Program Projektering Produktion Förvaltning Rivning

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Program Projektering Produktion Förvaltning Rivning"

Susanne Eklund
för 7 år sedan
Visningar:

1 1 Program Projektering Produktion Förvaltning Rivning 2 Standard Ombyggnad Nyproduktionsstandard Ursprunglig standard Underhåll Rivning år Livslängd 1

2 Ombyggnad Projektering Rivning Underhåll Produktion Drift 4 2-4% 4-8 % Ca 90% Produktion Drift o Underhåll Rivning 5 Kravkällor Kunden (brukare): Funktion, inköpspris, design, service mm. Företag (byggherre): Krav på kostnader, lönsamhet, arbetsmiljö, miljö Omvärld (lagar, förordningar, normer mm): Krav på miljö, säkerhet, service 6 2

3 Låsning av slutkostnad 100 % 80 % Ingångsvärde 7 Påverkansmöjlighet Hög Påverkan på kostnader/intäkter Resursförbrukning Låg 8 Problem i projektarbetet Här ska kommunen bygga en skola för 20 miljoner Undrar vad det kommer att kosta? 9 3

4 Felstudier Ett byggprojekt studerades under två år fel noterades felkostnaden = 6 % av projektets budget 80 % av felkostnaden - 20 % av felen 10 Felkostnader fördelade efter orsak Stress 5 % Övrigt 4 % Kunskap 23 % Engagemang 55 % Kommunikation 13 %

5 Bedöma slutkostnaden vid beslut om investering Följa kostnadsutvecklingen under hela projektet Mäta effekten vid alternativa val Inte bara billigaste lösningen! - Beakta framtida kostnader Utredning Program Projektering Söka ram Låsa ram Hålla ram 5

6 Verklighet Kalkylmodell Antal arbetsplatser Bruttoarea BTA Mängder av grova byggdelar Mängder av byggdelar Mängder av komponenter Mängdberäkningens ökade detaljeringsgrad Kostnad per arbetsplats Kostnad per m2 BTA Kostnad per m2, m, st Mängder av byggdelar Mängder av komponenter Kostnadsdatas ökade detaljeringsgrad Marknadsbedömning Bef. Tillverkningskapacitet - framtida behov Lönsamhetskrav (kalkylränta) Kostnadsram för investering (årskostnadskalkyl) 18 6

7 Anskaffningskostnad Intäkter Försäljning/uthyrning Årskostnader Material och lön Drift och underhåll Kapitalkostnader Lönsamhetskrav Ramkostnad Projektfinansiering Räntor Kreditiv Pantbrev Projektadministration - Projektering Byggledning och kontroll Projektörer / konsulter Markförvärv Kostnad för markinköp Lagfart Anslutningsavgifter Tomtanläggning Vägar, planer, plantering Byggnad Husbyggnad El, VVS och Ventilation Konsten att hålla en låst ram genom hela projektet Successiv uppdatering av kalkyler Uppföljning av kostnader genom hela projektet Vidtagande av åtgärder vid avvikelse från ram 7

8 Eget kapital (EK) Den kapitalinsats som ägaren/ägarna satsar i fastigheten Främmande kapital (FK) Den kapitalinsats som ges av externa långivare, ger upphov räntekostnader Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK FK Finansiering sker i två steg Byggnadskreditiv Fastighetslån Lån som tas upp på den beräknade produktionskostnaden. Utbetalningar sker kontinuerligt under byggtiden Fast kreditavgift på den reserverade summan Ränta på de summor som lyfts av 8

9 Bevis på panträtt, pantbrevet utgör säkerhet för långivarens fordran Stämpelskatt för Pantbrev, Pantbrevskostnad 2,0% på intecknat belopp (Fast egendom) Lagfart är en handling utfärdad av inskrivningsmyndigheten utvisande att fastighet förvärvats. Stämpelskatt för Lagfart, Lagfartskostnad 3,0% på köpeskillingen (juridiska personer) Investeringskostnad (projektkostnad) Årskostnad Drift Underhåll Kapitalkostnad Räntor Amorteringar 27 9

10 Markförvärv Anslutningsavgifter Entreprenadkostnad Projektering, konsulter Inredning, utrustning Övriga byggherrekostnader 28 Aktuell data - Aktuella pris- och kostnadsuppgifter Referensdata - Kostnadsdata från genomförda projekt referensprojekt 29 1 Generella referensdata utan anknytning till specifikt objekt Ex. kostnad för byggnadsarbeten vid kontorsbygge 8 700kr/m2 - Begränsad koppling mellan kostnad - kvantitet - kvalitet 2 Referensdata från speciellt angivet objekt - möjlighet till okulärbesiktning Ex. Henryssons verkstad i Eslöv byggkostnad : 9 300kr/m2 - Kvalitet kan delvis kontrolleras 30 10

11 Byggnadsarea BYA den area som en byggnad upptar på marken Bruttoarea BTA area av våningsplan begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida Bruksarea BRA area av nyttjandeenhet eller annan grupp sammanhörande utrymmen, begränsad av omslutande byggnadsdelars insida Bostadsarea BOA (LOA - lokalarea) bruksarea för boutrymme (ovan mark) Biarea BIA (BRA = BIA + BOA) bruksarea för biutrymmen, t.ex. lägenhetsförråd Öppenarea - OPA Area av helt eller delvis öppna delar i anslutning till byggnad tex balkong, loftgång, taktäckt uteplats, öppet garage mm. 31 Exempel Referensobjekt kalkyldatum Datum för kalkyl Skilj på index (konstaterad inflation) och förväntad kostnadsutveckling Tid Index Förväntad inflation

12 Byggprojektets totala ram Ram för byggnadsarbeten Ram för grund Ram för stomme Det finns två helt olika sätt att hantera risker som finns i och med att alla projekt kännetecknas av osäkerheter: Det vanligaste tillvägagångssättet är att lägga på en buffert för oförutsett - kanske 5 eller 10 procent Ett annat sätt är att bedöma den mest troliga, optimistiska och pessimistiska bedömningen 12

13 Tidsfördelad budget Total budget S-kurva Förfrågnings-underlag Aktivitetsindelning Mängdberäkning Offertförfrågan material och UE Produktionskalkyl Egen mtrl-prisbank Prissättning material och UE Tidsättning eget direkt arbete Produktionsdatabank Arbetskostnad APO-kostnad Mtrlkostn. UEkostn. Arbetsplatsens självkostnad Centraladmin. risk och vinst Marknads - faktorer Anbud 13

Relevanta dokument

Projektkalkylering. Tidiga kalkyler

Projektkalkylering. Tidiga kalkyler Projektkalkylering Tidiga kalkyler Kalkylering Lukas 14:28-30 Låsning av slutkostnad 100 % 80 % Ingångsvärde Minimikrav Program Projektering Produktion Skeden Kalkylprocessen 1. Definiera problemet och