Agenda. Kalkylering I vid bygg- och fastighetsutveckling I. Kalkylering - Inledning. Varför kalkylera?

Transkript

1 Agenda Kalkylering I vid bygg- och fastighetsutveckling I Kalkylering - Inledning (Kalkylering i tidiga skede - (tidigare behandlat)) Projektkalkyl Produktionskalkyl Introduktion till B5, B6 och B8 (Budget, alternativval budgetkontroll) Kapitel 1 och 8 KALKYLERING vid bygg- och fastighetsutveckling Kalkylering - Inledning Varför kalkylera? Varför kalkylera? Underlag för besluta Vad innebär kalkylering? Kalkylering i olika skede Ofta blir det fel! Varför blir det fel? När blir det fel? Rutinarbete eller nödvändig inlärning? 1

2 28. Ty om någon bland Eder vill bygga ett torn, sätter han sig icke då först ned och beräknar kostnaden och ser till att om han äger vad som behövs för att bygga det färdigt? 29. Eljest, om han lade grunden men icke förmådde fullborda verket skulle ju alla som finge se det begynna att begabba honom 30. och säga Den mannen begynte bygga, men förmådde icke fullborda sitt verk Bibeln i Nya Testamentet Lukas 14:28-30 Syftet med kalkyler och kostnadsstyrning Bedöma slutkostnaden vid beslut om investering Följa kostnadsutvecklingen under hela projektet Mäta effekten vid alternativa val Inte bara billigaste lösningen! - Beakta framtida kostnader - Tidigt bestämma om beställaren har råd att genomföra ett byggprojekt. Att skaffa sig en tidig uppfattning om vilka behov av bygg- och fastighetsutveckling som behöver tillgodoses och vad dessa kostar. Vad skulle det kosta att ändra en befintlig byggnad så att den kan användas som skola i stället för att bygga en ny skola? "Vad kostar det att bygga en förskola för 50 barn?" - I ett tidigt skede, såsom vid långtidsplaneringen då olika väg- eller järnvägsbygge måste övervägas. - I ett tidigt skede behöver en första ram och årskostnad bestämmas för den eventuella anskaffningen. - Skaffa ett underlag för val av konstruktioner, material och utformningar göras. Dessa val måste baseras på funktionskrav och tillhörande värdering/beräkning av kostnaden (och ibland nytta). Under produktpreciseringen och det systematiska kravarbetet ställs förslag till utformning och funktionskrav mot beräknade anskaffnings- och årskostnader. Beställarens problem kan vara att besluta om fasaden skall utgöras av ytbehandlad träpanel eller murad tegel. En annan beställare behöver ett beslutsunderlag för att bestämma om vägkroppen på en motorväg skall utgöras av betong eller asfalt. - Ta fram underlag för anbud å projekterings- eller byggnadsarbeten. För produktionen behöver resursförbrukningen beräknas som underlag för budget, leveransplaner och inköp. - Underlag för planering. - Lära sig hur ett byggprojekt skall genomföras inför byggstart. Kunskapen om hur ett arbete skall utföras byggs upp då kalkylering och planering genomförs. - Underlag för styrning av byggprocessen för lämplig avvägning mellan utformning och ekonomi. - Underlag för beslut om underhållskostnader. - Underlag för underhållsplanering. Exempelvis behöver en kommuna för sina fritidsanläggningarna detta som underlag för att bestämma hyra, likviditetsbehov för underhållsåtgärder och för att kunna fatta relevanta beslut gällande anläggningarnas förvaltning. - Underlag för styrning av förvaltning. - Underlag för analyser av kassaflöde och drift- och underhållskostnader göras för att bestämma årskostnader, hyra och behov av likvida medel. - Processen före anskaffande av byggnad innehåller ett inlärningsmoment vid vilket aktörerna försöker tänker genom hur funktionskraven skall tillgodoses och hur projektet skall utföras. - Underlag för lönsamhetsberäkning vid genomförande av ett byggprojekt. Denna kalkyl kan tjäna som referens vid styrning av byggprojektets genomförande. - Kunna göra en bedömning av erhållna anbud är skäliga. Fastställ behovet till varför en kalkyl behöver göras! Först därefter finns förutsättningar för att ställa relevanta krav på kalkylarbetet! Vad innebär kalkylering? Att utnyttja en modell av verkligheten för att bedöma ett utfall Verklighet Kalkylmodell Val av kalkylmodell 2

3 Kalkylering i olika skede Varför blir det fel? Orsakerna till varför det ekonomiska utfallet i vissa byggprojekt inte blir som planerat kan bland annat ha följande orsaker: Beslutsunderlagen avspeglar inte alla viktiga konsekvenser av beslut som ska fattas. Ofta saknas t ex ekonomiska och förvaltningstekniska utredningar Avtalen med engagerade konsulter och entreprenörer är bristfälliga. Byggnadens eller anläggningens (produktutformningen) utformning förändras utan att motsvarande kostnadsramar revideras. Bristande information om ingående kostnadsposter (Kostnadsslag, mängder, kvaliteter, kostnadsläge, inaktuella kalkyldata och säkerhet) Olämpligt vald kalkylmetod (glömda kostnadsposter) Olämpligt vald organisation med ansvarsfördelning som inte stödjer målet Bristande insikt i kalkylskedet om behov av tid för genomförandet. Bristande insikt i kalkylskedet om svårigheter i beslutsprocessen. Ofta blir det fel! Skillnad mellan beräknade kostnader och verkliga kostnader kan definieras: yj*δyj - xi*δxi 3

4 När blir det fel? Kalkylsyfte Produktionssystem Marknadssituation Informationssystem Ger kalkylunderlag VAL AV KALKYLMODELL(ER) OCH BERÄKNING AV KALKYLRESULTAT SAMMANVÄGNING AV KALKYLRESULTAT OCH ÖVRIGT BESLUTSUNDERLAG Bedömning av risker, restriktioner, handlingsfrihet, följdverkningar m m BESLUT GENOMFÖRANDE OCH UPPFÖLJNING Utredning Program Projektering Söka ram Låsa ram Hålla ram Typ av projekt Investering Söka Ram Forskning och utveckling Utredning Produktion av en viss tjänst eller produkt Lönsamhetskrav Kalkylränta Kalkylkonceptet jämför övningarna B5-B8 4

5 Nyinvestering av fastighet Ram för byggnadsarbeten Byggprojektets totala ram Anskaffningskostnad Intäkter Försäljning Årskostnader Material och lön Drift och underhåll Kapitalkostnader Lönsamhetskrav Ramkostnad Ram för grund Ram för stomme Innehållet i respektive ram måste vara definierat. Ramen definieras av: - kvalitet - kvantitet - kostnad Låsa Ram - Helhetssyn Projektfinansiering Räntor Kreditiv Pantbrev Projektadministration - Projektering Byggledning och kontroll Projektörer / konsulter Markförvärv Kostnad för markinköp Lagfart Anslutningsavgifter Tomtanläggning Vägar, planer, plantering Byggnad Husbyggnad El, VVS och Ventilation Eget kapital (EK) Projektfinansiering Den kapitalinsats som ägaren/ägarna satsar i fastigheten Främmande kapital (FK) Den kapitalinsats som ges av externa långivare, ger upphov räntekostnader Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK FK 5

6 Finansiering sker i två steg Byggnadskreditiv Fastighetslån Byggnadskreditiv Lån som tas upp på den beräknade produktionskostnaden. Utbetalningar sker kontinuerligt under byggtiden Eventuell kreditavgift på den reserverade summan Ränta på de summor som lyfts av Fastighetslån Pantbrev Bottenlån, till ungefär 75% av anskaffningskostnaden (Långa löptider år) Topplån (Korta löptider 5-15 år, något högre ränta än bottenlån) Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK Topplån Bottenlån 75% Bevis på panträtt, pantbrevet utgör säkerhet för långivarens fordran Stämpelskatt för Pantbrev, Pantbrevskostnad 2,0% på intecknat belopp (Fast egendom) 6

7 Förvärv av fastighet Fastighet är fast egendom, som är upptagen eller skall upptas i fastighetsregistret såsom en självständig rättslig enhet Lös egendom är lösöre i vanlig mening samt byggnad på annans mark Lagfart Lagfart är en handling utfärdad av inskrivningsmyndigheten utvisande att fastighet förvärvats. Stämpelskatt för Lagfart, Lagfartskostnad 3,0% på köpeskillingen (juridiska personer) Successiv kalkyluppdatering Antal arbetsplatser Bruttoarea BTA Mängder av grova byggdelar Mängder av byggdelar Mängder av komponenter Mall för byggprojektkalkyl Mängdberäkningens ökade detaljeringsgrad Kostnad per arbetsplats Kostnad per m2 BTA Kostnad per m2, m, st Mängder av byggdelar Mängder av komponenter Kostnadsdatas ökade detaljeringsgrad 7

8 Arealbegrepp SS Byggnadsarea BYA den area som en byggnad upptar på marken Bruttoarea BTA area av våningsplan begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida Bruksarea BRA area av nyttjandeenhet eller annan grupp sammanhörande utrymmen, begränsad av omslutande byggnadsdelars insida Bostadsarea BOA bruksarea för boutrymme Lokalarea LOA bruksarea för lokalutrymme Biarea BIA bruksarea för biutrymmen, t.ex. förråd Kommentarer till B5 Mål Att upprätta en budget Kontrollera mot tidigare utredning Baseras på Programhandlingarna Referensprojekt Konto 1 Markförvärvskostnader Se tidigare B2 Konto 2 Anslutningsavgifter VA - avgifter El- anslutning 8

9 Konto 3 Entreprenadkostnader Markarbeten Byggnadsarbeten Använd referensobjekt Olika kostnadsläge Exempel Referensobjekt kalkyldatum Datum för kalkyl Skilj på index (konstaterad inflation) och förväntad kostnadsutveckling Tid Index Förväntad inflation Konto 4 Projektering Utredningar Projektering Bygglovavgifter och andra kommunala avgifter Byggledning Konto 5 Övriga byggherrekostnader Pantbrev Mervärdesskatt Byggnadskreditiv 9

10 B6 Kommentarer till B6 (enbart a 1) Mål Att göra en byggdelskalkyl Kontrollera mot tidigare kalkyl Baseras på Systemhandlingar Referensprojekt Tack för visat intresse! Beställarerollen 10