Årsredovisning för Brf Annedalsterrassen 2 769620-3251 Räkenskapsåret 2014
1 (13) Styrelsen för Brf Annedalsterrassen 2 får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen är privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningens ändamål är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens fastigheter upplåta bostadslägenheter och lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningens stadgar Föreningens gällande stadgar registrerades hos Bolagsverket den 20 september 2011. Föreningens byggnad och tomträtt Föreningen förvärvade den 25 november 2010 Annedalsbyggmästarna 1 AB, org nr 556764-2441, som också var innehavare till tomträtten i fastigheten Baltic 21. Annedalsbyggmästarna 1 AB överlät den 25 november 2010 tomträtten till fastigheten Baltic 21 till bostadsrättsföreningen genom så kallad underprisöverlåtelse, vilket medför att på tomträtten belöper uppskjuten skatt. Den uppskjutna skatten förfaller till betalning endast om bostadsrättsföreningen låter sälja fastigheten. Föreningens fastighet består av ett flerbostadshus med 51 bostadsrätter. Den totala boytan är 4 128 kvm. Föreningen äger garage i plan 0 med 36 platser, infart sker via fastigheten Baltic 22. Fastigheten upplåts med tomträtt och är belägen i exploateringsområdet Annedal i Mariehäll, Bromma. Tomträttsavgälden är fn 542 000 kronor per år som är fast till 31 mars 2020. Under 2011 startade uppförande av byggnaden. Byggprojektet har genomförts som totalentreprenad av Hanson & Wallin Bygg AB. Inflyttningen började 26 oktober 2012. Samtliga lägenheter var inflyttningsklara i december 2012. Slutbesiktningen av entreprenaden avslutades 19 december 2012 med att entreprenaden godkändes i sin helhet. Entreprenören lämnade över driften till föreningen den 1 april 2013. Före detta datum har samtliga inäkter och kostnader belastat entreprenören. Nettot av detta, 14 422 kronor, har upptagits som övrig rörelseintäkt. Lägenhetsfördelning: 4 st 1 rum och kök 9 st 2 rum och kök 21 st 3 rum och kök 16 st 4 rum och kök 1 st 5 rum och kök 51 st Fastighetsförsäkring Fastigheten var fram till och med 7 november 2014 fullvärdeförsäkrad hos Brandkontoret. Motsvarande försäkring har därefter tecknats hos Vardia.
2 (13) Gemensamhetsanläggningar Föreningen delar gemensam gård med Baltic 22 (grannföreningen BRF Annedalsterrassen 1) samt gemensam nedfart i garage och avskiljande brandvägg mellan garagen. Föreningens andelstal är 1 av totalt 2. Gemensamhetsanläggningen har delägarförvaltning där möten har hållits under året. Föreningen deltar i GA-anläggning för sopsug som omfattar hela Annedal. Anläggningen är inte fullt utbyggd och andelstalet sätts i relation till antal ansluta kvarter (ljus BTA) och korrigeras i samband med att nya kvarter ansluter. Förvaltningen sker genom bildande av samfällighetsförening med styrelse vilken bildas under våren 2015. Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Kommunal fastighetsavgift: Nybyggda bostäder 2012 och senare får hel avgiftsbefrielse i 15 år. Fastighetsskatt för lokaler är för närvarande 1 % av taxeringsvärde för lokaler (garaget). Fastighetens taxeringsuppgifter Taxeringsvärdet är 88 048 000 kr, varav byggnadsvärdet är 63 648 000 kr och markvärdet är 24 400 000 kr. Värdeår är 2012. Ekonomisk förvaltning Föreningen har tecknat avtal om ekonomisk förvaltning med Fastum UBC Förvaltning AB. Teknisk förvaltning Föreningen har tecknat avtal om fastighetsservice med Nytorget Fastigheter AB och städning med Clean Quality i Sverige AB. Ekonomisk plan Styrelsen har upprättat ekonomisk plan för föreningens verksamhet som registrerats hos Bolagsverket den 13 september 2012. Antalet anställda Under året har föreningen inte haft någon anställd. Årsavgifter Årsavgifter tas ut från föreningens medlemmar för att täcka föreningens löpande utgifter för drift och underhåll av föreningens fastighet, räntebetalningar och amorteringar av föreningens fastighetslån samt fondering av medel för framtida underhåll enligt av styrelsen framtagen underhållsplan. Årsavgiften uppgår till 675 kr/kvm boyta per år. Avsättning till yttre fond Avsättning till yttre fond ska enligt föreningens stadgar ske med minst 20 kr/kvm boarea för föreningens hus. Föreningens fastighetslån Kreditinstitut, ränte- och amorteringsvillkor framgår av not.
3 (13) Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma 20 maj 2014 haft följande sammansättning: Veronica Skarper Palmgren Ordförande Johanna Westerling Vice ordförande Louise Carlsson Ledamot Håkan Schön Ledamot Jakob Ruhe Ledamot Edvard Hofman Anders Westerlund Suppleant Suppleant Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelsens ledamöter två i förening. Styrelsen har under året haft 12 (9) protokollförda sammanträden. För styrelsens ledamöter finns ansvarsförsäkring tecknad med Vardia. Revisorer Borev Revisonsbyrå AB Valberedning Lars Kjellberg Jonas Jonsson Niclas Österberg Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Styrelsen har genomfört en intern revidering av den ekonomiska flerårsplanen utifrån utarbetade förvaltningsriktlinjer med hänsyn tagen till förändrade avskrivningsregler. Om- och nyförhandlingar av drifts- och finansieringsavtal genomförda med goda besparingar. Styrelsen arbetade fram riktlinjer för styrelsearbetet och förvaltningen. Styrelsen har arbetat fram en ekonomisk flerårsplan som följer de nya riktlinjerna. Två-års besiktning utfördes där styrelsemedlemmar deltog för att få en uppfattning om fastighetens tekniska skick. Bevakning sker av noterade brister främst i garage. Ventilation kvarstår som utredningsfråga. Uppstart av GA för sopsug samt GA gård och garage med grannförening. Gemensamma förvaltningsmöten och samordning har skett med grannföreningen. Program för yttre miljö har framtagits och avstämts med grannförening. Ett flertal inbrott drabbade tyvärr vårt garage där styrelsen genomförde åtgärder för stärka skalskyddet. Gemensamt glöggmingel på gården med grannföreningen genomfördes.
4 (13) Förändring av likvida medel 2014 2013 Årsavgifter 2 786 448 2 696 147 Hyror och övriga intäkter 429 061 423 850 Rörelsekostnader exkl avskrivningar -3 000 875-2 774 980 Likvida medel från den löpande verksamheten 214 634 345 017 Förändring fordringar och kortfristiga skulder exkl amorteringar 82 127-10 240 611 Årets amorteringar -0-0 Nya lån 0 0 Nya insatser från medlemmarna 0 18 640 000 Investeringar -0-13 598 098 Förändring likvida medel 296 761-4 853 692 Likvida medel vid årets början 799 296 5 652 988 Likvida medel vid årets slut 1 096 057 799 296 Medlemsinformation Föreningen hade vid årsskiftet 88 (91) medlemmar. Under året har 10 (9) överlåtelser skett. Flerårsöversikt 2014 2013 2012 Nettoomsättning (tkr) 3 215 3 105 0 Resultat efter finansiella poster (tkr) -1 459 106 0 Avskrivningar (tkr) -1 674-239 0 Resultat exkl avskrivningar (tkr) 215 345 0 Soliditet (%) 77,96 78,11 70,58 Skuldränta (%) 3,72 3,72 0,00 Fastighetslån kr/kvm 8 721 8 721 8 721 Årsavgifter kr/kvm 675 675 0 Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Resultat exkl avskrivningar Årets resultat med justering av kostnader för avskrivning av föreningens fastighet. Soliditet (%) Eget kapital i procent av balansomslutning. Skuldränta (%) Räntekostnader i procent av genomsnittlig låneskuld. Fastighetslån kr/kvm Föreningens totala fastighetslån dividerat med boyta av föreningens fastighet.
5 (13) Årsavgifter kr/kvm Föreningens totala årsavgifter dividerat med boyta av föreningens fastighet. Resultatdisposition Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten (kronor): balanserad vinst 106 359 årets förlust -1 459 066-1 352 707 behandlas så att till föreningens fond för yttre underhåll avsättes 83 000 i ny räkning överföres -1 435 707-1 352 707 Från och med 2014 tillämpar föreningen Bokföringsnämndens allmänna råd för mindre ekonomiska föreningar. En del av förändringen är att föreningen övergått från en progressiv till en rak avskrivningsplan för byggnad. Detta har medfört att avskrivningskostnaderna ökat från 239 tkr 2013 till 1 674 tkr 2014. Följden av detta blir att föreningen redovisar ett negativt resultat. Dock har föreningen ett positivt kassaflöde, d v s de löpande inbetalningarna har täckt de löpande utgifterna. Ett positivt kassaflöde är grundläggande för en sund ekonomi i föreningen. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
6 (13) Resultaträkning Not 2014-01-01-2014-12-31 2013-01-01-2013-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 3 214 971 3 104 684 Övriga rörelseintäkter 2 0 14 422 Summa rörelseintäkter 3 214 971 3 119 106 Rörelsekostnader Driftskostnader 3-1 477 349-1 247 858 Övriga externa kostnader 4-126 938-115 205 Styrelsearvoden, styrelse- och medlemsersättningar 5-57 878-44 354 Avskrivningar 6, 7-1 673 700-238 656 Summa rörelsekostnader -3 335 865-1 646 073 Rörelseresultat -120 894 1 473 033 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 538 891 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 338 710-1 367 565 Summa finansiella poster -1 338 172-1 366 674 Resultat efter finansiella poster -1 459 066 106 359 Årets resultat -1 459 066 106 359
7 (13) Balansräkning Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Tomträtter 6 22 213 052 22 437 426 Summa immateriella anläggningstillgångar 22 213 052 22 437 426 Materiella anläggningstillgångar Byggnader 7 143 244 592 144 693 918 Summa materiella anläggningstillgångar 143 244 592 144 693 918 Summa anläggningstillgångar 165 457 644 167 131 344 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 0 4 766 Övriga fordringar 8 1 122 677 971 463 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 194 770 205 542 Summa kortfristiga fordringar 1 317 447 1 181 771 Summa omsättningstillgångar 1 317 447 1 181 771 SUMMA TILLGÅNGAR 166 775 091 168 313 115
8 (13) Balansräkning Not 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 131 370 000 131 370 000 Summa bundet eget kapital 131 370 000 131 370 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 106 359 0 Årets resultat -1 459 066 106 359 Summa fritt eget kapital -1 352 707 106 359 Summa eget kapital 130 017 293 131 476 359 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 36 000 000 36 000 000 Summa långfristiga skulder 36 000 000 36 000 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 84 933 70 541 Skatteskulder 52 960 156 880 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 12 619 905 609 335 Summa kortfristiga skulder 757 798 836 756 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 166 775 091 168 313 115 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och avsättningar. Fastighetsinteckningar 36 000 000 36 000 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
9 (13) Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 /K2/ Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. Årsredovisningen upprättas för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Anläggningstillgångar Tillämpade avskrivningstider: Tomträtt Byggnader 100 år 100 år Noter Not 1 Nettoomsättning 2014 2013 Årsavgifter 2 786 448 2 696 147 P-plats och garage 428 522 408 538 3 214 970 3 104 685 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2014 2013 Ersättning från entreprenör 0 14 422 0 14 422
10 (13) Not 3 Driftskostnader 2014 2013 Fastighetsskötsel 56 174 23 825 Städning 64 676 77 078 Hyra av entrémattor 21 301 16 608 Snöröjning/sandning 26 833 41 546 Hisskostnader 15 006 18 415 Portar 1 500 0 Gemensamhetsanläggning 75 000 10 000 Reparationer 16 871 17 389 Fastighetsel 129 391 116 104 Värme 299 275 217 611 Vatten och avlopp 62 190 34 599 Avfallshantering 23 820 23 904 Försäkringskostnader 31 636 34 039 Tomträttsavgäld 542 000 542 000 Kabel-tv 0 2 041 Bredband 69 673 55 861 Förbrukningsinventarier 11 326 0 Förbrukningsmaterial 30 676 16 838 1 477 348 1 247 858 Not 4 Övriga externa kostnader 2014 2013 Fastighetsskatt 26 480 26 480 Porto 5 034 4 699 Föreningsgemensamma kostnader 180 2 435 Revisionsarvode 12 605 12 125 Ekonomisk förvaltning 68 438 65 245 Bankkostnader 3 200 2 500 Övriga poster 11 001 1 720 126 938 115 204
11 (13) Not 5 Styrelsearvoden, styrelse- och medlemsersättningar 2014 2013 Styrelsearvode 44 400 33 750 Sociala avgifter 13 478 10 604 57 878 44 354 Not 6 Tomträtter 2014 2013 Ingående anskaffningsvärden 22 437 426 0 Omklassificeringar 0 22 437 426 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 22 437 426 22 437 426 Ingående avskrivningar 0 0 Årets avskrivningar -224 374 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -224 374 0 Utgående redovisat värde 22 213 052 22 437 426 Not 7 Byggnader 2014 2013 Ingående anskaffningsvärden 144 932 574 0 Omklassificeringar 0 144 932 574 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 144 932 574 144 932 574 Ingående avskrivningar -238 656 Årets avskrivningar -1 449 326-238 656 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 687 982-238 656 Utgående redovisat värde 143 244 592 144 693 918 Taxeringsvärden byggnader 63 648 000 63 648 000 Taxeringsvärden mark 24 400 000 24 400 000 88 048 000 88 048 000
12 (13) Not 8 Övriga fordringar 2014-12-31 2013-12-31 Skattekonto 26 620 130 843 Fordan på entreprenör 0 41 324 Avräkningskonto förvaltare 1 096 057 799 296 1 122 677 971 463 Not 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Fastighetsförsäkring 18 153 30 117 Fastighetsjour 5 475 5 265 Tomträttsavgäld 135 500 135 500 Bredband 17 204 18 442 Ekonomisk förvaltning 18 438 16 218 194 770 205 542 Not 10 Eget kapital Medlems- Upplåtelse- Balanserat Årets insatser avgifter resultat resultat Belopp vid årets ingång 70 176 000 61 194 000 0 106 359 Disposition av föregående års resultat: 106 359-106 359 Årets resultat -1 459 066 Belopp vid årets utgång 70 176 000 61 194 000 106 359-1 459 066 Not 11 Skulder till kreditinstitut Räntesats Långivare % Datum för ränteändring Lånebelopp 2014-12-31 Lånebelopp 2013-12-31 Nordea 3,37 2014-12-03 0 12 000 000 Stadshypotek 0,98 3 mån 12 000 000 0 Nordea 3,79 2015-12-03 12 000 000 12 000 000 Nordea 4,20 2017-12-03 12 000 000 12 000 000 36 000 000 36 000 000 För låntet med tre månaders räntebindning redovisas räntan per 2014-12-31.
13 (13) Not 12 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Räntekostnader 139 170 215 813 Styrelsearvoden 40 325 33 750 Sociala avgifter 12 670 10 604 Fjärrvärme 42 527 35 293 Fastighetsel 14 398 12 972 Renhållning 1 528 1 964 Gemensamhetsanläggning 85 000 10 000 Sandning och snöröjning 3 848 1 736 Städning 6 975 6 825 Förbrukningsmaterial 0 1 185 Reserverat revisionsarvode 15 000 15 000 Förutbetalda avgifter och hyror 258 464 264 193 619 905 609 335 Stockholm Veronica Skaper Palmgren Ordförande Johanna Westerling Louise Carlsson Håkan Schön Jakob Ruhe Vår revisionsberättelse har lämnats Borev Revisionsbyrå AB Tomas Jonasson Revisor