Benchmarkingprojekt Norra Bohuslän

Transkript

1 Benchmarkingprojekt Norra Bohuslän Fastighetsgruppen,,,,,

2 INLEDNING/BAKGRUND Våren 2001 sattes arbetet igång med benchmarking inom fastighetsområdet. Deltagande kommuner var,, och. kommun har deltagit i arbetet från och med 2002 via sitt fastighetsbolag, men har sedan det redovisade året 2004 inte lämnat underlag. De siffror som har i sitt benchmarking arbete inom fastighetsgruppen är från och med de hyror som kommunen debiteras av fastighetsbolaget och de redovisar totalt per kvm vad de betalar per verksamhetsbestånd har inget material lämnats från. Arbetet präglades i början mycket av diskussioner om vad det var vi skulle göra och arbetet i början kom in på om fastighetssiffrorna skulle ställas i relation till brukarna av fastigheterna. Beslutet blev dock att inte blanda in andra benchmarking grupper eller blanda in deras material i vårt projekt. Gruppen valde rätt så omgående att koncentrera sig på verksamhetsfastigheter: Omsorg Grundskola Förskola Idrottsfastigheter Räddningstjänst Övriga förvaltningskontor hade en färdig modell med en struktur som passade och som användes internt. Denna modell gjorde att arbetet kom i gång och framtagande av redovisningsmaterial gjordes för år I arbetet under 2001 väcktes frågan om att knyta en referensgrupp till arbetet. Så gjordes också och i januari 2002 var första gången som fastighetsfolk var med. Referensgruppen har bland annat haft synpunkter på uppbyggandet av modellen, ingående fastigheter och vilket redovisningsmaterial som skulle ingå. Modellen har förändrats utifrån de synpunkter vi fått från referensgruppen. I modellen har till och med 2005 följande fastighetsgrupper ingått: Skola/Barnomsorg 0-16 år inkl idrottsfastigheter avsedda för skolverksamhet Förvaltningslokaler för central kommunal administration Räddningstjänst Omsorg I 2006 års arbete har de ingående fastighetsgrupperna ytterligare koncentrerats och från och med detta år ingår numera bara två fastighetsgrupper: Skola/Barnomsorg 0-16 år inkl idrottsfastigheter avsedda för skolverksamhet Omsorg De nyckeltal som numera redovisas har istället utökats och omfattar i denna rapport nedanstående nyckeltal: Total kostnad per fastighetsgrupp, kr/kvm Totalkostnad exkl kapitalkostnad per fastighetsgrupp, kr/kvm Förbrukningskostnader per fastighetsgrupp, kr/kvm Uppvärmningskostnader per fastighetsgrupp, kr/kvm Förbrukning uppvärmning, kwh/kvm Uppvärmningskälla totalt för de två fastighetsgrupperna, % De tre sista nyckeltalen redovisas bara för åren 2006 och 2007.

3 KORT PRESENTATION AV FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN I RESPEKTIVE KOMMUN LYSEKILS KOMMUN Fastighetsavdelningen i förvaltar de flesta fastigheter där kommunen har sina verksamheter. Fastighetsskötseln sker i egen regi medan underhåll till största delen handlas upp och utförs av entreprenörer. Totalt förvaltas cirka kvm, varav är verksamhetslokaler. Ytorna fördelar sig på skolverksamhet 0-16 år kvm, gymnasiet kvm, omsorgslokaler kvm. Övriga lokaler fördelar sig på förvaltningslokaler, is- /simhall, industri-/företagslokaler, samlingslokaler samt avställda f.d. bostadsfastigheter. Internhyror för cirka kvm infördes under 2005 och tillsammans med gymnasiets kvm innebär det att det finns internhyra för cirka kvm. Gymnasiets hyresbelopp indexuppräknas årligen medan övriga internhyror fastställes av kommunstyrelsen. Kommunen har där det varit möjligt ersatt tidigare el- och oljeuppvärmning med uppvärmning via fjärrvärme. Om möjlighet ges i framtiden kommer fler fastigheter att konverteras till fjärrvärme. En utredning pågår som under 2008 skall resultera i beslut om organisationsform för fastighetsenheten. MUNKEDALS KOMMUN Fastighetsenheten i är tre anställda. Fastighetsskötsel köps av det kommunala bostadsbolaget, Munkbo. Fastighetsenheten förvaltar ca m 2,fördelat på m 2 skolfastigheter varav m 2 är idrottshallar, m 2 omsorgsfastigheter och m 2 är brandstationer. Resterande del är sådana fastigheter som inte är med i jämförelsen, som till exempel ishallen, vårdcentralen i och Hedekas, veterinärstation i Dingle, möjligheten, gamla brandstation i Dingle, Industrihotell med mera. Under 2007 försåldes vårdcentralerna i Hedekas och, veterinärstation i Dingle samt industrihotellet. Ett stort antal av kommunfastigheterna i centrala har, från och med 2007, anslutits till fjärrvärme som distribueras av Uddevalla Energi AB. Hedekas skola har försetts med värmepumpar för bergvärme. TANUMS KOMMUN Kommunens fastighetsförvaltning ligger organisatoriskt som en avdelning under samhällsbyggnadsförvaltningen och har tekniska nämnden som beslutande organ. Avdelningen har följande personal: Fastighetschef, Arbetsledare, Ekonomiassistent, Administratör, Energi/ventilationstekniker, 2 drifttekniker, 7,4 fastighetsskötare samt 1,4 städare. Fastighetsavdelningen förvaltar cirka kvm fördelat på kvm skollokaler 0-16 år och kvm omsorgslokaler. Övriga ytor består av bland annat industri- och förvaltningslokaler. Internhyror har funnits sedan 1992.

4 Avdelningen har genom avtal teknisk drift och skötsel av s Bostäder AB, det kommunala bostadsföretaget. Förvaltningsentreprenaden av s Bostäder AB består av cirka kvm bostäder och lokaler.

5 Kommentar till nyckeltal Nyckeltal och kvalitetsmått inklusive analys Skolfastigheter, totalt Kr/kvm Kr/kvm Skolfastigheter, totalt: har haft höga driftkostnader för sina skolfastigheter men tendensen är nu att kostnaderna minskar. Tillförlitligheten i den ekonomiska redovisningen är något osäker då förändringar gjorts under åren och detta kan ha påverkat kostnadsbilden. har under projekttiden haft internhyreskontrakt som reglerat vilka skyldigheter och rättigheter fastighetsförvaltningen har gentemot sina hyresgäster. Höjningen 2002, 2003 samt 2005 beror främst på ett högre underhåll. Den sjunkande totalkostnaden 2006 och 2007 beror främst på lägre underhålls- och kapitalkostnader. har höjda underhålls och kapitalkostnader för sina skolfastigheter pga högre underhållsbehov på skolfastigheterna. Budgeten på 60 kr/m2 har fördelats med 89 kr/m2 till skolfastigheterna. Samtidigt sänks förbrukningskostnaderna med 18 kr/m2.

6 Skolfastigheter, totalt exkl kapitalkostnad Kr/kvm Kr/kvm Skolfastigheter, totalt exkl kapitalkostnad: har ett relativt nytt/nyrenoverat fastighetsbestånd, vilket också ger låga underhålls- och driftkostnader. Det upphandlade elpriset per kwh är lägre än hos de andra jämförda kommunerna de tre senaste åren år har s skolfastigheter haft ett underhåll på 89 kr/m2

7 Skolfastigheter, förbrukningskostnader Kr/kvm Kr/kvm Skolfastigheter, förbrukningskostnader: I detta nyckeltal ingår följande kostnader för fastigheterna; el, fjärrvärme,fast bränsle, olja samt vatten och avlopp. har arbetat aktivt med att övergå från olja till bergvärme och fjärrvärme, vilket gör att kostnaden ligger på en lägre nivå. har upphandlat el till ett lägre pris än övriga kommuner de tre sista åren. har ett lägre nyckeltal som en följd av övergång till fjärrvärme. Sänkningen skulle varit högre om man hade haft ett lägre energipris (el).

8 Skolfastigheter, uppvärmningskostnader Kr/kvm Kr/kvm Skolfastigheter, uppvärmningskostnad: I detta nyckeltal ingår de energislag som värmer fastigheten och i de fall där inte undermätare finns på el, används schablonen 60 procent uppvärmning och 40 procent verksamhetsel av total elkostnad. har de senaste åren övergått till uppvärmning med fjärrvärme och 70 % av skolytorna värms nu på detta sätt. Detta innebär att kostnaderna kan hållas nere då detta är ett förhållandevis billigt uppvärmningssätt i jämförelse med andra alternativ. har arbetat aktivt med att övergå från olja till bergvärme och fjärrvärme, vilket gör att kostnaden ligger på en lägre nivå. har upphandlat el till ett lägre pris än övriga kommuner under perioden. s sänkning beror på övergång till fjärrvärme.

9 Skolfastigheter, förbrukning uppvärmning KWh/kvm KWh/kvm Skolfastigheter, förbrukning uppvärmning: I de fall inte undermätare finns används schablonen 60 procent uppvärmning och 40 procent verksamhetsel av total elförbrukning. Tekniken för värmeåtervinning via ventilationen saknas på flera byggnader i. Det finns även en kultur i att ha varma lokaler. har en månatlig uppföljning av energiförbrukningen, samt en relativt hög teknisk status avseende energianvändning. Verksamheten har i många fall undermätare och kan se den faktiska förbrukningen när det gäller uppvärmningen. Den lägre energiåtgången 2007 beror bland annat på att det året var 3 procent varmare än 2006.

10 Omsorgsfastigheter, totalt Kr/kvm Kr/kvm Omsorgsfastigheter, totalt: har äldre renoverade fastigheter. Ytan per boende är hög. En stor ombyggnad har skett på Allegården under 2006 och har hög andel nybyggt och en standard som är högre än normen, samt stora ytor per boende. Höjningen 2006 beror främst på avräkningsfakturor på el, där fel preliminär förbrukning debiterats i flera år. Sett över hela perioden är det sänkta underhålls- och kapitalkostnader som möter de höjda förbrukningskostnaderna. I har mer underhåll utförts på fastigheterna samt att renovering och ombyggnad har gjorts i en av omsorgsfastigheterna. Detta innebär en högre kvm-pris, men också bättre kvalitet på fastigheterna.

11 Omsorgsfastigheter, totalt exkl kapitalkostnad 400 Kr/kvm Kr/kvm Omsorgsfastigheter, totalt exkl kapitalkostnad I har mer underhåll utförts på omsorgsfastigheterna. s högre nyckeltal 2006 beror främst på avräkningsfakturor på el, där fel preliminär förbrukning debiterats i flera år. Sänkningen i beror främst på övergång till fjärrvärme. Har endast en fastighet kvar med oljeuppvärmning. Underhållskostnaderna är fördelade enligt 41 kr/m2 för omsorgsfastigheter (av totalt 60 kr/m2).

12 Omsorgsfastigheter, förbrukningskostnader Kr/kvm Kr/kvm Omsorgsfastigheter, förbrukningskostnader: I detta nyckeltal ingår följande kostnader för fastigheterna; el, fjärrvärme,fast bränsle, olja samt vatten och avlopp. I värms omsorgsfastigheterna huvudsakligen upp med fjärrvärme, vilket påverkat att totala de förbrukningskostnaderna är låga. Övergång från främst olja till fjärrvärme i har sänkt kostnaderna års högre nyckeltal i beror främst på avräkningsfakturor på el, där fel preliminär förbrukning debiterats i flera år. Det är främsta orsaken till att kostnaden sjunker 2007.

13 Omsorgsfastigheter, uppvärmningskostnad Kr/kvm Kr/kvm Omsorgsfastigheter, uppvärmningskostnad: I detta nyckeltal ingår de energislag som värmer fastigheten och i de fall där inte undermätare finns på el, används schablonen 60 procent uppvärmning och 40 procent verksamhetsel av total elkostnad. I finns tre omsorgsfastigheter varav två värms upp med fjärrvärme och ett med olja. Uppvärmning med fjärrvärme är betydligt billigare per kvm än med olja I har sänkningen berott på övergång från olja till fjärrvärme. har arbetat aktivt med att övergå från olja till bergvärme och fjärrvärme, vilket gör att kostnaden ligger på en relativt låg nivå. har också i det flesta fall undermätare till uppvärmningen och använder därmed den faktiska förbrukningen i beräkningen av uppvärmningskostnaden. har det högsta nyckeltalet, vilket också speglar sig i det högsta värdet på förbrukningen gällande uppvärmningen.

14 Omsorgsfastigheter, förbrukning uppvärmning KWh/kvm KWh/kvm Omsorgsfastigheter, förbrukning uppvärmning: I detta nyckeltal ingår de energislag som värmer fastigheten och i de fall där inte undermätare finns på el, används schablonen 60 procent uppvärmning och 40 procent verksamhetsel av total elförbrukning. I har verksamheten önskemål om varmare lokaler och det syns i den relativt höga förbrukningen. Det tre procent varmare året 2007 syns i sjunkande förbrukning. I har sänkningen berott på övergång från olja till fjärrvärme.

15 Uppvärmningskälla 2006 & % 80% 60% 40% 20% 0% Fast bränsle Fjärrvärme Olja Övrig eluppvärmning El. värmepump %-andel kvm El, värmepump Övrig eluppvärmning Olja Fjärrvärme Fast bränsle Skol- och omsorgsfastigheter, andel uppvärmningskälla: Under 2006 hade enbart olja och el för uppvärmning. Under 2007 har genomslag skett genom konvertering till alternativa värmekällor. har en medveten strategi att konvertera från olja till alternativa energilösningar och arbetet har fortsatt Skola och gymnastik i Fjällbacka har nu värme via värmepump och 2008 kommer även Fjällbacka service samt några mindre anläggningar att gå från olja till värmepump. I har ingen förändring skett när det gäller uppvärmningskällorna.

16 BILAGA 1 Nuvarande modell är uppbyggd på bland annat redovisningssiffror och driftstatistik. Grundmaterialet omfattar följande: Bokfört värde. Byggår samt år för ev. större renovering. Yta. Olja Oljeförbrukning kbm. Fjärrvärme Fjärrvärmeförbrukning kwh El Elförbrukning kwh VA Vattenförbrukning kbm Sophämtning Underhåll (planerat/löpande) Reparationer (akut underhåll) Fastighetsskötsel (lön fastighetsskötare, jour och beredskap, alla kostnader för maskiner och fordon, grönyteskötsel, köpta tjänster såsom snöröjning, slamsugning, serviceavtal, besiktningar/myndighetskrav etc, förbrukningsmaterial Larmkostnader Fastighetsförsäkringar Administration för fastighetsavdelningen Avskrivningar Ränta Detta grundmaterial har tagits fram för varje enskild fastighet som ingår i de olika fastighetsgrupperna och summeras till en total per fastighetsgrupp. Det sker också en summering av de ingående fastighetsgrupperna till en total. I modellen sker en vidare förädling av materialet enligt nedanstående uppsummering. Denna sker per fastighetsgrupp och totalt av de ingående fastighetsgrupperna. Siffrorna redovisas totalt och per kvm: DRIFTSKOSTNADER Administration Fastighetsförsäkringar Sophämtning Mediaförsörjning Olja Fjärrvärme El VA Fastighetsskötsel Larmkostnader Fastighetsskötsel UNDERHÅLLSKOSTNADER Underhåll (planerat/löpande) Reparationer (akut underhåll) KAPITALKOSTNADER Ränta Avskrivningar

17 Oljeförbrukning Fjärrvärmeförbrukning Elförbrukning Vattenförbrukning