Projektkalkylering. Tidiga kalkyler

Transkript

1 Projektkalkylering Tidiga kalkyler

2 Låsning av slutkostnad 100 % 80 % Ingångsvärde Minimikrav Program Projektering Produktion Skeden

3 Kalkylprocessen 1. Definiera problemet och klargör målsättningen 2. Identifiera alla tänkbara handlingsalternativ 3. Fastställ konsekvenserna av dessa handlingsalternativ 4. Värdera konsekvenserna relativt målsättningen 5. Välj det alternativ som ger högst måluppfyllelse

4 Val av kalkylmodell Verklighet Kalkylmodell

5 Kalkylsyfte Produktionssystem Marknadssituation Informationssystem Ger kalkylunderlag VAL AV KALKYLMODELL(ER) OCH BERÄKNING AV KALKYLRESULTAT SAMMANVÄGNING AV KALKYLRESULTAT OCH ÖVRIGT BESLUTSUNDERLAG Bedömning av risker, restriktioner, handlingsfrihet, följdverkningar m m BESLUT GENOMFÖRANDE OCH UPPFÖLJNING

6 Syftet med kalkyler och kostnadsstyrning Bedöma slutkostnaden vid beslut om investering Följa kostnadsutvecklingen under hela projektet Mäta effekten vid alternativa val Inte bara billigaste lösningen! - Beakta framtida kostnader

7 Utredning Program Projektering Söka ram Låsa ram Hålla ram

8 Successiv kalkyluppdatering Antal arbetsplatser Bruttoarea BTA Mängder av grova byggdelar Mängder av byggdelar Mängder av komponenter Mängdberäkningens ökade detaljeringsgrad Kostnad per arbetsplats Kostnad per m2 BTA Kostnad per m2, m, st Mängder av byggdelar Mängder av komponenter Kostnadsdatas ökade detaljeringsgrad

9 Söka Ram Typ av projekt Investering Forskning och utveckling Utredning Produktion av en viss tjänst eller produkt Lönsamhetskrav Kalkylränta

10 Byggnadens Livslängd Standard Ombyggnad Nyproduktionsstandard Ursprunglig standard Underhåll Rivning år Livslängd

11 Nyinvestering av fastighet Anskaffningskostnad Intäkter Försäljning Årskostnader Material och lön Drift och underhåll Kapitalkostnader Lönsamhetskrav Ramkostnad

12 Byggprojektets totala ram Ram för byggnadsarbeten Ram för grund Ram för stomme Man måste veta vad ramen innehåller för att kunna hålla den, ramen definieras av: - kvalitet - kvantitet - kostnad

13 Låsa Ram - Helhetssyn Projektfinansiering Räntor Kreditiv Pantbrev Projektadministration - Projektering Byggledning och kontroll Projektörer / konsulter Markförvärv Kostnad för markinköp Lagfart Anslutningsavgifter Tomtanläggning Vägar, planer, plantering Byggnad Husbyggnad El, VVS och Ventilation

14 Projektfinansiering Eget kapital (EK) Den kapitalinsats som ägaren/ägarna satsar i fastigheten Främmande kapital (FK) Den kapitalinsats som ges av externa långivare, ger upphov räntekostnader Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK FK

15 Finansiering sker i två steg Byggnadskreditiv Fastighetslån

16 Byggnadskreditiv Lån som tas upp på den beräknade produktionskostnaden. Utbetalningar sker kontinuerligt under byggtiden Eventuell kreditavgift på den reserverade summan Ränta på de summor som lyfts av

17 Fastighetslån Bottenlån, till ungefär 75% av anskaffningskostnaden (Långa löptider år) Topplån (Korta löptider 5-15 år, något högre ränta än bottenlån) Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK Topplån Bottenlån 75%

18 Pantbrev Bevis på panträtt, pantbrevet utgör säkerhet för långivarens fordran Stämpelskatt för Pantbrev, Pantbrevskostnad 2,0% på intecknat belopp (Fast egendom)

19 Förvärv av Fastighet Fastighet är fast egendom, som är upptagen eller skall upptas i fastighetsregistret såsom en självständig rättslig enhet Lös egendom är lösöre i vanlig mening samt byggnad på annans mark

20 Lagfart Lagfart är en handling utfärdad av inskrivningsmyndigheten utvisande att fastighet förvärvats. Stämpelskatt för Lagfart, Lagfartskostnad 4,25% på köpeskillingen (juridiska personer)

21 Kalkylsammanställning Konto 1 Markförvärv 11 Köpeskilling 12 Lagf artskostnad 19 Öv riga kostnader 2 Anslutningsavgifter 21 VA 22 El 23 Fjärrv ärme 29 Öv riga kostnader 3 Entreprenadkostnad 31 Markarbeten 32 By ggnadsarbeten 33 El 34 VVS, Vent 35 Målning 36 Plåt 37 Utsättning 39 Öv riga kostnader 391 Index Mall för byggprojektkalkyl 4 Projektering, konsulter 41 Utredningar 42 Projektering 43 Kommunala av gif ter 431 By gglov 432 By gganmälan 44 By ggledning och kontroll 49 Öv riga kostnader 5 Övriga Byggherrekostnader 51 Pantbrev skostnad 52 Merv ärdesskatt 53 By ggnadskreditiv 59 Öv riga kostnader

22 Underlag för tidiga kalkyler Kalkylunderlag Företaget och dess verksamhet Tillgänglig information om projektet Kostnadsdata Aktuell data Referensdata

23 Olika kalkylunderlag 1 Verksamhetsplanering Antal kontorsplatser Antal vårdplatser Antal skolbarn 2 Lokalplanering Programareor Serviceareor 3 Form- och konstruktionsplanering Arkitektskisser Beskrivningar/bygghandlingar

24 Källor för kostnadsdata Aktuell data Aktuella pris- och kostnadsuppgifter Referensdata Kostnadsdata från genomförda projekt referensprojekt

25 Användning av olika kostnadsdata 1 Generella referensdata utan anknytning till speciellt objekt Ex. kostnad för byggnadsarbeten vid kontorsbygge - Dålig koppling mellan kostnad - kvantitet - kvalitet 2 Referensdata från speciellt angivet objekt möjlighet till okulärbesiktning Ex. Henryssons verkstad i Eslöv byggkostnad : - Kvalitet kan delvis kontrolleras - svårt finna kopplingar till delmängder och priser - Uppgifter blir snart inaktuella

26 Arealbegrepp SS Byggnadsarea BYA den area som en byggnad upptar på marken Bruttoarea BTA area av våningsplan begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida Bruksarea BRA area av nyttjandeenhet eller annan grupp sammanhörande utrymmen, begränsad av omslutande byggnadsdelars insida Bostadsarea BOA bruksarea för boutrymme Lokalarea LOA bruksarea för lokalutrymme Biarea BIA bruksarea för biutrymmen, t.ex. förråd

27 Exempel Olika kostnadsläge Referensobjekt kalkyldatum Datum för kalkyl Skilj på index (konstaterad inflation) och förväntad kostnadsutveckling Tid Index Förväntad inflation

28 Byggdelskalkyl 28

29 Direkta och indirekta kostnader Direkta kostnader De kostnadsslag som direkt kan hänföras till en kostnadsbärare Indirekta kostnader De omkostnader som kan hänföras till ett kostnadsställe och fördelas till en kostnadsbärare Kostnadsslag Indirekta kostnader Kostnadsställen Fördelade indirekta kostnader Kostnadsbärare Direkta kostnader 29

30 Påläggskalkylering Används vid självkostnadskalkylering med två eller flera produkter där det inte klart går att se hur de indirekta kostnaderna fördelas på de olika produkterna. Påläggskalkylen sker i två steg 1. Beräkna pålägg, relatera de indirekta kostnaderna till någon lämplig fördelningsbas. 2. Använd framräknade pålägg för att fördela de indirekta kostnaderna 30

31 Påläggskalkyl (Tillverkningsindustri) Direkta kostnader Indirekta kostnader Tillverkningskostnad Självkostnad dm dm dl Övriga direkta tillverkningskostnader Speciella direkta försäljningskostnader dm MO TO AO FO MO dl TO Övriga direkta tillverkningskostnader dm Tillverkningskostnad AffO Speciella direkta försäljningskostnader dm 31

32 Påläggskalkyl, byggdelar Direkta kostnader Indirekta kostnader Tillverkningskostnad Självkostnad dm dl UE APO EA EAU dm dl APO Övriga direkta tillverkningskostnader dm UE Tillverkningskostnad EA EAU 32

33 Byggkostnaders sammansättning Anbud (Generalentreprenad) Arvode EA (entreprenö r) Arbetsplatsenssjälvkostnad Arbete Risk och vinst Centraladministration Arbetsplatsen omkostnader APO Material Underentreprenör er Direkta kostnader 33

34 Arbetsplatsomkostnader APO Organisation Allmänna arbeten - arbetsledning - Snöröjning - utsättning - Renhållning - - Arbetsbodar mm Hjälpmedel - Personalbodar - Lyftkranar - Tillfällig elförsörjning - Tillfälliga vägar - Maskiner 34

35 APO olika metoder % på de direkta kostnaderna Exempel: 25% på egna direkta kostnader Särskild utredning för varje enskilt projekt Entreprenörernas metod kräver detaljkunskap om projektet Mellanformer Exempel: kr/arbetad timme för arbetsledning, bodar och förråd 35

36 Centraladministration, risk och vinst, Entreprenörsarvode (EA) 8 % av arbete, material och APO U-entreprenörsarvode (EAU) 5 % av kostnaden för underentreprenad 36

37 Byggkostnaders sammansättning Anbud (Generalentreprenad) Arvode EA (entreprenö r) Arbetsplatsenssjälvkostnad Arbete Risk och vinst Centraladministration Arbetsplatsen omkostnader APO Material Underentreprenör er Direkta kostnader 37

38 Exempel, Byggdelskalkyl 38

39 Livscykelanalys

40 Livscykelanalys-Begrepp och modeller Livscykelvinst (LCP, Life Cycle Profit) är en bedömning av betalningsflöden som långsiktigt ger maximal lönsamhet Livscykelkostnad (LCC, Life Cycle Cost) bedömning av långsiktigt minimal kostnad

41 Livscykelvinstmodellen Livscykelvinst = Ett överskott beräknat som differensen mellan anskaffningsutgiften och nuvärdet av driftnetton under kalkylperioden som avser optimalt resursutnyttjande

42 Livscykelkostnadsmodellen Livscykelkostnad = Den totala kostnaden, beräknad som summan av anskaffningsutgiften samt nuvärdet av drift och underhållskostnader under den kalkylperiod som medför optimalt resursutnyttjande

43 Kalkylnivåer Fastighetsnivå Omfattar hela byggnaden eller fastigheten Byggdelsnivå Avser principlösningar för olika byggdelar Komponentnivå Avser val av komponenter

44 Exempel LCC: Byggdel Valet står mellan träregelvägg med: 1) Tegelfasad Kostnad 1560 kr/m2 Underhåll 80 kr/m2 vart 25 år 2) Profilspontad träpanel Kostnad 1070 kr/m2 Underhåll 200 kr/m2 vart 12 år Kalkylperiod 50 år Real kalkylränta 4,5%