Varför gör vi inte som vi borde göra? Bo Mattsson Chalmers/Byggnadsekonomi

Transkript

1 Varför gör v nte som v borde göra? Bo Mattsson Chalmers/Byggnadsekonom

2 Lvslängdskostnader Flerbostadshus Affärshus Kontorshus Ansk 34% Drft och underhåll 66% Ansk 48% Drft och underhåll 52% Ansk 57% Drft och underhåll 43% Dstrbutonslager VA-anläggnngar Vägar Ansk 56% Drft och underhåll 44% Ansk 19% Drft och underhåll 81% Ansk 26% Drft och underhåll 74%

3 Morot och pska? Akteägarvärde dvs Kassaflöde Resultat Aktekurs KORTSIKTIGHET

4 Drftnetto + Hyresntäkter - Underhållskostnader - Drftkostnader - Energkostnader - Fastghetsskatt DRIFTNETTO

5 Områden där LCC-teknken etablerats Energ Mljö Försörjnngssystem Mljöcertferng

6 FM-arbetets vson Att: underlätta stödja förenkla kundens verksamhet Facltet: Anordnng som underlättar vss verksamhet (Natonalencyklopedn)

7 Kultur? Clent Professonal Beställare Konsult

8 Styrkortets PERSPEKTIV Fnansellt Kunder Processer Lärande - Hur bör v se ut nför våra akteägare? - Hur bör v se ut nför våra kunder? - Hur ser de processer ut som skapar de önskade kundvärdena? - Vad behövs för att utveckla vår förmåga att förverklga vsonen?

9 Balanced Scorecard som handlngsmodell Årlg cykel!!! Konkretserng av vson och strateg Kommunkaton och sammankopplng Balanced scorecard Planerng och sammankopplng Strategsk feedback och nlärnng

10 Kunskapsuppbyggnad för TROVÄRDIGHET Metoder för att specfcera och utvärdera som systematskt tllämpas Branschsamverkan för kunskap om långtdsegenskaper hos olka teknska lösnngar Avtal med starka nctament som bonus/vte

11 Kostnadsnyckeltal UNDERHÅLL LÅG Punkthus med tegelfasad och alumnumfönster. Genomsnttlg lägenhetsstorlek 75m2 BOA. Fjärrvärme. Frånluft. Hss. Innerstadsfastghet. 69 kr/m2 BOA RIKTMÄRKE Lamellhus med putsad fasad och träfönster. Pappbelagt yttertak. Genomsnttlg lägenhetsstorlek 65 m2 BOA. Fjärrvärme och balanserad ventlaton. Tomtarean motsvarar dubbla boarean 98 kr/m2 BOA HÖG Småhus med träfasad och yttertak med pannor. Träfönster. Genomsnttlg lägenhetsstorlek 45 m2 BOA. Egen panncentral och balanserad ventlaton. Stor tomtarea 146 kr/m2 BOA

12 Systematserad kunskap och LCC Om LCC (Lvscykelkostnad) Och LCP (Lvscykelvnst) Hans-Åke Ivarsson Byggherrens betydelse 23 aprl 2002

13 ÅRSKOSTNADEN, Å Å = K + U + D där K = kaptalkostnad U = underhållskostnad D = drftkostnad

14 FÖNSTER Lvslängdens betydelse Kr År

15 LIVSCYKELKOSTNADSKALKYLER Lvscykelkostnaden är det dskonterade nuvärdet av alla utbetalnngar under lvstden. Formeln för att beräkna lvscykelkostnaden (LCC) kan uttryckas enlgt följande: LCC = G + n ( U + + )( + ) + ( + ) D S 1 r R 1 r =1 n där G = grundnvesterngen U = underhållskostnad år D = drft- och operatörskostnad år S = stlleståndskostnad år (p.g.a. eventuellt bortfall av nettontäkter) R = utrangerngskostnad p.g.a. avvecklng år n r = kalkylränta

16 LIVSCYKELVINSTKALKYLER Lvscykelvnsten är det dskonterade nuvärdet av alla n- och utbetalnngar under lvstden. Formeln för att beräkna lvscykelvnsten (LCP) kan uttryckas enlgt följande: LCP = I G n ( U + D + S )( 1+ r) R( 1+ r) =1 där I = nbetalnng år G = grundnvesterngen U = underhållskostnad år D = drft- och operatörskostnad år S = stlleståndskostnad år (p.g.a. eventuellt bortfall av nettontäkter) R = utrangerngskostnad p.g.a. avvecklng år n r = kalkylränta n

17 KAPITALVÄRDEBERÄKNINGAR NUVÄRDEMETODEN I R År G U Den allmänna formeln för kaptalvärdet år 0 ser ut så här: n n K= I ( r) R( r) U ( r) G = 1 n = 1 där K = kaptalvärdet I = nbetalnngar U = utbetalnngar R = restvärde G = grundnvesterngen r = kalkylräntan n = ekonomsk lvslängd (= kalkylperoden) = ndex för år

18 Blr det bättre om v gör en LCC-kalkyl? Svaret är gvetvs NEJ Hela menngen med LCC-kalkyler är att göra jämförelser förstå orsak och verkan förstå samband att nte göra fel att få rutner som fungerar som en checklsta att få beslutsunderlag och därför måste v oftast göra många

19 PLANVINSTKALKYLEN Pv = V e V f K där PV = Planvnsten V e = Fastghetsvärde efter plangenomförande V f = Fastghetsvärde före plangenomförande K = Kostnader för exploaterngen

20 KOSTNADER (K) Trafkanläggnng Grönytor VA Admnstraton (grundkarta, detaljplan, exploaterngsförberedelser) Tomtbldnng

21 VÄRDERINGSPRINCIPER V = ( H D U S) P t 100 där V = Värde enlgt marknadens värderng H = Hyra D = Drftkostnad U = Underhållskostnad S = Fastghetsskatt P t = Marknadens drektavkastnngskrav på totalt kaptal Eller cash-flow-analys V = n I U ( p) = 1 1+ där I = Inbetalnngar U = Utbetalnngar p = kalkylräntan n = fastghetens lvslängd

22 HYRA Jämföreslehyra (marknadshyra) Som bestäms av * Läge * Storlek * Standard För kontor, butker resp. lager Bruksvärdeshyra Oftast med förhandlngsklausul För bostäder Självkostnadshyra Inte så vanlgt numera För offentlga verksamhetslokaler

23 KOMMUNENS RESP. BYGGHERRENS ÅTAGANDEN Fall A Kommunens bygger ut anläggnngar på allmän platsmark såsom gator, parker och VA-ledn. Byggherren bygger ut erforderlga anläggnngar på kvartersmark Fall B Byggherren bygger ut alltng dvs. erforderlga anläggnngar på kvartersmark samt anläggnngar på allmän platsmark såsom gator parker och VA-lednngar.

24 KALKYLER Tre nvåer Detaljplan Fastghet Byggnadsdetalj Tre typer Investerngskostnadskalkyl Årskostnadskalkyl (LCC, LCP) Brukarkostnad/Hyreskostnad är del av brukarkostnad

25 TILLFÄLLEN ATT PÅVERKA Stadsplanerng Plangenomförande Planerng av brukarens verksamhet Nybyggnad Ombyggnad Planerat underhåll Akut underhåll Drft (fastghetens) Användnng (brukarens)

26 NYBYGGNAD/OMBYGGNAD Idéskede/Behovsskede Förstudeskede Programskede Projekterngsskede Förslagshandlngsskede Huvudhandlngsskede bygghandlngsskede Byggskede Överlämnandeskede FÖRVALTNING BRUKANDE

27 LCP/LCC-KALKYLER Nyttga följande beslutsstuatoner Var ska v bygga (lokalserng) Vad ska v bygga/planera (användnng) Hur ska processen fungera (användnng) Hur ska v gestalta (utformnng) Hur ska v underhålla (förvaltnng) Hur ska v sköta (förvaltnng) Hur ska v använda (brukande/användnng) Hur ska fastgheten förändras (förändrng) När ska v rva/bygga nytt (förvaltnng)

28 V återvänder tll LCC-kostnadskalkylen: Grundnvesterngen, G, kan beräknas enlgt följande: G=M+B+RD+V+DI+IU+UK där M = nvesterngar maskner och annan produktonsutrustnng B = nvesterngar mark och byggnader (bygg, VVS och el) RD = nvesterng reservdelar V = nvesterng verktyg och annan underhållsutrustnng DI = nvesterng dokumentaton och nstruktoner IU = nvesterng utbldnng och utbldnngsmateral UK = upphandlngskostnader

29 Underhållskostnaderna år, U, blr: U = AU + FU + RE + MO + UU där AU = kostnad för avhjälpande underhåll (personal och materal) FU = kostnad gör förebyggande underhåll (personal och materal) RE = kostnad för renoverng (personal och materal) MO = kostnad för modferng/anpassnng (personal och materal) UU = kostnad för utbldnng av underhållspersonal

30 Drft- och operatörskostnaden år, D, blr: D = OP + OM + DP + DM + MF + T + F + RS + UD + A där OP = kostnaden för operatörer/tllverknngspersonal OM = kostnaden för tllverknngs/materal DP = kostnaden för drftpersonal (tllsyn, städnng, renhållnng etc.) DM = kostnad för materal för drften MF = kostnad för medaförbruknng (energ, vatten, gas etc.) T = kostnader för transporter F = kostnader för förråd RS = kostnader för reklam/säljaktvteter UD = kostnader för utbldnng av drft- och operatörspersonal A = kostnader för admnstraton

31 Kostnaden för stllestånd uppkommer om detta ger upphov tll bortfall av nettontäkter. Stlleståndskostnaden år, S, kan beräknas enlgt följande: S = N MDT NI där N = antal gånger per år som stllestånd nträffar MDT = Mean Down Tme, d.v.s. medelstlleståndstd uttryckt tmmar N = förlorad nettontäkt per tmma

32 Utrangerngskostnaden, R, kan beräknas enlgt följande: R = RK+ RA RIK RIA där RK = kostnader för kvttblvnng (produkter, maskner, byggnader) RA = kostnader för avvecklng (personal, produkton, dstrbuton, försäljnng) RIK = ntäkter vd kvttblvnng RIA = ntäkter vd avvecklng

33 ALTERNATIVVALSKALKYLER I BYGGANDE OCH FÖRVALTNING Vd alternatvvalskalkyler bör man använda lvscykelkostnadskalkyler för att jämföra alternatv. Vanlgen brukar man utgå från att drftkostnaden är konstant under åren. Formeln för lvscykelkostnaden blr då: LCC = G + n ( 1+ r) r( 1+ r) 1 n U( 1+ r) + D + R 1 n =1 ( + r) n där LCC G U D R r n = lvscykelkostnaden (=nuvärdet) = grundnvesterngen = underhållskostnad å = drftkostnad varje år = utrangerngskostnad år n = kalkylräntan = lvslängden(kalkylperodens längd

34 ÅRSKOSTNADSKALKYLER GER Bättre teknkutvecklng o Kundstyrd o Funktonsstyrd o Beaktar konsekvenserna både på kort och lång skt Möjlghet tll ständgt lärande genom uppföljnng och analys Bättre resurshushållnng Lägre årskostnader

35

36

37

38

39

40

41