Årsredovisning 20 2011
1 (16) LITEN ORDLISTA Här finns förklaringar till de vanligast förekommande uttrycken i en årsredovisning. Anläggningstillgångar är tillgångar i föreningen avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på bland annat föreningens byggnader och inventarier. Avskrivningarna görs för att fördela kostnaderna på flera år. Balansräkning visar föreningens samtliga tillgångar, skulder och eget kapital per bokslutsdagen. Förvaltningsberättelse är den del av årsredovisningen som återger styrelsens redovisning av verksamheten som text. Övriga delar av årsredovisningen är resultaträkning, balansräkning, bokslutskommentarer och noter. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen skall reglera inom ett år. Långfristiga skulder är skulder som föreningen skall reglera efter ett till flera år. Omsättningstillgångar är andra tillgångar än anläggningstillgångar. Dessa kan omvandlas i rena pengar inom ett år, till exempel bankmedel. Resultaträkning visar föreningens samtliga intäkter och kostnader för perioden och hur resultatet uppkommit. Om intäkterna har varit större än kostnaderna uppstår ett överskott och omvänt uppstår således ett underskott. Ställda panter avser pantbrev/inteckningar, som föreningen lämnat som säkerhet för lån. Upplupna kostnader är kostnader som tillhör räkenskapsåret, men där föreningen inte har fått någon faktura per bokslutsdagen. Yttre fond är en fond som styrelsen gör avsättning till enligt underhållsplanen. Denna fond skall täcka framtida underhållsbehov.
2 (16) Förvaltningsberättelse Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Tavasten 1, 769617-4718, avger härmed redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret den 1 januari 2011 till och med den 31 december 2011. Medlemmar Antalet medlemmar var den 31 december 2011, 46 st. Lägenhetsöverlåtelser Av föreningens 43 lägenheter har under året 8 st. lägenheter överlåtits och 3 st. upplåtits till bostadsrätter. Revisorer Ordinarie revisor har varit auktoriserade revisorn Jonny Isaksson (Öhrlings PriceWaterhouseCoopers) med suppleanten auktoriserade revisorn Bengt Sterner (Öhrlings PriceWaterhouseCoopers). Valberedning Eigal Awale har fått i uppdrag att utgöra valberedningen fram till 2012-års ordinarie stämma. Föreningsfrågor Föreningens ordinarie stämma hölls den 28 april 2011 där stämman behandlade styrelsens förslag till årsredovisning. I övrigt förmedlades information från styrelsen till stämman gällande pågående och planerade investeringar enligt den ekonomiska planen. Styrelsen Under tiden Under tiden 2011-01-01 2011-04-28 2011-04-28 2011-12-31 Annika Gustafsson Ledamot Annika Gustafsson Ledamot Kerstin Rickemo Ledamot Kerstin Rickemo Ledamot Mattias Fihn Ledamot Mattias Fihn Ledamot Olena Duganoff Ledamot Anett Nysköld Ledamot Anna Ödlund Suppleant Anna Ödlund Suppleant Eigal Awale Suppleant Ann-Katrine Brage Suppleant
3 (16) Styrelsens arbete Styrelsens arbete har under det gångna året bestått i att förvalta medlemmarnas egendom och den investeringsplan som upprättats i den ekonomiska planen. Detta arbete har till stor del innefattat att styrelsen medverkat vid många möten med bland annat konsulter och entreprenörer. Man har också arbetat med upprustningar inför försäljningar av flera tomma lägenheter. Lägenheterna har blivit tomma efterhand på grund av avflytt samt bortgångar. Styrelsen har arbetat med att planera för hur fastigheten skall behålla sitt värde och även ge ett tryggt och komfortabelt boende till så låg avgift som möjligt. Detta kräver en långsiktig investeringsplan och att göra rätt prioriteringar av kommande investeringar. Även marken behöver ses över samt användandet av föreningens lokaler. Styrelsen diskuterar ofta frågan gällande hanteringen av grovsopor som under det senaste året blivit bättre. Man avser att framgent ge boende möjligheten att två gånger om året slänga grovsopor (ej elektronik och kemikalier) i en på föreningens område uppställd container eller liknande. I övrigt hänvisas till miljöstationen på Björnsonsgatan. Styrelsen har under året haft tio protokollförda styrelsemöten. Styrelsen har också haft löpande projektmöten, byggmöten och medverkat vid besiktningar. Föreningens fastighetsinnehav Bostadsfastigheter Föreningen består av två huskroppar samt en gård med grönområden bakom husen. Den sammanlagda lägenhetsytan i fastigheterna uppgår till 2809 kvm fördelade enligt nedan: 3 st. 1 rum, kök, badrum 17 st. 2 rum, kök, badrum 12 st. 3 rum, kök, badrum 11 st. 4 rum, kök, badrum Av de 43 lägenheterna är 9 st. upplåtna som hyresrätter.
4 (16) Fastighetsbeteckning: Fastighetsbeteckningen är Stockholm Tavasten 1 i Stockholms kommun. Tomtarealen är på 4985 kvm. Föreningens lokaler Föreningen har förutom källarförråd cykelrum och barnvagnsrum ett antal lokaler i källar- och markplan som är uthyrda till både interna och externa hyresgäster. Det finns även en stor tvättstugelokal innehållandes tre (3) separata tvättstugor varav en (1) är en grovtvättstuga. Föreningen har även 5 st. garage. Inteckningar Inteckningar har tagits ut i fastigheterna på totalt 23 500 000 kronor Försäkringar Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos försäkringsbolaget Nordeuropa. Information Styrelsen arbetar hela tiden med kommunikation och information och har haft som målsättning att fortlöpande informera boende inom föreningen. En bra kommunikation mellan styrelsen och medlemmarna är en förutsättning för att styrelsen skall kunna fatta rätt beslut. Informationsblad Fyra till sex gånger om året är målet att skicka ut ett informationsblad till alla medlemmar och hyresgäster. Det beskriver kortfattat vad som behandlats på styrelsemöten och andra möten. Syftet är att involvera medlemmar i styrelsens arbete och informera om vad som är aktuellt. Hemsida Styrelsen har under året skapat en egen hemsida till föreningen där man hela tiden försöker informera fortlöpande. Hemsidan innehåller även kontaktinformation till styrelse, förvaltning, Internetleverantör, kabel-tv-leverantör, stadgar, ordningsregler och övrig information.
5 (16) Underhåll och större investeringar under 2011 Det har under verksamhetstiden 2011 genomförts investeringar enligt plan och en del mindre projekt som inte funnits med i planen. Värmeanläggning Då föreningen vid bildandet och köpet inte hade någon egen undercentral som tar emot och reglerar värme, vatten m.m. så var man tvungen att bygga en sådan. Projektering och upphandling för att i första hand bygga egen värmeförsörjningen i form av bergvärme resulterade i allt för dyra investeringar. Styrelsen beslutade då att bygga undercentralen och få värmen från Fortum. Byggnationen av undercentralen gick bra och var klar redan under sommaren, det som tog lång tid var administrationen med Fortum och Stockholm Vatten. Undercentralen driftsattes i mars 2012 och fungerar som projekterat. Fönster Föreningens samtliga fönster var dåligt eftersatta och på flera ställen i behov av upprustning eller byte. Projektering och upphandling av byte av samtliga fönster gjordes våren 2011. Efter utvärderingen insåg styrelsen att investeringen skulle bli alldeles för dyr och man gick igenom fönstren för att närmare titta på skicket. Man kom fram till att träet i fönstren var mycket bra vilket resulterade i att man utförde ett renoveringsprov med ny tätning. Provet utvärderades med mycket bra resultat vilket föranledde styrelsen att ta beslut om renovering istället för byte. Investeringsmässigt så halverades kostnaden och styrelsen anser att resultatet är bra. Arbetet påbörjades i augusti 2011 och godkänd slutbesiktning ägde rum i februari 2012, kvarvarande arbeten kommer att utföras i april/maj 2012. Lokalanpassning Föreningen har delat av den lokalen som är belägen på baksidan, Elias Lönnrots Väg 9, utfört lokalanpassning och hyrt ut den större delen av ytan. På detta sätt ökar föreningens intäkt för varje år. Tvättstuga Tvättstugan blev 2011 färdigställd men inte godkänd av besiktningsmannen. Entreprenören fick flera nedslag på sådant som skulle varit klart. Entreprenaden blev dock godkänd vid en senare besiktning med visst förbehåll att kvarvarande åtgärder snarast skulle bli färdigställda. Detta tog tyvärr lång tid och det blev många turer med entreprenören innan de till slut färdigställde. Styrelsen kommer dock att kalla entreprenören till garantibesiktning när det gått två år. Upprustning lägenheter Flera lägenheter har under 2011 blivit lediga och föreningen har då upprustat dessa och sålt dem. Detta har genererat mycket pengar till föreningen som har använts till investeringar. Belysning träd För att förgylla den mörka perioden på året investerade styrelsen i trädbelysning på framsidan av fastigheterna, vilket har uppskattats av boende.
6 (16) Verksamhetsplan & underhållsplan 5 år framåt En av styrelsens viktigaste uppgifter är att planera för kommande underhållsbehov och investeringar för att garantera fastigheternas livslängd och bevarande. Styrelsen måste både ha ett kort och ett långt perspektiv när det gäller större investeringar såsom tak, el, stammar, fasader, fönster husgrunder, mark med mera. Under året som gått har styrelsen arbetat mycket med undercentral och fönster samt planerat för kommande utredningar med mera för att få en korrekt investeringsplan. Förbättringar och nyinvesteringar beroende på komfort, trivsel, lagstiftning och bättre ekonomisk drift skall aktiveras som nyanläggning och skrivas av under relevant antal år. Dessa investeringar innebär en höjning av fastigheternas värde. Kommande och pågående stora projekt som styrelsen utreder och/eller arbetar med är följande: Fasadupprustning I samband med upprustning/byte av fönster, planeras upprustning av fasaden. Takvattensystem Upprustning planeras i samband med fasader. Balkong- och entréupprustning Planeras i samband med upprustning av fasader. Trapphus, belysning etc. Då trapphusen och källargångarna inte blivit underhållna på väldigt länge har medel avsatts för att utföra trapphus- och källarmålning samt byta armaturer. Passersystem portar och tvättstuga Utredning gällande kostnader för att investera i passersystem till alla portar och elektroniskt bokningssystem till tvättstugan. Kärlskåp hushållssoppor Kommunen har beslutat att den hantering som föreningen idag tillämpar för hushållssoppor måste tas bort Styrelsen har i och med detta utrett olika alternativ och beslutat och beställt så kallade kärlskåp för hanteringen av hushållssopor. Denna hantering kommer att bli billigare för föreningen och förhoppningen är att man även skall kunna sortera matavfallet på sikt.
7 (16) Ekonomi Månadsavgifterna Den genomsnittliga årsavgiften har under året varit 503 kr per kvadratmeter, vilket vid en jämförelse med grannföreningarna i Blackeberg kan anses relativt lågt. När det gäller de nödvändiga investeringarna för tvättstuga, undercentral och fönster finns det redan medel till detta och ingen nyupplåning kommer att krävas. För övriga behov kommer framtagen investeringsplan att utvecklas och omfatta finansiering och konsekvensanalys av förslagen. Förvaltning AdEx Fastighetsutveckling AB har under året skött föreningens redovisning, administration, fastighetsskötsel, markskötsel samt teknisk service av våra fastigheter. Borbor flytt och städ har under året skött städningen av våra fastigheter. Taxeringsvärde Fastigheternas taxeringsvärde för 2011 är 36 817 000 kr Årets resultat Föreningen har haft intäkter på 2 286 TKR och kostnader på 3 277 TKR. Årets resultat blir då en förlust på 991 TKR. Några kostnader har varit högre än förutspått; värme, räntor och avskrivning. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: Balanserat resultat -108 296 Årets resultat -991 132 Avsättning till yttre underhållsfond enligt stadgarna -120 000 Återstår till stämmans förfogande -1 219 428 Styrelsen föreslår att medlen disponeras så: att i ny räkning överföres -1 219 428 Styrelsen framför sitt tack till förvaltningen, anlitade entreprenörer och engagerade medlemmar
8 (16) Resultaträkning Not 2011-01-01-2011-12-31 2010-01-01-2010-12-31 Årsavgifter och hyror 1 2 171 952 1 804 731 Övriga förvaltningsintäkter 2 114 255 145 395 2 286 207 1 950 126 Rörelsens kostnader Löpande underhåll -40 046-79 324 Fastighetsavgift och fastighetsskatt 3-75 197-97 081 Driftskostnader 4-1 712 710-1 054 619 Övriga kostnader -116 390-32 226 Personalkostnader -122 352-116 317 Avskrivningar anläggningstillgångar -357 890-50 000-2 424 585-1 429 567 Rörelseresultat -138 378 520 559 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 866 146 Räntekostnader -853 620-509 001-852 754-508 855 Resultat efter finansiella poster -991 132 11 704 Resultat före skatt -991 132 11 704 Årets resultat -991 132 11 704
9 (16) Balansräkning Not 2011-12-31 2010-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 5 54 527 042 51 016 622 Standardförbättringar 6 1 037 311 592 381 Markanläggningar 7 92 210 26 794 55 656 563 51 635 797 Summa anläggningstillgångar 55 656 563 51 635 797 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 36 945 41 073 Kundfordringar 0 1 696 Skattefordringar 4 0 Övriga fordringar 92 931 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 144 652 208 263 274 532 251 032 Kassa och bank 2 074 340 2 707 981 Summa omsättningstillgångar 2 348 872 2 959 013 SUMMA TILLGÅNGAR 58 005 435 54 594 810
10 (16) Balansräkning Not 2011-12-31 2010-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 34 304 000 31 856 000 Upplåtelseavgifter 2 071 596 548 470 Underhållsfond 120 000 0 36 495 596 32 404 470 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust -108 296 0 Årets resultat -991 132 11 704-1 099 428 11 704 Summa eget kapital 35 396 168 32 416 174 Långfristiga skulder 9 Övriga skulder till kreditinstitut 21 353 278 21 410 323 Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 51 276 44 284 Leverantörsskulder 714 943 317 337 Aktuella skatteskulder 49 076 22 959 Övriga skulder 11 805 11 225 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 428 889 372 508 Summa kortfristiga skulder 1 255 989 768 313 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 58 005 435 54 594 810 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 23 500 000 23 500 000 23 500 000 23 500 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
11 (16) Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och med tillämpande av allmänna råd, rekommendationer samt uttalanden från Bokföringsnämnden.. Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Rättelse av fel från föregående år I föregående års årsredovisning redovisade föreningen felaktig 9 150 000 kr som anskaffningsvärde på fastighet. Motposten var Yttre fond (eget kapital). Ett följdfel som uppkom var att vi föregående år inte bokade upp de faktiska anskaffningskostnader, avseende de uppgraderingskostnader som vi hade på byggnaden, som byggnad utan istället redovisade uppgraderingen via resultaträkningen under rubriken Planerat underhåll. I samband med årets genomgång konstaterades att ovanstående hantering inte är förenlig med god redovisningssed varför styrelsen beslutade att i årets årsredovisning korrigera den felaktiga hanteringen. Jämförelseåret i denna årsredovisning är ändrat och omräknat i enlighet med hur det skulle sett ut om vi gjort rätt från början. Förklaring av effekter av ovanstående korrigeringar jämfört med tidigare avlämnad årsredovisning för 2010: Byggnad Bokfört värde byggnad enligt tidigare avlämnad årsredovisning 57 259 908 Effekt av korrigering fel - 9 150 000 Effekt av korrigering följdfel 2 906 714 Korrigerat anskaffningsvärde byggnad 51 016 622 Eget kapital Enligt tidigare avlämnad årsredovisning 38 659 460 Effekt av korrigering fel - 9 150 000 Effekt av korrigering följdfel 2 906 714 Korrigerat bokfört eget kapital 32 416 174 Årets resultat Enligt tidigare avlämnad årsredovisning - 2 895 010 Effekt av korrigering följdfel (planerat underhåll) 2 906 714 Korrigerat resultat 11 704 Anläggningstillgångar Anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta.
12 (16) Noter Not 1 Årsavgifter och hyror 2011 2010 Årsavgifter 1 079 224 751 591 Hyresintäkter bostäder 632 865 692 504 Hyresintäkter lokaler 430 395 338 933 Hyresintäkter garage 29 468 21 703 2 171 952 1 804 731 Not 2 Övriga intäkter 2011 2010 Värmeintäkter 69 444 52 083 Intäkter Tillägg Hyresrätt 17 619 16 099 Fakturerad fastighetsskatt 15 168 11 376 Bredband Abonnemang 4 995 5 790 Div övriga intäkter (inkl försäkringsersättning) 7 028 60 046 114 254 145 394 Not 3 Fastighetsavgift och fastighetsskatt Kommunal fastighetsavgift har varit 1 302 kr per lägenhet och fastighetsskatten på lokaler har uppgått till 1 % av taxeringsvärdet på lokaler.
13 (16) Not 4 Driftskostnader 2011 2010 El 117 101 30 145 Uppvärmning 613 342 394 798 Vatten och avlopp 61 767 74 295 Renhållning 93 825 66 544 Tomträttsavgäld 184 300 5 483 KabelTV 13 971 8 512 Bredband till lägenh/lokaler 86 408 55 431 Förvaltning 322 432 276 646 Markskötsel 22 372 9 578 Snöröjning 68 587 43 943 Jour, bevakning, utryckning 13 665 6 451 Städning 68 049 51 821 Försäkringar 46 892 30 974 1 712 711 1 054 621 Not 5 Byggnader Byggnaden skrivs av enligt en progressiv avskrivningsplan på totalt 80 år. 2011-12-31 2010-12-31 Ingående anskaffningsvärden 51 066 622 0 Årets anskaffning 3 784 676 51 066 622 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 54 851 298 51 066 622 Ingående avskrivningar -50 000 0 Årets avskrivningar -274 256-50 000 Utgående ackumulerade avskrivningar -324 256-50 000 Utgående redovisat värde 54 527 042 51 016 622 Taxeringsvärden byggnader 23 481 000 23 481 000 Taxeringsvärden mark 13 336 000 13 336 000 36 817 000 36 817 000
14 (16) Not 6 Standardförbättringar 2011-12-31 2010-12-31 Ingående anskaffningsvärden 592 381 0 Årets anskaffningar 518 317 592 381 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 110 698 592 381 Ingående avskrivningar 0 0 Årets avskrivningar -73 388 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -73 388 0 Utgående redovisat värde 1 037 310 592 381 Årets anskaffningar har bestått av: Fastighetsdokumentation 1 044 Fastighetsdok. ritningar 1 500 Låssystem 7 866 Ventiler & borttag gasmätare 10 639 Radonåtgärder 1 547 Ny avfallshantering 5 513 Lägenhetsupprustningar 440 780 Ombyggnation lokaler för uthyrning 49 428 Not 7 Markanläggningar 2011-12-31 2010-12-31 Ingående anskaffningsvärden 26 794 0 Årets anskaffningar (nyplanteringar) 75 662 26 794 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 102 456 26 794 Ingående avskrivningar 0 0 Årets avskrivningar -10 246 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -10 246 0 Utgående redovisat värde 92 210 26 794
15 (16) Not 8 Förändring av eget kapital Inbetalda Uppl. Yttre fond Fritt eget insatser avgifter kapital Belopp vid årets ingång: 31 856 000 548 470 0 11 704 Inbetalning av insatser 2 448 000 Inbetalning av uppl.avgifter 1 523 126 Avsättn. t. yttre fond enl.stadg. 120 000-120 000 Årets resultat: -991 132 Belopp vid årets utgång: 34 304 000 2 071 596 120 000-1 099 428 Not 9 Långfristiga skulder 2011-12-31 Nordea 4,05 % bundet till 2015-02-18 6 546 309 Nordea 3,65 % bundet till 2014-02-19 6 546 309 Nordea 4,378% rörligt 6 546 309 Nordea 4,378 % rörligt 1 765 627 Avgår: kortfristig del av lån -51 276 21 353 278