Föreläsning. Fastighetsvärdering

Transkript

1 Föreläsning Fastighetsvärdering

2 Varför måste vi värdera fastigheter Köp eller försäljning Underlag för kreditgivning Ekonomisk styrning Effektivitetsanalyser Samhällsintressen Redovisning

3 Värdering Värden skapas av att fastigheten ger framtida nyttor Skilj på värde och pris VÄRDE TEORI VÄRDERINGS PRINCIPER VÄRDERINGS METODER

4 Värdeteori Värde uppkommer vid; Nytta (som fyller ett behov) Knapphet Överlåtbarhet

5 Pristeori Priser sätts genom; Utbud Efterfrågan Ger: MARKNADSJÄMVIKT

6 Värderingsprinciper Värde är inte bara av ekonomisk karaktär Håll isär andra värden från de rent ekonomiska Fastställ värderingssituationen Vilket syfte har värderingen

7 Värderingssyfte Innehavarsituationen Bedömning av nytta som en fastighet genererar för sin ägare Överlåtelsesituationen Bedömning av saluvärdet (köpeskillingen) för fastigheten

8 Klassiska värdebegrepp Marknadsvärde Bestäms av utbud och efterfrågan Det mest sannolika priset vid en försäljning Avkastningsvärde Bestäms av subjektet Nuvärdet av förväntade avkastningar Produktionskostnad Jämförelsenorm

9 Värderingsmetoder Marknadsvärde Statistiska metoder God tillgång på prisinformation Marknadssimulering Knapp tillgång på prisinformation Avkastningsvärde Intäkts- och kostnadsanalyser (alt: In- och utbetalningar)

10 Marknadsvärde En bättre skattning av förmögenheten än det bokförda värdet Jämförs med avkastningsvärde och/eller produktionskostnad Lönsamhet Ekonomisk styrning Beslutsunderlag Köp/sälj

11 Värdefaktorer 1. Direkta Tekniska, juridiska, ekonomiska 2. Marknad Utbud och efterfrågan 3. Omvärld Samhällsekonomi, politik Basera värdering på givna förutsättningar med olika grad av schablonisering Precisera förutsättningar vid en värdering

12 Värderingssamband Värderingssyfte Överlåtelse Innehav Värderingsbegrepp Värderingsmetod Marknads -simulering Diskonteringsmetoden Marknadsvärde Avkastningsvärde Ortprismetoden Räntabilitets metoden

13 Värde? En funktion av framtida nyttor V = f (x 1, x 2, x 3,.,x n ) Värde; För vem? För vad? Hårda faktorer Mjuka faktorer

14 Fastighetsvärden i företag Om fastigheten genererar ett överskott (BN, DN) Värdet relateras då till den ekonomiska avkastningen V = f (ö, dv, p) kalkylränta överskott värdeförändring

15 Avkastningsvärde Intäkt / kostnadsanalys Investeringsbedömning Cash Flow analyser 1. Normalt avkastningsvärde Objektivt värde 2. Marknadsanpassat avkastningsvärde Värde anpassat till en delmarknad 3. Individuellt avkastningsvärde

16 Individuellt avkastningsvärde Anpassning till subjektets förutsättningar Förvaltningskompetens Finansieringsförutsättningar Beskattning Kalkylräntenivåer

17 Indata till avkastningsvärdering 1. Överskott 2. Kalkylperiod 3. Restvärde 4. Kalkylränta 5. Osäkerhetsbedömningar

18 Metoder, Avkastningsvärde Räntabilitetsmetoder Diskonteringsmetoden

19 Fastigheter Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda fysiska tillgångar Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad Lägesfixerade Långlivade Genomgår en ständig förändringsprocess

20 Investeringsbedömning Flerperiodsmått - Enperiodsmått Flerperiodsmått Traditionella bedömningsmetoder Ett värde - lätt att avgöra om en investering är lönsam Enperiodsmått Traditionella metoder begränsade Mer omfattande beslutsunderlag Beslut tas på att jämföra olika mått från period till period (nyckeltal)

21 Diagnos - Prognos - Beslut En fastighetsekonomisk investeringsbedömningsmodell Beslutskriterier Lönsamhet (Intäkt-kostnad) Likviditet (inbetalning-utbetalning) Osäkerhet Känslighetsanalyser Alternativkalkyler Mjuka parametrar

22 Fastighetens utbetalningar Driftkostnader Underhållskostnader Kapitalkostnader

23 Fastighetsekonomiska Tablån + Intäkt (t.ex Hyra) +I - Drift - D - Underhåll - UH = DRIFTNETTO DN - Räntor - R - Amorteringar - Am = BETALNINGSNETTO BN

24 Fastighetens Livslängd Standard Ombyggnad Nyproduktionsstandard Ursprunglig standard Underhåll Rivning år Livslängd

25 Nyckeltal Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital Direktavkastning på eget kapital Totalavkastning på totalt kapital Totalavkastning på eget kapital Operativa nyckeltal (exempel) Fastighetsskötsel Förbrukning Klagomål Åtgärdade fel

26 Exempel Cash Flow och Värdering Du har just fått ett erbjudande att köpa en fastighet i centrala Lund för 19 miljoner kr. Gör en cashflow för år 1-10 och bedöm om fastigheten är en god investering. Kalkylräntan i ditt företag är satt till 9%. Förutsättningar: Boyta 1800 kvm Lokalyta 800 kvm Du kan maximalt låna 75% av köpeskillingen Annuitetslån, 6% ränta, 40 års löptid Hyresintäkterna är för (år 1) : Bostäder: 800 kr/kvm Lokaler: 1050 kr/kvm Drift och underhållskostnaderna uppgår till 330 kr/kvm och år (år 1) Hyran förväntas att stiga med 3% per år Drift och underhållskostnader förväntas stiga med 3% per år Byggkostnadsindex 3% per år Avskrivning/förbrukning 2% per år