FF1 Drift- och Underhållsplanering

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "FF1 Drift- och Underhållsplanering"

Oliver Engström
för 8 år sedan
Visningar:

1 FF1 Drift- och Underhållsplanering Drift- och underhållsplaner utgör en viktig del av den fastighetsekonomiska analysen. Denna uppgift syftar till att göra en detaljerad plan för driftoch underhåll för området Erlandsdal 1B i Svedala. Objektet färdigställdes Del A, Underhållsplan 1) Gör först en sammanställning konto för konto av ingående underhållsinsatser för varje enskilt år över perioden år 1-50 (sätt år 0 till 1998). Utgå från sammanställningen i bilaga 2. 2) Beräkna genomsnittlig underhållskostnad i 10-årsintervall. Dela in underhållsplanen i följande huvudgrupper: Tomt, Byggnad utvändig, Byggnad invändig och Installationer. Gör därefter alla beräkningar på denna sammanställda huvudgruppsnivå. Redovisa dels ett realt årligt diagram (stapeldiagram) för underhållet år 1-50, dels i realt och nominellt diagram för genomsnittlig underhåll i 10 års intervall (linjediagram). (Ledning: Dela in kostnaderna på huvudgruppsnivå, och summera dessa för år 1-10, 11-20, 21-30, och och beräkna respektive periods genomsnittliga underhållskostnad per huvudgrupp i 10 årsperioder och för hela perioden). 3) Gör slutligen en real och nominell beräkning av periodens (år 1-50) genomsnittliga underhållskostnad. Är denna genomsnittliga kostnad hög eller låg i förhållande till REAPBs årskostnader? Gör alla beräkningar och diagram i Excel. Utgå från blanketten i Bilaga 2. Del B, Driftplan Gör med hjälp av REPAB Årskostnader en driftplan, gällande nästa år, för Erlandsdal 1B. Indata hämtas ur Bilaga 1. Del C, Analyser 1) Analys av driftspost. Om fastighetsskatten sänks med 50%, vad ger detta för förändring i driftoch underhållskostnader? 2) Analys av underhållspost. Om fasaden utförs helt tegel, vad ger detta för förändring i driftoch underhållskostnader? Bilagor: Bilaga 1 Indata till driftplan Erlandsdahl 1B Bilaga 2 Blankett med indata till underhållsplan Erlandsdahl 1B

Del A, Underhållsplan 1) Gör först en sammanställning konto för konto av ingående underhållsinsatser för varje enskilt år över perioden år 1-50 (sätt år 0 till 1998).

2 Indata till driftplan Erlandsdahl 1B Administration Ekonomi och hyreshantering (enligt avtal) Svedalahem overhead (enligt interna uppgifter) Fastighetsskatt 0,5% (enligt RSV) Taxeringsvärde (värdeår 1997) Försäkringar (enligt avtal) Uppvärmning - fjärrvärme Elenergi Vattenförbrukning Tillsyn och skötsel Reparationer Sophämtning (enligt avtal) Städning gemensamma utr Övrigt Avsättning hyresgästmedel (för framtida egenunderhåll) Andel driftkostnad i gemensamhetsanläggning (I Erlandsdal 1A) Faktorer som förbilligar driften. Ekonomisk förvaltning och teknisk förvaltning upphandlat i konkurrens. Effektiv egen administration Inga gemensamma utrymmen - ingen uppvärmning städning eller skötsel av dessa. Enkel fastighetsskötsel - enkel ventilation med enbart frånluft, ingen intern sophantering. Nya installationer och vattensnål armatur - låg vattenförbrukning. Enkel gemensam belysning - låg elförbrukning. Faktorer som kan fördyra driften. Tvättmaskiner/Torkskåp i varje lägenhet - kostnad för service, ökad vattenförbrukning

Städning gemensamma utr Övrigt Avsättning hyresgästmedel 25 990 (för framtida egenunderhåll) Andel driftkostnad i gemensamhetsanläggning 8 833 (I Erlandsdal 1A) Faktorer som förbilligar driften.

3 Indata till underhållsplan Erlandsdal BOA kvm Mängd Enhet Kostnad/enhet Kostnad/åtgärd Underhållsintervall A RUMSBILDNING A1 Ytskickt väggar och tak Väggar kvm Tak kvm Våtrumsmatta kvm A2 Ytskickt golv Plastmatta kvm Våtrumsmatta 228 kvm Parkett-slipning kvm Parkett-byte kvm A3 Snickerier Omlackering luckor: Högskåp 64 st Väggskåp 512 st Bänkskåp 448 st Lådhurts 64 st Byte elutr. 64 st A4 Platsutrustning VA Diskbänk 64 st Toalettstol 64 st Tvättställ 64 st Duschplats 64 st A5 Platsutrustning El Kyl/frys 64 st Spis 64 st Spisfläkt 64 st Tvättmaskin 64 st Torkskåp 64 st Eluttag st A6 Radiatorer Byte av radiatorer 64 st Byte av radiatorer 256 st Målning 320 st A7 Övrig inredning Badrumsskåp 64 st A8 Rumsavgränsning Byte av innerdörrar 184 st Målning av innerdörrar 184 st B BIUTRYMMEN B2 Entreer och trappor 224 kvm B7 Lås och nycklar 64 st C EL- OCH TELESYSTEM C1 Ledningssystem 64 st C3 Tele och tv 64 st D KLIMATSYSTEM D1 Värmecentral 9 st D6 Rörsystem kvm D8 Styr- och övervakningssystem 1 st E VA-SYSTEM E2 OVK kvm E3 Rensning kvm E4 Injustering kvm H KLIMATSKÄRMSKOMPLETTERING H2 Fönster/dörrar Byte av fönster 522 st Byte av ytterdörrar 148 st Målning av ytterdörrar 148 st H3 Balkonger Betong 291 kvm Lagning nos 96 m Målning av träpanel 428 kvm H4 Fasader Renovering av tegelfasad kvm Målning av träpanel 917 kvm Målning av träpanel förråd kvm H5 Övertak Betongtakpannor kvm Plåttak gashus 36 kvm H6 Takrännor och stuprör kvm (tak) I I5 TOMT Tomtutrustning Lekplatsutrustning 70 kvm Plank mellan uteplatser 140 kvm Plank mellan uteplatser,målning 140 kvm

Parkett-byte 2 014 kvm 450 906 300 30 A3 Snickerier Omlackering luckor: Högskåp 64 st 350 22 400 12 Väggskåp 512 st 103 52 736 12 Bänkskåp 448 st 144 64 512 12 Lådhurts 64 st 131 8 384 12 Byte elutr.

5 FF3 Cash-flow och nyckeltal Denna uppgift består i att, i kalkylprogrammet Excel, göra en Cash-flow för en kontorsfastighet. Bakgrund Du avser att investera i en för närvarande outhyrd kontorsfastighet i ett attraktivt område. Fastigheten är av hög standard och väl lämpad för uthyrning till mindre företag. I detta område har behovet av lokaler kraftigt ökat under det senaste halvåret. Lagerlokalerna som hör till är också ändamålsenliga. Detta sammantaget gör att det inte borde vara några problem att finna hyresgäster och ta ut en för området marknadsmässig hyra. Du är dock försiktig och vill närmare studera vad denna investering kan betyda för dig och ditt företag. Du väljer att genom en cash-flow analys, studera hur fastighetsekonomin ser ut för åren 1-10 med vissa givna förutsättningar. Först därefter känner du dig mogen att ta ställning till affären. Grunddata för år 0 (Grundad på en tidigare gjord diagnos). Hyra 1200 kr/m2 BRA + 2 % /år Drift 250 kr/m2 BRA + 3 %/år Underhåll 90 kr/m2 BRA + 3 % /år Skatt 1,0 % på taxeringsvärdet. Köpeskilling kr Area m2 BRA Förväntad värdetillväxt + 0 %/år (KPI avskr 2%) Konsumentprisindex + 2 %/år Finansiering Egen insats är kr Antag att taxeringsvärdet år 1 kan sättas till 75% av marknadsvärdet samma år. Därefter antas dessa följa samma utveckling. Övrigt kapital lånas som ett annuitetslån med 50 års löptid (rak amortering) och 3 % ränta. Uppgifter: a) Ställ upp en fullständig cash-flow för den aktuella fastigheten med de ovan givna förutsättningarna. Nyckeltalen: p DTK, p DEK, p TTK, p TEK och Belåningsgraden skall vara redovisade i denna beräkning Rita in betalningsnettot i ett diagram. (1-10 år) Drag slutsatser om det är en bra affär att genomföra - motivera! När man skall genomföra en ekonomisk analys av en fastighetsinvestering är det av stor vikt att man genomför känslighetsanalyser för att få en uppfattning om vilka

I detta område har behovet av lokaler kraftigt ökat under det senaste halvåret. Lagerlokalerna som hör till är också ändamålsenliga.

6 risknivåer, som föreligger i det aktuella fallet. En vanlig metod är därvid att variera en variabel och hålla övriga konstanta. För att få en uppfattning om detta, skall du analysera tre fall enligt nedan och rita in de nya betalningsnettona i diagrammet från uppgift a. För att underlätta beräkningen skall du endast räkna ner till betalningsnettonivån, dvs nyckeltalen i uppgift a behöver du inte räkna om. b) Utgå från uppgift a. Vad händer om räntan ökar med 2% Vilka är dina slutsatser? c) Utgå från uppgift a. Vad händer om banken är villig att öka lånebeloppet med kr Vilka är dina slutsatser? d) Utgå från uppgift a. Vad händer om hyran kan ökas till 1250 kr/m2 Vilka är dina slutsatser? e) Bedöm utifrån gjorda beräkningar och känslighetsanalyser hur bra denna fastigheten uppfyller företagets ställda krav. Fastighetsföretagets kalkylränta är 8%.

För att underlätta beräkningen skall du endast räkna ner till betalningsnettonivån, dvs nyckeltalen i uppgift a behöver du inte räkna om. b) Utgå från uppgift a.

Relevanta dokument

Centralt och tillgängligt. boende i Karlaskolan

Centralt och tillgängligt. boende i Karlaskolan Centralt och tillgängligt boende i Karlaskolan Vad är kooperativ hyresrätt? Kungsörs kommun bygger i samarbete med ett lokalt byggföretag, BroWest Bygg AB, om före detta Karlaskolan till 15 lättillgängliga