Investeringsanalys. en web applikation för investeringsanalys / livscykelkostnadsanalys för ekonomisk bedömning av olika lokalutvecklingsalternativ.

Transkript

1 Investeringsanalys en web applikation för investeringsanalys / livscykelkostnadsanalys för ekonomisk bedömning av olika lokalutvecklingsalternativ. Maj

2 Innehåll Sida Varför? 3 Resultat 4 Hur? 6 Krav 8 Några frågor 10 LCC/Livscykelkostnadsanalys Hur stora är LCC(investering), LCC(energi), LCC(underhåll), LCC(intäkter), LCC(.)? Vilken (marginal )effekt har ombyggnadsprojektet på den ombyggda byggnadens LCC? Vad blir fördelningen mellan LCC komponenterna i den ombyggda byggnaden? Driftbudget Intäkter och kostnader Internränta Avkastningsvärde Driftbudget Vilken årlig hyra skall hyresgästen betala, och vilka årliga drift och kapitalkostnader får fastighetsförvaltaren? Hyressättning Vilka resultateffekter får fastighetsförvaltaren på grund av hyressättningen? Kalkylmodellen egenskaper och möjligheter Maj

3 Varför? Varje kommun ansvarar för att erbjuda invånarna plats i förskola, skola, äldreboende,.m.m. Eftersom behovet av platser varierar över tid, varierar också behovet av lokaler över tid. Anskaffning av ändamålsenliga lokaler, och förändring av befintliga lokaler till dagens pedagogik, boendestandard och/eller teknisk standard, är en tidsmässigt lång process, och är ett resultat av processer såsom, verksamhetsplanering, verksamhetsutveckling, stadsplanering, projektering och byggnation, Bristfällig lokalplanering leder till kortsiktiga lösningar som oftast innebär betydligt dyrare lokaler med sämre förutsättningar för genomförande av effektiv verksamhet, som resultat. Varje kommunal verksamhets lokalförsörjning beskrivs i en lokalförsörjningsplan Investeringsanalys tillsammans med resultat och kassaflödesanalys är det tredje delmomentet i en lokalförsörjningsplan. Genom investeringsanalysen vill vi få svar på frågan: Ska vi bygga om, bygga nytt eller hyra in? Maj

4 Resultat I lokalresursplanen identifieras lokalförsörjningens samtliga lokaler, deras användningstid och utvecklingsbehov. Med utvecklingsbehov avses, Behov av förändrade lokalvolymer, dvs. expansion eller avveckling. Behov av att förändra befintliga lokaler till nutida sätt att bedriva verksamhet och/eller till nutida byggnadsteknisk standard, inkl. energianvändning, dvs. ombyggnad eller ersättning. Varje lokals förväntade användningstid indikerar om lokalen är ett tillfälligt/tempoärt behov, eller om den skall användas under lång tid. Beroende på användningstid kan ett antal olika utvecklingsalternativ komma ifråga. I en investeringskalkyl/livscykelkostnadsanalys jämförs varje relevant alternativs ekonomiska utfall under dess förväntade livslängd/användningstid. Maj

5 I Investeringskalkylen beräknas nuvärdet av samtliga investeringar och löpande utbetalningar och inbetalningar under förväntad livslängd/användningstid. Den genomsnittliga årskostnaden av nuvärdet (annuiteten *), jämförs för de olika alternativen. Investeringsanalysen beskriver alternativen ur ett ekonomiskt perspektiv. Andra förhållanden / restriktioner som påverkar vilka utvecklingsalternativ som är genomförbara, kan vara Riskperspektiv Planeringsförutsättningar Beslutsprocessen Lokalens roll i lokalresursplanen Bevarandeprogram Äga eller hyra? Har vi rätt mix av ägda/inhyrda lokaler? Är vi säkra på volymutvecklingen?, Förändrad lagstiftning? Vilka alternativ hinner vi få på plats i tid? Hur stor del av hela lokalförsörjningen utgör denna lokal? Ska vi ersätta två befintliga med en ny? K märkt? *) Annuitet De fasta årliga belopp vars nuvärden är lika med nuvärdet av alla in och utbetalningar inklusive investeringar, under kalkylperioden. Mer om investeringsanalys, kalkylmodeller, m.m. i t.ex. Kalkylhandbok för fastighetsföretaget; UFOS, ISBN: Maj

6 Hur? Varje utvecklingsalternativs investeringar och löpande in och utbetalningar beräknas per år under användningstiden med givna förutsättningar för om inflation och prisutveckling. Nuvärde och annuitet beräknas för given kalkylränta. Analys av de olika alternativen, kvalitetssäkring och känslighetsanalys, t.ex. alternativa investeringsnivåer, kalkylränta, prisutveckling, studeras med fördel i grafisk form. (Observera att diagrammen har olika skala.) Maj

7 Beräkningsresultaten sammanställs och utgör beslutsunderlag. I exemplet ovan är en inhyrning under 10 år billigast per m² medan en (ägd) nybyggnad under 40 år är det billigaste alternativet räknat per plats. En nybyggnad får lägst energianvändning. Inte i något fall är en ombyggnad ett fördelaktigt alternativ. (i detta exempel) Maj

8 Krav System Applikationen finns tillgänglig på internet. Du behöver ha tillgång till bredband och web läsare, t.ex. PC, surfplatta eller smartphone, samt ett användarkonto (login). Information Både applikationen Investeringsanalys och Resultat och kassaflödesanalys baseras på följande information från relevanta käll system. Fastigheter/Förvaltningsobjekt Förteckning över fastighetsverksamhetens förvaltningsobjekt; (här antas att fastighetsverksamheten är mellanhyresvärd för inhyrda lokaler) Intäkter ID, Namn (populärnamn), Gatuadress, Fastighetsbeteckning Byggnadsår Lokalarea LOA, Bostadsarea BOA, Bruksarea BRA, Area i temperaturreglerade utrymmen, Atemp Huvudsaklig verksamhet, Geografiskt läge, Ägare Per objekt och år (12 mån, t.ex. från senaste bokslut) Hyresintäkter, externt Hyresintäkter, externt tillägg (till och med ) Hyresintäkter internt Hyresintäkter internt som i nästa led blir externa intäkter (t.ex. bostäder) Hyresintäkter internt tillägg (till och med ) Övriga intäkter (t.ex. särskilt momsbidrag) Maj

9 Kostnader Per objekt och år (12 mån, t.ex. från senaste bokslut ) Inhyrda lokaler Fastighetsskatt Per kategori, nyckeltal från senaste uppföljning (kr/m²) Tillsyn & skötsel Förvaltning & Administration Planerat underhåll Vatten Försäkring Skador Energianvändning Per objekt (kwh/år) Energianvändning per mediatyp (el, fjärrvärme, pellets,.) Anläggningar/investeringar Per objekt och anläggning (kopia av anläggningsregister) Anskaffningsvärde, anskaffningsdatum, avskrivningstid Maj

10 Några fler exempel LCC/Livscykelkostnadsanalys Hur stora är LCC(investering), LCC(energi), LCC(underhåll), LCC(intäkter), LCC(.)? Vilken (marginal )effekt har ombyggnadsprojektet på den ombyggda byggnadens LCC? Vad blir fördelningen mellan LCC komponenterna i den ombyggda byggnaden? I ovanstående diagram visas nuvärdet av löpande inbetalningar, över 0 på den vertikala axeln, och nuvärdet av investeringar och löpande utbetalningar, under 0 på samma axel, fördelat på de olika kontoslagen. I det övre diagrammet visas den befintliga fastighetens respektive ombyggnadsprojektets respektive bidrag till LCC, och i det nedre diagrammet visas summan av dem. I exemplet ovan betraktas det bokförda restvärdet i den befintliga fastigheten vid kalkylperiodens början, såsom investering. Ombyggnadsprojektet utgörs av en investering och en underhållsinsats som tillsammans ger en energibesparing. Denna visas som inbetalning (över 0 linjen). Det nedre diagrammet vissa nettot av LCC(energi) för den ombyggda byggnaden. Maj

11 Driftbudget Intäkter och kostnader Driftbudget Vilken årlig hyra skall hyresgästen betala, och vilka årliga drift och kapitalkostnader får fastighetsförvaltaren? Hyressättning Vilka resultateffekter får fastighetsförvaltaren på grund av hyressättningen? Investeringarna hamnar i balansräkningen och sätts på avskrivningsplan ibland med olika avskrivningstider, och belastar de årliga driftbudgetarna som kapitaltjänst. Kapitaltjänsten beräknas genom oftast genom s.k. rak avskrivning, en avskrivning med lika belopp varje år + en ränta som avtar i takt med att investeringen skrivs av. Kapitaltjänsten varierar mellan efterföljande år. Alternativet till rak avskrivning är real annuitet, vilken kräver en internbank. Ovanstående figur visar ett exempel för en nybyggnad, där årliga in och utbetalningar (upptill) omsätts till årliga intäkter och driftkostnader, avskrivningar och räntekostnader. (nedtill). Intäkten (hyran) följer en bruksvärdemodell med en nivå så att summan av intäkter och kostnader blir noll över hela kalkylperioden (Annuiteten=0). Däremot blir inte resultatet =0 varje enskilt år, utan följer den streckade linjen Netto resultat i det nedre diagrammet. Maj

12 Internränta Internräntan är den kalkylränta för vilken nuvärdet av inbetalningar (besparingar) är lika med nuvärdet av utbetalningar (inkl. investeringar) under kalkylperioden, dvs. summan av nuvärden =0. Den används för att mäta lönsamheten i investeringar, dvs. för att prioritera investeringar och besluta om de ska genomföras eller inte. I sammanhanget Lokalförsörjning finns ofta inte alternativet: Att inte lokalförsörja, oftast inte heller någon riktig intäkt (vid vilken hyra är det lönsamt att bygga en förskola?). Internräntan blir lätt negativ. Kalkylmetoden med internhyra är därför inte tillämplig i detta sammanhang, här används nuvärde och annuitet istället. Kalkylmodellen i klarar dock att beräkna internränta. Energieffektivisering är exempel på investeringar som med fördel kan behandlas med ett internränteresonemang. Vi gör inte detta om inte internräntan är större än X? Avkastningsvärde Avkastningsvärdet är nuvärdet av framtida in och utbetalningar. Oftast beräknas avkastningsvärdet som nuvärdet av ett visst antal års driftnetton, plus nuvärdet av ett beräknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningsvärdet används vid värdering av fastigheter, t.ex. vid fastighetstransaktioner (köp/sälj). Om fastigheten är lönsam att köpa avgörs av hur mycket högre avkastningsvärdet är, relativt investeringen (köpeskillingen). Kalkylmetoden med avkastningsvärde är inte tillämplig i detta sammanhang, av samma skäl som i föregående stycke, vi kan inte avstå att lokalförsörja, och vi har ingen riktig intäkt att räkna på. Kalkylmodellen i klarar dock att beräkna avkastningsvärde. Kommunalt ägda fastigheter vars lokaler har en fungerande marknad, och därmed marknadshyra (= riktig intäkt), t.ex. kontor, är ett exempel på investeringar som kan analyseras med avkastningsvärde. I lägen med positiv hyresutveckling kan fastighetens värdeutveckling motivera att man äger lokalen, istället för att sälja och hyra tillbaka. (Fastighetens framtida värdeutveckling är större än dagens reavinst.) Maj

13 Kalkylmodellen egenskaper och möjligheter Både Investeringsanalys och Resultat och kassaflödesanalys är i grunden beräkningar på nutida och framtida ekonomiska händelser. Resultatet beror på hur väl kalkylmodellen lyckas hantera dessa ekonomiska händelser. Några ekonomiska händelser ur verkligheten: Kan vi ha flera investeringar med olika livslängd? Kan vi göra en reinvestering år 8, avskrivning 10år? Kan vi göra ett underhållsarbete år 5, med 4 Mkr, därefter ha ett nyckeltal på 120 kr/m²? Kan vi ha olika prisutveckling på fjärrvärme respektive el? Kan vi belasta en osäker investering (t.ex. ombyggnad) med högre kalkylränta? Kalkylmodellen i klarar samtliga dessa händelser och några till, här följer en kort sammanfattning av kalkylmodellens egenskaper/möjligheter; Objekt Kalkylmodellen kan innehålla ett valfritt antal objekt. Ett objekt är något som har årliga intäkter och kostnader, energianvändning och investeringar. Objekt kan vara fastigheter, ombyggnadsprojekt, hyresgästanpassningar, etc. Analys utförs på kombinationer av objekt, t.ex. befintliga fastigheter plus nybyggnadsoch ombyggnadsprojekt. Årliga intäkter och kostnader Varje objekt kan ha ett valfritt antal intäkts och kostnadsslag (konton). Belopp anges för varje konto i kr eller kr/m², för varje år, och gäller framåt tills något annat anges. Varje konto har individuell prisutveckling, som kan var olika per år, relativt inflation eller fast uppräkning. Energianvändning Varje objekt kan ha ett valfritt antal energislag Varje energianvändning anges i kwh eller kwh/m², för varje år, och gäller framåt tills något annat anges. Varje energislag har individuell prislista med prisutveckling per år, relativt inflation eller fast uppräkning. Investeringar Varje objekt kan ha ett valfritt antal investeringar, såväl före som efter kalkylperiodens start. Varje investering har individuellt anskaffningsvärde, anskaffningsdatum och avskrivningstid. (= kopia på anläggningsregistret) Kalkylparametrar Varje objekt kan ha individuell kalkylränta. Inflation och marknadsränta/finansieringsränta kan anges individuellt för varje år under kalkylperioden. Maj