Investeringsbedömning

Transkript

1 Investeringsbedömning

2 Investeringar i ett samhällsperspektiv Investeringar TILLVÄXT Dagens välfärd beror på resultatet av tidigare investeringar, morgondagens välfärd beror på dagens investeringar

3 Varför skapar investeringar tillväxt Realkapitalet ökar genom produktiva investeringar i anläggningar, byggnader och maskiner. Investeringar i forskning och utveckling höjer tekniknivån och därmed även kvaliteten på realkapitalet. Investeringar i utbildning ger förmåga att tillämpa och utveckla ny teknik.

4 Investeringar i ett företagsperspektiv Investeringarnas grundläggande uppgift är att skapa lönsamhet i företaget

5 Företagsekonomiskt Uppoffring av kapital som på lång sikt ger nytta för företaget Maskiner Utrustning Fastigheter Organisationen Personalutveckling Forskning och utveckling Aktier och värdepapper Materiella investeringar Immateriella investeringar Finansiella investeringar

6 Investeringar i olika beslutssituationer Ersättningsinvesteringar Görs för att upprätthålla kapaciteten. Expansionsinvesteringar Görs för att utöka kapaciteten. Rationaliseringsinvesteringar Görs framförallt för att sänka kostnaderna. Miljöinvesteringar Syftar till en bättre inre och/eller yttre miljö.

7 Investeringsbedömning grundbegrepp Grundinvestering Ekonomisk livslängd Inbetalningar Utbetalningar Restvärde Kalkylränta (G) (n) (I) (U) (R) (r)

8 Grundinvestering (G) Alla utbetalningar som äger rum när ett investeringsobjekt anskaffas. Till exempel: Anskaffningskostnad Installationer Demontering av gammal maskin

9 Ekonomisk livslängd (n) När ett investeringsobjekt ej längre är ekonomiskt lönsamt har den ekonomiska livslängden uppnåtts.

10 In och utbetalningar (I och U) Alla in och utbetalningar som påverkar investeringsobjektet under dess ekonomiska livslängd. Inbetalningsöverskott (a) = Inbetalning (I) - Utbetalning (U) a = I - U

11 In och utbetalningar (I och U) Inbetalningar Livslängd Tid (år) Utbetalningar

12 Restvärde (R) Restvärdet är summan av de inbetalningar som sker vid slutet av investeringsobjektets ekonomiska livslängd.

13 Kalkylränta (r) Kalkylränta skall motsvara alternativkostnaden för kapital, det vill säga att om vi inte binder kapitalet i en investering genererar det en viss avkastning. Genomsnittligt förräntningskrav på satsat kapital i företaget

14 Diskontering/Kapitalisering av betalningar Slutvärde Betalningar hänförs till slutet av investerings livslängd, (ränta på ränta beräkning) Slutvärdesfaktorn = (1+räntesats) antal år Nuvärde Betalningar hänförs till början av investeringen, (när grundinvesteringen görs) Nuvärdesfaktorn = (1+räntesats)-antal år

15 Beräkningsmetoder Kapitalvärdesmetoden (nuvärdesmetoden) En investering är lönsam om kapitalvärdet är positivt. Kapitalvärdet = -G+ΣNuv a+nuv R Annuitetsmetoden En investering är lönsam om annuiteten av grundinvesteringen är mindre än inbetalningsöverskottet a > ann G Pay-back metoden Internräntemetoden

16 Förenklingar i beräkningsmetoderna Alla betalningar förutsätts ske vid årskiften Kalkylräntan antas vara konstant under livslängden Hänsyn tas ej till inflation och prisförändringar Hänsyn tas ej till skattemässiga konsekvenser Kapitalanskaffning kan ske med antagen nivå på avkastningskravet (kalkylräntan)

17 Investeringsbedömning av Fastigheter

18 Investeringsbedömning Flerperiodsmått - Enperiodsmått Flerperiodsmått Traditionella bedömningsmetoder Ett värde - lätt att avgöra om en investering är lönsam Enperiodsmått Traditionella metoder begränsade Mer omfattande beslutsunderlag Beslut tas på att jämföra olika mått från period till period (nyckeltal)

19 Fastigheter Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda fysiska tillgångar Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad Lägesfixerade Långlivade Genomgår en ständig förändringsprocess

20 Diagnos - Prognos - Beslut En fastighetsekonomisk investeringsbedömningsmodell Beslutskriterier Lönsamhet (Intäkt-kostnad) Likviditet (inbetalning-utbetalning) Osäkerhet Känslighetsanalyser Alternativkalkyler Mjuka parametrar

21 Fastighetens utbetalningar Driftkostnader Underhållskostnader Kapitalkostnader

22 Driftkostnader T.ex El, vatten, städning Åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltnings-objekt Underhållskostnader T.ex Ommålning Åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt

23 Kapitalutgifter Räntor Ersättning till kreditgivaren Amortering Återbetalning av lånet Avskrivningar Uppskattad förbrukning av fastigheten

24 Fastighetsekonomiska Tablån + Intäkt (t.ex Hyra) +I - Drift - D - Underhåll - UH = DRIFTNETTO DN - Räntor - R - Amorteringar - Am = BETALNINGSNETTO BN

25 PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser Känslighetsanalyser

26 Hyran Två principer: Marknadsprincip Utbud Efterfrågan Kostnadsprincip Självkostnadskalkyl

27 Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet

28 Drift och Underhåll Drift: Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll: Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt

29 Driftprognoser D n = D 0 *(1+index) n Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post

30 Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning

31 Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt

32 Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis

33 BESLUT Kreativt tänkande: Osäkerhetsbedömningar Nyckeltalsberäkningar Bedömning av mjuka parametrar

34 Uppbyggnad av Cash Flow Cash Flow Kapitalvärden TK, FK, EK Finansiella nyckeltal Operativa nyckeltal

35 Nyckeltal Motiv: Styrinstrument för resultatenheten Ge en utveckling som leder till uppsatta mål Har inget egenvärde

36 Nyckeltal Funktion: Löpande uppföljning av pågående verksamhet ALARMKLOCKA Underlag för upprättande av diagnoser Planering av verksamheten Budget Prognoser

37 Finansiella Nyckeltal Lönsamhetsbedömning: Viktigt instrument för analys av Cash-Flow Överskott relaterat till en kapitalbas

38 Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital (pdtk) Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pdek) Resultatmått knutet till företaget Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pttk) Tar hänsyn till den indirekta avkastningen Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital (ptek) Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte

39 Nyckeltal för osäkerhetsbedömningar Skuldtäckningsgrad Beskriver investeringens förmåga att bära kapitalutgifterna Skuldsättningsgrad Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen Belåningsgrad Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen

40 Operativa nyckeltal Framförallt för drift Räknas på fastighetsbestånd eller för en enskild fastighet Egna nyckeltal kan lätt skapas för det man vill mäta Om kostnader för arbete och förbrukning beräknas Effektivitetsmått

41 Operativa nyckeltal Exempel på tillämpning: Neddragning av fastighetsskötsel (Personalminskning) + Fastighetsskötsel (kr/m2) sjunker Driftkostnad/Total kostnad sjunker Personalkostnad/Fastighetsskötsel sjunker - Antal ej åtgärda fel per vecka ökar Antal klagomål per vecka ökar Löpande UH/Totalt UH ökar NETTOEFFEKT????