Drift och underhåll - agenda. Livscykelekonomi (LCE) Hyreshus säljs efter viteskrav. VBEF10 Drift och underhåll.

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Drift och underhåll - agenda. Livscykelekonomi (LCE) Hyreshus säljs efter viteskrav. VBEF10 Drift och underhåll."

Anna Nilsson
för 7 år sedan
Visningar:

1 Drift och underhåll - agenda VBEF10 Drift och underhåll ANNE LANDIN» Konflikt mellan ägarens och byggnadens livslängd» Underhåll Många exempel på eftersatt underhåll Problem att bestämma underhållskostnaden» Drift» Beslutscykel för förvaltning» Drift- o underhållskostnaders påverkan på årets resultat» Fastighetens ekonomi» Olika typer av förvaltning Livscykelekonomi (LCE)» 2 st Livscykler Objektets Hyreshus säljs efter viteskrav Subjektets Hermodsdal. SDS Tapeten har släppt, väggen bakom är fuktig och möglig. Vattnet tränger in genom ytterväggen. Vi har klagat flera gånger, men ingen gör någonting, säger hyresgästen Ali Mardini. 1

2 Dyrt i längden att slarva med underhållet Varför uppstår dessa problem? Många rubriker! Malmö fritidsförvaltning hade inte med underhållskostnaderna i sin budget! Räknade inte med underhållskostnader. Lund skall nästa år höja skatten för att klara eftersatt underhåll. och tekniska brister! Många bostadsrättsföreningar har eftersatt underhåll! 2

3 Underhåll Åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll» Löpande underhåll Akutunderhåll Skador Skadegörelse Brist i material och installationer» Planerat underhåll- förvaltningspolicy Förebyggande underhåll Underhållsplaner Underhållstermer Underhåll Löpande Planerat Akut övrigt Förebyggande Långtidsplanerat Behovsstyrt periodiskt Drift- och underhåll Kostnadsslag Årskostnad kr/kvm»administration 50»Försäkring 8»Värmeenergi fjärrvärme 130»Vattenförbrukning 35»Tillsyn och skötsel 55»Sophämtning 13 Felavhjälpande underhåll 30»Planerat underhåll 170»Driftkostnader 340 3

4 Tillståndsbesiktning Funktionsbrister Byggnadsdelen som skall uppfylla funktionen: har aldrig funnits (Hiss, miljöhus) nyttjas på annat sätt än vad den var byggd för (Badrum) är föråldrad (Köksmaskiner) har inte underhållits (Utvändig träpanel, läckande tegelfasad, fönster) är trasig och har ej blivit reparerad (Tak, garagetak) är bristfälligt utförd i förhållande till beställarens krav (Vägg, avloppsstammar, värmeisolering, värmeväxlare) Noterade tekniska fel och behov av åtgärder Tekniska aspekter på underhållsplanering» Byggnadens tillstånd och behov» Samhällets spelregler för underhåll» Byggdelarnas livslängd och underhållsintervall» Förebyggande åtgärder» Underhållsplanering» Val av underhållscykler» Underhållsarbeten» Erfarenhetsåterföring» Informationssystem Uppdatering av underhållsplanen»hur mycket skall avsättas till framtida underhåll?»hur kommer underhållskostnaderna att fördela sig? 4

5 Det går inte att visa bilden för tillfället Underhållsintervall teknisk livslängd Byggnadsdel Underhållsintervall Livslängd Grund Murstomme Fasadytor 5-10 år år 100 år 100 år Taktäckning år 100 år Dörrar o fönster Invändig ytskikt 5-50 år 100 år 5-10 år 100 år Inredning 30 år Installationer 15- år 40 år Underhållsplanering Uppmätning Relationsritning Besiktningar Underhållsplan Uppföljning Databas Förtecknad åtgärder Underhållsintervall kostnader Prel underhållsplan Beslutsproblem i bostadsrättsförening» - Låga underhållskostnader ger låga avgifter och höga värden fram till det finns ett berg av eftersatt underhåll då sjunker värdet radikalt på bostadsrätten. Årskostnader 5

6 Syfte med åtgärden!» Byggnadstekniskt» Bostadstekniskt» Ekonomiskt (Ex. lägre driftkostnader)» Reparation» Underhåll Syfte med åtgärderna! Drift» Åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Drift Kontinuerligt behov Upprätthålla funktion Kortsiktigt 1 år Drift-termer Drift Kontoplan Mediaförsörjning Tillsyn Skötsel Värme El Avfall Observationer Felrapportering Städning Sophämtning Byte 6

7 Det går inte att visa bilden för tillfället Värmeenergi Uppvärmningskostnader för en fastighet»påverkan Byggnadsår - och isoleringsstandard Återvinning ventilation Data» Egen uppföljning» Branschorganisationer» Repab Fakta Drifttid ventilation Minskning av rumstemperatur Stommaterial FÖRVALTNINGSARBETE Fastighetsstyrning En effektiv förvaltning innebär styrning mot uppsatta mål. Vad är målet!? Målet kan vara finansiellt eller operationellt! Construction Management 7

8 Ekonomisk styrning Ständigt pågående process Ekonomiska modeller är verktyg Mätbara begrepp nödvändigt Analyser på olika nivåer Grunden - en långsiktig plan Styrning Formulera mål Styra mot målet Vidta åtgärder Syfte Precisera ansvar Erhålla mål Utforma och utnyttja verktyg Förädlingsprocessen Affärshändelser Inkomst Utgift Genom- Förda Inbetalning transaktioner Utbetalning Likviditet Resurser Kostnader Produkter Intäkter Periodisering av affärshändelser Intäkt Kostnad Resultat 8

9 Besiktning Riskanalys DIAGNOS Drift- och underhåll Analys av förbrukning och avskrivning Drift- Underhåll Fastighetsekonomisk analys Periodiska betalningar Kräver omfattande analyser Baseras på jämförelsematerial PROGNOS Eget Externt Årsredovisning Livscykelekonomi Beslutscykel för förvaltning BESLUT Trend/nivå identifieras Kvalitativ bedömning Byggteknisk besiktning Fastighetens livslängd Standard Underhåll Ombyggnad Nyproduktionsstandard Ursprunglig standard Rivning Livslängd Fastighetens ekonomi + Hyror - Fastighetsskatt - Drift - Underhåll = Driftnetto - Räntor - Amorteringar = Betalningsnetto +/- Värdeförändring Totalt överskott/underskott 9

10 Driftnetto DN= H-Ad-D-U H= Hyresinbetalningar Ad= Administrationsutbetalningar D= Driftutbetalningar U= Underhållsutbetalningar DN skall förränta eget och lånat kapital Betalningsnetto BN = DN-Amortering-räntor Driftnettot som resultat och förräntningsmått» Det är inte en traditionell vinstbegrepp eftersom DN säger inget om det kapital som är bundet i investeringen DN för ett år kan inte utan vidare jämföras med DN föregående år på grund av förändringar i förvaltningspolicy, volym etc DN visar inte hela resultatet även fastighetens värdeförändring måste beaktas Avser ett år Val av strategi» DN Driftnetto = H-Ad-D-U» Hyresinbetalningar» Ökade hyresinbetalningar kräver aktiva insatser och investeringar» H Hyresinbetalning.öka?» -Ad Administrationsutbetalningar. Sänka?» -D Driftutbetalningar..Sänka?» -U Underhållsutbetalningar.. Sänka? 10

11 Det går inte att visa bilden för tillfället. Det går inte att visa bilden för tillfället. Det går inte att visa bilden för tillfället Standardutveckling Standard Nyproduktionsstandard Ombyggnad Ursprunglig standard» Ombyggnad av badrum» Hur bokföra? Underhåll Tid Rivning» Underhållskostnader?» Reparationskostnader? Livslängd» Hur påverkas resultatet? Fastighetsförvaltning Arbetsuppgifter och organisation» Egen eller extern förvaltning. Valet påverkas av: Fastighetsbeståndets storlek och geografiska spridning Förvaltningsstrategier Härtill nöd och tvungen -strategi Förebyggande åtgärder Byggnadernas tekniska utformning Fastigheternas användning Ägarens kompetens och kapacitet Ägarens ekonomiska förutsättningar 11

Relevanta dokument

Agenda Driftnetto Driftkostnader Underhållskostnader Diagnos- prognos modellen Drift- och underhållsplanering FÖRVALTNINGSARBETE.

Agenda Driftnetto Driftkostnader Underhållskostnader Diagnos- prognos modellen Drift- och underhållsplanering FÖRVALTNINGSARBETE. och Agenda netto kostnader skostnader Diagnos- prognos modellen - och splanering netto DN= H- Ad -D -U H= Hyresinbetalningar Ad= Administrationsutbetalningar D= utbetalningar U= sutbetalningar DN skall