Tids- och kostnadsstyrning

Transkript

1 Tids- och kostnadsstyrning

2 Kalkylsammanställning Konto 1 Markförvärv 11 Köpeskilling 12 Lagf artskostnad 19 Öv riga kostnader 2 Anslutningsavgifter 21 VA 22 El 23 Fjärrv ärme 29 Öv riga kostnader 3 Entreprenadkostnad 31 Markarbeten 32 By ggnadsarbeten 33 El 34 VVS, Vent 35 Målning 36 Plåt 37 Utsättning 39 Öv riga kostnader 391 Index Mall för byggprojektkalkyl 4 Projektering, konsulter 41 Utredningar 42 Projektering 43 Kommunala av gif ter 431 By gglov 432 By gganmälan 44 By ggledning och kontroll 49 Öv riga kostnader 5 Övriga Byggherrekostnader 51 Pantbrev skostnad 52 Merv ärdesskatt 53 By ggnadskreditiv 59 Öv riga kostnader

3 Produktionskostnad Produktionskostnad= markkostnad + byggherrekostnad + kapitalkostnad + mervärdesskatt (bostäder) + byggkostnad

4 Markkostnad (1) Tomtkostnad Köpeskilling Ränta på köpeskilling från förvärv till byggstart Fastighetsbildning Lagfart Kostnad för detaljplan Kostnader för vägar, VA m m utanför kvartersmark Övriga tomtkostnader t ex sanering

5 Markkostnad (2) Anslutningsavgifter VA El / Tele Kabel TV /Bredband Fjärrvärme Trafik- eller parkeringsanläggningar Eventuellt övriga avgifter

6 Byggherrekostnader (1) Kontrollansvarig enligt PBL Sakkunnigutlåtanden Besiktningar Tillhandahållet material från beställaren Bidragshandlingar Konsultkostnader Byggadministration

7 Byggherrekostnader (2) Bygglov, bygganmälan, utsättning Nybyggnadskarta (Byggfelsförsäkring) Övriga försäkringar Marknadsföring Pantbrev Evakueringskostnader (vid ombyggnad) Tomträttsavgäld

8 Kapitalkostnad Finansiering under byggskedet Byggnadskreditiv

9 Byggkostnad Projektering Konsulter (Arkitekter, konstruktörer, VVS, Vent, El m fl) Entreprenadkostnad Byggarbeten» Utvändigt» Invändigt Markarbeten Installationer ÄTA

10 Exempel produktionskalkyl Aktivitet Arbete, tim Material kkr UE, kkr Markarbeten Grundkonstruktion Ytterväggar Innerväggar Bjälklag Trappor Huskomplettering Undertak 122 Golvbeläggning 432 Väggbeklädnad 50 Målning 479 Rumskomplettering Summa

11 Direkta kostnader Egna direkta kostnader Arbete tim à 140:-*1, Material Summa direkt material och arbete Underentreprenad UE Summa direkta kostnader kr

12 Arbetsplatsomkostnader APO Organisation Allmänna arbeten - arbetsledning - Snöröjning - utsättning - Renhållning - - Arbetsbodar mm Hjälpmedel - Personalbodar - Lyftkranar - Tillfällig elförsörjning - Tillfälliga vägar - Maskiner

13 APO olika metoder % på de direkta kostnaderna Exempel: 25% på egna direkta kostnader Särskild utredning för varje enskilt projekt Entreprenörernas metod kräver detaljkunskap om projektet Mellanformer Exempel: kr/arbetad timme för arbetsledning, bodar och förråd

14 Arbetsplatsomkostnader - APO Arbetsledning (AL) 8 790ptim * 30 kr/ptim = kr Bodar, förråd (BF) 8 790ptim * 18kr/ptim = kr Maskiner (M) (total arbets- och mtr-kostnad) 10% * = kr Övrig APO (Ö) (total arbets- och mtr-kostnad) 8% * = kr Summa APO kr

15 Byggkostnaders sammansättning

16 Centraladministration, risk och vinst, Entreprenörsarvode (EA) 8 % av arbete, material och APO U-entreprenörsarvode (EAU) 5 % av kostnaden för underentreprenad EA (8%) UEA (5%) Summa kr kr kr

17 Byggkostnaders sammansättning

18 Kalkylsammanställning Konto 1 Markförvärv 11 Köpeskilling 12 Lagf artskostnad 19 Öv riga kostnader 2 Anslutningsavgifter 21 VA 22 El 23 Fjärrv ärme 29 Öv riga kostnader 3 Entreprenadkostnad 31 Markarbeten 32 By ggnadsarbeten 33 El 34 VVS, Vent 35 Målning 36 Plåt 37 Utsättning 39 Öv riga kostnader 391 Index Mall för byggprojektkalkyl 4 Projektering, konsulter 41 Utredningar 42 Projektering 43 Kommunala av gif ter 431 By gglov 432 By gganmälan 44 By ggledning och kontroll 49 Öv riga kostnader 5 Övriga Byggherrekostnader 51 Pantbrev skostnad 52 Merv ärdesskatt 53 By ggnadskreditiv 59 Öv riga kostnader

19 Byggnadens Livslängd Standard Ombyggnad Nyproduktionsstandard Ursprunglig standard Underhåll Rivning år Livslängd

20 Projektfinansiering Eget kapital (EK) Den kapitalinsats som ägaren/ägarna satsar i fastigheten Främmande kapital (FK) Den kapitalinsats som ges av externa långivare, ger upphov räntekostnader Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK FK

21 Finansiering sker i två steg Byggnadskreditiv Fastighetslån

22 Byggnadskreditiv Lån som tas upp på den beräknade produktionskostnaden. Utbetalningar sker kontinuerligt under byggtiden Eventuell kreditavgift på den reserverade summan Ränta på de summor som lyfts av

23 Fastighetslån Bottenlån, till ungefär 75% av anskaffningskostnaden (Långa löptider år) Topplån (Korta löptider 5-15 år, något högre ränta än bottenlån) Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK Topplån Bottenlån 75%

24 Pantbrev Bevis på panträtt, pantbrevet utgör säkerhet för långivarens fordran Stämpelskatt för Pantbrev, Pantbrevskostnad 2,0% på intecknat belopp (Fast egendom)

25 Förvärv av Fastighet Fastighet är fast egendom, som är upptagen eller skall upptas i fastighetsregistret såsom en självständig rättslig enhet Lös egendom är lösöre i vanlig mening samt byggnad på annans mark

26 Lagfart Lagfart är en handling utfärdad av inskrivningsmyndigheten utvisande att fastighet förvärvats. Stämpelskatt för Lagfart, Lagfartskostnad 4,25% på köpeskillingen (juridiska personer)

27 Underlag för tidiga kalkyler Kalkylunderlag Företaget och dess verksamhet Tillgänglig information om projektet Kostnadsdata Aktuell data Referensdata

28 Fastighetens in- och utbetalningar Betalning Engångs Periodisk In Upptagande av lån Försäljning Hyra Finansiella inbetalningar Ut Fastighetsköp Reinvestering Slutbetalning av lån Administration Drift Underhåll Räntor & Amortering Byggproduktion

29 Uppdelning enligt REPAB Nivå 3 Driftkostnader Administration Fastighetsskatt Försäkring Värme El, gemensam Vatten Tillsyn och skötsel Mark Byggnad Installationer Reparationer Sophämtning Städning Underhållskostnader Underhåll av mark (tomt) Utvändigt underhåll av byggnad Invändigt underhåll av byggnad Underhåll av installationer

30 Grundläggande lånekonstruktioner Rakt lån Annuitetslån Serielån

31 Cash-Flow och nyckeltal Byggproduktion

32 PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser Känslighetsanalyser Byggproduktion

33 Hyran Två principer: Marknadsprincip Utbud Efterfrågan Kostnadsprincip Självkostnadskalkyl Byggproduktion

34 Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet Byggproduktion

35 Drift och Underhåll Drift: Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll: Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt Byggproduktion

36 Driftprognoser D n = D 0 *(1+index) n Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post Byggproduktion

37 Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning Byggproduktion

38 Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt Byggproduktion

39 Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis Byggproduktion

40 BESLUT Kreativt tänkande: Osäkerhetsbedömningar Nyckeltalsberäkningar Bedömning av mjuka parametrar Byggproduktion

41 Fastighetsekonomiska Tablån + Intäkt (t.ex Hyra) +I - Drift - D - Underhåll - UH = DRIFTNETTO DN - Räntor - R - Amorteringar - Am = BETALNINGSNETTO BN

42 Värderingsmetoder Marknadsvärde Statistiska metoder» God tillgång på prisinformation Marknadssimulering» Knapp tillgång på prisinformation Avkastningsvärde Intäkts- och kostnadsanalyser» (alt: In- och utbetalningar)

43 Fastighetsvärden i företag Om fastigheten genererar ett överskott (BN, DN) Värdet relateras då till den ekonomiska avkastningen V = f (ö, dv, p) kalkylränta överskott värdeförändring

44 Individuellt avkastningsvärde Anpassning till subjektets förutsättningar Förvaltningskompetens Finansieringsförutsättningar Beskattning Kalkylräntenivåer

45 Indata till avkastningsvärdering 1. Överskott 2. Kalkylperiod 3. Restvärde 4. Kalkylränta 5. Osäkerhetsbedömningar

46 Avkastningsvärde, diskonteringsmetoder Utan beaktande av finansiering: Med beaktande av finansiering:

47 Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital (pdtk) Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pdek) Resultatmått knutet till företaget Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pttk) Tar hänsyn till den indirekta avkastningen Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital (ptek) Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte Byggproduktion

48 Planeringsprocessen 1 Definiera målet med projektet 2 Dela upp projektet i mindre delar, WBS 3 Identifiera aktiviteter 4 Identifiera aktiviteternas inbördes beroenden 5 Tilldela aktivitetsansvar, resurser 6 Bestäm aktiviteternas varaktighet 7 Identifiera delmål, delprocessmål (milestones) 8 Analysera (tids- och resursanalys)

49 WBS - Work Breakdown Structure Projektets mål och avgränsningar..all the work required, and only the work required, to complete the project successfully (PMI, PMBOK)

50 WBS - Work Breakdown Structure Tydliggör projektets innehåll och avgränsningar Summerar tider och kostnader för olika delar Urvalsbegrepp för tidsplaner Integrerar planerings- och kostnadsfunktioner House Grounds Structure Subsystems Management Front Yard Driveway Electrical Systems HVAC

51 Några planeringsbegrepp... Aktivitet Händelse Beroenden Resurs Arbetsuppgift som kräver tid och resurser för att genomföras Inträffar momentant, dvs. har ingen utbredning i tiden. Kräver inga resurser. Anger aktiviteternas / händelsernas inbördes beroenden. Det som behövs för att genomföra aktiviteten (arbetskraft, maskiner..)

52 Varaktighet och arbete Varaktighet: (mäts ofta i dagar, veckor, månader) Kalendertiden från aktivitetens start till dess slut Arbete: (mäts ofta i timmar) Den tid varje resurs är aktiv i aktivitetens genomförande

53 Blocknät ("Activity on node") Blocknät sägs vara aktivitetsorienterat I blocknät finns Aktiviteter/Händelser (block) Kopplingar (pilar) A 5 veckor B 8 veckor C 6 veckor E 10 veckor D 11 veckor

54 Gantt-diagram

55 Tider beräknas med tidsanalys Aktivitet: Projekt: - Tidigaste start och slut - Total varaktighet - Senaste start och slut - Kritisk linje - Glapp/kritiska aktiviteter

56 Definition av glapp Totalt glapp: Den tid en aktivitet kan förskjutas utan att projektets sluttid förskjuts Fritt glapp: Den tid en aktivitet kan förskjutas utan att annan aktivitet förskjuts

57 Kritiska aktiviteter - Kritisk linje Kritisk aktivitet: Kritisk linje: Aktivitet utan glapp En kedja av kritiska aktiviteter från projektets start till slut Anmärkning: Om en kritisk aktivitet försenas, försenas även projektets sluttid Alla projekt har en, eller flera, kritiska linjer

58 Tidsanalys av blocknät Steg 1: Framlänges beräkning (tidigt start/slut) Steg 2: Baklänges beräkning (sen start/slut) 5 B C 0 A E D