Huvuddel. Personnummer:

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Huvuddel. Personnummer:"

Birgit Samuelsson
för 7 år sedan
Visningar:

1 1(4) Tentamen Fastighetsförvaltning VBE 030 Tentamenstid: 5 timmar Tentamen är indelad i följande huvuddelar: Huvuddel Maximalt möjlig poäng Fastighetsföretagande 4 Fastighetsekonomisk bedömningsmodell 5 Lönsamhetsbedömning 6 Värdeteori 6 Teknisk förvaltning 4 Fastighetsekonomi 6 Taxering 2 Fastighetsjuridik 3 36p För att bli godkänd på tentamen måste det sammanlagda resultatet ej understiga 18 poäng. Namn: Personnummer: Inga hjälpmedel utöver miniräknare och räknetabell (bifogas till tentamen). Skriv ditt namn på alla lösa sidor som du önskar rättade och betygsatta! Resultatet på denna tentamen kommer att sättas upp på byggnadsekonomis anslagstavla i V-huset (vid VB-facken på bottenvåningen) senast Lycka till, God jul och Gott nytt år!

2 Tomtenissen 24.xls År INTÄKTER Kr/m2 Hyra bost Hyresbortfall Summa intäkter KOSTNADER (Inkl. moms) DRIFTKOSTNADER Marknadsföring 1, Administration 9, Fastighetsskatt Försäkring 2, Värmeenergi 89, El outhyrt & kollektivel 2, Fastighetsel 9, Vattenförbrukning 25, Fastighetsskötsel 6, Sophämtning 4, Städning 6, Summa driftkostnader UH-KOSTNADER Planerat utv.uh (hus) 2, Planerat inv. UH (hus) 10, Utv. UH (hus) 5, Inv. UH (hus) 7, UH av tomt 3, Planerat UH av tomt 0, Planerat UH install. 1, UH install. 6, Summa underhållskostnader Driftnetto Driftnetto (kr/m2 BTA) KAPITALKOSTNADER Bottenlån1 Amorteringar Räntor Summa kapitalkostnader Betalningsnetto BN (kr/m2 BTA) Totalt Kapital Främmande Kapital Eget Kapital NYCKELTAL DEK 6,2% 5,9% 5,8% 5,6% 5,5% 5,3% 5,2% 5,1% 5,0% 4,8% DTK 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,4% 8,4% 8,4% TEK 24,7% 22,4% 20,6% 19,1% 18,0% 17,0% 16,2% 15,5% 14,8% 14,3% TTK 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,1% 11,1% 11,1% Skudsättningsgrad 2,49 2,10 1,78 1,53 1,32 1,14 0,98 0,85 0,73 0,63 Belåningsgrad 0,71 0,68 0,64 0,60 0,57 0,53 0,50 0,46 0,42 0,39 Skuldtäckningsgrad 1,26 1,29 1,32 1,35 1,38 1,42 1,45 1,48 1,51 1,55 Kritisk punkt 1,30 1,28 1,26 1,24 1,22 1,20 1,18 1,16 1,14 1,13 Sida 1

3 VBE 030 tenta (4) 1. Fastighetsföretagande (4p) a) Förklara de två hyressättningsprinciperna marknadshyra och bruksvärdeshyra. Beskriv de principiella skillnaderna mellan dessa två principer. (3,0p) b) För bostadsmarknaden pågår en debatt om hyressättningsprinciper. Hur kan en övergång från bruksvärdeshyra till marknadshyra påverka en privat bostadsmarknad? Ange en positiv och en negativ effekt. (1,0p) 2. Fastighetsekonomisk bedömningsmodell (5p) Beskriv utförligt analysmodellen Diagnos - Prognos - Beslut. En översiktlig beskrivning av hur analysmodellen har, eller kunde ha, använts i ert övningsprojekt (Brandstationen) skall ingå. 3. Lönsamhetsbedömning (6p) Genomför en analys av Fastigheten Tomtenissen 24 (se bilaga 1), och bedöm om detta är ett bra investeringsobjekt. Motivera era svar utförligt. I uppgiften ingår även att bedöma fastighetsföretagets kalkylränta för denna typ av investering. Motivering och angivande av vilka parametrar som beaktats i bedömningen av kalkylräntan skall ingå. Ert företag är ett mindre fastighetsföretag med en långsiktig förvaltningspolicy. 4. Värdeteori (6p) a) Vid värdering av fastighet kan olika metoder användas beroende på värderingssituation och värderingssyfte. Utgå från nedanstående bild, och förklara de ingående begreppen. Vidare skall ni förklara sambanden mellan de olika delarna av figuren, utgå gärna från ett konkret exempel, förslagsvis Brandstationen (4,0p)

4 VBE 030 tenta (4) Överlåtelsesituation Innehavaresituation Marknadsvärde Avkastningsvärde Ortsprismetod Diskonteringsmetod (räntabilitet) Produktionskostnadsmetod b) Redogör för skillnaderna mellan pris och värde (1,0p) c) En fastighetsinvestering har ett totalt kapital år noll på SEK. Bedöm det totala kapitalet år 10. Inflationen är 3% och förväntad real värdetillväxt är 1%. Avskrivningen kan kalkylmässigt sättas till nominellt 2,5% per år. (1,0p) 5. Teknisk förvaltning (4p) a) Vilken är, enligt din uppfattning, den allvarligaste tekniska bristen i fastigheten Brandstationen? Motivera och analysera ditt val. (OBS! analysera endast en brist) (2,0p) b) Beskriv hur och varför skadefrekvensen förändras med fastighetens ålder (visa gärna med en figur). (2,0p) 6. Fastighetsekonomi (6p) a) Teoretiskt kan en fastighets ekonomiska livslängd definieras som när byggnaden/erna inte längre kan förränta markvärdet. Förklara innebörden av denna definition. (2,0p) b) Oljeförbrukningen för en fastighet är år 2003, 0,019 m3/m2 BOA. Oljepriset är år 2003 satt till 5900 kr/m3. År 2004 beräknas förbrukningen öka med 3% och Oljepriset med 4%. Vad blir relativprisförändringen (visa med beräkning hur ni kommit fram till svaret). (1,0p) c) Förklara skillnaden mellan flerperiodsmått och enperiodsmått vid investeringsbedömning. Ange även vilken av dessa som är mest lämpad för fastighetsinvesteringar och varför. (3,0p)

5 VBE 030 tenta (4) 7. Taxering (2p) Förklara vad begreppet värdeår innebär för en fastighet. Hur förändras värdeåret och vad kan förändringen få för konsekvens för fastighetens ekonomi. 8. Fastighetsjuridik (3p) a) Vid köp av fastighet har köparen undersökningsplikt för fel och säljaren har upplysningsplikt för fel. Vad innebär köparens undersökningsplikt respektive säljarens upplysningsplikt. (1,5p) b) I Jordabalken talas om tre typer av fel. Faktiska fel, rådighetsfel och rättsliga fel. Förklara innebörden av dessa fel. (1,5p)

Relevanta dokument

Föreläsning. Fastighetsvärdering

Föreläsning. Fastighetsvärdering Föreläsning Fastighetsvärdering Varför måste vi värdera fastigheter Köp eller försäljning Underlag för kreditgivning Ekonomisk styrning Effektivitetsanalyser Samhällsintressen Redovisning Värdering Värden