UNDERHÅLLSPLAN OCH PLANERAT UNDERHÅLL (PU) Mjölby kommun

Transkript

1 UNDERHÅLLSPLAN OCH PLANERAT UNDERHÅLL (PU) Mjölby kommun

2 Efter ett långt uppehåll med PU har man beslutat att upprätta en PU-plan. Man kan konstatera att K behöver 62 miljoner första året. Realistisk är att man får loss miljoner per år. Det behövs en strategi eller Kalle och det planerade underhållet

3 Kort plan Man kan riva av PU under en kort tid av år. Storlek miljoner årligen. Men bedöms inte realistiskt.

4 Låång plan Man slätar (drar) ut underhållet till miljoner under lång tid. Portionerar ut PU paket värda 4,5 miljoner så att REPAB:s priser kan gälla. Vi använder oss av ramavtalsentreprenörerna. Eller går ut och handlar upp paketen (se upphandling)

5 Vad ska underhållas och varför? Det är inte självklart vad som ska ingå i en underhållsplan. Det finns inte något reglemente som styr form eller innehåll. Det är skillnad för energideklarationer där formaliteter ska vara uppfyllda. Man kan dela upp en fastighet på många olika sätt, exempelvis enligt BSAB, vilket är ett klassificeringssystem ursprungligen ämnat för nyproduktion. REPAB (en bokserie för effektiv fastighetsförvaltning) delar in en fastighet enligt nedan baserad på BSAB

6 Vad ska underhållas och varför? Tabell 3.1 REPABs indelning i enlighet med BSAB Exempel Byggdelar Löpande underhåll (skötsel) Drift enligt Aff 01 Mark Asfalt, betongplattor 02 Utvändigt bygg Fasader, balkonger, fönster, yttertak 03 Invändigt bygg Golv, innerväggar, innertak, inredning, sakvaror 04 (Tillämpas ej) 05 VVS Värme, Vatten och Sanitet 06 El och Tele El och Tele 07 Transporter Hissar, rulltrappor 08 Styr och reglering Styr och reglering 09 Utrustning Utrustning av olika slag

7 Underhållet växer över tiden Studerar man underhåll över tid blir det tydligt hur åtgärderna staplas ovanpå varandra. Det som behöver utföras efter 10 år kommer även efter 20,30,40 0ch 50 år och så vidare Fönstermålning dyker upp vart 10:år Tvättstugor rustas upp vart 20:e år Hissar, papptak och trapphus åtgärdas vart 30:e år Putsfasader renoveras efter 40:e år Stambyte utförs efter 50:e år

8 Kostnaden växer över tid Tabell 1.1 Underhåll Kostnad kr Intervall år Fönstermålning Tvättutrustning Hissa/papptak/ trapphus Putsfasad Stambyte inkl. badrum År Tabell 1.2 Perspektiv 1 - När huset är nytt Underhållsplaner 5-årsplan Period Summa underhåll tkr 0 10-årsplan årsplan årsplan Sparande/kr/år kr/m 2 10kr/m 2 18kr/m 2 56kr/m 2

9 Kostnaden växer över tid Stambyte inkl. badrum Putsfasad Hissa/papptak/ trapphus Tvättutrustning Fönstermålning

10 I Praktiken utförs inte underhållet strikt vart 10:e år utan mer oregelbundet. Å andra sidan skulle man via en underhållsplan kunna bestämma sig för att utföra underhåll mer regelbundet och periodiskt. Underhåll av flygplan bygger på den senare principen. Man kan inte gärna byta en trasig motor uppe i luften

11 Vad bör man tänka på? Handlar inte bara om att räkna på kostnader och bedöma tidsintervall. Man måste planera, vara strategisk och tänka på olika konsekvenser.

12 Samordning En PU-plan ger möjlighet att se hur man ska eller kan samordna olika underhållsåtgärder samt att göra saker i rätt och lämplig ordning Lägga pusselbitarna rätt. Man vill inte bli tvungen att riva huset. Pusslet tar aldrig slut.

13 Upphandling I det korta perspektivet bör man tänka på att avsätta skälig tid till upphandling. Utredning Projektering och framtagande av förfrågningsunderlag Anbudsförfrågan till ett antal företag Anbudskompletteringar, beroende på svaren Anbudssammanställningar om det finns avvikelser Beställning eller kontraktskrivning, eventuellt förhandling Får man inte rätt pris eller in rätt anbud. Börja om. Omarbeta förfrågningsunderlaget.

14 Underhållsfilosofi När man ska upprätta en underhållsplan kan man alltid tänka på följande förslag till tågordning: 1 Säkerhetsaspekter - finns det något som utgör en risk för oss eller någon annan? 2 Kan vi åstadkomma lägre drift och underhållskostnader med bibehållen / förbättrad utslätad eller paketerad?

15 Underhållsfilosofi eller strategi Man kan ta ett tak i taget istället för alla på en gång Nackdel med att släta ut underhåll att det alltid blir PU och man får betala extra för omkostnader. Fördel är att lättare finansiera såvida inte hinner bli skador av eftersatt underhåll Samla PU i paket, till exempel fasader, balkong och yttertak i ett paket och sedan badrum, stammar och trapphus i ett annat paket Fördel med paket är att de blir kostnadseffektiva, mer för pengarna. Underhållet slipper man under ett antal år. Nackdelen är att man måste ha

16 ha ekonomiska muskler. Underhållsfilosofi eller Strategi Det är inte alltid så att alla delar är i lika stort behov av underhåll, vilket gör att man tvingas tidigarelägga underhållet. Större fastighetsägare vill släta ut underhåll så man gör en viss mängd underhåll per år medan andra vill städa undan underhållet i större paket och mer sällan.

17 Fastighetsavd. modell för underhållsplanering

18 Björkbackens förskola, nymålad 2016 till ett pris av SEK. Ingick i målningspaket av 14 hus.

19 Koder, koder, koder

20 Tips till utvecklarna på Incit AB Gör fastighetssystemet till ett fastighetsspel!

21 Tack för inbjudan och orkade lyssna. Jag hinner inte ta några frågor, men maila gärna hur vi gör i Mjölby. Lennart Åström lennart.astrom@mjolby.se