Övningsprojekt Fastighetsförvaltning VBE031: Diagnos, prognos och beslut

Transkript

1 Övningsprojekt Fastighetsförvaltning VBE031: Diagnos, prognos och beslut Denna uppgift gäller en investeringsbedömning inför ett fastighetsköp av en centralt belägen fastighet i Lund. Arbetet skall presenteras i en rapport enligt inlämningsnivå II (se v- programmets hemsida) samt redovisas muntligt vid separat redovisning (se kursschema). Beräkningar bifogas lämpligen som bilagor (i pappersform eller på CD-skiva, tänk dock på att i texten tydligt hänvisa till bilagorna). Begränsa era diagram och försök att lyfta fram väsentligheter som förutsättningar, avgränsningar och resultat. Denna övning har till syfte att ge inblick i de tekniska och ekonomiska bedömningar som måste göras i samband med en fastighetsaffär. Underlaget för uppgiften är anpassat så att det på bästa sätt motsvarar det underlag som ges vid en verklig fastighetsaffär. Detta ger antagligen upphov till ett antal frågetecken. Dessa frågetecken rätas i en verklig analys ut genom att man tar reda på fakta från fastighetsägaren, myndigheter, banker och andra intressenter, i detta fall får ni i första hand vända er till kursledningen för att få direktiv om var informationen går att finna. Slutrapporten skall innehålla och bedöms på följande punkter: Affärsplan och mål (0-1p) Objektsbeskrivning med kommentarer (0-3p) Miljöinventering (0-1p) Beskrivning och motivering av en ombyggnadslösning (0-3p) Beräkning av ombyggnadens produktionskostnad (0-1p) Bedömning av fastighetens ekonomiska data efter ombyggnad (0-4p) Cash Flow beräkning med motiveringar (0-4p) Avkastningsvärdering (0-3p) Investeringsbedömning med hjälp av lönsamhetsnyckeltal (0-3p) Bestämning och motivering av bud (0-2p) Alla delar måste ingå i rapporten för att den skall vara godkänd. Varje del poängbedöms enligt ovan och utöver detta kan 0-5p uppnås genom en kvalitativ bedömning av rapporten med fokus på den röda tråden mellan de olika delarna. Förutsättningar: Ni har, som ett mindre fastighetsbolag, blivit erbjudna att lägga ett bud en centralt belägen fastighet i Lund, med beteckningen Brandstationen 6, som innehåller både lokaler och bostäder. Tidigare ägare har varit Lucrisia Fastigheter, avknoppat från en större bank i samband med fastighetskraschen (Detta är en övningsteknisk förutsättning och överensstämmer inte med verk-

2 ligheten). Lucrisia har nu beslutat att koncentrera sitt bestånd till Stockholmsregionen och vill därför sälja sin enda fastighet i Lund. Fastighetsaffären genomförs som en budgivning och som underlag till ert bud har ni begärt att få del av den ekonomiska redovisningen för objektet, samt en förteckning över hyresgästerna med aktuella kontrakterade hyresnivåer. Med detta som grund beslutar ni er för att genomföra en genomgående investerings- och känslighetsanalys av affären. Arbetet läggs upp enligt följande. A. Scenario Grundförutsättningarna är att er grupp är ett mindre fastighetsföretag, som sedan tidigare äger 2 fastigheter. (kalkylunderlag för dessa kommer att delas ut av kursledningen) Ni måste själva spela upp och redovisa ett scenario över hur ert företag ser ut. Börja med att göra en affärsplan (affärsidé, mål, strategi etc). Redovisa sedan hur detta fastighetsköp passar in i er verksamhet och vilka eventuella planer ni har för reinvesteringar och förädling av köpeobjektet. Ett viktigt mål i detta sammanhang är era avkastningskrav vid bedömningen av investeringens lönsamhet. B. Teknisk undersökning Besiktningen skall ge en beskrivning av använd byggnadsteknik för fastigheten (använd Så byggdes husen som kompletterande underlag, låneexemplar finns på avdelningen). Använd objektsbeskrivningen i AFF. Undersökningen skall ligga till grund för en bedömning av byggnadernas status vad avser eventuellt eftersatt underhåll, tekniska brister, behov av reinvesteringar samt om det finns några möjligheter till ytterligare ekonomiskt utbyte att beakta inför köpet. Då affären ännu är i sin inledning kan det endast bli tal om en okulär besiktning från utsidan samt en genomgång av erhållna ritningar, säljaren planerar dock en inledande visning för intresserade spekulanter. Eventuella brister som kan upptäckas kostnadsuppskattas och tas med i den fortsatta beräkningen. Som komplement skall en miljöinventering göras. Detta avseende på eventuella farliga och miljöstörande avfall som kan uppkomma antingen i samband med rivningsarbeten eller i samband om befintliga tekniska system behöver bytas ut. Det kan även förekomma farliga eller miljöstörande ämnen i mark beroende på tidigare verksamhet. Resultatet av undersökningen skall ligga till grund för ombyggnadsförslag. C. Ombyggnad - Arkitektlösning Ni skall föreslå en reinvestering för objektet i form av en ombyggnad av fastigheten Gamla Brandstationen. Ombyggnadslösningen skall vara motiverad utifrån den tekniska undersökningen och miljöbedömningen samt redovisas i form av skisser och en övergripande beskrivning av ombyggnadslösningen i ord. En kostnadsberäkning av ombyggnadsinsatsen skall genomföras med BidCon, och denna skall utgöra en del av det ekonomiska beslutsunderlaget.

3 D. Genomgång av fastighetens ekonomiska data För att bilda er en uppfattning om fastighetens ekonomiska ställning analyserar ni de ekonomiska data som ni har tillgång till. Analysen skall ligga till grund för antaganden om ingångsnivåer i cash-flow-analysen. Redogör speciellt noga för: Hyror Vilka hyresnivåer föreligger? Hur har de utvecklats? Känns de marknadsmässiga? Vilken indexutveckling kan förväntas under kalkylperioden? osv. Har man förändrat lokalsammansättningen? Vilka hyresnivåer kan man ta ut idag? Drift Vilka kostnadsnivåer gäller för driften? Stämmer de i resultaträkningen angivna kostnadsslagen med REPAB:s indelning? Är fastigheten driftkostnader höga eller låga jämfört mot REPAB:s värden? varför? Ingångsnivåer och indexutveckling i cash-flow analysen osv. Underhåll Hur är den tekniska standarden på fastigheten (se besiktningsprotokollet)? Hur ser de historiska UH-nivåerna ut? Är detta låga eller höga nivåer jämfört med REPAB:s? Detta ger ingångsnivåer och indexutveckling i cash-flow analysen. Skatt Dela upp fastigheten i lokaler och bostäder och uppskatta fastighetsskatten (utgå från beräkningsverktyg på skatteverkets hemsida Tänk på hur er ombyggnadslösning påverkar värdeåret och därmed eventuell skattebefrielse. Bruksvärdesbedömning Bedöm framtida bruksvärde med avseende på inflation, framtida kostnadsökningar och förbrukning (avskrivning). Bruksvärdet används sedan för att bedöma den totala kapitalbindningen (totalt kapital) för fastigheten. Finansiering Samtliga nu befintliga lån i fastigheten löses i samband med ett eventuellt köp. Egen insats är maximalt kr + eventuellt överskott från ert övriga bestånd. Övrigt erforderligt kapital måste anskaffas på kapitalmarknaden eller genom försäljning av befintliga fastigheter eller genom att ta upp nya lån för befintligt fastighetsbestånd. (eventuell försäljning skall motiveras utifrån er affärsidé, köpeskilling förhandlas fram i samråd med kursledning).

4 Ni skall själva "förhandla" fram en finansiering bestående av en eller flera låneformer. De begränsningar som ni måste följa är de som "marknaden" har i form av: Låneränta Serieränta Låneformer (rakt lån, annuitetslån, serielån) Gör med de i kursen erhållna kunskaperna en så realistisk finansiering som möjligt. Motivera ert val noga. E. Analyser Med den framtagna grunddatan gör ni en cash-flow-analys med tillhörande känslighetsanalyser av investeringen för minst åren 1-10 (tänk på eventuella förändringar av värdeåret när kalkylperioden fastställs). a) Genomför cash-flow för följande alternativ; alt 1 Nollalternativet Gör en grundberäkning med era antagna nivåer, index osv. Denna normalkalkyl kan ni kalla för "nollalternativet". alt 2 Minusalternativet Det alternativ som inom rimlighetens gränser ger det sämsta utfallet alt 3 Plusalternativet Det alternativ som inom rimlighetens gränser ger det bästa utfallet Illustrera med lämpligt antal diagram. (Inga överdrifter tack!) b) Gör en noggrann avkastningsvärdering (diskonteringsmetoden) av fastigheten för att bedöma till vilket pris ni har möjlighet att genomföra köpet. Detta är alltså grunden för ert eventuella bud. Här måste olika buds konsekvenser testas genom att de analyseras i framtagen cash-flow, och bedöms utifrån företagets mål. c) Gör ett lämpligt antal kompletterande känslighetsanalyser. Motivera era val. d) Gör, med hjälp av utdelat prognosmaterial för ert övriga fastighetsbestånd, en analys av hela företagets ekonomi genom att; ställa samman företagets totala betalningsnetto beräkna företagsskatten beräkna det totala betalningsnettot efter skatt. Beräkna därefter vilka effekter på företagets ekonomi ett eventuellt köp av Brandstationen skulle medföra, samt redogör för hur detta påverkar ert beslut. e) Finner ni att ni vill göra ytterligare analyser för att kunna bedöma om detta är en bra affär, så gör det.

5 F. Beslut Redogör om och i så fall under vilka förutsättningar affären är möjlig att genomföra. Motivera utförligt. Ett bud skall läggas på fastigheten adresserat till Lucrisia vid redovisningen kommer det genomföras en budöppning för att se vilket företag som får köpa fastigheten. Uppgiften skall vara noga genomförd med väl underbyggda kommentarer och slutsatser samt presenterad på ett professionellt sätt. Begränsa mängden diagram till ett minimum., det vill säga att de diagram som visas skall motiveras av er analys. G. Kompletterande information Övningstekniskt så kan ni inte ringa till verkliga fastighetsägaren utan ni får ta reda på nödvändiga kompletterande fakta ifrån kursledningen. Vid eventuellt behov förmedlar vi kontakten vidare. Alla gjorda antaganden skall motiveras och användas med konsekvens, samt tydligt redovisas i rapporten.