ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Ullstämma 2 i Linköping Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2015-01-01-2015-12-31 föreningens 25 verksamhetsår FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2015 VERKSAMHETEN ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmar till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) Föreningen har valt att redovisa enligt BFN:s allmänna råd BFNAR 2012:1. Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Bostadsrättsföreningen bildades 1990 och föreningens hus stod inflyttningsklara 1992. Föreningen äger fastigheterna Ritbrädet 26 och Ritsalen 3 med adress Bronsåldersgatan 1-9, 21-51 och 54-82, samt Stenåldersgatan 10-30, 44-58 samt 66-128. Föreningens hus omfattar 97 bostäder med en sammalagd yta av 10 138,5 kvm. Medelytan för bostäder är cirka 105 kvm. Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande: R o k Antal Yta m2 2 10 725 3 25 2252,5 5 62 7161 97 10138,5 Garage 100 VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET FASTIGHETSUNDERHÅLL Under verksamhetsåret har följande underhåll utförts: 1
HSB Brf Ullstämma 2 Orgnr: 716425-9777 - Yttre målning (enligt underhållsplan) - Utbyte av värmeväxlare och fläktaggregat (enligt underhållsplan) - Taktvätt - Utbyte av taknockstätning. Historiskt underhåll - Breddning av infart till garage Bronsåldersgatan, service ventilationsaggre 2014 - Utvändig underhållsmålning, utbyte av skadade mellanväggar garage 2013 - Utbyte och målning skärmplank, renovering garageportar 2012 - Underhållsåtgärder i undercentral 2011 - Inga större underhållsåtgärder 2010 FÖRESTÅENDE ARBETEN OCH ÅRLIG BESIKTNING Styrelsen bedömer att nedanstående underhållsarbeten behöver utföras under de närmaste åren.till grund för styrelsens bedömning ligger upprättad underhållsplan och den årliga stadgeenliga besiktningen. Underhållsavsättningen avser 20 år. Föreningens underhållsplan är senast uppdaterad 2015. - Utebelysning byts till LED-lampor 2016. - Byte av värmeväxlare i föreningens två undercentraler 2017. VÄSENTLIGA AVTAL Lars Jacobsson har varit föreningens vicevärd under verksamhetsåret. Föreningen har avtal med HSB Östergötland avseende den administrativa förvaltningen, samt avtal med FF Fastighetsservice AB vad gäller den tekniska skötseln. FASTIGHETSFÖRSÄKRING Föreningen är fullvärdesförsäkrad i Länsförsäkringar Östgöta. Bostadsrättsföreningen har tecknat bostadsrättstilläggsförsäkring. KABEL-TV OCH BREDBAND Föreningen har kabel-tv genom Com Hem. Föreningens lägenheter är kollektivt anslutna till bredband genom Bredbandsbolaget. MEDLEMSINFORMATION STYRELSEN UNDER VERKSAMHETSÅRET Torbjörn Gudinge ordförande Philip Hamilton vice ordförande t o m 2015-10-15 Marika Ericson sekreterare Lisa Fröberg Carlsson vice sekreterare Hans Kvist ledamot Senja Nilsson HSB-ledamot I tur att avgå vid kommande årsstämma är Torbjörn Gudinge, Hans Kvist och Marika Ericson. MEDLEMSANTAL OCH LÄGENHETSÖVERLÅTELSER Vid verksamhetsårets slut var medlemsantalet 161 stycken inklusive HSB Östergötland som även innehar ett medlemskap i föreningen. Under verksamhetsåret har 1 stycken överlåtelser skett. 2
HSB Brf Ullstämma 2 Orgnr: 716425-9777 KURSER OCH KONFERENSER Torbjörn Gudinge Lars Jacobsson Lars Jacobsson Marika Ericson Marika Ericson Marika Ericson Senja Nilsson Webbadministration HSB Energispar Hjärt- och lungräddning Bostadsrättskunskap grundkurs Introduktion till styrelsearbete Ordförande- och sekreterarutbildning I och II Fråga juristen FÖRENINGSSTÄMMA Ordinarie föreningsstämma hölls den 23 april. Extra stämma hölls den 11 juni. SAMMANTRÄDEN UNDER VERKSAMHETSÅRET Styrelsen har hållit 12 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. REVISORER Revisorer har varit Göran Erjeby och Maria Brenner som revisorsuppleant, samt av HSB Riksförbund utsedd revisor. REPRESENTANTER I HSB ÖSTERGÖTLANDS FULLMÄKTIGE Bostadsrättsföreningens representant i HSB Östergötlands fullmäktige har varit Torbjörn Gudinge, med Philip Hamilton som ersättare. VALBEREDNING Valberedning under året har varit Giorgios Karanis, Maria Häggström och Tomas Thureson. EKONOMI ÅRSAVGIFTER Under verksamhetsåret har årsavgifterna varit oförändrade. Årsavgifterna för bostäder uppgår till i genomsnitt 731 kr/m. Under nästa år, fr o m 1 jan 2016, har styrelsen beslutat att sänka månadsavgifterna med 8 %. LÅN Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 68 500 000 kr. Under året har föreningen inte gjort någon amortering. Se även information under Övrigt. ÅRETS RESULTAT Årets resultat blev - 2 004 874 kr och beror främst på högre underhållskostnader enligt underhållsplan än tidigare år. ÖVRIGT Föreningen planerar att amortera 1,5 milj under 2016. 3
HSB Brf Ullstämma 2 Orgnr: 716425-9777 FLERÅRSÖVERSIKT (tkr) 2015 2014 2013 2012 Nettoomsättning, tkr 7 829 7 827 7 834 7 839 Rörelseresultat, tkr -897 2 899 3 205 2 567 Resultat efter finansiella poster, tkr -2 005 1 312 1 150 76 Balansomslutning, tkr 88 610 91 049 92 070 92 192 Fond för yttre underhåll, tkr 1 819 5 213 4 364 3 762 Soliditet 21% 23% 21% 20% Soliditet (Eget kapital/balansomslutningen) RESULTATDISPOSITION Från och med 1 januari 2015 har man ansett att styrelsen är behörigt organ vad gäller beslut om avsättning och uttag ur Fond för yttre underhåll i enlighet med underhållsplanen. Förändringen innebär att årets förändring av yttre fond bokas direkt mot bundet eget kapital samma år som det avser. Detta innebär att resultatdispositionen förändrats jämfört med tidigare år. För mer information se förklaring under redovisningsprinciper. Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat 3 570 602 Disposition ur Fond för yttre underhåll 3 711 934 Avsatt till Fond för yttre underhåll -200 000 Årets resultat -2 004 874 Summa fritt kapital att disponeras av stämman 5 077 662 Styrelsen föreslår att balanserad vinst disponeras enligt nedan Balanseras i ny räkning 5 077 662 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat- och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 4
RESULTATRÄKNING Belopp i kr Not 2015-01-01 2014-01-01 2015-12-31 2014-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 7 828 560 7 826 920 Övriga rörelseintäkter 2 31 417 21 595 Summa rörelseintäkter 7 859 977 7 848 515 Rörelsekostnader Driftskostnader 3-2 943 653-2 761 391 Övriga externa kostnader 4-227 086-281 933 Underhåll enligt plan 5-3 711 934-34 536 Personalkostnader och arvoden 6-198 396-162 903 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -1 675 566-1 708 780 Summa rörelsekostnader -8 756 635-4 949 543 Rörelseresultat -896 658 2 898 972 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 37 189 83 341 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 145 405-1 670 747 Summa finansiella poster -1 108 216-1 587 406 Resultat efter finansiella poster -2 004 874 1 311 566 Årets resultat -2 004 874 1 311 566 5
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 8 84 555 393 83 094 959 Summa materiella anläggningstillgångar 84 555 393 83 094 959 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i HSB Östergötland 9 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 84 555 893 83 095 459 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 0 17 466 Övriga fordringar 10 2 867 333 1 859 892 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 186 520 76 548 Summa kortfristiga fordringar 3 053 853 1 953 906 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 12 1 000 000 6 000 000 Summa kortfristiga placeringar 1 000 000 6 000 000 Summa omsättningstillgångar 4 053 853 7 953 906 SUMMA TILLGÅNGAR 88 609 746 91 049 365 6
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 Eget kapital och skulder Eget Kapital 13 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 11 589 971 11 589 971 Fond för yttre underhåll 1 819 066 5 213 000 Summa bundet eget kapital 13 409 037 16 802 971 Fritt eget kapital Balanserat resultat 7 082 536 2 377 036 Årets resultat -2 004 874 1 311 566 Summa fritt eget kapital 5 077 662 3 688 602 Summa eget kapital 18 486 699 20 491 573 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14 67 000 000 68 500 000 Summa långfristiga skulder 67 000 000 68 500 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14 1 500 000 0 Leverantörsskulder 349 878 330 918 Skatteskulder 25 488 75 149 Övriga skulder 15 574 962 854 093 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 672 719 797 632 Summa kortfristiga skulder 3 123 047 2 057 792 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 88 609 746 91 049 365 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder Fastighetsinteckning 75 000 000 75 000 000 Summa ställda säkerheter 75 000 000 75 000 000 Ansvarsförbindelser Föreningsavgäld 621 940 763 290 Summa ansvarsförbindelser 621 940 763 290 7
Kassaflödesanalys Belopp i kr 2015-01-01 2014-01-01 2015-12-31 2014-12-31 Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster -2 004 874 1 311 566 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 1 675 566 1 708 780 Kassaflöde från löpande verksamhet -329 308 3 020 346 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar -94 571 97 193 Ökning (+) / minskning (-) kortfristiga skulder -434 745-332 677 Kassaflöde från löpande verksamhet -858 624 2 784 862 Investeringsverksamhet Investering i anläggningstillgångar -3 136 000 0 Finansieringsverksamhet Ökning (+) / minskning (-) av långfristiga skulder 0-2 000 000 Årets kassaflöde -3 994 624 784 862 Likvida medel vid årets början 7 859 533 7 074 671 Likvida medel vid årets slut 3 864 909 7 859 533 I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB in i de likvida medlen. 8
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Årsredovisningen har upprättats med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1. Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder och därför har fastighetens bokförda värden fördelats på väsentliga komponenter. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i vägledningen för komponentindelning av hyresfastigheter men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar. Komponenternas återstående nyttjandeperiod och tidpunkt samt utgift för eventuella utförda åtgärder på väsentliga komponenter har beaktas så väl som ackumulerade avskrivningar dvs man har använt direkt infasning med bruttometoden. Återstående redovisningsmässig nyttjandeperiod för föreningens byggnad har bedömts vara 97 år. Årets avskrivningar på de olika komponenterna uppgår genomsnittligt till 1,4 %. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta, övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. Föreningens underskottsavdrag enligt senaste lämnade inkomstdeklaration uppgår till 32 890 525 kr. Från och med 1 januari 2015 anses styrelsen vara behörigt organ för beslut om avsättning och uttag ur underhållsfonden i enlighet med underhållsplanen. Förändringen innebär att årets förändring av yttre fond bokas direkt mot bundet eget kapital samma år som det avser. Fritt eget kapital efter förändring av underhållsfonden disponeras i enlighet med föreningsstämmans beslut. Under övergångsåret innebär förändringen att två års avsättning och uttag ur underhållsfonden bokförs, dels föreningsstämmans beslut avseende 2014 och dels styrelsens beslut avseende 2015. Detta framgår av noten till eget kapital. Överföring och nyttjande redovisas efter styrelsens beslut i balansräkningen. NOTER 1 Nettoomsättning 2015 2014 Årsavgifter 7 408 560 7 510 662 Hyror 420 000 418 250 Avsättning till inre fond 0-101 992 Summa nettoomsättning 7 828 560 7 826 920 2 Övriga rörelseintäkter 2015 2014 Övriga rörelseintäkter 31 417 21 595 Summa övriga rörelseintäkter 31 417 21 595 9
3 Driftskostnader 2015 2014 Reparation, förbrukningsmaterial mm 651 421 Reparationer löpande 245 091 130 473 Fastighetsel 28 311 25 913 Uppvärmningsavgifter 851 559 828 212 Vatten och avlopp 265 037 232 669 Sophämtning 187 727 206 259 Försäkringar 104 812 94 494 Försäkringsskador 31 918 3 483 Kabel-tv och bredband 237 048 237 782 Entreprenadkostnad fastighetsskötsel 49 080 48 000 Snöröjning 71 438 81 255 Övriga utgifter för köpta tjänster 36 599 14 608 Kommunal fastighetsavgift / fastighetsskatt 607 124 595 054 Förvaltningskostnader 30 618 71 948 Föreningsavgäld 141 350 141 350 Övriga kostnader 55 290 49 470 Summa driftskostnader 2 943 653 2 761 391 4 Övriga externa kostnader 2015 2014 Telekommunikation och porto 4 203 4 110 Datakommunikation 5 484 5 395 Revisionsarvoden extern 8 794 8 325 Certifieringskostnader 5 750 5 750 Vicevärdsuppdrag enligt avtal 0 52 200 Arvode administrativ förvaltning 146 436 144 084 Övriga förvaltningskostnader 625 1 225 Kostnad underhållsplaner 4 258 4 069 Medlems- och föreningsavgifter 33 948 33 950 Övriga rörelsekostnader 17 588 22 825 Summa övriga externa kostnader 227 086 281 933 5 Underhåll enligt plan 2015 2014 Underhåll enligt plan 3 711 934 34 536 Summa underhåll enligt plan 3 711 934 34 536 10
6 Personalkostnader och arvoden 2015 2014 Arvode styrelse 59 720 63 220 Arvode vicevärd 84 000 45 500 Arvode föreningsvald revisor 2 880 2 880 Övriga arvoden 20 064 22 960 Sociala avgifter 31 032 27 863 Övriga personalkostnader 700 480 Summa personalkostnader 198 396 162 903 Föreningen har i år, liksom föregående år, inga anställda. 7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2015 2014 Ränteintäkter avräkning HSB Östergötland 3 856 11 091 Ränteintäkter placeringskonto HSB Östergötland 33 333 72 250 Summa ränteintäkter 37 189 83 341 8 Byggnader och mark 2015-12-31 2014-12-31 Byggnadernas nu aktiverade komponenter är helt avskrivna år 2112 Värdeår enligt taxeringsbeslut 1992 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde byggnader 114 532 472 114 532 472 Ingående anskaffningsvärde mark 4 633 000 4 633 000 Årets investering byggnader 3 136 000 0 Årets utrangering -2 086 514 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 120 214 958 119 165 472 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -36 070 513-34 361 733 Årets avskrivningar -1 675 566-1 708 780 Årets utrangering 2 086 514 0 Utgående ackumulerad avskrivning -35 659 565-36 070 513 Utgående redovisat värde 84 555 393 83 094 959 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder 58 465 000 58 234 000 Taxeringsvärde byggnad - lokaler 1 874 000 1 874 000 Taxeringsvärder mark - bostäder 35 499 000 31 329 000 Taxeringsvärder mark - lokaler 435 000 435 000 Summa taxeringsvärde 96 273 000 91 872 000 Fastighetsbeteckning Ritbrädet 26 och Ritsalen 3 11
9 Andelar i HSB Östergötland 2015-12-31 2014-12-31 Andelar i HSB Östergötland 500 500 Summa andra långfristiga värdepappersinnehav 500 500 10 Övriga fordringar 2015-12-31 2014-12-31 Skattekonto 2 065 359 Fordringar HSB Östergötland 359 0 Avräkning HSB Östergötland 2 864 909 1 859 533 Summa övriga fordringar 2 867 333 1 859 892 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015-12-31 2014-12-31 Förutbetald fastighetsförsäkring 113 251 0 Upplupna ränteintäkter 20 625 23 542 Övr förutbet kostn och uppl intäkt 52 644 53 006 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 186 520 76 548 12 Övriga kortfristiga placeringar 2015-12-31 2014-12-31 Placeringskonto HSB 1 000 000 6 000 000 Summa kortfristiga placeringar 1 000 000 6 000 000 13 Förändring i eget kapital Insatser Fond yttre Balanserat Årets Totalt underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 11 589 971 5 213 000 2 377 036 1 311 566 20 491 573 Resultatdisposition enligt föreningsstämman 118 000 1 193 566-1 311 566 0 Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 200 000-200 000 0 Ianspråkstagande av fond för yttre underhåll -3 711 934 3 711 934 0 Årets resultat -2 004 874-2 004 874 Belopp vid årets utgång 11 589 971 1 819 066 7 082 536-2 004 874 18 486 699 12
14 Skulder till kreditinstitut 2015-12-31 2014-12-31 Låneinstitut Ränta Konv datum Swedbank Hypotek AB 2,77 2017-09-25 22 000 000 22 000 000 Länsförsäkringar Hypotek AB 1,14 2017-12-30 23 000 000 23 000 000 SBAB 0,50 2016-03-28 23 500 000 23 500 000 68 500 000 68 500 000 Nästa års amortering beräknas uppgå till 1 500 000 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 67 000 000 Om 5 år beräknas nuvarande skulder uppgå till 61 000 000 15 Övriga skulder 2015-12-31 2014-12-31 Personalens källskatt 2 250 1 950 Lagstadg soc avg och särskild lönesk 765 663 Medlemmarnas reparationsfond/inre fond 571 947 851 480 Summa övriga kortfristiga skulder 574 962 854 093 Specifikation av förändring i fond för inre underhåll Belopp vid årets ingång 851 480 996 172 Uttag under året -279 533-246 684 Avsättning 0 101 992 Utgående värde 571 947 851 480 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015-12-31 2014-12-31 Upplupna räntekostnader 96 331 209 550 Förutbetalda hyror och avgifter 567 582 579 822 Övr uppl kostnader och förutbetalda intäk 8 806 8 260 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 672 719 797 632 13
Linköping den / 2016 Torbjörn Gudinge Marika Ericson Lisa Fröberg Carlsson Hans Kvist Senja Nilsson Vår revisionsberättelse har lämnats den / 2016 Göran Erjeby Av föreningen vald revisor Mikael Gustavsson Auktoriserad revisor Av HSB Riksförbund utsedd revisor 14