B L O M S T E R Ä N G E N I K V I B E R G

Transkript

1 K O S T N A D S K A L K Y L F Ö R B O S T A D S R Ä T T S F Ö R E N I N G E N B L O M S T E R Ä N G E N I K V I B E R G G Ö T E B O R G S K O M M U N ORG NR:

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR 2 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV 3 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS KOSTNADER ÅR 1 4 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS INTÄKTER ÅR 1 SAMT TABELL MED LÄGENHETSREDOVISNING 5 E. NYCKELTAL 6 F. EKONOMISK PROGNOS 7 G. KÄNSLIGHETSANALYS 8 H. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 9 ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG 1

3 A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Blomsterängen i Kviberg, Göteborgs kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 12 mars 2019, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och/eller lokaler till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrättsföreningen avser att genom nybyggnad uppföra 4 byggnader med 19 bostadsrättsradhus på del av fastigheten Kviberg 29:8 i Göteborgs kommun. Bostadsrättsföreningen kommer att förvärva del av fastigheten via köpekontrakt. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Skanska AB garanterar i särskild borgensförbindelse en säkerhet för inbetalda förskott. Byggstarten beräknas ske i november månad Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske under perioden juni 2020 till september Inflyttning beräknas ske enligt följande: december 2020 (Hus 60), januari 2020 (Hus 52), Februari 2021 (hus 51) och mars 2021 (Hus 50). Skanska Sverige AB svarar under sex månader efter entreprenadtidens utgång för de kostnader som belöper på lägenheter som ej upplåtits med bostadsrätt eller hyresrätt. Därefter förvärvar Skanska Sverige AB de lägenheter som inte är upplåtna. Fastigheten kommer att vara försäkrad till fullvärde och är under entreprenadtiden försäkrad genom Skanskas entreprenadförsäkring. 2

4 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Kostnad för uppdraget innefattande entreprenaden m.m. inklusive mervärdesskatt, fastighetsskatt för bostäder t o m värdeåret samt byggherrekostnader Likviditetsreserv kr kr BERÄKNAD ANSKAFFNINGSKOSTNAD kr 1 Varav avskrivningsunderlag beräknas till: kr K2-regelverket används, avskrivningstid 100 år. Den slutliga anskaffningskostnaden kommer att ökas med beställda tillval utöver grundstandard. Detta skall finansieras med upplåtelseavgifter, som tas ut av bostadsrättshavarna. 3

5 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS KOSTNADER ÅR 1 Specifikation över lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Årliga kostnaderna avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Årliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. Årsavgifter tas inte ut för att till fullo täcka avskrivningarna, varför det bokföringsmässiga resultatet sannolikt att bli negativt. Lån 1 Belopp Bindnings- Räntesats 3 Ränte- Amortering 4 Summa tid 2 kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån år 2, Lån år 2, Lån år 2, Summa Insatser Upplåtelseavgifter Summa Finansiering Avsättningar för föreningens framtida fastighetsunderhåll, i enlighet med föreningens stadgar Driftkostnader exklusive TV, bredband, telefoni, varmvatten, uppvärmning och hushållsel TV, bredband och telefoni Fastighetsavgift, bostäder 5 0 Summa beräknade kostnader år 1 exkl. avskrivningar, men kr inkl. amorteringar och avsättningar 1 Säkerhet för lån är pantbrev. 2 Vid tid för slutfinansiering kan annan bindningstid och uppdelning av lån bli aktuell. 3 Räntor för lån 1-3 är högre än den verkliga räntenivån vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande. Offererade räntesatser: 5 år: 1,49 %, 4 år: 1,39 %, 3 år: 1,27 %, 2 år: 1,14 %, 1 år 1,09%, 3 mån: 1,04 % per den 12 april Överskott till följd av lägre räntekostnader bör användas till ökad amortering för att säkerställa föreningens långsiktiga ekonomi. 4 Rak amortering de första femton åren. 1,5 % årlig höjning av amorteringen från år 16. Offererat amorteringskrav per den 12 april 2019 är i procent av lånebeloppet: år 1, 0,75 %. Maximal amorteringstid 84 år. 5 För bostäder ingår eventuell fastighetsskatt till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. 4

6 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS INTÄKTER ÅR 1 I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande amorteringar och avsättningar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgift för TV, telefoni och bredband erlägges lika för varje bostadsrättslägenhet. Årsavgifter Årsavgifter TV, bredband och telefoni Hyresintäkter parkeringsplatser Summa beräknade intäkter år kr 1 TV och bredband är gruppanslutet och avgiften är 180 kronor per lägenhet och månad. Kostnad för eventuell TV utöver basutbud, eventuell fast avgift och samtalsavgifter för telefoni tillkommer och betalas av bostadsrättshavaren direkt till respektive leverantör parkeringsplatser à 600 kronor. Antagen vakansgrad är 10 %. I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal, årsavgifter etc. Tabell, lägenhetsredovisning Lgh Bostads- Antal Mark Insats Upplåtelse- Insats Andels- Lån i förhållande Årsavgift Årsavgift Månadsnr area, ca rum 3 Förråd 4 samt avgift tal för till andelstal för TV, bred- avgift 6 Upplåtelse- avgift 5 årsavgifter band och avgit telefoni (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) (kr) RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , RoK M, F , diff. 0, SUMMA , RoK = Rum och Kök. 4 M = Mark ingår i bostadsrätten enligt bilaga till förhandsavtalet. F = Samtliga lägenheter har ett förråd placerat på upplåten mark som ingår i bostadsrätten. 5 Föreningens årskostnader fördelas utifrån m2 per lägenhet. 6 Månadsavgift inklusive TV, bredband och telefoni, men exklusive vatten, varmvatten, uppvärmning och hushållsel. Beräknade tillkommande driftskostnader: Uppvärmning ca 750kr/mån, el för fastighet och hushåll ca 600 kr/mån, vatten ca 190 kr/mån 5

7 E. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea (BOA): Insatser och upplåtelseavgifter per kvadratmeter bostadsarea (BOA): Belåning per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: (exkl TV, bredband, telefoni, vatten, varmvatten och hushållsel) Årsavgift TV, bredband och telefoni. per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: Total årsavgift per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: (inkl TV, bredband och telefoni) kr kr kr 519 kr 19 kr 539 kr 152 kr Belåningsgrad i förhållande till beräknad anskaffningskostnad, år 1: 23 % Kassaflöde per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: Avsättning till underhållsfond och avskrivningar per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: Amortering per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: Amortering och avsättning till underhållsfond per kvadratmeter bostadsarea (BOA), i snitt per år under år 1-16: 82 kr 461 kr 90 kr 125 kr 6

8 F. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Årsavgifter efter schablon Årsavgifter efter förbrukning och lika belopp per lgh Årsavgift kr/m² Övriga intäkter Hyresintäkter Räntor Summa intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder Summa Kapitalkostnader Räntor Avskrivningar Summa kostnader Årets resultat Avsättning för underhåll (yttre fond) Avsättning till underhållsfond Ackumulerad avsättning till underhållsfond Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets resultat Årets avskrivning Kassaflöde före finansieringsverksamheten Likviditetsreserv Amorteringar Årets kassaflöde Kassabehållning inkl. fondavsättning Låneskuld Förutsättningar Årsavgifterna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Räntan på kassan har satts till 0 % från och med år 2. Avsättning till underhållsfond höjs med 2,0% per år. Antagen inflation 2,0 %. Rak amortering de första femton åren om kr. 1,5 % årlig höjning av amorteringen från år 16. Medelränta år 1-5 är 2,7 % och år 6-16 är 3,2 %. Amorteringen skapar utrymme för att ta upp lån, som används till underhåll, om tillgänglig likviditet inte skulle räcka för erfordeligt underhåll. 1 Årets resultat Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte, se "Årets kassaflöde" ovan. 7

9 G. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Genomsnittlig årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå Antagen räntenivå + 1% Antagen räntenivå + 2% Antagen räntenivå - 1% Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% Antagen inflationsnivå + 2% Antagen inflationsnivå - 1 % I årsavgiften ingår kostnad för TV, telefoni och bredband. Antagen räntenivå år 1-5 är 2,7 % och år 6-16 är 3,2 %. Antagen inflationsnivå 2,0 %. 8

10

11

12