KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN B O K L O K V E N D E L S R O STAFFANSTORP KOMMUN ORG NR: 769636-1422
INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR 2 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV 2 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER 3 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER SAMT TABELL MED LÄGENHETSREDOVISNING 4 E. EKONOMISK PROGNOS 5 F. KÄNSLIGHETSANALYS 6 G. NYCKELTAL 7 H. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 8 ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen BoKlok Vendelsro, Staffanstorps kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 28 mars 2018, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet. Bostadsrättsföreningen avser att genom nybyggnad uppföra 3 byggnader med sammanlagt 32 bostadsrättslägenheter i flerfamiljshus på fastigheterna Stanstorp 5:373 och 5:375 i Staffanstorps kommun. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Skanska AB garanterar i särskild borgensförbindelse en säkerhet för inbetalda förskott. Kalkylen är baserad på de vid kalkylens upprättande, maj 2018, bedömda förutsättningarna för finansiering för projektet med prelimimär byggstart under november 2018. B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling för föreningens fastighet och kostnad för entreprenaden inklusive mervärdesskatt. 79 339 000 kr Likviditetsreserv 50 000 kr BERÄKNAD SLUTLIG ANSKAFFNINGSKOSTNAD 79 389 000 kr Sida 2
C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation över lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Årliga kostnader avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Årliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. Årsavgifter tas inte ut för att till fullo täcka avskrivningarna, varför det bokföringsmässiga resultatet kommer att bli negativt. Lån 1 Belopp Bindnings- Räntesats 3 Ränte- Amortering 4 Summa tid 2 kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån 28 719 000 3 mån - 5 år 2,70 775 413 143 595 919 008 Summa 28 719 000 775 413 143 595 919 008 Insatser 50 670 000 Summa Finansiering 79 389 000 Summa kapitalkostnad år 1 5 varav amortering 143 595 919 008 Avsättningar för föreningens framtida fastighetsunderhåll, i enlighet med föreningens stadgar. 94 480 Driftkostnader exklusive hushållsel. 6 625 930 Fastighetsavgift, bostäder. 7 0 Summa beräknade kostnader år 1 exkl. avskrivningar, men 1 639 418 kr inkl. amorteringar och avsättningar Avgår amorteringar -143 595 Avgår avsättningar -94 480 Avskrivningar 8 668 680 Summa beräknade bokföringsmässiga kostnader år 1 2 070 023 kr 1 Säkerhet för lån är pantbrev. 2 Vid tid för slutfinansiering beslutas om bindningstider och uppdelning av lån. 3 Antagen snittränta är högre än vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande. 4 Amortering de första 16 åren förutsätts ske progressivt med en uppräkningsfaktor om 4,86 %. 5 Kapitalkostnad, exklusive avskrivningar, men inklusive amorteringar. 6 Kostnaden för hushållsel tillkommer och betalas direkt till leverantör. 7 För bostäder ingår eventuell fastighetsskatt till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. 8 Årlig avskrivning är beräknat på värdet av byggnationerna/entrepenaden direkt efter färdigställandet med en avskrivnings tid på 100 år. Avskrivningsunderlaget är 66 868 000 kronor. Sida 3
D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande amorteringar och avsättningar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgifter 1 641 590 Summa beräknade intäkter år 1 1 641 590 kr I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal, årsavgifte Tabell, lägenhetsredovisning Lgh Bostads- Antal Insats Andelstal Årsavgift Månadsnr area, ca rum 1 exklusive avgift 3 värme, el och vatten (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) A21RG 55 2 RoK 1 320 000 2,329 38 233 3 186 A22RG 55 2 RoK 1 090 000 2,329 38 233 3 186 A31R 72 3 RoK 1 675 000 3,048 50 036 4 170 A32R 72 3 RoK 1 365 000 3,048 50 036 4 170 A31S 72 3 RoK 1 675 000 3,048 50 036 4 170 A32S 72 3 RoK 1 365 000 3,048 50 036 4 170 A41SG 85 4 RoK 1 870 000 3,599 59 081 4 923 A42SG 85 4 RoK 1 550 000 3,599 59 081 4 923 B31R 72 3 RoK 1 650 000 3,048 50 036 4 170 B32R 72 3 RoK 1 490 000 3,048 50 036 4 170 B33R 72 3 RoK 1 550 000 3,048 50 036 4 170 B31S 72 3 RoK 1 650 000 3,048 50 036 4 170 B32S 72 3 RoK 1 490 000 3,048 50 036 4 170 B33S 72 3 RoK 1 550 000 3,048 50 036 4 170 B41RG 85 4 RoK 1 870 000 3,599 59 081 4 923 B42RG 85 4 RoK 1 620 000 3,599 59 081 4 923 B43RG 85 4 RoK 1 725 000 3,599 59 081 4 923 B41SG 85 4 RoK 1 850 000 3,599 59 081 4 923 B42SG 85 4 RoK 1 620 000 3,599 59 081 4 923 B43SG 85 4 RoK 1 690 000 3,599 59 081 4 923 C21SG 55 2 RoK 1 450 000 2,329 38 233 3 186 C22SG 55 2 RoK 1 280 000 2,329 38 233 3 186 C23SG 55 2 RoK 1 330 000 2,329 38 233 3 186 C31R 72 3 RoK 1 675 000 3,048 50 036 4 170 C32R 72 3 RoK 1 520 000 3,048 50 036 4 170 C33R 72 3 RoK 1 570 000 3,048 50 036 4 170 C31S 72 3 RoK 1 675 000 3,048 50 036 4 170 C32S 72 3 RoK 1 520 000 3,048 50 036 4 170 C33S 72 3 RoK 1 570 000 3,048 50 036 4 170 C41RG 85 4 RoK 1 950 000 3,599 59 081 4 923 C42RG 85 4 RoK 1 675 000 3,599 59 081 4 923 C43RG 85 4 RoK 1 790 000 3,599 59 081 4 923 diff. -0,002-42 SUMMA 2 362 50 670 000 100,000 1 641 590 1 RoK = Rum och Kök. 3 Månadsavgift inklusive värme, vatten, parkering och förråd. Sida 4
E. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Årsavgifter efter schablon 1 641 590 1 674 422 1 707 910 1 742 068 1 776 910 1 812 448 2 001 089 2 209 364 Årsavgift kr/m² 695 709 723 738 752 767 847 935 Summa intäkter 1 641 590 1 674 422 1 707 910 1 742 068 1 776 910 1 812 448 2 001 089 2 209 364 Driftskostnader 625 930 638 449 651 218 664 242 677 527 691 077 763 005 842 419 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder 0 0 0 0 0 0 0 58 744 Summa 0 0 0 0 0 0 0 58 744 Kapitalkostnader Räntor 775 413 771 536 767 470 763 207 758 737 921 616 888 513 846 545 Avskrivningar 668 680 668 680 668 680 668 680 668 680 668 680 668 680 668 680 Summa kostnader 2 070 023 2 078 665 2 087 368 2 096 129 2 104 944 2 281 373 2 320 198 2 416 389 Årets resultat 1-428 433-404 243-379 458-354 061-328 034-468 925-319 109-207 025 Avsättning för underhåll (yttre fond) Avsättning till underhållsfond 94 480 96 370 98 297 100 263 102 268 104 314 115 171 127 158 Ackumulerad avsättning till underhållsfond 94 480 190 850 289 147 389 410 491 678 595 991 1 149 700 1 761 040 Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets resultat -428 433-404 243-379 458-354 061-328 034-468 925-319 109-207 025 Årets avskrivning 668 680 668 680 668 680 668 680 668 680 668 680 668 680 668 680 Kassaflöde före finansieringsverksamheten 240 247 264 437 289 222 314 619 340 646 199 755 349 571 461 655 Likviditetsreserv 50 000 Amorteringar -143 595-150 574-157 892-165 565-173 612-182 049-230 801-292 609 Årets kassaflöde 146 652 113 864 131 331 149 054 167 034 17 705 118 770 169 047 Kassabehållning inkl. fondavsättning 146 652 260 516 391 846 540 900 707 935 725 640 1 114 222 1 973 169 Låneskuld 28 719 000 28 575 405 28 424 831 28 266 940 28 101 375 27 927 763 26 924 636 25 652 876 Förutsättningar Årsavgifterna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Antagen inflation 2,0 %. Amortering 136 630 kr år 1 därefter en årlig höjning med 4,86 %. Medelränta år 1-5 är 2,70 % och år 6-16 är 3,30 %. 1 Årets resultat Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte, se "Årets kassaflöde" ovan. Sida 5
F. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Genomsnittlig årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå 695 709 723 738 752 767 847 935 Antagen räntenivå + 1% 817 830 843 857 871 886 961 1044 Antagen räntenivå + 2% 938 951 964 977 990 1004 1075 1153 Antagen räntenivå - 1% 573 588 603 618 633 649 733 827 Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% 695 712 729 747 765 784 885 1004 Antagen inflationsnivå + 2% 695 715 736 757 779 802 927 1083 Antagen inflationsnivå - 1 % 695 706 717 728 740 751 812 876 I årsavgiften ingår kostnad för värme, vatten, renhållning, parkeringsplats och förråd. Kostnad för hushållsel tillkommer och betalas direkt till leverantör Antagen räntenivå år 1-5 är 2,70 % och år 6-16 är 3,30 %. Antagen inflationsnivå 2,0 %. Sida 6
G. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea: Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Insats per kvadratmeter bostadsarea: Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Amortering och avsättning per kvadratmeter bostadsarea, år1: Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (kostnad för hushållsel debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantören) 33 611 kr 12 159 kr 21 452 kr 265 kr 101 kr 695 kr Sida 7
Sida 8