Fastighetsekonomi för offentlig sektor. Fördjupad fastighetsförvaltning Kalkyler, begrepp, metoder

Transkript

1 Fastighetsekonomi för offentlig sektor Fördjupad fastighetsförvaltning Kalkyler, begrepp, metoder

2 Bakgrund Pluggade Kalkylator Projektledare EPC Byggprojektledare UK Byggprojektledare, Projekteringsledare Hifab Umeå Universitet 2008-X Personligt

3 Kalkyl Varför kalkylera? Frågor att ställa sig! Konsekvenser Hur ofta, när, vem? Vad behövs, vilka underlag? Typ av kalkyl Vad ska ingå? Antaganden Behovsbeskrivning

4 Kalkyl i olika skeden Utredning/programskede Systemhandlingsskede Bygghandlingsskede Produktionsskede Förvaltningsskede Kalkylsäkerhet

5 Påverkan på kalkyler Lågkonjunktur Högkonjunktur Konkurrens Årstid Plats Omvärld, inköp och material Upphandling Tider Arkitektur, standard mm

6

7

8 Ofta blir det fel Exempel Fråga: Skulle man ha byggt om man visste vad det skulle kosta? Varför blir det fel? Många delposter, många osäkerhetsfaktorer Varje delpost kommer att avvika Beror på mängd och inköpspris

9 Diagram på tavla Verksamhetsvolym/Omsättning Påverkar pris på produkter Varierar över tid (enhetspris)

10 Resultatplanering: Exempel: Betongelementtillverkning Exempel.s.27 På tavla. Antag att kritisk volym uppkommer vid tillverkning av X antal betongelement, då gäller: 2000*X = 1000*X Lös ut X = 500 st. Kritisk omsättning: 500*2000 = kr. 800 enheter: 2000* * = kr. Säkerhetsmarginal på ( )/800 = 37,5%

11 Kostnader tillverkning Består av Fasta kostnader Halvfasta kostnader Rörliga kostnader Exempel: Kostnad 180 lgh = 50 miljoner Kostnad 1000 lgh = 300 miljoner. Vad blir enhetskostnaden?

12 Fastighetsekonomiska begrepp/ord Vad behöver ett fastighetsbolag för att få kontroll över inkomster och utgifter? Budget, Årsredovisning (offentlig) Innehåller: Resultaträkning, vad är det? Balansräkning, vad är det? Förvaltningsberättelse, vad är det?

13 Begrepp och definitioner forts Omsättning, Nettoomsättning: Rörelseintäckter Eget kapital: Insatta kapital samt ackumulerade vinster genom åren. Personalkostnader: Löner, sociala avgifter, pension, semester, företagshälsovård, övriga arvoden.

14 Begrepp och definitioner forts Avskrivning av kapital 2 begrepp Rak avskrivning, exempel: Anskaffningsvärde kr. Ekonomisk livslängd 50 år. År 0 Avskrivning Värde År År osv. Rak avskrivning tar ej hänsyn till inflation.

15 Begrepp och definitioner forts Avskrivningar Bruksvärdesmetoden Anskaffning kr Byggkostnadsindex 3% Ekonomisk livslängd År Nuanskaffningsvärde Avskrivning Ack. Avskrivning Bruksvärde Fyll i svaret tillsammans

16 Begrepp och definitioner forts Verktyg för att avläsa lönsamhet i företag Räntabilitet Likviditet Soliditet Räntabilitet = Lönsamhet = Resultat/kapitalinsats. Exempel på tavla. Mätning av styrka hos företag, konkurrenter, bör alltid vara högre än aktuell låneränta.

17 Begrepp och definitioner forts Likviditet Bedöma företagets kortsiktiga betalningsförmåga Soliditet Bedömning av ett företags kapitalstyrka, dvs betalningsförmåga på lång sikt.

18 Begrepp och definitioner forts Vad är en investering? Ngt som anskaffas för att direkt konsumeras? Ngt som anskaffas för varaktig användning? Tex. Utbildning/forskning/utveckling Anläggningsinvesteringar Teknik Oftast gör man en investeringskalkyl för att se om det kan vara lönsamt! Skatteregeln säger

19 Begrepp och definitioner forts Kalkylränta Används i alla kalkyler Består av 4 delar Realt vinstkrav Inflation Adm påslag Risk Alternativ kostnad för kapital. Nivån avgör hur lönsam investeringen måste vara.

20 Kalkylränta Två olika typer Real ränta Nominell ränta (1+r)(1+i)=(1+n) n= kompensation för inflation

21 Kalkylmetoder för att bestämma olika investeringsalternativ Nuvärdesmetoden Internräntemetoden Annuitetsmetoden Pay Back-metoden

22 Nuvärdesmetoden Summan av alla delbetalningar över en kalkylperiod omräknade till dagens värde. >=0 Lönsamt Exempel: Löst blad s.94. Den ekonomiska livslängden uppskattas i båda fallen till 20 år och kalkylräntan sätts till 10%. Svar s.95 (Kassaflödesmetoden, diskonteringsmetoden, kapitalvärdesmetoden)

23 G= Grundinvestering, NNV = Nettonuvärde, NV= Nuvärde

24 Nuvärdesmetoden exempel Vid livslånga beräkningar faller restvärde bort och formeln blir då: Antag att en viss given fastighet ger ett årligt driftnetto, det vill säga hyra minus driftskostnader, på kronor. Du har ett avkastningskrav på 5,5% och räknar med en inflation på 2,5%. Lämpligt värde på fastighet? NV = *((1+0,025)/(0,055-0,025)) = Ett lämpligt pris bör vara 3,4 miljoner kronor

25 Nuvärdesmetoden För och nackdelar Används tex vid olika investeringsalternativ där livslängden är lika i alla fallen. Vid olika livslängder blir det inget bra verktyg, annuitetsmetoden rekommenderas istället.

26 Annuitetsmetoden Annitetslån lika stora hela tiden. Bild/Tavla Lönsam om inbetalningsöverskott är högre eller lika med annuitetslånet. Exempel s.98 Annuitet = G ((p)/(1-(1+p)^-n)) Svar Alt 1: G= ((0,10)/(1-(1+0,10)^-15))= kr Total årskostnad = kr Svar Alt 2: kr. Alt 2 billigast.

27 Internräntemetoden Om nuvärdesmetoden används för att se om investeringen är lönsam vid en bestämd kalkylränta och resultatet är över 0. Vid denna metod sätts resultatet till 0 för att kunna lösa ut den potentiella avkastningsräntan. Om den beräknade internräntan överstiger en önskvärd avkastning är investeringen lönsam, annars inte. Exempel s.97. Formel för nuvärde, summa = 0 Lös ut p. Prövning visar att p = 7.9%

28 Pay Back-metoden Denna metod tar inte hänsyn till avkastningskrav (kalkylränta). Bedömer endast återbetalningstid. Ex: Investering med kr minskar driftkostnader med kr/år. Vad blir pay back tiden?

29 Kalkylräntas roll Vad händer om man minskar respektive ökar räntan? Ökad ränta ger ett lägre nuvärde och minskad ett högre nuvärde. Risk med felaktig ränta kan leda till felaktiga politiska beslut.

30 Långsiktig Fastighetsekonomi Offentlig sektor har ofta en långsiktig plan och tjänar på att se över sina beslut i livscykler. Bild/tavla. Subjektet och objektets livscykel. s101

31 Kostnader och intäkter Delas in i: Drift & Underhåll (Underkategorier tavla) Hyra +övriga inbetalningar Administration och fastighetskatt Lån Rak amortering (Bild tavla) Annuitet Driftnetto= (Hyra+inbet-drift-adm-skatt-underhåll) Betalnetto= Driftnetto amortering och ränteutgifter Totalt bundet kapital= (Främmande+Eget)

32 Nyckeltal för lönsamhetsberäkningar Vad är ett nyckeltal? Direktavkastning =Driftnetto/Totalt bundet kapital Ett mått på hur effektiv förvaltaren kan vara. Aktiejämförelser vanligt Direktavkastning på eget kapital= Betalnetto/Eget bundet kapital Resultatmått på eget satsat bundet kapital, ska vara större än avkastningskrav på eget kapital.

33 Exempel avkastning En Balansomslutning är ingen värdering av ett företag utan en summering av företagets tillgångar och skulder

34 Avkastning räkneexempel Jonssons Fastigheter: Hyror /år. Mediakostnad på 35000kr/år, snöröjning och skötsel 30000kr/år, revisor 5000kr/år, fastighetsskatt 7000kr/år. Eget kapital: kr på sparkonto med 2,5% i ränta. Lån 0 kr. Underhåll planerat i år kr. Vad blir direktavkastningen på totalt kapital? Vad blir direktavkastningen på eget bundet kapital?

35 Livscykelanalys (LCA) Totala effekten av LCC & LCP (Kostnad & vinst) Kräver stor mängd av indata, tar tid att utföra. Övervägande beräkningsmodell är nuvärdesmetoden som visar resultatet år 0. 3 Nivåer (Fastighet, byggdel eller komponent) 11 steg. Tavla. s131

36 Livscykelkostnad (LCC) Den totala kostnad som uppstår under ett objekt livscykel. LCC = A + (Uᵼ/(1+r)ᵗ) A = Anskaffningsutgift Uᵼ = Utgifter år t r = kalkylränta n = ekonomisk livslängd

37 Livscykelkostnad (LCC) Jämför med en livscykelkostnadsanalys följande alternativa val av yttervägg, båda väggarna antas ha samma isolerande egenskaper. Kalkylperiod 50 år, kalkylränta 4,5% realt och underhållskostnader antas realt oförändrade. Alternativ 1: Träregelvägg med tegelfasad. Kostnad 1560 kr/m2. Underhåll 80 kr/m2 vart 25 år. Alternativ 2: Träregelvägg med profilspontad panel. Kostnad 1070 kr/m2. Underhåll 200 kr/m2 vart 12 år.

38 Avskrivning Traditionell Komponentvis

39 Kostnader Utredning Projektering: A, K, Geo, Installationer Entreprenadkostnader Index till kalkylmånad Index till färdigställande Oförutsedda utgifter Tillkommande arbete, ÄTA Byggledning Kontroll Besiktningar Kvalitetsansvar Byggledning Byggherreadministration Anslutningsavgifter Tomtkostnader Bygglov, marklov Rivningslov, utstakning Evakueringskostnader Påverkande faktorer Konjunktur Trång tomt Liten entreprenad Plats Traktamenten, resor

40 Att arbeta i projekt hos offentliga beställare Hur definieras ett projekt Vilka typer av projekt Exempel på pågående projekt Stadshusomvandlingen Gymnastiken Tillbyggnaderna Omflyttningarna Färdiga arbetsplatser