETSOBLIGATIONER EMITTERADE I SVERIGE Emittent Emitterad volym 2016 i mkr Vasakronan 10 494 Rikshem 6 020 Akelius Residential 5 687 Willhem 5 300 Hemsö 3 500 Akademiska Hus 3 000 Svensk FastighetsFinansiering (SFF) 2 772 Specialfastigheter Sverige 2 475 Castellum 2 300 Klövern 2 250 Källa: Swedbank OBLIGATIONSÖVERSIKT 31 DECEMBER 2016 ISIN-kod Typ Emitterades Förfaller Fast/rörlig ränta Volym, mkr Emissionsspread över 3m Stibor, % Nuvarande spread över 3m Stibor, % 1 SE0005127578 Säkerställd 13-apr 18-apr Rörlig 700 3,00 1,09 SE0005757358 Icke-säkerställd 14-mar 18-mar Rörlig 1 100 2,25 1,60 SE0006799987 Icke-säkerställd 15-mar 19-mar Rörlig 1 000 3,50 2,46 SE0008015119 Icke-säkerställd 16-jun 20-jun Rörlig 750 4,15 3,45 SE0009241805 Icke-säkerställd 16-nov 20-nov Rörlig 1 500 3,90 3,60 1) 15 februari 2017

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Obligationer och certifikat 55 KLÖVERNS EMISSIONER AV OBLIGATIONER UNDER 2016 Klövern etablerade under året två stycken nya obligationsramar på den svenska marknaden. I den ram om 1 500 mkr som förfaller i juni 2020 har 750 mkr emitterats, medan den som förfaller i november samma år är fullt utnyttjad med 1 500 mkr i utestående belopp. Årets andra emission genomfördes delvis för att, i förtid, återköpa en obligation med förfall i januari 2017 på totalt 1 150 mkr. Emissionerna genomfördes i samarbete med Danske Bank, Nordea och Swedbank. PLACERARE Det är ett stort antal institutionella investerare som investerat i Klöverns olika obligationer. En betydande del har även placerats via bankernas olika Private Banking-verksamheter. Bland placerarna märks banker, pensionsfonder, fackföreningar, fastighetsbolag, privata företag såväl som enskilda investerare. Minsta teckningsbelopp för Klöverns obligationer har varit 1 mkr. ANDRAHANDSMARKNAD Av Klöverns fem utgivna obligationslån är samtliga noterade på Företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm. Handel i respektive obligationslån sker dock inte över börsen utan via svenska banker och fondkommissionärer. Somliga av dessa marknadsaktörer ställer på frivillig basis indikativa priser i respektive obligationslån. FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER mkr Bankkrediter, 16 371 Icke-säkerställda obligationer, 4 350 Certifikat, 2 448 Säkerställda obligationer, 700 OBLIGATIONSFÖRFALL mkr 2400 1 800 1 200 CERTIFIKATPROGRAM Klövern etablerade under 2015 ett certifikatprogram som handlas via Danske Bank och Swedbank. Programmet har ett rambelopp om 3 000 mkr, efter att ramen utökats med 500 mkr under inledningen av det första kvartalet 2017. Utestående volym uppgick vid slutet av 2016 till 2 448 mkr. Certifikatsprogram fungerar på samma sätt som obligationer med den skillnaden att löptiden är begränsad till max 364 dagar. Den korta löptiden gör att andelen korta låneförfall ökar i låneportföljen men kompenseras av outnyttjade kreditramar och checkkrediter. 600 0 17 18 19 20 Obligationsförfall, icke-säkerställda Obligationsförfall, säkerställda MARGINAL Alla Klöverns utestående obligationer har en kupong som baseras på en bestämd marginal över 3-månaders Stibor. Under 2014 pressades denna marginal ned signifikant men har idag en prisbild som ligger i nivå med de emissioner som gjordes under 2012 2013.

56 FINANS Aktier FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AKTIER Klövern är noterad på Nasdaq Stockholm, ingår i OMX Stockholm Benchmark index och tillhör segmentet Large Cap. Det totala marknadsvärdet på Klöverns utestående stamaktier och preferensaktier uppgick till 13 479 mkr vid årets slut. MARKNADSINFORMATION Den 30 december 2016 var börskursen 9,38 kr (9,45) per stamaktie av serie A, 9,55 kr (9,50) per stamaktie av serie B och 288,50 kr (281,50) per preferensaktie. Kursutvecklingen under 2016 uppgick till -1 procent för stam A och 0 procent för stam B. Som jämförelse steg Stockholmsbörsen, mätt som OMX Stockholm All-Share index (OMXS), med 6 procent (7) medan Nasdaq OMX Stockholm Real Estate index (SX8600) gick upp 8 procent (24). Inklusive utbetald utdelning om 0,35 kr per stamaktie blev totalavkastningen 3 procent för Klöverns stamaktie av serie A och 4 procent för stamaktien av serie B. Kursutvecklingen för preferensaktien uppgick under året till 2 procent. Inklusive utbetald utdelning om 20,00 kr per preferensaktie innebär det en totalavkastning på 10 procent. Klövern ingår i OMX Stockholm Benchmark index (OMXSB) som består av Stockholmsbörsens största och mest omsatta aktier. Likt OMX Stockholm All-Share index ger OMXSB en indikation på den övergripande utvecklingen på Stockholmsbörsen. Den 4 januari 2016 flyttade Nasdaq Klövern från segmentet Mid Cap till segmentet Large Cap. Klöverns börsvärde hade vid utgången av 2016 ökat till 13 479 mkr (13 327), varav stamaktier svarade för 8 735 mkr och preferensaktier utgjorde 4 744 mkr. De olika aktieslagens omsättning visar på en fortsatt hög likviditet, omsättningshastigheten var 28 procent (69) i stamaktien av serie A, 47 procent (41) i stamaktien av serie B och 36 procent (69) i preferensaktien. Den totala omsättningen i stam A uppgick till 209 mkr (508), i stam B till 3 879 mkr (2 993) och i preferensaktien till 1 742 mkr (3 571). Klöverns aktiekapital uppgick under året oförändrat till 1 864 875 960 kr. Kvotvärdet, både vad det gäller stam- och preferensaktier, var 2 kr per aktie. Totalt antal aktier uppgick per sista december 2016 till 932 437 980, varav 915 993 980 stamaktier och 16 444 000 preferensaktier. KLÖVERNS OLIKA AKTIESLAG Klövern har tre olika aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Det finns skillnader mellan aktieslagen vad det gäller röstvärde och rätt i bolagets tillgångar och vinst. Bestämmelserna kring rösträtt och vinstutdelning beslutas av bolagsstämman och återfinns i bolagsordningen. Stamaktier Klöverns stamaktier av serie A, fram till mitten av november 2014 benämnda enbart stamaktier, är sedan 2003 noterade på Nasdaq Stockholm. Ett nytt aktieslag, stamaktier av serie B, adderades under december 2014 genom en fondemission. En stamaktie av serie A berättigar till en röst till skillnad från en stamaktie av serie B som berättigar till en tiondels röst. Ägare till stamaktier av serie A kan vid två tillfällen per år (januari och juli) begära omvandling till stamaktier av serie B. Efter att totalt 3 501 917 stamaktier av serie A under 2016 omvandlats till stamaktier av serie B uppgick vid årets slut det totala antalet stamaktier av serie A till 78 360 480 och stamaktier av serie B till 837 633 500. Preferensaktier Klöverns preferensaktier handlas sedan 30 januari 2012 på Nasdaq Stockholm. En preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Det totala antalet utestående preferensaktier var oförändrat 16 444 000 under 2016. Klöverns preferensaktier har företrädesrätt, framför stamaktierna, till en årlig utdelning om 20,00 kr per preferensaktie. Utbetalning av beslutad utdelning sker kvartalsvis med 5,00 kr per preferensaktie. Preferensaktien medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. I det fall bolagsstämman beslutar att inte lämna utdelning eller lämna utdelning som understiger 5,00 kr per preferensaktie under ett kvartal ska den del som understiger 5,00 kr ackumuleras och räknas upp med en årlig räntesats om 8 procent till dess att full utdelning lämnats. Ingen utdelning till stamaktieägarna får ske innan preferensaktieägarna erhållit full utdelning inklusive innestående belopp. Vid varje enskilt kvartal ackumuleras eventuell skillnad mellan 5,00 kr och utbetald utdelning per preferensaktie. Bolagsstämman kan fatta beslut om inlösen av preferensaktier, i så fall till ett belopp uppgående till 500 kr plus eventuellt innestående belopp. I händelse av likvidation har preferensaktien prioritet framför stamaktien med 400 kr med tillägg för eventuellt innestående belopp. Avstämningsdagar för utbetalningar är sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Utförligare information kring vinstutdelning, emissioner

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Aktier 57 STAMAKTIER AV SERIE A OCH SERIE B kr 12 10 8 6 4 2 PREFERENSAKTIE kr 350 330 310 290 270 250 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 2012 2013 2014 2015 2016 Klövern stamaktie av serie A OMX Stockholm PI Klövern stamaktie av serie B OMX Stockholm Real Estate PI Klövern preferensaktie NYCKELTAL, AKTIE 1 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 Eget kapital per stamaktie, kr 9,01 7,38 5,20 4,83 4,69 5,36 5,11 4,65 4,56 5,34 EPRA NAV, kr 11,70 9,53 7,05 5,93 5,94 5,95 5,24 4,63 4,52 5,22 Eget kapital per preferensaktie, kr 288,50 281,50 317,50 300,00 273,50 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,93 0,78 0,61 0,49 0,43 0,48 0,50 0,56 0,39 0,42 Resultat per stamaktie, kr 2,11 1,83 1,02 0,68 0,23 0,53 0,68 0,27 0,53 1,34 Börskurs stamaktie A vid periodens utgång, kr 9,38 9,45 8,20 5,18 4,65 4,71 6,18 4,16 3,31 4,64 Börskurs stamaktie B vid periodens utgång, kr 9,55 9,50 7,60 Börskurs preferensaktie vid periodens utgång, kr 288,50 281,50 317,50 300,00 273,50 Börsvärde, mkr 13 479 13 327 12 232 7 527 6 670 4 165 5 467 3 682 2 929 4 227 Antal registrerade stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 Antal utestående stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 916,0 888,5 884,4 884,4 884,4 884,4 911,9 Genomsnittligt antal utestående stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 914,9 874,0 884,4 884,4 884,4 897,6 915,2 Antal registrerade preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 9,3 9,3 Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 9,3 9,3 Genomsnittligt antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 10,5 9,3 5,9 Utdelning per stamaktie, kr 0,40 2 0,35 0,30 0,27 0,27 0,23 0,27 0,23 0,18 0,27 Utdelning per preferensaktie, kr 20,00 2 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 Utdelning stam- och preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % 59 2 62 77 68 83 79 55 41 46 64 Utdelning preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % 28 2 32 42 29 35 27 Direktavkastning stamaktie A, % 4,3 2 3,7 3,7 5,3 5,9 4,8 4,4 5,5 5,5 5,9 Direktavkastning stamaktie B, % 4,2 2 3,7 3,9 Direktavkastning preferensaktie, % 6,9 2 7,1 6,3 6,7 7,3 Totalavkastning stamaktie A/B, % 3 4,2 28,9 53,0 17,2 3,7 19,4 54 31,3 22,7 10,8 Totalavkastning preferensaktie, % 9,6 5,0 12,5 17,0 1) Historiska siffror är justerade för den fondemission och sammanläggning (omvänd split) som genomfördes under 2014. 2) Baserat på föreslagen utdelning 3) Fr o m 2015 baserat på stam B

58 FINANS Aktier FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE och inlösen återfinns i denna årsredovisning och på Klöverns webbplats. EMISSIONER, OMVÄND SPLIT OCH OMVANDLINGSFÖRBEHÅLL Efter de nyemissioner av preferensaktier som gjordes under 2014 och den fondemission av stamaktier av serie B som genomfördes samma år har inga nya aktier emitterats. Genom fondemissionen erhöll alla stamaktieägare tio nya stamaktier av serie B för varje befintlig stamaktie av serie A vilket med andra ord medförde att antalet utestående stamaktier blev 11 gånger större. Under slutet av 2014 genomfördes en sammanläggning, även kallad omvänd split, gällande samtliga aktieslag 1:2 varigenom två befintliga aktier av samma aktieslag slogs samman till en aktie av samma aktieslag. I samband med införandet av det nya aktieslaget, stamaktier av serie B, infördes ett omvandlingsförbehåll vilket innebär att stamaktier av serie A på begäran av ägare till sådana aktier ska omvandlas till stamaktier av serie B. Mer detaljer om det finns i bolagsordningens punkt 5.6, och ges på Klöverns webbplats under rubriken Investor Relations. Stamaktier av serie B, möjliggör tillväxt med begränsad utspädning av röster för stamaktieägare av serie A. ÅTERKÖP Klöverns styrelse har sedan 2007 haft bemyndigande från årsstämman att återköpa egna aktier upp till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Syftet är bland annat att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde. I enlighet med detta bemyndigande återköpte Klövern fram till mitten av 2012 totalt 11 807 027 stamaktier. Under 2012 och 2013 avyttrades samtliga återköpta aktier. Vid utgången av 2016 hade Klövern inget innehav av egna stamaktier eller preferensaktier. UTDELNING Klövern har som målsättning att utdelningen (på stamaktier och preferensaktier) långsiktigt ska uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. Styrelsen föreslår till årsstämman, för räkenskapsåret 2016, en utdelning om 0,40 kr (0,35) per stamaktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 0,10 kr och en utdelning om 20,00 kr (20,00) per preferensaktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kr. Förslaget innebär en utdelning motsvarande 59 procent (62) av förvaltningsresultatet. Under de senaste tio åren skulle det innebära en genomsnittlig utdelning uppgående till 63 procent av förvaltningsresultatet. Klövern har även en målsättning att utdelningen till preferensaktieägare långsiktigt inte ska överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet. Den föreslagna utdelningen avseende 2016 motsvarar 28 procent (32) av förvaltningsresultat. Under 2016 har totalt 649 mkr (604) betalats i utdelning, varav 329 mkr (329) till ägarna av preferensaktier och 321 mkr (275) till stamaktieägarna. Datum för avstämningsdagar samt utbetalning av utdelning finns i kalendern på Klöverns webbplats. DIREKTAVKASTNING Föreslagen utdelning om 0,40 kr per stamaktie och 20,00 kr per preferensaktie ger en direktavkastning om 4,3 procent för A-aktien, 4,2 procent för B-aktien och 6,9 procent för preferensaktien baserat på börskurser vid slutet av 2016. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Klöverns målsättning för avkastning på eget kapital är att den långsiktigt ska uppgå till minst 10 procent. Målsättningen inför 2016 var att avkastningen långsiktigt skulle uppgå till riskfri ränta plus minst nio procentenheter. Den riskfria räntan, mätt som genomsnittlig 5-årig statsobligationsränta, har varit 0,2 procent (0,2) under 2016. Uppnådd avkastning på eget kapital 2016 var 18,6 procent (18,9), vilket innebär att målet uppnåddes. JUSTERAD SOLIDITET OCH EPRA NAV Tillgångar och skulder redovisas till historiska anskaffningsvärden förutom vissa finansiella tillgångar och skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Totalt eget kapital uppgick vid utgången av 2016 till 12 999 mkr (11 390). På skuldsidan i balansräkningen fanns vid årets slut uppskjuten skatteskuld om 1 978 mkr (1 503) som inkluderar skillnaden mellan fastigheternas och derivatens verkliga värde och skattemässiga värde (temporära skillnader, dock exklusive förvärvade temporära skillnader). Skatteskulden realiseras när, och om, derivaten säljs och fastigheterna säljs som styckefastigheter. Säljs däremot bolag, med fastigheter som inkråm, utlöses ingen skatteeffekt. I Klöverns fall säljs i stort sett samtliga fastigheter i bolagsform, vilket (givet nuvarande skattelagstiftning) med stor sannolikhet innebär att endast en mindre del av den totala uppskjutna skatteskulden kommer att betalas. Skillnaden mellan det skattemässiga värdet och det verkliga värdet på fastigheterna uppgick till 18 488 mkr (15 866) vid årsskiftet. Om det egna kapitalet justeras med uppskjuten skatt på fastigheter, beräknad till 5 procent, goodwill och värdet på derivat, uppgick den justerade soliditeten till 36,7 procent. Eget kapital per stamaktie uppgick vid slutet av 2016 till 9,01 kronor (7,38). Det långsiktiga substansvärdet per stamaktie (EPRA NAV), beräknad genom återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld till det egna kapitalet, uppgick

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Aktier 59 AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL % 40 UTDELNING % 100 ÄGARKATEGORIER andel kapital, % EPRA NAV OCH AKTIEKURS kr 12 30 75 9 20 50 6 10 25 3 0-10 07 08 09 10 Avkastning Mål 11 12 13 14 15 16 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Utdelning i förhållande till förvaltningsresultat Mål Privat ägande 73 Finansiella företag 24 Offentlig sektor 2 Intresseorganisationer 1 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 EPRA NAV Aktiekurs stamaktie serie A/B AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Antal stamaktier A Antal stamaktier B Antal stamaktier A+B Antal preferensaktier Ackumulerat aktiekapital, kr 2010-01-01 166 544 326 166 544 326 832 721 630 2012-01-13 Kontant nyemission 166 544 360 166 544 360 832 721 800 2012-01-13 Fondemission 166 544 360 166 544 360 4 163 609 853 539 845 2012-03-06 Nyemission 166 544 360 166 544 360 11 708 140 891 262 500 2012-04-10 Nyemission 166 544 360 166 544 360 11 774 778 891 595 690 2012-04-19 Nyemission 166 544 360 166 544 360 11 775 363 891 598 615 2012-06-29 Nyemission 166 544 360 166 544 360 12 238 363 893 913 615 2012-07-09 Nyemission 166 544 360 166 544 360 12 686 363 896 153 615 2012-09-14 Nyemission 166 544 360 166 544 360 13 598 863 900 716 115 2012-09-17 Nyemission 166 544 360 166 544 360 13 731 338 901 378 490 2012-10-08 Nyemission 166 544 360 166 544 360 17 314 688 919 295 240 2012-10-08 Nyemission 166 544 360 166 544 360 18 419 688 924 820 240 2012-10-17 Nyemission 166 544 360 166 544 360 18 536 338 925 403 490 2014-03-24 Nyemission 166 544 360 166 544 360 18 836 338 926 903 490 2014-04-11 Nyemission 166 544 360 166 544 360 19 823 806 931 840 830 2014-05-28 Nyemission 166 544 360 166 544 360 20 388 000 934 661 800 2014-11-11 Nedsättning 166 544 360 166 544 360 20 388 000 186 932 360 2014-11-25/27 Nyemission 166 544 360 166 544 360 32 888 000 199 432 360 2014-12-05 Fondemission 166 544 360 1 665 443 600 1 831 987 960 32 888 000 1 864 875 960 2014-12-22 Omvänd split 83 272 180 832 721 800 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960 2015-01-20 Omvandling 82 187 432 833 806 548 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960 2015-02-03 Omvandling 81 871 406 834 122 574 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960 2015-07-16 Omvandling 81 862 506 834 131 474 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960 2015-08-05 Omvandling 81 862 397 834 131 583 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960 2016-02-04 Omvandling 79 861 425 836 132 555 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960 2016-08-09 Omvandling 78 360 480 837 633 500 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960

60 FINANS Aktier FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE vid samma tidpunkt till 11,70 kronor (9,53) efter att ha ökat med 23 procent under året. ÄGARSTRUKTUR Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare i Klövern till 46 550 (43 911). De tjugo största ägarna representerade tillsammans 66,8 procent (69,3) av antal utestående aktier, motsvarande ett marknadsvärde om 6 671 mkr (7 013). Av totalt antal aktier innehas 77 procent (80) av svenska ägare. Rutger Arnhult (via bolag), Corem Property Group och Arvid Svensson Invest hade vardera per den 31 december 2016 aktieinnehav överstigande 10 procent av rösterna. FÖRDELNING AKTIEINNEHAV Aktieinnehav Antal aktieägare 1 500 26 061 501 1 000 5 835 1 001 5 000 8 824 5 001 10 000 2 806 10 001 15 000 1 003 15 001 20 000 491 20 001 1 530 BASERAT PÅ ANTAL REGISTRERADE AKTIER 46 550 AKTIEÄGARE 31 DECEMBER 2016 Namn Antal stamaktier A, tusental Antal stamaktier B, tusental Antal preferensaktier, tusental Andel aktiekapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult via bolag 15 785 104 913 655 13,0 16,0 Corem Property Group 9 500 129 400 14,9 13,7 Arvid Svensson Invest 13 300 52 997 685 7,1 11,4 Gårdarike 10 119 2 250 46 1,3 6,3 Länsförsäkringar fondförvaltning 882 68 895 7,4 4,7 Handelsbanken fonder 1 299 43 465 4,8 3,4 Swedbank Robur fonder 1 301 21 541 2,4 2,1 CBNY-Norges Bank 538 28 739 54 3,1 2,0 Nordea Investment Funds 546 16 312 162 1,8 1,3 Swedbank AS (Estonia) 1 18 538 58 1,9 1,1 SEB Investment Management 422 14 333 1,5 1,1 Svolder 15 782 1,6 0,9 State Street Bank & Trust 356 11 628 1 1,2 0,9 Fjärde AP-fonden 439 9 643 1 1,0 0,8 JPMC:Escrow German Resident Treaty 1 281 0,1 0,7 Pareto Bank 600 6 000 0,7 0,7 Goldman Sachs International 1 120 35 0,1 0,6 Avanza Pension 537 4 789 748 0,6 0,6 Klöverns Vinstandelsstiftelse 481 5 085 15 0,6 0,6 JPM Chase 191 7 383 161 0,8 0,5 SUMMA STÖRSTA ÄGARE 58 698 561 693 2 621 66,8 70,3 Övriga ägare 19 662 275 941 13 823 33,2 29,7 SUMMA UTESTÅENDE AKTIER 78 360 837 634 16 444 100,0 100,0 Återköpta egna aktier TOTALT ANTAL REGISTRERADE AKTIER 78 360 837 634 16 444 Andel av röster/kapital har avrundats nedåt till närmaste tiondels procentenhet.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Skatt 61 SKATT Klövern redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt, beräknad utifrån gällande skattesats på 22 procent. AKTUELL SKATT Aktuell skatt i resultaträkningen beräknas på det skattemässiga resultatet efter eventuellt utnyttjande av godkända underskottsavdrag. Aktuell skatt kan också inkludera skatt på grund av omtaxering från tidigare år samt skatt från förvärvade och sålda bolag under året. Med det skattemässiga resultatet avses årets resultat efter påverkan av bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och skattemässiga direktavdrag för vissa investeringar. Aktuell skatt är den skatt som betalas och är därmed, till skillnad från uppskjuten skatt, kassaflödespåverkande. UPPSKJUTEN SKATT Med uppskjuten skatt i resultaträkningen avses en schematisk beräkning av eventuell framtida skatt. Den uppskjutna skatten innehåller förändringar i uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld. Posterna nettoredovisas under uppskjuten skatteskuld i balansräkningen och den uppskjutna skatten i resultaträkningen motsvaras av förändringen i balansräkningens post uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatt kan vara både positiv och negativ. Uppskjuten skattefordran, det vill säga beviljade och godkända underskottsavdrag multiplicerat med skattesatsen, redovisas tillsammans med uppskjuten skatteskuld i balansräkningen. Underskottsavdragen används för att minska det skattemässiga resultatet. Skattefordran realiseras i takt med att underskottsavdragen används. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen kan vara begränsade beroende på de skattemässiga möjligheterna att resultatutjämna mellan koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld, beräknad på skillnaden mellan fastigheternas och derivatens verkliga värde och skattemässiga värde (temporära skillnader), redovisas tillsammans med uppskjuten skattefordran på skuldsidan i balansräkningen. Förvärvade temporära skillnader vid bolagsförvärv hanteras olika beroende på om det är ett tillgångsförvärv eller rörelseförvärv. Vid ett tillgångsförvärv redovisas inte någon uppskjuten skatteskuld på de temporära skillnaderna. Om förvärvet klassas som ett rörelseförvärv bokas uppskjuten skatteskuld på hela den temporära skillnaden. Skatteskulden realiseras när, och om, fastigheten säljs som styckefastighet. Säljs däremot ett bolag, med fastigheten som inkråm, utlöses ingen skatteeffekt. Vid fastighetstransaktioner i bolagsform kräver dock köparen vanligen någon form av rabatt hänförlig till den temporära skillnaden. I Klöverns fall säljs i stort sett samtliga fastigheter i bolagsform. SKATT UNDER 2016 Den uppskjutna skattefordran uppgår till 449 mkr och avser främst Klöverns skattemässiga underskott. Den uppskjutna skatteskulden uppgår till 2 427 mkr och består av skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastigheter, derivat och finansiella tillgångar. Totalt ingår en effekt på uppskjuten skatt med 473 mkr ( 531) och aktuell skatt om 24 mkr ( 2). Klöverns skattemässiga underskottsavdrag uppgick till 2 041 mkr vid slutet av 2016. SKATTETVISTER Klövern hade under 2016 ett större skatteärende. Skatteverket beslutade i ett tidigare skede att upptaxera Klövern med 77 mkr för beskattningsåret 2008 vilket skulle kunna medföra en skattekostnad på 21 mkr. Under 2015 fattade Högsta förvaltningsdomstolen beslut om att återvisa målet till Förvaltningsrätten. Förvaltningsrätten beslutade under det andra kvartalet 2016 att upptaxera bolaget med detta belopp. Domen har överklagats till Kammarrätten. Bolaget har gjort en reservering avseende aktuell skatt uppgående till 21 mkr. Den uppskjutna skatten minskar i gengäld med 17 mkr, eftersom det skattemässiga värdet på fastigheterna ökar med 77 mkr. Den totala skatteeffekten netto blir därmed 4 mkr beroende på olika skattesatser. Nettobeloppet belastade resultatet under det andra kvartalet 2016.

62 FINANS Risk och känslighet FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISK OCH KÄNSLIGHET Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. FASTIGHETERNAS VÄRDE Risk Värdeförändringar på Klöverns fastigheter utgör en risk och en möjlighet. Värdeförändringar påverkas av faktorer som till exempel hur väl Klövern lyckas förädla och utveckla fastigheterna samt av avtals- och kundstruktur. Omvärldsförändringar i till exempel konjunkturläge, ränteläge, lokal utbudsoch efterfrågebalans, hyrestillväxt, lånefinansiering samt avkastningskrav påverkar också. Avkastningskravet styrs i hög grad av den riskfria räntan och fastighetens unika risk. Hantering Klövern har ofta förvärvat fastigheter med hög vakansgrad i syfte att utveckla och förädla dem. Klövern har en god kompetens inom fastighets- och projektutveckling. Genom lokal och kundnära organisation skapas långsiktiga relationer med hyresgästerna och därigenom minskas risken för nya vakanser. Kundstrukturen är väl diversifierad med 51 procent privata bolag, 31 procent publika bolag och 18 procent inom offentlig sektor. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER 10% 5% 0% 5% 10% Resultatförändring före skatt, mkr 3 923 1 962 0 1 962 3 923 Soliditet, % 27 30 32 34 36 Belåningsgrad, % 67 63 60 57 55 FINANSIERING Risk Klöverns räntebärande skulder består till drygt 69 procent av upplåning från banker och kreditinstitut och till cirka 31 procent av upplåning från kapitalmarknaden via obligationer och certifikat. Som en följd av detta är Klövern exponerat för finansierings- och ränterisker. Genom att Klövern använder olika derivat för att hantera sina ränterisker blir bolaget även exponerat för risken att värdet på dessa förändras. Hantering Finansieringsrisken hanteras genom målsättningar i finanspolicyn rörande löptider på kapitalbindning, kreditförfallovolymer för enskilda år och kreditvolymer gentemot motpart. För 2016 var målet att kapitalbindningen bör uppgå till minst 1,5 år. Vid årets slut uppgick kapitalbindningen till 3,0 år vilket är i linje med jämförbara noterade fastighetsbolag. Inget enskilt år bör ha ett förfall överstigande 40 procent av de totala räntebärande skulderna enligt Klöverns finanspolicy. En spridning av upplåningen mellan många kreditgivare minskar finansieringsrisken. Klövern har nio olika kreditinstitut och inte gentemot någon motpart överstiger krediterna målet om max 50 procent av Klöverns räntebärande skulder. Under 2016 har Klövern emitterat obligationslån på totalt 2 250 mkr samt certifikat vars utestående volym vid årets slut uppgick till 2 448 mkr. Klövern har begränsat ränterisken genom att teckna räntesäkringskontrakt. Den totala volymen uppgår till LÅNGIVARE % OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER mkr 5000 4000 3000 2000 1 000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kvartal Ackumulerat Obligation 21 Swedbank 21 Certifikat 10 Nykredit 10 Nordea 10 SBAB 8 Handelsbanken 6 Danske Bank 6 SEB 6 Övriga 2

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Risk och känslighet 63 VÄRMEFÖRBRUKNING kwh/kvm TEMPERATUR I FÖR HÅLLANDE TILL NORMALÅR % UTHYRNINGSGRAD % LÖPTIDER HYRESAVTAL LOKALER, KONTRAKTSVÄRDE % 100 20 90 75 10 80 50 0 70 25 10 60 0 12 13 14 15 16 Värmeförbrukningen minskade med 1,1 procent under året och uppgick vid utgången av 2016 till 66,4 kwh/ kvm (67,1). 1 1) Under året har samtliga ytor granskats och renodlats till A-temp med bas första januari 2016. För att få jämförbar historisk data har även de föregående årens kwh-värden justerats med ny area. 20 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Vädrets inverkan under ett enskilt år kan mätas som avvikelse mot ett normalår. Om ett enskilt år avviker mot normalåret med +/ 10 procent förändras Klöverns energikostnader med 2,9 mkr med nuvarande förbrukning. 50 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Ekonomisk uthyrningsgrad Ytmässig uthyrningsgrad Förfalloår % 2017 19 2018 18 2019 19 2020 12 2021 32 9 055 mkr swappar och 5 000 mkr räntetak, vilket tillsammans med fasträntelån innebar att 60 procent av Klöverns krediter hade räntesäkring vid 2016 års utgång. Samtidigt finns beredskap, samt godkända derivatlinor, för att vid behov strukturera om derivatportföljen. När avtalad ränta för derivatet avviker från marknadsräntan uppkommer en värdeförändring som påverkar företagets resultat- och balansräkning. Värdeförändringen är dock inte kassaflödespåverkande. Vid löptidens slut är värdet på de derivat Klövern använder alltid noll. MÅLSÄTTNING OCH UTFALL ENLIGT FINANSPOLICY Mål 2016 Utfall 2016 Mål 2017 MILJÖ Risk Enligt miljöbalken har den som bedrivit verksamhet och som bidragit till förorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Således kan, under vissa förutsättningar, krav riktas mot Klövern för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av, eller misstanke om, förorening i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av miljöbalken. Räntetäckningsgrad Justerad soliditet Ska uppgå till minst 2,0. Ska långsiktigt uppgå till 40 procent. Uppfyllt, 2,9. X Ej uppfyllt, 36,7 %. Ska uppgå till minst 2,0. Ska långsiktigt uppgå till 40 procent Hantering Inför varje förvärvstillfälle genomförs en grundlig analys av eventuella miljörisker. Ränterisk Basrisk Refinansieringsrisk Minst 40 procent av total kreditvolym bör vara bunden eller räntesäkrad med en återstående säkringstid på minst 2,5 år. Kapitalbindningen ska vara lägst 1,5 år. Högst 40 procent av lånestocken bör förfalla inom ett och samma år. Max 50 procent av kapitalbehovet bör komma från en och samma långivare. Uppfyllt, 60 %. Uppfyllt, 4,1 år. Uppfyllt, 3,0 år. Uppfyllt, 28 %. Uppfyllt, max andel 21 %. Minst 50 procent av total kreditvolym bör vara bunden eller räntesäkrad. Genomsnittlig räntebindning ska vara minst 2,0 år. Kapitalbindningen ska vara lägst 2,0 år. Högst 40 procent av lånestocken bör förfalla inom ett och samma år. Max 40 procent av kapitalbehovet bör komma från en och samma långivare. Exponering Klövern bedriver ingen verksamhet som kräver särskilt miljötillstånd, men fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering kan medföra miljöpåverkan. I dagsläget finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav som kan komma att riktas mot Klövern. HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD Risk I all fastighetsförvaltning finns risk för avflyttningar. Vid omflyttning av hyresgäster kan det uppstå kostnader för både anpassning för ny hyresgäst och vakansperioder.

64 FINANS Risk och känslighet FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Hantering Klövern hade vid utgången av 2016 totalt 9 100 hyreskontrakt (9 100) med 5 200 hyresgäster (5 300) inom många olika verksamhetsområden. Omsättningshastigheten har under året varit 8,3 procent (4,3). Omsättningshastigheten mäts som avflyttning i kronor under året, i relation till genomsnittligt kontraktsvärde. Den genomsnittliga kontraktstiden i Klöverns kundstock ökade något under 2016 och uppgick till 3,7 år (3,5). Klövern gör kreditbedömningar vid all nyuthyrning. Utifrån gjord kreditbedömning kompletteras vissa hyresavtal med borgen, deposition eller bankgaranti. Samtliga hyror betalas i förskott. Trots det finns risken att hyresgäster ställer in sina betalningar, eller på annat sätt inte fullgör sina förpliktelser, vilket påverkar Klöverns resultat negativt. Klövern uppvisar, tack vare den nära dialogen med hyresgästerna, låga kundförluster. Kundförlusterna uppgick till 3 mkr (9) eller 0,1 procent (0,3), av totala intäkter under 2016. KLÖVERNS TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER Hyresgäst Kontraktsvärde, Andel av totalt mkr kontraktsvärde, % Ericsson 196 6,6 WSP Sverige 65 2,2 Tele2 Sverige 61 2,0 KappAhl Sverige 40 1,3 Dagab Inköp & Logistik 31 1,1 PostNord Sverige 31 1,0 Arbetsförmedlingen 30 1,0 Transportstyrelsen 28 0,9 Region Östergötland 27 0,9 Karlskrona Kommun 27 0,9 TOTALT 536 17,9 Exponering Största hyresgäst är IT- och telekomföretaget Ericsson som framför allt hyr stora kontorsytor, däribland huvudkontoret med koncernledning, i Kista. Ericssons samlade kontraktsvärde uppgick vid utgången av 2016 till 196 mkr, vilket motsvarar 7 procent av Klöverns totala kontraktsvärde. Näst största hyresgäst är WSP, ett av världens ledande analys- och teknikkonsultföretag. WSP hade ett kontraktsvärde om totalt 65 mkr vid utgången av 2016. WSPs största förhyrning är huvudkontoret i Globenområdet men bolaget hyr även lokaler i Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro, Nyköping och Hässleholm. SKATTER Risk Klöverns självklara intention är att följa lagar och regler, inte minst inom skatteområdet. Men otydlighet kring tolkningen av regelverket, samt i vissa fall ändrat regelverk med retroaktivitet, innebär att Klövern likväl som andra bolag inte alltid i förväg kunnat avgöra skatteutfallet av sitt agerande. Det pågår en statlig utredning angående vissa frågor inom fastighets- och stämpelskattområdet som beräknas vara avslutad den 31 mars 2017. Utfallet av den utredningen kan komma att negativt påverka skattekonsekvenserna av fastighetstransaktioner i bolagsform. Finansdepartementet ser även över hur ett EU-direktiv rörande bland annat ränteavdrag ska implementeras i Sverige vilket kan komma att medföra begränsningar av avdragsrätten för räntor. Hantering Klövern anlitar skatteexpertis från flera olika välrenommerade firmor, bland annat Svalner. Exponering Klövern hade under 2016 ett större skatteärende. Skatteverket beslutade i ett tidigare skede att upptaxera Klövern med 77 mkr för beskattningsåret 2008 vilket skulle kunna medföra en skattekostnad på 21 mkr. Under 2015 fattade Högsta förvaltningsdomstolen beslut om att återvisa målet till Förvaltningsrätten. Förvaltningsrätten beslutade under det andra kvartalet 2016 att upptaxera bolaget med beloppet. Domen har överklagats till Kammarrätten. Bolaget har gjort en reservering avseende aktuell skatt uppgående till 21 mkr. Den uppskjutna skatten minskar i gengäld med 17 mkr, eftersom det skattemässiga värdet på fastigheterna ökar med 77 mkr. Den totala skatteeffekten netto blir därmed 4 mkr beroende på olika skattesatser. Nettobeloppet belastade resultatet under det andra kvartalet 2016. FASTIGHETSKOSTNADER Risk I fastigheter med eftersatt underhåll finns risk för stora och dyra reparationskostnader. Energi svarar för cirka 30 procent av Klöverns fastighetskostnader och vid bristande kontroll kan förbrukning och energikostnader öka kraftigt. Avvikelser i vädret mot vad som kan anses normalt kan påverka det totala utfallet. Säsongsvariationer i vädret gör att kostnaderna för energi inte är jämnt fördelade över året. Normalt sett ligger till exempel cirka 40 procent av värmeförbrukningen under årets första kvartal.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANS Risk och känslighet 65 Hantering Klövern har genom sin lokala organisation mycket god kontroll på fastigheterna. Ett ambitiöst underhållsprogram med förebyggande åtgärder minskar antalet, och kostnaderna för, oförutsedda reparationer. En stor satsning har gjorts på energioptimerande investeringar. Klövern arbetar aktivt med uppföljning av energiförbrukningen och vidtar åtgärder för att minska densamma. Exponering Vädrets inverkan under ett enskilt år kan mätas som avvikelse mot ett normalår. Om ett enskilt års temperatur avviker mot normalåret med +/ 10 procent förändras Klöverns energikostnader med 2,9 mkr med nuvarande förbrukning. ÖVRIGA RISKER Operationell Med operationell risk avses risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll och/eller oegentligheter. God intern kontroll och extern kontroll från revisorer, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderingsmodeller är metoder för att minska de operationella riskerna. Klövern arbetar löpande med att övervaka företagets administrativa säkerhet och kontroll. Medarbetare Medarbetarrisk är risken att inte kunna säkerställa Klöverns behov av kompetent personal. Bolaget arbetar aktivt för interna karriärvägar och utbildningar och med att vårda varumärket som en attraktiv arbetsgivare. Bolagsledningen har en uppsägningstid om sex månader och övriga tjänstemän har en uppsägningstid från den anställdes sida som uppgår till en till tre månader. Detta ger ett tillräckligt tidsmässigt handlingsutrymme för rekrytering vid uppsägning. Klövern hade under 2016 en personalomsättning om 13 procent (9). Känslighetsanalys Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens intjänandeförmåga och balansräkning per 31 december 2016. Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens resultat före skatt efter fullt genomslag av var och en av parametrarna i tabellen nedan. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år, vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv. Förändring +/ Årlig resultateffekt, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/ 34 Hyresintäkter 1 procent +/ 29 Fastighetskostnader 1 procent /+ 10 Klöverns genomsnittliga ränta 1 procentenhet /+ 239

66 FINANS Investor relations FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INVESTOR RELATIONS Klöverns IR-verksamhet ska genom tydlig informationsgivning, lyhördhet och hög tillgänglighet verka för goda relationer med kapitalmarknadens aktörer, skapa förtroende för bolaget och därmed bidra till kostnadseffektiv finansiering i form av att bolaget får en rättvisande värdering av marknaden. IR-verksamheten och därmed tillhörande informationsgivning ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Finansinspektionens vägledning för börs- och MTF-bolag, Svensk kod för bolagsstyrning och Klöverns riktlinjer för kommunikation. Pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisningar publiceras och kan laddas ner, på såväl svenska som engelska, på Klöverns webbplats. Där finns även fortlöpande information om bolaget, aktien och finansiell statistik samt möjlighet att prenumerera på pressmeddelanden och rapporter. Klövern har ett stort antal aktieägare. Den 31 december 2016 uppgick antalet aktieägare till 46 550 (43 911), efter att ha ökat med 6 procent under året. AKTIEANALYTIKER Bolag ABG Sundal Collier Carnegie Investment Bank Danske Bank DnB Markets Handelsbanken Nordea Pareto SEB Equities Swedbank Analytiker Tobias Kaj Erik Granström Henrik Dahlgren Simen Mortensen Albin Sandberg Niclas Höglund Johan Edberg Svante Krokfors Jan Ihrfelt Pressreleaser 2016 2016-02-02 Klövern köper i centrala Stockholm för 340 mkr 2016-02-11 Klövern AB (publ) : Bokslutskommuniké 2015 2016-02-26 Klövern säljer en fastighet i Helsingborg för 110 mkr 2016-02-29 Antal aktier i Klövern den 29 februari 2016 2016-03-08 Klövern tecknar 15-årigt hyresavtal med Nordic Choice Hotels i Kista 2016-03-09 Klövern köper en central fastighet i Halmstad för 142 mkr 2016-03-18 Kallelse till årsstämma i Klövern AB (publ) 2016-03-21 Klöverns årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2015 2016-04-19 Klövern AB (publ): Delårsrapport januari-mars 2016 2016-04-19 Beslut vid årsstämma i Klövern AB (publ) 2016-05-26 Klövern emitterar obligationslån om 750 mkr 2016-06-29 Klövern offentliggör prospekt och ansöker om notering av obligationslån på Nasdaq Stockholm 2016-07-08 Klövern AB (publ): Klövern fortsätter sin renodling 2016-07-11 Klövern AB (publ): Delårsrapport januari-juni 2016 2016-08-31 Antal aktier i Klövern den 31 augusti 2016 2016-10-19 Klövern AB (publ): Klövern köper fastigheter i Malmö och Lund för 910 mkr 2016-10-20 Klövern AB (publ): Delårsrapport januari-september 2016 2016-10-20 Klövern AB (publ): Klövern överväger emission av obligationer i SEK och offentliggör återköpserbjudande för utestående Januari 2017-obligationer 2016-10-26 Klövern AB (publ): Klövern emitterar framgångsrikt ett obligationslån om 1 500 mkr och offentliggör resultat för återköpserbjudande avseende utestående Januari 2017-obligationer 2016-10-27 Klövern AB (publ): Klövern förtidsinlöser obligationslån nr 3, 2012/2017, innan den slutliga återbetalningsdagen 2016-11-28 Klövern AB (publ): Klövern offentliggör prospekt och ansöker om notering av obligationslån på Nasdaq Stockholm 2016-12-15 Klövern säljer fastigheter för 894 mkr och köper för 150 mkr 2016-12-21 Klövern tecknar ytterligare ett stort hyreskontrakt i Skeppet, Karlstad

BOLAGSSTYRNING INLEDNING BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2016 68 MARKNADER STYRELSE 74 BOLAGSLEDNING 75 BOLAGSORDNING 79 FASTIGHETSRÖRELSEN HÅLLBARHET FINANS BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Tele2s nya huvudkontor, Isafjord 8 i Kista. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

68 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2016 Klövern AB är ett svenskt publikt fastighetsbolag vars aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Klöverns bolagsstyrning beskriver hur ägarna genom bolagsstämman och styrelsen styr bolaget och säkerställer att VD och den operativa ledningen skapar värde och hanterar riskerna i verksamheten. AKTIEÄGARE VALBEREDNING BOLAGSSTÄMMA ERSÄTTNINGS- OCH REVISIONSUTSKOTT STYRELSE REVISOR VD OCH BOLAGSLEDNING FÖRVALTNINGSRÅD PROJEKTRÅD TRANSAKTIONS- OCH FINANSRÅD STÖDFUNKTIONER REGION STOCKHOLM REGION ÖST REGION MELLAN REGION SYD STOCKHOLM NORRA STOCKHOLM SÖDRA UPPSALA LINKÖPING NORRKÖPING NYKÖPING KALMAR KARLSKRONA* VÄSTERÅS KARLSTAD ÖREBRO HÄRNÖSAND/SOLLEFTEÅ FALUN GÖTEBORG MALMÖ HALMSTAD BORÅS* * Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet. Det yttre ramverket för bolagsstyrningen är aktiebolagsslagen, bolagsordningen, Nasdaqs regler för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning ( Koden ). Därtill kommer interna regelverk utfärdade av styrelsen där de viktigaste är styrelsens arbetsordning, instruktioner för VD och policyer som utgör ramverk för den dagliga operativa verksamheten inklusive riskhantering och etik- och uppförandekoder. Koden, som förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagstyrning www.bolagsstyrning.se, bygger på självreglering och principen att följa eller förklara. Syftet är att skapa bra förutsättningar för ett aktivt och ansvarsfullt ägande. Klövern har under 2016 följt Koden och det finns således inga avvikelser att rapportera. ÄGARKATEGORIER Andel kapital % SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING Svensk kod för bolagsstyrning är ett komplement till gällande lagstiftning och andra regelverk med syftet att ge relevant och effektiv bolagsstyrning. Koden är inte tvingande, men vid avvikelser krävs en förklaring enligt principen följ eller förklara. Privat ägande 73 Finansiella företag 24 Offentlig sektor 2 Intresseorganisationer 1 AKTIEÄGARE OCH BOLAGSSTÄMMA Aktier och ägande Vid utgången av 2016 hade Klövern 46 550 (43 911) aktieägare och ett aktiekapital om 1 865 mkr (1 865).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 2016 69 Aktieägandet fördelade sig på 78 360 480 stamaktier av serie A, 837 633 500 stamaktier av serie B och 16 444 000 preferensaktier, vardera med ett kvotvärde om 2 kr. Av totalt antal aktier innehas 77 procent (80) av svenska ägare. En stamaktie av serie A berättigar till en (1) röst medan en stamaktie av serie B, liksom en preferensaktie, berättigar till en tiondels (1/10) röst. De tjugo största ägarna representerade tillsammans 67 procent (69) av totalt aktiekapital vid utgången av året. Två aktieägare, Corem Property Group AB och Rutger Arnhult via bolag, hade vardera vid utgången av 2016 ett aktieinnehav som översteg 10 procent av kapitalet. Under året har aktiekapitalet inte förändrats genom nyemission eller liknande. Däremot har omvandling av stamaktier av serie A skett i enlighet med bolagsordningens bestämmelser varpå antalet röster i bolaget har förändrats. Se vidare under avsnittet Aktier sid 56-60. Det finns inte några teckningsoptioner eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. Bolagsordning Bolagets firma är Klövern AB och bolaget är ett svenskt publikt bolag, vars aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets organisationsnummer är 556482-5833 och styrelsens säte är i Stockholm. Bolagsstämma kan hållas i Stockholm eller Solna. Klöverns verksamhet är att direkt, eller indirekt genom dotterbolag, förvärva, äga, förvalta, utveckla och försälja fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Aktier kan utges i stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier. Räkenskapsåret omfattar kalenderår. Ändringar i bolagsordningen sker enligt föreskrifter i aktiebolagslagen. Klövern har ett administrativt servicekontor i Nyköping samt huvudkontor i Stockholm. Bolagsordningen finns i sin helhet på sidan 79 80. BOLAGSSTÄMMA OCH RÖSTRÄTT Bolagsstämman regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen och är ett aktiebolags högsta beslutande organ. Enligt aktiebolagslagen och bolagsordningen har samtliga aktieägare som har ett ägarregistrerat aktieinnehav senast ett visst antal dagar före stämman samt har gjort anmälan om deltagande i viss ordning, rätt att vid bolagsstämman delta och rösta för ägda och företrädda aktier. Aktieägare har även rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman, förutsatt att ärendet anmälts till styrelsen i tid som framgår av aktiebolagslagen. Kallelse till bolagsstämma sker enligt aktiebolagslagen och bolagsordningen och utlyses av styrelsen. Kallelse till årsstämma alternativt extrastämma där bolagsordningen ska behandlas ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolagsstämman. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor och senast tre veckor före bolagsstämman. Vid bolagsstämma har aktieägare rätt att besluta bland annat om val av styrelse och revisorer. Beslut vid bolagsstämma fattas med sådan röstmajoritet som föreskrivs av aktiebolagslagen. ÅRSSTÄMMA 2016 Klöverns årsstämma 2016 hölls den 19 april på Quality Hotel Globe, Stockholm. Vid stämman närvarade 118 personer inklusive aktieägare, styrelse, revisor, ombud, biträden, analytiker och övriga gäster. Tillsammans representerade de närvarande 67 procent (64) av rösterna i bolaget. Utöver obligatoriska ärenden som anges i bolagsordningen, fattades bland annat beslut om: > > Utdelning om 0,35 kr per stamaktie av serie A respektive serie B och 20,00 kr per preferensaktie. > > Omval av styrelseledamöterna Fredrik Svensson, Rutger Arnhult, Ann-Cathrin Bengtson, Pia Gideon och Eva Landén. > > Nyval av Pia Gideon till styrelsens ordförande. > > Omval av Ernst & Young AB som revisor, med Fredric Hävrén som huvudansvarig revisor. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING 2016 Ledamot Invald Oberoende Närvaro Närvaro styrelsemötenersättningsutskott Arvode styrelse, tkr Aktieinnehav 3, % av kapital Aktieinnehav 3, % av röster Pia Gideon, ordförande 2013 Ja 18/18 3/3 350 0,0 0,0 Fredrik Svensson 1 2005 Nej 17/18 3/3 150 7,1 11,4 Rutger Arnhult, VD 1, 2 2009 Nej 18/18 13,0 16,0 Ann-Cathrin Bengtson 2011 Ja 18/18 150 0,0 0,0 Eva Landén 1 2011 Nej 18/18 150 SUMMA AKTIEINNEHAV 1) Fredrik Svensson, Rutger Arnhult samt Eva Landén är beroende relativt större ägare och Rutger Arnhult samt Eva Landén är beroende relativt ledningen. 2) Rutger Arnhult, via bolag, innehar även aktier motsvarande 41,8 procent av rösterna i Corem Property Group. Källa: Corems bokslutskommuniké 2016. 3) Direkta eller indirekta innehav vid årsskiftet 2016/2017. Andel av röster/kapital har avrundats nedåt till närmaste tiondels procentenhet. Protokoll från samtliga bolagsstämmor finns på www.klovern.se. Årsstämman 2017 kommer att hållas på Solna Gate, Solna den 26 april 2017 klockan 11.00.

70 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE > > Att höja styrelsens arvode från totalt 715 000 kronor till totalt 800 000 kronor, varav 350 000 kronor (280 000) ska utgöra arvode för styrelseordföranden och 150 000 kronor (145 000) ska utgöra arvode för respektive styrelseledamot. Styrelseledamot som samtidigt är anställd i bolaget skainte erhålla något styrelsearvode. Arvode till revisor utgår enligt godkänd räkning. > > Förnyat bemyndigande för styrelsen att förvärva och överlåta egna aktier. > > Förnyat bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av stam- och/eller preferensaktier. > > Bolagsordningen ändrades till att bolagsstämma kan hållas i Stockholm eller Solna. ÅTERKÖP Klövern har ett bemyndigande av årsstämman 2016 att fram till årsstämman 2017 återköpa egna aktier så att bolaget vid varje tillfälle innehar högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Klövern har vid årets utgång inte nyttjat bemyndigandet och har inte heller sedan tidigare några återköpta stam- eller preferensaktier. VALBEREDNING Valberedningens arbete Årsstämman 2016 beslutade att valberedningen ska utses årligen och bestå av styrelsens ordförande samt en representant vardera för de fyra största ägarna i bolaget per den sista dagen för aktiehandel i september månad året före årsstämman. För det fall att tillfrågad aktieägare ej önskar utse ledamot till valberedningen ska den i tur största aktieägaren, som inte tillfrågats om att utse representant till valberedningen, tillfrågas. Valberedningen inför årsstämma 2017 består av Mia Arnhult (Rutger Arnhult via bolag), Patrik Essehorn (Corem Property Group), Rikard Svensson (Arvid Svensson Invest), Lars Höckenström (Gårdarike) och Pia Gideon (styrelsens ordförande). Mia Arnhult har varit valberedningens ordförande under året. Ingen ersättning utgick till valberedningens ledamöter. Aktieägare som vill lämna förslag till valberedningen kan göra det via styrelsenominering@klovern.se eller per telefon 08-400 500 50. Valberedningen har inför årsstämman 2017 haft 3 protokollförda möten och har därutöver haft kontakter per telefon och e-post. Valberedningens ledamöter har övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Klöverns valberedning. Valberedningens arbete har bestått av att ta del av den genomförda styrelseutvärderingen och analysera vilka behov av erfarenheter och kompetenser som behövs för ett bra styrelsearbete utifrån bolagets strategi, ställning och omvärld. Det är även valberedningens uppgift att i sitt arbete beakta de frågor som framgår av Koden. Valberedningen har i sitt arbete beaktat att mångfald och en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen i enlighet med rekommendationer från Koden. Som mångfaldspolicy har valberedningen tillämpat bolagets Uppförandekod vilken stadgar att styrelsens målsättning är att styrelsen ska bestå av ledamöter i varierande ålder, med varierande kön och geografiskt ursprung, samt med en varierande utbildnings- och yrkesbakgrund som sammantaget bidrar till ett oberoende och kritiskt ifrågasättande i styrelsen. Valberedningen har också tagit del av och beaktat revisionsutskottets rekommendation till val av revisor. Valberedningens uppgifter Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag avseende: > > stämmoordförande > > styrelseordförande > > styrelseledamöter med motivering samt antal ledamöter och arvode. > > ersättning för utskottsarbete. > > regler för valberedningens sammansättning inför nästkommande årsstämma. > > förfarande vid utbyte av ledamot i valberedningen innan dess arbete slutförts. Valberedningen ska även ta del av revisionsutskottets rekommendation kring val av revisor och arvodering av denne, samt därefter lämna förslag till årsstämman om revisorsval. STYRELSE Styrelsens ansvar Styrelsen som utses vid varje årsstämma har det övergripande ansvaret för bolagets strategi, organisation och förvaltning på uppdrag av samtliga aktieägare. Styrelsen verkar för bolagets långsiktiga värdeskapande. Styrelsens ansvar omfattar: > > att upprätta en strategi, mål, budget och affärsplan. > > att granska och godkänna bokslut. > > att fatta besut kring investeringar och försäljningar. > > att fatta beslut kring kapitalstruktur och finansiell risk. > > att utveckla koncernens policyer. > > att säkerställa att det finns kontrollsystem för uppföljning. > > att besluta om betydande förändringar av organisation och verksamhet.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 2016 71 > > att utse verkställande direktör. > > att fastställa lön och ersättningar till VD och ledande befattningshavare. Sammansättning Klöverns styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelsen består av de fem styrelseledamöterna Pia Gideon (ordförande), Rutger Arnhult (VD), Ann-Cathrin Bengtson, Eva Landén och Fredrik Svensson. OBEROENDE Enligt Svensk kod för bolagsstyrning och Nasdaq Stockholm ska majoriteten av de bolagsstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av de styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. För att avgöra en ledamots oberoende ska valberedningen göra en samlad bedömning av samtliga omständigheter som kan ge anledning att ifrågasätta ledamotens oberoende. Resultatet av valberedningens överväganden ska redovisas i kallelsen till årsstämman. Tre av fem ledamöter; Ann-Cathrin Bengtson, Pia Gideon samt Fredrik Svensson är oberoende relativt bolaget och bolagsledningen. Två av dessa, Ann-Cathrin Bengtson och Pia Gideon, är per sista december 2016 dessutom oberoende relativt större ägare. Arbetsordning Styrelsens arbete följer den arbetsordning som fastställts vid första ordinarie styrelsemöte efter årsstämman. Av arbetsordningen framgår bland annat arbetsfördelning och rapportering mellan styrelse, styrelsens ordförande och VD, samt den årsplan som följs för styrelsens arbete. STYRELSEORDFÖRANDEN Styrelsens ordförande utses, efter förslag av valberedningen, vid årsstämman och ansvarar för att leda och organisera styrelsens arbete på ett effektivt sätt samt att fungera som VD:s diskussionspartner och stöd. Ordföranden ska även: > > ansvara för kontakten mellan ägarna och styrelsen > > bevaka att styrelsen fullgör sina förpliktelser enligt gällande lagar, övriga regelverk, styrdokument och arbetsordning > > säkerställa att styrelseledamöterna får den utbildning och information som krävs för att kunna analysera företagets ekonomiska ställning, strategi, planering och utveckling > > genomföra årlig utvärdering av styrelsens arbete > > inrätta en valberedning, enligt uppdrag från årsstämman, och även delta i densamma. Styrelsens arbete under 2016 Styrelsen har under 2016 sammanlagt haft 18 möten (18) varav 1 var konstituerande (1) och 1 möte hölls per capsulam (3). Därutöver har styrelsen, ledande befattningshavare och externa föreläsare träffats för strategiarbete. Vid varje styrelsemöte behandlas marknadsläget, förvärv, försäljningar och investeringar, strategiska initiativ, ekonomisk uppföljning, finansiella läget, organisation och företagskultur, rapport från förvaltningsorganisationen, kundrelaterade frågor och läget på kredit- och finansmarknaderna. Finanschefen har en stående avrapportering vid varje styrelsemöte. Därutöver bjuds ledande befattningshavare i bolaget regelbundet in för att rapportera kring strategiska initiativ. Särskild fokus har under året legat på att utveckla bolagets hållbarhetsarbete och en omfattande översyn och förenkling av policyer har genomförts. Mot bakgrund av bolagets expansion har organisationsstruktur varit ett återkommande tema för styrelsens arbete. Styrelsen har löpande arbetat med frågor kring intern kontroll och riskhantering med närvaro av revisor, Styrelsen har under året också sammanträtt med revisor utan att VD eller annan representant från bolaget har varit närvarande. Under året har en visselblåsarfunktion inrättats som ett led i att säkerställa Uppförandekoden. AKUELLA POLICYER > > Finanspolicy > > Kommunikationspolicy > > Arbetsmiljöpolicy > > Uppförandekod och Hållbarhetspolicy > > Krishanterings- och säkerhetspolicy Styrelsens arbete utvärderas kontinuerligt. En årlig systematisk och strukturerad utvärdering genomförs skriftligen och resultatet rapporteras av styrelsens ordförande till valberedningen. Utfallet 2016 visade att styrelsens arbete fungerar väl, att ledamöterna besitter kompletterande kompetenser samt att styrelsens sammansättning främjar ett gott och öppet diskussions- och samarbetsklimat. UTSKOTTENS UPPGIFT Om styrelsen inrättar utskott ska det av styrelsens arbetsordning framgå vilka arbetsuppgifter och vilken beslutanderätt styrelsen har delegerat till utskott samt hur utskotten ska rapportera till styrelsen. Revisionsutskott ska bestå av minst tre styrelseledamöter. Majoriteten av utskottets ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.

72 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE December Budget Utvärdering styrelse Redovisning NKI/NMI Februari Delårsrapport Q4 (revisorer) Årsredovisning Bolagsstyrningsrapport Planering årsstämma Oktober Utvärdering VD, Delårsrapport Q3 (revisorer) Affärsplan September Policies, Internkontroll (revisorer) Valberedning Fastställande hållbarhetsstrategi Riskinventering STYRELSENS ARBETE 2016 Mars Årsredovisning April Delårsrapport Q1 Förberedelse strategidagar April Årstämma Juli Delårsrapport Q2 Konstituerande styrelsemöte Maj Strategidagar, Revisionsplan (revisorer) Revisionsutskott Mot bakgrund av att frågor kring finansiering, ekonomisk uppföljning och riskhantering är så väsentliga i ett fastighetsbolag av Klöverns storlek, har styrelsen beslutat att hela styrelsen, med undantag för VD, utgör bolagets revisionsutskott. Revisionsutskottet och bolagets styrelse sammanträder med bolagets revisor vid ett flertal tillfällen under styrelseåret. Ersättningsutskott Ersättningsutskottets uppgift är att bereda frågor kring ersättningar till VD och ledande befattningshavare för beslut av styrelsen. Ersättningsutskottet har under 2016 bestått av styrelsens ordförande Pia Gideon och Fredrik Svensson. Ersättningsutskottet har under 2016 haft tre protokollförda möten, och därutöver löpande samrått i ersättnings- och incitamentsfrågor. Styrelsens arbete under 2016 Viktiga beslut > > I maj genomfördes en emission av ett 4-årigt icke-säkerställt obligationslån om 750 mkr. > > I oktober genomfördes en emission av ett 4-årigt ickesäkerställt obligationslån om 1 500 mkr. > > Under det fjärde kvartalet återköptes icke-säkerställda obligationer med förfall i januari 2017 med ett totalt nominellt belopp om 720 mkr samt förtidsinlöstes övriga obligationer av samma lån för 430 mkr.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 2016 73 Ett av styrelsens möten under året. REVISORER Vid årsstämman 2016, för tiden intill årsstämman 2017, omvaldes Ernst & Young AB till revisor för bolaget. Fredric Hävrén är huvudansvarig revisor för Klövern AB. Revisor väljs enligt bolagsordningen varje år. I uppdraget ingår granskning av bolagets bokföring och årsredovisning samt bolagsledningens och styrelsens förvaltning av bolaget. Revisorn ska även, om inte annat särskilt beslutas, granska bolagets bolagsstyrningsrapport, granska ersättningar till ledande befattningshavare samt översiktligt granska bolagets niomånadersrapport. Arvode till revisor fastställs, efter förslag från valberedningen, på årsstämman. Årsstämman 2016 beslöt att arvode till revisor ska utgå enligt godkänd räkning. Arvode för revisionsuppdrag uppgick under 2016 till 2,7 mkr (3,1). Övrig rådgivning har uppgått till 0 mkr (0). FREDRIC HÄVRÉN Född 1971. Auktoriserad revisor sedan 2003, anställd hos Ernst & Young AB sedan 1999. Övriga uppdrag: Rodamco Sverige AB, ICA Fastigheter AB, Mengus Stockholm AB, HSB Bostad AB. Aktieinnehav i Klövern: Inget innehav. KONCERNEN Bolagsstrukturen i Klövern består av moderbolaget Klövern AB samt 27 direktägda aktiva dotterbolag (26). All verksamhet sker i Sverige och är indelad i 17 affärsenheter och i fyra regioner; Stockholm, Öst, Mellan och Syd. Läs mer om regionerna under Marknader sid. 14-21.

74 BOLAGSSTYRNING Styrelse FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen från vänster: Ann-Cathrin Bengtson, Rutger Arnhult, Eva Landén, Fredrik Svensson och Pia Gideon. STYRELSE Styrelsen i Klövern består av fem ledamöter med Pia Gideon som ordförande. PIA GIDEON Ordförande sedan årsstämma 2016. Ledamot 2013 2016. Född 1954. Övriga styrelseuppdrag: Svevia AB, Qlucore AB, Metria AB, Proact IT Group AB och MinDoktor. se. Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Klövern: 11 500 stamaktier av serie B. Oberoende ledamot. RUTGER ARNHULT Ledamot sedan 2009. Född 1967. VD i Klövern AB. Styrelseuppdrag: Ordförande i M2 Asset Management AB, ledamot i Corem Property Group AB (publ), Arnia Holding AB och Agora AB (publ). Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Klövern: 15 784 659 stamaktier av serie A, 104 912 540 stamaktier av serie B och 655 284 preferensaktier, via bolag, direkt och indirekt. Beroende relativt bolaget, bolagsledningen och större ägare. ANN-CATHRIN BENGTSON Ledamot sedan årsstämma 2011. Född 1962. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Flyinge AB och i Strömsholm AB. Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Klövern: 19 200 preferensaktier via bolag. Oberoende ledamot. EVA LANDÉN Ledamot sedan årsstämma 2011. Född 1965. VD i Corem Property Group AB (publ). Övriga styrelseuppdrag: Specialfastigheter AB. Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Klövern: Inget innehav. Beroende relativt bolaget, bolagsledningen och större ägare. FREDRIK SVENSSON Ledamot sedan årsstämma 2005. Ordförande 2011 2016. Född 1961. VD i AB Arvid Svensson. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Fastighets AB Balder (publ). Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Klövern: 13 299 733 stamaktier av serie A, 52 997 330 stamaktier av serie B och 685 122 preferensaktier, via bolag, direkt och indirekt. Beroende relativt större ägare. Aktieinnehav per 2016-12-31.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING Bolagsledning 75 BOLAGSLEDNING I Klöverns bolagsledning ingick under 2016 Rutger Arnhult (VD) samt ytterligare tre befattningshavare med olika ansvarsområden. PEETER KINNUNEN Transaktionschef Född 1973. Anställd sedan 2012. SUSANNE ESSEHORN* Regionchef Stockholm Född 1964. Anställd sedan 2014. RUTGER ARNHULT VD Född 1967. Anställd sedan 2012. JENS ANDERSSON Finanschef Född 1973. Anställd sedan 2013. Utbildning: Civilingenjör. Tidigare anställning: COO Vanir Asset Management 2010 2012, Chef Transaktion & Analys Kungsleden AB 2007 2010. Styrelseuppdrag: Ledamot i AB Estniska Huset. Aktieinnehav i Klövern: 68 168 stamaktier av serie B och 2 145 preferensaktier via bolag och direkt. Utbildning: Civilekonom. Tidigare anställning: Fastighetschef AB Sagax och VD Söderport Holding AB 2010 2014, Senior Asset Manager på GE Capital Real Estate 2006 2010. Styrelseuppdrag: Inga externa. Aktieinnehav i Klövern: 29 000 stamaktier av serie A. * Lämnade bolagsledningen i mars 2017. Utbildning: Civilekonom. Styrelseuppdrag: Ordförande i M2 Asset Management AB, ledamot i Corem Property Group AB (publ), Arnia Holding AB och Agora AB (publ). Aktieinnehav i Klövern: 15 784 659 stamaktier av serie A, 104 912 540 stamaktier av serie B och 655 284 preferensaktier, via bolag, direkt och indirekt. Utbildning: Civilekonom. Tidigare anställning: Projektledare Catella Corporate Finance 2012 2013, CFO Vanir Asset Management 2010 2012, Senior Vice President Aareal Bank 2001 2010. Styrelseuppdrag: Inga externa. Aktieinnehav i Klövern: 67 000 stamaktier av serie B via bolag och indirekt. Aktieinnehav per 2016-12-31.

76 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrninsrapport 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VD OCH BOLAGSLEDNING VD är föredragande vid styrelsemöten och ger styrelsen löpande information om bolagets utveckling. VD leder arbetet i ledningsgruppen. Utöver VD ingick under 2016 transaktionschef, finanschef och regionchef Stockholm i ledningsgruppen. Bolagsledningens arbete under 2016 I Bolagsledningen behandlas frågor rörande den löpande verksamheten och även ärenden av finansiell karaktär, strategi, personal, transaktioner samt finansiell rapportering. Bolagsledningen deltar vid olika råd och mötessammankomster inom organisationen. Bolagsledningen har så kallat Förvaltningsråd regelbundet tillsammans med regionchefer och andra nyckelpersoner inom Klövern. Där behandlas förvaltningsrelaterade frågor och genomgång av kvartalsbokslut. Projektrådet träffas varannan vecka och består av VD, projektcontrollers, projektchefer, regionchefer och värderingsansvarig. Projektrådet granskar samtliga större projekt och är även en förinstans till projekt som går vidare för godkännande av styrelsen. Bolagsledningen deltar även löpande vid Klöverns Transaktions- och finansråd, där aktuella transaktioner och finansiering avhandlas med berörda funktioner. En gång per år samlas bolagsledningen och alla medarbetare till Klövernkonferens. ERSÄTTNINGAR OCH INCITAMENTSPROGRAM VD och ledande befattningshavare Styrelsen föreslår, och årsstämman beslutar om, principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Grundlönen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig och beakta den enskildes ansvarsområden och erfarenhet. Rörlig ersättning ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, utformade i syfte att främja bolagets långsiktiga värdeskapande. De incitamentsprogram som finns är långsiktiga och har till syfte att främja engagemanget i bolaget och därmed även öka värdet för aktieägarna. Rörlig ersättning till Klöverns ordinarie ledande befattningshavare kan uppgå till ett belopp motsvarande tre månatliga grundlöner. Till VD utgår ingen rörlig ersättning. Uppsägning från bolagets sida är tolv månader och från den anställdes sida sex månader. Avgångsvederlag utgår ej. Under anställningstiden hos bolaget får pensionspremien uppgå till högst 35 procent av grundlönen. Pensionsåldern är 65 år. Styrelsens förslag rörande principer för ersättningar och anställningsvillkor som kommer läggas fram till årsstämman 2017 är huvudsakligen oförändrade jämfört med föregående år. För ytterligare information se not 3. Klövern har under året följt de av årsstämman beslutade riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelse och utskott Styrelsens och utskottens arvoden föreslås av valberedningen och fastställs av årsstämman. ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Processen för fastställande av villkoren för ersättning till ledande befattningshavare ska vara formaliserad och transparent och innehålla förhållandet mellan fast och rörlig ersättning samt ta hänsyn till sambandet mellan prestation och ersättning. INTERN STYRNING OCH KONTROLL Klövern möter dagligen risker som kan påverka verksamheten och förmågan att nå uppsatta mål. För att begränsa riskernas påverkan krävs god intern styrning och kontroll. Styrelsens ansvar för den finansiella rapporteringen Styrelsen är enligt aktiebolagslagen och Koden ytterst ansvarig för att bolaget har en god intern styrning och kontroll, med en hantering som säkerställer att den finansiella rapporteringen överensstämmer med fastställda krav. Hanteringen grundar sig i ramverket för Coso, Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commission. Den interna kontrollen påverkar alla funktioner i bolaget och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. STYRELSENS ANSVAR Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolaget och utses efter förslag av valberedningen vid årsstämman. Dess uppgift är att förvalta bolagets angelägenheter i bolaget och att tillvarata samtliga aktieägares intresse. Åtagandet regleras av aktiebolagslagen, bolagsordningen, Svensk kod för bolagsstyrning och styrelsens arbetsordning. Styrelsen ska ha en storlek och sammansättning som säkerställer dess förmåga att förvalta bolagets angelägenheter med integritet och effektivitet. Kontrollmiljö Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer effektiviteten i bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en gång per år. Styrelsen har under året antagit följande policyer:

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrninsrapport 2016 77 > > Finanspolicy > > Kommunikationspolicy > > Arbetsmiljöpolicy > > Uppförandekod och Hållbarhetspolicy > > Krishanterings- och säkerhetspolicy Väsentliga processer, utöver den finansiella rapporteringen, som bland annat redovisningsinstruktioner samt projekt- och hyresadministration, finns upprättade i separata dokument, vilka utvärderas och utvecklas löpande utefter ändringar i lagar, rekommendationer, risker och rutiner. Riskbedömning och kontrollaktiviteter Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas. Ekonomiavdelning och fastighetsavdelning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad. Frågor för beslut bereds i Projektrådet, Förvaltningsrådet och Transaktions- och finansrådet med närvaro av bolagsledningen. Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner. Koncernens verksamhet, finansiella hantering och förvaltning revideras två gånger per år av bolagets revisorer som rapporterar iakttagelser och eventuella synpunkter direkt till styrelsen. Principer för redovisning, rapportering och revisionssynpunkter gås igenom vid ordinarie revision av årsbokslut samt löpande i dialog mellan styrelse och revisor. Information och kommunikation Den externa informationen kommuniceras via pressreleaser och webbplatsen och sköts utifrån den kommunikationspolicy som är anpassad efter Nasdaq Stockholms regelverk och Koden. Den interna informationen förmedlas genom regelbundna möten inom organisationen, och även via bolagets intranät. Intranätets huvudsakliga syfte är att ge medarbetarna en strukturerad helhetsbild av verksamheten och fungerar som en lättillgänglig plattform genom vilken aktuell och relevant information och dokumentation tillgängliggörs. Uppföljning Finansiell uppföljning av samtliga affärsenheter och bolag samt koncernen sker kvartalsvis mot budget och prognos enligt en väl utarbetad modell. Resultatet analyseras av såväl affärsenhet, fastighets- och ekonomiavdelning samt resultatansvarig regionchef. Rapportering sker till bolagsledning, styrelse och revisor. Internrevision Klöverns styrelse har gjort bedömningen att ingen separat funktion för internrevision behöver inrättas. Det arbetssätt som Klövern tillämpar för uppföljning och kontroll bedöms vara tillräckligt och sker enligt följande beskrivning. Klövern har en decentraliserad och transparent organisation. Finansverksamheten, ekonomi- och hyresadministration samt extern information och merparten av den interna informationen utgår i huvudsak från service- och huvudkontoren. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna som av affärsenheterna, bolagsledning och styrelse. Finanschef, transaktionschef och regionchefer närvarar regelbundet vid styrelsemöten. Tydlig dokumentation via policyer och instruktioner, tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna, löpande och aktiva diskussioner med revisor, säkerställer processernas korrekthet. Hantering och rapportering granskas formellt av bolagets revisor tre gånger per år och rapporteras till styrelsen. Utförlig information om Klöverns riskbedömning, exponering och hantering finns i avsnittet Risk och känslighet på sid. 62 65. Visselblåsarfunktionen Under året har Klövern inrättat en visselblåsarfunktion för att säkerställa den korrekta tillämpningen av Uppförandekoden. Visselblåsarfunktionen är tillgänglig för alla anställda genom bolagets intranät. För att säkerställa anonymitet och korrekt hantering av informationen administreras funktionen av en extern part.

78 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrninsrapport 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ERSÄTTNINGAR Belopp i tkr 2016 2015 Styrelseordförande Fredrik Svensson* 70 280 Pia Gideon 210 0 Övriga styrelseledamöter Ann-Cathrin Bengtsson 145 145 Eva Landén 145 145 Pia Gideon 36 145 Fredrik Svensson 109 0 Verkställande direktör Grundlön 4 751 4 379 Rörlig ersättning 0 0 Förmåner 192 155 Övriga ledande befattningshavare, 2,8 personer (2,0) Grundlön 4 780 3 647 Rörlig ersättning 704 713 Förmåner 285 203 Övriga anställda Grundlön 104 918 95 679 Rörlig ersättning 289 1 989 Förmåner 6 936 6 232 SUMMA 123 570 113 712 Avtalsenliga pensionskostnader inkl. Fora Verkställande direktör 1 567 1 554 Övriga ledande befattningshavare, 2,8 personer (2,0) 1 423 1 429 Övriga anställda 13 255 11 869 SUMMA 16 245 14 852 Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelseordförande 88 88 Övriga styrelseledamöter 152 139 Verkställande direktör 1 933 1 802 Övriga ledande befattningshavare, 2,8 personer (2,0) 2 093 1 779 Övriga anställda 38 221 34 835 SUMMA 42 487 38 643 *Fredrik Svensson var ordförande i Klöverns styrelse bokslutsåret 2015

BOLAGSSTYRNING Bolagsordning 79 BOLAGSORDNING BOLAGSORDNING FÖR KLÖVERN AB (PUBL), 556482-5833 1 FIRMA Bolagets firma är Klövern AB. Bolaget är publikt (publ). 2 SÄTE Bolagets styrelse ska ha sitt säte i Stockholm. Bolagsstämma kan hållas i Stockholm eller Solna. 3 VERKSAMHET Bolagets verksamhet är att, direkt eller indirekt genom dotterbolag, förvärva, äga, förvalta, utveckla och försälja fastigheter, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. 4 AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet ska vara lägst en miljard sexhundra miljoner (1 600 000 000) kronor och högst sex miljarder fyrahundra miljoner (6 400 000 000) kronor. 5 AKTIER 5.1 Antal aktier och aktieslag Antal aktier ska vara lägst åttahundra miljoner (800 000 000) och högst tre miljarder tvåhundra miljoner (3 200 000 000). Aktier kan ges ut i tre serier, stamaktier av serie A och serie B, samt preferensaktier. Stamaktier och preferensaktier får emitteras till ett belopp motsvarande högst 100 procent av aktiekapitalet. Stamaktie av serie A medför en röst och stamaktie av serie B samt preferensaktie medför vardera en tiondels röst. 5.2 Vinstutdelning Preferensaktierna ska medföra företrädesrätt framfor stamaktierna till årlig utdelning av tjugo (20) kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 5,00 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna ska vara sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Om ingen utdelning lämnats till preferensaktieägare, eller om endast utdelning understigandes tjugo (20) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, ska preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla Innestående Belopp, såsom det definieras nedan, (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp såsom det definieras nedan) innan utdelning på stamaktierna sker. Om ingen utdelning lämnas eller om endast utdelning understigande tjugo (20) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år ankommer det på följande års årsstämma att fatta beslut om fördelningen av den kvartalsvisa utbetalningen av Innestående Belopp. Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning. Vid varje enskilt kvartal läggs skillnaden mellan fem (5,00) kronor och utbetalad utdelning per preferensaktie (förutsatt att den vid årsstämma beslutade utdelningen understiger tjugo (20) kronor) till Innestående Belopp. För det fall utdelning på preferensaktie sker enligt beslut vid annan bolagsstämma än årsstämma ska utdelat belopp per preferensaktie dras från Innestående Belopp. Avdraget ska ske per den dag då utbetalning sker till preferensaktieägare och därvid anses utgöra reglering av den del av Innestående Belopp som uppkommit först i tiden. Innestående Belopp ska räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om åtta (8) procent ( Uppräkningsbeloppet ), varvid uppräkning ska ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av utdelningen skett (eller borde ha skett, i det fall det ej skett någon utdelning alls) och baseras på skillnaden mellan 5,00 kronor och den vid samma kvartalsvisa tidpunkt utbetalade utdelningen per preferensaktie. För det fall denna beräkning sker vid en annan tidpunkt än vid ett helt årtal räknat från dag då tillägg respektive avdrag har skett från Innestående Belopp, ska uppräkning av belopp som lagts till eller dragits ifrån ske med ett belopp motsvarande uppräkningsfaktorn multiplicerad med den kvotdel av året som har förflutit. Upplupet Uppräkningsbelopp läggs till Innestående Belopp och ska därefter ingå i beräkningen av Uppräkningsbeloppet. 5.3 Emissioner Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna på så vis att en gammal aktie ger företrädesrätt till en ny aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand berättigade aktieägarna ska erbjudas samtliga aktieägare samt att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda erbjudande kan ges ut, aktierna ska fördelas mellan tecknarna i förhållande till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning. Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission av endast ett aktieslag har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna endast i förhållande till det antal aktier av detta slag som de förut äger. Vad som sagts ovan ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om kontantemission eller kvittningsemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Beslutar Bolaget att genom kontantemission eller kvittningsemission ge ut teckningsoptioner eller konvertibler har aktieägarna företrädesrätt att teckna teckningsoptioner eller konvertibler som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas med på grund av optionsrätten eller bytas ut mot konvertiblerna. Ökning av aktiekapitalet genom fondemission får endast ske genom utgivande av stamaktier, varvid, om både stamaktier av serie A och serie B tidigare utgivits, det inbördes förhållandet mellan de stamaktier av serie A och serie B som ges ut genom fondemissionen och redan utgivna stamaktier av serie A och serie B ska vara oförändrat. Därvid gäller att endast stamaktieägarna har rätt till de nya aktierna. Finns både stamaktier av serie A och serie B utgivna fördelas fondaktierna mellan stamaktieägarna i förhållande till det antal stamaktier av samma aktieslag som de förut äger. Fondemission får dock även ske genom utgivande av preferensaktier till ägare av stamaktier varvid fondaktierna ska fördelas mellan stamaktieägarna i förhållande till det totala antal stamaktier som de förut äger. Det föregående ska inte innebära någon inskränkning i möjligheten att genom fondemission, efter erforderlig ändring av bolagsordningen, ge ut aktier av nytt slag. 5.4 Inlösen Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan från och med år 2015 äga rum efter beslut av bolagsstämma genom inlösen av preferensaktier enligt följande grunder. Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje gång ska inlösas. Vilka preferensaktier som ska inlösas bestämmes genom lottning. Om beslutet biträds av samtliga preferensaktieägare kan dock stämman besluta vilka preferensaktier som ska inlösas.

80 BOLAGSSTYRNING Bolagsordning Innehavare av till inlösen bestämd preferensaktie ska vara skyldig att tre månader efter det att han underrättats om inlösningsbeslutet mottaga lösen för aktien med ett belopp beräknat som summan av 500 kronor plus Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp till och med den dag då lösenbeloppet förfaller till betalning). Från den dag lösenbeloppet förfaller till betalning upphör all ränteberäkning därå. 5.5 Bolagets upplösning Upplöses Bolaget ska preferensaktierna medföra rätt att ur Bolagets behållna tillgångar erhålla 400 kronor per aktie samt eventuellt Innestående Belopp (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) enligt punkt 5.2 innan utskiftning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel. 5.6 Omvandlingsförbehåll Stamaktier av serie A ska på begäran av ägare till sådana aktier omvandlas till stamaktier av serie B. Begäran om omvandling, som ska vara skriftlig och ange det antal stamaktier av serie A som ska omvandlas till stamaktier av serie B samt om begäran inte omfattar hela innehavet, vilka stamaktier av serie A omvandlingen avser, ska göras hos styrelsen. Sådan begäran ska tillställas styrelsen och ha kommit styrelsen tillhanda under januari respektive juli månad. Styrelsen ska genast anmäla omvandlingen till Bolagsverket för registrering i aktiebolagsregistret. Omvandlingen är verkställd när registrering skett samt antecknats i avstämningsregistret. 6 STYRELSEN Styrelsen ska bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. 7 REVISORER Bolaget ska ha en eller två revisorer och motsvarande antal suppleanter eller ett eller två registrerade revisionsbolag. 12 ÅRSSTÄMMA På årsstämma ska följande ärenden komma förekomma till behandling: 1. val av ordförande vid stämman; 2. upprättande och godkännande av röstlängd; 3. val av en eller två justeringsmän; 4. prövning om stämman blivit behörigen sammankallad; 5. godkännande av dagordningen; 6. framläggande av årsredovisningen och revisionsberättelsen samt, i förekommande fall, koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen; 7. beslut om a) fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt, i förekommande fall, koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen, b) dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen, c) ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören; 8. bestämmande av antalet styrelseledamöter samt revisorer och revisorssuppleanter eller registrerade revisionsbolag; 9. fastställande av arvoden åt styrelsen och revisorer; 10. val av styrelseledamöter samt styrelseordförande; 11. val av revisorer och revisorssuppleanter eller registrerade revisionsbolag; 12. beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare; 13. beslut avseende valberedningen; 14. annat ärende som ankommer på stämman enligt aktiebolagslagen eller bolagsordning. 13 AVSTÄMNINGSFÖRBEHÅLL Bolagets aktier ska vara registrerade i ett avstämningsregister enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument. Denna bolagsordning är antagen på årsstämma den 19 april 2016. 8 RÄKENSKAPSÅR Bolagets räkenskapsår omfattar kalenderår. 9 KALLELSE Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på bolagets webbsida. Upplysning om att kallelse har skett ska lämnas i annons i Svenska Dagbladet. 10 AKTIEÄGARES RÄTT ATT DELTA I BOLAGSSTÄMMA Aktieägare som vill delta i förhandlingarna vid bolagsstämma ska dels vara upptagen i utskrift eller annan framställning av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före stämman, dels göra anmälan till bolaget senast den dag, som anges i kallelsen till stämman. Sistnämnda dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman. 11 UTOMSTÅENDES NÄVARO VID BOLAGSSTÄMMA Den som inte är upptagen i aktieboken ska, på de villkor styrelsen bestämmer, ha rätt att närvara vid bolagsstämma.

FINANSIELLA RAPPORTER INLEDNING KONCERNENS RESULTATRÄKNING 82 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 82 KONCERNENS BALANSRÄKNING 83 FÖRÄNDRING AV KONCERNENS EGET KAPITAL 84 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 85 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 86 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 86 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 87 FÖRÄNDRING AV MODERBOLAGETS EGET KAPITAL SAMT KASSAFLÖDESANALYS 88 NOTER 89 VINSTDISPOSITION 108 VINSTUTDELNING 108 REVISIONSBERÄTTELSE 110 Fastigheten Isafjord 8 i Kista. MARKNADER FASTIGHETSRÖRELSEN HÅLLBARHET FINANS BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

82 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen Koncernens resultaträkning Belopp i mkr Not 2016 2015 Intäkter 2, 4, 24 2 876 2 718 Fastighetskostnader 3, 4, 6 985 952 Driftöverskott 1 891 1 766 Central administration 3, 5, 6 100 92 Finansiella intäkter 7 2 2 Finansiella kostnader 7 613 633 Förvaltningsresultat 1 180 1 043 Resultatandel intressebolag 12 171 Värdeförändringar fastigheter 10 1 709 1 252 Värdeförändringar derivat 21 114 91 Värdeförändringar finansiella tillgångar 19 4 Nedskrivning goodwill 9 0 12 Resultat före skatt 2 756 2 541 Aktuell skatt 8 24 2 Uppskjuten skatt 8 473 531 ÅRETS RESULTAT 2 259 2 008 Koncernens rapport över totalresultat Årets resultat 2 259 2 008 Övrigt totalresultat 2 ÅRETS TOTALRESULTAT 2 259 2 006 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 19 2 259 2 006 Minoritetsintresse 0 0 2 259 2 006 Resultat per stamaktie, kr 19 2,11 1,83 Resultat per preferensaktie, kr 19 20,00 20,00 Utdelning per stamaktie, kr 0,40 1 0,35 Utdelning per preferensaktie, kr 20,00 1 20,00 Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler. 1) Föreslagen utdelning. Intäkterna som uppgick till 2 876mkr (2 718) har påverkats positivt av nettoförvärv och en positiv nettoinflyttning. Fastighetskostnaderna ökade till 985 mkr (952) främst på grund av ett större fastighetsbestånd. För jämförbart bestånd var fastighetskostnaderna i stort sett oförändrade. Centrala administrationskostnader uppgick till 100 mkr (92). Förvaltningsresultatet ökade till 1 180 mkr (1 043), främst på grund av nettoförvärv. De finansiella kostnaderna minskade till 613 mkr (633), bland annat tack vare lägre basräntor. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 709 mkr (1 252). Värdeförändringarna beror främst på investeringar gjorda vid nyuthyrning, stigande marknadshyror och sänkta avkastningskrav och utveckling av byggrättsportföljen. Totalt uppgick värdeförändringar på derivat till 114 mkr (91), varav 0 mkr ( 2) var realiserade värdeförändringar. Årets resultat ökade till 2 259 mkr (2 008) bland annat till följd av ett större fastighetsbestånd, lägre finansiella kostnader och positiva värdeförändringar på fastigheter.

FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen 83 Koncernens balansräkning Belopp i mkr Not 2016-12-31 2015-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 9 233 233 Förvaltningsfastigheter 10 39 234 35 032 Maskiner och inventarier 11 18 12 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen 13 99 112 Övriga långfristiga fordringar 345 1 Summa anläggningstillgångar 39 929 35 390 Omsättningstillgångar Kundfordringar 14 52 42 Övriga fordringar 15 183 234 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 234 205 Likvida medel 17 129 12 Summa omsättningstillgångar 598 493 SUMMA TILLGÅNGAR 40 527 35 883 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 18 1 865 1 865 Övrigt tillskjutet kapital 4 786 4 786 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 6 348 4 739 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 999 11 390 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 8 1 978 1 503 Räntebärande skulder 20 17 904 17 915 Övriga skulder 5 5 Derivat 21 482 467 Summa långfristiga skulder 20 369 19 890 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 20 5 965 3 571 Leverantörsskulder 259 250 Skatteskulder 11 11 Övriga skulder 22 235 172 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 689 599 Summa kortfristiga skulder 7 159 4 603 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 40 527 35 883 För information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 25. Per den 31 december 2016 omfattade Klöverns innehav 431 fastigheter (415) och fastigheternas verkliga värde var 39 234 mkr (35 032). Kundfordringarna uppgick till 52 mkr (42). Konstaterade kundförluster var 3 mkr (9) och bestod huvudsakligen av avslutade konkurser. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 234 mkr (205) bestod i huvudsak av förutbetalda hyresrabatter och finansiella kostnader samt fordran hyresgäster. Koncernens totala tillgångar ökade till 40 527 mkr (35 883), i första hand på grund av ett fastighetsvärde som steg genom förvärv, investeringar och positiva värdeförändringar. Eget kapital ökade till 12 999 mkr (11 390) tack vare ett starkt resultat. De räntebärande skulderna ökade till 23 869 mkr (21 486) på grund av förvärv. I posten upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ingår främst upplupna fastighetskostnader och förutbetalda hyror.

84 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen Förändring av koncernens eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital 2014-12-31 1 865 4 786 3 337 9 988 Årets resultat 2 008 2 008 Övrigt totalresultat 2 2 Summa förmögenhetsförändringar, exkl transaktioner med bolagets ägare 2 006 2 006 Utdelning till stamaktieägare 275 275 Utdelning till preferensaktieägare 329 329 Summa transaktioner med bolagets ägare 604 604 Eget kapital 2015-12-31 1 865 4 786 4 739 11 390 Årets resultat 2 259 2 259 Övrigt totalresultat Summa förmögenhetsförändringar, exkl transaktioner med bolagets ägare 2 259 2 259 Utdelning till stamaktieägare -321 321 Utdelning till preferensaktieägare -329 329 Summa transaktioner med bolagets ägare -650 650 Eget kapital 2016-12-31 1 865 4 786 6 348 12 999

FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen 85 Koncernens kassaflödesanalys Belopp i mkr Not 2016 2015 Den löpande verksamheten Driftöverskott 1 891 1 766 Central administration 100 92 Återläggning avskrivningar 5 4 Erhållen ränta 2 2 Erlagd ränta 502 520 Betald inkomstskatt 26 2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 270 1 158 Förändring av rörelsefordringar 12 70 Förändring av rörelseskulder 54 190 Summa förändring av rörelsekapital 66 260 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 336 898 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 10 465 411 Förvärv av och investeringar i fastigheter 10 3 118 4 118 Förvärv av maskiner och inventarier 11 10 4 Ökning av finansiella anläggningstillgångar 200 94 Minskning av finansiella anläggningstillgångar 11 772 Kassaflöde från investeringsverksamheten 2 852 3 033 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 7 919 11 638 Amortering 5 537 9 022 Realiserade värdeförändringar, derivat 99 151 Utdelning 650 604 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 633 1 861 Totalt kassaflöde 117 274 Ingående likvida medel 12 286 Utgående likvida medel 17 129 12

86 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i mkr Not 2016 2015 Nettoomsättning 2 205 195 Kostnad sålda tjänster 26 171 155 Bruttoresultat 34 40 Central administration 3, 5, 6 100 92 Rörelseresultat 66 52 Finansiella intäkter 7 1 228 1 265 Finansiella kostnader 7 485 504 Resultat före skatt 677 709 Aktuell skatt 8 Uppskjuten skatt 8 15 24 ÅRETS RESULTAT 692 685 Moderbolagets rapport över totalresultat Poster som kan återföras över resultatet Årets resultat 692 685 Övrigt totalresultat ÅRETS TOTALRESULTAT 692 685

FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget 87 Moderbolagets balansräkning Belopp i mkr Not 2016-12-31 2015-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 11 6 5 Andelar i koncernföretag 27 1 875 1 875 Fordringar på koncernföretag 26 17 222 16 035 Derivat 11 Uppskjuten skattefordran 8 355 340 Summa anläggningstillgångar 19 469 18 255 Omsättningstillgångar Kundfordringar 14 0 0 Fordringar på koncernföretag 26 3 477 2 060 Övriga fordringar 15 6 4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 54 54 Kassa och bank 17 74 100 Summa omsättningstillgångar 3 611 2 218 SUMMA TILLGÅNGAR 23 080 20 473 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 18 1 865 1 865 Reservfond 721 721 Balanserat resultat 4 105 4 069 Årets resultat 692 685 Summa eget kapital 7 383 7 340 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 20 9 490 9 916 Skulder till koncernföretag 26 1 137 1 094 Summa långfristiga skulder 10 627 11 010 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 20 4 652 1 662 Leverantörsskulder 21 7 Skulder till koncernföretag 26 143 204 Övriga skulder 22 181 179 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 73 71 Summa kortfristiga skulder 5 070 2 123 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 23 080 20 473 För information om moderbolagets ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 25.

88 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget Förändring av moderbolagets eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital 2014-12-31 1 865 721 4 673 7 259 Årets resultat 685 685 Övrigt totalresultat Summa förmögenhetsförändringar, exkl transaktioner med bolagets ägare 685 685 Utdelning till stamaktieägare 275 275 Utdelning till preferensaktieägare 329 329 Summa transaktioner med bolagets ägare 604 604 Eget kapital 2015-12-31 1 865 721 4 754 7 340 Årets resultat 692 692 Övrigt totalresultat Summa förmögenhetsförändringar, exkl transaktioner med bolagets ägare 692 692 Utdelning till stamaktieägare 321 321 Utdelning till preferensaktieägare 329 329 Summa transaktioner med bolagets ägare 650 650 Eget kapital 2016-12-31 1 865 721 4 796 7 383 Moderbolagets kassaflödesanalys Belopp i mkr Not 2016 2015 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 66 52 Återläggning avskrivningar 1 1 Erhållen ränta 0 1 Erlagd ränta 410 439 Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 475 489 Förändring av rörelsefordringar 1 326 397 Förändring av rörelseskulder 117 127 Summa förändring av rörelsekapital 1 443 524 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 918 1 013 Investeringsverksamheten Förvärv av maskiner och inventarier 11 2 2 Försäljning av intressebolag 12 610 Investering i finansiella anläggningstillgångar 28 1 198 3 523 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 200 2 915 Finansieringsverksamheten Utdelning från andelar i intressebolag 7 Upptagna lån 5 465 3 216 Amortering 2 901 Förändring av långfristiga skulder 43 491 Utdelning/koncernbidrag från dotterbolag 1 135 641 Utdelning 650 604 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 092 3 751 Periodens kassaflöde 26 177 Ingående likvida medel 100 277 Utgående likvida medel 17 74 100

FINANSIELLA RAPPORTER Noter 89 Noter Belopp i mkr om inte annat anges. NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER ALLMÄNT OM BOLAGET Klövern AB (publ), org.nr 556482-5833, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till servicekontoret är Box 1024, 611 29 Nyköping och till huvudkontoret Bredgränd 4, 111 30 Stockholm. Koncernredovisningen för år 2016 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 20 mars 2017. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 26 april 2017. ÖVERENSSTÄMMELSE MED NORMGIVNING OCH LAG Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall p g a gällande skatteregler. FÖRUTSÄTTNINGAR VID UPPRÄTTANDE AV MODER BOLAGETS OCH KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde består av derivatinstrument och värdepapper, värderade till verkligt värde via koncernresultaträkningen. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterföretag. NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH TOLKNINGAR Nya standarder och tolkningar som träder i kraft 2016 Nya och ändrade standarder som trätt i kraft under 2016 har inte medfört någon väsentlig påverkan på bolagets finansiella rapporter. Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft Ett antal nya och ändrade IFRS har ännu inte trätt i kraft och har inte förtidstillämpats vid upprättandet av koncernens och moderföretagets finansiella rapporter. Nedan beskrivs de IFRS som kan komma att påverka koncernens eller moderföretagets finansiella rapporter. Inga av de övriga nya standarder, ändrade standarder eller IFRIC-tolkningar som IASB har publicerat, förväntas ha någon påverkan på koncernens eller moderföretagets finansiella rapporter. IFRS 9 Financial Instruments. Standarden kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. Standarden ska tillämpas från 1 januari 2018 och godkändes under hösten av EU. Företagsledningens bedömning är att tillämpningen av IFRS 9 kan påverka de redovisade beloppen i de finansiella rapporterna vad gäller koncernens finansiella tillgångar och skulder. Företagsledningen har ännu inte genomfört en detaljerad analys av effekterna vid tillämpning av IFRS 9 och kan därför ännu inte kvantifiera effekterna. IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers. Standarden behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar. Standarden kommer att ersätta IAS 11 Entreprenadavtal och IAS 18 Intäkter samt tillhörande tolkningar. Standarden ska tillämpas från 2018 och godkändes även den under hösten av EU. Klövern bedömer preliminärt att den nya standarden inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på de finansiella rapporterna men kan leda till utökade upplysningskrav. IFRS 16 Leases. IFRS 16 Leases ersätter IAS 17 från och med 1 januari 2019. Enligt den nya standarden ska de flesta leasade tillgångar redovisas i balansräkningen. För leasegivaren innebär den nya standarden inte några större skillnader. Någon utvärdering av effekterna av standarden har ännu inte påbörjats. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Ändrade redovisningsprinciper De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2016 har inte påverkat moderbolagets finansiella rapporter. KLASSIFICERING Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Indata för värdering till verkligt värde Nivå 1 Noterade, ojusterade, priser på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder som Klövern har tillgång till vid värderingstidpunkten. Nivå 2 Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, vilka är direkt eller indirekt observerbara för tillgångar och skulder. Nivå 3 Indata på nivå 3 är icke observerbara indata för tillgångar och skulder. KONSOLIDERINGSPRINCIPER Dotterföretag Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Klövern. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas. Dotterföretag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Dotterföretags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Intresseföretag Ett bolag redovisas som intresseföretag då Klövern innehar minst 20 procent men inte mer än 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernredovisningen redovisas intresseföretag i enlighet med kapitalandelsmetoden.

90 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 1 FORTS. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen under rubriken Andelar i intresseföretag, till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets nettotillgångar och med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Vid transaktioner mellan koncernföretag och intresseföretag elimineras den del av orealiserade vinster och förluster som motsvarar koncernens andel av intresseföretaget utom då det gäller orealiserade förluster som beror på nedskrivning av en överlåten tillgång. Klövern äger inga aktier i företag som klassificeras som gemensamt ägda företag. Klassificering av förvärv och goodwill Vid förvärv av verksamheter görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske baserat på följande kriterier: Förekomsten av anställda och komplexiteten i interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. Stor förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv. Vid rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de temporära skillnaderna mellan fastigheternas verkliga värde och deras skattemässiga restvärde. Samtliga förvärv som gjorts under räkenskapsåret 2015 har klassificerats som tillgångsförvärv. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Fastigheter och finansiella instrument är värderade till verkligt värde. Övriga poster har inte omvärderats. Goodwill uppkommer huvudsakligen genom att uppskjuten skatt beräknas enligt redovisningsmässiga regler och det värde uppskjuten skatt åsätts mellan parter vid transaktioner. Redovisningsmässigt beräknas uppskjuten skatt på skillnaden mellan verkliga värden och skattemässiga värden. Vid transaktioner värderas uppskjuten skatt vanligen baserat på sannolikheten att denna kommer att förfalla till betalning samt en tidsfaktor när eventuell betalning kommer att ske. Prövning av nedskrivningsbehov av goodwill hänförligt till försäljningar och nedskrivningar av fastigheternas verkliga värde görs årligen. Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. INTÄKTER Hyresintäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras mellanskillnaden linjärt över kontraktsperioden. Övriga intäkter Övriga intäkter utgörs av intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt, som redovisas som intäkt vid den tidpunkt då ersättning erhålles, intäkter från hyresgarantier som redovisas under den period som garantin avser samt försäkringsersättning. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/ eller köparens kontroll. Den realiserade värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde, vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i fastigheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den realiserade värdeförändringen. REDOVISNING AV SEGMENT Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i de rörelsesegment, som följs upp av koncernledningen, vilket är fyra regioner. De är i sin tur indelade i totalt 17 geografiska affärsenheter. Varje segment har en ansvarig för den dagliga verksamheten och rapporterar regelbundet till koncernledningen. Koncernledningen följer upp driftresultatet och på tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar. Finansieringen görs centralt och fördelas inte på segment. RÖRELSEKOSTNADER SAMT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Fastighetskostnader Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och underhåll av fastighetsinnehavet. Central administration Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterföretag. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar, räntekostnader på lån. Räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för att uppta lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Lånekostnader som direkt är hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras under produktionstiden. Realiserade och orealiserade vinster och förluster på finansiella placeringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar under egen rubrik i resultaträkningen. Finansiella intäkter och kostnader redovisas till upplupet anskaffningsvärde. SKATTER Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hänförs även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte: för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Vidare beaktas inte temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Den aktuella skatten och den uppskjutna skatten har beräknats efter den gällande skattesatsen 22 procent. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar, övriga fordringar samt derivat och värdepapper. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder,

FINANSIELLA RAPPORTER Noter 91 NOT 1 FORTS. övriga skulder samt derivat och finansiella instrument. Bolaget tillämpar inte säkringsredovisning. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde vid förvärvstidpunkten med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen exklusive transaktionskostnader. Redovisning sker därefter beroende av hur de har klassificerats enligt nedan. Kategorin finansiella tillgångar består av två undergrupper: finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt låne- och kundfordringar. Kategorin finansiella skulder består av en undergrupp: finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Följande derivatinstrument förekommer; ränteswappar och räntetak. Säkringsredovisning förekommer inte. KASSAFLÖDESANALYS Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. LIKVIDA MEDEL OCH SPÄRRKONTO Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut. Beloppen på spärrkonto är medel som utgör säkerhet för återbetalning av lån eller för finansiering av investeringar i fastigheter och redovisas som övriga fordringar. LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR OCH ÖVRIGA FORDRINGAR Långfristiga fordringar och övriga fordringar är fordringar som innehas utan avsikt att idka handel med fordringsrätten. Om den förväntade innehavstiden är längre än ett år utgör de långfristiga fordringar och om den är kortare kortfristiga fordringar. LÅNEFORDRINGAR OCH KUNDFORDRINGAR Lånefordringar och kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Nedskrivning av kundfordran sker när det finns risk för att hela eller delar av fordran ej erhålls. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. SKULDER Skulder avser lån och rörelseskulder. Lånen tas upp till anskaffningsvärde. Rörelseskulder redovisas när motparten har levererat tjänst eller vara, även om fakturan ej erhållits. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Ägda tillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Leasingavtal Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Hyreskontrakt hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Det finns även ett mindre antal leasingavtal där Klövern står som leasetagare och även dessa leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet. Avskrivningsprinciper maskiner och inventarier Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder; maskiner och inventarier 3 10 år Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernbalansräkningen till verkligt värde, se not 10. Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav normalt 20 till 30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande tolvmånaders period. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Klövern, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassa flödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värdehöjande aktiveras. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Redovisning av lånekostnader Koncernen aktiverar inte ränta i tillgångarnas anskaffningsvärde förutom i större projekt där räntan aktiveras. I övriga fall redovisas lånekostnaden i den period de uppstår. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Förvärv av egna aktier redovisas som en avdragspost från eget kapital. Likvid från avyttring av sådana eget-kapitalinstrument redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella transaktionskostnader redovisas direkt mot eget kapital. LÄMNADE UTDELNINGAR Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstämma godkänt utdelningen. Anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Pensioner klassificeras som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Klöverns pensioner är att betrakta som avgiftsbestämda. Fora pensioner behandlas som avgiftsbestämda då det inte finns tillräckliga uppgifter för att redovisa dessa som förmånsbestämda. Förpliktelser avseende

92 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 1 FORTS. avgifter till avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semester och betald sjukfrånvaro redovisas i takt med att de anställda utför tjänster. AVSÄTTNINGAR En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Även av Rådet för finansiell rapporterings uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till att IFRS tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Fakturerad förvaltning till dotterföretag I egenskap av moderbolag tillhandahåller Klövern i sin verksamhet löpande dotterföretagen med tjänster avseende drift, ledning, marknadsföring, redovisning, juridisk och finansiell rådgivning, IT-stöd, faktureringstjänster och koncerngemensamma inköp. Beloppen faktureras dotterföretagen kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive dotterföretags fastighetsinnehav. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas koncernbidrag samt erhållna utdelningar. Värdet på andelarna i dotterföretag prövas kontinuerligt. Om det bokförda värdet på andelarna överstiger det koncernmässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet. Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar. Koncernbidrag, utdelning och aktieägartillskott för juridiska personer Koncernbidrag från dotterföretag ska redovisas enligt samma principer som utdelning i moderbolaget. Detta innebär att koncernbidrag redovisas som en finansiell intäkt. Utdelningar redovisas som skuld efter det att stämman godkänt utdelning. Anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Eventualförpliktelser Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. NOT 2 INTÄKTERNAS FÖRDELNING 2016 2015 Koncernen Hyresintäkter 2 869 2 705 Försäkringsersättning 4 Hyresgarantier 2 1 Lösen av hyresavtal 5 8 Summa intäkter 2 876 2 718 Moderbolaget Fakturerad förvaltning till dotterföretagen 205 195 NOT 3 PERSONAL OCH STYRELSE Medarbetare och styrelse Medelantal anställda 2016 Andel kvinnor, % 2015 Andel kvinnor, % Moderbolaget 222 39 202 39 Dotterföretag 0 0 0 0 Koncernen totalt 222 39 202 39 Samtliga är anställda i Sverige. Könsfördelning i företagsledningen Medelantal 2016 Andel kvinnor, % 2015 Andel kvinnor, % Moderbolaget Styrelsen 60 60 Övriga ledande befattningshavare 26 33 Koncernen totalt Styrelsen 60 60 Övriga ledande befattningshavare 26 33 Antal ledande befattningshavare (inkl VD) i moderbolaget uppgick under året till 4 personer (3) varav en kvinna (1). VD är Rutger Arnhult. Övriga ledande befattningshavare var Regionchef Susanne Essehorn, Transaktionschef Peeter Kinnunen och Finanschef Jens Andersson (mars-dec). Vid utgången av 2016 bestod styrelsen i moderbolaget (inkl VD) av fem ledamöter (5) varav tre kvinnor (3). Styrelsens ordförande är Pia Gideon. Ledamöter är Rutger Arnhult (VD), Ann-Cathrin Bengtson, Eva Landén och Fredrik Svensson. Ersättningar Principer för ersättning och förmåner till VD och bolagsledningen beslutas av årsstämman. Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare föreslås av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Arvode utgår inte till styrelseledamot under den tid anställningsförhållande föreligger i bolaget. Verkställande direktören har inte resultatbaserad lön. VD har rätt till tjänstebil samt kostförmån, sjukvårdsförsäkring och del i Klöverns vinstandelsstiftelse. Under anställningstiden hos bolaget får pensionspremien uppgå till högst 35 procent av grundlönen. Pensionsåldern för VD är 65 år. Mellan bolaget och verkställande direktören gäller följande uppsägningstider: från bolagets sida är uppsägningstiden tolv månader och från verkställande direktörens sida sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida utgår full lön och samtliga förmåner enligt ovan under uppsägningstiden. Ersättningen avräknas mot inkomster från annan arbetsgivare. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår full lön inklusive samtliga förmåner under uppsägningstiden så länge anställningsförhållandet består. För övriga ledande befattningshavare gäller marknadsmässiga och konkurrenskraftiga löner. Rörlig ersättning kan uppgå till ett belopp mot-

FINANSIELLA RAPPORTER Noter 93 NOT 3 FORTS. svarande tre månatliga grundlöner. För övriga ledande befattningshavare kan, under anställningstiden hos bolaget, pensionspremien uppgå till 35 procent av grundlönen. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år. Uppsägningen från bolagets sida är tolv månader och från den anställdes sida sex månader. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil, kostförmån, sjukvårdsförsäkring och del i Klöverns vinstandelsstiftelse. Ersättningar i form av aktierelaterade ersättningsprogram eller andra finansiella instrument finns ej. Inga avtal gällande avgångsvederlag finns. Personal och styrelse Koncern Moderbolag Löner, arvoden och förmåner, tkr 2016 2015 2016 2015 Styrelseordförande 280 280 280 280 Övriga styrelseledamöter, 3,0 personer (3,0) 435 435 435 435 Verkställande direktör Grundlön 4 751 4 379 4 751 4 379 Rörlig ersättning Förmåner 192 155 192 155 Övriga ledande befattningshavare, 2,8 personer (2,0) Grundlön 4 780 3 647 4 780 3 647 Rörlig ersättning 704 713 704 713 Förmåner 285 203 285 203 Övriga anställda Grundlön 104 918 95 679 104 918 95 679 Rörlig ersättning 289 1 989 289 1 989 Förmåner 6 936 6 232 6 936 6 232 Summa 123 570 113 712 123 570 113 712 Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör 1 567 1 554 1 567 1 554 Övriga ledande befattningshavare, 2,8 personer (2,0) 1 423 1 429 1 423 1 429 Övriga anställda 13 255 11 869 13 255 11 869 Summa 16 245 14 852 16 245 14 852 Lagstadgade sociala kostnader inkl löneskatt Styrelseordförande 88 88 88 88 Övriga styrelseledamöter, 3,0 personer (3,0) 152 139 152 139 Verkställande direktör 1 933 1 802 1 933 1 802 Övriga ledande befattningshavare, 2,8 personer (2,0) 2 093 1 779 2 093 1 779 Övriga anställda 38 221 34 835 38 221 34 835 Summa 42 487 38 643 42 487 38 643 Vinstandelsstiftelse Klövern har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga medarbetare enligt regler i stiftelsen stadgar. Avsättning till stiftelsen kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per anställd och år och baseras på en kombination av Klöverns resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna. För räkenskapsåret 2016 avsattes 10 810 tkr inkl. löneskatt till stiftelsen. Vid utgången av året ägde stiftelsen totalt 481 000 stamaktier av serie A, 5 085 000 stamaktier av serie B och 15 012 preferensaktier i Klövern motsvarande 0,6 procent av totalt aktiekapital och 0,6 procent av antalet röster. Avgiftsbestämda planer Koncernens anställda omfattas av avgiftsbestämda pensionsplaner som helt bekostas av företaget. Betalning sker löpande enligt fastställda regler.

94 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 4 RESULTAT PER FASTIGHETSSEGMENT OCH REGION Den övre tabellen visar den löpande verksamheten, vilket inkluderar under året köpta och sålda fastigheter samt gjorda investeringar. Den nedre tabellan avser situationen vid respektive årsskifte varför siffrorna i de två tabelldelarna inte är helt jämförbara. Ericsson är Klöverns största hyresgäst och stod för 7 procent (10) av Klöverns kontraktsvärde vid utgången av 2016. Den av Ericsson förhyrda ytan uppgick till 127 tkvm (171) och den genomsnittliga återstående kontraktstiden var 6,0 år (4,8). Resultaträkningsposter och investeringar per fastighetssegment och region Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 Stockholm 1 208 1 106 393 371 815 735 67 66 959 879 Öst 646 646 224 221 422 425 65 66 154 150 Mellan 606 606 220 231 386 375 64 62 375 219 Syd 416 360 148 129 268 231 64 64 138 138 Förvaltning 2725 2 604 895 872 1 830 1 732 67 67 825 601 Förädling 151 114 90 80 61 34 40 30 801 785 Totalt 2 876 2 718 985 952 1 891 1 766 66 65 1 626 1 386 Nyckeltal per fastighetssegment och region Verkligt värde, mkr Avkastningskrav 1, % Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ek.uthyrningsgrad, % 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Stockholm 19 652 17 316 5,7 6,0 832 809 1 450 1 353 87 90 Öst 7 021 6 651 6,8 7,0 749 750 721 714 91 91 Mellan 6 505 6 145 6,9 7,2 694 750 640 680 89 90 Syd 6 056 4 920 6,4 6,7 668 563 575 435 89 91 Förvaltning 36 376 31 625 6,2 6,5 2 636 2 551 3 152 2 978 90 93 Förädling 2 858 3 407 6,3 6,5 307 321 234 204 75 62 Totalt 39 234 35 032 6,2 6,5 2 943 2 872 3 386 3 182 89 91 1) Avkastningskrav är beräknade exklusive byggrätter. NOT 5 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER tkr Koncernen Moderbolaget 2016 2015 2016 2015 Ernst & Young AB Revisionsuppdrag 2 725 3 101 2 725 3 101 Skatterådgivning Övriga uppdrag 57 57 2 782 3 101 2 782 3 101 Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag.

FINANSIELLA RAPPORTER Noter 95 NOT 6 Koncernen RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG 2016 2015 Fastighetskostnader Driftkostnader 528 515 Reparationer och underhåll 157 165 Fastighetsskatt och tomträttsavgäld 178 162 Personalkostnader 120 108 Övriga fastighetskostnader 2 2 Summa 985 952 Central administration Personalkostnader 50 51 Avsättning vinstandelsstiftelse 11 10 IT, reklam- och lokalkostnader 14 12 Revisionsarvoden 3 3 Övriga kostnader 22 16 Summa 100 92 NOT 7 FINANSNETTO 2016 2015 Koncernen Ränteintäkter, övriga 2 2 Summa 2 2 Moderbolaget Resultat från övriga värdepapper 87 Utdelning från intresseföretag 7 Ränteintäkter, koncernföretag 31 36 Ränteintäkter, övriga 0 1 Utdelning från koncernföretag 750 599 Koncernbidrag, koncernföretag 447 535 Summa 1 228 1 265 Koncernen Räntekostnader, övriga 551 588 Övriga finansiella kostnader 62 45 Summa 613 633 Moderbolaget Räntekostnader, koncernföretag 3 1 Räntekostnader, övriga 443 471 Övriga finansiella kostnader 39 32 Summa 485 504 NOT 8 SKATTER Koncernens resultaträkning 2016 2015 Skatteberäkning i koncernen Underlag Aktuell skatt Underlag Uppskjuten skatt Underlag Aktuell skatt Underlag Uppskjuten skatt Resultat före skatt 2 756 2 541 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar 669 669 653 653 investeringar 356 356 211 211 Ej skattepliktiga värdeförändringar fastigheter 1 708 1 708 1 256 1 256 Ej skattepliktiga värdeförändringar derivat 119 119 94 94 Ej skattepliktiga värdeförändringar värdepapper 19 19 13 13 Ej skattepliktig nedskrivning goodwill 0 12 Skatteeffekt bolags- och fastighetsförsäljningar 157 165 Ej avdragsgilla kostnader 8 4 Övriga skattemässiga justeringar 24 83 Summa resultat från rörelsen 36 2 595 274 2 201 Utnyttjande av balanserade underskott 266 266 Nya och omvärderade underskott 73 73 Justering för effekter av sålda fastigheter 345 56 Justering för förvärvade temporära skillnader 27 2 Summa skattepliktigt resultat 109 2 150 8 2 413 Aktuell skatt/uppskjuten skatt 24 473 2 531

96 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 8 FORTS. Koncernens balansräkning 2016 2015 Underlag Skatt Underlag Skatt UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Vid årets ingång 1 968 433 2 234 492 Förändring under året 73 16 266 59 Uppskjuten skattefordran vid årets utgång 1 2 041 449 1 968 433 UPPSKJUTEN SKATTESKULD 2 Temporära skillnader fastigheter Vid årets ingång 15 866 3 491 12 829 2 822 Förändring under året 3 044 670 3 037 668 Vid årets utgång 18 910 4 160 15 866 3 491 Förvärvade temporära skillnader fastigheter 3 Vid årets ingång 6 586 1 449 5 486 1 207 Årets förändring genom förvärv och försäljningar 779 171 1 100 242 Vid årets utgång 7 365 1 620 6 586 1 449 Temporära skillnader derivat och finansiella tillgångar Vid årets ingång 481 106 661 146 Förändring under året 33 7 180 40 Vid årets utgång 514 113 481 106 Total uppskjuten skatteskuld Vid årets ingång 8 799 1 936 6 682 1 470 Förändring under året 2 232 491 2 117 466 Total uppskjuten skatteskuld vid årets utgång 11 031 2 427 8 799 1 936 Moderbolaget 2016 2015 Resultat före skatt 677 709 Aktuell skatt Uppskjuten skatt 15 24 Resultat efter skatt 692 685 Uppskjuten skattefordran Vid årets ingång 340 364 Årets förändring 15 24 Vid årets utgång 355 340 1) Avser fastställda/tillgängliga underskott på 2 041 mkr (1 968). 2) Uppskjuten skatteskuld beräknas mellan verkliga värden och skattemässiga restvärden. 3) Ingår ej i underlaget för uppskjuten skatt då förvärven klassats som tillgångsförvärv. NOT 9 GOODWILL Den 2 mars 2012 förvärvade Klövern AB, Dagon AB (publ). I samband med att förvärvskalkylen upprättats, och att förvärvet klassificerats som ett rörelseförvärv, har en justering av den uppskjutna skatteskulden i balansräkningen gjorts. Goodwill uppkommer huvudsakligen genom att uppskjuten skatt beräknas enligt redovisningsmässiga regler och det värde uppskjuten skatt åsätts mellan parterna vid transaktionen. Redovisningsmässigt beräknas uppskjuten skatt på skillnaden mellan verkliga värden och skattemässiga värden. Nedskrivningen av goodwill är hänförlig till försäljningar och nedskrivningar av fastigheternas verkliga värde. 2015 2014 Rörelseförvärv 245 255 Nedskrivning hänförlig till sålda fastigheter 0 0 Nedskrivning hänförlig till värdeförändringar fastigheter 12 10 Utgående balans 233 245

FINANSIELLA RAPPORTER Noter 97 NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER VÄRDERING AV FASTIGHETSINNEHAV Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde-metoden och samtliga har värderats enligt värderingshierarki 3. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan olika värderingshierarkier. Klövern värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav normalt 20 till 30 procent värderas externt och resterande internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rulllande tolvmånadersperiod. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden. Förändringarna under perioden i de icke observerbara indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, genomförda eller planerade transaktioner samt information från de externa värderarna. Samtliga externa värderingar har huvudsakligen utförts enligt den internationella värderingsstandardens ( Red book ) instruktioner. Externvärderingarna har genomförts av Cushman & Wakefield och Savills. Beräkning av fastighetens verkliga varde > > Fastighetens kassaflöde diskonteras till nuvärde varje år med kalkylräntan/diskonteringsräntan. > > Fastighetens restvärde bedöms genom evighetskapitalisering varvid direktavkastningskravet används. Därefter diskonteras restvärdet till nuvärde med kalkylräntan. > > Värdet av eventuella byggrätter och obebyggd mark adderas till nuvärdet. > > Normal kalkylperiod är fem eller tio år. > > Inflationsutvecklingen har långsiktigt bedömts till två procent (Riksbankens inflationsmål). Sammanfattning Värdetidpunkt 31 december 2016 Verkligt värde 39 234 mkr Kalkylperiod Normalt 5 eller 10 år Direktavkastningskrav, för bedömning av restvärde Mellan 3,75 och 9,50 procent Kalkyl-/diskonteringsränta Mellan 5,50 och 11,70 procent Långsiktig vakans Normalt mellan 5 och 10 procent Inflationsutveckling Två procent VÄRDERINGSMETODIK Klövern använder avkastningsvärdering enligt kassaflödesmodell både för de externa och interna värderingarna. Samma värderingsmetodik har använts för Klöverns samtliga fastigheter utom för byggrätter och tomtmark, för värderingsmetodik av dessa se avsnitt Byggrätter och tomtmark nedan. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. VÄRDERINGSMODELL + Hyresinbetalningar Driftutbetalningar = Driftöverskott Avdrag för investeringar = Fastighetens kassaflöde Känslighetsanalys En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investerare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa antaganden om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/ 5 10 procent. Ett förändrat fastighetsvärde med +/ 5 procent påverkar Klöverns fastighetsvärde med +/ 1 962 mkr. Tabellen visar hur olika parametrar påverkar fastighetsvärdet. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika antaganden och i normalfallet samverkar de inte i samma riktning. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering Resultateffekt fastighetsvärderingar, Förändring +/ mkr Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet 2 855/3 358 Hyresintäkt 50 kr/kvm +/ 2 383 Driftkostnader 25 kr/kvm /+1 192 Vakansgrad 1,0 procentenhet /+548 Fastighetsinnehav och värdering verkligt värde per den 31 december 2016 Verkligt värde, mkr Antal fastigheter Hyresvärde, mkr 1 Ek. uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar yta, tkvm Kalkylränta, % Direktavkastningskrav, % Direktavkastnings - krav, snitt % Stockholm 19 652 91 1450 87 832 5,50 10,65 3,75 8,75 5,7 Öst 7 021 123 721 91 749 6,40 11,10 4,50 9,25 6,8 Mellan 6 505 96 640 89 694 6,90 11,70 5,00 9,50 6,9 Syd 6 056 121 575 89 668 6,30 10,95 4,25 9,00 6,4 Förvaltning 36 376 375 3 152 90 2 636 5,50 11,70 3,75 9,50 6,2 Förädling 2 858 56 234 75 307 6,90 11,10 5,00 9,25 6,3 Totalt 39 234 431 3 386 89 2 943 6,2 1) I hyresvärdet ingår kontraktsvärde för uthyrda ytor och bedömda marknadsmässiga hyror för vakanta ytor.

98 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 10 FORTS. VÄRDERINGSUNDERLAG Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Hyresinbetalningar De aktuella hyreskontrakten, samt kända uthyrningar och avflyttningar, utgör grunden för en bedömning av fastighetens hyresinbetalningar. De externa värderarna har, i samarbete med Klöverns förvaltare, gjort en individuell bedömning av marknadshyran för dels de vakanta ytorna, dels de uthyrda ytorna vid kontraktstidens utgång. De externa värderarna bedömer också den långsiktiga vakansen i respektive fastighet. Driftutbetalningarna Driftutbetalningarna består av utbetalningar för fastighetens normala drift inklusive fastighetsskatt, reparation och underhåll, fastighetsadministration samt eventuella tomträttsavgälder. Bedömningen av driftutbetalningar är baserad på fastigheternas budgetar och utfall samt de externa värderarnas erfarenheter från jämförbara objekt. Fastighetens underhållsnivå bedöms utifrån aktuellt skick, pågående och budgeterade underhållsåtgärder samt de externa värderarnas bedömning av framtida underhållsbehov. Investeringsbehov Fastighetens investeringsbehov bedöms av de externa värderarna utifrån fastighetens skick. Klövern informerar de externa värderarna om pågående projekt. Vid stora vakanser i fastigheten ökar oftast behovet av investeringar. Direktavkastningskrav och kalkylränta Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastigheternas läge, typ av fastighet, yteffektivitet, standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna, tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffenhet. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet. Restvärde Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstående ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet genom evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftöverskottet och det bedömda marknadsmässiga direktavkastningskravet för respektive fastighet. Direktavkastningskravet består av den riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfarenheter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden på respektive marknad. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. Kalkylperioderna Kalkylperioderna är i huvudsak fem år. Undantag är fastigheter med betydande kontrakt som har en längre kvarvarande kontraktstid än fem år. Där har en kalkylperiod om 10 år eller den kvarvarande kontraktstiden, plus minst ett år, valts. Byggrätter och tomtmark På de fastigheter där det finns outnyttjade byggrätter och tomtmark värderas dessa utifrån ortsprismetoden alternativt som ett nuvärde av det uppskattade marknadsvärdet vid exploateringen av byggrätterna och tomtmarken. Besiktning av fastigheterna Samtliga fastigheter är besiktigade av externa värderare inom en treårsperiod. Där det har förekommit större ombyggnader, inflyttningar eller andra omständigheter som väsentligt kan påverka värdet görs nya besiktningar. INTERNA FASTIGHETSVÄRDERINGAR Vid de interna värderingarna bestäms direktavkastningskraven efter genomgång med de externa värderarna. Utvecklingen för de interna värderingarnas direktavkastningskrav följer därigenom de externa värderingarna. De interna värderingarna utförs i samma värderingsmodeller som de externa värderingarna. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick den 31 december 2016 till 39 234 mkr (35 032). För helåret 2016 uppgick fastigheternas värdeförändringar till 1 709 mkr (1 252). I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om 0 mkr ( 2) och orealiserade värdeförändringar om 1 709 mkr (1 254). Klöverns fastighetsbestånd har per den 31 december 2016 värderats till ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 6,2 procent (6,5). Koncernen Fastigheter Ingående verkligt värde 2015-01-01 30 208 Förvärv 2 732 Investeringar 1 386 Försäljningar 548 Orealiserade värdeförändringar 1 254 Utgående verkligt värde 2015-12-31 35 032 Förvärv 1 484 Investeringar 1 626 Försäljningar 617 Orealiserade värdeförändringar 1 709 Utgående verkligt värde 2016-12-31 39 234 Taxeringsvärde Koncernen 2016 2015 Taxeringsvärde byggnader 12 226 11 656 Taxeringsvärde mark 4 596 3 998 Summa taxeringsvärde 16 822 15 654 SKATTEMÄSSIGT RESTVÄRDE Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick den 31 december 2016 till 20 324 mkr (19 166).

FINANSIELLA RAPPORTER Noter 99 NOT 11 MASKINER OCH INVENTARIER Koncernen 2016 2015 Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 46 13 41 12 Nyanskaffningar 10 2 4 3 Omklassificeringar Förvärv av dotterföretag 2 Avyttringar och utrangeringar 3 0 1 1 Summa 53 15 46 13 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början 34 8 29 8 Omklassificeringar Förvärv av dotterföretag 2 Avyttringar och utrangeringar 3 0 1 1 Årets avskrivning enligt plan på 5 2 4 2 anskaffningsvärden Summa 35 10 34 8 Redovisat värde vid periodens slut 18 6 12 5 NOT 12 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Firma Tribona AB (publ) Klassificering Intresseföretag Organisationsnummer 556870-4646 Säte Helsingborg NOT 14 KUNDFORDRINGAR Klövern utvärderar kundfordringarna varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. För osäkra kundfordringar görs reserveringar och vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs alltid en kreditbedömning av hyresgästen. Kundfordringar i koncernen redovisas efter hänsyn tagen till under året befarade kundförluster som uppgick till 2,9 mkr (9,3), inkl. avdrag för betalda befarade kundförluster på 0,7 mkr (0,7), vilket motsvarar 0,10 procent (0,34) av omsättningen. Konstaterade förluster uppgick till 1,1 mkr (9,1) och består i huvudsak av avslutade konkurser. Moderbolaget har inga kundförluster. Åldersfördelade kundfordringar Dagar 2016 2015 0 29 34 25 30 89 11 12 90 18 14 Osäkra kundfordringar 11 9 Totalt 52 42 Osäkra fordringar 2016 2015 Osäkra fordringar vid årets början 9 9 Reservering för befarade kundförluster 4 10 Befarade betalda kundförluster 1 1 1 Konstaterade förluster 1 9 Osäkra fordringar vid årets slut 11 9 Klövern sålde hela innehavet i Tribona under 2015. Utdelningar redovisas i moderbolaget under Finansiella intäkter medan de elimineras i koncernredovisningen. NOT 13 FINANSIELLA TILLGÅNGAR TILL VERKLIGT VÄRDE VIA RESULTATRÄKNINGEN 2016 2015 Koncernen Övriga värdepapper 98 110 Övriga poster 1 2 Summa 99 112 Avseende övriga värdepapper har 76 mkr värderats enligt Nivå 1. De resterande 22 mkr samt övriga poster enligt Nivå 3, dvs icke observerbara indata. Där det verkliga värdet approximativt beräknas uppgå till det redovisade värdet.

100 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 15 ÖVRIGA FORDRINGAR NOT 17 LIKVIDA MEDEL 2016 2015 Koncernen Avräkning skatter och avgifter 151 156 Fordran på tidigare fastighetsägare 1 Spärrkonto 16 64 Utdelning 1 Övriga kortfristiga fordringar 15 13 Summa 183 234 2016 2015 Koncernen Kassa och bank 129 12 Summa 129 12 Moderbolaget Kassa och bank 74 100 Summa 74 100 Moderbolaget Avräkning skatter och avgifter 5 1 Utdelning 1 Övriga kortfristiga fordringar 1 2 Summa 6 4 NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2016 2015 Koncernen Periodiserade fastighetskostnader 19 20 Förutbetalda hyresrabatter 67 42 Förutbetalda tomträttsavgälder 10 9 Förutbetalda finansiella kostnader 58 55 Upplupna intäkter 15 10 Fordran hyresgäster 53 53 Förutbetalda försäkringar 9 10 Övriga förutbetalda kostnader 3 6 Summa 234 205 Moderbolaget Förutbetalda finansiella kostnader 41 39 Förutbetalda försäkringar 8 9 Pågående fastighetsförvärv 1 0 Upplupna intäkter 0 0 Övriga förutbetalda kostnader 4 6 Summa 54 54

FINANSIELLA RAPPORTER Noter 101 NOT 18 EGET KAPITAL Klövern förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital. Målsättningen är att avkastningen på eget kapital långsiktigt ska uppgå till minst tio procent, vilket är det mål som har beslutats i affärsplanen för 2017. Avkastningen på eget kapital uppgick till 18,6 procent (18,9) under 2016. Under de senaste tio åren har den genomsnittliga avkastningen på eget kapital uppgått till 11,7 procent. Klöverns ambition är att upprätthålla en över tiden avvägd tillgångsoch kapitalstruktur anpassad till bolagets fastighetsverksamhet. Målsättningen är att justerad soliditet långsiktigt ska uppgå till 40 procent. Utfallet per 31 december 2016 blev 36,7 procent (35,8). Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot de olika riskprofiler förvaltningsfastigheter har i balansräkningen. Aktiekapitalet består av tre aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier, alla med ett kvotvärde om 2 kr per aktie. Stamaktier av serie B och preferensaktier ger en tiondels röst per aktie till skillnad mot stamaktier av serie A som ger en röst per aktie. Utdelning Styrelsen i Klövern föreslår årsstämman att utdelning för räkenskapsåret 2016 ska uppgå till 0,40 kr per stamaktie (0,35) samt 20,00 kr (20,00) per preferensaktie, totalt 695 (649) mkr. Aktiekapitalets utveckling Antal stamaktier A Antal stamaktier B Antal stamaktier A+B Antal preferensaktier Ackumulerat aktiekapital, kr 2010-01-01 166 544 326 166 544 326 832 721 630 2012-01-13 Kontant nyemission 166 544 360 166 544 360 832 721 800 2012-01-13 Fondemission 166 544 360 166 544 360 4 163 609 853 539 845 2012-03-06 Nyemission 166 544 360 166 544 360 11 708 140 891 262 500 2012-04-10 Nyemission 166 544 360 166 544 360 11 774 778 891 595 690 2012-04-19 Nyemission 166 544 360 166 544 360 11 775 363 891 598 615 2012-06-29 Nyemission 166 544 360 166 544 360 12 238 363 893 913 615 2012-07-09 Nyemission 166 544 360 166 544 360 12 686 363 896 153 615 2012-09-14 Nyemission 166 544 360 166 544 360 13 598 863 900 716 115 2012-09-17 Nyemission 166 544 360 166 544 360 13 731 338 901 378 490 2012-10-08 Nyemission 166 544 360 166 544 360 17 314 688 919 295 240 2012-10-08 Nyemission 166 544 360 166 544 360 18 419 688 924 820 240 2012-10-17 Nyemission 166 544 360 166 544 360 18 536 338 925 403 490 2014-03-24 Nyemission 166 544 360 166 544 360 18 836 338 926 903 490 2014-04-11 Nyemission 166 544 360 166 544 360 19 823 806 931 840 830 2014-05-28 Nyemission 166 544 360 166 544 360 20 388 000 934 661 800 2014-11-11 Nedsättning 166 544 360 166 544 360 20 388 000 186 932 360 2014-11-25/27 Nyemission 166 544 360 166 544 360 32 888 000 199 432 360 2014-12-05 Fondemission 166 544 360 1 665 443 600 1 831 987 960 32 888 000 1 864 875 960 2014-12-22 Omvänd split 83 272 180 832 721 800 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960 2015-01-20 Omvandling 82 187 432 833 806 548 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960 2015-02-03 Omvandling 81 871 406 834 122 574 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960 2015-07-16 Omvandling 81 862 506 834 131 474 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960 2015-08-05 Omvandling 81 862 397 834 131 583 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960 2016-02-04 Omvandling 79 861 425 836 132 555 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960 2016-08-09 Omvandling 78 360 480 837 633 500 915 993 980 16 444 000 1 864 875 960

102 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 19 RESULTAT PER AKTIE Beräkningen av resultatet per stam- och preferensaktie för 2016 har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgående till 2 259 mkr (2 008). Resultat per preferensaktie har beräknats utifrån årets utdelning till preferensaktier 329 mkr fördelat på 16,4 miljoner utestående preferensaktier. Resterande del av årets resultat, 1 930 mkr, har fördelats på 916,0 miljoner utestående stamaktier. Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2016 2015 2 259 2 008 Resultat per stamaktie, kr 2,11 1,83 Resultat per preferensaktie, kr 20,00 20,00 NOT 20 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen 2016 2015 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 17 904 17 915 Summa 17 904 17 915 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 5 965 3 530 Utnyttjade checkkrediter 41 Summa 5 965 3 571 Outnyttjade checkkrediter 400 359 Moderbolaget 2016 2015 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 9 490 9 916 Summa 9 490 9 916 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 4 652 1 662 Utnyttjade checkkrediter Summa 4 652 1 662 Outnyttjade checkkrediter 400 400 I kortfristiga räntebärande skulder ingår återkommande förfall av faciliteter hos kreditinstitut med vilka Klövern har en långsiktig relation. Av 5 965 mkr kortfristiga räntebärande skulder 2016-12-31 har 440 mkr redan refinansierats under inledningen av 2017. I kortfristiga räntebärande skulder ingår dessutom 2 448 mkr certifikat som har långfristiga backupfaciliteter. NOT 21 FINANSIELLA RISKER OCH FINANSPOLICY Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar i till exempel räntenivåer. Klövern utsätts framför allt för likviditetsrisk, finansieringsrisk, ränterisk och kreditrisk. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finanspolicyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och finansiella risker hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat till följd av marknadsfluktuationer. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas i styrelsen. Ytterligare information finns i avsnittet om Finansiering på sidorna 50 53, Obligationer 54 55 samt i Risk och känslighet på sidorna 62 65. Likviditets- och finansieringsrisk Med likviditetsrisk avses risken för att det inte finns tillräcklig likviditet för att möta kommande betalningsåtaganden. I samband med kvartalsrapportering upprättas interna likviditetsprognoser för kommande tolv månader, där samtliga kassaflödespåverkande poster analyseras i aggregerad form. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital. Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas eller endast erhållas till kraftigt ökade kostnader. För att hantera den risken finns i finanspolicyn regler beträffande spridningen av kapitalbindning för kreditstocken samt storleken på outnyttjade låneramar och placeringar. Enligt finanspolicyn bör den genomsnittliga återstående löptiden, kapitalbindningen, på lånestocken från och med 2017 vara minst 2,0 år och högst 40 procent av lånestocken bör förfalla inom ett och samma år. Dessutom bör placeringar och bekräftade kreditfaciliteter hållas på en genomsnittlig nivå som minst motsvarar förfall i kapitalbindningen under ett kvartal. Per 31 december 2016 uppgick den genomsnittliga återstående löptiden på lånestocken till 3,0 år (2,8). Vid samma tidpunkt fanns likvida medel om totalt 129 mkr (12) och bekräftade, men ej utnyttjade, kreditfaciliteter om 2 638 mkr (1 877), där outnyttjad checkkredit utgör 400 (359). Dessutom fanns outnyttjade låneramar om 563 mkr (1 077) som kan utnyttjas för nya förvärv eller investeringar efter säkerställande av fastighetsinteckningar inom 60 75 procent av fastigheternas marknadsvärde. Kapitalförfallostruktur Förfalloår Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr 2017 6 666 5 866 2018 8 652 6 693 2019 6 494 6 052 2020 2 250 2 250 2025 3 008 3 008 Totalt 27 070 23 869 Ränterisk Ränterisk kan dels bestå av förändring i verkligt värde till följd av förändringar i räntor eller aktiekurser prisrisk, dels förändringar i kassaflöde kassaflödesrisk. Räntebindningstiden är en viktig faktor som påverkar ränterisken. Långa räntebindningar innebär högre prisrisk och korta räntebindningstider innebär högre kassaflödesrisk. Av de totala räntebärande skulderna på 23 869 mkr (21 486) hade 61 procent (50) rörlig ränta och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årets slut till 2,6 år (2,1). Ränteförfallostruktur Förfalloår Genomsnittlig ränta, % Ränteförfall, mkr Andel, % Rörligt 2,1 14 529 61 2017 3,1 1 015 4 2018 2,1 315 1 2019 2,1 1 415 6 2020 2,8 1 815 8 2021 2,7 2 400 10 2022 5,3 1 280 5 2023 4,4 1 100 5 Totalt 2,5 23 869 100

FINANSIELLA RAPPORTER Noter 103 Kassaflödesrisken ska, enligt finanspolicyn, begränsas som följer: Minst 50 procent av den totala lånevolymen bör vara bunden alternativt vara räntesäkrad med derivatinstrument. Swappade volymer klassificeras som motsvarande bundna lån. Genomsnittlig räntebindning bör enligt finanspolicyn vara minst 2,0 år, vid årsskiftet var den 2,6 år (2,1). Strikenivån för räntetaken får vid upptagandet max motsvara femårig statsobligationsränta +3,0 procentenheter. Klövern hade vid årsskiftet räntetak till en volym om 5 000 mkr (0) och 9 340 mkr (10 820) räntebundna lån (huvudsakligen genom swappar), totalt 14 340 mkr, motsvarande 60 procent, jämfört med de 11 934 mkr, 50 procent, som var ett minimikrav enligt policyn. Under 2016 uppgick värdeförändringen för räntetaken till -6 mkr (0). Det verkliga värdet uppgick till 11 mkr (0) vid årsskiftet. Vid årets slut hade Klövern 21 ränteswapavtal som löper till 2017 2023. Det verkliga värdet för swapparna uppgick till -493 mkr ( 467) och värdeförändringarna uppgick till -108 mkr (91) under året, varav 5 mkr ( 3) var realiserat. Såväl räntetak som swappar ökar Klöverns prisrisk. Räntetaken har värderats av Nordea och Swedbank utifrån rådande räntekurva och volatilitet för respektive löptid. Ränteswapparna har värderats av Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, SEB och Swedbank genom att förväntade framtida kassaflöden diskonterats till nuvärde. Derivat Motpart Belopp, mkr Återstående löptid, år Räntenivå, % Marknadsvärde, mkr Nominella ränteswappar Nordea 30 0,8 4,0 1 Handelsbanken 200 1,0 0,5 2 SEB 500 1,0 1,6 10 Danske Bank 315 1,5 0,2 3 Swedbank 100 2,0 1,8 4 Nordea 1 000 2,4-0,1 3 Danske Bank 315 2,5 0,5 6 Swedbank 100 3,0 1,9 6 Nordea 500 3,4 0,1 2 Danske Bank 500 3,4 0,1 2 Danske Bank 315 3,5 0,7 9 Swedbank 400 4,0 2,4 38 Swedbank 1 000 4,0 0,2 7 Swedbank 900 4,4 0,3 7 Swedbank 300 4,7 2,5 33 Swedbank 200 5,0 2,5 23 Swedbank 320 5,1 3,3 51 Swedbank 960 5,1 3,3 151 Swedbank 500 6,0 2,2 52 Swedbank 100 6,3 2,2 11 Swedbank 500 7,0 2,7 72 Totalt swappar 9 055 3,9 1,2 493 Räntetak Nordea 2 500 4,0 2,5 4 Swedbank 2 500 5,0 3,0 7 Totalt räntetak 5 000 4,5 2,8 11 Kreditrisker Med kreditrisk menas risken att en motpart eller emittent inte kan fullgöra sina åtaganden gentemot Klövern. Klövern är exponerad för kreditrisk i den mån överskottslikviditet ska placeras och genom sitt innehav av derivatinstrument i form av räntetak och ränteswappar. I syfte att begränsa kreditrisken vid placeringar innehåller finanspolicyn ett särskilt motpartsreglemente där maximal kreditexponering för olika motparter anges som följer: Motpart Svenska staten och statliga verk med 100 procents statlig garanti Svenska banker med helägda dotterföretag Övriga svenska hypoteksinstitut Utländska banker med rating lägst Standard & Poor A eller Moody s A3 Maximalt belopp Obegränsat 500 mkr per koncern 100 mkr per bolag 100 mkr per koncern När det gäller derivatinstrument finns det inga volymbegränsningar, men derivat får endast förvärvas i syfte att anpassa ränterisken. Tillåtna derivatinstrument är: ränteswap, räntetak respektive golv, FRA samt ränte- och valutatermin. I den mån optioner används ska de vara av riskminimerande karaktär. Löptiden för tak och swappar får vara max tio år. Det finns också ett visst mått av kreditrisk i den löpande uthyrningsverksamheten, dvs. risk för att en hyresgäst inte kan betala sin hyra. Denna är dock begränsad i och med användandet av förskottshyror. Covenants och risktagande Klöverns finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kreditavtalen med banker och kreditinstitut finns det ofta fastlagda gränsvärden, så kallade covenants, för just de tre nyckeltalen. Klöverns egna mål stämmer väl med bankernas krav. Klöverns mål är att justerad soliditet långsiktigt ska uppgå till 40 procent. Bankerna har i regel en soliditet på 25 procent som nedre gräns. Klöverns mål är att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0, medan bankernas krav vanligen är 1,25 1,50. För belåningsgraden har Klövern inget eget mål, men bankerna har i regel 50 75 procent som gräns för respektive fastighetsportfölj. För 2016 uppfyller Klövern samtliga krav med god marginal. Soliditeten uppgick till 32,1 procent, den justerade soliditeten var 36,7 procent och räntetäckningsgraden var 2,9. Belåningsgraden uppgick till 60 procent och belåningsgrad fastigheter var 44 procent. Känslighetsanalys I samband med varje kvartalsbokslut upprättas en räntekänslighetsanalys, där effekterna på upplåningsränta och räntetäckningsgrad till följd av förändringar i korta marknadsräntor uppmäts. En förändring av korta marknadsräntor med +1 procentenhet vid årsskiftet hade inneburit att Klöverns genomsnittliga upplåningsränta hade ändrats med +0,5 procentenheter, vilket skulle ha motsvarat en ändring i räntekostnaderna med +125 mkr. Räntetäckningsgraden, exklusive värdeförändringar, skulle ha ändrats från dagens 2,9 till 2,4. Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens intjänandeförmåga och balansräkning per sista december 2016. Känslighetsanalysen visar effekten på koncernens årsresultat efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år, vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv. Förändring +/ Årlig resultateffekt, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/ 34 Hyresintäkter 1 procent +/ 29 Fastighetskostnader 1 procent /+ 10 Klöverns genomsnittliga ränta 1 procentenhet /+ 239

104 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 21 FORTS. Finansiella intäkter Finansiella kostnader 2016 2015 Värdeförändringar Finansnetto Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändringar Finansnetto Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt verkligt värde via resultaträkningen Värdepapper 19 19 4 4 Ränteswappar avseende kassaflödessäkringar 114 114 91 91 Summa 133 133 87 87 Låne- och kundfordringar Kundfordringar Upplupna intäkter och övriga fordringar 2 2 2 2 Likvida medel 0 0 0 0 Summa 2 2 2 2 Summa finansiella intäkter 2 133 131 2 87 89 Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Skulder till kreditinstitut 613 613 633 633 Leverantörsskulder 0 0 0 0 Upplupna kostnader och övriga skulder 0 0 0 0 Summa finansiella kostnader 613 613 633 633 Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen 2016 2015 Låne- och kundfordringar Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade Låne- och till upplupet kundfordringar anskaffningsvärde Andra långfristiga värdepappersinnehav 98 110 Långfristig fordran 1 345 2 1 Kundfordringar 52 41 Upplupna intäkter och förutbetalda 234 205 kostnader Övriga fordringar 31 77 Likvida medel 129 12 Summa 99 791 112 335 Långfristiga räntebärande skulder 17 904 17 915 Derivat 482 467 Kortfristiga räntebärande skulder 5 965 3 571 Leverantörsskulder 258 250 Övriga skulder 229 166 Upplupna kostnader och förutbetalda 616 526 intäkter Summa 482 24 972 467 22 428 Det finns inte någon väsentligt skillnad mellan bokfört värde och verkligt värde avseende lån som löper med rörlig ränta. I övrigt avviker inte redovisade värden i balansräkningen från verkligt värde. Marknadsvärde på derivat beräknas av företagets banker med ledning av rådande räntevillkor och marknadsräntan. Beräkningen har skett i den s k nivå 2, dvs med hänsyn till observerade marknadsvärden. Inga omklassificeringar har skett under perioden.

FINANSIELLA RAPPORTER Noter 105 Klövern använder räntesäkringsinstrument som skydd mot fluktuationer i den ränta som belöper på bolagets lån. Det bokförda resultatet påverkas av intäkts- och kostnadsposter som motiveras av de olika räntesäkringsinstrumenten. Den totala räntan, som beräknats enligt god redovisningssed, ingår i det deklarerade resultatet. NOT 22 ÖVRIGA SKULDER 2016 2015 Övriga kortfristiga skulder Koncernen Personalens källskatt och sociala avgifter 7 6 Utdelning aktier 164 164 Skuld till tidigare fastighetsägare 35 Skuld till köpare 29 Övriga poster 2 Summa 235 172 Moderbolaget Personalens källskatt och sociala avgifter 7 6 Utdelning aktier 164 164 Moms 10 7 Övriga poster 2 Summa 181 179 NOT 23 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2016 2015 Koncernen Förutbetalda hyror för första kvartalet 2017/2016 520 434 Upplupna kostnader fastigheter 68 75 Upplupna räntekostnader 57 57 Upplupna personalkostnader 28 27 Övriga poster 16 6 Summa 689 599 Moderbolaget Upplupna räntekostnader 39 38 Upplupna personalkostnader 17 17 Upplupna kostnader vinstandelsstiftelse 11 10 Övriga poster 6 6 Summa 73 71 NOT 24 OPERATIONELL LEASING Hyreskontraktens förfallostruktur visar hur stor del av kontraktsvärdet som förfaller per år. Kontraktsvärdet avser hyreskontraktens årsvärde. Den vanligast förekommande löptiden vid nytecknade kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid på 9 månader. Klöverns genomsnittliga kontraktstid uppgår till 3,7 år (3,5). Förfalloår Kontraktsvärde, mkr Andel av kontraktsvärde, % Yta, tkvm 2017 652 22 569 2018 516 17 461 2019 540 18 436 2020 357 12 289 2021 231 8 164 2022 198 7 149 2023 100 3 66 2024 47 2 41 2015 357 12 225 Totalt 2 998 100 2 399 Koncernens leasade tillgångar inklusive tomträtter utgörs av operationella leasingavtal och uppgår till 47,1 mkr (40,9). I ett fåtal av koncernens tomträttsavtal finns åtagande om återställande. Omfattningen om dessa åtaganden bedöms ej vara väsentliga. NOT 25 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget 2016 2015 2016 2015 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 22 744 1 21 090 Summa ställda säkerheter 22 744 21 090 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser till förmån 9 753 9 872 för dotterföretag Övriga eventualförpliktelser 28 15 Summa eventualförpliktelser 28 15 9 753 9 872 1) Avser ställda säkerheter för krediter i Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, Nykredit, Realkredit, SBAB, SEB, Swedbank och Sörmlands Sparbank, samt för säkerställd obligation. Som ett led i koncernens verksamhet är koncernbolagen involverade i mindre tvister. Ingen av dessa tvister bedöms vara väsentliga för koncernen.

106 FINANSIELLA RAPPORTER Noter NOT 26 NÄRSTÅENDE År Sålda tjänster Köpta tjänster Fordran Skuld Koncernen Andra närstående 2016 7 192 0 12 Andra närstående 2015 9 270 0 28 Moderbolaget Dotterföretag 2016 204 9 20 699 1 280 Dotterföretag 2015 195 10 18 095 1 298 Andra närstående 2016 1 Andra närstående 2015 1 Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag, se not 27. Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor. Rutger Arnhult är ägare av M2-Gruppen, samt innehar ägande av Wästbygg AB via bolag i M2-koncernen. Klövern har under året tecknat avtal med Wästbygg på cirka 205 mkr avseende byggprojekt. Under året fakturerade Wästbygg Klövern totalt 192 mkr (exkl moms), vilket även inkluderar ett antal mindre projekt. Hyresavtal om uthyrning till Wästbygg AB har ett årligt kontraktsvärde om 2 mkr (2). Klövern AB har tecknat ett hyresavtal om förhyrning av M2-Gruppen med ett årligt kontraktsvärde om 1 mkr (1). Pia Gideon är styrelseledamot i Svevia AB, Metria AB, Proact IT Group AB och är styrelseordförande i Klövern. Hyresavtal om uthyrning till Proact IT Group AB har ett årligt kontraktsvärde uppgående till 4 mkr (4) och till Metria om 0,2 mkr (0,2). Hyresavtal om uthyrning till Svevia AB har sagts upp under 2016 och hade ett årligt kontraktsvärde om 0,2 mkr (0,2). Tjänster har under året köpts för 4 mkr (4) av Svevia AB, i huvudsak avseende snöröjning. Fredrik Svensson är VD i AB Arvid Svensson och styrelseledamot i Klövern. Eva Landén är VD i Corem Property Group och ledamot i Klöverns styrelse. Ann-Cathrin Bengtson är styrelseledamot i Klövern. Rutger Arnhult är Klöverns VD och ledamot i styrelsen. Ersättningar till VD, ledande befattningshavare och styrelse framgår av not 3. NOT 27 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG tkr 2016-12-31 2015-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 728 527 1 728 527 Anskaffningar 500 250 Försäljningar 400 250 Redovisat värde vid periodens slut 1 728 627 1 728 527 Ackumulerade aktieägartillskott Vid årets början 146 551 146 551 Årets aktieägartillskott Redovisat värde vid periodens slut 146 551 146 551 Summa 1 875 178 1 875 078 Specifikation av moderbolagets direktägda dotterföretag framgår nedan. Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterföretags årsredovisningar. Dotterföretag / Org.nr / Säte Antal andelar Andel i % 1 Bokfört värde Klövern Strand AB 3, 80 000 100 126 395 556442-0098, Nyköping Klövern Ström AB 3, 104 000 100 53 631 556603-1067, Nyköping Klövern Komp Ström AB 2, 1 000 100 100 556688-5256, Nyköping Klövern Adam AB 3, 1 000 100 107 700 556494-9699, Nyköping Klövern Komp Adam AB 2, 1 000 100 100 556643-6647 Nyköping Klövern Barkenlund AB 2, 1 000 100 1 766 556554-8772, Nyköping Klövern Bobby AB 3, 1 000 100 8 138 556594-9780, Nyköping Klövern Komp Bobby AB 2, 100 000 100 100 556678-9938, Nyköping Klövern Charbel AB 3, 1 000 100 100 556594-9814, Nyköping Klövern Dante AB 3, 1 000 100 100 556594-9830, Nyköping Klövern Efraim AB 3, 1 000 100 100 556594-9855, Nyköping Klövern Frippe AB 2, 1 000 100 100 556634-5657, Nyköping Klövern Ett AB 3, 1 000 100 15 974 556610-3106, Nyköping Klövern Komp Ett AB 2, 1 000 100 100 556613-4085, Nyköping Klövern Karl AB 2, 1 000 100 5 139 556708-7985, Nyköping Klövern Love Holding AB 2, 100 000 100 100 556797-0602, Nyköping Klövern Gerhard AB 2, 1 000 100 100 556634-5723, Nyköping Klövern Helmut AB 2, 1 000 100 100 556634-5731, Nyköping Klövern Ingmar AB 2, 1 000 100 100 556634-6598, Nyköping Dagon AB 2, 23 580 999 100 1 519 055 556431-0067, Nyköping Klövern Linus AB 2, 50 000 100 50 556896-7409; Nyköping Klövern Verner AB 2, 50 000 100 10 050 556896-7474, Nyköping Klövern Nord AB 2, 250 000 100 25 630 556072-3024, Nyköping Klövern Mari AB 2, 50 000 100 50 556944-2196, Nyköping Klövern Valdemar AB 2, 50 000 100 50 559003-2446, Nyköping Klövern Gabriella AB 2, 50 000 100 50 556983-7544, Nyköping Klövern Jonathan AB, 1 000 100 100 556634-6606, Nyköping Övriga dotterbolag, vilande 200 Summa 1 875 178 1) Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna för totalt antal aktier. 2) Holdingbolag 3) Fastighetsbolag

FINANSIELLA RAPPORTER Noter 107 NOT 28 KASSAFLÖDESANALYS Moderbolaget 2016 2015 Investering i finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 0 Derivat 11 Fordringar hos koncernföretag 1 187 3 523 Summa 1 198 3 523 NOT 29 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN I januari 2017 förvärvade Klövern fastigheten Klädeshandlaren 15 i Nyköping. Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 190 mkr. Den uthyrningsbara arean uppgår till 12 225 kvm och består av kontors- och butiksytor. Tillträde skedde den 7 mars 2017. I februari 2017 tecknades avtal om förvärv av nio fastigheter i Mölndal/ Partille och avyttring av Klöverns samtliga 14 fastigheter i Borås. Tillträde respektive frånträde sker den 1 april 2017. Det underliggande fastighetsvärdet för de förvärvade fastigheterna uppgick till 498 mkr, medan motsvarande för de avyttrade fastigheterna var 478 mkr. Under februari månad 2017 har 3 573 279 stamaktier av serie A omvandlats till stamaktier av serie B. Därefter uppgår det totala antalet aktier i Klövern till 932 437 980, varav 74 787 201 stamaktier av serie A, 841 206 779 stamaktier av serie B och 16 444 000 preferensaktier. NOT 30 VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att styrelsen och företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma redovisade värden på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/ 5 10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 10. Uppskjuten skatt Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. Klassificering av förvärv Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv. För vidare information, se not 1 Klassificering av förvärv. Presentation av resultaträkning I koncernen tillämpas den uppställningsform som är praxis för ett större antal företag inom fastighetsbranschen. Detta innebär att resultaträkningen utvisar resultat för driftsöverskott, förvaltningsresultat och resultat före skatt. I förvaltningsresultatet ingår finansnetto. Värdeförändringar redovisas efter finansnettot. Redovisning av preferensaktier Bolagets bedömning är att ingen avtalsmässig förpliktelse att betala utdelning föreligger mellan Klövern och innehavarna av preferensaktier vid tidpunkten för utgivandet av preferensaktierna. Klövern kan inte med säkerhet dra slutsatsen att det i framtiden kommer att betalas utdelning till innehavarna av preferensaktier. En betalning av utdelning är ytterst beroende av ett beslut av bolagsstämman. Mot bakgrund av detta har preferensaktierna klassificerats som eget kapital. NOT 31 UPPGIFTER OM MODERBOLAGET Klövern AB (publ), org.nr 556482-5833, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Bredgränd 4, 111 30 Stockholm och adressen till servicekontoret är Box 1024, 611 29 Nyköping. Koncernredovisningen för år 2016 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen. NOT 32 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION kr Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat 4 105 459 802 Årets resultat 692 333 351 Summa 4 797 793 153 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,40 kr per stamaktie, totalt 366 397 592 20,00 kr per preferensaktie, totalt 328 880 000 I ny räkning balanseras 4 102 515 561 Summa 4 797 793 153

108 FINANSIELLA RAPPORTER Vinstdisposition VINSTDISPOSITION VINSTUTDELNING UTDELNING Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet visar hur fastighetsverksamheten går inklusive finansieringskostnader och central administration. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas bolagets investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur. Inför årsstämman 2017 föreslår styrelsen en utdelning om 0,40 kr per stamaktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 0,10 kr och en utdelning om 20,00 kr per preferensaktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kr. Nuvarande förslag innebär att utdelningen under 2017 uppgår till 59 procent av förvaltningsresultatet för 2016. Under de senaste tio åren skulle det motsvara en genomsnittlig utdelning uppgående till 63 procent av förvaltningsresultatet. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande: Balanserat resultat 4 105 459 802 Årets resultat 692 333 351 Summa 4 797 793 153 Att delas ut till stamaktieägarna 366 397 592 Att delas ut till preferensaktieägarna 328 880 000 I ny räkning balanseras 4 102 515 561 Summa 4 797 793 153 Per den sista december 2016 uppgick antalet registrerade stamaktier i Klövern till 915 993 980 och totalt antal registrerade preferensaktier till 16 444 000. STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRESLAGEN VINSTUTDELNING Styrelsens förslag I förslag till vinstdisposition för räkenskapsåret 2016 föreslår styrelsen aktieägarna, på årsstämman den 26 april 2017, att lämna utdelning med 0,40 kr per stamaktie, fördelat lika över fyra kvartal, och 20,00 kr per preferensaktie, fördelat lika över fyra kvartal. Därutöver föreslår styrelsen att aktieägarna på årsstämman beslutar fastställa avstämningsdagar för utdelning på stam- och preferensaktierna till 30 juni 2017, 29 september 2017, 29 december 2017 och 29 mars 2018. Om stämman beslutar enligt förslaget beräknas tillhörande utdelningsdagar bli 5 juli 2017, 4 oktober 2017 samt 4 januari 2018 och 5 april 2018. Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kronor): Balanserat resultat 4 105 459 802 Årets resultat 692 333 351 Summa 4 797 793 153 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 0,40 kr per stamaktie, totalt 366 397 592 20,00 kr per preferensaktie, totalt 328 880 000 I ny räkning balanseras 4 102 515 561 Summa 4 797 793 153 Beräkningen ovan är baserad på totalt antal registrerade stamaktier, 915 993 980, och totalt antal registrerade preferensaktier, 16 444 000. Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att samtliga nya aktier totalt 91 599 397 stamaktier och 1 644 400 preferensaktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande vid årsstämman, ska ge rätt till utdelning från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, innebärande en första utdelning om 0,10 kr per stamaktie och 5,00 kr per preferensaktie med närmast följande avstämningsdag enligt ovan. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande stamaktier om maximalt 36 639 759 kr och preferensaktier om maximalt 32 888 000 kr att delas ut. Av det disponibla beloppet kommer minst 4 032 987 802 kr att återstå efter utdelningarna om maximalt 764 805 351 kr.

FINANSIELLA RAPPORTER Vinstutdelning 109 Klöverns ekonomiska ställning Klöverns finansiella mål för 2016 var: > > att avkastningen på eget kapital långsiktigt ska uppgå till den riskfria räntan plus minst 9 procentenheter. > > att utdelningen till aktieägarna långsiktigt ska uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet. > > att utdelningen till preferensaktieägarna långsiktigt inte ska överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet > > att den justerade soliditeten långsiktigt ska uppgå till 40 procent. > > att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. > > att kapitalbindningen ska vara minst 1,5 år. För år 2016 uppnåddes alla de finansiella målen utom målet för justerad soliditet, vilket emellertid är långsiktigt. I årsredovisningen framgår att Klöverns soliditet uppgår till 32,1 procent i koncernen och 32,0 procent i moderbolaget. Efter den föreslagna utdelningen blir soliditeten 30,9 procent i koncernen och 29,9 procent i moderbolaget. Föreslagen utdelning utgör 5,3 procent av eget kapital i koncernen och 9,4 procent av eget kapital i moderbolaget. Styrelsens motivering Med hänvisning till vad som angetts anser styrelsen att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap 3, andra och tredje styckena aktiebolagslagen. Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större omfattning än vad som normalt förekommer i branschen. Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer att påverka Klöverns förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar. Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltnings berättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm 20 mars 2017 Styrelsen i Klövern (publ), org.nr 556482-5833 Pia Gideon Ordförande Rutger Arnhult Verkställande direktör Ann-Cathrin Bengtson Eva Landén Fredrik Svensson Ledamot Ledamot Ledamot Vår revisionsberättelse har avgivits 21 mars 2017 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor

110 FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse REVISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Klövern AB (publ), org.nr 556482-5833 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Klövern AB (publ) för år 2016 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 68 78. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 12 109 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 68 78. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick den 31 december 2016 till 39 234 mkr och värdeförändringarna till 1 709 mkr. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar och en förändring i gjorda antaganden som ligger till grund i värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Förändringar i icke observerbara indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, genomförda eller planerade transaktioner samt information från de externa värderarna. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnittet Fastigheterna värde på sidan 38 och not 10. I vår revision har vi utvärderat och testat ledningens process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i värderingarna. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har med stöd av våra värderingsspecialister granskat bolagets modell för fastighetsvärdring. Med stöd av våra värderingsspecialister har vi granskat rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har bedömt huruvida lämnade upplysningar i årsredovisningen är ändamålsenliga. Uppskjuten skattefordran Koncernen redovisar uppskjuten skattefordran om 449 mkr, vilken främst hänförs till underskottsavdrag om 2 041 mkr, se not 8. Värdering av underskottsavdragen baseras på ledningens antaganden om framtida utnyttjande i förhållande till förväntad utveckling av fastighetsbeståndet och ekonomisk utveckling. Med anledning av att det är en beloppsmässigt väsentlig post samt att värderingen av denna omfattas av ett antal olika ställningstaganden och bedömningar av bolaget, är detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Redovisnings- och värderingsprinciperna anges i not 1. Vi har granskat och bedömt de av bolaget upprättade beräkningar, underlag och analyser avseende uppskjuten skatt. De antaganden och bedömningar som företagsledningen gjort kring framtida utnyttjande av underskottsavdrag har granskats mot beslutade affärsplaner och budgets. Vi har tagit stöd av våra skattespecialister vid utförda granskningsåtgärder. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 0-11 respektive 113 144. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse 111 bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tilllämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: > > identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. > > skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. > > utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. > > drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. > > utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. > > inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tilllämpliga fall tillhörande motåtgärder. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan eller när, i ytterst sällsynta fall, vi bedömer att en fråga inte ska kommuniceras i revisionsberättelsen på grund av att de negativa konsekvenserna av att göra det rimligen skulle väntas vara större än allmänintresset av denna kommunikation. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Klövern AB (publ) för år 2016 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

112 FINANSIELLA RAPPORTER Revisionsberättelse Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: > > företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget. > > på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 68 78 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 21 mars 2017 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor

FASTIGHETSFÖRTECKNING INLEDNING REGION STOCKHOLM 114 MARKNADER REGION ÖST 119 FASTIGHETSRÖRELSEN REGION MELLAN 127 REGION SYD 134 FEMÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL 140 HÅLLBARHET FINANS DEFINITIONER 142 BOLAGSSTYRNING HISTORIK 143 FINANSIELLA RAPPORTER Hyresgäster i nya byggnaden på fastigheten Isafjord 8 i Kista. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT

114 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm REGION STOCKHOLM Stockholm Norra STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm STOCKHOLM Rankingen avser Stockholms län. 1. Vasakronan 2. Fabege 3. Akademiska Hus 4. FastPartner 5. Sagax 6. Klövern 0 400 800 1200 1600 Kommersiella Industri Special STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm KISTA 0 75 150 225 300 1. Klövern 2. Vasakronan 3. Kungsleden 4. Atrium Ljungberg 5. Kista Galleria Kommersiella Industri Special

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm 115 STOCKHOLM NORRA Yta, kvm Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Timmerhuggaren Vendev. 90, Danderyd 1969/1969 Kontor 6 034 1 947 1 225 1 400 10 606 16,8 95 76,8 2 2 Kallhäll 9:36 Galgbacken 3, Järfälla 1993/1993 Lager/logistik 5 150 5 150 4,4 100 3 Ekplantan 1 Djupdalsv. 17, 19, Sollentuna 1988/1988 Kontor 2 600 2 600 1,6 0 6,7 4 Malten 1 Vetenskapsv. 10, 12, 14, Sollentuna 2005/2005 Kontor 12 279 481 650 283 13 693 25,9 100 164,0 5 Revisorn 3 Bergkällav. 31C, Sollentuna 1988/1988 Kontor 1 108 30 1 138 0,7 42 6,0 6 Ringpärmen 6 Bergkällav. 36, Sollentuna 1990/1990 Lager/logistik 3 692 4 010 7 702 7,2 83 42,4 7 Aprikosen 2 Hemvärnsg. 5, 7, 9, Solna 1975/1992 Kontor 26 614 3 076 1 875 3 593 35 158 79,0 98 428,0 8 10 Hilton 3 Gustav III:s Boulevard 40-46, 2003/2003 Kontor 17 416 669 261 6 18 352 42,2 55 373,5 Solna 11 Startboxen 3 Vallg. 5-9 Solna 1985/1985 Kontor 11 311 762 7 172 19 245 38,2 89 202,0 12 Domnarvet 11 Domnarvsg. 35, Stockholm T 1978/1978 Kontor 1 895 1 778 3 673 4,1 100 26,5 13 Johannelund 7 Krossg. 10, 12, 14, 16, 18, T 1969/1969 Kontor 16 448 4 438 505 709 22 100 23,3 71 62,9 Sorterarg. 23, Stockholm 14 Mandelblomman Kronofogdev. 54, Stockholm 1983/1983 Lager/logistik 762 3 493 969 1 681 6 905 6,8 99 27,0 1 15 Stenen 1 Krossg. 15, 17, Sorterarg. 31, 33, T 1970/1970 Kontor 9 132 2 221 11 353 9,0 64 35,6 35, Stockholm 16 Stenmjölet 1 Siktg. 1, 3, Stockholm T 1960/1960 Övrigt** 919 326 1 776 2 110 5 131 5,1 72 27,1 17 Stenmjölet 2 Siktg. 3A-3B, Stockholm T 1960/1960 Lager/logistik 393 2 338 2 094 4 824 5,2 54 10,8 18 Orgelpipan 4 Klarabergsg. 33, 35, Stockholm T 1957/1957 Kontor 3 490 343 525 159 4 517 19,1 98 185,0 19 Alptanäs 2 Torshamnsg. 7, 7A, 9, T 1981/1981 Kontor 2 783 247 3 030 3,5 48 19,3 Haukadalsg. 1, Kista 20 Alptanäs 3 Torshamnsg. 1, 3, 5, Kista T Tomt Övrigt* 0 1,7 84 1,2 21 Borg 1 Torshamnsg. 16, Kista T 1977/1977 Kontor 1 411 1 411 2,0 86 10,2 22 Borg 2 Strömög. 3, Kista T 1981/1981 Lager/logistik 4 655 4 655 5,2 100 27,4 23 Borg 3 Strömög. 5, Kista T 1978/1978 Lager/logistik 1 837 1 837 2,1 100 11,9 24 Borg 6 Strömög. 7, Vågög. 8, Kista T 1980/1980 Lager/logistik 1 487 4 930 6 417 6,8 94 41,6 25 Borgarfjord 4 Kistagången 12, Torshamnsg. T 1983/1983 Kontor 12 633 213 654 6 13 506 24,7 82 94,9 31-33, Kista 26 Geysir 1 Österög. 4, Kista T 1979/1979 Lager/logistik 5 110 5 110 5,6 100 34,8 27 Geysir 2 Österög. 2, Kista T 1980/1980 Lager/logistik 2 350 5 097 165 7 612 7,4 30 42,6 28 Gullfoss 3 Österög. 1, 3, Kista T 1979/1983 Kontor 4 822 2 696 7 518 11,2 62 59,4 29 Gullfoss 5 Viderög. 6, Kista T 1979/1983 Kontor 3 508 3 508 5,1 100 14,4 30 Helgafjäll 1 Torshamnsg. 22, 24 A-D, 26 T 1979/1979 Kontor 10 673 1 592 12 265 24,4 98 123,0 A-B, Kista 31 32 Helgafjäll 2 Torshamnsg. 28 A-B, 30 A-E, 32 T 1981/1981 Kontor 18 329 1 058 7 507 53 26 947 47,7 90 194,0 A-D, 34 A-B, Kista 33 Helgafjäll 3 Torshamnsg. 36, 38, 40, Kista T 1980/1990 Lager/logistik 3 965 10 502 14 467 17,0 71 91,6 34 35 Helgafjäll 4 Torshamnsg. 42, 44, 46, Kista T 1998/1998 Kontor 16 778 225 17 003 23,7 1 228,0 36 Helgafjäll 5 Kistagången 2, 4, Torshamnsg. T 1978/1988 Kontor 13 987 262 1 567 269 16 085 26,2 100 190,0 20, Kista 37 Helgafjäll 7 Torshamnsg. 48, 50, 52, 54, Kista 2001/2002 Kontor 24 414 30 6 24 450 39,8 0 344,0 38 Isafjord 1 Skaftåg. 2A-B, Kista Tomt Övrigt* 0 2,4 100 39 Isafjord 4 Torshamnsg. 21, 23, Torshamnsgränd 1976/2008 Kontor 62 231 8 847 71 078 133,6 100 770,0 2, 4, 6, Grönlandsg. 10, Kista 40 Isafjord 5 Grönlandsg. 8, Kista Tomt Övrigt* 0 0 41 Isafjord 6 Grönlandsg. 6, Torshamnsgränd 1976/2008 Övrigt* 3 222 3 222 3,7 100 9, Kista 42 Isafjord 7 Hans Werthéns Gata 19, Tomt Övrigt* 0 0,9 100 Kista 43 Isafjord 8 Torshamnsg. 17, Hans Werthéns 2016/2016 Kontor 19 835 1 230 21 065 50,2 100 301,0 Gata 19, Torshamnsgränd 3, Skaftåg. 14, 16, Kista 44 Knarrarnäs 3 Färög. 5,7 Kista T 1985/1985 Kontor 6 113 234 808 7 155 15,3 99 89,7 45 Knarrarnäs 4 Färög. 3, Isafjordsg. 19, 21, Kista T 1985/1985 Kontor 6 543 1 054 488 8 085 5,7 10 52,0 46 Knarrarnäs 9 Knarrarnäsg. 15, Kista T 1984/1986 Kontor 4 748 119 3 4 870 9,4 75 63,2

116 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm STOCKHOLM NORRA FORTS. Yta, kvm Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 47 Lidarände 1 Torshamnsg. 18, Kista 1979/2008 Övrigt* 3 007 126 533 16 280 19 946 32,6 97 168,0 48 Röros 1 Norgeg. 1, Kista T 1985/1985 Kontor 3 312 7 1 3 320 5,4 88 23,4 49 Skaftå 1 Torshamnsg. 19, Kista Tomt Övrigt* 0 3,4 64 50 Kannringen 1 Enhagsslingan 2, 4, Täby 1988/1988 Kontor 4 101 4 101 5,0 91 32,8 51 Kannringen 2 Enhagsslingan 6, 8, Täby 1991/1991 Kontor 1 972 34 2 006 2,5 90 16,1 52 Kardborren 13 Kanalv. 15, 17, Täby 1981/1981 Kontor 12 541 319 1 374 14 234 18,5 98 95,8 53 Linjalen 60 Måttbandsv. 12, Täby 1991/1991 Kontor 2 873 950 3 823 4,2 98 23,6 54 Linjalen 61 Tillverkarv. 9, Täby 1990/1990 Lager/logistik 778 778 0,8 100 6,7 55 Linjalen 65 Måttbandsv. 8, 10, Täby 1989/1989 Butik 600 750 1 350 1,1 100 6,8 56 Linjalen 66 Linjalv. 9, 11, Täby 1990/1990 Lager/logistik 3 815 108 3 923 4,3 100 19,4 57 Linjalen 7 Måttbandsv. 4, Täby 1989/1989 Lager/logistik 800 800 0,7 100 4,4 58 Linjalen 8 Måttbandsv. 6, Täby 1989/1989 Lager/logistik 600 600 0,4 0 3,2 59 Lodet 2 Tumstocksv. 9, 11, Täby 1990/1990 Kontor 5 082 3 321 70 6 8 479 8,7 95 47,4 60 Mätstången 2 Linjalv. 6 A-B, Kundv. 5, Täby 1991/1991 Kontor 3 844 3 844 4,2 97 24,0 61 Roslags-Näsby Stockholmsv. 100, 102, Täby 1965/1965 Butik 24:44 62 Roslags-Näsby Stockholmsv. 100, 102, Täby 1965/1965 Butik 24:45 63 Roslags-Näsby Stockholmsv. 100, 102, Täby 1965/1965 Butik 530 2 181 2 711 3,0 100 11,3 25:7 64 Roslags-Näsby 25:8 Stockholmsv. 100, 102, Täby 1965/1965 Butik 65 Smygvinkeln 10 Ritarslingan 20, Täby 1991/1991 Lager/logistik 197 630 827 0,5 28 5,4 66 Smygvinkeln 11 Ritarslingan 18, Täby 1991/1991 Lager/logistik 1 634 258 1 892 1,5 63 11,9 67 Smygvinkeln 12 Ritarslingan 16, Täby 1992/1992 Kontor 850 714 1 564 1,6 100 17,4 68 Smygvinkeln 9 Ritarslingan 22, Täby 1991/1991 Lager/logistik 960 960 0,4 0 5,0 69 Svänghjulet 1 Enhagsslingan 23, 25, Täby 1990/1990 Övrigt* 591 424 445 2 731 4 191 4,9 99 70 Svänghjulet 2 Enhagsslingan 5, 7, 9, 11, 13, Täby 1989/1989 Kontor 1 660 12 1 323 2 995 3,9 99 22,4 71 Svänghjulet 3 Enhagsslingan 15, 17, 19, 21, Täby 1991/1991 Kontor 4 329 579 4 908 5,7 94 32,2 72 73 Tryckaren 3 Reprov. 6, Viggbyholmsv. 81, 1945/1992 Lager/logistik 1 385 2 131 3 516 3,6 87 15,9 Täby 74 Ventilen 1 Enhagsslingan 1A-B, Täby 1987/1987 Kontor 1 984 675 296 2 955 3,3 93 17,7 75 Växellådan 1 Enhagsv. 7, Täby 1978/1983 Kontor 2 407 390 2 797 3,5 95 15,7 76 Växellådan 3 Enhagsv. 9, Täby 1978/1978 Kontor 1 210 353 337 1 900 1,4 65 9,2 77 Åkerby 10 Kemistv. 6, Täby 1975/1989 Kontor 941 12 254 1 207 1,5 100 8,2 SUMMA STOCKHOLM NORRA 382 988 91 316 33 641 45 124 553 068 890,7 83 5 122,1 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm 117 Stockholm Södra STOCKHOLM SÖDRA Yta, kvm Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Jordbromalm Armaturv. 4, Haninge 1979/1984 Lager/logistik 101,6 6:20 2 Jordbromalm Armaturv. 4, Haninge 1979/1984 Lager/logistik 26 617 1 008 27 625 18,8 100 28,6 6:3 3 Jordbromalm 6:76 Armaturv. 4, Haninge 1979/1984 Lager/logistik 6,6 4 Brynjan 5 Solfagrav. 33, 35, Huddinge 1965/1965 Lager/logistik 758 1 795 2 553 2,7 99 11,0 5 Ellipsen 5 Ellipsv., Huddinge 1997/1997 Kontor 2 800 2 800 2,6 100 16,3 6 Förstugan 1 Fullersta Torg 18, 20, Huddinge 1989/1989 Kontor 1 600 1 600 3,2 100 20,5 7 Rektangeln 3 Pyramidb. 2, 4, Huddinge 1986/1986 Övrigt 477 2 459 2 936 7,2 100 22,7 8 Valen 2 Kommunalv. 1, 3, 5, Huddinge 1987/1987 Kontor 4 248 232 4 480 7,8 98 48,6 9 12 Arenan 2 Arenaslingan 1-3, Arenav. 49, 1989/1989 Kontor 32 524 3 605 17 858 298 54 285 150,4 92 1 051,0 55-63, Johanneshov 13 14 Arenan 3 Arenav. 39-47, Johanneshov 1989/1989 Kontor 13 812 992 1 799 16 603 46,8 90 276,0 15 18 Arenan 6 Arenav. 17, 21-35, Johanneshov 1991/1993 Kontor 16 962 2 617 3 852 7 297 30 728 83,4 94 269,3 19 Arenan 8 Arenav. 7-13, Johanneshov 2001/2001 Kontor 14 150 14 150 37,0 100 219,0 20 Konsumenten 3 Konsumentv, Varuv. 7, Älvsjö T 1966/1966 Lager/logistik 700 9 488 31 10 219 9,8 91 48,0 SUMMA STOCKHOLM SÖDRA 87 554 45 823 21 710 12 892 167 979 369,7 94 2 119,3 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

118 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Stockholm Uppsala STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Akademiska Hus 2. Vasakronan 3. Uppsala Kommuns Industrihus 4. Castellum 5. Uppsala Akademiförvaltning 7. Klövern 0 150 300 450 600 Kommersiella Industri Special UPPSALA Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 4 Boländerna Kungsängsv. 15 mfl, Uppsala 1991/1991 Kontor 18 286 373 86 337 19 082 29,1 93 169,0 33:2 5 11 Fyrislund 6:6 Rapsg. 7, Uppsala 1921/2003 Övrigt* 22 359 18 975 2 023 26 725 70 082 120,5 88 453,6 12 Kungsängen 10:1 13 Kungsängen 10:2 14 Kungsängen 24:3 15 Kungsängen 29:1 Bävernsgränd 17, 19, 21, Kungsg. 48, 50, Uppsala 1920/1966 Kontor 10 149 37 846 11 032 25,1 92 139,0 Bävernsgränd 17, 19, 21, Kungsg. 1920/1966 Kontor 56,4 48, 50, Uppsala Kungsängsg. 70-74, Uppsala 1998/1998 Butik 696 5 665 6 361 9,2 94 62,4 Kungsg. 70A-E, Uppsala 1985/1985 Kontor 2 428 342 1 707 4 477 6,2 100 36,2 SUMMA UPPSALA 53 918 19 727 10 327 27 062 111 034 190,0 90 916,6 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Hyresvärde, Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr SUMMA REGION STOCKHOLM 524 460 156 865 65 678 85 078 832 081 1 450,4 87 8 158,0 SUMMA KLÖVERN TOTALT 1 378 349 937 697 281 114 345 529 2 942 689 3 386,2 89 16 821,5

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst 119 REGION ÖST Kalmar STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Rikshem 3. Nordfjord 4. LW/SÅMAB 5. Alecta 0 25 50 75 100 Kommersiella Industri Special KALMAR Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Apotekaren 20 Storg. 28, 30, V. Sjög. 13, Kalmar 1965/1965 Butik 771 101 817 182 1 871 3,1 99 21,0 2 Borret 10 Dösebackev. 5, Kalmar 1976/1976 Lager/logistik 1 035 9 863 10 898 6,8 98 21,7 3 Elefanten 3 Torsåsg. 9, Kalmar 1970/1971 Kontor 3 912 2 000 2 500 8 412 6,7 100 22,7 4 Fredriksdal 1 Lorensbergsleden 1, 3, Kalmar 1975/1975 Övrigt* 750 1 108 1 640 3 498 2,7 93 5 Guldfisken 2 Postg. 2, Kalmar 1947/1947 Övrigt* 396 404 2 229 3 029 2,3 98 16,6 6 10 Gumsen 31 Verkstadsg. 3, Kalmar 1950/1960 Lager/logistik 5 842 11 657 1 153 6 545 25 197 15,9 97 41,6 11 Gumsen 41 Torsåsg. 16, Kalmar 1975/1975 Kontor 2 042 2 042 1,4 100 5,2 12 Koljan 24 N. V. 18, S. Malmg. 7, Kalmar 1967/1967 Övrigt* 1 752 1 094 615 3 302 6 762 7,3 90 14,5 13 Korpen 18 Fabriksg. 31, Kalmar 1976/1976 Kontor 2 072 192 1 402 3 666 4,3 99 23,8 14 Korpen 20 Fabriksg. 29, Nyg. 30, Kalmar 1979/1979 Övrigt* 2 351 121 3 910 6 382 7,4 91 15 Lärlingen 5 Kaggensg 40, 42, 44, Strömg. 7, Kalmar 1960/1960 Kontor 2 586 265 375 1 387 4 612 5,3 97 29,6 16 Matrosen 1 Tjärhovsg. 1, 3, 5, 7, Kalmar T 1995/1995 Kontor 1 253 1 006 2 259 3,4 100 10,4 17 Mästaren 28 Kaggensg. 30, Fiskareg. 20, Kalmar 1962/1962 Butik 568 21 748 1 337 2,1 99 14,6 18 Rybsen 1 Dagöv. 1B, Kalmar 2000/2000 Kontor 1 112 1 112 1,3 100 6,9 19 Tenngjutaren 1 Strömg. 2, Larmg. 40, Kalmar 1974/1979 Kontor 1 272 82 297 1 651 1,9 67 12,8 20 Timotejen 1 Öselv. 1, Kalmar 1991/1991 Kontor 902 650 1 552 1,4 100 4,6 Fläkten 11 Kvarnv. 2, Växjö 1982/1982 Kontor 8 200 8 200 8,3 100 44,7 Fläkten 14 Kvarnv. 26, 28, Växjö 1982/1982 Lager/logistik 5 300 5 300 3,4 100 19,5 SUMMA KALMAR 36 815 32 207 6 858 21 900 97 779 85,0 96 310,0 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

120 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst Linköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Akademiska Hus 3. Castellum 4. Botrygg 5. Intea 0 75 150 225 300 Kommersiella Industri Special

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst 121 LINKÖPING Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Ackordet 10 Industrig. 15, Linköping 1954/1954 Butik 904 199 3 269 4 372 4,5 88 24,4 2 Amor 1 Platensg. 26, Linköping 1929/1990 Kontor 3 292 3 292 6,6 100 38,6 3 Antennen 15 Mellang. 9, Linköping 1986/1986 Kontor 7 511 2 518 972 464 11 465 7,5 66 56,9 4 Antennen 16 Bangårdsg. 6, Linköping 1986/1986 Kontor 5 Antennen 23 Industrig. 11A-C, Linköping 1986/1986 Kontor 6 Antennen 24 Industrig. 11A-C, Linköping 1947/1972 Kontor 7 Antennen 5 Bangårdsg. 4, Linköping 1954/1988 Lager/logistik 928 1 016 1 944 1,0 94 8,8 8 Antennen 6 Industrig. 9, Linköping 1954/1988 Lager/logistik 9 Antennen 9 Alkag. 4-6, Linköping 1948/1988 Kontor 2 814 2 356 138 5 308 3,9 48 21,1 10 Beridaren 12 Platensg. 29, Hertig Karlsg. 5A-D, 1929/1959 Kontor 3 725 361 112 271 4 469 6,4 98 27,4 Linköping 11 Brevduvan 17 Kungsg. 20, S:t Larsg. 18, 20, 1916/1978 Kontor 7 328 584 7 912 12,5 97 57,9 Linköping 12 Brevduvan 20 Åg.31, S:t Larsg. 24, Linköping 1990/1990 Kontor 3 298 223 509 38 4 068 6,6 93 46,4 13 Brevduvan 21 Klosterg. 19, Åg. 33-37, Linköping 1991/1991 Kontor 8 938 68 348 234 9 588 12,8 100 100,0 14 Bromsaren 4 Stureg. 1, S:t Larsg. 1-3, Linköping 1958/1992 Kontor 5 757 151 1 528 3 047 10 483 14,5 88 96,0 15 Bävern 13 Hertig Karlsg. 2 A-C, 4 A-B, 1981/1981 Kontor 5 441 395 55 5 891 8,0 99 44,2 Linköping 16 Bävern 2 Platensg. 25, Linköping 1940/1940 Övrigt* 996 996 0,8 98 17 Dahlian 18 S:t Larsg. 30, Storg. 38, Linköping 1963/1963 Butik 1 828 319 2 249 298 4 694 8,5 97 52,8 18 Elefanten 17 Barnhemsg. 2, Storg. 80, 82, 1978/1985 Kontor 6 310 6 310 9,5 99 43,8 Linköping 19 Galgen 3 Gillbergag. 23, 25, Linköping 1975/1975 Kontor 1 553 846 1 409 96 3 904 2,7 82 16,8 20 Ganymeden 7 Roxeng. 9, 11, Linköping 1963/1973 Lager/logistik 5 149 9 298 440 472 15 359 7,5 75 41,1 21 Garvaren 9 Florag. 10, Norra Oskarsg. 27A- 1946/1960 Kontor 3 751 599 4 350 3,4 85 21,0 D, Roxeng. 18, Linköping 22 Glasberget 1 Attorpsg. 7-23, Linköping 1989/1992 Kontor 7 030 1 003 1 575 9 608 8,9 94 43,5 23 Glasbiten 1 Attorpsg. 2, Linköping 1977/1977 Lager/logistik 4 160 4 160 4,2 100 16,4 24 Glasbiten 7 Roxtorpsg. 9, Linköping 1973/1989 Övrigt* 2 021 3 551 6 040 11 612 13,2 95 42,2 25 26 Glasblåsaren 7 Tornbyv. 1, Linköping 1929/1929 Butik 3 449 744 5 784 264 10 241 11,5 78 72,4 27 Guvernören 13 N Oskarsg. 18, Linköping 1968/1971 Lager/logistik 954 1 867 360 3 181 1,7 91 10,0 28 Gymnasten 2 Roxeng. 7, Linköping 1977/1977 Kontor 1 772 310 2 082 2,1 99 10,8 29 Gården 1 Gottorpsg. 1, Linköping 1987/1987 Kontor 1 373 99 1 472 1,9 100 10,9 30 Idégivaren 1 Teknikringen 4, Linköping 1989/1989 Kontor 3 946 66 4 012 4,6 98 27,0 31 33 Idéläran 1 Teknikringen 2, Teknikringen 6, 1986/1999 Kontor 15 683 934 22 16 639 23,1 96 127,3 6A, Diskettg. 11, Linköping 34 Idéskaparen 2 Datalinjen 4, Linköping 1999/2002 Kontor 23 650 23 650 24,0 100 150,6 35 Idéskissen 1 Teknikringen 3, Linköping 1984/1984 Övrigt* 4 726 4 726 5,1 100 36 37 Idétävlingen 4 Wallenbergsg. 4, Teknikringen 8, 1990/2001 Kontor 21 535 102 670 345 22 652 28,1 93 160,8 Linköping 38 Kvarnen 4 Nya Tanneforsv. 96, 96A-B, 1935/1955 Butik 2 036 1 028 2 084 5 148 3,4 87 19,6 Linköping 39 Kättaren 7 Låskolvsg. 4, Linköping 1971/1972 Lager/logistik 450 14 440 14 890 4,7 88 32,3 40 Magasinet 1 Hagalundsv. 3A, Linköping 1929/1929 Lager/logistik 635 635 0,2 100 2,9 41 Magneten 2 Finnög. 12, Linköping T 1980/1980 Lager/logistik 54 6 175 6 229 3,5 94 20,5 42 Megafonen 4 Finnög. 10, Linköping T 1980/1980 Lager/logistik 43 Mekanikern 22 G Tanneforsv. 17A, Vimarkg. 1, 3, 1947/1998 Lager/logistik 4 067 12 296 4 593 20 956 13,5 95 44,4 5, 7, 9, Linköping 44 Navbössan 1 Låsblecksg. 7, 9, Linköping 1980/1983 Lager/logistik 655 10 535 21 11 212 5,9 66 30,1 45 Navhålet 3 Låsblecksg. 5, Linköping 1991/1991 Lager/logistik 2 778 3 684 6 462 3,2 54 19,8 46 47 Oboisten 2 Barhällsg. 1, 10, Linköping 1952/1952 Lager/logistik 73 8 993 568 9 634 3,4 82 21,1 48 Paletten 1 Gumpekullav. 8, Ottarg. 3, 1980/1980 Kontor 5 343 341 8 5 692 6,0 97 26,6 Linköping 49 Tannefors 1:89 Hagalundsv. 3B, Linköping 1986/1986 Lager/logistik 1 071 1 071 0,5 100 4,4 50 Tannefors 1:90 Hagalundsv. 3B, Linköping Tomt Övrigt* 0 0 SUMMA LINKÖPING 165 396 90 657 20 252 24 063 300 368 289,3 92 1 590,8 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

122 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst Norrköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Lundbergs 3. Castellum 4. FastPartner 5. Hemsö 0 50 100 150 200 Kommersiella Industri Special

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst 123 NORRKÖPING Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Basfiolen 9 Moa Martinsons g. 10b, Norrköping T 1983/1983 Kontor 1 146 58 1 204 1,2 100 3,6 2 Diket 10 Drottningg. 66, Nyg. 93, 1968/1968 Kontor 2 369 164 1 364 1 016 4 913 8,6 100 51,8 Norrköping 3 Kabeln 1 Bangårdsg. 5, Lindöv. 25, 27, 1940/1993 Kontor 2 659 1 698 530 4 887 4,6 98 12,6 Växthusg. 2, 4, Norrköping 4 7 Kopparhammaren 2 N Grytsg. 8, 10, 14, Norrköping 1929/1999 Kontor 27 809 1 299 1 096 8 629 38 833 48,5 88 184,3 8 Kopparhammaren 7 Kungsg. 56, N Grytsg. 2,4,6, Norrköping 1929/1929 Kontor 3 377 113 990 4 480 8,9 98 9 Kopparn 10 Kopparg. 11, Norrköping 1980/1989 Kontor 3 956 3 234 7 190 6,1 100 42,3 10 Kvarnholmen 4 Dalsg. 7, Norrköping 1993/1993 Kontor 8 149 1 616 9 765 15,6 100 82,0 11 Malmen 5 Kopparg. 18, Norrköping 1969/1982 Lager/logistik 755 2 623 610 3 988 2,9 84 15,9 12 Malmen 6 Kopparg. 10, Norrköping 1963/1963 Lager/logistik 6 900 6 900 2,1 0 19,7 13 Malmen 8 Kopparg. 10, Norrköping Tomt Övrigt* 0 0,9 100 2,0 14 16 Omformaren 7 Hagag. 10, Norrköping 1951/1968 Lager/logistik 4 960 4 178 3 065 12 203 7,1 79 21,3 17 Platinan 1 Platinag. 1, Norrköping 1988/1988 Butik 4 375 4 375 2,9 100 14,4 18 Regulatorn 3 Kabelv. 15, Norrköping 1996/1996 Lager/logistik 1 365 2 287 580 473 4 705 2,8 53 14,9 19 Reläet 9 Ståthögav. 48, Norrköping 1960/1993 Lager/logistik 5 520 22 088 1 621 2 961 32 190 19,5 71 82,7 20 Ritsaren 10 Industrig. 7-9, Masking. 23, 1964/1986 Butik 151 4 851 696 5 698 5,2 100 17,3 Norrköping 21 Rotfjärilen 1 Svärmareg. 1, 3, Norrköping 1992/1993 Kontor 4 621 2 308 6 929 6,7 95 28,7 22 Silvret 2 Kopparg. 28, Norrköping 1988/1988 Lager/logistik 6 866 6 866 2,7 100 31,8 23 Statorn 10 Malmg. 4, Norrköping 1938/1978 Lager/logistik 1 747 1 758 1 085 61 4 651 4,3 100 16,6 24 Stjärnan 15 Slottsg. 114, 116, Norrköping 1958/1958 Kontor 8 586 243 2 878 810 12 517 14,3 88 78,0 25 Stjärnan 16 Slottsg. 114, 116, Norrköping 1958/1958 Kontor 26 Svärdet 8 Hospitalsg. 17 mfl, Norrköping 1967/1976 Kontor 7 638 15 365 8 018 12,5 100 61,4 SUMMA NORRKÖPING 79 697 56 765 23 003 20 847 180 312 177,4 89 781,3 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

124 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst Nyköping STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Kungsleden 3. Invesco 4. Samhällsbyggnadsbolaget 5. Hemsö 0 30 60 90 120 Kommersiella Industri Special

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst 125 NYKÖPING Yta, kvm Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 3 Ana 11 Gästabudsv. 2 m fl, Spelhagsv. 3 mfl, Nyköping 1940/1978 Kontor 13 919 12 490 5 018 31 427 22,7 71 91,3 4 Ana 12 Spelhagsvägen 1, Nyköping 1984/1984 Lager/logistik 2 710 520 10 3 240 3,0 96 9,6 5 Ana 13 Nyckelv. 14, Nyköping Tomt Övrigt* 0 0,0 0 0,9 6 Bagaren 20 Ö Storg. 5, S:t Anneg. 6, Nyköping 1962/1962 Butik 400 802 681 1 883 2,3 100 15,2 7 Biografen 19 V Storg. 18, 20, Brunnsg. 29, 1929/1987 Butik 175 19 1 531 856 2 581 3,7 94 25,8 Nyköping 8 Brandholmen Pontong. 11, Nyköping 1962/1970 Lager/logistik 251 7 464 97 7 812 3,8 86 23,2 1:9 9 Brädgården 3 Folkkungav. 1, Nyköping Tomt Övrigt* 0 0,2 92 0,0 10 11 Fors 11 Repslagareg. 43, Nyköping 1929/1987 Kontor 8 857 2 114 506 11 477 13,9 91 53,0 12 Furan 2 Domänv. 11, Nyköping 2001/2001 Övrigt* 17 3 807 3 824 4,4 100 0,0 13 Glödlampan 16 Bagareg. 2, 4, Hamnv. 6, Nyköping 1929/1929 Butik 229 570 799 1,0 100 4,3 14 Glödlampan 17 Bagareg. 2, 4, Hamnv. 6, Nyköping 1929/1929 Kontor 535 535 1,0 100 3,9 15 Gripen 1 V Storg. 25, Nyköping 1929/1986 Butik 475 691 1 166 1,7 98 11,5 16 Jarlen 1 Nyckelv. 14, Nyköping 1899/2003 Kontor 680 680 0,9 100 4,7 17 Kungshagen 1:6 Ö Skeppsbron 1, Ö Längdg 4, 6, Nyköping 1929/1989 Kontor 1 167 450 1 617 2,2 87 11,4 18 Lansen 13 Gasverksv. 2, Ö Längdg. 5, 7, 1977/1991 Kontor 4 003 150 2 120 6 273 7,0 90 36,9 Nyköping 19 20 Mjölkflaskan 8 Bagareg. 3 A-C, Fruängsg. 4, 1929/1940 Övrigt* 3 782 346 157 3 792 8 077 10,5 95 0,0 Kungsg. 16, Nyköping 21 Nyköpings V Kvarng. 64, Nyköping 1929/1983 Kontor 1 854 20 270 2 144 3,0 85 14,5 Bruk 1 22 Nyköpings V Kvarng. 62, Nyköping 1910/1991 Kontor 1 626 217 1 843 1,9 80 11,1 Bruk 7 23 Skölden 2 Gasverksv. 15, Nyköping 1989/1989 Kontor 1 927 73 2 000 1,8 100 8,5 24 Spelhagen 1:7 V Skeppsbron 6, Nyköping 1929/1929 Lager/logistik 190 4 613 1 200 6 003 1,6 33 7,8 25 Spånten 7 Spelhagsv. 4, 6, 8, Nyköping 2009/2009 Butik 1 280 1 280 1,3 100 10,6 26 27 Standard 17 V Storg. 2-6, 8, 10, Bagareg. 29, 1969/1993 Kontor 3 057 44 2 975 550 6 626 9,5 97 60,5 Fruängsg. 28, 30, Nyköping 28 Stensötan 5 Idbäcksv. 8 B, Nyköping 1971/1985 Butik 173 1 460 3 285 4 918 3,6 100 13,4 29 Säven 4 Norrköpingsv. 9, Nyköping 1987/1987 Övrigt* 1 853 1 853 2,0 100 0,0 Fabrikatet 1 Materialv. 3, Nyköping 1980/1980 Lager/logistik 647 1 943 644 1 423 4 657 4,0 72 13,7 Fabrikatet 4 Materialv. 3, Nyköping Tomt Övrigt* 0 0,0 0 0,5 Fabrikatet 5 Materialv. 3, Nyköping Tomt Övrigt* 0 0,0 0 0,3 SUMMA NYKÖPING 43 947 33 680 15 801 19 287 112 715 107,1 87 432,5 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

126 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Öst Karlskrona Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet. Yta, kvm Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Hyresvärde, Ek. uthyrning. mkr grad, % Fregatten 16 Långg. 7, Karlskrona 1980/1980 Övrigt* 5 935 5 935 6,0 100 0,0 Gullbernahult 1 Koloniv. m.fl, Gullberna Park, Tomt Övrigt* 0 0,0 100 0,0 Karlskrona Gullbernahult 12 Adonisv. Gullberna Park, Karlskrona 2016/2016 Övrigt* 640 640 1,9 100 0,0 Gullbernahult 21 Storören, Måsskär, Gullberna 1961/1961 Övrigt* 650 174 5 322 6 146 5,8 100 6,7 Park, Karlskrona Gullbernahult 26 Ljungskär, Tvegölja, Gullberna 1956/1956 Övrigt* 1 597 1 791 650 8 736 12 774 11,5 90 20,0 Park, Karlskrona Gullbernahult 31 Koloniv. 58, 60, 62, Karlskrona 1993/1993 Övrigt* 109 4 198 4 307 4,4 100 30,8 Gullbernahult 82 Flaggskär, Söderskär, Gullberna Park, Karlskrona 1958/1958 Kontor 3 068 1 552 657 2 053 7 330 4,7 61 20,7 Pimpinellan 1 Väderg. 9, Karlskrona 2009/2009 Övrigt* 960 960 2,4 100 0,0 Psilander 60 Ölandsg. 1, Karlskrona 1939/1995 Kontor 14 470 14 470 13,6 100 104,0 Skeppsbron 1 Skeppsbrokajen 4a, 4b, 6, Karlskrona 2012/2012 Kontor 2 114 280 2 394 6,4 100 51,7 Skeppsbron 2 Skeppsbrokajen 10, Karlskrona 2013/2013 Kontor 200 200 400 0,9 100 4,4 Skeppsbron 3 Skeppsbrokajen 8, Karlskrona 2015/2015 Kontor 1 795 140 1 935 4,7 100 24,9 SUMMA KARLSKRONA 23 894 3 626 1 587 28 184 57 290 62,4 95 263,2 Taxeringsvärde, mkr SUMMA REGION ÖST 349 748 216 933 67 501 114 280 748 462 721,2 91 3 377,8 SUMMA KLÖVERN TOTALT 1 378 349 937 697 281 114 345 529 2 942 689 3 386,2 89 16 821,5

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan 127 REGION MELLAN Falun Härnösand STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Diös Fastigheter 2. NP3 3. Masmästaren 4. Klövern 5. Corem 0 30 60 90 120 Kommersiella Industri Special STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Hemfosa 2. Diös 3. Klövern 4. NP3 5. Specialfastigheter 0 45 90 135 180 Kommersiella Industri Special FALUN Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr 1 Falun 8:31 Surbrunnsv. 28, Falun 1941/1941 Lager/logistik 449 449 0,1 100 3,7 2 11 Falun 8:9 Bataljonsv., Soldatv. m.fl, Falun 1908 m.fl Kontor 15 996 10 481 1 209 10 140 37 827 29,3 90 97,6 12 14 Högbo 1:22 Högbo 5, 6, 11, 13, 15, Falun 1929/1929 Övrigt* 202 5 499 5 701 5,6 99 28,6 15 Kvarnberget 1:6 Pelle Bergs Backe 3, Falun 1977/1977 Kontor 8 693 3 001 568 245 12 507 8,8 72 33,1 SUMMA FALUN 24 689 14 133 1 777 15 884 56 484 43,7 87 163,0 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. HÄRNÖSAND/SOLLEFTEÅ Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr 1 2 Seminariet 16 Kastellg., Gånsviksv., Härnösand 1912/1960 Övrigt* 1 796 53 2 503 4 352 2,3 42 3 6 Ädelstenen 6 Brunnshusg, Nybrog, Trädgårdsg, 1912/1947 Övrigt* 8 854 2 242 14 362 25 458 22,4 78 Gånsviksv, Härnösand 7 14 Ön 2:41 Kusthöjden, Sälstensgränd, Officersgränd, 1944/1975 Kontor 20 568 7 455 315 1 276 29 614 24,9 92 33,1 Härnösand Remsle 13:64 Nipan, Sollefteå 1929/1929 Kontor 14 774 9 124 2 282 3 153 29 333 20,8 98 47,2 SUMMA HÄRNÖSAND/SOLLEFTEÅ 45 992 18 874 2 597 21 294 88 757 70,5 88 80,2 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

128 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan Karlstad STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Klövern 2. Hemfosa 3. Akademiska Hus 4. Löfberg 5. Tain 0 50 100 150 200 Kommersiella Industri Special

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan 129 KARLSTAD Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 2 Barkassen 7 Lagergrens g. 2, 4, Karlstad 1990/1990 Kontor 11 715 53 569 12 337 17,3 91 106,4 3 Barkassen 9 Lagergrens g. 8, Karlstad 1991/1991 Kontor 6 876 169 7 045 10,6 100 58,8 4 Björnen 13 Fredsg. 10, Karlstad 1906/1962 Kontor 3 741 3 672 40 7 453 7,5 97 34,2 5 Björnen 7 Järnvägsg. 7, Karlstad 1965/1965 Kontor 1 380 216 398 1 330 3 324 5,4 99 37,9 6 Blåsten 3 Stormg. 6, Karlstad 1975/1975 Lager/logistik 473 1 615 2 088 1,3 77 3,8 7 Blåsten 4 Stormg. 8, Karlstad 1975/1979 Kontor 1 936 405 2 341 1,2 55 5,4 8 Brisen 4 Sunnanvindsg. 8, Karlstad 1973/1978 Kontor 1 045 1 045 1,1 100 5,4 9 Bromsen 1 Blockg. 6, Karlstad 1967/1967 Butik 359 861 1 220 0,9 100 5,8 10 Bromsen 6 Ramg. 7, Karlstad 1967/1977 Lager/logistik 1 660 1 742 204 3 606 3,2 100 8,1 11 Bälgen 10 Sågverksg. 35, Karlstad 1959/1988 Kontor 12 Bälgen 11 Elverumsg. 7, Karlstad 1959/1991 Kontor 11,6 13 Bälgen 9 Sågverksg. 33, Karlstad 1959/1988 Kontor 2 822 2 822 2,2 92 3,2 14 Druvan 13 Tingvallag. 17, Karlstad 1947/1947 Butik 1 755 44 2 105 348 4 252 6,5 99 51,3 15 Ekorren 11 Malmtorgsg. 6, Karlstad 1929/1992 Kontor 4 051 501 2 068 6 620 8,1 90 43,2 16 Fjädern 14 Kolvg. 1, Karlstad 1966/1971 Butik 1 323 29 2 780 4 132 3,5 96 9,1 17 Fjädern 16 Bromsg. 4, Karlstad 1991/1991 Kontor 2 679 1 653 4 332 3,9 89 24,6 18 Freja 13 Drottningg. 6, Karlstad 1965/1976 Kontor 3 317 492 2 059 958 6 826 8,9 88 62,8 19 Grästegen 2 Stråg. 3, Karlstad 1990/1990 Kontor 2 515 24 2 539 2,5 88 13,9 20 Gångjärnet 2 Blockg. 29, Karlstad T 1964/1974 Lager/logistik 255 2 814 3 069 2,0 100 7,6 21 Hammaren 21 Gjuterig. 27, 29, Karlstad 1990/1990 Lager/logistik 774 1 172 1 946 1,4 100 6,3 22 Herrhagen 1:10 Hamnpirsg. 4, Karlstad T 1986/1987 Övrigt* 475 1 040 1 515 2,0 100 1,6 23 Hybelejen 17 Verkstadsg. 20, Karlstad 1929/1985 Kontor 2 823 98 2 921 3,0 94 0,0 24 Kanoten 10 Lagergrens g. 7, Karlstad 1989/1989 Kontor 8 830 765 477 10 072 13,3 76 102,0 25 Kanoten 9 Kanikenäsbanken 12, Karlstad 1990/1990 Kontor 8 894 8 894 9,3 100 66,6 26 Kulingen 4 Östanvindsg. 17, Karlstad 1976/1976 Lager/logistik 7 715 450 8 165 4,8 99 15,5 27 28 Mercurius 3 V Torgg. 10-12, Karlstad 1929/1939 Butik 711 74 1 820 2 605 4,7 94 30,6 29 Monitorn 9 Ö Torgg. 2A, Karlstad 1993/1993 Kontor 3 009 104 344 3 457 6,4 97 37,2 30 Passadvinden 3 Regnvindsg. 17, Karlstad 1990/1990 Lager/logistik 309 3 375 3 684 2,8 100 8,6 31 Pinassen 2 Tullhusg., Karlstad Tomt Övrigt* 0 0,2 100 56,8 32 Regnvinden 1 Dagvindsg. 7, Karlstad 1981/2005 Lager/logistik 4 166 5 817 9 983 7,1 91 33,9 33 Skepparen 15 Orrholmsg. 4, 6, Tullhusg. 6, Sjömansg. 1, Karlstad 1954/1954 Övrigt* 2 537 310 19 202 22 049 21,3 79 6,9 34 Släggan 13 Sågverksg. 20, Karlstad 1981/1981 Lager/logistik 302 882 566 1 750 1,0 91 5,0 35 Spärren 7 Rattg. 6, Karlstad 1968/1968 Kontor 834 598 476 1 908 1,5 90 4,9 36 Stolpen 1 Ventilg. 5, Karlstad 1964/1964 Kontor 4 049 73 4 122 4,0 87 18,9 37 Stolpen 6 Ventilg. 1, Karlstad 1991/1991 Kontor 598 598 0,8 100 3,4 38 Styrmannen 5 Hamntorget 1-3, Karlstad 1991/1991 Kontor 6 866 422 7 288 9,5 93 63,0 39 Sågen 1 Faktorig. 13, Industrig. 1, Karlstad T 1986/1986 Kontor 3 213 3 213 2,7 76 15,5 40 Sågen 2 Faktorig. 15, Karlstad 1988/1988 Kontor 1 611 1 611 1,5 100 8,4 41 Sågen 9 Lantvärnsg. 8, Karlstad 1972/1972 Kontor 1 214 1 087 2 301 2,1 93 3,9 42 Tornadon 2 Blekeg. 9, Karlstad 1975/1975 Lager/logistik 303 12 854 13 157 8,1 94 20,1 43 Tången 15 Gjuterig. 28, Karlstad 1991/1991 Kontor 984 490 500 1 974 1,4 92 5,8 44 Ugnen 1 Sågverksg. 32, Karlstad 1989/1989 Kontor 880 807 1 687 1,2 93 3,9 Uroxen 14 Kungsg. 28, Kristinehamn 1954/1954 Kontor 1 675 231 1 100 3 006 2,7 96 0,0 SUMMA KARLSTAD 102 484 49 125 15 262 26 086 192 957 198,8 91 1 011,9 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

130 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan Västerås STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Kungsleden 2. Klövern 3. Castellum 4. Hemfosa 5. Saltängen 0 150 300 450 600 Kommersiella Industri Special

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan 131 VÄSTERÅS Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Allmogekulturen Svalgången, Västerås 1966/1991 Kontor 5 296 553 3 841 5 242 14 932 12,6 79 54,6 5 2 Bogserbåten 1 Saltängsv. 22, Västerås Tomt Övrigt* 0 0 1,0 3 Finnslätten 2 Hydrov. 1, 3, 5, 7, 9, Turbov. 2, 4, 6, Västerås 1966/1990 Kontor 4 328 1 617 5 945 5,5 100 25,6 4 Friledningen 18 Elledningsg. 5B, Västerås 1988/1988 Lager/logistik 940 940 0,4 100 4,2 5 Gastuben 5 Björnöv. 8, Västerås 1943/1943 Butik 2 442 2 442 2,0 92 13,0 6 Gustavsvik 13 Sjöhagsv. 3, 5, 7, Stensborgsg. 1957/1962 Kontor 12 871 11 482 450 5 053 29 856 18,1 85 72,8 2, Västerås 7 Icander 1 Stensborgsg. 1, Västerås 1987/1987 Butik 2 992 8 3 000 0,9 2 11,1 8 Inge 10 Smedjeg. 8, Västerås 1939/1960 Butik 528 265 3 532 1 550 5 875 6,6 87 48,5 9 Klas 8 Smedjeg. 13, Västerås 1956/1956 Butik 1 322 183 2 196 1 774 5 475 8,9 99 48,4 10 Kranlinan 1 Traversg. 13, Västerås 2009/2009 Lager/logistik 2 582 2 423 5 005 5,6 100 27,5 11 12 Kryssen 3 Regattag. 7-31, 33-53, Västerås 1940/1980 Lager/logistik 5 602 9 449 220 4 193 19 464 12,7 84 44,3 13 Köpmannen 5 Hällag. 10, Stockholmsv. 136, 1984/1984 Butik 16 742 16 742 18,7 76 77,7 Västerås 14 17 Leif 19 Hantverkarg. 2, Västerås 1929/1964 Butik 4 775 733 12 492 2 937 20 937 34,3 92 216,7 18 Livia 16 Skomakarg. 2, Västerås 1992/1992 Kontor 4 989 378 595 5 962 11,8 98 66,2 19 Manfred 6 Erik Hahrs gata 2, Västerås 1929/1987 Övrigt* 2 016 183 2 076 4 275 5,6 95 40,9 20 21 Omformaren 6 Betongg. 1, Wijkmansg. 7, 1962/1985 Kontor 5 729 4 032 9 761 5,5 50 33,6 Västerås 22 Regattan 46 Regattag. 8-28 etc, Västerås 1940/1970 Lager/logistik 3 087 8 418 111 11 616 6,8 89 40,7 23 Ringborren 13 Tallmätarg. 7, Västerås T 1930/1962 Kontor 1 627 1 627 1,2 100 6,5 24 25 Ringborren 15 Tallmätarg. 8, Ringborreg. 1, 1960/1990 Lager/logistik 8 277 9 775 1 179 378 19 609 15,9 92 60,3 Västerås 26 Sigurd 3 Sigurdsg. 27, 29, 31, 33, 35, 37, 1932/1989 Butik 2 317 2 640 3 417 1 743 10 117 10,1 84 34,2 Västerås 27 Sigurd 7 Sigurdsg. 23, Västerås 1929/1929 Lager/logistik 3 213 3 213 0,5 0 2,5 28 Sjöhagen 12 Sjöhagsv. 14, Västerås 1952/1980 Lager/logistik 329 6 729 7 058 4,8 95 17,3 29 Stensborg 2 Sjöhagsv. 2, Västerås 1957/1977 Kontor 755 134 889 0,9 67 3,9 30 Stensborg 4 Sjöhagsv. 4, Västerås 1989/1989 Övrigt* 18 1 526 1 544 1,1 0-31 Traversföraren Traversg. 2, Västerås 1988/1996 Butik 2 500 2 500 1,3 37 20,6 1 32 Traversföraren Traversg. 4, Västerås 1990/1990 Butik 2 572 2 572 2,4 64 22,8 3 33 Turbinen 1 Stenbyg. 2-4, Västerås 1968/1986 Lager/logistik 17 757 17 757 7,9 100 54,0 34 35 Verkstaden 11 Metallverksg. 19, 21, Pressverksg. 1929/1956 Lager/logistik 3 728 13 281 2 660 778 20 447 15,6 86 37,5 4, Västerås 36 Västerås 2:5 Stensborgsg. 4, Västerås 1982/1989 Kontor 1 450 1 450 1,5 86 7,5 Valpen 3 Björkg. 5, 7, Eskilstuna 1992/1992 Övrigt* 4 308 4 308 4,2 100 SUMMA VÄSTERÅS 69 026 92 745 60 364 33 183 255 318 223,5 87 1 093,8 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

132 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan Örebro STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Castellum 2. Klövern 3. Catena 4. Akademiska Hus 5. Bern, Johan 0 100 200 300 400 Kommersiella Industri Special

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Mellan 133 ÖREBRO Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Bageriet 2 Storg. 24, Örebro 1929/1979 Butik 3 109 3 109 4,6 100 27,8 2 Barkenlund 11 Vasastrand 11, Örebro 1934/1989 Kontor 2 517 302 2 819 4,4 98 24,5 3 Bleckslagaren 3 Handelsg. 5, Örebro 1969/2007 Lager/logistik 18 842 18 842 10,7 100 53,9 4 Forskarbyn 2 Forskarv. 1, 3, Örebro 1998/1998 Kontor 5 267 47 136 5 450 6,8 77 35,8 5 Fåraherden 1 Riag. 1,3, Örebro 1992/1992 Kontor 2 191 5 752 2 948 3,7 100 19,8 6 Importören 2 Skvadronv. 5, Örebro 1970/1970 Lager/logistik 1 055 1 510 2 565 0,7 0 7,4 7 Karossen 19 Bettorpsg. 10, Örebro 1975/2006 Lager/logistik 3 647 4 159 1 525 3 388 12 719 10,8 82 38,8 8 Karossen 5 Bettorpsg. 12 B-C, Örebro 2004/2009 Kontor 2 768 206 2 153 5 127 6,9 100 20,3 9 Lantmannen 2 Radiatorv. 7, Skvadronv. 2, 1972/1974 Lager/logistik 1 222 4 898 3 036 1 324 10 480 6,7 93 27,1 Örebro 10 Olaus Petri Ö Bang. 7, Örebro 1979/1979 Övrigt* 1 964 2 357 9 4 491 8 821 8,1 80 3:234 11 Oxbacken 7 Krontorpsg. 1, Örebro 1981/1988 Kontor 2 942 2 942 4,5 100 17,8 12 Pigan 1 Riag. 53, Örebro 1992/1992 Kontor 931 931 0,8 100 13 Vindhjulet 3 Tunnlandsg. 1, 3,5, Örebro 1970/1970 Kontor 18 522 875 18 19 415 28,9 99 85,6 14 Vindrutan 1 Västhagag. 3, Örebro 1975/1992 Butik 85 1 230 1 315 2,3 100 10,2 15 Vindtunneln 1 Skäpplandsg. 1A-C, Örebro 1989/1989 Kontor 3 318 37 3 355 3,4 80 17,1 SUMMA ÖREBRO 46 344 33 323 9 045 12 126 100 838 103,4 93 386,4 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Hyresvärde, Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr SUMMA REGION MELLAN 288 535 208 200 89 045 108 573 694 353 640,0 89 2 735,3 SUMMA KLÖVERN TOTALT 1 378 349 937 697 281 114 345 529 2 942 689 3 386,2 89 16 821,5

134 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd REGION SYD Göteborg STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Castellum 2. Platzer 3. Wallenstam 4. Balder 5. Vasakronan 9. Klövern * 0 250 500 750 1000 Kommersiella Industri Special *) Inkl de förvärv Klövern tecknat avtal om 2017Q1

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd 135 GÖTEBORG Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 2 Gamlestaden 39:13 3 Gamlestaden 39:14 4 Inom Vallgraven 15:2 Slakthusg. 8, Göteborg 1963/1963 Lager/logistik 3 990 6 872 328 11 190 12,3 90 36,8 Slakthusg. 6, Göteborg 1905/1952 Lager/logistik 1 000 1 000 0,5 0 2,7 Drottningg. 28, Södra Hamng. 27, Göteborg 2003/2003 Kontor 4 123 217 4 340 13,1 100 104,6 5 Kallebäck 17:1 Solhusg. 11, Göteborg 1992/2000 Kontor 21 897 200 22 097 22,1 100 93,8 6 Majorna 219:7 Fiskhamnsg. 6A-C, Skärgårdsg. T 2002/2002 Kontor 11 679 1 933 1 897 201 15 710 26,3 100 164,0 1, Göteborg 7 Majorna 220:4 Fiskhamnsg. 2, Göteborg 1986/1986 Kontor 5 745 5 745 9,1 98 53,2 8 Majorna 220:5 Skärgårdsg. 4, Göteborg 1990/1990 Övrigt* 579 16 3 815 4 410 7,5 100 9 Sävenäs 169:1 von Utfallsg. 21, Göteborg 1975/1975 Lager/logistik 169 7 409 7 578 5,3 99 18,4 10 Sävenäs 170:12 von Utfallsg. 18, 20, Göteborg 1990/1990 Lager/logistik 950 3 112 4 062 3,2 100 12,1 11 Sävenäs 170:13 von Utfallsg. 16, 16A, Göteborg 1979/1979 Kontor 1 624 465 2 089 1,7 93 8,4 12 Sävenäs 170:14 von utfallsg. 16B-C, Göteborg 1991/1991 Kontor 4 700 509 250 5 459 5,2 87 25,2 13 Sävenäs 170:17 von Utfallsg. 18, 20, Göteborg 1990/1990 Lager/logistik 1,2 14 Tuve 86:2 Hildedalsg. 1, Göteborg T 2007/2007 Lager/logistik 5 301 5 301 4,6 100 24,7 15 Tynnered 1:15 Femvägsskälet 4, Göteborg T 1979/1979 Lager/logistik 2 600 2 600 2,5 100 16,6 16 Gastuben 3 Argong. 2D, Mölndal 1991/1994 Kontor 5 990 5 990 8,5 87 47,1 17 18 Hästägaren 3 Idrottsv.14-16, Mölndal 2002/2002 Lager/logistik 9 022 39 042 48 064 39,8 100 173,4 19 Spinnaren 5 Göteborgsv. 44, Mölndal 1973/1973 Lager/logistik 0 0 5,1 20 Stockrosen 2 Norra Åg. 40, Mölndal 1988/1988 Butik 1 102 1 937 3 039 4,1 100 10,3 21 Stockrosen 7 Norra Åg. 32, Mölndal 1947/1997 Kontor 3 618 1 007 97 4 722 4,8 91 30,0 22 Törnrosen 4 Flöjelbergsg. 14C, Mölndal 1989/1989 Kontor 3 263 197 3 460 4,4 100 13,1 23 Violen 1 Göteborgsv. 40, Mölndal 1958/1980 Butik 238 718 956 1,3 100 8,5 24 Lexby 11:236 Laxfiskev. 4B, Partille 2007/2007 Lager/logistik 14 756 14 756 10,0 100 70,2 25 Mellby 3:198 Mellbyv. 21, 23, Partille 1967/1983 Övrigt* 2 576 2 576 3,1 100 26 Mellby 5:120 Ögärdesv. 19, Partille 1990/1990 Kontor 3 862 1 230 5 092 5,4 94 27,4 27 Ugglum 1:76 Göteborgsv.88, Tillfällav. 27-29, 1988/1988 Butik 1 029 270 2 572 421 4 292 5,1 100 24,8 Partille 28 Ugglum 9:242 Industriv. 2, 4, 6, 51, 53, 55, 57, 1989/1989 Kontor 9 827 4 510 365 1 270 15 972 15,3 86 60,6 Partille 29 Ugglum 9:243 Industriv., Partille Tomt Övrigt* 0 0 3,3 Berg 1:82 Täljstensv. 1, Lerum 1999/1999 Övrigt* 501 60 895 1 456 0,8 100 Tollestorp 7:6 Tollestorpsv. 2A-F, Lerum 1990/1990 Lager/logistik 3 197 3 197 1,9 100 9,0 Ölslanda 1:255 Gråbov. 13, Lerum 1974/2011 Övrigt* 121 3 358 3 479 3,1 100 Ölslanda 10:81 Hantverksv. 21, Lerum 1990/1990 Lager/logistik 1 716 1 716 0,8 100 4,1 SUMMA GÖTEBORG 93 670 95 440 8 502 12 736 210 348 221,6 97 1 048,6 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

136 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd Malmö LUND STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Akademiska hus 2. Wihlborg 3. Castellum 4. Hemsö 5. Estancia 8. Klövern 0 100 200 300 400 Kommersiella Industri Special STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Wihlborg 2. Akademiska hus 3. Vasakronan 4. Castellum 5. Klövern 0 250 500 750 1000 Kommersiella Industri Special Rankingen avser Stormalmö. MALMÖ Yta, kvm Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Sunnanå 12:26 G:a Staffanstopsv., Burlöv Tomt Övrigt* 0 0 1,2 2 Annedal 9 Annedalsv. 2B, Lund 1990/1990 Lager/logistik 1 296 1 296 1,5 100 6,1 3 Gustavshem 2 Gustavshemsv. 9, Lund 1972/1972 Lager/logistik 2 164 2 164 1,7 100 10,7 4 Gustavshem 6 Gustavshemsv. 1, Lund 1990/1990 Övrigt* 296 751 3 556 4 603 6,4 97 5 Kvartsen 6 Skifferv. 25, Lund 1992/1992 Lager/logistik 4 650 4 650 4,3 100 20,1 6 Nordanvinden 3 Nordanv. 5,7,9, Östanv. 2, Lund 1966/1966 Butik 595 1 996 2 591 2,9 100 14,3 7 Rivan 1 Odlarev. 5, Åkergränd 8, Lund 1978/1988 Kontor 1 484 1 484 2,0 100 12,3 8 Traktorn 2 Traktorv. 11, Lund 1975/1986 Kontor 68,7

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd 137 Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 9 10 Traktorn 4 Traktorv. 13, Lund 1983/1983 Kontor 6 974 1 346 5 165 485 13 970 15,9 19 7,2 11 Trumlan 1 Traktorv. 19, Lund 1991 1994/ Lager/logistik 350 1 263 904 2 517 2,8 100 12,5 1991 1994 12 Välten 4 Traktorv. 8, Lund 2004/2004 Lager/logistik 3 100 3 100 3,3 100 18,9 13 Välten 5 Traktorv. 10, Lund 1974/1987 Lager/logistik 3 645 3 645 3,4 100 12,1 14 Årdret 12 Höstbruksv. 14, Lund 1991/1991 Lager/logistik 281 1 768 2 049 2,2 96 7,9 15 Betongen 11 Krang. 4, Malmö T 1992/1992 Kontor 4 872 37 4 909 7,0 80 22,0 16 Bjälken 3 Skruvg. 6, Malmö 1963/1963 Lager/logistik 448 2 183 2 631 1,3 0 6,5 17 Brandnävan 1 Stenbärsg. 3, Malmö T Tomt Övrigt* 0 0 3,3 18 Brandnävan 2 Stenbärsg. 1, Malmö T 1989/1989 Kontor 2 822 2 822 3,1 87 14,8 19 Brudbuketten 11 Derbyv. 24, Russg. 8, Malmö 1988/1988 Kontor 1 346 1 346 1,7 94 7,4 20 Dragör 1 Öv. 6, Malmö 2014/2014 Kontor 1 692 130 536 2 358 5,5 95 31,6 21 22 Flygfyren 1 Höjdroderg. 29, Flygfältsv. 1, 1955 2004/ Lager/logistik 360 8 355 3 325 12 040 11,4 88 50,9 Malmö 1955 2004 23 Flygfyren 3 Höjdroderg. 25, Malmö 1990/1990 Kontor 3 478 1 151 595 5 224 5,5 90 26,0 24 Flygledaren 3 Höjdroderg. 18, Malmö T 1990 2000/ Lager/logistik 745 852 1 597 2,0 100 8,0 1990 2000 25 Flygvärdinnan 4 Vattenverksv. 47, Höjdroderg. 30-34, Malmö 26 Fältsippan 8 Regnvatteng. 2, Rimfrostg. 1, Malmö 27 Getingen 5 Sallerupsv. 90, Singelg. 1, 3, 5, Malmö T 1940 2001/ Kontor 6 519 2 739 9 258 14,0 84 60,8 1978 2001 1990/1990 Lager/logistik 3 975 3 975 3,5 100 20,0 T 1962/1962 Lager/logistik 5 455 2 890 8 345 4,2 99 18,1 28 Haken 3 Vinkelg. 5, Malmö T 1972/1972 Lager/logistik 100 3 341 3 441 1,7 97 10,7 29 Höjdrodret 3 Kabing. 11, Malmö 1990/1990 Kontor 1 182 162 1 344 1,7 74 6,8 30 Kajan 33 Limhamnsv. 104, Malmö Tomt Övrigt* 0 0,0 100 1,1 31 Krukskärvan 9 Stenyxeg. 32, Malmö T 1981/1981 Lager/logistik 2 680 2 680 2,1 100 11,2 32 35 Kullen 1 Hanög. 9, 11, Kosterög. 11, 13, 1961/1961 Lager/logistik 4 598 79 617 1 285 85 500 31,3 70 165,9 15, Malmö 36 Lillgrund 5 Borrg. 31, Malmö 1952/1989 Lager/logistik 4 430 4 430 3,7 100 15,6 37 Murman 7 Murmansg. 124 A-C, Kruseg. T 1959/1959 Lager/logistik 2 186 4 324 6 510 4,9 87 18,7 25, Malmö 38 Murman 8 Murmansg. 126, Kruseg. 27, 1960/1968 Kontor 4 627 2 571 7 198 7,9 65 25,7 Malmö 39 Murman 11 Murmansg. 118-120, Kruseg. T 1960/1960 Lager/logistik 2 851 5 540 46 8 437 6,2 64 23,1 21, Malmö 40 Nejlikebuketten Derbyv. 6, Malmö 1991/1991 Kontor 5 948 617 6 565 10,0 76 43,8 4 41 Nejlikebuketten Derbyv. 4, Malmö 1987/1987 Kontor 1 765 1 765 2,1 0 9,5 6 42 Skevrodret 1 Kabing. 9, Malmö 1978/1978 Kontor 2 158 2 158 1,6 0 9,4 43 Skjutstallslyckan 3 Rosendalsv. 31, Lundav. 62, Malmö 1958/1958 Lager/logistik 1 705 1 391 3 096 2,2 100 6,8 44 Spindeln 2 Singelg. 2A-D, Stålkuleg. 2, Malmö T 1968/2001 Lager/logistik 2 334 3 304 1 594 7 232 5,5 97 23,6 45 Stiglädret 10 Sadelg. 16, Betselg. 6A-B, Malmö T 1978/1978 Lager/logistik 387 2 598 2 985 2,7 100 16,2 46 Stillman 40 Kruseg.34, Malmö 1961/1975 Lager/logistik 479 1 308 1 787 1,9 100 7,0 47 Sufflören 4 Axel Danielssonsv. 261, Malmö 1988/1988 Kontor 4 270 843 5 113 6,8 99 22,5 48 Svedjenävan 3 Stenbärsg. 4-6, Malmö 1991/1991 Kontor 4 291 614 4 905 7,6 94 29,7 49 Svedjenävan 4 Stenbärsg. 2, Malmö T Tomt Övrigt* 0 0 2,0 50 Tränsbettet 2 Travbaneg. 4, Malmö 1989/1989 Lager/logistik 982 2 730 3 712 1,7 83 14,4 51 Ventilen 4 Kamaxelg. 7, 9, 11, Ventilg. 8, Malmö T 2003/2003 Lager/logistik 621 1 771 2 392 2,3 100 12,4 52 Vårbuketten 3 Husiev. 21, Malmö 1992/1997 Övrigt* 1 595 1 722 3 317 3,6 78 22,3 53 54 Västerbotten 11 Estlandsg. 2, 4, 6, Fosiev. 4, 6, 8, Malmö 1971/1971 Övrigt* 2 159 5 113 892 6 571 14 735 14,2 91 13,1 55 56 Västerbotten 9 Ystadsv. 15, 17, 19, Fosiev. 2, 1929/1929 Butik 3 903 2 208 10 249 4 137 20 497 22,1 96 53,3 Malmö Piken 4 Kabing. 38, Helsingborg 1980/1980 Kontor 2 509 2 509 2,2 100 6,4 Ekstaven 2 Industrig. 4, Spång. 1, Hässleholm 1979/1979 Butik 794 2 417 4 493 7 704 4,5 92 24,8

138 FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd MALMÖ FORTS. Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr Urmakaren 10 Herrestadsg. 8, Ystad 1893/1929 Övrigt* 0 0 1,9 Urmakaren 13 Fridhemsg. 43, Ystad 1909/1929 Övrigt* 90 90 0 1,4 Urmakaren 16 Industrig. 1A, Ystad 1959/1959 Övrigt* 0 0 1,2 Urmakaren 17 Industrig. 1B, Ystad 1970/1970 Lager/logistik 841 841 0,2 100 2,0 Urmakaren 18 Herrestadsg. 10, 12, Ystad 1974/1974 Butik 1 672 1 672 0 3,0 Urmakaren 2 Disponentg. 1, Industig. 3, Ystad 1949/1949 Övrigt* 140 140 0,0 100 2,0 Urmakaren 21 Disponentg. 11, Ystad 1973/1973 Lager/logistik 936 936 0,0 100 2,6 Urmakaren 22 Disponentg. 13, Fridhemsg. 1956/1956 Lager/logistik 420 420 0,0 100 41, Ystad Urmakaren 23 Herrestadsg. 6, Disponentg. 3, 1965/1965 Lager/logistik 3 527 480 4 007 0 1,7 5, Ystad Urmakaren 6 Disponentg. 7, Ystad 1952/1952 Lager/logistik 100 100 200 0 2,4 Urmakaren 7 Herrestadsg. 2, Ystad 1957/1957 Lager/logistik 686 686 0 0,5 Programmeraren 9 Metallg. 23, Ängelholm Tomt Övrigt* 0 0,0 100 8,0 SUMMA MALMÖ 82 001 176 438 36 758 20 381 315 578 256,3 82 1 084,3 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Borås Avtal tecknat om avyttring av fastighetsbeståndet. Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr Ekholma 7 Hultag. 15-17, Borås 2000/2001 Lager/logistik 854 4 296 5 150 3,3 90 20,9 Gjutaren 10 Norrby Tvärg. 7, Norrby Långg. 1966/1966 Lager/logistik 837 6 079 2 024 8 940 4,4 87 14,7 18, Borås Grävlingen 5 Skaraborgsv. 21, 21 A, Borås 1887/1990 Kontor 5 813 112 536 919 7 380 7,3 95 45,6 Katrinedal 2 Katrinedalsg. 14, 16, 18, 20, 1955/1988 Övrigt* 1 907 2 645 280 3 806 8 638 7,1 99 Åsboholmsg. 12, Borås Katrinehill 8 Åsboholmsg. 16, Borås 1959/1959 Kontor 5 018 1 396 6 414 5,0 83 23,8 Laxöringen 1 Tullkammareg. 1,3,5,7, Borås 1943/1960 Kontor 1 442 1 335 2 777 1,4 78 7,9 Milen 7 Solvarvsg. 4, 6, Borås 1969/1989 Lager/logistik 2 405 7 543 9 948 5,2 63 24,7 Muttern 2 Verkstadsg. 12, Borås 1963/1989 Lager/logistik 595 1 656 2 251 1,7 99 7,2 Muttern 3 Verkstadsg. 14, Borås 1992/1996 Lager/logistik 2 322 2 322 1,4 100 8,8 Niten 6 Verkstadsg. 2-4, Borås 1974/1974 Butik 1 847 2 211 4 058 3,0 94 8,3 Näckrosen 3 Katrinedalsg. 1, 3, Åsboholmsg. 1990/1990 Kontor 3 908 1 360 5 268 5,6 90 25,9 25, Borås Raklinjen 2 Källbäcksrydsg. 6, 8, Borås 1968/1970 Lager/logistik 7 876 7 876 3,8 80 15,3 Rotorn 3 Masking. 4, Borås 1972/1975 Lager/logistik 3 037 3 037 1,4 97 7,7 Uranus 16 Bryggareg. 18, 20, Borås 1949/1960 Lager/logistik 4 586 110 2 494 7 190 3,3 98 11,2 SUMMA BORÅS 22 779 46 090 3 137 9 243 81 249 53,9 89 221,8 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader.

FASTIGHETSFÖRTECKNING Region Syd 139 Halmstad STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA, tkvm 1. Corem 2. Castellum 3. Klövern 4. Fem Hjärtan 5. Rikshem 0 20 40 60 80 Kommersiella Industri Special HALMSTAD Nr Fastighet Adress Byggår/ värdeår Fastighetstyp Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Tomträtt Hyresvärde mkr grad, Ek. uthyrning. % Taxeringsvärde, mkr 1 Eketånga 24:37 Kristinebergsv. 18-20, Halmstad 1989/1990 Lager/logistik 746 972 1 718 0,8 62 6,3 2 Eketånga 24:49 Kristinebergsv. 22, Halmstad 1989/1989 Lager/logistik 1 808 3 449 5 257 2,7 72 17,0 3 Eketånga 5:417 Industriv. 1, Halmstad 1962/1962 Lager/logistik 352 3 200 3 552 1,7 82 8,9 4 Fläkten 1 Svetsareg. 16, Halmstad T 1974/1974 Lager/logistik 12 200 12 200 4,5 94 17,0 5 Fotbollen 17 Bolmeng 11, Halmstad 1929/1929 Kontor 480 480 0,4 100 6 Fregatten 7 Svetsareg. 8, Halmstad 1978/1978 Kontor 1 517 1 517 1,1 100 4,7 7 Halmstad 2:25 Stationsg. 37, Halmstad Tomt Övrigt* 0 0 8 10 Halmstad 2:28 Stationsg. 37, Halmstad 1920/1929 Lager/logistik 2 145 9 648 1 915 200 13 908 15,5 99 57,0 11 Halmstad 2:49 Strandg 1, 3, Halmstad 1911/1953 Kontor 3 025 3 025 6,0 100 26,8 12 Orkanen 1 Stationsg. 52, Halmstad 1930/1930 Lager/logistik 183 1 223 1 406 0,5 36 2,7 13 Orkanen 2 Stationsg. 50, Halmstad 1948/1948 Lager/logistik 1 300 1 300 0,4 0 1,3 14 Ostkupan 3 Stålverksg. 1, Halmstad 1950/1950 Kontor 6 901 5 739 12 640 5,4 91 28,2 15 Slåttern 2 Kundv. 15, Halmstad 2008/2008 Butik 3 616 3 616 3,7 58 25,9 SUMMA HALMSTAD 17 157 37 731 5 531 200 60 619 42,8 89 195,8 * Består av utbildning, vård, motion, bostäder, mark samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen. Förvärv under 2016 En fastighet kan bestå av ett flertal samreglerade fastigheter alternativt ett flertal större byggnader. Kontor Yta, kvm Lager/ logistik Butik Övrigt* Yta, kvm Hyresvärde, Ek. uthyrning. mkr grad, % Taxeringsvärde, mkr SUMMA REGION SYD 215 607 355 699 53 928 42 560 667 794 574,6 89 2 550,5 SUMMA KLÖVERN TOTALT 1 378 349 937 697 281 114 345 529 2 942 689 3 386,2 89 16 821,5

140 ÖVERSIKT Femårsöversikt och nyckeltal FEMÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL Resultaträkning, mkr 2016 2015 2014 2013 2012 Intäkter 2 876 2 718 2 521 2 220 1 948 Fastighetskostnader 985 952 878 828 733 Driftöverskott 1 891 1 766 1 643 1 392 1 215 Central administration 100 92 84 78 86 Finansnetto 611 631 770 678 605 Förvaltningsresultat 1 180 1 043 789 636 524 Resultatandelar i intresseföretag Värdeförändringar fastigheter 171 126 5 1 709 1 252 1 207 28 33 Värdeförändring derivat 114 91 565 337 175 Värdeförändring finansiella tillgångar 19 4 71 10 Nedskrivning goodwill 0 12 10 34 95 Resultat före skatt 2 756 2 541 1 295 987 231 Aktuell skatt 24 2 2 1 2 Uppskjuten skatt 473 531 129 178 110 Årets resultat 2 259 2 008 1 164 808 339 Övrigt totalresultat 2 4 2 Totalresultat 2 259 2 006 1 168 806 339 Balansräkning, mkr 2016 2015 2014 2013 2012 Goodwill 233 233 245 255 289 Förvaltningsfastigheter 39 234 35 032 30 208 24 059 22 624 Maskiner och inventarier 18 12 12 12 14 Andelar i intresseföretag 448 488 Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen 99 112 35 30 330 Övriga fordringar 814 482 424 302 163 Likvida medel 129 12 286 84 375 Summa tillgångar 40 527 35 883 31 658 25 230 23 795 Eget kapital 12 999 11 390 9 988 7 198 6 696 Uppskjuten skatteskuld 1 978 1 503 978 861 681 Räntebärande skulder 23 869 21 486 18 870 16 163 15 229 Derivat 482 467 709 144 432 Leverantörskulder 259 250 197 193 158 Övriga skulder 251 188 206 132 140 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 689 599 710 539 459 Summa eget kapital och skulder 40 527 35 883 31 658 25 230 23 795 Kassaflödesanalys, mkr 2016 2015 2014 2013 2012 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 336 898 843 657 712 Kassaflöde från investeringsverksamheten 2 852 3 033 5 041 1 625 2 457 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 633 1 861 4 400 677 2 109 Årets kassaflöde 117 274 202 291 364 Ingående likvida medel 12 286 84 375 11 Utgående likvida medel 129 12 286 84 375

ÖVERSIKT Femårsöversikt och nyckeltal 141 2016 2015 2014 2013 2012 Fastighet Antal fastigheter 431 415 408 402 387 Uthyrningsbar area, tkvm 2 943 2 872 2 792 2 624 2 529 Hyresvärde, mkr 3 386 3 182 2 983 2 570 2 468 Verkligt värde fastigheter, mkr 39 234 35 032 30 208 24 059 22 624 Direktavkastningskrav värdering, % 6,2 6,5 6,9 7,2 7,2 Överskottsgrad, % 66 65 65 63 62 Uthyrningsgrad ekonomisk, % 89 91 90 90 88 Uthyrningsgrad ytmässig, % 82 83 81 82 81 Genomsnittlig kontraktstid, år 3,7 3,5 3,3 3,5 3,4 Finans Avkastning på eget kapital, % 18,6 18,9 14,5 11,6 5,8 Soliditet, % 32,1 31,7 31,5 28,5 28,1 Soliditet, justerad, % 36,7 35,8 35,9 31,4 31,9 Belåningsgrad, % 60 61 60 65 64 Belåningsgrad fastigheter, % 44 47 51 57 59 Räntetäckningsgrad 2,9 2,6 2,0 1,9 1,9 Genomsnittlig ränta, % 2,5 2,7 3,5 4,3 4,3 Genomsnittlig räntebindning, år 2,6 2,1 2,1 2,7 3,0 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,0 2,8 2,1 2,0 2,2 Räntebärande skulder, mkr 23 869 21 486 18 870 16 163 15 229 Aktie 1 Eget kapital per stamaktie, kr 9,01 7,38 5,20 4,83 4,69 EPRA NAV, kr 11,70 9,53 7,05 5,93 5,94 Eget kapital per preferensaktie, kr 288,50 281,50 317,50 300,00 273,50 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 0,93 0,78 0,61 0,49 0,43 Resultat per stamaktie, kr 2,11 1,83 1,02 0,68 0,23 Börskurs stamaktie A vid periodens utgång, kr 9,38 9,45 8,20 5,18 4,65 Börskurs stamaktie B vid periodens utgång, kr 9,55 9,50 7,60 Börskurs preferensaktie vid periodens utgång, kr 288,50 281,50 317,50 300,00 273,50 Börsvärde, mkr 13 479 13 327 12 232 7 527 6 670 Antal registrerade stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 916,0 916,0 Antal utestående stamaktier vid periodens utgång, milj 916,0 916,0 916,0 916,0 888,5 Antal registrerade preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 9,3 9,3 Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, milj 16,4 16,4 16,4 9,3 9,3 Utdelning per stamaktie, kr 0,40 2 0,35 0,30 0,27 0,27 Utdelning per preferensaktie, kr 20,00 2 20,00 20,00 20,00 20,00 Utdelning stam- och preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % 59 2 62 77 68 83 Utdelning preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % 28 2 32 42 29 35 1) Historiska siffror är justerade för den fondemission och sammanläggning (omvänd split) som genomfördes under det fjärde kvartalet 2014. 2) Föreslagen utdelning

142 ÖVERSIKT Definitioner DEFINITIONER FASTIGHET DIREKTAVKASTNINGSKRAV, VÄRDERING Fastighetsvärderingarnas avkastningskrav på restvärdet. DRIFTÖVERSKOTT Intäkter minus fastighetskostnader. FASTIGHETSKOSTNADER Driftkostnader, reparationer och underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld samt fastighetsadministration. FASTIGHETSTYP Fastighetens huvudsakliga användning med avseende på lokaltyp. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. FÖRVALTNINGSRESULTAT Resultat före värdeförändringar och skatt. FÖRÄDLINGSFASTIGHETER Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnadsprojekt som innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna. FÖRÄDLINGSVINST Försäljningspris minus investerat kapital. HYRESINTÄKTER Debiterade hyror inklusive tillägg, till exempel ersättning för mediakostnader och fastighetsskatt. HYRESVÄRDE Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. INTÄKTER Summan av hyresintäkter och övriga intäkter. KONTRAKTSVÄRDE Lokalhyra, index och hyrestillägg enligt hyresavtal. NETTOINFLYTTNING Inflyttade hyresgästers kontraktsvärde minus avflyttade hyresgästers kontraktsvärde. OMSÄTTNINGSHASTIGHET Kontraktsvärdet för avflyttade hyresgäster under året, i relation till genomsnittligt kontraktsvärde under året. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK Kontraktsvärde i relation till hyresvärde. UTHYRNINGSGRAD, YTMÄSSIG Uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, OREALISERADE Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, försäljningar, investeringar och realiserade värdeförändringar. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, REALISERADE Fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i relation till intäkter. ÖVRIGA INTÄKTER Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal. ÖVRIGA KOSTNADER Kostnader som ej är direkt hänförliga till den normala fastighetsdriften. FINANS AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Resultat (efter skatt) i relation till genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. SOLIDITET Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar. SOLIDITET, JUSTERAD Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, goodwill samt uppskjuten skatteskuld överstigande 5 procent av skillnaden mellan skattemässigt värde och verkligt värde på fastigheterna i relation till redovisade totala tillgångar justerat för goodwill. AKTIE DIREKTAVKASTNING Aktieutdelning avseende respektive år i relation till börskurs i slutet av samma år. EGET KAPITAL PER PREFERENSAKTIE Baserad på aktiekursen för preferensaktien vid respektive tidsperiods slut. EGET KAPITAL PER STAMAKTIE Eget kapital efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier i förhållande till antalet utestående stamaktier. EPRA NAV Eget kapital, efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående stamaktier. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE Förvaltningsresultat, efter avdrag för resultat till preferensaktier, i relation till genomsnittligt antal utestående stamaktier. OMSÄTTNINGSHASTIGHET Totalt antal omsatta aktier i relation till genomsnittligt antal utestående aktier. RESULTAT PER PREFERENSAKTIE Periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie utifrån antal utestående preferensaktier vid varje kvartalsskifte. RESULTAT PER STAMAKTIE Resultat (efter skatt), efter avdrag för resultat till preferensaktier, i relation till genomsnittligt antal utestående stamaktier. TOTALAVKASTNING Aktiens kursutveckling och betald utdelning under samma år i relation till börskursen vid årets början. Klövern visar några nyckeltal i denna årsredovisning som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger väsentlig kompletterande information om bolaget. För ytterligare information om dessa nyckeltal se Klöverns webbplats under fliken Finansiell statistik.

ÅRSSTÄMMA 2017 Aktieägare i Klövern AB hälsas varmt välkomna till årsstämma onsdag 26 april 2017 klockan 11.00, Solna Gate, Stockholm. Kallelse, föreslagen utdelning samt upplysning om anmälan finns på www.klovern.se. RAPPORTDATUM Delårsrapport januari mars Onsdag 26 april 2017 Delårsrapport januari juni Onsdag 12 juli 2017 Delårsrapport januari sept Torsdag 19 oktober 2017 Bokslutskommuniké 2017 Onsdag 14 februari 2018 KLÖVERN AB Servicekontor: Nyckelvägen 14, Box 1024, 611 29 Nyköping Huvudkontor: Bredgränd 4, 111 30 Stockholm Tel: 08-400 500 50 info@klovern.se, www.klovern.se KONTAKTPERSONER Rutger Arnhult, VD, 070-458 24 70, rutger.arnhult@klovern.se Lars Norrby, IR, 076-777 38 00, lars.norrby@klovern.se På www.klovern.se finns senaste nytt, lediga lokaler, information om aktien, finansiell statistik samt mycket mer. Omslagsbilder Framsida: Fastigheten Isafjord 8, Kista. Baksida: Fastigheten Kungshagen 1:6, Nyköping. Klöverns årsredovisning har producerats av Klövern i samarbete med Intellecta Corporate. Bilderna har i huvudsak tagits av Per-Erik Adamsson. Byggstatistik AB har bidragit med diagram till största fastighetsägare i respektive affärsenhet, diagrammen är baserade på fastighetstaxering. 2016 Klövern förvärvade under året 32 fastigheter för 1 484 mkr och sålde 15 fastigheter för 630 mkr. Största transaktion var förvärvet av 28 fastigheter i Malmö och Lund. Klövern avser att utöka produktportföljen med bostadsrättsprojekt och har under året lanserat detta under namnet Klövern Living. Fastighetsvärde 39 234 mkr. 2015 Under året förvärvades 19 fastigheter för 2 732 mkr. Största köp var fastigheten Aprikosen 2, mer känd under namnet Solna Gate. Den uthyrningsbara ytan omfattar cirka 35 200 kvm och utgörs till största del av kontorsytor. 14 fastigheter avyttrades för totalt 546 mkr. Fastighetsvärde 35 032 mkr. 2014 Klövern förvärvade 19 fastigheter under året för totalt 4 452 mkr. Bland annat förvärvades och tillträddes Globen City, omfattande nästan 115 000 kvm. Under året lanserade Klövern verksamheten inom kontorshotell under varumärket First Office. Även verksamheten inom self storage lanserades under ett eget varumärke: Big Pink. Under 2014 såldes 13 fastigheter för totalt 531 mkr. Fastighetsvärde 30 208 mkr. 2013 Under 2013 tillträdde Klövern 23 fastigheter för totalt 1 020 mkr. Bland annat förvärvades en stor logistikenhet i Jordbro, söder om Stockholm, med en uthyrningsbar area om 28 000 kvm. I december förvärvades två kontorsfastigheter i Göteborgsområdet, omfattande 9 800 kvm. Klövern kommunicerade att man avser att konceptualisera kontorshotellen under det gemensamma namnet First Office. Under året sålde Klövern 12 fastigheter för 387 mkr. Fastighetsvärde 24 059 mkr. 2012 Under 2012 förvärvade Klövern totalt 137 fastigheter för 7 459 mkr, varav 124 genom förvärvet av Dagon. I och med köpet av Dagon etablerade sig Klövern på nya expansiva marknader i bland annat Öresund och Göteborg. Elva fastigheter avyttrades för totalt 543 mkr. Fastighetsvärde 22 624 mkr. 2011 Klövern förvärvade under året åtta fastigheter för 315 mkr och sålde fem fastigheter för totalt 48 mkr. I början av december lämnades ett offentligt uppköps erbjudande på samtliga aktier i Dagon AB (publ). Fastighetsvärde 14 880 mkr. 2010 Klövern förvärv ade en stor fastighets portfölj om 37 fastigheter med en totalyta på 157 tkvm. Av fastigheterna är 31 belägna i Linköping, fyra i Norrköping och två i Örebro. Köpeskillingen uppgick till 1 055 mkr. Klövern sålde totalt nio fastigheter till ett värde om 368 mkr. Fastighetsvärde 13 493 mkr. 2009 Kistamässan färdigställdes och intill mässan togs det första spadtaget till Victoria Tower. Klövern sålde fyra fastigheter i Karlstad, Linköping och Nyköping till ett värde av 162 mkr och förvärvade fem fastigheter i Borås, Kista och Nyköping, samt 17 tomträtter i Karlstad, för totalt 179 mkr. Fastighetsvärde 12 032 mkr. 2008 Kistamässan öppnade i början av september. Försäljning av tre fastigheter i Karlstad, Kista och Nyköping till ett pris om 327 mkr. Tre fastigheter förvärvades i Kista för totalt 135 mkr. Fastighetsvärde 11 895 mkr. Klövern träffade avtal 2007 om att uppföra den nya Kistamässan samt omförhandlade och nytecknade avtal med Ericsson om cirka 50 tkvm. Enheterna Kalmar och Eskilstuna samt ytterligare tolv fastigheter såldes till ett pris om 1 236 mkr. Förvärv om totalt 47 fastigheter i bland annat Karlstad, Västerås och Nyköping till ett värde av 989 mkr. Fastighetsvärde 12 154 mkr. 2006 Genom förvärv av Pfizers huvudkontor i Uppsala för 235 mkr stärktes Klöverns satsning på Science och Business Parks. I juni förvärvades sju fastigheter i Nyköping till ett värde av 245 mkr. I slutet av 2006 förvärvade Klövern 46 fastigheter i Kista och Täby för drygt 4 mdkr. Fastighetsvärde 10 701 mkr. Sammanlagt 36 fastigheter såldes för 557 2005 mkr. Klövern förvärvade fastig heter, huvudsakligen i Linköping och Norrköping, för 1 700 mkr. Fastighetsvärde 5 968 mkr. 2004 I januari etablerade sig Klövern i Borås genom förvärv av fastigheter för 210 mkr. Under året etablerade sig Klövern även i Västerås genom förvärv av totalt 41 fastigheter med ett värde om 1 mdkr. Försäljning av totalt 20 fastigheter för 307 mkr. Fastighetsvärde 4 193 mkr. 2003 Klövern noterades på börsens O-lista. I augusti förvärvades fastigheter i Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro och Kumla för 1 107 mkr. Under året såldes 15 fastigheter på oprioriterade orter till ett värde om 185 mkr. Fastighetsvärde 2 890 mkr. 2002 Dåvarande IT-bolaget Adcores verksamhet delades upp och Adcore AB namnändrades till Klövern AB med inriktning mot fastigheter. Klövern förvärvade sitt första bestånd bestående av Postfastigheter för 1,3 mdkr. Under året förvärvades fastigheter i Nyköping och Norrköping. Fastighetsvärde 1 876 mkr.

Servicekontor: Nyckelvägen 14, Box 1024, 611 29 Nyköping Huvudkontor: Bredgränd 4, 111 30 Stockholm Tel: 08-400 500 50 info@klovern.se www.klovern.se