Investeringsbedömning av Fastigheter

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Investeringsbedömning av Fastigheter"

Karolina Hermansson
för 7 år sedan
Visningar:

1 Investeringsbedömning av Fastigheter

2 Flerperiodsmått Investeringsbedömning Flerperiodsmått - Enperiodsmått Traditionella bedömningsmetoder Ett värde - lätt att avgöra om en investering är lönsam Enperiodsmått Traditionella metoder begränsade Mer omfattande beslutsunderlag Beslut tas på att jämföra olika mått från period till period (nyckeltal)

investering är lönsam Enperiodsmått Traditionella metoder begränsade Mer

3 Fastigheter Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda fysiska tillgångar Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad Lägesfixerade Långlivade Genomgår en ständig förändringsprocess

4 Diagnos - Prognos - Beslut Beslutskriterier En fastighetsekonomisk investeringsbedömningsmodell Lönsamhet (Intäkt-kostnad) Likviditet (inbetalning-utbetalning) Osäkerhet Känslighetsanalyser Alternativkalkyler Mjuka parametrar

5 Fastighetens utbetalningar Driftkostnader Underhållskostnader Kapitalkostnader

6 Driftkostnader T.ex El, vatten, städning Åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhållskostnader T.ex Ommålning Åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt

än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett

7 Kapitalutgifter Räntor Ersättning till kreditgivaren Amortering Återbetalning av lånet Avskrivningar Uppskattad förbrukning av fastigheten

8 Fastighetsekonomiska Tablån + Intäkt (t.ex Hyra) +I - Drift - D - Underhåll - UH = DRIFTNETTO DN - Räntor - R - Amorteringar - Am = BETALNINGSNETTO BN

9 PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser Känslighetsanalyser

10 Hyran Två principer: Marknadsprincip Utbud Efterfrågan Kostnadsprincip Självkostnadskalkyl

11 Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet

12 Drift och Underhåll Drift: Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll: Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt

13 Driftprognoser D n = D 0 *(1+index) n Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post

14 Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning

15 Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt

16 Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis

17 BESLUT Kreativt tänkande: Osäkerhetsbedömningar Nyckeltalsberäkningar Bedömning av mjuka parametrar

18 Uppbyggnad av Cash Flow Cash Flow Kapitalvärden TK, FK, EK Finansiella nyckeltal Operativa nyckeltal

19 Nyckeltal Motiv: Styrinstrument för resultatenheten Ge en utveckling som leder till uppsatta mål Har inget egenvärde

20 Nyckeltal Funktion: Löpande uppföljning av pågående verksamhet ALARMKLOCKA Underlag för upprättande av diagnoser Planering av verksamheten Budget Prognoser

21 Finansiella Nyckeltal Lönsamhetsbedömning: Viktigt instrument för analys av Cash-Flow Överskott relaterat till en kapitalbas

22 Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital (pdtk) Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pdek) Resultatmått knutet till företaget Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pttk) Tar hänsyn till den indirekta avkastningen Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital (ptek) Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte

23 Nyckeltal för osäkerhetsbedömningar Skuldtäckningsgrad Beskriver investeringens förmåga att bära kapitalutgifterna Skuldsättningsgrad Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen Belåningsgrad Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen

24 Exempel Cash Flow Du har just fått ett erbjudande att köpa en fastighet i centrala Lund för 19 miljoner kr. Gör en cash-flow för år 1-3 och bedöm om fastigheten är en god investering. Kalkylräntan i ditt företag är satt till 9%. Förutsättningar: Boyta 1800 kvm Lokalyta 800 kvm Du kan maximalt låna 75% av köpeskillingen Rakt lån, 6% ränta, 30 års löptid Hyresintäkterna är för (år 1) : Bostäder: 900 kr/kvm Lokaler: 1050 kr/kvm Drift och underhållskostnaderna uppgår till 330 kr/kvm och år (år 1) Hyran förväntas att stiga med 2% per år Drift och underhållskostnader förväntas stiga med 3% per år Marknadsvärdet förväntas stiga med 2% per år

25 Operativa nyckeltal Framförallt för drift Räknas på fastighetsbestånd eller för en enskild fastighet Egna nyckeltal kan lätt skapas för det man vill mäta Om kostnader för arbete och förbrukning beräknas Effektivitetsmått

26 Operativa nyckeltal Exempel på tillämpning: Neddragning av fastighetsskötsel (Personalminskning) + Fastighetsskötsel (kr/m2) sjunker Driftkostnad/Total kostnad sjunker Personalkostnad/Fastighetsskötsel sjunker - Antal ej åtgärda fel per vecka ökar Antal klagomål per vecka ökar Löpande UH/Totalt UH ökar NETTOEFFEKT????

Relevanta dokument

Fastighetsekonomi Cash Flow-analys

Fastighetsekonomi Cash Flow-analys Fastigheter Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda fysiska tillgångar Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad Lägesfixerade Långlivade Genomgår